1658.地产报表的可信度

雪球·财经有深度 · Jan 12, 2022 · 3m

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的内容名字叫地产报表的可信度，来自笨笨的投资者2。

唐朝曾说过：“财报是用来证伪的”。一切公司运营活动都能在报表中寻得蛛丝马迹。

然而这句话在地产似乎失去了功效。由于地产一个项目会跨越多个财报周期，其中合作的关联公司不计其数。所以地产行业天然具备修饰报表的能力。

如果地产报表可信的话，我们很容易判定出企业利润。因为在预售制度下，拿地价和销售价以及交付都是公开透明的，投资者只需简单拿计算器按两下就能毛估出利润。

但是在报表的过度修饰美化下，让一切蒙上了迷雾。

如果报表可信的话，地产企业2021年和2022年应该都有很好的利润。因为这两年结算的都是2018，2019年拿的地，当时地价还处在低位，而之后的销售去化都很顺畅。所以利润率没道理差，但事实是很多房企暴雷了。

那么暴雷是因为这两年真的没利润吗？当然不是。暴雷的主要责任在行业的严厉调控吗？当然也不是。…