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Parlons location n°2 - "Louer en meublé, ça s'apprend" avec Christelle J · Je découvre le monde du meublé by JD2M

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  Je déclare mon meublé,
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  spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé,
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  vous souhaite la bienvenue dans un nouvel épisode du podcast
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  Parlons location
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  Notre podcast est destiné au partage d'expériences entre les loueurs en meublé.
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  Dans chaque épisode,
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  nos invités viennent vous parler de leur expérience,
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  vous donner leurs meilleurs conseils,
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  mais aussi vous partager leur succès et parfois leur déconvenu.
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  Pour plus d'activités de location meublé,
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  il n'y a plus aucun secret pour vous.
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  Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode spécial du podcast Je découvre le monde du meublé dans lequel nous accueillons l'une de nos clientes,
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  Christelle,
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  qui pratique une activité de location meublée de longue durée depuis maintenant 4 ans et qui a accepté de venir répondre à nos questions sur la location meublée.
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  Bonjour Christelle,
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  merci d'avoir accepté notre invitation.
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  Peut-être pour commencer,
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  quelques mots de présentation pour que nos auditeurs apprennent à vous connaître rapidement.
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  Oui,
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  bonjour Baptiste,
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  donc ravie de pouvoir faire cette interview.
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  J'ai commencé mon activité il y a maintenant 4 ans,
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  comme vous l'avez cité,
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  c'était juste après le Covid,
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  et c'était notamment à l'occasion de notre résidence principale.
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  On avait prévu un grand voyage avec mon conjoint,
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  et on se demandait que faire dans notre résidence principale.
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  Nous avons eu découvert Jeu d'Éclair Montmoublé,
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  et découvert la location Meublé,
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  et donc on s'est lancé à ce moment-là.
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  On était novices,
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  on n'avait jamais fait ça avant,
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  donc beaucoup d'appréhension au départ,
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  et on a été très bien accompagnés.
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  Très bien,
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  merci beaucoup.
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  Alors du coup,
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  de ce que vous nous dites,
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  vous avez commencé finalement un peu à l'occasion d'un aléa,
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  d'un voyage,
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  et justement vous ne connaissiez pas l'activité de location meublée,
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  ce qui amène finalement à notre première question.
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  Qu'est-ce qui vous a fait sauter le pas ?
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  Il y a les circonstances,
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  mais est-ce que vous aviez au-delà de ça,
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  d'éventuelles appréhensions,
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  quelque chose qui aurait pu vous freiner dans la conduite de cette activité,
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  ou qui aurait pu vous décourager de vous lancer ?
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  C'est une très bonne question.
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  Il faut se projeter en arrière.
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  Et effectivement,
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  il y avait de l'appréhension,
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  puisque c'était quelque chose d'inconnu pour nous,
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  comme vous l'avez cité.
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  C'est aussi,
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  quand on touche à la fiscalité,
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  on parle d'imposition,
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  on ne veut pas faire d'erreur.
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  On veut s'assurer qu'on a les bonnes informations au bon endroit,
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  au bon moment.
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  Et on veut surtout respecter la loi.
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  Donc,
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  beaucoup d'appréhension,
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  oui.
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  Ça paraissait aussi,
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  plus on rentrait dans le sujet,
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  plus ça paraissait technique et compliqué.
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  Et également,
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  quelque part,
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  en fait,
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  toute sur la partie entre le vide et le meublé,
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  il y avait aussi un grand vide juridique,
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  j'ai envie de dire,
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  ou vide de connaissances de notre entourage.
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  Donc ça a été compliqué de trouver l'information,
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  de trouver des personnes qui pouvaient nous accompagner.
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  J'ai eu quelques bribes,
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  justement,
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  de personnes qui me disaient contact,
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  je déclare d'emmeubler et ils pourront t'accompagner
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  Donc c'est vrai que c'était un vrai saut dans l'inconnu,
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  avec très peu d'informations dans notre entourage.
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  Très bien.
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  Alors justement,
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  vous avez commencé par JD2M.
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  Est-ce que vous avez eu recours avant à d'autres solutions d'accompagnement ou vous avez directement sauté le pas et rejoint JD2M ?
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  Alors non,
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  on n'avait pas connu d'autres prestataires avant JD2M.
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  Cela étant,
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  je ne vous cache pas que j'ai quand même regardé le marché depuis,
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  sachant qu'à l'époque,
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  en plus sur Internet,
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  je me souviens qu'il n'y avait pas…
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  Beaucoup de personnes qui proposaient ce service-là,
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  et c'était notamment peut-être des cabinets un peu classiques,
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  des cabinets comptables un peu classiques.
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  Ce que j'avais beaucoup aimé avec Gisèle Dezem,
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  c'est que c'est une plateforme 100% en ligne.
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  Le fait qu'on puisse être à distance,
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  notamment avec le projet Voyage,
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  donc de pouvoir traiter tout depuis un espace client en ligne,
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  de pouvoir envoyer les documents,
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  de ne pas avoir nécessairement un cabinet au sens classique du terme,
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  et aussi d'avoir un interlocuteur qui n'était pas nécessairement un comptable au départ.
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  Vu que la plateforme,
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  vous avez des conseillers,
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  ils sont très bien formés et ils nous donnent une information de façon un peu plus digeste pour le commun des mortels,
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  ce que je n'avais pas forcément vu ailleurs.
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  Pour tout vous dire,
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  j'ai également regardé depuis pour éventuellement changer,
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  on s'intéresse un peu à la concurrence aussi.
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  Et pour le moment,
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  en tout cas,
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  je me sens tellement bien,
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  même en regardant,
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  on peut avoir des prix qui sont peut-être concurrentiels ailleurs,
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  c'est vrai.
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  mais sur la qualité de l'accompagnement que j'ai chez JD2M,
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  la confiance que j'ai aussi dans mon conseiller puisqu'il n'a pas changé depuis 4 ans,
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  donc ça c'est un point qui est hyper important pour moi,
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  ça fait qu'aujourd'hui,
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  et surtout avec les réductions d'impôts,
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  ça fait qu'aujourd'hui je suis très contente avec JD2M.
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  Alors justement,
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  les réductions d'impôts,
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  vous venez de les évoquer.
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  Est-ce que vous aviez connaissance de tout ça,
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  notamment de la possibilité,
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  puisque quand vous dites réduction d'impôts,
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  pour le rendre plus intelligible,
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  on pense à la réduction d'impôts qui est permise au régime réel par l'adhésion à un OGA,
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  qui permet une réduction d'impôts sur le revenu global.
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  Est-ce que vous en aviez connaissance avant ou comment est-ce que vous avez appris cette possibilité ?
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  Alors,
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  aucune connaissance avant.
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  C'est le conseiller de JD2M qui m'en a parlé.
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  Ce que j'ai apprécié,
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  c'est qu'au départ,
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  ça paraît être un gain uniquement financé d'adhérer à un OGA dont vous parlez.
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  Mais j'ai vu beaucoup d'autres avantages,
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  que souvent un OGA va pouvoir…
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  En fait,
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  vous avez un deuxième contrôle aussi par eux de votre liasse.
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  Donc souvent,
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  il peut y avoir des oublis et ils viennent nous consulter.
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  Donc moi,
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  j'ai déjà eu aussi des échanges avec eux.
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  Et ils proposent aussi des formations au sein de l'OGA.
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  Donc ils proposent des formations qui nous permettent aussi,
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  nous,
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  en tant que paillards,
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  finalement,
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  de monter en compétence.
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  aussi sur le sujet,
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  qui ne sont pas nécessairement que des sujets de fiscalité.
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  Donc il y a un gain certes financier,
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  mais il y a vraiment une richesse derrière qui est venue alimenter.
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  Et ça,
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  le conseiller GD2M m'en avait parlé.
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  Donc j'étais agréablement surprise.
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  Très bien.
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  Alors ça,
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  c'est un peu le côté des avantages.
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  Est-ce que vous avez aussi vu quelques inconvénients au fait,
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  par exemple,
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  de souscrire à une solution d'accompagnement,
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  des choses que vous auriez faites peut-être différemment,
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  que vous auriez imaginé faire différemment ?
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  Finalement,
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  est-ce qu'il y a une expérience aussi parfois négative sur le sujet ?
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  C'est sûr.
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  Au départ,
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  pour moi en tout cas,
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  le logiciel a beaucoup évolué entre l'époque où j'y ai souscrit,
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  donc il y a quatre ans et maintenant.
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  Si je me souviens bien,
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  il fallait dupliquer certains éléments dans le logiciel et je vois une réelle amélioration de l'autre.
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  Il était déjà très pratique,
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  je ne veux pas me cacher à l'époque,
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  mais là il y a une vraie fluidité d'informations,
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  de saisies de données.
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  Aussi les pièces jointes,
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  l'outil,
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  on peut l'utiliser sur le téléphone.
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  Avant,
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  c'était un peu moins mobile friendly.
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  J'avoue que ça,
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  ça a été un avantage.
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  Donc,
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  il y a des inconvénients que je peux voir aujourd'hui,
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  constater par rapport à une vision plus une photo il y a quatre ans et une photo aujourd'hui.
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  Après,
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  dans d'autres éléments,
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  laissez-moi réfléchir.
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  Si un élément de départ qui a été compliqué pour moi,
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  ça a été de comprendre l'intérêt de la date de début d'activité.
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  En fait,
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  c'est le point de départ de tellement de choses.
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  Et on comprend en fait toute l'importance de cette date de début d'activité.
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  Mais j'ai eu beaucoup de mal à du coup choisir une date par rapport à l'impact que ça peut avoir.
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  C'est quelque chose ensuite dont j'ai été rassurée par un article,
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  il me semble,
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  que vous aviez publié sur votre site.
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  Et que le conseiller m'avait envoyé.
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  J'ai pu lire en détail.
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  Donc ça,
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  ça a été une difficulté à l'époque aussi.
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  Et de comprendre un petit peu toutes ces formalités.
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  On nous parle de
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  2042, c'est pro.
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  On nous parle d'indivision,
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  on nous parle de tellement de termes qu'on ne maîtrise pas au quotidien.
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  Ça,
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  c'est de la difficulté,
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  j'ai envie de dire peut-être sémantique et de vocabulaire,
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  qui fait un peu peur au départ.
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  Mais pour lequel on est quand même accompagné,
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  il faut juste prendre le temps et pas s'y prendre trop tard pour avoir le temps de bien maîtriser ces sujets-là avant la date de déclaration.
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  Parce que sinon,
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  on a un peu plus de cours et on a l'impression d'être forcé de faire les choses dans la précipitation,
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  alors qu'on pourrait avoir le temps si on le faisait correctement.
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  Alors effectivement,
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  pour préciser pour celles et ceux qui nous écouteraient et qui n'auraient pas encore ou seulement trop peu eu vent de cette notion de date de début d'activité,
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  c'est tout simplement la date à laquelle le futur loueur va indiquer à l'administration fiscale qu'il a commencé son activité de location meublée.
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  Et donc attention,
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  il est très important de bien distinguer la date de début d'activité de la date d'accueil du premier locataire.
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  C'est une confusion qui est souvent faite justement par les loueurs qui sont novices.
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  On peut très bien déclarer...
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  un début d'activité de location sans avoir accueilli un locataire,
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  justement pour pouvoir entreprendre des travaux et permettre,
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  entre autres,
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  la déductibilité du coût de ces travaux au régime réel,
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  avant même,
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  justement,
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  d'avoir vraiment commencé à percevoir des loyers.
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  Et justement,
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  puisque nous venons de parler de la différence entre date de début d'activité et date d'accueil du premier locataire,
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  venons-en aussi,
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  finalement,
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  à ce qui fait la location meublée,
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  ce sont les locataires.
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  En la matière,
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  je suppose qu'on...
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  4 ans,
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  vous en avez peut-être accueilli plusieurs,
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  un certain nombre même.
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  Finalement,
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  est-ce qu'on pourrait commencer par se dire,
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  quelle est l'expérience que vous a apporté le fait d'avoir des locataires dans un bien qui vous appartient ?
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  Écoutez,
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  nous,
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  on a fait le choix avec mon conjoint de gérer les locataires en direct,
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  de ne pas passer par agence,
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  par exemple.
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  Donc,
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  c'est un choix.
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  On a souvent les deux options.
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  Les avantages de faire cela,
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  c'est que vous maîtrisez un petit peu,
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  c'est déjà une partie des coûts,
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  parce qu'il y a un coût.
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  de traitement si vous passez par une agence,
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  mais aussi vous pouvez rencontrer vos locataires.
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  Pour nous c'était important aussi de rencontrer nos locataires,
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  d'entendre leurs projets.
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  Ayant nous-mêmes été locataires par le passé,
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  ça nous permet...
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  Peut-être,
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  quelque part,
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  d'ouvrir la porte à certains qui n'ont pas les mêmes possibilités,
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  ou peut-être un peu juste au niveau,
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  par exemple,
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  du dépôt de garantie ou du loyer,
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  etc.
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  D'avoir trois fois le montant du loyer.
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  Et donc,
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  par conséquent,
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  ça nous permet d'avoir un peu de latence,
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  de maîtrise sur ce sujet-là.
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  Donc ça,
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  c'est le premier point.
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  Le deuxième,
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  c'est que du coup,
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  vous aussi,
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  vous maîtrisez les plateformes et les dates.
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  C'est-à-dire que si on veut récupérer le bien à un moment donné,
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  Ça nous permet aussi un petit peu plus de flexibilité.
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  On a souvent de la famille à l'étranger qui vient.
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  Ça nous permet aussi parfois de bloquer des dates sur notre bien entre deux locataires,
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  par exemple,
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  pour pouvoir utiliser l'appartement à titre personnel.
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  Ça s'ajuste également,
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  bien sûr,
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  sur la déclaration d'impôt qu'on fait,
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  mais en tout cas,
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  ça nous permet cette maîtrise-là.
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  Et pour tout vous dire,
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  sur les locataires,
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  on en a eu sur quatre ans,
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  je pense qu'on en a eu quatre différents,
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  certains qui sont restés plusieurs années.
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  et ensuite des personnes qui sont restées un peu moins longtemps,
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  du fait de la vie tout simplement.
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  En fait,
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  on est tous novices dans le domaine,
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  et je pense qu'on se met beaucoup de pression pour très bien faire,
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  donc ça crée un certain stress de l'appréhension,
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  mais on est quand même très bien informés,
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  et pour le coup,
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  je trouve qu'il y a beaucoup de ressources sur comment créer un bail,
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  comment accompagner le locataire,
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  quels documents il faut leur demander.
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  Oui,
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  et là,
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  c'est assez intéressant aussi de monter en compétence là-dessus et de les rencontrer,
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  de leur faire visiter l'appartement.
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  Ça nous permet aussi de le mettre en valeur avec ce qu'on a fait dedans.
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  Nous,
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  on a fait certains travaux par nous-mêmes,
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  d'autres travaux ont été faits,
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  donc ça permet aussi de souligner,
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  de faire vivre cet appartement auprès du locataire.
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  Donc,
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  c'est une belle expérience,
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  je trouve,
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  et c'est des belles rencontres aussi souvent puisque ça crée une relation de confiance avec le locataire.
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  Il peut échanger plus facilement aussi lorsqu'il a des problèmes.
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  L'inconvénient ?
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  lié à ces problèmes-là,
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  c'est que vous êtes aussi un peu le Tommy Micelli,
• 11:31
  en fait,
• 11:31
  de votre appartement.
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  Donc,
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  dès qu'il y a un problème,
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  dès qu'il y a une difficulté,
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  on vous contacte,
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  on vous appelle.
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  Parfois,
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  on peut être sollicité pour des grosses pannes,
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  comme des plus petites,
• 11:40
  une machine à laver en panne,
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  un problème de canalisation,
• 11:44
  un problème de fuite,
• 11:46
  tout comme j'ai oublié mes clés ou je les ai perdues.
• 11:49
  Donc,
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  on peut aussi traiter des tout petits problèmes comme des plus gros.
• 11:52
  Et ça,
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  ça peut être en irritant.
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  Par moment,
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  il faut le prendre en compte quand on le gère en direct,
• 11:56
  mais dans l'ensemble,
• 11:58
  nous,
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  on trouve ça plutôt agréable de le faire en direct.
• 12:01
  C'est vrai,
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  on sait notamment que ces inconvénients,
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  qui sont inhérents évidemment à l'accueil de locataires,
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  peuvent parfois être un petit peu,
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  rebuter un petit peu les candidats à la location de blé.
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  Pour autant,
• 12:15
  finalement,
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  la balance,
• 12:17
  à vous entendre,
• 12:17
  va plutôt du bon,
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  du côté positif.
• 12:20
  Absolument.
• 12:21
  Absolument aucun regret,
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  aucun regret puisque en fait si vous mettez aussi un côté empathique,
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  je vous dis pas qu'on fait du social mais en tout cas un côté empathique,
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  on est tous passés par là et finalement au quotidien on gère ça pour nos propres appartements en fait là où on habite,
• 12:38
  il y a un problème,
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  c'est beaucoup de bon sens sur comment gérer,
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  comment réparer les choses,
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  donc de la même façon en fait c'est juste d'apporter cette aide auprès des locataires.
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  On a beaucoup d'étudiants,
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  c'est pour revenir un peu sur la typologie de locataires.
• 12:51
  que nous,
• 12:51
  on a eu.
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  On a ouvert à la colocation,
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  par exemple.
• 12:55
  Ça,
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  c'était un vrai choix de notre part.
• 12:57
  Nous-mêmes,
• 12:57
  tous les deux,
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  mon conjoint et moi,
• 12:59
  étions colocataires par le passé.
• 13:00
  Ce n'est pas beaucoup de bailleurs qui l'ouvrent.
• 13:02
  Nous,
• 13:02
  on a fait le choix de l'ouvrir à la colocation.
• 13:04
  Et du coup,
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  ça permet vraiment des rencontres.
• 13:07
  Et ces étudiants-là,
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  justement,
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  de les accompagner sur une partie qui peut être aussi effrayante pour eux de la vie.
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  Donc non,
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  c'est vraiment beaucoup plus avantage,
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  ces petits irritants dont je vous parlais.
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  On les gère nous-mêmes au quotidien pour nous.
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  Donc c'est juste de les gérer.
• 13:20
  un peu plus ou un peu moins pour quelqu'un d'autre,
• 13:23
  on a également la chance d'avoir un bien en location qui est très proche de là où on habite aujourd'hui.
• 13:28
  Donc ça facilite aussi la possibilité d'intervenir pour le locataire.
• 13:33
  Justement Christelle,
• 13:34
  vous nous parlez des biens étudiants,
• 13:36
  or on sait qu'en location meublée,
• 13:37
  on peut louer selon différents types de contrats,
• 13:39
  on a notamment le bail étudiant,
• 13:41
  or vous ce n'est pas votre cas,
• 13:43
  vous avez jusqu'à présent du moins systématiquement proposé votre bien en vertu d'un bail de longue durée en résidence principale.
• 13:50
  Pourquoi ce choix ?
• 13:51
  Qu'est-ce qui vous a poussé à fonctionner de cette manière ?
• 13:53
  Et est-ce qu'il y a aussi des inconvénients qui sont inhérents à cette pratique ?
• 13:58
  C'est une bonne question.
• 13:59
  Je vous avoue qu'au moment où on est parti,
• 14:01
  c'était la solution qui nous convenait le plus,
• 14:03
  étant donné qu'on était un peu plus loin.
• 14:05
  Ça nous permettait de ne pas avoir à gérer le bien pendant une durée un peu plus définie.
• 14:08
  En tout cas,
• 14:08
  ça rassure sur la temporalité.
• 14:11
  Même si on a forcément des départs en cours de bail.
• 14:15
  Forcément,
• 14:16
  mais ça peut arriver.
• 14:17
  Et c'est vrai que ça crée toujours ce...
• 14:19
  creux qu'on redoute,
• 14:19
  je pense,
• 14:20
  en tant que propriétaire,
• 14:21
  un creux entre deux locations et parfois un creux à un moment qui n'est pas le plus opportun pour trouver un nouveau locataire.
• 14:29
  Donc,
• 14:30
  sur ce bail-là,
• 14:31
  notamment sur ces périodes de creux,
• 14:32
  pour rebondir,
• 14:33
  on a envisagé effectivement de faire de la courte durée.
• 14:37
  Alors,
• 14:37
  on n'a pas eu l'occasion puisque finalement,
• 14:39
  on a trouvé un locataire longue durée juste après,
• 14:42
  mais on n'a pas poussé la réflexion,
• 14:44
  mais ça reste quelque chose dans le coin de ma tête.
• 14:45
  qui me dit qu'un jour,
• 14:46
  ça pourrait nous servir de passer plutôt en courte durée,
• 14:49
  si notamment on aurait besoin de récupérer le bien sous une temporalité un peu plus courte,
• 14:54
  par exemple,
• 14:56
  ou même nous,
• 14:57
  pour le réhabiter.
• 14:58
  Donc c'est vrai que ça reste quelque chose dans le coin de ma tête,
• 15:01
  sur lequel il faudrait que je me renseigne.
• 15:02
  Je n'ai pas beaucoup de maîtrise en ce moment du sujet,
• 15:06
  mais je le perpète vu que j'entends aussi beaucoup de personnes aujourd'hui qui font de la courte durée,
• 15:10
  donc ça m'intrigue.
• 15:13
  Alors effectivement,
• 15:14
  pour le préciser,
• 15:14
  en courte durée,
• 15:16
  les baux sont à durée déterminée,
• 15:19
  ce qui fait qu'il n'y a pas besoin de donner congé pour récupérer son bien à l'issue de la période de location.
• 15:23
  C'est la grande différence avec le bail en résidence principale,
• 15:27
  donc la location qu'on appelle de longue durée,
• 15:29
  où les contrats durent un an.
• 15:32
  Leur période minimale est d'un an et ils sont tacitement reconductibles.
• 15:35
  C'est vrai que lorsqu'on veut récupérer son bien qui est occupé par un locataire de longue durée,
• 15:39
  c'est plus difficile,
• 15:40
  c'est soumis à un certain nombre de conditions qu'il faut respecter,
• 15:43
  alors que ce n'est pas le cas en courte durée,
• 15:45
  ce n'est pas non plus le cas pour,
• 15:46
  par exemple,
• 15:46
  un bail étudiant ou un bail mobilité,
• 15:48
  qui sont justement des contrats qui ont une durée déterminée,
• 15:51
  donc qui peuvent aussi permettre à des degrés divers davantage de flexibilité.
• 15:56
  Et justement,
• 15:56
  vous évoquez...
• 15:58
  Avoir envisagé la courte durée,
• 16:00
  finalement vous n'avez pas eu le temps de sauter le pas,
• 16:03
  qu'est-ce qui a l'origine ou qu'est-ce qui pourrait finalement vous décider à pratiquer la courte durée ?
• 16:08
  Qu'est-ce qui pourrait nous décider ?
• 16:15
  J'aurais des difficultés à répondre,
• 16:16
  par contre en tout cas ce qui pourrait me freiner aujourd'hui à le faire,
• 16:19
  c'est la gestion du locataire de façon plus fréquente,
• 16:23
  puisque vous avez un turnover qui est un peu plus fréquent.
• 16:28
  C'est ce qui pourrait me freiner,
• 16:29
  mais peut-être qu'on ne sautera pas le jour où on décide de mettre le billet en gestion locative.
• 16:33
  Effectivement,
• 16:33
  le jour où on décide de déléguer à quelqu'un toute cette gestion,
• 16:37
  ce ne serait plus un frein,
• 16:38
  parce que c'est la principale raison aujourd'hui qui fait qu'on ne sauterait pas le pas,
• 16:43
  si cette option se présentait en tout cas.
• 16:47
  D'accord,
• 16:47
  merci beaucoup
• 16:49
  Christelle. Je pense que nous arrivons déjà...
• 16:53
  Finalement,
• 16:55
  à l'issue de notre échange,
• 16:57
  je pense que votre expérience sera précieuse,
• 16:59
  bien évidemment,
• 16:59
  pour de très nombreux loueurs qui pourraient décider de franchir le pas de location meublée,
• 17:06
  que ce soit en passant de la location vide à location meublée ou même en commençant directement en location meublée.
• 17:11
  Donc,
• 17:11
  je pense qu'ils apprécieront beaucoup,
• 17:13
  évidemment,
• 17:14
  votre avis sur la question.
• 17:15
  Merci beaucoup de nous avoir rejoints.
• 17:17
  Merci à vous.
• 17:19
  Si vous avez aimé notre podcast,
• 17:21
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