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Les RDV de JD2M N°1 : Les erreurs comptables à éviter en location meublée avec Laura B. · Je découvre le monde du meublé by JD2M

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  Je déclare mon meublé,
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  spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.
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  A le plaisir de vous présenter
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  Je découvre le monde du meublé le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.
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  Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,
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  retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,
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  bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.
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  Bonjour à toutes et à tous,
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  bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M.
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  Je m'appelle Baptiste et dans ce podcast,
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  je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée.
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  Spécialistes de la comptabilité,
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  du droit,
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  de la gestion de biens ou encore du patrimoine,
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  ils viennent vous parler fiscalité,
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  emprunts,
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  investissement,
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  réglementation et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée.
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  Et aujourd'hui,
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  notre rendez-vous sera consacré aux erreurs ou plus largement à ces choses auxquelles on ne pense pas toujours au bon moment,
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  tout loire en meublé doit garder à l'esprit pour vivre sereinement son activité.
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  Et pour évoquer ce sujet,
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  je reçois Laura,
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  responsable du pôle comptable de Gilles et 2M.
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  Laura,
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  bonjour,
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  merci de m'avoir rejoint pour cet épisode.
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  Avant de commencer,
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  je te propose de te présenter à nos auditeurs.
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  Bonjour Baptiste,
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  et merci de m'accueillir dans ce nouveau podcast dédié aux erreurs à ne pas commettre dans l'allocation meublé.
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  Je suis ravie de pouvoir échanger avec tous nos auditeurs.
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  Pour ma petite présentation,
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  je suis titulaire du DACG,
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  donc du Diplôme supérieur de gestion et comptabilité.
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  et je suis en cours d'obtention du diplôme d'expertise comptable.
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  J'ai commencé mon expérience dans des cabinets traditionnels,
• 1:41
  dans la comptabilité,
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  et puis j'ai poursuivi en audit.
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  Avant de rejoindre,
• 1:44
  je déclare mon objet.
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  Il y a quatre ans maintenant.
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  Très bien,
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  merci Laura.
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  Alors,
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  nous avons un vaste sujet qui nous attend,
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  celui des erreurs à éviter,
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  ou plus largement des détails auxquels il faut penser pour éviter des déconvenues plus ou moins importantes dans son activité de location meublée.
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  Et comme il y a beaucoup de points à mentionner,
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  nous allons essayer de les prendre dans l'ordre chronologique de l'expérience d'un loire en meublé qui débuterait son activité.
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  Et c'est donc sans surprise que nous allons commencer avec le moment de l'immatriculation,
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  qui est une étape,
• 2:10
  on le rappelle,
• 2:11
  obligatoire pour tout loueur en meublé,
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  et qu'il est nécessaire de réaliser sur le site de l'Institut National de la Propriété Industrielle,
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  qu'on appelle aussi plus communément l'INPI.
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  Laura,
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  est-ce que tu peux nous en dire plus,
• 2:21
  et surtout,
• 2:22
  pourquoi est-ce qu'il s'agit d'une étape clé pour tout loueur ?
• 2:25
  Bien sûr,
• 2:25
  Baptiste.
• 2:25
  En effet,
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  on a beaucoup de loueurs en meublé qui ont des problèmes au niveau de l'immatriculation de leur logement.
• 2:31
  Ce qui se sont trompés dans la date de début d'activité lorsqu'ils l'ont déclaré au prix de l'INPI.
• 2:36
  En fait,
• 2:36
  la date d'immatriculation,
• 2:38
  la date de début d'activité,
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  doit être la date de la première dépense et non pas la date de mise en location comme beaucoup de clients le pensent.
• 2:44
  En fait,
• 2:44
  c'est la date de la première dépense que vous avez engagée dans le cadre de votre activité de location meublée.
• 2:49
  Dans le cadre d'un investissement locatif,
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  il s'agit dans la majorité des cas de l'achat,
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  de l'acquisition de votre bien chez le notaire.
• 2:55
  Après,
• 2:55
  il peut aussi s'agir de l'achat de mobilier qui a été acquis par anticipation par le loueur en meublé.
• 3:01
  qui a voulu déjà commander ses meubles par exemple,
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  donc dans ce cas ce sera la date d'achat du meuble qui va être prise en date de début d'activité.
• 3:09
  Mais dans la majorité des cas,
• 3:10
  retenez vraiment que c'est la date d'acquisition chez le notaire de votre logement qui sera mise en location.
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  Dans le cas d'un apport du patrimoine privé,
• 3:18
  donc par exemple vous prenez votre résidence principale et vous souhaitez la mettre en location,
• 3:22
  donc elle devient votre résidence secondaire,
• 3:24
  il s'agira du coup de la date à laquelle vous déménagez,
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  votre résidence principale ne l'est plus.
• 3:29
  C'est là que vous allez pouvoir accueillir des locataires dans votre logement.
• 3:34
  Attention,
• 3:34
  il ne s'agit pas de la date de mise en location,
• 3:36
  c'est vraiment là où je voudrais vous alerter sur ce sujet.
• 3:38
  Alors effectivement,
• 3:39
  c'est une confusion qu'on voit beaucoup.
• 3:40
  Beaucoup de gens qui se lancent dans l'activité de location mobile pensent qu'il faut attendre l'accueil du premier locataire.
• 3:46
  Or,
• 3:46
  en réalité,
• 3:47
  ce n'est pas du tout le cas.
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  Et il y a aussi peut-être un autre cas un petit peu particulier,
• 3:51
  c'est celui de l'achat en VFA,
• 3:52
  puisque quand on achète en VFA,
• 3:54
  justement,
• 3:54
  beaucoup de logeurs attendent la remise des clés du bien,
• 3:57
  attendent finalement que ce bien soit fourni.
• 3:59
  Alors qu'en réalité,
• 4:00
  la DDA en VFA,
• 4:02
  elle est bien antérieure.
• 4:03
  Est-ce que tu peux nous préciser un petit peu cette situation ?
• 4:06
  Oui,
• 4:06
  bien sûr,
• 4:06
  Baptiste.
• 4:06
  Alors,
• 4:07
  du coup,
• 4:07
  je vais commencer par ta première question.
• 4:10
  C'est la date à laquelle le locataire va rentrer dans les lieux.
• 4:14
  En fait,
• 4:15
  le logement peut être mis à disposition.
• 4:17
  Donc,
• 4:17
  il peut y avoir une annonce qui a été publiée sur Le Bon Point,
• 4:20
  par exemple,
• 4:21
  sur un autre site.
• 4:22
  En fait,
• 4:22
  c'est cette date qui va être à prendre en compte lorsqu'on parle de date de mise en location.
• 4:27
  Ce n'est pas la date à laquelle le locataire rentre dans l'appartement,
• 4:30
  ce n'est pas la date à laquelle le bail va débuter,
• 4:33
  c'est vraiment la date à laquelle le logement va être disponible pour accueillir un locataire.
• 4:38
  Donc si vous avez publié une annonce mais que vous n'avez toujours pas trouvé de locataire,
• 4:41
  ce n'est pas de votre fait,
• 4:42
  ce n'est pas votre choix.
• 4:43
  Là,
• 4:43
  la date de mise en location sera la date de la première annonce qui aura été publiée.
• 4:47
  Mais quoi qu'il arrive,
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  cette date de mise en location n'est pas nécessairement la date de début d'activité.
• 4:51
  Celle de début d'activité,
• 4:52
  c'est bien au moment où on dépense quelque chose pour meubler le bien ou...
• 4:56
  au moment où on achète le bien.
• 4:58
  D'ailleurs,
• 4:58
  tu parlais de la date de signature chez le notaire.
• 5:00
  On parle bien de la date où l'acte de vente est signé et non pas la promesse de vente.
• 5:04
  Exactement.
• 5:05
  On parle bien de l'acte authentique qui est signé chez le notaire,
• 5:08
  donc définitif.
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  Pour la date de début d'activité,
• 5:10
  il faut bien dissocier la date de début d'activité de la date de mise en location.
• 5:14
  En fait,
• 5:15
  la date de début d'activité,
• 5:16
  ça va vous permettre de débuter votre activité comme son nom l'indique et de pouvoir comptabiliser toutes les dépenses et les recettes qui y sont associées.
• 5:24
  La date de mise en location,
• 5:25
  elle,
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  va être la date à laquelle on va pouvoir débuter les amortissements de votre logement.
• 5:30
  Donc c'est la date à laquelle les amortissements vont commencer à être déduits de votre résultat fiscal à la fin.
• 5:34
  Et pour enchaîner sur ta question du VFA,
• 5:37
  alors en effet,
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  on a...
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  plusieurs clients qui pensent que la date de début d'activité doit être égale à la date de livraison du logement.
• 5:45
  En fait,
• 5:46
  il faut vraiment que la date de début d'activité soit encore une fois la date d'acquisition ou de signature chez le notaire parce que c'est la méthode préférentielle du plan comptable général.
• 5:55
  Donc,
• 5:55
  c'est vraiment la méthode de comptabilisation à l'avancement des travaux et non pas à l'achèvement des travaux.
• 6:00
  Donc,
• 6:00
  pour l'avancement,
• 6:01
  on prend le début d'activité à l'acquisition chez le notaire et puis on comptabilise les appels de fonds du promoteur.
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  au fur et à mesure qu'ils sont arrivés et qu'ils ont été payés par le loueur.
• 6:12
  Si on prenait la méthode à l'achèvement,
• 6:14
  en fait,
• 6:14
  on prendrait une date de début d'activité à la date de livraison du bien et donc,
• 6:18
  du coup,
• 6:18
  d'entrée du locataire la plupart du temps.
• 6:20
  Donc,
• 6:20
  en tout cas,
• 6:21
  prenez vraiment la méthode préférentielle.
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  C'est celle que le service des impôts des entreprises préfère.
• 6:26
  On prend vraiment la date de début d'activité,
• 6:28
  la signature chez le notaire et ensuite,
• 6:30
  on comptabilise les travaux à la pause.
• 6:32
  Et puis,
• 6:33
  au-delà du fait que,
• 6:34
  finalement,
• 6:34
  la date de début d'activité,
• 6:35
  au moment où...
• 6:36
  on signe l'acte de vente,
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  c'est la méthode préférée du service d'impôt,
• 6:40
  c'est aussi le plus avantageux pour le loueur,
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  puisqu'en réalité,
• 6:43
  cette date de début d'activité,
• 6:44
  elle va avoir une incidence fiscale,
• 6:46
  notamment au régime réel,
• 6:47
  puisque au régime réel,
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  on peut déduire les charges et l'amortissement,
• 6:51
  et justement,
• 6:52
  ces déductions,
• 6:52
  elles vont être comptabilisées à partir de la date de début d'activité.
• 6:56
  Est-ce que déjà,
• 6:56
  très simplement,
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  tu peux nous repréciser un petit peu en quoi consiste ce mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement qui est propre au régime réel pour l'allocation meublée ?
• 7:06
  Bien sûr.
• 7:07
  Alors déjà,
• 7:07
  je vais commencer par vous parler de la charge la plus conséquente qu'on va pouvoir déduire dans le régime réel dans le cas d'un investissement locatif.
• 7:15
  C'est ce qui arrive dans la majorité des cas,
• 7:16
  c'est les frais d'acquisition.
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  C'est les frais que vous allez payer chez le notaire.
• 7:20
  Donc tout ce qui est émolument du notaire,
• 7:22
  tous ses honoraires,
• 7:23
  les droits de mutation,
• 7:24
  tout ce qui est honoraires d'agence,
• 7:26
  les commissions de garantie dans le cadre de votre contrat de prêt avec votre établissement bancaire.
• 7:30
  Voilà,
• 7:31
  tous ces frais qui en fait constituent des frais d'acquisition.
• 7:34
  qui vont pouvoir être pris en compte dans votre activité de location meublé.
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  Vous pourrez soit les déduire en charge directement pour générer un déficit,
• 7:41
  soit choisir de les immobiliser pour qu'ils soient amortis au même titre que votre logement.
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  Je profite du coup de parler de l'amortissement pour vous expliquer qu'au régime réel simplifié,
• 7:53
  le gros avantage est l'amortissement de votre logement.
• 7:56
  Sous le régime microbique,
• 7:57
  vous ne prenez qu'un abattement de 50% sur les bénéfices que vous faites,
• 8:00
  sur les recettes que vous générez de votre activité de location meublé.
• 8:03
  Alors qu'au régime réel,
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  vous avez la possibilité d'amortir votre logement sur une moyenne de 28 ans,
• 8:09
  ce qui va vous générer des amortissements tous les ans qui sont déductibles de votre résultat fiscal.
• 8:13
  Ça va permettre de réduire votre résultat et donc votre base imposable au titre de l'impôt sur le revenu.
• 8:20
  Et alors,
• 8:21
  cette date de début d'activité,
• 8:22
  on le sait normalement,
• 8:24
  on est censé la déclarer dans les
• 8:26
  15 jours justement à l'INPI.
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  On sait qu'il y a beaucoup de loisirs qui dépassent cette durée de 15 jours.
• 8:31
  Et donc plus largement,
• 8:32
  ça me donne envie de te poser la question de qu'est-ce qu'on fait si on se rend compte qu'on n'a pas respecté les délais ou si on n'a pas mis la bonne date de début d'activité,
• 8:38
  qu'on aurait par exemple dû la mettre plusieurs mois,
• 8:40
  voire plusieurs années auparavant.
• 8:42
  Est-ce que c'est grave et est-ce que c'est une situation qui peut se régler ?
• 8:46
  Ou est-ce qu'on est obligé de supporter son erreur ensuite pour le reste de son activité ?
• 8:50
  Alors en effet Baptiste,
• 8:52
  ta question est très pertinente et très importante.
• 8:55
  A l'époque,
• 8:56
  la déclaration de la date de début d'activité se faisait auprès du greffe du tribunal de commerce.
• 9:00
  Donc là,
• 9:00
  les corrections étaient assez faciles à faire.
• 9:03
  On avait juste un formulaire à remplir et à renvoyer.
• 9:06
  On pouvait corriger sa date de début d'activité lorsqu'on se trompait.
• 9:09
  Depuis que l'immatriculation se fait au prix de l'INPI,
• 9:11
  les choses sont beaucoup plus complexes.
• 9:13
  En effet,
• 9:14
  lorsqu'il y a une erreur dans la date de début d'activité,
• 9:17
  il est très compliqué de faire une correction de cette date.
• 9:21
  Nous on propose des solutions,
• 9:23
  on aide,
• 9:23
  on accompagne du mieux qu'on peut nos clients,
• 9:26
  mais c'est vrai que c'est un petit peu une bataille avec l'INPI.
• 9:29
  On essaie de prendre contact avec eux,
• 9:31
  de faire des demandes sur le site,
• 9:33
  mais c'est vrai que ce n'est pas évident.
• 9:35
  Dans certains cas,
• 9:36
  on est même obligé de cesser l'activité à la date de création pour recréer une nouvelle activité,
• 9:41
  donc ça crée un nouveau SIREN.
• 9:42
  C'est vraiment la solution finale et extrême qu'on a trouvée.
• 9:47
  Mais vraiment,
• 9:48
  faites très attention à cette date de début d'activité.
• 9:50
  N'hésitez vraiment pas à prendre conseil avant de vous y matriculer.
• 9:54
  Alors,
• 9:54
  on sait qu'il n'y en a qu'un jour pour y matriculer son activité,
• 9:57
  mais il est préférable de prendre un petit peu plus de temps si nécessaire,
• 10:00
  d'être un petit peu en retard sur ce délai,
• 10:02
  plutôt que de se tromper,
• 10:03
  parce qu'au final,
• 10:04
  vous allez pouvoir avoir un retard de plusieurs semaines,
• 10:06
  voire plusieurs mois,
• 10:07
  le temps de régler le problème.
• 10:08
  Donc prenez un petit peu plus de temps en départ pour prendre conseil et avoir le bon début d'activité.
• 10:14
  Oui,
• 10:14
  effectivement.
• 10:14
  Alors la date de 15 jours auquel tu fais référence,
• 10:16
  c'est celle de l'immatriculation,
• 10:18
  donc la déclaration,
• 10:19
  la début d'activité qui normalement justement doit se faire dans les 15 jours à partir de cette même date.
• 10:24
  Or,
• 10:24
  on sait qu'il y a beaucoup d'heures qui dépassent ce délai de 15 jours.
• 10:27
  Jusqu'à présent,
• 10:27
  on a pu constater que l'administration fiscale était assez tolérante.
• 10:32
  Globalement,
• 10:32
  on avait le droit de déclarer même bien après la date des 15 jours.
• 10:36
  Et c'est pour ça,
• 10:37
  c'est la raison pour laquelle finalement,
• 10:38
  même si c'est bien de le faire le plus tôt possible,
• 10:40
  ça peut quand même valoir le coup,
• 10:42
  comme tu le disais,
• 10:43
  de prendre conseil,
• 10:43
  quitte à le déclarer même une semaine plus tard,
• 10:46
  après la date prévue,
• 10:47
  pour justement être sûr de ne pas faire d'erreur.
• 10:50
  Oui,
• 10:50
  tout à fait.
• 10:51
  Pour le petit exemple,
• 10:52
  on a même des loueurs qui arrivent à s'y matriculer pour un an ou deux en arrière.
• 10:58
  Donc,
• 10:58
  il y a vraiment la possibilité de le faire.
• 11:00
  Il n'y a pas de pénalité,
• 11:01
  en tout cas,
• 11:02
  connue à ce niveau-là.
• 11:03
  Et il vaut mieux avoir une bonne...
• 11:05
  date de début d'activité,
• 11:06
  plutôt que de devoir faire une copie de cible.
• 11:08
  Très bien,
• 11:08
  alors je pense qu'on a fait le tour pour la date de début d'activité,
• 11:11
  et on va revenir finalement à un autre point qu'on a déjà évoqué très brièvement,
• 11:15
  c'est celui de la mise en location.
• 11:18
  On le sait,
• 11:18
  quand on fait de la location meublée,
• 11:19
  il y a certains critères à respecter.
• 11:21
  Alors,
• 11:21
  généralement,
• 11:22
  les loueurs,
• 11:23
  quand ils se lancent dans la location meublée,
• 11:24
  les connaissent,
• 11:25
  notamment les équipements obligatoires,
• 11:26
  avec le décret du 31 juillet 2015,
• 11:29
  mais pour autant,
• 11:29
  il peut quand même arriver que certains loueurs oublient certains éléments d'équipement.
• 11:34
  Et là aussi,
• 11:35
  c'est quelque chose auquel il faut faire très attention parce que justement,
• 11:37
  ça peut entraîner une requalification du bail en location nue.
• 11:40
  Et cette requalification du bail,
• 11:42
  elle va avoir une incidence fiscale qui peut être très importante.
• 11:45
  Est-ce que tu peux nous expliquer un petit peu comment ça va fonctionner du point de vue des impôts si on a une requalification d'un bail de location meublée en location nue ?
• 11:53
  Oui,
• 11:53
  bien sûr.
• 11:54
  Alors,
• 11:54
  je vais juste vous préciser avant comment l'administration fiscale peut en venir à requalifier votre activité de location nue,
• 12:02
  donc soumise au régime.
• 12:04
  des revenus fonciers.
• 12:05
  En fait,
• 12:06
  le but de la location mobilier,
• 12:08
  c'est bien évidemment de louer un logement qui a des meubles,
• 12:11
  de mettre à disposition des meubles à son locataire.
• 12:14
  L'idée,
• 12:14
  c'est donc de retrouver du mobilier à l'actif de votre bilan.
• 12:19
  Donc,
• 12:20
  soit vous avez acheté du mobilier neuf,
• 12:22
  du coup on comptabilise les factures au réel,
• 12:24
  donc les frais réels,
• 12:26
  donc là il n'y a pas de souci.
• 12:27
  Par contre,
• 12:28
  si vous avez réutilisé du mobilier qui était dans votre résidence principale,
• 12:32
  ou dans une autre résidence secondaire par exemple,
• 12:34
  vous avez renouvelé votre mobilier,
• 12:36
  vous avez mis l'ancien mobilier dans votre logement que vous mettez à disposition d'un locataire.
• 12:40
  Dans ce cas,
• 12:41
  il faut bien penser à établir un inventaire mobilier.
• 12:44
  Cet inventaire mobilier,
• 12:44
  en fait,
• 12:45
  vous allez valoriser les meubles,
• 12:48
  le petit équipement que vous allez mettre dans votre logement,
• 12:51
  à la valeur actuelle,
• 12:53
  au moment où vous les apportez à votre activité de location mobile.
• 12:56
  Même si la valeur n'est pas significative,
• 12:59
  même si c'est 300 euros ou 200 euros,
• 13:01
  on voit que c'est un faible montant.
• 13:03
  Et là,
• 13:03
  vous pouvez vous dire,
• 13:04
  oui,
• 13:04
  mais c'est en dessous des 500 euros qu'on entend en règle générale pour immobiliser un composant ou du mobilier.
• 13:11
  Donc là,
• 13:11
  il faut vraiment le mettre à l'actif parce que peu importe le montant,
• 13:14
  même si ce n'est pas significatif,
• 13:15
  ça prouve que votre logement est meublé et que vous mettez à disposition le mobilier à votre locataire.
• 13:22
  Si l'administration fiscale établit un contrôle sur votre dossier,
• 13:26
  sur votre liesse fiscale et se rend compte qu'il n'y a pas de mobilier à l'actif,
• 13:29
  qu'il n'y a que le logement,
• 13:30
  qui est entré à l'actif de votre bilan.
• 13:32
  Dans ce cas,
• 13:33
  ils vont pouvoir se poser la question de la légitimité de mise en location de votre bien en location meublée.
• 13:40
  Bien évidemment,
• 13:41
  la preuve est vraiment le bail que vous allez apporter à l'administration fiscale pour prouver que votre logement est loué en meublé et non pas en location nue.
• 13:50
  Cependant,
• 13:52
  l'absence de mobilier pourra mettre le doute à l'administration fiscale qui pourra établir un contrôle un petit peu plus poussé de votre...
• 14:00
  fiscale de votre activité de location meublé.
• 14:02
  Donc,
• 14:02
  ça va pouvoir appuyer un contrôle fiscal,
• 14:05
  finalement,
• 14:06
  qui va pouvoir évoluer sur d'autres contrôles,
• 14:08
  et notamment sur le revenu,
• 14:10
  ça c'est possible également.
• 14:12
  D'accord,
• 14:12
  et de point de vue de cet inventaire immobilier,
• 14:14
  tu parlais justement de la valorisation des biens.
• 14:16
  Alors,
• 14:17
  effectivement,
• 14:17
  tu nous as évoqué le cas de l'achat de biens neufs,
• 14:19
  dans ce cas-là,
• 14:20
  c'est très simple,
• 14:20
  on a une facture avec un montant,
• 14:23
  c'est très simple à déclarer,
• 14:24
  mais tu as,
• 14:25
  par exemple,
• 14:25
  parlé des biens qu'on aurait pu prendre dans sa résidence principale,
• 14:29
  dans sa résidence secrétaire.
• 14:29
  ou des biens qu'on a aussi pu acheter d'occasion peut-être.
• 14:32
  Dans ce cas-là,
• 14:32
  comment on les valorise ?
• 14:34
  Quels éléments on peut utiliser pour justifier de la valeur de ces biens une fois qu'on les inscrit dans l'inventaire mobilier ?
• 14:41
  Justement,
• 14:41
  c'est assez complexe d'évaluer un bien mobilier qu'on a chez nous depuis plusieurs années ou qu'on a acheté d'occasion.
• 14:49
  Lorsqu'on l'a acheté d'occasion,
• 14:50
  par exemple sur Le Bon Coin ou sur les sites et les plateformes comme Vinted,
• 14:54
  C'est assez simple parce que vous allez pouvoir apporter cet équipement finalement à la valeur à laquelle vous venez de l'acheter.
• 15:01
  Donc là,
• 15:02
  même si ce n'est pas une facture avec un professionnel,
• 15:04
  vous avez en tout cas la valeur,
• 15:06
  vous pouvez apporter la valeur à votre compteur.
• 15:08
  Là où c'est un petit peu plus compliqué,
• 15:09
  c'est lorsque votre immobilier était déjà chez vous,
• 15:11
  donc vous l'avez acquis il y a plusieurs années,
• 15:13
  il a perdu de la valeur,
• 15:14
  il s'est usé finalement avec le temps.
• 15:17
  C'est là où c'est un petit peu compliqué de le valoriser.
• 15:19
  Donc nous,
• 15:19
  ce qu'on vous conseille tout simplement,
• 15:21
  c'est d'aller sur le bon point.
• 15:22
  et de prendre des annonces avec des biens similaires pour voir la valeur actuelle du bien,
• 15:27
  à laquelle vous pourriez le vendre ou à laquelle vous auriez pu l'acheter à ce moment-là pour meubler votre logement.
• 15:32
  Vous prenez une capture d'écran sur le bon point pour conserver en tout cas ces justificatifs.
• 15:38
  Je vous rappelle que toutes les factures,
• 15:40
  les pièces comptables sont à conserver pendant 10 ans.
• 15:41
  Donc là,
• 15:42
  vous n'aurez pas de facture puisque c'est un inventaire,
• 15:44
  c'est une évaluation du mobilier.
• 15:46
  Donc là,
• 15:47
  je vous conseille de conserver en tout cas les justificatifs,
• 15:50
  donc les captures d'écran que vous avez faites sur les sites pour évaluer votre bien mobilier et de le conserver en cas de contrôle fiscal.
• 15:56
  En tout cas,
• 15:57
  il n'est pas apporté à votre comptable en preuve de votre inventaire mobilier.
• 16:01
  Et on est bien d'accord que dans cet inventaire,
• 16:03
  on met vraiment tout le mobilier qu'il y a dans le logement,
• 16:06
  pas seulement le mobilier obligatoire,
• 16:08
  les 11 équipements obligatoires.
• 16:09
  Si par exemple,
• 16:09
  on rajoute une machine à laver qui n'est pas un équipement obligatoire,
• 16:13
  ce n'est pas parce que ce n'est pas obligatoire qu'il ne faut pas l'inscrire dans l'inventaire mobilier.
• 16:16
  Exactement.
• 16:16
  Alors en fait,
• 16:17
  vous ne pourriez pas être pénalisé finalement si vous ne mettiez pas tout le mobilier dans votre inventaire.
• 16:23
  Cependant,
• 16:24
  ce serait dommage pour vous puisque plus l'inventaire mobilier est conséquent,
• 16:28
  plus le montant est conséquent.
• 16:29
  plus vous allez générer d'amortissement finalement,
• 16:32
  sachant que l'armementaire immobilier est amorti à peu près sur 5 ans.
• 16:35
  Donc c'est quand même intéressant,
• 16:36
  ça peut faire une dotation aux amortissements un peu plus élevée tous les ans qui va venir diminuer votre résultat fiscal et donc votre revenu imposable.
• 16:44
  D'accord.
• 16:45
  Et comment ça peut se passer par exemple dans le cas de l'ajout d'un équipement en cours de location ?
• 16:51
  Par exemple,
• 16:52
  le locataire s'installe dans les lieux,
• 16:53
  il n'y avait pas de machine à laver dans les lieux finalement.
• 16:55
  le propriétaire récupère une machine à laver qu'il a acquis assez facilement,
• 16:59
  ou une ancienne dont il ne veut plus,
• 17:00
  il propose au locataire de l'installer dans le logement,
• 17:03
  le locataire accepte.
• 17:05
  Comment ça va se passer d'un point de vue inventaire immobilier ?
• 17:07
  Est-ce qu'il faut le modifier ?
• 17:08
  Comment est-ce qu'on peut modifier cet inventaire immobilier ?
• 17:10
  S'il y a par exemple des éléments qui sont ajoutés en cours de route,
• 17:13
  ou qui sont retranchés,
• 17:14
  par exemple on pourrait prendre le cas d'un élément non obligatoire qui serait cassé et qui finalement ne serait pas remplacé parce que le locataire ne souhaiterait pas le voir remplacer ou souhaiterait le remplacer par un de ses propres équipements.
• 17:24
  ou même si le locataire refuse certains meubles pour les remplacer par des meubles à lui,
• 17:28
  comment ça va se passer à ce niveau-là ?
• 17:29
  À quoi est-ce qu'il faut faire attention ?
• 17:31
  Alors oui,
• 17:31
  justement,
• 17:32
  je vais répondre aux trois points de cette question dans l'ordre.
• 17:36
  On va prendre le cas d'un remplacement de matériel qui a été cassé par le locataire.
• 17:40
  Là,
• 17:40
  le propriétaire va être obligé de remplacer le matériel.
• 17:43
  Prenons l'exemple de la machine à laver.
• 17:44
  La machine à laver a été endommagée ou bien est en fin de vie,
• 17:47
  donc il a fallu la remplacer.
• 17:49
  Le propriétaire remet à disposition une machine à laver auprès de son locataire.
• 17:53
  dans le logement,
• 17:55
  là,
• 17:55
  il va s'agir d'une charge parce que c'est un remplacement de matériel qui était déjà existant,
• 17:59
  donc on va le passer en charge.
• 18:01
  D'ailleurs,
• 18:01
  au sujet de cet inventaire mobilier,
• 18:03
  il y a autre chose auquel il faut faire attention,
• 18:04
  c'est que tout meuble qui va être inscrit dans l'inventaire mobilier,
• 18:07
  même s'il n'est pas obligatoire,
• 18:08
  devra être remplacé par le propriétaire si,
• 18:11
  par exemple,
• 18:11
  il tombe en panne pendant la période de location.
• 18:14
  Et donc,
• 18:14
  dans ce cas-là,
• 18:15
  dans le cas d'un meuble qui va être remplacé,
• 18:17
  comment ça va se passer à ce niveau-là du point de vue comptable ?
• 18:20
  Oui,
• 18:20
  alors justement,
• 18:22
  si...
• 18:23
  le cas de la machine à laver dont on parlait.
• 18:25
  La machine à laver a été endommagée par le locataire ou bien tournée en panne,
• 18:29
  parce qu'elle était en fin de vie.
• 18:31
  Le propriétaire va devoir la remplacer,
• 18:33
  puisqu'elle était dans l'inventaire immobilier à l'entrée du locataire.
• 18:37
  Donc là,
• 18:37
  il n'y a pas de souci.
• 18:38
  En fait,
• 18:38
  il va apporter la preuve soit du rachat,
• 18:40
  soit une facture réelle,
• 18:42
  soit une valorisation s'il l'avait dans son patrimoine privé ou s'il l'a acheté d'occasion,
• 18:47
  pour le prendre en compte dans son activité de location.
• 18:49
  Mais ça peut venir en déduction de son résultat fiscal.
• 18:53
  Il faut aussi prendre en compte le fait qu'il y a certains locataires qui ne souhaitent pas conserver des meubles qui ont été mis à disposition par leur propriétaire.
• 19:02
  Parce que le style ne leur convient pas.
• 19:03
  Par exemple,
• 19:05
  ils ont tout à fait le droit de les stocker à la cave,
• 19:07
  par exemple,
• 19:08
  ou à la boxe,
• 19:09
  à leur frais,
• 19:09
  au frais du locataire,
• 19:11
  pour remplacer le mobilier,
• 19:14
  par le mobilier qui est leur plaie finalement.
• 19:17
  En tout cas,
• 19:17
  ils seront dans l'obligation de remettre le mobilier.
• 19:21
  que le propriétaire avait mis à disposition lors de l'état des lieux de sortie et retirer leur meuble.
• 19:26
  Et le propriétaire pourra bien évidemment déduire l'ensemble des meubles,
• 19:30
  soit par un inventaire,
• 19:31
  soit sur facture réelle,
• 19:32
  qu'il a mis à disposition du locataire.
• 19:34
  D'accord.
• 19:34
  Alors ça,
• 19:35
  c'est pour le mobilier.
• 19:36
  Mais il y a aussi un autre point qui,
• 19:38
  finalement,
• 19:39
  est tout à fait dans ce thème de la vie du logement,
• 19:42
  que ce soit avant la location ou pendant la location.
• 19:44
  C'est celui des travaux qu'on va réaliser.
• 19:46
  Là aussi,
• 19:46
  il y a un enjeu parce que les travaux...
• 19:48
  On peut s'imaginer évidemment des travaux qui seraient faits préalablement à la première mise en location du bien.
• 19:52
  Ça peut arriver assez généralement,
• 19:54
  on achète un bien,
• 19:55
  on l'aménage pour qu'il corresponde au public qu'on vise pour mettre en location le bien.
• 20:00
  Mais il y a aussi des travaux qui peuvent intervenir en cours de location ou entre deux mises en location.
• 20:05
  Ce n'est pas forcément tout le temps préalable et puis après il n'y a plus de travaux.
• 20:08
  Dans ce cas-là,
• 20:10
  comment ça se passe ?
• 20:10
  Ce que je te propose,
• 20:11
  c'est qu'on commence déjà par la question des gros travaux qui auraient été effectués avant même,
• 20:16
  par exemple la première mise en location.
• 20:18
  Comment ça va se passer ?
• 20:19
  Puisque là,
• 20:20
  on sait aussi que dans ces cas-là,
• 20:21
  généralement,
• 20:22
  il y a des erreurs au niveau des éléments qu'on doit transmettre à son comptable.
• 20:25
  Il faut faire bien attention,
• 20:26
  justement,
• 20:27
  pour essayer de s'assurer que tout cela,
• 20:28
  tout le montant de ces travaux,
• 20:30
  sera bien pris en compte,
• 20:31
  notamment dans le cadre de l'amortissement au régime réel.
• 20:34
  Est-ce que tu peux un petit peu nous parler de ces cas sur lesquels les loueurs peuvent parfois un petit peu buter ou avoir un petit peu de problème,
• 20:40
  et puis du coup,
• 20:41
  ensuite,
• 20:42
  de fil en aiguille,
• 20:42
  ça entraîne quelques difficultés,
• 20:44
  et c'est souvent plus compliqué ensuite pour...
• 20:46
  récupérer toutes les pièces nécessaires à avoir
• 20:49
  pour optimiser sa fiscalité.
• 20:50
  Bien sûr,
• 20:51
  Baptiste.
• 20:51
  Alors,
• 20:51
  en effet,
• 20:52
  il y a le sujet des gros travaux.
• 20:54
  Donc,
• 20:54
  lorsque vous avez fait un investissement locatif,
• 20:57
  pour prendre le premier cas,
• 20:57
  je fais un investissement locatif,
• 20:59
  j'achète mon logement pour le mettre en location directement.
• 21:02
  Donc,
• 21:02
  je vais avoir ma date de débit d'activité qui est égale à la date d'acquisition chez le notaire.
• 21:08
  Et partant de là,
• 21:09
  je vais pouvoir prendre en compte les frais d'acquisition,
• 21:11
  mais également tous les travaux que je vais effectuer avant la date de mise en location de mon logement.
• 21:16
  Donc avant de pouvoir accueillir mon locateur,
• 21:18
  je vais faire des travaux.
• 21:19
  Là,
• 21:19
  je vais pouvoir déduire l'ensemble des travaux qui ont été réalisés.
• 21:25
  S'ils ont été faits par un artisan,
• 21:29
  par un professionnel,
• 21:30
  directement je vais pouvoir prendre la main d'œuvre,
• 21:33
  les fournitures,
• 21:34
  tout ce qui a été facturé par le professionnel qui a fait les travaux dans mon logement.
• 21:39
  Je vais pouvoir les immobiliser aux travaux.
• 21:42
  Ils vont pouvoir être...
• 21:43
  amorti sur une durée spécifique à la nature des travaux et commencer à donner des amortissements au sein de la date de mise en location de votre logement.
• 21:54
  Donc là vous allez prendre en compte la valeur de votre bien chez le notaire,
• 21:57
  les frais d'affiliation ainsi que les travaux réels.
• 22:01
  Tout ça,
• 22:01
  ça va donner des amortissements à la date de mise en location.
• 22:05
  Mais il y a également la possibilité que vous ayez fait vous-même les travaux.
• 22:09
  Vous êtes manuel et vous avez voulu économiser un petit peu d'argent en les faisant vous-même.
• 22:13
  Donc là,
• 22:13
  vous allez pouvoir désirer uniquement les matériaux que vous avez acheté.
• 22:19
  La matière première,
• 22:20
  vous vous êtes servi pour effectuer les travaux.
• 22:22
  La main d'œuvre,
• 22:24
  si elle est effectuée par vous-même,
• 22:25
  ne pourra pas être prise en compte dans votre activité de location.
• 22:29
  D'accord,
• 22:29
  et au niveau de la valorisation notamment des travaux,
• 22:33
  les factures de travaux,
• 22:34
  quand on préparait ce podcast,
• 22:36
  tu me disais que souvent une erreur courante était de transmettre à son comptable le montant global des travaux sans en donner de détails,
• 22:43
  puisque souvent,
• 22:43
  notamment quand on réalise des gros travaux,
• 22:44
  finalement ça va toucher à plusieurs points,
• 22:47
  souvent à plusieurs composants du logement.
• 22:50
  Et dans ce cas-là justement,
• 22:51
  est-ce que tu peux nous repréciser en quoi c'est important en fait pour les propriétaires qui font des travaux d'obtenir le détail de ces travaux par le prestataire ?
• 22:58
  Bien sûr,
• 22:59
  comme je vous le disais juste avant,
• 23:00
  les travaux vont être amortis en fonction de leur nature sur des durées d'amortissement différentes.
• 23:04
  Il est vraiment important d'abord le détail sur la facture.
• 23:08
  Donc si vous n'avez pas de détail sur la facture,
• 23:10
  au moins de nous apporter le devis détaillé de toutes les prestations qui ont été effectuées dans le cadre des travaux sur votre logement.
• 23:16
  Parce que par exemple,
• 23:17
  si vous avez fait des travaux de plomberie,
• 23:19
  ils ne vont pas s'amortir sur la même durée que des travaux de toiture ou de façade.
• 23:24
  Les durées d'amortissement,
• 23:25
  les durées d'usure,
• 23:26
  l'usure de votre logement.
• 23:27
  composant ne va pas être la même.
• 23:30
  La chape ne va pas devoir être refaite aussi régulièrement que les peintures dans votre lave-sable.
• 23:35
  C'est la durée d'usure qui va déterminer la durée d'amortissement de votre bien.
• 23:40
  Au niveau de la comptabilisation de cette facture de travaux,
• 23:43
  on va être obligé de connaître la nature des travaux pour pouvoir décomposer votre facture,
• 23:49
  l'ensemble des travaux,
• 23:50
  en différents composants,
• 23:51
  en différentes immobilisations qui vont s'amortir sur des durées différentes.
• 23:55
  Et donc c'est pour ça que c'est important d'y penser,
• 23:56
  puisque effectivement,
• 23:57
  si on ne fait des travaux que sur un point prestige-logement,
• 24:00
  là c'est bon,
• 24:00
  on peut se contenter finalement de la facture,
• 24:02
  puisqu'elle portera sur un seul point.
• 24:04
  Par contre,
• 24:04
  dès qu'il y a vraiment des travaux multiples qui sont entrepris,
• 24:07
  là,
• 24:08
  il faut vraiment penser à décomposer les factures,
• 24:11
  enfin non pas à décomposer les factures,
• 24:12
  mais à en obtenir le détail.
• 24:14
  D'ailleurs,
• 24:14
  petite question,
• 24:15
  ces documents,
• 24:16
  à quel moment on va devoir les fournir à son comptable,
• 24:19
  et surtout,
• 24:20
  à quel moment ils vont entrer en ligne de compte ?
• 24:21
  Est-ce que c'est à partir du moment où on a payé les travaux ?
• 24:24
  à partir du moment où ils sont réalisés,
• 24:26
  ou même tout simplement à partir du moment où le devis a été émis.
• 24:31
  Alors justement,
• 24:31
  moi ce que je vous conseille,
• 24:32
  c'est lorsque vous avez pris contact avec votre comptable,
• 24:35
  c'est de lui envoyer le maximum de pièces,
• 24:38
  ou en tout cas de lui déposer un maximum de documents.
• 24:40
  Donc même s'il s'agit uniquement d'un devis pour le moment,
• 24:43
  je vais prendre un exemple vraiment concret,
• 24:44
  qui est très important,
• 24:45
  qui peut avoir des gros impacts sur votre liasse fiscale.
• 24:47
  Je vais prendre un exemple.
• 24:48
  Donc là nous sommes en 2024,
• 24:50
  mettons que vous allez établir votre liasse 425.
• 24:54
  Vous avez engagé un prestataire en novembre dernier.
• 24:58
  Vous lui avez demandé de réaliser des travaux,
• 25:00
  encore avant la date de mise en location de votre logement.
• 25:03
  Vous avez demandé à réaliser des travaux,
• 25:05
  mais qui vont durer jusqu'en février ou mars 2025.
• 25:08
  Et bien là,
• 25:08
  en fait,
• 25:09
  il est très important de fournir ce devis global à votre comptable et de lui expliquer à quelle date vont se terminer les travaux.
• 25:18
  Parce que cette date va impacter la décomposition du logement.
• 25:22
  et également la date à laquelle les amortissements vont avoir lieu.
• 25:26
  Il est très important de faire cette décomposition la première année de logement,
• 25:31
  donc l'année d'engagement des travaux,
• 25:32
  en cas d'exemple,
• 25:33
  parce que ça va avoir des impacts vraiment sur l'amortissement et la décomposition de votre logement pour les années futures.
• 25:38
  Le plan d'amortissement,
• 25:39
  une fois qu'il est établi la première année,
• 25:42
  il ne pourra pas bouger,
• 25:43
  il ne pourra pas le modifier les années suivantes.
• 25:45
  Donc dès que vous engagez des gros travaux,
• 25:46
  je vous conseille vraiment de communiquer toutes les informations à votre comptable et lui,
• 25:49
  il pourra faire le nécessaire.
• 25:51
  de la nature des travaux et des dates qui ont été engagées.
• 25:55
  D'accord,
• 25:55
  et peut-être un dernier cas précis,
• 25:57
  du moins une question qu'on pourrait se poser,
• 25:59
  c'est dans le cas par exemple de travaux qui ne pourraient pas être entièrement réalisés,
• 26:04
  par exemple en cas de défaut de l'artisan qui demanderait au propriétaire de passer par un autre artisan.
• 26:10
  Dans ce cas-là,
• 26:10
  le propriétaire aurait déjà déclaré une valeur et puis se retrouverait finalement à devoir s'acquitter d'un autre prix supplémentaire.
• 26:19
  Comment ça va se passer à ce moment-là ?
• 26:21
  Est-ce qu'il y a des difficultés ?
• 26:22
  Est-ce que finalement le conseil aussi dans cette situation,
• 26:25
  ce n'est pas tout simplement de transmettre les documents et d'informer son comptable le plus vite possible,
• 26:29
  justement en lui confiant le soin ensuite de s'occuper,
• 26:33
  de faire en sorte que la liasse fiscale soit la plus correcte possible ?
• 26:37
  C'est vrai qu'on peut se retrouver dans des situations assez délicates,
• 26:41
  comme tu l'évoques Baptiste.
• 26:43
  En tout cas,
• 26:43
  sachez que la loi protège les propriétaires.
• 26:47
  En fait,
• 26:48
  voilà si...
• 26:49
  Si vous avez engagé des travaux et que l'artisan en face a fait défaut,
• 26:52
  la loi vous protège quand même parce que vous pouvez mettre en cause le premier artisan.
• 26:56
  Donc là,
• 26:57
  je vous conseille vraiment dans un premier temps de prendre un conseil juridique,
• 27:00
  en tout cas de retourner vers votre assurance dans ce cas-là,
• 27:03
  c'est vraiment très important.
• 27:04
  Et bien évidemment,
• 27:05
  d'informer votre comptable pour qu'il puisse faire le traitement nécessaire et pouvoir vous aiguiller également sur les éléments comme l'assurance par exemple,
• 27:12
  pour pouvoir vous retourner et pouvoir faire le nécessaire pour votre classe fiscale.
• 27:15
  Laura,
• 27:16
  puisqu'on est dans le thème des défaillances ou justement des difficultés qui peuvent arriver par rapport aux travaux,
• 27:22
  avec par exemple la défaillance de l'artisan,
• 27:24
  on est un petit peu obligé aussi de parler d'un autre cas qu'on va rencontrer en location de blé,
• 27:27
  ça va être celui de la défaillance du locataire,
• 27:29
  on pense évidemment au premier lieu aux loyers impayés.
• 27:32
  Or justement,
• 27:34
  dans le cas où un propriétaire va être confronté à des loyers impayés,
• 27:37
  ça va aussi avoir une incidence sur le plan comptable et c'est aussi à cela qu'il faut faire attention.
• 27:42
  Est-ce que tu peux un peu nous préciser comment ça doit se passer à ce moment-là pour un propriétaire du point de vue de sa comptabilité quand il est face à une situation de loyer impayé ?
• 27:50
  Bien évidemment Baptiste,
• 27:51
  alors en fait lorsque le propriétaire va constater qu'il y a un loyer impayé de la part de son locataire,
• 27:58
  il va falloir qu'il informe son comptable du montant du loyer et du nombre de loyers qui sont restés impayés jusqu'à présent,
• 28:05
  afin que son comptable puisse payer.
• 28:07
  C'est une créance d'outre-sous.
• 28:09
  pour engueuler le fait qu'il n'y a pas eu de loyer encaissé par le propriétaire.
• 28:14
  Le propriétaire pourra également faire une action pour se retourner au sous-locataire et pour obtenir le paiement du loyer à minima.
• 28:21
  Lorsqu'il va engendrer des frais,
• 28:24
  notamment des frais d'avocat ou de procédure,
• 28:26
  ces frais sont bien évidemment déductibles de l'activité.
• 28:28
  Il faut bien penser à donner tous ces éléments aux comptables afin qu'ils puissent les prendre en compte dans l'activité.
• 28:34
  Si votre locataire vous paye finalement quelques mois ou...
• 28:38
  quelques années plus tard,
• 28:40
  là on va pouvoir annuler cette créance douteuse et passer après recette qui a été perçue par le propriétaire.
• 28:47
  En revanche,
• 28:48
  lorsqu'on est sûr que cette créance sera vraiment perdue,
• 28:52
  que le loyer ne sera jamais perçu,
• 28:54
  dans ce cas on va devoir passer une créance irrécouvrable pour constater la perte sèche finalement.
• 28:59
  Dans tous les cas,
• 28:59
  je vous conseille de communiquer toutes les informations qui vont impacter la vie de votre activité à votre comptable dès que l'événement va se produire.
• 29:08
  D'accord,
• 29:08
  et au-delà de ces créances,
• 29:09
  c'est-à-dire effectivement si le locataire paye,
• 29:11
  là il va falloir faire attention puisque justement,
• 29:13
  ce qui veut dire que les loyers qui seront payés,
• 29:14
  ils vont être pris en compte d'un point de vue aussi fiscal l'année où ils sont payés,
• 29:18
  et non pas l'année où ils auraient dû être payés,
• 29:20
  notamment s'il y a un retard tel qu'on est sur deux années fiscales différentes.
• 29:25
  Et ça,
• 29:25
  ça vaut aussi pour la fameuse GLI,
• 29:27
  la garantie des loyers payés,
• 29:28
  qui peut donc prendre la place du locataire,
• 29:32
  payer les loyers en son lieu de place.
• 29:33
  Et là également,
• 29:34
  s'il y a une GLI qui est mise en route,
• 29:37
  et une assurance qui va payer le loyer en lieu et place du locataire,
• 29:39
  pareil,
• 29:40
  forcément,
• 29:41
  ça va venir être pris en compte dans l'imposition du loueur,
• 29:45
  mais l'année où l'indemnité va être versée,
• 29:48
  qui ne sera pas nécessairement la même que l'année où le défaut de paiement a été constaté.
• 29:52
  Exactement,
• 29:53
  Baptiste,
• 29:53
  et ça peut surprendre.
• 29:55
  Effectivement,
• 29:56
  on n'y pense pas forcément.
• 29:58
  On pense surtout à la perte de charge qu'on a.
• 30:02
  En durée.
• 30:02
  En durée,
• 30:02
  merci.
• 30:04
  Qu'on a dû en durée sur le moment.
• 30:06
  Mais on ne pense pas à la recette qui va être générée l'exercice suivant.
• 30:11
  Donc,
• 30:11
  celui-là peut avoir un impact sur le revenu imposable et peut surprendre.
• 30:15
  Donc,
• 30:15
  c'est vraiment quelque chose auquel il faut s'attendre et à laquelle il faut penser lorsqu'on va déclarer toutes ces informations à son compte.
• 30:21
  Dans tous les cas,
• 30:22
  ça vous fera une charge qui sera après compensée par le produit.
• 30:25
  C'est juste qu'il faut l'avoir en tête.
• 30:27
  Ce n'est jamais très agréable au moment où le produit est constaté,
• 30:30
  bien évidemment.
• 30:31
  C'est sûr.
• 30:31
  Et puisque du coup,
• 30:32
  on est justement dans les versements qui pourraient être déclenchés par une assurance,
• 30:37
  on n'a pas seulement évidemment les loyers impayés,
• 30:39
  on peut aussi avoir tout simplement des sinistres qui interviennent pendant la durée de la location,
• 30:45
  qu'ils soient ou non provoqués par le locataire.
• 30:47
  On peut par exemple penser à un dégât des eaux.
• 30:49
  Et là,
• 30:50
  pareil,
• 30:50
  il faudra faire bien attention puisque justement,
• 30:52
  au moment où l'assurance va venir verser une somme visant à compenser ce dégât des eaux,
• 30:57
  Là aussi,
• 30:58
  il faudra la prendre en compte du point de vue comptable,
• 31:01
  et donc ça va peser dans la fiscalité,
• 31:03
  et cette prise en compte,
• 31:04
  elle va se faire à quel moment ?
• 31:04
  Il va y avoir d'autres sinistres qui sont endurés par le propriétaire,
• 31:10
  notamment par exemple le cas d'un dégât des eaux.
• 31:12
  C'est le cas le plus classique qu'on peut retrouver.
• 31:16
  Dans le cas d'un dégât des eaux,
• 31:17
  le propriétaire doit tout d'abord,
• 31:18
  bien évidemment,
• 31:19
  alerter son assurance.
• 31:21
  Pour pouvoir se faire indemniser,
• 31:23
  un expert le passer,
• 31:24
  il va pouvoir obtenir une indemnisation.
• 31:26
  suite à la réalisation de travaux qu'il va effectuer.
• 31:30
  Justement,
• 31:30
  pour les travaux qu'il va effectuer,
• 31:31
  il va falloir qu'il donne la preuve de ses travaux,
• 31:34
  donc la facture soit du prestataire qui a effectué les travaux,
• 31:38
  soit des matières premières qu'il a achetées.
• 31:41
  Il va falloir qu'il fournisse ces factures-là à son comptable afin que son comptable les comptabilise en charge dans son résultat fiscal.
• 31:49
  Lorsqu'il va obtenir le remboursement à l'indemnisation de la part de son assurance,
• 31:53
  cette indemnisation va être comptabilisée en produit.
• 31:57
  Donc normalement ça vient se compenser,
• 31:59
  quasiment être à l'équilibre.
• 32:01
  Normalement le montant de l'indemnisation correspond au montant des travaux qui ont été effectués par le propriétaire pour remettre en état le logement.
• 32:07
  Donc pas de soucis lorsque c'est sur une même année fiscale,
• 32:10
  sur le même exercice,
• 32:11
  pas de problème,
• 32:12
  ça s'annule,
• 32:13
  ou à casse-papas,
• 32:14
  ça se neutralise.
• 32:16
  Par contre,
• 32:17
  si on prend l'exemple d'un dégât des eaux qui a été subi en décembre,
• 32:22
  par exemple 2024,
• 32:23
  donc la cour en décembre,
• 32:24
  vous subissez un dégât des eaux et le temps que l'assurance vous indemnise,
• 32:28
  l'indemnité va venir en 2025.
• 32:30
  Il y aura donc un décalage entre l'engagement des frais par le propriétaire pour mettre en état son logement et l'indemnisation reçue de la part de l'assurance.
• 32:39
  En l'année 2024,
• 32:40
  vous allez avoir une diminution du résultat fiscal parce qu'il y a des travaux qui vont être...
• 32:45
  comptabilisé en charge pour en mettre en état de logement.
• 32:47
  Mais en 2025,
• 32:48
  vous allez avoir l'indemnité qui va être comptabilisée en produit.
• 32:51
  On va avoir donc un petit décalage qu'il faut avoir en tête.
• 32:53
  Au final,
• 32:53
  ça se neutralise,
• 32:54
  mais quand c'est sur deux exercices,
• 32:55
  on peut avoir une petite surprise au niveau de son résultat fiscal à la fin,
• 32:58
  au niveau de l'établissement de sa liesse du coup de 2025.
• 33:02
  Donc juste avoir en tête que lorsqu'il y a une indemnité pour le ministre,
• 33:06
  les travaux vont être comptabilisés en charge,
• 33:08
  ne pourront pas être immobilisés,
• 33:10
  l'indemnisation en produit.
• 33:12
  Donc ça va vous générer une petite distorsion au niveau du résultat fiscal.
• 33:16
  D'accord,
• 33:17
  merci beaucoup
• 33:18
  Laura. Il y a un dernier point aussi,
• 33:20
  qui n'est pas lié à la question des assurances,
• 33:23
  mais on se rend compte qu'il va produire aussi un certain nombre de difficultés chez le loyer et qui peut mener à certaines erreurs ensuite.
• 33:29
  C'est les cas d'usage personnel du bien loué.
• 33:32
  Ça se voit souvent,
• 33:33
  notamment dans des activités de location de courte durée où les propriétaires peuvent avoir envie d'utiliser leur bien une partie de l'année,
• 33:39
  mais ça peut aussi se voir par exemple...
• 33:41
  sur de la longue durée,
• 33:43
  par exemple un locataire de longue durée quitte l'appartement,
• 33:45
  et puis on veut,
• 33:46
  notamment peut-être pour y faire des travaux soi-même,
• 33:48
  aller habiter un temps dans le bien.
• 33:50
  Et ça justement,
• 33:51
  on sait que ça va avoir un traitement différent du point de vue comptable.
• 33:54
  On va peut-être commencer justement par le cas de personnes qui vont utiliser leur bien vraiment pour leurs propres vacances par exemple,
• 34:01
  bien qu'ils vont le voir en courte durée,
• 34:02
  ils vont aller y résider quelques semaines ou quelques mois dans l'année.
• 34:06
  À quoi il faut faire attention à ce niveau-là,
• 34:07
  et pourquoi est-ce que c'est important d'en informer son comptable ?
• 34:10
  Alors il est très important d'informer son comptable effectivement lorsqu'on va utiliser son logement pour son propre usage personnel.
• 34:17
  Vous pourrez passer des vacances,
• 34:18
  un logement à la montagne ou au bord de mer,
• 34:19
  c'est toujours très agréable et on a envie d'en profiter quand même pour ça même de temps en temps.
• 34:24
  Donc ça vous avez tout à fait le droit,
• 34:25
  il n'y a aucune interdiction à ce niveau-là.
• 34:28
  Par contre il faut vraiment informer votre comptable parce qu'il y a un retraitement qui va être fait au niveau de vos résultats fiscales et une réintégration en fait de toutes les charges qui ne pourront pas être déduites pendant cette période.
• 34:39
  Donc,
• 34:39
  mettons que vous utilisez votre logement pour les fêtes de fin d'année.
• 34:42
  Et mettons du 15 décembre jusqu'au 31 décembre,
• 34:45
  vous occupez le logement à la montagne pour y passer les fêtes de fin d'année.
• 34:50
  Donc là,
• 34:50
  il va falloir informer votre comptable,
• 34:52
  ce qui va faire que toutes les charges qui auraient été supportées pendant cette période vont être réintégrées.
• 34:58
  Vous ne pouvez rien déduire à ce moment-là,
• 35:00
  ce qui paraît tout à fait logique,
• 35:03
  puisque vous n'avez pas d'activité de location meublée à cette période-ci.
• 35:06
  Donc en fait,
• 35:07
  c'est comme si c'était un bien.
• 35:08
  personnel.
• 35:09
  Donc on va venir réintégrer l'ensemble des charges que vous auriez pu déduire.
• 35:12
  Donc quand je parle de l'ensemble des charges,
• 35:13
  ça peut être des charges de copropriété,
• 35:15
  par exemple,
• 35:16
  que vous allez payer tous les trimestres.
• 35:18
  Donc on va réintégrer 15 jours,
• 35:19
  finalement,
• 35:20
  sur le trimestre.
• 35:21
  Ça peut être également l'amortissement qui continue à courir.
• 35:24
  Vous allez perdre 15 jours d'amortissement sur l'année pour votre logement.
• 35:27
  D'accord,
• 35:28
  mais quand on dit qu'il est perdu...
• 35:31
  Est-ce que ça veut dire qu'on peut tout simplement recommencer à l'impliquer ou que la somme qui est équivalente à 15 jours ne pourra jamais être déduite quoi qu'il arrive ?
• 35:38
  Alors en effet,
• 35:39
  la somme correspondante à ces 15 jours va être perdue.
• 35:42
  Après,
• 35:42
  en fait,
• 35:43
  mettons,
• 35:43
  on va prendre l'exemple peut-être que vous avez
• 35:46
  1000 euros d'amortissement,
• 35:47
  de dotation d'amortissement par année.
• 35:49
  En fait,
• 35:50
  la somme correspondante à ces 15 jours sera vraiment perdue.
• 35:54
  Donc 1000 fois 15 divisé par 365 sera perdue.
• 35:58
  Vous ne pourrez pas les déduire sur l'année fiscale.
• 36:00
  En revanche,
• 36:00
  l'année d'après,
• 36:01
  si vous n'avez pas d'usage personnel,
• 36:02
  là,
• 36:03
  dans ce cas,
• 36:03
  vous allez pouvoir déduire les 1 000 euros en entier sans problème.
• 36:06
  Ce qui,
• 36:07
  comme tu le disais,
• 36:07
  est tout à fait logique,
• 36:08
  puisque que ce soit la déduction des charges ou l'amortissement,
• 36:11
  c'est lié à l'activité de location de blé.
• 36:13
  Quand on habite dans son bien,
• 36:14
  on ne loue pas.
• 36:15
  Donc,
• 36:15
  toutes les dépenses ou l'usure du bien que le bien va connaître pendant qu'on l'occupe,
• 36:19
  ce n'est pas lié à l'activité de location de blé,
• 36:20
  c'est le lieu de personnel.
• 36:21
  Et donc,
• 36:22
  évidemment,
• 36:22
  on ne peut pas le déduire.
• 36:24
  Par contre,
• 36:25
  tu me parlais,
• 36:26
  quand on préparait ce podcast,
• 36:27
  d'une situation un petit peu différente.
• 36:29
  qui est celle dans laquelle on va certes se rendre dans le bien,
• 36:33
  par exemple pour y effectuer quelques travaux,
• 36:35
  on va être amené à y dormir quelques nuits,
• 36:38
  et là dans ce cas-là par contre,
• 36:40
  là cette fois-ci il n'y aura pas ce problème de devoir finalement jongler entre les périodes d'occupation.
• 36:45
  Est-ce que tu peux nous détailler un peu cette situation ?
• 36:48
  En effet Baptiste,
• 36:49
  alors en fait le fait d'occuper ce logement pour effectuer des travaux dans le but de remettre en location son bien,
• 36:55
  entre deux périodes,
• 36:56
  une période de vacances locatives,
• 36:58
  est justifié.
• 36:59
  par l'idée,
• 37:01
  l'objectif de remettre en location son logement.
• 37:04
  Donc c'est vraiment dans l'objet social de l'activité de location meublée.
• 37:07
  Donc là,
• 37:08
  il n'y aura pas d'usage personnel qui va être constaté.
• 37:10
  C'est comme si vous n'y aviez pas habité,
• 37:12
  parce que c'est vraiment justifié par le fait de faire des travaux.
• 37:16
  pour mettre en location votre logement.
• 37:18
  Donc là,
• 37:18
  pas d'usage personnel,
• 37:21
  même si vous vivez dans le logement pendant les travaux que vous effectuez vous-même.
• 37:25
  Très bien.
• 37:26
  Alors,
• 37:26
  finalement,
• 37:27
  à titre de conclusion,
• 37:29
  maintenant,
• 37:29
  j'aimerais bien te lancer sur un sujet qui est très vaste.
• 37:32
  Donc,
• 37:32
  finalement,
• 37:33
  simplement pour l'évoquer assez brièvement,
• 37:36
  on a vu que systématiquement,
• 37:38
  il y avait des choses qu'il fallait bien penser à faire,
• 37:40
  que finalement,
• 37:41
  le maître mot là-dedans,
• 37:42
  c'est...
• 37:42
  l'anticipation ou du moins la rapidité,
• 37:45
  il faut essayer tout le temps d'informer le plus rapidement possible,
• 37:47
  d'être le plus proactif possible dans ses démarches et dans sa relation avec son comptable.
• 37:52
  Pour autant,
• 37:53
  il y a au-delà de ça des délais maximums,
• 37:56
  quoi qu'il arrive,
• 37:56
  à respecter.
• 37:58
  Et globalement,
• 37:58
  quel est un petit peu le panorama,
• 38:00
  en quelques mots,
• 38:01
  de ce que risque un loueur qui n'accomplirait pas ses démarches au moment voulu ?
• 38:06
  Qu'est-ce qu'il va risquer ?
• 38:07
  Est-ce qu'il va risquer simplement de perdre ?
• 38:11
  certains avantages fiscaux,
• 38:12
  par exemple,
• 38:13
  parce qu'il ne pourra pas déduire certaines dépenses ?
• 38:15
  Est-ce que,
• 38:16
  voire même,
• 38:16
  il risque des amendes ?
• 38:18
  Est-ce qu'il risque un contrôle fiscal ?
• 38:20
  Est-ce que tu peux essayer,
• 38:21
  assez brièvement,
• 38:22
  de nous détailler un petit peu tout ce panel de déboires que pourrait connaître un loire qui,
• 38:27
  justement,
• 38:27
  négligerait un petit peu la nécessité d'informer le plus rapidement possible,
• 38:33
  ou du moins,
• 38:34
  dans les délais prévus par la loi,
• 38:36
  son comptable ?
• 38:37
  Bien sûr.
• 38:38
  Alors,
• 38:38
  j'aimerais bien parler de deux cas.
• 38:40
  On a le premier cas où on a un propriétaire qui ne s'est jamais immatriculé et qui a oublié de déclarer son activité,
• 38:47
  et donc de déclarer ses liasses fiscales au régime réel.
• 38:50
  Donc,
• 38:50
  mettons qu'il n'a jamais déclaré aucun revenu auprès de l'administration fiscale,
• 38:53
  qu'il s'en rend compte et qu'il souhaite finalement rectifier son erreur et déclarer ses revenus.
• 38:58
  L'idée,
• 38:58
  en fait,
• 38:59
  c'est de faire une demande auprès de l'administration pour déclarer ses revenus antérieurs.
• 39:04
  Jusqu'à présent,
• 39:05
  on arrivait à obtenir l'accord du service des impôts des entreprises
• 39:10
  pour s'y matriculer a posteriori au régime réel simplifié,
• 39:13
  puisque le micro-bic est le régime par défaut et il faut prendre l'option pour le régime réel simplifié.
• 39:20
  Alors,
• 39:20
  je tiens à vous informer,
• 39:21
  du coup,
• 39:21
  dans ce podcast,
• 39:22
  que l'administration fiscale est de plus en plus réticente à accorder,
• 39:27
  en fait,
• 39:28
  la levée d'options a posteriori,
• 39:29
  donc en retard.
• 39:30
  Donc là,
• 39:31
  vous risquez,
• 39:31
  pour le coup,
• 39:32
  de devoir vous déclarer au micro-bic pendant les années,
• 39:36
  pour les exercices antérieurs que vous avez omis de déclarer.
• 39:39
  Donc ça peut être très désavantageux.
• 39:41
  Donc vraiment attention à ça.
• 39:43
  N'hésitez pas à prendre conseil et même à appeler votre administration fiscale,
• 39:47
  votre service des impôts des entreprises pour essayer de négocier,
• 39:49
  entre guillemets,
• 39:51
  une option pour le régime réel simplifié dès le départ.
• 39:54
  Donc ça,
• 39:54
  c'était le premier cas dont je voulais parler,
• 39:56
  où vraiment vous avez un risque de devoir être imposé finalement sous le régime du microbique.
• 40:02
  Le deuxième cas,
• 40:02
  c'est si vous avez immatriqué votre activité,
• 40:05
  vous avez tout fait bien jusqu'à maintenant.
• 40:07
  Mais vous n'avez pas déclaré votre liesse fiscale dans les temps.
• 40:09
  Vous avez dépassé la date limite de dépôt de l'IS fiscal accordée par l'administration fiscale.
• 40:15
  Dans un premier temps,
• 40:16
  vous allez recevoir une relance de la part des impôts,
• 40:19
  en fait vous disant qu'ils n'ont pas reçu votre liesse fiscale.
• 40:22
  Ensuite,
• 40:22
  vous allez avoir une seconde relance,
• 40:24
  puis après une mise en demeure.
• 40:26
  Vous allez avoir plusieurs types de relances et de mises en demeure qui vont vous être envoyées,
• 40:30
  jusqu'à la mise en paiement par l'administration fiscale.
• 40:34
  Donc là,
• 40:35
  vous allez avoir une amende,
• 40:36
  vous allez être amendable,
• 40:37
  qui peut aller jusqu'à 1 500 euros en fonction du nombre de feuillets de SERFA qu'il y a dans le gaz fiscal.
• 40:42
  Donc,
• 40:42
  c'est à peu près 1 500 euros pour un loire en meublé.
• 40:47
  Donc,
• 40:48
  ça peut être assez conséquent comme montant.
• 40:51
  Je rappelle que les amendes ne sont pas déductibles de l'activité de location meublée.
• 40:56
  D'accord ?
• 40:56
  Donc,
• 40:56
  ça ne viendra pas en déduction de votre résultat fiscal.
• 40:59
  Donc,
• 40:59
  bien attention à respecter.
• 41:02
  les délais et si vous savez que vous ne pourrez pas les respecter pour x ou y raison on peut avoir des soucis dans notre vie.
• 41:10
  Bien en informer votre comptable pour qu'il puisse faire une demande de délais auprès du SIE parce que les SIE sont quand même assez compréhensifs lorsqu'on leur demande,
• 41:17
  on leur explique la situation,
• 41:19
  une situation précise,
• 41:20
  une incapacité de pouvoir produire de l'alias dans les temps,
• 41:23
  ils sont enclins à accorder des délais en fait au cabinet et aux clients afin de déclarer l'alias fiscal à posteriori.
• 41:30
  mais l'idée c'est d'anticiper et de faire au mieux,
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  donc de donner les documents le plus rapidement possible à votre comptable et d'anticiper.
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  Alors effectivement,
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  puisque le gaz fiscal dont tu parles,
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  il ne faut pas oublier que globalement,
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  elle doit être télétransmise à peu près vers le milieu du mois de mai,
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  mais ça,
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  il ne faut pas oublier que c'est la date butoir,
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  ça veut dire que quand même,
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  il faut avoir le temps de l'établir avant,
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  donc forcément,
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  si d'un seul coup,
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  tous ces éléments,
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  toutes ces questions d'assurance,
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  de loyer impayé ou autre,
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  on attend le dernier moment pour les transmettre à son comptable.
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  Le comptable peut faire beaucoup de choses,
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  mais il n'est pas magicien,
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  il ne peut pas mettre le temps en pause,
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  et il va falloir qu'il ait le temps de traiter ces éléments-là.
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  Donc il ne faut pas non plus confondre la date limite pour télétransmettre une liasse fiscale et la date limite pour que,
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  humainement parlant,
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  le comptable puisse justement établir une liasse fiscale qui va être correcte,
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  puisque dans le cas contraire,
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  ça peut aussi poser un certain nombre de problèmes,
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  notamment pour le loueur qui pourra justement passer à côté d'un certain nombre de déductions possibles ou ne pas voir sa situation.
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  prise en compte telle qu'elle aurait dû l'être pour que sa fiscalisée soit optimisée au mieux.
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  En effet,
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  vraiment anticiper au maximum.
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  Dites-vous que votre comptable va devoir avoir un temps de traitement pour établir votre clé fiscale,
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  pour traiter les documents que vous lui avez envoyés.
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  Il va y avoir un temps d'échange également entre vous et votre comptable parce que toutes les pièces ne suffiront peut-être pas,
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  en tout cas certainement pas,
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  la première année.
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  Il va falloir que votre comptable vous demande des éléments complémentaires,
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  peut-être...
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  des informations,
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  des données supplémentaires pour comprendre votre situation qui est peut-être particulière et un peu complexe.
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  Il y a énormément de choses qui vont rentrer en compte dans l'établissement de votre liasse fiscale.
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  Donc,
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  laissez un délai raisonnable.
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  il vaut mieux s'y prendre au moins un mois à l'avance,
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  c'est le dernier carat,
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  pour envoyer vos documents à votre comptable pour qu'il puisse avoir le temps de faire son travail correctement et dans des conditions sereines,
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  et que vous puissiez avoir le temps d'échanger avec lui et qu'il puisse aussi vous faire un retour sur votre pièce fiscale.
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  Parce que ça,
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  c'est important,
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  une fois que vous avez votre pièce fiscale,
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  c'est parfois un peu compliqué à déchiffrer.
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  C'est important d'avoir un petit peu de temps aussi avant de télétransmettre la pièce fiscale pour comprendre et pour échanger avec son client.
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  pour voir si on n'a rien oublié,
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  si on n'est pas passé à côté de quelque chose comme tu le disais tout à l'heure.
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  Donc c'est important de prévoir le temps de traitement pour votre comptable,
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  le temps d'échange et le temps de restitution de l'analyse fiscale avant la télétransmission à l'administration.
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  Donc finalement,
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  le maître mot,
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  ça va rester le temps.
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  Bien respecter les délais anticipés,
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  c'est généralement un maître mot,
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  pas seulement en location meublée,
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  pas seulement en comptabilité du maire général.
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  Je pense que c'est d'ailleurs là-dessus qu'on va pouvoir clôturer.
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  notre épisode.
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  Donc Laura,
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  merci beaucoup.
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  Je rappelle que tu es intervenue en tant que responsable du pôle comptable de JD2M.
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  Merci beaucoup d'être venue.
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  Je te laisse le mot de la fin,
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  si tu le souhaites.
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  Merci beaucoup encore une fois de m'avoir invité,
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  Baptiste.
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  J'ai été vraiment ravie de pouvoir donner ces conseils à nos auditeurs et j'espère que vous allez transmettre vos documents le plus tôt possible à vos comptables.
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  Je vous souhaite une très bonne journée.
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  Si vous avez aimé notre podcast,
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  faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,
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  à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com