1851.物业的提价权和业绩增速

雪球·财经有深度 · Jul 31, 2022 · 2m

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的内容叫物业的提价权和业绩增速，来自薛定谔家的小猫。

之前谈物业的商业模式，有球友就问物业的提价权、毛利率和业绩增速，我试着解答一下。

先说业绩增速，在管物业面积是核心，主要有三大来源：地产公司输送、收并购和自身外拓，目前都遇到一些问题。

地产公司输送：行业规模见顶，大部分房企未来能输送的面积有限，爆雷的公司更少。

收并购：前面说过了，本身就有很大风险，过去两年上市物业公司估值高，通过二级增发来收购一级市场估值低的物业，本质上是收割二级市场投资者。

自身外拓：在存量市场上靠物业的品牌和口碑实现低成本获客，这是最可持续的增长模式，也体现物业的核心竞争力，不过未来竞争也会越来越激烈。

这并不是说物业公司的业绩立马没有增速，大部分物业的合约面积/在管面积比值在1.5-2.5之间，合约面积作为客户资源池，能保证物业未来2-3的面积增长无虞，更长时间就要地产公司输送和自身的外拓能力了。

再谈谈提价权和毛利率

基础物业费很难提价这是事实，通常要5-10年才有可能提一次价，而人工成本每年都会上涨，看起来未来毛利率似乎会越来越低。…