Vol.18 房地产潮起潮落系列之「活下去」的万科-EP3-黑铁时代

MBA课间咖啡 · Oct 30, 2026 · 58m

一句话：它给时代起了第三个名字。此后四年，名字说出之后的事，一件一件都发生了——而这一次，它连结局都还没有。

全季终章，2022 到 2026 这四年。

开场：一份文件。 2026 年 9 月 13 日，长沙市中级人民法院发出限制消费令，对象是两家公司、四个人：万科企业、长沙万科，以及各自法定代表人郁亮、杜鹏。金额四百九十八万多元；而万科截至 2025 年底的总资产是 1.02 万亿元——大约是它的二十万分之一。三条澄清一句都不能少：不是郁亮个人欠钱；法院走的是立案执行时的登记信息，责任不因后来人事变动自动解除；令发次日案件终本，未履行 498 万 8809 块 5 毛。

一、黑铁时代与节衣缩食。 2022 年 1 月 9 日内部年会，郁亮近五千字发言：行业进入"缩表出清"，要么死、要么活，没有中间状态。两年后的 2024 年 3 月 28 日，万科发布 2023 年报，宣布不派息——上市三十多年来连续三十一年、累计 1030 亿元的现金分红，第一次中断。同年 3 月，郁亮、祝九胜等高管自愿把年薪降到税前 1 万元。

二、第一次亏损。 2024 年营收 3431.76 亿元、下降 26.32%，归母净利润负 494.78 亿元。销售 2460 亿元，比 2020 年最高的 7041.5 亿元，四年掉了近三分之二。年末一年内到期有息负债 1582.8 亿元，货币资金 882…