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Qui peut faire de la LMNP ? (3/4) - Fonctionnaires, retraités : quels points d'attention en location meublée ? · Je découvre le monde du meublé by JD2M

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  Je déclare mon meublé,
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  spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.
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  A le plaisir de vous présenter,
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  je découvre le monde du meublé,
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  le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.
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  Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,
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  retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,
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  bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.
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  Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le troisième épisode de notre série consacrée aux différentes situations dans lesquelles il est possible d'exercer une activité de location meublée.
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  Et aujourd'hui,
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  nous allons nous pencher sur deux situations particulières qui peuvent avoir des répercussions sur l'activité de location meublée,
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  à savoir le fait d'exercer un emploi de fonctionnaire et le passage à la retraite.
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  Commençons par le statut de fonctionnaire en répondant à une question qui se pose souvent chez les agents de la fonction publique.
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  Est-il possible de pratiquer la location meublée ?
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  Et cette question est tout à fait légitime en raison du principe de non-cumul des fonctions qui s'appliquent aux fonctionnaires.
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  En effet,
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  puisqu'ils sont des agents publics,
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  les fonctionnaires peuvent faire l'objet de certaines restrictions lorsqu'ils souhaitent exercer une autre activité en parallèle de leur emploi public,
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  comme cela est prévu à l'article L121-3 du Code de la fonction publique,
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  qui rappelle que tout agent public doit consacrer l'intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées.
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  Ainsi,
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  dans de nombreux cas,
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  les agents doivent demander l'autorisation préalable de leur hiérarchie avant de débuter leur activité.
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  Toutefois,
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  cette obligation ne concerne pas l'activité de location meublée non professionnelle.
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  En effet,
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  la loi considère que tous les fonctionnaires sont libres de faire fructifier leur patrimoine comme ils le souhaitent,
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  ce qui leur permet donc de louer à loisir les biens dont ils disposent sans avoir à en demander l'autorisation.
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  Mais attention tout de même,
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  car cette exception concerne uniquement les cas dans lesquels l'activité est exercée au statut de loueur en meublé non professionnel
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  ou LMNP.
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  Autrement dit,
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  les conditions du passage au statut de LMP ou loi remeublé professionnel seront à surveiller.
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  Pour échapper à la règle de non-cumul des fonctions,
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  les fonctionnaires devront donc bien veiller à maintenir leur montant de recettes annuelles de location meublée sous la barre des 23 000 euros ou s'assurer que le montant total de leur revenu d'activité est supérieur à leur montant de recettes de location meublée tout en gardant à l'esprit que ces différents montants sont appréciés à l'échelle du foyer fiscal.
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  En dehors de ce point d'attention,
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  la location meublée présente les mêmes avantages pour les fonctionnaires que pour tout autre investisseur,
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  à savoir une bonne rentabilité,
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  un régime fiscal avantageux et la possibilité d'adapter son activité à ses projets personnels grâce à la souplesse juridique de la location meublée.
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  Passons maintenant à la question de l'exercice d'une activité de location meublée au moment de la retraite,
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  ce qui s'avère une excellente opportunité à la fois pour augmenter ses revenus et faire fructifier le patrimoine immobilier acquis pendant la vie active,
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  tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse,
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  qu'il l'est même parfois encore davantage une fois à la retraite.
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  En effet,
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  rappelons ici qu'en location meublée,
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  l'imposition est calculée sur la base du taux marginal d'imposition.
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  Or,
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  la baisse de revenu entraînée par un passage à la retraite peut occasionner un taux marginal d'imposition moins élevé que pendant la vie active,
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  et donc une imposition encore réduite,
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  même si,
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  dans le cadre du régime réel en location meublée,
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  cette dernière est bien souvent déjà ramenée à zéro par le jeu des déductions fiscales.
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  Autre avantage,
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  une fois à la retraite,
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  les propriétaires bailleurs disposent bien souvent de plus de temps libre,
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  ce qui peut donc leur permettre de profiter davantage de résidences secondaires qu'ils mettaient jusqu'à présent en location sur la courte ou longue durée.
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  Cette période de la vie pourra donc être l'occasion de réfléchir à la meilleure manière de faire évoluer les modes de location qui ont jusqu'ici été pratiqués,
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  afin de les faire correspondre à un nouveau mode de vie.
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  Tout comme pour les agents de la fonction publique,
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  il sera toutefois nécessaire,
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  une fois à la retraite,
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  de bien surveiller les seuils de passage au statut de LMP,
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  mais pas pour les mêmes raisons.
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  En effet,
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  rien n'empêche les retraités d'être au statut de LMP,
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  mais cela pourra avoir une incidence importante sur leur activité,
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  que cela soit au regard du paiement des cotisations sociales,
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  de l'imputation du déficit ou encore du calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
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  Afin de se préparer à un éventuel changement,
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  les lois remeublées à la retraite devront avant tout garder à l'esprit que le montant de leur pension de retraite est pris en compte dans l'appréciation des montants
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  permettant de déterminer le statut de LMNP ou de LMP et qu'il sera inclus dans la catégorie des autres revenus d'activité.
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  Néanmoins,
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  bien que le montant de la pension de retraite soit pris en compte,
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  il est possible qu'un passage à la retraite entraîne un changement de statut en raison d'une baisse des revenus d'activité.
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  Dans cette situation,
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  les lois concernées devront prendre garde aux conséquences d'un tel changement,
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  à savoir premièrement une modification du fonctionnement du mécanisme de l'imputation du déficit,
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  autrement dit les charges déductibles qui n'ont pas pu l'être,
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  qui,
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  pour les LMP,
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  devient imputable pendant 6 ans sur le revenu global et ce sans limitation de montant.
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  Attention toutefois,
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  car le déficit LMNP ne peut pas être utilisé comme un déficit LMP,
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  ce qui veut dire qu'en cas de changement de statut,
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  le déficit LMNP accumulé et non encore utilisé ne pourra pas venir s'imputer sur le revenu global,
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  mais pourra en revanche être utilisé à nouveau en cas de retour au statut de LMNP si sa durée de vie de 10 ans n'est pas écoulée.
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  Deuxièmement,
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  Une modification du calcul de la plus-value en cas de vente du bien,
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  avec un montant total de plus-value séparé entre la plus-value à court terme et la plus-value à long terme,
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  selon le régime de la plus-value des professionnels.
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  Et enfin,
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  troisièmement,
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  l'obligation de payer des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux,
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  comme c'est la règle pour les LMP.
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  Passer au statut LMP à l'occasion de sa retraite peut également permettre de bénéficier plus facilement d'une exonération d'impôt sur la fortune immobilière,
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  l'IFI,
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  auxquels sont assujettis les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse les 1,3 millions d'euros.
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  Or,
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  si au statut LMNP il n'est pas possible de se voir exonéré du paiement de l'IFI,
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  cette possibilité existe lorsque l'on relève du statut de LMP.
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  En effet,
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  au statut LMP,
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  l'exonération d'IFI peut être obtenue pour les biens loués qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal,
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  si deux conditions,
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  listées à l'article 975 du Code général des impôts,
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  sont remplies.
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  Première condition,
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  l'activité doit présenter un caractère commercial,
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  caractère qui va s'apprécier au regard de deux éléments,
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  à savoir le fait que les recettes annuelles correspondant à la location meublée générée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros,
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  ce qui est donc le cas pour les LMP,
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  mais également que les revenus issus de la location meublée représentent plus de 50%
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  des revenus du foyer fiscal.
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  Si cette condition peut être assez difficile à remplir en pratique alors qu'une activité professionnelle est exercée en parallèle,
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  cela peut devenir plus difficile.
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  plus simple une fois à la retraite,
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  d'autant qu'ici les pensions de retraite ne sont pas prises en compte.
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  Deuxième condition,
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  l'activité doit être exercée à titre principal.
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  Il faut donc qu'elle représente l'essentiel des activités économiques du propriétaire bailleur,
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  ce qui est donc une condition souvent difficile à remplir dans le cadre de l'exercice d'une activité salariée en parallèle,
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  mais encore une fois bien plus simple à remplir une fois à la retraite.
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  En somme,
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  c'est bien évidemment la question du statut qui doit se trouver au centre des attentions des lois retraitées.
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  ou agent public.
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  Car relever de l'un ou l'autre de ces statuts,
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  LMNP ou LMP,
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  peut tout simplement signifier pouvoir ou non exercer son activité ou devoir en revoir le fonctionnement,
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  même si,
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  parfois,
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  accompagner le passage du statut d'actif à celui de retraité par celui du statut de LMNP à LMP peut également se révéler une bonne option.
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  Quoi qu'il en soit,
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  et comme bien souvent,
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  connaître les spécificités de sa situation et savoir anticiper les conséquences sur son activité
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  Nous pourrons que vous aider à tirer le meilleur parti de votre activité et nous espérons que cet épisode de podcast y aura contribué.
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  Si vous avez aimé notre podcast,
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  faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,
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  à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com