Latest / ASK ABOUT ARIZONA / Рынок Стабилизировался? Что делать покупателю недвижимости в Аризоне в 2026
Transcript
- Все всё время ждут изменения. Кто-то ждёт, чтобы цены ещё поднялись повыше. Но это когда он идёт вверх. Те, кто хочет продать, да, или кто-то ждёт, чтобы цены пошли пониже. И те, кто хочет купить, да, логично, не правда ли? То есть цена до 500.000, так в Аризоне - это та цена, которую хотят все. С текущей инфляцие можно сказать, что кредит они взяли бесплатно. Покупатель не платит ничего, покупатель делает только [ __ ] payймент. Это передача денег из левой руки вправо. Нет, нет, нет, нет. Всё, всё логично, всё имеет смысл. Объясни. Ask [музыка] about Аризона- главный русскоязычный подкаст про Аризону от Натальи Бор. [музыка] Сегодня подкаст у меня будет очень необычный, потому что в гостях у меня большой друг, с которым мы записывали мои самые-самые первые ролики. И мы это делали во время карантина, по-моему, до чуть до карантина, двадцатый год, двадцать первый год. Кому очень интересно, можете проскролить на канале в самоесамоесамое начало. Вот мы с Женей любили встретиться и порассуждать на тему, куда же движется наш рынок недвижимости. Сегодня хочу тебя представить ещё раз для тех, кто не знаком ещё. Евгений Воротников, доктор экономических наук, работал профессором в университете возле Бостона, а также являлся старшим экономистом очень серьёзной большой организациимей. И те, кто хоть раз в жизни покупал дом, используя программы ФМЕ, наверняка слышали это название. Кто не слышал, наверняка помнит заголовки. ФНЕ принимает разные решения, которые касаются напрямую покупки домов. Также Евгений у нас имеет хороший опыт инвестирования, особенно в коммерческую недвижимость. Поэтому мы частенько Женей задаём друг другу вопросы. [смех] Да, задаём друг другу вопросы. А сегодня будет интересное интервью, потому что мы сегодня слегка поменяем наши роли, несмотря на то, что мы будем общаться с Ната с Наташей, но как бы вопросы буду сегодня задавать я, а не Наташа, как обычно. Для тех, кто с Наташей не очень знаком. У неё 24 года опыта в недвижимости. в Аризоне. Она пережила все этапы рынка, кризисы, возрождения, стабильный рынок. И поэтому у Наташи сегодня, можно сказать, уникальный опыт. И мало у кого он есть на самом-то деле. Спасибо, Женя. Я, кстати, хочу сказать, что это было условием. Я пригласила Женю, говорю: "Евгений, а не поговорить ли нам ещё раз и не записать ли подкаст на что Женя сказал?" Конечно, только я ставлю условия, задавать вопросы буду я. Но я согласилась, потому что у Жене есть талант задавать правильные вопросы. Да. [смех] А специфика образования. Угу. Наташ, а расскажи нам, что такое нормальный рынок в Аризоне? Никогда всё падает, никогда всё растёт. Что такое нормальный рынок в Аризоне? Вот, кстати, вопрос идеальный, потому что многие считают, что рынок обязательно должен измениться. Вот в какой бы он стадии не находился, неважно, он растёт, падает, находится в нормальном состоянии. Все всё время ждут изменения. Кто-то ждёт, чтобы цены ещё поднялись повыше. Ну, это когда он идёт вверх. Те, кто хочет продать, да? Или кто-то ждёт, чтобы цены пошли пониже. И те, кто хочет купить, да. И многие ждут годами, десятилетиями. Поэтому многие люди от того, что они сами внутри имеют это ощущение, они не могут даже понять, что такое нормальный маркет, потому что у них в голове он всё время должен, он должен куда-то идти. Как это он не идёт? Мы же вот готовы, а он не идёт туда, куда нам нужно. В общем, нормальный маркет, можно сказать, присутствует вот сегодня, на сегодняшний день. Угу. Если смотреть на цифры того, какой у нас маркет был в свои такие более стабильные периоды, то по цифрам оно, в принципе, где-то так и выходило. Для Аризоны нормально иметь количество листингов, то есть домов, которые, да, не только домов, объектов недвижимости на продажу в пределах 26-27.000 юнитов. Угу. Почему я говорю это нормально? Потому что мы уже проходили эти стадии. Это были годы не так давно, с 2000 там 15 где-то до 2020. Это было такое нормальное время. И, кстати, несмотря на то, что тогда было нормальное время, все ждали чего? Роста. Кто-то ждал роста, а кто-то ждал, да? Те, у кого сильно цены упали во время кризиса 2010-2013. Ну да, кто-то быстрее вернулся, кто-то медленнее возвращался. Вот те ждали повышения цены, а те, кто хотел покупать, те по памяти ждали тех цен, которые были в 2013, 2010, а 2011, когда было самое одно. У меня был, кстати, парень один молодой, который мне говорит, значит, ему там лет 20 с копейками было, и он мне говорит: "Я вырос с теми ценами и стопроцентной ставкой. Я выше никогда не заплачу. И если процентная ставка будет выше, я никогда не куплю. Вы представляете, за то время выросло поколение, которое вообще не понимало, что такое процентная ставка 6%. Как эта цена вырастет там, где я купить не смогу в два раза, да? То есть и вот молодёжь занимала принципиальную позицию. Как это так? Это только те люди, которые могли пойти назад там на они понимали, что, ребята, а рынок-то нормальный. И вот это как раз самое такое хорошее время действовать. Вот поэтому, возвращаясь опять к цифрам, 26 тысяч юнитов на маркете - это нормальная цифра. Это то, что мы отслеживаем, как правило. Вторая цифра, которую мы тоже отслеживаем - это как быстро они уходят под контракт. Так и какая она. Вот сейчас эта цифра тоже, к удивлению, абсолютно нормальная. 7.000 юнитов стоит под контрактом. Абсолютно нормальный абсорпtion. То есть выходит на маркет, покупается, что-то остаётся, естественно, да? То есть если с сегодняшнего дня никто не поставит на маркет ни одного дома, то все эти дома будут раскуплены за 3-4 месяца, что является абсолю что является абсолютно нормальным временем. Абсолютно. То есть можно сказать, что после предыдущего бума в Арезоне, который начался, я бы сказал, в начале где-то двадцать второго года, да, рынок начал стабилизироваться, цены начали стабилизироваться, естественно, где-то что-то упало больше, где-то что-то упало меньше, где-то что-то вырослогу и где-то что-то до сих пор продолжает расти. Э, и хотелось бы понять, какие сегменты сейчас растут, какие падают. Угу. Ценовые сегменты, может быть, по месторасположению географическому вокруг Феникса, Скотсцдейла, Чендлера и так далее. Ой, такой большой вопрос, честно, это огромный вопрос. Давай я начну с ну вот по очереди, да, как бы давай с ценовых, потому что это, наверное, то, что люди смотрят в первую очередь. Конечно, как всегда, самые низкие цены - это там, где происходит больше всего движения, потому что это та цена, которая привлекает первых покупателей. Это там, где люди могут квалифицироваться. Это та цена, где не страшно экспериментировать инвесторам. Угу. Это та цена, в которую уходят те, кто вышел на пенсию. И вот они тоже даунсайз выкупили. То есть цена до 500.000. Так, в Аризоне - это та цена, которую хотят все. Даже те, кто Даже те, кто могут купить за миллион, всё равно купят за 500. Почему? Ну, потому что людям, особенно во времена турбулентные, нужна стабильность и финансовая. И когда у тебя такой адекватный morgageпе payment, в который тебя не ставят в позицию strтч, да, что ты должен последнюю копейку отдать за это, за эту ипотеку, люди чувствуют себя спокойнее. Здесь это называется houseпор, когда денег хватило только на покупку дома, а на жизнь перестала хватать сразу после этого, потому что люди зачастую не учитывают, что кроме моргиджа надо платить страховки, надо платить maintenanceс, надо платить ремонты, Hэ и так далее, и так далее, и так далее. И да, и, кстати, тоже интересная тенденция. Вот если рынок стабильный и ситуация стабильная, то многие э как раз советуют покупать дом по максимуму своих возможностей экономических, потому что в перспективе цена дома будет расти и это выравнивается. Но когда вот сейчас мы попали в ситуацию, что рынок вроде бы стабильный, а ситуация экономическая в целом не не располагает, то лучше покупать, конечно, не на последнюю копейку, потому что никто не знает, куда этот рынок дальше пойдёт. Вот состояние стабильности, пойдёт он вверх, потому что доллар ещё больше обесценится, так? Или он пойдёт вниз, понимаешь? А вниз он может пойти, а цена может пойти, потому что, э, есть такие предпосыл, что экономические изменения очень влияют на покупательскую способность. То есть у нас на сегодняшнее время количество выставленных на продажу юнитов нормальное. Угу. Вот что у нас немножко варьируется - это покупательская способность. Люди, которые сейчас живут в хороших домах, да, и, может быть, хотели бы немножко изменить там у кого-то трибдром купить четыре или переехать с одного города в другой, они боятся рисковать. У них-то хороший мордж payймент под хорошую процентную ставку, там 2-тричеты меньше, да? Да. Два-три. Ты представляешь себе, у людей 2% ставка, да? Они будут ездить по часу. С текущей инфляцией можно сказать, что кредит они взяли бесплатно. Да. Да. Поэтому вот нет вот и получается, что целый сегмент покупателей, которые вот внутри города могут продать, купить, поменять жильё. Эти они заморожены. Так у нас же продают в основном сейчас кто? Те, кто уезжает. Те, кто уезжает, это не так много. Из Аризоны не так много уезжает. Ну вот тогда инвесторы очень много продают. Инвесторы, ну, инвесторы обычно не интересуются домами, в которыми в которых м которыми интересуются обычные покупатели. Вот я тебе скажу, что инвесторы очень отличаются по стадии вовлечённости и по профессиональности. Есть студенты и ой, студенты, есть инвесторы из разряда студентов, можно сказать, которые, э, все побежали, и я побежал, все покупают, и я купил. И таких много. И таких очень много. Я даже больше скажу. Куча агентов, которые купили объекты недвижимости на всякий случай, так, которые, э, содержали их, надеялись на ещё больший рост, а сейчас они с проблемами тентов рент подупал, Hлись налоги. И многие люди, которые шли по схеме купить по максимуму возможностей, оказались в ситуации, что они ушли в минус. Их инвестмент больше не даёт им даже breakй evвен. Они даже в ноль не выходят, они выходят в минус. Смысл держать инвестиционный объект, в котором ты не зарабатываешь, а в который ты докладываешь? Согласен. Это уже не инвестиция. Это, да. Но есть такие, кстати, это только если ты смотришь на longterm, как, например, там лет 10-20 держать, чтобы потом переехать на рейрмент, есть такие сценарии. Или у меня есть совершенно чудесные э клиенты, которые в Калифорнии живут, они там свой дом выплатили, и у них хорошим получается бюджет остаётся в семе в семье, который можно, ну, потратить, а можно, как они сделали, купить дом. сейчас новый в Финиксе. Так, и этот дом, они даже, у них даже такой вариант рассматривался, как не сдавать, а просто за него делать выплаты. То есть к моменту, через 10 лет, когда они выходят на пенсию, у них, в принципе, уже огромная часть моргичек будет выплачена. И дом будет стоять пустой при этом, да. Ну, они сейчас поменяли немножко свою стратегию, да. Дом идёт, значит, в ренд, а это ещё лучше. Это значит, что дом стоит, сам себя окупает, и к тому во времени, когда они выходят на пенсию, они могут его весь покрыть, спокойно переехать в Аризону и не переживать все 10 лет, куда рынок пойдёт: наверх или вниз или где он будет. Ну, исторически это так информация для бэкграунда людям, которые не очень сведущие. Исторически недвижимость растёт, э, в Америке в целом на 3% в год. Да, такое было. покрывает инфляцию. [смех] И если, скажем так, рынок нормализуется, как мы ожидаем, но этот момент мы чуть-чуть позже обговорим. Если рынок нормализуется, то стоимость продолжит расти на эти же самые там 3-4% инфляции. И такого бешеного роста, какого мы видели в двадцать втором году, скорее всего, не будет, если правительство так или иначе опять не простимулирует спрос, включит станок какой-нибудь, да, или и оно планирует включить, точнее, оно, можно сказать, уже включило просто эти деньги, пока не идут. обычным людям. Ага. Но а тем не менее есть несколько инициатив Трампа, о котором я хотел бы с Наташей поговорить чуть попозже, которые, которыми он пытается стимулировать рынок. Но с другой стороны, вроде рынок только начал стабилизироваться, стены начали стабилизироваться. Нужно ли нам вот эта экстрастимуляция, чтобы потом опять все бежали покупать? Нужно им, не нужно. Да, я бы сказала, что на сегодняшний день у нас ситуация в Аризоне, во всяком случае, такая, что если у людей сохраняются рабочие места и зарплаты хотя бы немножко индексируются, то необходимости вводить какие-то там дополнительные стимулы к покупке, они не не нужны, потому что очень многие, в принципе, квалифицируются на покупку. Даже там first time home buш, даже те люди, которые первый раз покупают, они, если при правильном подходе к покупке, они все могут купить. Другое дело, что где-то зарплаты остаются маленькие, и с этим ты ничего не сделаешь, да? То есть, ну, ну, Аризона всегда была как бы штатом не самыми высокими зарплатами. Ну вот поэтому, ну, такой вот баланс. Я не уверена, что а доступность в программах обычным людям, да, которые покупают дома, сильно повлияет, ну точно повлияет в худшую сторону, потому что цены сразу вырастут. Кстати, недавно совершенно на прошлой неделе была у билдера, у застройщика один из сегментов, да, где вот сейчас смотреть и как вообще в ценовой категории реагирует. А застройщик комьюнити в пригороде, можно сказать, это Sunн Valley. Угу. Кюгу от Чендлера. Достаточно так далековато. удалённая эрия, но тем не менее там сейчас такое бурное строительство, и люди активно там смотрят, потому что цены хорошие, новые. Значит, мы приехали туда с покупателями накануне, не в выходные, а где-то там, по-моему, в четверг вечером мы приехали. У нас была возможность спокойно посмотреть дом, спокойно порассуждать, спокойно выбрать. Когда мы в субботу вернулись и сказали, что мы хотим вот этот объект купить, нам sales агент сказала, что а желательно сегодня, потому что нам уже пришла, э, значит, ориентировка на поднятие цены. А как они это объяснили? Ани как идёт спрос, когда мы пришли в sales office, там яблоку некуда было упра упасть. Ценовая категория 450-500. Ну, сейчас ты говоришь, что они хотят повысить цены. Ну, буквально я знаю, что там 3че-5 месяцев назад, э, билдеры спонсировали кредиты. Что билдер до сих пор продолжает спонсировать кредиты, да, одно с другим, и при этом повышает цену, да. Смотри, как это работает. Это передача денег из левой руки в правой. Нет, нет, нет, нет. Всё, всё логично, всё имеет смысл. Обслу. [смех] Билдер заинтересован в высокой продажной стоимости объекта. Точно так же, как любой продавец, потому что чем, э, выше он продаёт объект один, объект 2, объект 3, тем выше у него шансы нал высокой стоимости объекта четыре. Согласен. Если он начинает по всем объектам сильно снижать цены, что у него получается? У него вся комьюнити идёт вниз. Он теряет деньги на всех объектах. Плюс согласен. Но в то же самое время одно дело держать на цены на уровни, а другое дело повышать их. Они они повышают не намного, я думаю. Да. Я это не повышение на 20.000, это повышение на пять. Угу. Но при этом они дают тебе хороший incentives, они тебе дают деньги на closing cost. Это немало, потому что в случае с новым строительством Closing Cost всегда выше, чем на resell маркете. Ну, там я просто свои физ и они дают очень хорошие пекеджи. То есть ты покупаешь новый дом, они тебе могут включить сразу и холодильник, wasдра, они тебе могут там на окна повесить эти жалюзи. И с точки зрения, что ты покупаешь, новое строительство сейчас, я считаю, ну вот прямо имеет смысл рассматривать, да? И те же процентные ставки на новое строительство, так как ты прав, билдер платит за то, чтобы давать вот эти финансовые плюшки, они очень-очень reasonable. Вот прямо очень хорошие. А буквально недавний мой контракт с билдером мои покупатели за, значит, зафиксировали 4,25 процентную ставку. Это очень хорошая ставка. Это без байбеков. Это билдер заплатил зак за buyу, чтобы я имел виду со стороны покупателя, да, покупатель не платит ничего, покупатель делает только downу payймент. Хорошая сделка. Вот в случае с конкретно этими покупателями, они делают FHлон, соответственно, у них даупеayмент 3,5%. Можете посчитать, дом 450.000, они делают 3,5%. Это все их затраты. Всё. Всё остальное покрывает застройщик. Вот. То есть идёт, по сути дела, всё равно идёт скрытое субсидирование. Ну это субсидируют билдер, да? Я, например, не против, чтобы они субсидировали. Я тоже не против. Да, пусть лучше они, чем государство, потому что государство как только субсидирует, оно с нас же и берёт. Да. И государство делает субсидирование всем по всей стране. А иногда оно и не нужно всем по всей стране. Да, да. Вот ещё один, тогда сейчас сегмент просто освещу. Сегмент маркета. А, очень интересно. Мы наблюдаем практически первый раз, я не помню просто такого периода, чтобы вот именно этот сегмент так уверенно шёл вверх и так уверенно себя чувствовал в Аризоне. Какой? Это дома 1,5 млн и выше. Это дома, которые сейчас 1,5 млн и выше. А раньше они были нормальные дома по 600-650.000. Твоя правда. Да, но и тогда эти дома не каждый мог купить. Согласен. Да. Да. Сейчас. Почему полуторамиллионные и выше идут вверх? Потому что люди, у которых есть акции, облигации, которые видят нестабильность ту же на маркете, не понимают, их компания вообще выживет, не выживет, закроется завтра, куда эти акции уйдут, по возможности изымают, продают, конвертируют в кэш и вкладывают в недвижимость, которая, во всяком случае, ну, останется в каком-то виде, защитит от высокой инфляции, если она случится. Защитит, да. Да, совершенно правильно. Да. Поэтому вот интересно смотреть, что, допустим, там дом 1,5 млн, да, и и он быстрее продаётся, чем там дом за 800.000. Вот возьмём сейчас возьмём вот 800-900, да, от 500 там до миллиона. Ну вот эти вот вот эти пол полмиллиона. Конечно, всё зависит от района, потому что вы мне те, кто живут в Гелберте, особенно там Южный Чендлер, где у вас новые дома, вы мне скажете: "Да ладно, у нас тут вообще другое, да". Э, там, кстати, за эти деньги можно купить прямо классные дома. С другой стороны, в Скатсдейле, например, возьмите миллионный дом. Так в нём ещё нужно ремонты сделать на полмиллиона, чтобы он был более-менее. Поэтому очень сильно зависит, в каком районе мы говорим про этот восьмсоттысячный дом или там миллионный дом. Очень сильно прямо, я бы даже сказала, ну, э, я сейчас буду так по-средненькому говорить. Дома от 500 до миллиона. Это, как правило, дома, в которые люди переехали из своих там квартир, таунхаузов, вот этих вот первых домов за 400. Это дома, в которых люди пожили. Так. Так. Этим домам, как правило, лет по 20-30, может быть 40. То есть там надо менять крышу, кондиционеры, обогреватели и вообще делать косметический реб. Да. Да. И большинство покупателей, когда приходят на такой объект, они говорят: "Вы что? Мы мы вообще в это нам нужно за миллион, да? Ну миллион". Мы все понимаем, для нас всё ещё слово миллион звучит круто. Я должен ещё туда вкладывать что-то. Забыли, проехали. Поэтому большинство в этой категории у нас дома страдают от того, что они долго стоят, очень тяжело продаются. Никому не хочется купить дом за большие деньги, выплачивать под эти проценты достаточно большой морage payment, при этом ещё менять крышу, менять кондиционер, делать ремонт, ещё что-то. Ну, это сложные процессы. И, к сожалению, это стало очень недёшево делать, потому что цены, когда был вот этот пик спроса в двадцать втором году, также появился спик спроса на людей, которые занимаются всеми этими работами. строительство, ремонт. У них чеки выросли, наверное, тоже раза в два. Ну, правильно, цены выросли и чеки выросли, хотя они делают то же самое работы. [смех] Да. Ну, видишь, они нашли для себя способ выстаивать в этом. Кстати, я вот буквально вчера услышала, да, цены все подняли, да, и там люди, которые в service industry, те, кто в сфере обслуживания, потому что, ну, у них же тоже они же там есть дома, дети, да, везде все повышают цены, везде всё. Да, мне очень нравится, когда мне звонят клиенты и говорят: "Наташ, у нас там страховка поднялась в два раза. И эти цены подняли и те". И и и я пытаюсь людям помочь, какие-то даю советы, а в конце разговора обычно слышу: "Ну когда там цены-то упадут на дома, чтобы, значит, следующий купить дешевле." И я всё время удивляюсь, как у людей в голове вот это уживается, да, что цены на всё поднялись, а вот на дома они должны упасть. Ну, они теоретически могут упасть. может произойти очередной кризис, очередное изменение законодательство. Вот как во Флориде произошло. Так, а что во Флориде произошло? А когда они ввели новое законодательство после того, как дом во Флориде обрушивался, из-за того, что его вовремя не ремонтировали, правительство Флориды ввело новое законодательство, где обязало людей, которые живут а в квартирных комплексах, которые выше, я я сейчас, чтобы не соврать, выше там трёх этажей, старшие там определённого возраста, они сказали: "Вы долж должны создать фонд на ремонт этого дома. Очень правильно. А что, раньше не было даже такого? А раньше этого не было, но сейчас, чтобы нагнать количество, ну, чтобы сэкмулировать достаточное количество денег в этом фонде, людям приходится заплатить как минимум там от 20% стоимости недвижимости до 100%. Это то, что я видел взрасных кейсах. Угу. И зачастую люди должны, ну, они так как заплатить не могут, они пытаются продать, но так как все поняли, что вот эта ситуация сейчас происходит, а им приходится сильно снижать цены. То есть, если ты, условно говоря, купил дом за не дом, квартиру, а за 300.000. Угу. Ты должен 300.000 добавить в этот фонд. Ну, худший сценарий. Угу. Ты его пытаешься продать, но так как покупатель знает эту ситуацию, всё, что он тебе готов предложить, там 100. И таких ситуаций как бы много. Ну и второй фактор, все знают, что по Флориде постоянно прилетают ураганы, поэтому страховки у них выросли. Ну, у них много фрода, связанного со страховками, да. Вот. И поэтому многие компании оттуда просто ушли. Угу. И стоимость страховки сильно выросла. И это касается уже не только квартирных комплексов, но и все всей недвижимости, в частности, которые покупают в кредит. Угу. Слушай, а вот те варианты, где квартира была куплена в кредит за 300.000, да, там людям надо добавить 300, там продать вот этот вариант. Как часто люди бросают, отдают банку, говорят: "Делайте с ней, что хотите", и уходит? О таком я ещё ни разу не слышал, что вот просто бросили, как это был в 2008, 2009, 2010 году. О таком я, честно говоря, не слышал. Но то, что они пытаются продать, да, значительно ниже, там на 20, 30-50% ниже. Ну, ну как ты думаешь, это вот моментум такой, который вот кто-то может наоборот бенефит от этого, да? Он же наверняка утрятся там лет через пти фонды, значит, образуются, кварти цены на квартиру устоятся и всё это вернётся в нормальную фазу. Да. Да. Но в моменте это большой шок для всех, кто подпадает под вот этот новое законодательство. Интересно. Интересно вообще будет, как эти продажи будут совершаться, насколько? Потому что банк должен согласиться с тем, что он меньше получает обратно. Правильно? Банк нет, банк получает полную стоимость, то есть часть кто не дополучает? А не дополучает продавец, то есть он должен покрыть разницу из своего кармана. А то есть люди должны быть готовы выплатить разницу из своего кармана. Или они могут подать на банкротство нового или сделать. Ну да, да, да. Но всё равно разница так или иначе будет покрыта из кармана продавца. Ну или не покрыто из кармана продавца, если он согласился на шорт или ушёл в банкротство. Да. Да. Ну вот просто будет интересно посмотреть, как ситуация там будет разворачиваться. Вот будут люди делать шортселы, банкротство. Просто это, наверное, такая сейчас первое такая шоковое состояние там. А а что делать? Ну это шоковое состояние у них уже длится больше года, по-моему. А интересно, и они до сих пор там же находтся в этом шоковом состоянии. Ну и третий фактор, который там есть во Флоде, и я не уверен, если он здесь есть, а был резкий рост H самих по себе. Угу. У нас тоже это есть, да, но не в такой пропорции, как во Флориде, да, я слышала про Флориду, слышала про Калифорнию, там просто какие-то космические ещё и А у нас эти есть рост, мы видим, но в разумных пределах. То есть ничего суперкритичного, да, это зависит от человека, да? То есть, если, конечно, он там не настраивался платить 300 долларов в месяц за ассоциацию домовладельцев, то для него это, конечно, критично. Но в основном люди как-то с пониманием, что если ты покупаешь в комплексе, неважно, это комплекс квартир или комплекс домов, и у тебя есть ассоциация домовладельцев, ты платишь эти фи, хочешь не хочешь. Там, значит, раньше можно было найти там 60 долларов в месяц, сейчас такого уже нет. Даже если вы где-то найдёте такой комплекс, где ещё платят 60 долларов в месяц, вот я практически гарантирую, что повышение цены вот оно вот где-то вот у вас уже там в почтовом ящике любой момент. В любой момент, да. Сильно ли рост Hi влияет на стоимость недвижимости в этих м Нет, не сильно. Нет. Сильно влияет на то, кто может купить. Угу. Потому что частенько человек может квалифицироваться, например, на на э моргич там 400.000, но это без вот этих высоких поборов. Ha. Hua. А, а если мы говорим, что Hua - это 200-300 долларов в месяц, так как, так как у нас в принципе сейчас уже распространённая такая цифра, от 200 до 300 долларов в месяц, это у нас нормально. Чтобы вы понимали, в контексте на для дома, который стоит 400.000, повышение чейн на 200 долларов - это примерно повышение ставки ставки, да, на 1% практически, чуть меньше 1%. Поэтому многие люди не могут квалифицироваться просто, да, и они уходят либо в то, что они ищут там, где нет этого H, это совершенно другие районы, или они берут меньше моркеч. Угу. Из-за того, что вот есть такие суммы, да, повышение HA сильно влияет на покупательскую способность. Ну, смотри, несмотря на то, что мы говорим сейчас, что вот людям трудно покупать там и покупают меньше, вот то, что я уже прошла два раза здесь, так как только у нас становится хорошо, комфортно покупать, первое, кто покупают - это не местные, это калифорнийские инвесторы. Поэтому каждый раз, когда нам говорят, что вот мы вам сейчас создали хорошие условия, вот там покупаете, вот мы для вас, я всё время переживаю, что это на самом деле отразится не на моих покупателях. Они ещё будут долго зреть, бояться, а придут вот эти калифорний со своими деньгами и опять всё выкупят, потому что для них наши цены всегда были как всё время дешевле, да? Это как, знаешь, такой мемсть, что когда я был ребёнком, я думал, что дом за миллион долларов выглядит так. И все представляют дом из Один дома примерно фильма, и он тогда реально стоил 700.000, а сейчас дом за миллион долларов выглядит совсем по-другому. [смех] Да. Да. И даже один и тот же дом за миллион долларов, я говорю, в разных городах выглядят совершенно по-разному. Я согласен. А для тех, кто как бы не живёт в Аризоне, один и тот же дом внешний по площади в Скотцдейле, Фениксе, в Темпи и в других городах разница может отличаться, наверное, в два в 2 с поно раза. Хотя дом одинаково, условно говоря, на вторичном рынке, естественно, одинаково старый, одинаково отремонтированный, одинаковый по площади. Да. Да, есть в этом правда. Поэтому там лет 20 назад, когда застраивалась э активнория, северная Пиория, народ предпочитал покупать в Пиории, потому что точно такой же объект стоил на 1.100. Это в то время меньше, чем объект в том же Скацдейле. Ask about [музыка] Аризона. Главный русскоязычный подкаст про Аризону от Натальи Бора. Но у нас же как спрашивают, допустим, я почему говорю на русском языке и описываю? Потому что наши русскоговорящие зрители, неважно из какой вы страны, где вы сейчас живёте, есть такое ну правило, не знаю, такое: "Найдите нам хороший дом в хорошем районе". за хорошие деньги. За хорошие деньги, естественно, да. И вот это вообще очень резумный запрос. Абсолютно. Поэтому мы вычисляем, значит, в первую очередь насколько позволяет бюджет и какой стиль жизни у человека. Абсолютно. Потому что, э, если, например, ну, в общем, я не сейчас много разных там ступеней, да, кто-то одиноки, кому-то там не важна школа, у кого-то есть дети, но важно там занятия, где они занимаются после школы. То есть это, кстати, не обязательно может быть Скацдел. Очень ярко и интересно живут семьи в Чендлере, в в Гилберте, в Аватуке, в Пиории в Северном Финиксе. Вот. То есть, в принципе, вот эти вот районы, они, да, вообще практически в любом городе у нас можно найти хороший район, который будет в себе это сочетать. Другое дело, там приоритеты семьи, да. Да, это тоже важный фактор, да. У меня, например, сейчас есть ребята, они хотят переехать из Флориды, так и они хотят чтобы для них дистанция, вот они возят ребёнка на тренировки, чтобы она была в пределах 30 минут. Ну, в 30 минут, скажем так, Феникс Эрии можно проехать практически в любое место. Да. Самое главное, чтобы это не было в час пик, после трёх, да? После трёх, если ты едешь против потока, то это всё это ты будешь полтора часа, 2 часа ехать, если ты наоборот, когда в потоке едешь, против потока ты можешь ещё успеть. Поэтому вот мы стратегически вычисляем, куда ребёнка вести и где жить, чтобы вот эти вот 30 минут оставались 30 минутами. Это тоже можно сделать. Это, кстати, очень интересно. Он добавляет такой перчинки в мою работу. [смех] Усложняет её значительно. Ну, это интересно. А, Наташ, а давай с тобой поговорим о новых программах, которые Трамп пытается Ага. который Трамп пытается простимулировать рынок недвижимости. Естественно, он, наверное, смотрит на рынки недвижимости в целом по стране, но как бы на нас это тоже так или иначе отразится. Угу. Я, наверное, начну с самого такого простой его инициативы, которая, ну, по крайней мере, для меня однозначно, что она очень имеет сомнительный характер. Это, э, скажем так, введение кредитов, которые будут 50 лет вместо тридцати. У. Угу. Что ты думаешь по этому поводу? Да, знаешь, это вообще интересно, потому что, э, с одной стороны, я вижу, как гораздо большее количество покупателей смогут квалифицироваться, однозначно. Но это прямо такой очень short term vision, то есть такое видение на очень короткий промежуток времени. С другой стороны, я понимаю, какой поток покупателей пойдёт и как цены сразу вырастут. Причём они вырастут именно в низкой ценовой категории. Ну да, да, да. Потому что люди, которые заинтересованы в таком виде кредита, они, как правило, те, у которых недостаточно, да, а средств, чтобы недостаточный заработок. Недостаточный заработок, чтобы квалифай на текущие тридцатилетние или пятнадцатилетние луны. Но интересный момент, я проделал так такой, скажем так, лёгкий эксперимент. Угу. Я взял дом 400.000 10% downpayment. Ну очень стандартные цифры. 30 лет. Платёж на него при текущей ставке 6% где-то 2680 плюс-минус там. А-а я сделал на 50. На 50. Так. А да, Моргич упал на 200 с лишним долларов. Да, но ставка по более длинным кредитам, как правило, значительно выше, чем по более коротким. То есть, а мы-то думали, что ставка останется. А с чего бы она осталась? Разница между пятнадцатилетним кредитом и тридцатилетним 0,7%. Ага. То есть, если вот эту разницу добавить в стоимость ээ пятидесятилетнего кредита, то цена возвращается к 2.620, то есть 2.680. С моей точки зрения, это выглядит больше как маркетинговый ход какой-то, чем реально какая-то эффективная программа. Да. И мне кажется, что даже вот последние инициативы, да, и пятидесятилетний моргич, который там все обсуждают, и там запрещение крупным компаниям инвесторским, это мой следующий вопрос. Это всё, это это всё больше из категории там где-то придумали, что это классно использовать. И, кстати, многие риэлторы, блогеры подхватили, я такое количество роликов на эту тему посмотрела про пятидесятилетний моргич, такое ощущение, что, ну, вот прямо нам дают, а мы используем. И, э, вот жалко, что у зрителей, у людей, которые, ну, вот ДН, да, которым по идее вот это всё и нужно, складывается совершенно не то, чтобы даже неправильное, какое-то иллюзорное мнение, такая иллюзия. Иллюзия - это повышение доступности, которой по факту может не случиться. Да, да, да. Так что очень много вот таких маркетинговых трюков, кстати, включая там многие говорят там звоните нам, у нас есть специальные программы для первых покупателей. И и тоже мне очень часто просто жалко смотреть, как люди либо вляпываются в это и потом понимают, что на деле бесплатных денег в этой стране никто не даёт. Я не знаю, ну, может быть, ещё где-то страны такие сохранились, но Америка по определению страна. Никогда такой страны не было. [смех] Где бесплатный сыр? Только в мышеловке. Поэтому, если вам кто-то что-то даёте бесплатно, даётся бесплатно, смотрите, где где где вы платите, потому что вы точно платите, надо понять, где. Да и может быть вы платите даже больше, чем, да, скорее всего платили бы в нормальной ситуации. Ну, кстати, я вот здесь вижу, очень часто мы смотрим на программы финансирования для разных клиентов, потому что естественно, что люди пытаются найти для себя более такой хороший вариант, где они сохраняют. Так вот, сохраняют больше всего те, у кого деньги есть. Ну, то есть есть у тебя 20% даунмента, и это тебе сразу открывает там широкий спектр. Нет у тебя 20%, ты находишься в зоне риска. А раз ты человек, у которого денег нет, то мы тебе, конечно, поможем, но ты нам за это заплатишь. Так или иначе, да. Да, даже, чтобы вы понимали, это второй математический эксперимент, который я провёл, когда ставка, ну, 6-7% и дом, ну, то есть такая, какая есть на самом деле. За три тридцатилетний кредит ты заплатишь, ну, примерно 2 с по-три стоимости дома. Так, если будешь выкупать дом и держать их все 30 лет. Угу. В пятидесятилетнем кредите ты заплачишь шесть7м стоимостей дома. Вау. Это присут того, что ставка одинаковая. Если мы добавим эти 0,7% сверху вот поэтому не будем мы ждать пятидесятилетнего мордича. Тем более, что большинство -э наших, я имею в виду русскоязычных покупателей ставит себе цель выплатить моргидж как можно быстрее. Несмотря на то, что берётся там тридцатилетний, у себя внутри семьи принимается всегда решение: мы должны выплатить это как можно быстрее. Зачем пятидесятилетней? Согласен. Согласен. Но опять же, если выплачивать тридцатилетний лон раньше или не выплачивать, это очень спорный вопрос. Да-да-да. Вот здесь вот, кстати, Женя вполне мог бы нам ещё циферки привести, но я не буду. [смех] Ну, мы, кстати, можем мы можем ещё об этом поговорить как о том, как оптимизировать по использование вот этих финансовых, да, потому что это тоже большая интересная тема. Вот. Ну, а вообще, кстати, вот сейчас вот, если вернуться опять к рынку, мне на этом рынке очень интересно наблюдать такие волны, знаешь, вот, допустим, такое ощущение прямо, что люди практически там просыпаются в одно утро сразу несколько человек и такие: "Вот сегодня пойдём. Вот сегодня мы решили, что мы покупаем дом". И происходит вот эта движуха. Значит, люди что-то покупают, находят, а потом раз и тишина. Причём я это вижу и на своих листингах. Это дома, которые я продаю, да. Так, раз прошла волна и и на по работе с покупателями тоже вижу. Это очень интересный процесс, который, в принципе, и характеризует нормальный маркет. Потому что нормальный маркет - это не когда каждый день дом продаётся за 3 секунды, понимаете? На него набегает 10 покупателей, да? Это ненормальный маркет. Вот, мне кажется, должно пройти ещё время, чтобы люди привыкли к нормальности, что это нормально, что дом там занимает время ээ продать, потому что вот я помню там в 2005 году, да, уж совсем там далеко, мы выстраивали стратегии на продажу дома, там на 30 дней мы только маркетингом занимались. То есть я понимаю, что сейчас всё гораздо быстрее, быстрее, быстрее, но с другой стороны, человеческая психология, она не такая уж там сильно изменилась. Всё равно людям нужно время приехать посмотреть, время принять решение. Тем более, когда это такая большая и дорогая покупка. Да, да, я очень часто, если позволяет условия, я советую второй раз приехать. И приехать не только днём, посмотрите вечером, посмотрите вокруг. Это, ну, достаточно серьёзный процесс. И мне нравится, когда мы подходим к процессу покупки дома спокойно, понимаешь? То есть вот нет вот этого. Побежали, побежали, побежали, побежали. Единственное, что я всё время повторяю и повторю ещё раз в этом видео, просто пользуясь случаем, что я надеюсь, что нас дослушали уже до этого момента. Смотрите, сколько мы уделяем в этом процессе финансовым программам. фактически деньгам, да, но фактически вот материальной стороне. То есть мы же с тобой не обсуждаем там, как строят камины или какие там, я даже не знаю, как его строя. Я, ну, я просто тебе говорю, да, что мы сейчас с тобой в принципе не обсуждаем это. И очень мало кто из людей вот ко мне приходит и говорит: "Вы знаете, я хочу купить дом, расскажите мне больше, как делать ремонт". Ну вот никто ни разу. Но все приходят и спрашивают: "А какая процентная ставка?" Да куда цены? А куда маркет? Это всё крутится вокруг цифр. Так вот, раз это цифры, ребят, покупка дома без того, что вы чётко понимаете, сколько у вас есть денег, сколько вы готовы вложить и сколько вам даёт банк, не состоится. Ну вот, ну никак. И очень многие начинают покупку дома неправильно. Начинают сначала искать дом. Типа раз такой дом не построили, то я его никогда не куплю. Ну такого же не бывает. Ну да. Или строй сам, да. То есть, если вы планируете, ну, сначала определитесь вы с этими деньгами, и тогда, ну, найдётся дом. Может быть, не идеальный дом мечты, но может быть какой-то промежуточный вариант, потому что тяжелее всего- это когда вы этот дом нашли, вот он, вот он, а финансово вы не можете, и тогда начинается ломка, разочарование. Да. [смех] Я вот, кстати, может быть, кто-то занимается робототехникой. Очень хочу, знаешь, такого маленького робота, который бы говорил: "Please get your prequalification letter". [смех] Я думаю, это уже вполне можно купить, да? Знаешь, чтобы вот он у меня вот всё время там повторял, причём в разных вариациях, да, на разных языках. Это было вообще круто, потому что я всё время говорю: "Ребята, давайте, давайте сначала выясним, что по деньгам, а потом будем искать дом". Вот. И я скажу, почему это важно, потому что люди, как правило, переоценивают сумму, которую им выдаст банк. И они недооценивают те кредиты, которые на них уже висят. Да. И когда а банки делают такие расчёты, а расчёты они делают с помощью моделей, которые им предоставляет, вот вот, да, они не учитывают, что кредит на машину, кредит на учёбу, кредит на там бытовую технику, которую вы взяли, кредиты по кредитным картам, они все идут э в расчёт вашей платжеспособности. И когда ваш ваши текущие задолженности превышает определённый процент от вашего дохода, плюс ещё задолженность потенциальному пейменту, то зачастую вам отказывают. Да, и есть ещё такие бампс. Вот ты говорил сейчас по затратам, да? А я хочу сказать, что многие люди, когда открыва Америка - страна возможностей, открывают бизнес, начинают зарабатывать, ёлки, я же зарабатываю, они смотрят на цифру заработка, не на то, сколько они указывают в налоговых декларациях. Да, зачастую, если даже следовать без каких-либо манипуляций, чисто следовать букве закона, да, свой доход на бумаге можно свести практически к нулю. Да. Так, у меня есть такие клиенты, которые говорят: "Да, мы зарабатываем, у нас вообще нет проблем там купить дом и там 5.000 платить, 10.000 платить, а налоговая декларация говорит: "Да у нас дырка в кармане и в общем, ничего мы платить не можем". И для self-employed, людей, которые ведут свой бизнес, имейте в виду, что вам нужно показать налоговый, что вы показать налоговые декларации для банка, что вы 2 года стабильного дохода имеете. Не то, что вот вы сдали налоговую декларацию вчера, а сегодня вам выдали кредит. Вам скажут: "Очень хорошо, а что вы делали до этого? А какая у вас бы какой у вас был да в прошлом году". Да. Поэтому, если вы, например, находитесь, э, сейчас в стадии, вы думаете открывать бизнес, не открывать, и у вас есть стабильный пйчек на работе, ну, зарабатываете вы свой какой-то там стабильный заработок, а у кого-то кто-то вам платит эту зарплату, у вас есть пейчек, вот вам в этой ситуации скорее дадут кредит, чем если вы только что открыли бизнес и вот думаете, что вы зарабатываете много. Поэтому, может быть, стоит посмотреть на покупку дома сейчас. Ну, а потом уже открывайте бизнес, делайте, что вы хотите, осуществляйте свою мечту. Но перед тем, как делать такие вот резкие движения, которые влияют на инком, на заработок и как он показывается в налоговых в налоговых декларациях, да, проконсультируйтесь, слушайте, позвоните мне, позвоните Моргич Брокеру, поговорите, обсудите ситуацию, потому что иногда вот такие мелкие нюансы, они вас могут сильно затормозить. Вот у меня, кстати, были клиенты, которых знаешь что тормознуло? Что? Деньги на downpayмент. Их не хватило. Они были так, но их не положили в банк. А Ленр смотрит на то, что деньги должны лежать на счету 2-3 месяца. А если они только вчера пришли в большой сумме, там вдруг кто-то скинул 20-30.000, а банк подаёт, во-первых, налоговую, да, и потом говорит: "А объясните, откуда пришли, что за деньги, под чьей подушкой лежали". Ну, естественно, да. И всё. И и во многих случаях, если вы уже находитесь в сделке, мы вынуждены бы были сделку тормознуть, это, слава богу, наш продавец согласился ждать, и мы ждали 2 месяца, пока деньги отлежатся на этом счету, чтобы банк дал нам зелёный свет на кредит. Да, это интересный нюанс, но я хочу сказать, что таких нюансов больше, чем один. Больше больше, чем то, что мы сейчас вам рассказываем. И если вы действительно планируете что-то покупать в ближайшем будущем, ну, убедитесь, что вы знакомы с этими нюансами. Тем более они отличаются от одного банка к другому чуть-чуть. Что-то здесь, что-то там. Тем более, если вы идёте там по военной программе, там будут свои нюансы. По FHA, там свои нюансы, поэфди Мак лонам, ну, там тоже свои нюансы. Хотя, вроде бы, всё это государственные организации под одним крылом, но тем не менее они все друг от друга отличаются, потому что они хотят увидеть. Ну, кстати, бывают такие сделки, где всё проходит гладко, и люди на самом деле получают хороший опыт и потом думают: "Ну вот всё же легко и просто и вообще понятно, о чём вы вообще говорите, что тут знать." Действительно, вот, ну, понимаете, это, в принципе, никогда не знаешь, где тебе повезёт, а где тебе очень повезёт. Вот. И кто рядом в эту минуту окажется. Поэтому, ну, в общем, мы, наверное, для этого и работаем, там, агенты, моргеч брокеры, для того, чтобы вот была у вас такая подушка безопасности. И если вы вышли из сделки с чувством, что всё было классно, но мы только будем этому рады. Ну, значит, работа была проделана хорошо. [смех] Хорошо. Наташ, какой твой главный совет покупателям сейчас? Сейчас главный совет покупателям: не упускайте возможности, не отказывайтесь от инспекции дома. Последние мои две сделки, это были такие вообще находки, которых я не видела вот за 25 лет, пока я занимаюсь. Ты имееш в виду находки. находки, я имею в виду, да, потому что прямо даже расскажу, потому что для меня это было открытием. Если для тебя после такого опыта работы в недвижимости это открытие, то там, наверное, была полная фиаско. Там было интересно потом. И вот, кстати, может быть, если вы слушаете и у вас есть дом в даже не столько дом, сколько бассейн, потому что в одной сделке в бассейне инспектор обнаружил чёрное пятнышко. Чёрное пятно на пласти на плитке. пластиковом покрытии. Вот внизу под водой. Можно сказать, что там можно почистить, убрать. Это ерунда. А инспектор, с которым я работаю, товарищ Дотошный, он сделал, значит, кучу анализов и сказал, что это бактерия, так, которая корнями цепляется в этот пластик и врастает туда. Сверху эта бактерия имеет слой, который её защищает от любых санитарных средств. То есть вот любую там химию ты разлил, бактерия не выводится. Значит, её можно вывести только со скрябов. Всё. Да, ты должен соскребить. Но корни в пластике они вырастают обратно. И как это лечится? То есть заме трудно лечится. Это очень трудно лечится. То есть есть компании, которые говорят: "Мы там три раза пошкрябаем, значит, все всё это убьём". Но параллельно е нужно обязательно менять фильтры, вот эта вот вся подводка, потому что если эта бактерия живёт, она живёт везде. Ну, шпоры в воде, естественно, плавают, да? То есть чтобы полностью от этого избавиться, нужно реально слить воду и всё поменять. Поменять пластырь, поменять фильтры, поменять вот эту всю систему, чтобы уже наверняка, чтобы она никогда. Ну, это настолько дорого, что человек отказался от покупки дома, которая ему нравится. Мы отказались от покупки дома, потому что конкретно в этом доме, конкретно с этим бассейном, была ещё одна большая проблема, которую тоже инспектор нашёл. А в дайнинг комнате пол немножко как-то вот он простукивался не совсем традиционно и немножко как будто бы поднялся. Может там клад зары, а продавец считал, что это того, что там какая-то вода попала, значит, что-то просто, значит, поднялся ламинат. Инспектор сделал, значит, свои вычисления. Рядом растёт большое дерево. Угу. Корень уходит под дом. И вполне вероятно, что корни разрушают фундамент и поднимают. Выяснить это очень сложно. То есть это нужно, чтобы продавец дал согласие на то, чтобы, значит, это всё скрыть пол. открыть, да, посмотреть. Вот продавец согласия не дал, покупатель посчитал очень рискованно покупку дома с такой проблемой, помимо, значит, этой бактерии. А как бактерия попадает, тоже очень интересно, это я уже сама прочитала. Бактерия попадает в бассейн через SMю через купальники, в которых люди плавали в океане. Удивительно, да? То есть покупался ты в Калифорнии в океане, а без не постирал. Вот тебе наказание. [смех] Вот очень, по мне так очень серьёзная эта проблема, на самом деле. Пластр на сегодняшний день - это 1.8. Если мы говорим про смену фильтров там и всё это, это, ну, 10.000. Для многих людей, которые сегодня покупают дом. Там вот этот конкретно дом стоил 800. Вот 800.000. То есть ты делаешь там минимум 80.000 даунpймент, ты платишь 10.000 за клонг. Ты платишь там риэлтору комиссионные или договариваются, но всё равно, да? То есть ты фактически 100.000 ты в этом, да, и тебе ещё нужно сверху, значит, бассейн привести в порядок. Это ко Ну или пытаться взять скидку на дом. А ты понимаешь, ведь даже со скидкой на дом человек всё равно должен выложить свою кеш, чтобы заплатить за этот ремонт. Ну да. То есть скидку он получил, да, там моргич у него стал на 3 доллара меньше в месяц, а кеш-то надо выложить её, что где-то надо взять. Вот это вот самая большая проблема сейчас, что у людей недостаточно средств именно. Ну, кстати, это очень хороший нюанс, который надо понимать, что даже скидка на дом там предоставлена на те же самые 10 или даже 15.000, её тяжело пощупать. Да, сейчас, да, да. Да. Вот. А второй дом тоже был очень интересный случай. Я говорю: "Две сделки у меня параллельно, поэтому я про инспекции". Вообще случай уникальный. У нас инспектор всё проверил, сказал: "Всё замечательно". Там пару вопросов не решаемых и ушёл. И тут моя клиентка, значит, говорит: "Ну вот мы походили, посмотрели, поохали, нам дом нравится, всё новое, красивое". И она говорит: "Вот как-то на стене какая-то вот непонятная полосочка такая и не одна". Как будто бы кто-то взял и вот воду выплеснул. Угу. Значит, а свет уже был было после обеда, свет так упал на эту стену, что эти полосочки стали хорошо видны. Полосочки шли от потолка до пола на первом этаже. Прямо над ними, на втором этаже находится спальня и окно. Значит, мы провели кучу своих вычислений, вернулись в этот дом. Через 2 дня приехал инспектор, потому что он сказал: "Вы же мне всё равно будете звонить, спрашивать. Мне надо посмотреть и понять, что это". Ну да, это его работа, и он берёт на себя определённую ответственность. Да. Да. И он провёл с нами 2 часа в этом доме. Мы лили воду, значит, он лил воду на это окно, а измерял влажность вокруг окна. И стало понятно, что вот если идёт дождь, вода попадает прямо вот значит в стену, где окно встроено. То ли окно встроено неправильно, то ли там трещина какая-то есть. Второй этаж - это не просто там посмотреть, это нужно прямо вычислять. То есть где-то есть серьёзная протечка, вода попадает вовнутрь стены, течёт вниз, и вот она вот вот в этом месте она где-то вот когда-то, может быть, один раз, а может быть не один, она текла по этой стене. Вот. То есть, в принципе, а мы вскрыли серьёзную проблему. Мы ею занимаемся. Я позитивно настроена, что всё это будет сделано. Вот. Но посмотрите, насколько важно было это сделать, и насколько было бы, ну, дисппоинтен даже, ну, как бы очень разоча разочаруешься, если ты покупаешь дом, думаешь, что всё в порядке, а потом у тебя бах и такая проблема, да, или там ещё что-то, или что-то где-то течёт. Зачастую не очевидно. Это крыша, это окно, кто или там откуда-то из других частей вода туда просто попадает. И я бы сказала, что из всех проблем, которые в доме могут быть, есть очень очевидные, да, и достаточно простые. Это кондиционер, крыша, обогреватель. Несмотря на то, что это дорого, это звучит там как-то, но оно на самом деле достаточно просто. А вот самые серьёзные проблемы, те, которые трудно вычислить, они имеют ээ связь с водой. Вот если эта вода и она где-то подтекает и она где-то, может быть, застаивается и ещё не дай бог грибок растёт. Это мы говорим о пустыне сейчас. Подтекает вода, застаивается, растёт грибок в пустыне. И мы это частенько видим. Поэтому, особенно если люди вот именно приезжают жить в пустыню и считают, что да, у нас всё высыхает, да у нас не может этого быть, да какая вода там, даже если текла, она высохла, и относятся к этому немножко безответственно, они потом могут реально создать и себе там большие проблемы, там, будущим покупателям. Поэтому мой совет сегодня для покупателей обязательно делайте инспекцию, придирайтесь, находите ответы и покупайте дом, чётко зная, насколько вы будете готовы бороться с потенциальными проблемами. Ну, со своей стороны я хочу добавить, что не поскупитесь заплатить до за дополнительного инспектора, который проверяет ээ крышу, например, отдельно. Пламень. Пламень. О, кстати, да, крыша. Пламень - это очень дорогая история под замену. И лучше заплатить, я не помню, они, по-моему, там 500600 700 долларов где-то в этих пределах стоят. Он там с камерой залезет, везде, всё посмотрит, проверит состояние труб. И если дом не новый, то ой, я тебе можно сильно попасть на ремонт. Я тебе хочу сказать про новый дом. Вот инспектор, с которым я работаю, он на юге, кстати, в Чендлере. Э, он прямо даже вычислил коммьюнити и билдеров, где у него во время инспекции нового дома от застройщика, дом, который проходит инспекция от Сити, не до конца был доводят Seine канализационную трубу от дома до городской. Так, а зачем это делается? А это безлаберность, неаккуратность. И куда вода вытекает? И вода вытекает в землю. Так, это не просто вода, это канализация, это стоки. Они вытекают просто в землю на вашем участке. Ну, загрязняют её, заражают, загрязняют, заражают. Идёт земля, да, просаживается, забивает систему. То есть это это, в общем, большие проблемы. Поэтому у определённых застройщиков, вот он, например, это его опыт уже. Поэтому тоже не недооценивайте инспекторов. Хороший инспектор с хорошим опытом может вам сохранить много нервов. [смех] Он прямо рекомендует и говорит: "А мы едем туда, значит, там мне надо обязательно взять, как это называется, какой-то скоп, чтобы посмотреть соединение, что оно на самом деле хорошо закреплено". Это вот по поводу новых домов. Ещё в новых домах ставят системы кондиционера. И у нас был случай один. Хорошо. У нас, ребята, мои, значит, покупатели заметили, на стадии, пока не зашили стены, а от кондиционера труба идёт, да, которой холодный воздух, да? А у них эта труба была выведена, сейчас не вспомню точно, в стену. То есть она тона дула в стену. Она дула не туда. Вот так скажем, она дула не туда. Вот. И казалось бы, застройщик, да? Казалось бы, эти же кондиционеры устраивает компания лицензированная, сертифицированная, там, которая делает только кондиционеры. Но руки, которые это всё делают, иногда допускают ошибки, да, поэтому их нужно проверять, проверять и проверять. То есть хорошо, что мы это поймали, всё это было переделано. Вот. Но представьте себе, что вы это не поймали. Ну, это, можно сказать, такой момент удачи, что вы вовремя зашли, пока стены не были доделаны и вот увидели такую проблему. Да. Это всё, знаешь, на прошлых ошибках. Вот эти ребята мои, которые покупали этот дом, у них была похожая проблема с домом раньше когда-то. И у них был такой пунктик, что вот мы знаем, что это может быть плохо, и мы это проверяем. Карма какая-то, который их присли. Да, исправили. Исправили. Мы и карму можем исправить. [смех] Главное подойти к этому разумно. Наташ, а какой совет продавцам, которые сейчас хотят продать? продавцам сказала, знаешь, вот есть такое выражение get real с оценкой стоимости и с оценкой стоимости и с оцено с оценкой состояния своего дома. И я понимаю, что каждый из нас, живя в своём доме, да, вот этом я, ты, мы приходим домой, это наш дом, нам хорошо, нам комфортно, но это не значит, что именно вот в таком состоянии его и нужно продавать, что он подойдёт всем. И до того, как вы ставите дом на маркет, хорошо бы посмотреть на него глазами покупателя. Пригласите агента не тогда, когда вы вот уже готовы выставлять и всё вроде бы как сами всё решили. Пригласите чуть-чуть раньше, потому что наверняка опытный глаз увидит то, чего вы не видели. Вот. Ну вот практически везде. Я бываю в разных домах. Я консультирую очень много. И кстати, часто меня люди спрашивают, если хотят что-то переделать. Так, стоит ли оно того? Стоит, да. И иногда стоит, честно скажу, если вы живёте в доме, даже планируете его продать там лет через пять, ну, где-то в перспективе, но хотите для себя что-то сделать, вот я бы сказала: "Делайте". Да простят меня мужчины. Для себя всегда надо делать. Для себя всегда надо делать. И, как правило, оно вам потом вернётся. И и и в процессе продажи это всегда видно. Когда хорошие полы сделаны, люди это ценят, когда ванные переделаны, это ещё больше ценят. Но уж если вы сделали кухню, [смех] главное не переборщите. Для тех, кто не живёт в Америке, ремонт ванной - это умо помрачительная сумма. ремонт кухни ещё больше. И если подходить к этому традиционными американскими, а, подходами, ты знаешь, даже не традиционными, даже у меня вот, допустим, есть ребята, которые вызвали папу с золотыми руками из Москвы, да? То есть он прилетел, да, и он здесь на готовых материалах, то есть они ему купили материалы, он здесь сидел и это делал. Так, но от того, что нет знания вот это вот, как пламенется, да, как электрику правильно вывести, если он ещё не лицензированный электрик, нелицензированный планер, да, а они брали, они всё равно были вынуждены нанимать каких-то специалистов. То есть где-то они, конечно, сохранили деньги, но где-то они всё равно должны были потратить. То есть даже если ты пытаешься сделать эконом путём сам, а затраты всё равно могут быть. Это не значит, что вы прямо са сам сделаете всё бесплатно. Материалы всё равно стоят. Какие-то там дополнительные услуги того же пламера, чтобы правильно вывести, или того же электрика, чтобы что-то там добавить, потому что иногда щиток недостаточно большой, чтобы вы могли добавить там какую-то, не знаю, там зеркало с подсветкой, например, если вы хотите. Поэтому всё равно на это нужно рассчитывать. И люди даже, которые покупают и говорят: "Мы сами сделаем", они очень часто заканчивают тем, что они нанимают кого-то, чтобы закончили. И качество ремонта имеет значение. На маркете сейчас много домов, которые делались инвесторами под под флип, да, там покрасили или всё там сляпали. Вот эти дома стоят очень долго. Это настолько очевидно, что низкокачественный ремонт, и поэтому они стоят долго. Или потому что флипперы, скажем так, хотят слишком много денег за то, что они сделали. По-разному. А бывает такое, что покрашено очень хорошо, так и люди покупают, и потом они это всё уже, значит, видят. А, но это вот как раз тот момент, когда иногда сложно рассмотреть, иногда это дешёвые материалы, дешёвая работа и просто откровенно плохо покрашено, поэтому люди сразу видят всё. И то есть это ещё больше подкрашивать недостатки и плохое качество. Покупать плохое качество и переделывать - это фактически, ну, делать двойную работу, а может быть, даже ещё сложнее. Тем более на текущем рынке, когда есть выбор, лучше потратить там дополнительный месяц на поиск подходящего дома, чем потом вкладываться в ремонт отремонтированного. Да. Ну, в общем, для продавцов вы чётко понимаете, что у вас есть, что вы продаёте. Приведите это в порядок, чтобы вот человек зашёл и ему было приятно, не хотелось уходить. И не уходите в фантазии о том, что ваш дом - это единственный дом. Уника такого больше нигде нету. У вас самые красивые деревья. Ну, в общем, get real. И знаете свою конкуренцию, да, прямо можете даже поехать и посмотреть на дома, с которыми вы конкурируете. Я помню, взяла одну клиентку в дом рядом с с ними продавался. Она зашла и говорит: "Ой, мамочки, а как это они так чисто всё сделали?" [смех] Вот, вот вам уже, пожалуйста, будет конкуренция, да, и люди будут. Кстати, чистота продаёт даже лучше, чем любой ремонт. А что я хотел бы добавить для с точки зрения совета для продавцов? Когда вы продаёте, вы сейчас конкурируете не только с другими домами, а ещё и с тем количеством квартир, которые вышли новые нам на рынок. И я сделал такой быстрый просмотр стоимости аренды. Так, так, так. Я не делал это для, естественно, для всех городов, э- Феникссерии. Чисто для Темпи, просто потому что я сам живу в ТИП. И я заметил, что аренда примерно с прошлого октября упала порядка на 25%. То есть когда, условно говоря, двухбедрумный дом Угу. У, стоит определённое количество денег. А двухбедрумную квартиру вы сейчас можете снять в диапазоне, ну, в зависимости от качества квартирного комплекса, там, да, от полутора до 1.800 долларов, то платить там 3.000 mortgage payment не всякий захочет, да. И в этом, кстати, тоже на сегодняшний момент -э есть такая загвоздочка, особенно у молодёжи. А зачем мне вообще покупать что-то, да, и платить 3.000, если я могу спокойно арентовать и платить 1.800? Не забывая, что современные дома, как как правило, имеет бассейн, джакузи, тренажёрный зал, весь ремонт за счёт А ты имеешь в виду современные не дома, а современные комплексы? Современные комплексы, да, современные комплекс, извиняюсь. Бассейн, джакузи, тренажёрный зал, весь ремонт внутренний, чего бы то ни было, за счёт домовладельца, да? То есть имеет ли смысл? Имеет для некоторых, да. [смех] Это это у нас вечная вечный дебат, да, имеет вечная дилемма, да, и вечная дилемма, потому что здесь мы включаем м зачастую э не практичную сторону жизни, да, такую не цифровую, а больше эмоциональную, потому что в каком бы ты комплексе не жил, ты живёшь ещё, я не знаю, сколько там 100 семей, там 300 семей, да, и ты всё равно как часть вот этого большого муравейника. Ну, как правило, дом у тебя тоже находится в каком-то нейброхуде, где живёт ещё 100 200-300 семей. Я знаю, новые строятся там 1.000 плюс домов за раз. Да, но у тебя твой улей, он такой, знаешь, он изолированный, у тебя всё равно больше контроля над ним. Ты можешь, в принципе, вообще не знать своих соседей там и не слышать и не разговаривать. Вот. А квартира - это всё-таки другое. Это эмоциональная составляющая. Плюс ну любой моргич, брокер, и ты сам знаешь, чем раньше начнёшь, тем раньше закончишь. выплата асита, выплата, значит, как это сказать, чем раньше ты начнёшь выплачивать, да, строить вот этот свой свою собственность, тем раньше ты закончишь. То есть не каждый может накопить там, не знаю, миллион долларов и пойти и купить за кеш дом. Ну не каждый. Это это согласен. Жизнь такая, да, для людей, которые работают с 8 до пяти. нафиксированной зарплате. Для них это один из способов, а построить себе вот такую укорениться, да, как бы это всё-таки это процесс. Хотя это интересно посмотреть, как следующее поколение будет этим пользоваться, потому что, мне каже кажется, больше и больше молодёжи не хотят укореняться. Они предпочитают мобильность. Они предпочитают мобильность. Как бы, знаете, я давно не проверял эту статистику, но средняя продолжительность владения домом в Соединённых Штатах, по-моему, была в районе 8-9 лет. Да. Угу. Да. Я не знаю, если она там сильно изменилась, 5 78 лет. То есть, да, с одной стороны чувство, привязанность, я понимаю, а с другой стороны, это так или иначе в среднем всё равно 5-7 лет. Ну, это первый дом, а потом ты покупаешь следующий. То есть 5-7 лет - это вот ты купил дом, комфортно живёшь, и через 5-7 лет ты уже готов к тому, чтобы двигаться дальше. И для многих, кто вот приезжает в Америку, да, первое жильё никогда не было миллионный дом. Ну, естественно, да. Ты приезжаешь, ты там, может быть, сначала квартирку купил тысяч за 200, потом ты там домик за 400, потом ты пожил какое-то время 57, да, и ты переехал в дом за 600-800. Вот, может быть, там где-то бонус хороший дали или ты там какой-то стартап развернул, у тебя хорошо пошло. То есть это такой постепенный процесс. Вот интересно будет, как молодёжь всё-таки либо они какую-то свою такой другой тренд создадут, который мы ещё не знаем. Вот. Либо вернутся и пойдут дорогой предков. [смех] В общем, недвижимость - это очень интересная страна, и в ней есть свои законы, свои герои. Э, и я, на самом деле, этот подкаст, и мы с Женей делаем этот подкаст, чтобы, во-первых, вы почувствовали, что это, э, м, вариации, да, и нету одного правильного решения. Нет одного правильного, к сожалению. Да, хотя мы хотим, правда, мы хотим, чтобы всё упростить, но кому-то дом, кому-то квартира, кому-то дороже, кому-то дешевле, кому-то школа, кому-то учёба, кому-то работа. Да, для кого-то важнее деньги, а для кого-то эмоциональное состояние. Для кого-то просто важнее приходить и знать: "Вот он мой дом, вот он мой двор, вот он мой бассейн". И мне это даёт такую стабильность, устойчивость жизни, что я каждое утро просыпаюсь и с любовью иду на нелюбимую работу. Ну, [смех] смотрю на свою любимую бактерию в бассейне. Ну, к примеру, вот вы, наши пугаловки, мои эти страшные истории не воспринимайте так, что это ужас кошмарный. Это да, это не повсеместно. Повсеместно. Это какие-то такие просто интересные истории, знать, о которых, ну, нужно для вот своего какого-то опыта, да? Я вам просто рассказываю, что это у вас был опыт такая awareness, я не знаю, как по-русски сказать это. Ну, мы поднимаем, да, мы поднимаем вашу осведомлённость, чтобы это было не было сюрпризов. И в следующий раз, когда вы подумаете, что дом купить легко, то это не всегда так. И зачастую сюрпризы, связанные с покупкой дома, всегда стоят очень дорого. Ну, сюрпризы нас в жизни всегда преследует. Я всем от всей души желаю, чтобы сюрпризы у вас были только приятные. Например, решили вы купить дом, а процентная ставка пошла вниз, и цены снизились. И цены снизились. Вот решили продать, они они пошли вверх, да, и все покупают. Вот, слушай, давай на к позитивной ноте. Да, да. Да. Что мы прогнозируем на этот год? Ну, как мне видится, что если открыть YouTube и набрать, упадут ли цены в Аризоне в ближайший год, и там будет 25 видео на эту тему, если набрать, вырастут ли цены в Аризоне, и там будет 25 видео. И останутся ли цены в Аризоне на том же уровне. И примерно столько же будет. Кто что ищет, тот найдёт. Но, как мне видится, что на данный момент, как мы с чего мы и начали, что рынок стабилизировался, будут изменения цен плюс-минус там здесь, но, в принципе, ничего критичного, там падение стоимости жилья на 20% не произойдёт. Ну, так же, как я и не ожидаю какого-то там стремительного роста недвижимости. Угу. Скорее всего, она вот зафиксировалась на этом уровне. Если никаких там сильных политических, законодательных изменений будет, то вот то, что мы видим сейчас, это будет то, что мы увидим в конце двадцать шестого года. Ну вот, короче, что мы имеем, то мы имеем. И это тот редкий случай, когда я Женей вот прямо соглашусь на 100%. Да, это редкий случай, когда мы соглашаемся по поводу того, где есть рынок и куда он пойдёт. Я надеюсь, что вам было интересно. Нам точно было интересно. Как всегда, Женя, с большим удовольствием с тобой обсудить наш маркет, наши цены, наши стратегии. Огромное спасибо, что ты пришёл. Наташ, спасибо большое за шикарное время, за за интересные темы, которые мы подняли, и за твоё профессиональное видение ситуации, которое вряд ли у кого есть, особенно те, которые в бизнесе только начали. Ну, слушайте, мне будет интересно, если во время нашей Жене беседы вы получили какие-то инсайты, да, какие-то идеи, может быть, вам пришли. Задавайте вопросы. Мы вопросы очень любим. Вот мы с Женей очень любим вопросы. [смех] А ещё, может быть, вы сами хотите прийти в студию подебатировать. Это тоже было бы интересно. В общем, если вы досмотрели, потому что обычно наши разговоры с Женей длятся долго, я честно скажу, я не смотрела на часы. Я так подозреваю, что мы вышли за все рамки всех моих видео. А, но мы старались, да, мы старались немножко сдерживаться, поэтому если кто-то досмотрел, маякните там, да, что вы досмотрели, а нам будет очень приятно, да. Всего всем самого доброго. [музыка] Ask about Arizona- главный русскоязычный подкаст про Аризону от Натальи Бора. [музыка]