1760.房地产板块困境反转了吗？(下)

雪球·财经有深度 · May 1, 2022 · 6m

除了恒大模式之外，开发商又发明了多种与地方政府合作开发土地的模式，其中最具影响力的有“万达模式”与“华夏幸福模式”。

政府要持续开发新城，就要让居民愿意搬过来，其中大型商业中心是必不可少的，但商业又依赖人气，这就给出了一个“先有鸡还是先有蛋”的问题。

“万达模式”就是开发商试图帮政府解决这个问题，通过全国规模化开发“万达广场”，积累了出色的招商能力和品牌影响力，以快速催熟地块，吸引人气。万达本身则从低价土地和高价楼盘的差价获利。

但“万达模式”的快速规模化招商，仍然需要高杠杆的加持，加上这一模式产生了大量回收期长的自持酒店和商业地产，再加上盲目多元化和海外投资，最终，万达也没有能走出资金链断裂的怪圈。

如果说，“万达模式”是帮助二三线城市政府快速催熟城郊新地块，以尽快获得财政收入，那么“华夏幸福模式”就是直接代替政府开发新城，因为这些四线城市的政府，连开发土地的启动资金都解决不了。

华夏幸福的PPP业务，包括从土地一级开发，到住宅二级开发，再到城市运营的三级开发，甚至包括园区规划、招商引资等典型的政府事务。

华夏幸福的核心收入和利润不是住宅销售，而是产业发展服务，就是政府按比例返还的招商落地的投资额，相当于是把整个土地开发和招商业务一起打包给华夏幸福。…