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Viabilidade econômica para construção do Estádio do Flamengo: quanto custa e como será pago? · Canal Ser Flamengo

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Boa noite a todas e a todos é, eu vou apresentar a partir das
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análises econômico, financeiras que nós fizemos, tá?
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E próximo slide, por favor. E o nosso trabalho, ele, ele
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começa, é na estruturação dessa viabilidade através de uma série
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de projeções, projeções da capacidade de geração de receita
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do estádio. É capacidade de de de público,
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de custos e de todas as necessidades de financiamento
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que que a gente precisa para colocar o cronograma de obras em
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dia. Então eu vou passar por todos
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esses detalhes, tá? Até mostrar para vocês o
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cronograma e que a gente chegou para tornar a construção viável
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a partir das necessidades de financiamento, ou seja, da
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necessidade de caixa que o clube tem que ter.
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Para concluir a obra, para dar andamento nessa obra, né?
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E obviamente, atendendo aos custos que são necessários.
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Os cursos que já foram resumidos e foram apresentados pelo
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presidente no começo dessa fala, tá, então AA gente começa com a
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parte do estudo, do cenário e do mercado, como ele tá hoje.
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Então, quando a gente olha as taxas, as taxas de juros hoje no
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Brasil, elas são muito altas e essas taxas de juros estarem
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muito altas. Inclusive, hoje teve reunião.
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Do do Copom EEE votaram, né? Pela manutenção da taxa em 15%,
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né? Então a nossa Selic ela não foi
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alterada e isso quer dizer que o custo do dinheiro está
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extremamente caro. Essa taxa de 15% implica que se
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você como taxa básica da economia, que se você for tomar
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dinheiro emprestado, essa é uma taxa de referência.
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E obviamente, Oo isso é o é quanto que o financiador ele vai
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captar dinheiro, não é isso, ele vai emprestar para você, ele
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ainda vai querer ter um ganho em cima.
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Então esse custo, esse custo está extremamente alto hoje em
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dia. Se por um lado isso torna um
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desafio, para que você consiga é alavancar um financiamento, por
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outro lado, isso quer dizer que se você está investindo, você
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tem a oportunidade de ter uma rentabilidade.
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Né? Até razoável, né?
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Por é, e nesse, nesse aspecto, inclusive, a gente olhar a
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inflação do Brasil, ela não tá tão elevada assim, né?
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O que acontece é que a gente tem uma taxa de juros real, que ela
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é muito alta e coloca o Brasil dentro das maiores taxas de
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juros reais do mundo, né? Então isso acaba gerando uma
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oportunidade pra que você consiga se capitalizar.
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E como a gente já tem uma série de restrições.
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Ao início da própria obra, por conta, primeiro, de
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desmobilização da empresa de gás que está ocupando o terreno.
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Segundo, porque depois dessa desmobilização, você vai ter que
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gastar um bom tempo para que você consiga.
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É descontaminar o terreno, obter todas as licenças.
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Isso gera, do ponto de vista do Flamengo, né, um fôlego e um
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Horizonte para que você, ao longo desse tempo, se programe
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para fazer é essa capitalização. Que vai ajudar no financiamento
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da obra para pagar aqueles 2.2 bilhões da obra que a gente já
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viu reportados. Então, quando a gente vai olhar
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o cenário atual, a gente tem uma expectativa de custo de capital
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calculada por nós, que está na casa de 12%, 11 ponto 93.
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Levando em consideração o dinheiro, o custo do
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financiamento e também o custo é pra pro pros acionistas, no caso
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do custo do do do próprio Flamengo, tá?
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Se a gente pensa isso num cenário de longo prazo, a gente
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já tem uma expectativa de que a taxa é essa taxa de juros livre
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de risco. Descontada a inflação, ela já
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seja na casa de abaixo de 5%. Então a gente tá falando de uma
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taxa de 4 ponto 74. Que compõem, levando em
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consideração o risco e o custo de dívida e o custo de capital
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próprio, a gente já chega numa taxa em torno de 9 e meio por
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cento ao ano. Então essas 2 taxas, né?
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Obviamente, a gente não sabe em que momento essa essa taxa de
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juros. Ela de fato ela vai cair, né?
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A gente sabe que hoje ela tá alta, mas a gente tem previsões
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de mercado e a gente tem previsões da própria FGV, de uma
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curva descendente desses juros ao longo do futuro.
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Então a ideia nossa, né? A nossa proposta ao Flamengo
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foi, vamos aproveitar esse intervalo de tempo em que as
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taxas estão altas, vamos capitalizar o clube com essa
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poupança, fazer esse dinheiro render pra usá lo lá na frente.
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E aí lá na frente a gente vai, obviamente, quando precisar
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captar recursos de terceiro, a gente vai fazer uma captação
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mais barata, né? A gente tem tempo para isso,
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porque pelos motivos que a gente já falou, tá, é, obviamente,
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isso pode ser o adiamento de um sonho, mas isso não é colocar o
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sonho de lado, né? Na verdade, é simplesmente dizer
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o seguinte, eu tenho que ter paciência, vai dar para fazer.
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A gente bolou uma estratégia em que é factível fazer, mas ela
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não vai ser tão rápida assim como talvez a gente esperasse,
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né? De cara, é o próximo slide, por
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favor. Bem, então a nas nossas
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projeções de receita, a gente pegou os estudos que foram
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feitos. É no projeto base, a gente pegou
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também os dados que são do Maracanã hoje, como são
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praticados. E a gente é fez as nossas
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projeções. Em termos de receita, a gente
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fez uma distinção, é importante. Porque é existe uma receita e
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existe um conjunto de custos que a gente chama que são relativos
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aos dias de jogos. Esses essas receitas e custos de
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dias de jogos, ela não vai entrar na nossa conta de
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viabilidade do estádio. Por quê?
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Porque essa conta ela é da manutenção da capacidade do time
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de ser competitivo. Do jeito que o Flamengo já opera
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hoje em dia. Então a gente respeitou essa
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mesma estratégia para dizer o seguinte, a bilheteria do
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estádio, os custos daquilo que vocês veem nos borderoso de
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jogos e que geram essa margem que por sinal, hoje em dia a
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margem do Maracanã, né? Ela é uma margem que tá na casa
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de 6566 por cento de de margem operacional, né?
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Ela, ela é uma margem que a gente não está tocando, né?
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Do Maracanã e nem na projeção daquilo que a gente está
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imaginando para o novo estádio, que inclusive ela é um pouquinho
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maior, né? Ela está na casa de 67% e a
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gente está considerando que esse ebitdo, né?
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Que é esse lucro operacional, inclusive ele dá ordem de
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600000, é? Aqui, no caso, é é o é o valor
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de uma partida, tá? Então desculpa, aqui é na casa
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de de 600000 a mais do que do que o que hoje é praticado no
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Maracanã, da onde que vem esses valores?
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Vem de uma receita esperada média para um conjunto de 35
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partidas anuais. Então a gente assumiu que o
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clube, em média, ele joga cerca de 35 partidas no ano.
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Aqui está o valor por jogo, né? Mas a gente assumiu isso em
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termos de de valores anuais. E que esses 6000000 de renda
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eles são é fruto, né? Da da receita com os ingressos,
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exceto camarotes, os camarotes, eles foram alocados para receita
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que vai compor OOO valor de financiamento para o estádio.
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Então ela tá, ela tá separadinha lá toda a receita com alimentos
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e bebidas. E toda a receita com
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estacionamento, né? No novo estádio.
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E aí, e aqui a gente tem essa, essas colunas, né, comparando o
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projeto base, o projeto da FGV e o Maracanã, tá, é, já foi
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colocado, né? Pelo presidente, que falou sobre
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sobre o cenário, que foi o primeiro cenário construído e
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que era um cenário extremamente otimista, né EEE com esse
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cenário, obviamente. É, se a gente olhar aquela
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coluna do meio, a gente chega naquele ingresso médio de quase
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200 BRL, tá? E o nosso ingresso médio?
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Ele tá na casa de 96, 97 BRL. Nos setores que são equivalentes
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ao que a gente tem hoje no Maracanã, os preços não tem
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nenhum tipo de Salto. Então eles são coerentes.
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A ideia é manter um nível de cobrança de ingressos
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equivalente ao que hoje é praticado no Maracanã.
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Existe no estádio novo, né? É algumas áreas premium que que
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elas não existem hoje no Maracanã.
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Então, essa pequena diferença que tá dando dos 84 a 96, ela é
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fruto dessa quantidade maior de áreas vip, né?
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Apesar da redução, né? O estádio saiu de.
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É é de 7879-1000 pessoas para 72000 pessoas, né?
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Apesar dessa redução, ainda tem uma quantidade de áreas vip.
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E nessas áreas vip existe essa pequena diferença de preço que
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está dando essa média um pouco maior em relação ao Maracanã.
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Mas setores equivalentes, esse Salto ele não existe.
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Então a gente consegue ter um lucro operacional maior, né?
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EE mantendo Oo mesmo nível de cobrança do que tem hoje.
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Tá, é no próximo slide, por favor.
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É nessa visão. A gente tem a visão do estádio,
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então aqui a gente tem as receitas anuais, tá?
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É então aqui Na Na tabela da esquerda.
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Então eu quero chamar atenção aqui pra vocês na tabela da
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esquerda. A gente tá projetando uma
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receita anual na casa de 238, quase 239000000 ao ano.
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Tá, e isso representa uma receita de mais de 30000000 em
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relação ao que hoje está sendo projetado para o Maracanã, né?
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É aqui nos dados do Maracanã, a gente tem tanto o orçamento é
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desculpa o realizado em 2025, quanto o orçamento para 2026.
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Então a gente tem aqui 11 misto, né?
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Da da prática atual, com algumas projeções do que se espera para
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2026. Então, esses valores, eles eles
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estão bem atualizados do Maracanã e quando a gente olha,
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é lá embaixo a última linha, né? Em termos de margem sobre
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receita, essa margem sobre receita está dando perto de 74%.
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A nossa está um pouquinho abaixo, em termos de margem,
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está em 72%. Porém, o valor, né, o valor do
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lucro mesmo, ele é maior. Então a gente está falando de um
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lucro de cerca de 153. Milhões, né?
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Comparado ao lucro esperado do Maracanã, de 137000000 ao ano,
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esse lucro operacional, tá? Então, o que é que compõem essas
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receitas que nós estamos usando aqui?
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Na visão do estádio, ela tem as receitas dos camarotes, que é
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aquilo que a gente deixou fora lá do matchday, dos dias de
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jogos. Ela tem é name rights, que são
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projetados para que eles sejam vendidos.
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Tá, esse valor anual é de 5 esperado, que seja de 50000000.
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É patrocínios, é experiências, Flamengo, shows e eventos que
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podem ser realizados no estádio. É também o uso do estacionamento
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em dias que não são dias de jogos.
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Então nós fizemos todas essas projeções, tá?
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Junto com áreas de exploração comercial, é nomes para setores.
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Então a gente chegou nessa receita total de 238000000, tá?
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Nesse caso é a gente consegue ter algumas.
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É por conta de algumas despesas comerciais.
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A gente chega nesse lucro de 152 ponto, 8000000 ao ano, tá?
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Se a gente olhar Oo quadro da direita e esse quadro da
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direita, ele mostra um pouco dessa questão do tamanho, das
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capacidades, comparando os cenários de Maracanã,
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especialmente entre Maracanã e esse cenário FGV, tá, o que
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acontece é que a gente tem agora uma quantidade, né?
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De assentos no camarote que ela é, um pouquinho maior.
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Ela pula de 2200 pra 30003-1000 assentos, tá?
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É hoje o Maracanã? É.
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A gente tem que 93,3% desses camarotes ou dessas dessa
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ocupação. Ela é vendida, tá?
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A gente tá sendo inclusive um pouquinho mais conservador e
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considerando que a gente vai vender 90% dessa capacidade, tá?
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É esses 10% da capacidade. Ele pode ser, por exemplo, a
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gente deixou com isso uma reserva, porque ele pode ser,
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por exemplo, usado o seguinte, Ah, o patrocinador que tá
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fazendo 11, baita investimento do name rights, vai chegar e vai
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botar o name rights e a gente vai vender todos os camarotes,
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vai ter vendido todos os camarotes e não vai ter um
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camarote para essa empresa. Então tem alguma flexibilidade
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para você eventualmente, né? Atrair um.
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Investidor dessa natureza e ainda oferecer um desses
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camarotes e a própria rotatividade que às vezes existe
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um contrato de um camarote, às vezes acaba é, eu tenho.
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É uma demora pra colocar novamente à venda.
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Então a gente sabe que tem um certo turnover que eventualmente
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possa precisar, né? Que que fazer com que a gente
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não consiga ter sempre 100% de todos os camarotes vendidos, tá?
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Então, na prática, né, e isso faz com que a gente tenha é com
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os valores que a gente tá projetando, um ingresso médio
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por jogo nesses camarotes em torno de 1100, né?
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Por pessoa, tá? É aí você pode pensar assim,
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poxa, mas ali tá dizendo que no Maracanã é 612.
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Quer dizer que vocês estão dizendo que que vai cobrar Oo
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dobro ou quase o dobro do que hoje é cobrado no Maracanã?
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Não é bem verdade. O Maracanã hoje em dia, ele
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comporta jogos do Flamengo e do Fluminense.
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Então a pessoa que compra um camarote no Maracanã, ela não
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tem só 35 jogos, ela tem talvez 70 jogos ou quase isso, né?
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Então tem um número de jogos. E se você pensar que uma empresa
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está comprando um camarote EEA empresa.
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Ela vai levar seus clientes no camarote, então ela vai levar
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clientes que são clientes torcedores do Flamengo, mas pode
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ser também torcedores do Fluminense.
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Então na prática, né, pra empresa que tá comprando o
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camarote, até se a gente for pensar OOO, Maracanã, ele tem um
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atrativo do tipo, eu tenho mais flexibilidade, eu tenho 2 time
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jogando, eu tenho muito mais jogos, né?
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Então o camarote pra pra essa empresa, ele até sai um pouco
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mais barato. Se eu for pensar que a
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quantidade de jogos é quase o dobro ou é o dobro, né?
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E proporcionalmente? Então, não estranhe esse número
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de 600, né? Porque na verdade, a gente tá
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pensando isso num numa quantidade de jogos que é bem
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maior. Então, quando a gente tá falando
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do estádio do Flamengo, obviamente eu não não vou ter
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mais nenhum outro time jogando lá, né?
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anão ser que pague um aluguel, anão ser que o Flamengo queira.
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Enfim, né? Então, na verdade, a gente tem
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uma quantidade de jogos que é muito menor, tá, em relação a
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esse cenário. Então é só eu queria destacar
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esse esse número, né? Para não criar a falsa impressão
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de que, poxa, você está cobrando muito mais caro no camarote do
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que é o camarote do Maracanã. Pelo contrário, se a gente
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duplicar aquele 612, o preço está até um pouquinho mais
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barato, tá? E a gente acha que esse preço
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talvez tem que ser realmente mais barato, porque a oferta
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está sendo maior. E a quantidade de jogos, a
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oferta de espaços, está sendo maior.
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E a quantidade de jogos? Ela é menor, né?
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Então a gente está imaginando que talvez tenha que haver, de
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fato, algum tipo de desconto dessa natureza.
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Bem, aqui um lembrete, né? A gente está trabalhando com
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esse estágio, com capacidade de 71916 pessoas e todos aqueles
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números que a gente viu nas 2 tabelas anteriores.
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Levam em consideração que há um Grand pap.
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O que é que é esse Grand pap? É que OOO estádio, ele começa
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com um certo nível de quantidade de venda desses camarotes, que
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eles vão ser vendidos aos poucos.
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Ele chega um momento em que eu entro em regime, ou seja, eu vou
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entrar num ciclo em que os camarotes eles estão vendidos
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naquela capacidade de 90%. Mas a nossa projeção ano a ano,
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né? Essas coisas levam um tempo até
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elas entrarem nesse regime, ou seja, até tudo dá tudo certo do
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jeito que a gente tá pensando. Então isso tem esse Gran pap nas
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projeções que a gente tem do projeto base, a gente tem esse
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Gran pap nas nossas projeções e tem também AOO Maracanã já tá,
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já tá em regime, né? Então nesse caso a gente
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comparou com o Maracanã do jeito que ele é hoje, tá?
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Então todas essas projeções, elas são de Gran pap.
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E como eu falei antes, né, a gente usou informações do
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orçamento do Maracanã para 25, plano para 26, tá?
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EE, todas essas receitas projetadas.
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Tá lembrando uma outra coisa, todos esses valores, eles estão
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atualizados até agosto de 2025, tá bem?
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Aí a gente precisa falar um pouquinho sobre quais que seriam
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as estratégias pra viabilizar a construção do estádio.
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E aí a gente pensou que existem 3 grandes modelos em que a gente
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pode é é classificar que que seriam viáveis, né?
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Que seriam possíveis você construir um estádio, né?
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A despeito de considerações de de mercado.
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Então assim a gente teria 3 formas que basicamente.
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Em que você poderia construir um estádio?
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Uma delas é o seguinte, eu vou lá e pego dívida, me financio e
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construo o estádio. Na medida que eu montar o meu
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cronograma de obras, eu sei que no mês um eu tenho que gastar
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tanto, no mês 2 eu tenho que gastar tanto, tanto.
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No final do primeiro ano eu tenho um certo volume e eu vou
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me planejando para ter esses caixas.
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Ao longo desse tempo, vou me financiando.
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Chega um momento que eu vou ter que pagar essa dívida, vou
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negociar carência com meu fornecedor de de recursos e tudo
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mais. E vou pagar esse negócio, só que
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os juros são caros. Mas esse seria uma forma de você
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fazer isso. Você pode se endividar para
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isso. A gente sabe, vocês sabem,
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talvez até muito melhor do que eu, que vocês acompanham o clube
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de futebol de vocês, né? EE sabem que tem vários times
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aqui no Brasil que adotaram essa estratégia, se endividaram e
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estão aí, né? Talvez até é sofrendo as
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consequências. Vou colocar entre aspas.
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Mas enfim, então, encarando o é a decisão que tomaram, que foi
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nessa linha, uma outra. Uma outra forma de você fazer
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isso é via uma parceria privada. Você tem talvez uma grande
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construtora ou um grande parceiro que queira colocar
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dinheiro no clube, queira construir um estádio, né?
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E obviamente, a pessoa vai fazer isso ou a empresa vai fazer
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isso. Ela não vai fazer isso só pelos
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belos olhos do bape, né? Talvez ele vai ter que jogar
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algum tipo de charme a mais do que simplesmente no sorriso.
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E aí o que ele vai ter que fazer é que talvez ele vai ter que
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compartilhar uma gestão. Enfim, tem algumas questões que
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a gente pode discutir e eu vou falar um pouquinho sobre elas
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daqui a pouco, mas esse é um modelo.
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Esse é um modelo que seria essa parceria privada, tá?
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O terceiro modelo que é, obviamente a gente já viu o
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começo da da conversa, mas é o modelo pra onde a gente vai se
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encaminhar. Como a nossa solução proposta é
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o modelo em que a gente vai fazer reservas, a gente vai
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precisar obter 11, bom contrato de neming rights e a gente vai
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vender antecipadamente algumas coisas relacionadas a esses
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neming rights pra tentar antecipar um pouco dessas
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receitas. Pra ajudar no financiamento, na
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fase final da obra, tá, mas o que boa parte vai fazer com que
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a gente consiga é, é pagar esse esse custo da obra.
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São as reservas. Então a questão é, existem
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vários riscos, é relacionados a cada uma dessas metodologias.
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Se a gente for pensar em risco financeiro, o risco financeiro
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de eu tomar uma dívida é um risco financeiro alto.
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Primeiro porque eu tenho a dívida, segundo, porque tem um
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custo extremamente alto no Brasil.
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O clube, ele vai assumir 100% dessas dívidas e obviamente o
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risco de eventualmente não ter caixa para pagar essa dívida,
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tá? Então, obviamente é imprevistos,
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eles podem acontecer e isso pode impactar as finanças do clube.
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Tomar dívida na no aspecto financeiro para o clube é um
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risco alto. Para qualquer pessoa é sempre um
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risco alto, né? Se eu tiver uma parceria
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privada, esse risco já é consideravelmente mais baixo,
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tá? O risco de financiamento EEE
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essa parte. Desculpa o risco financeiro, né?
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Da construção da obra, vai ficar a cargo do parceiro.
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Só que se eventualmente tiver qualquer problema com o
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parceiro, você provavelmente vai ter algum tipo de contrato e que
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você vai ser solidário a isso. E, na verdade, quem vai ficar na
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mão é o clube. Então não é que o risco ele é
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zero? Ele é.
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Pode ser até ser baixo, né? Mas existe 11.
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Se você não escolher um bom parceiro, eventualmente até você
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pode ficar na mão nesse aspecto também, tá?
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Se a gente pensa na formação de reservas, aí sim, esse risco é
22:22
baixo, porque eu tô minimizando ao máximo a quantidade de
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dívidas que eu tenho que tomar, tá no aspecto de capital
22:30
necessário. O que acontece agora, eu vou de
22:34
trás para frente. Eu vou falar das reservas, os
22:37
recursos, né? Se eu tenho que montar reservas
22:40
em termos de capital necessário, é uma quantidade de recursos que
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não é desprezível que eu tenho que amealhar, né?
22:48
Então eu vou ter que pensar de onde eu vou tirar esses
22:50
recursos. Aí eu vou falar de name rights,
22:52
eu vou falar de tentar antecipar algumas receitas.
22:55
Eu tenho que cobrir com essas receitas boa parte dos custos do
22:58
meu projeto, tá? E aí eu preciso de alguma forma
23:03
ter um excedente de caixa. Então o meu clube, talvez ele
23:06
tenha que ser competitivamente forte para chegar nas fases
23:10
finais dos campeonatos, para que eu consiga ter boas premiações,
23:13
para que eu consiga ter um excedente de caixa, para que eu
23:15
consiga colocar nesse nesse projeto, tá?
23:19
E na parceria privada, obviamente, em termos de
23:23
capital, é o meu parceiro que vai tomar conta desse negócio.
23:27
Então o meu risco, obviamente vai ser bem mais baixo.
23:30
Tá, se a dívida e financiamento, poxa, o dinheiro é meu, né?
23:34
Então eu ainda tenho que colocar o dinheiro, eu estou me
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financiando e ainda estou pagando juros altos por isso.
23:41
Então eu tenho um risco bem mais elevado, tá, em termos de prazo
23:45
de conclusão, tá, esses prazos de conclusão eles costumam ser é
23:50
mais ou menos parecidos, né? A qualquer que seja o cenário
23:54
que a gente vai escolher. Então, quando a gente vai falar
23:58
de dívida e financiamento, obviamente, né?
24:01
Eu vou. Eu vou fazer uma construção
24:03
dentro das minhas capacidades e dentro da minha capacidade de
24:06
pegar recursos, de pagar juros dessa dívida.
24:09
E aí vai depender um pouco da minha receita isso aqui.
24:12
É, é, é, pode ser. Eu posso pegar menos dívida e
24:16
esticar um pouquinho mais pra não ter que pagar tanto juros,
24:19
pra não ter que prejudicar o futebol do clube.
24:22
Então você poderia pensar alguma coisa nesse sentido.
24:25
Se eu faço isso via um terceiro, você tem que imaginar que o
24:29
terceiro ele pode pensar a mesma coisa.
24:31
Ah, mas o custo de capital tá muito alto.
24:33
É do mesmo jeito que o Flamengo não tem dinheiro pra colocar as
24:36
construtoras também tem que arrumar recurso pra colocar
24:39
assim a construtora. Né, Oo dinheiro, o dinheiro ela
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vai vai captar de alguma forma, né?
24:44
Ela até pode ter um custo, é de obra um pouquinho mais baixo,
24:49
dado que ela é a própria construtora, mas isso não quer
24:52
dizer que é obviamente o dinheiro Pra Ela vai sair mais
24:55
barato, né? Necessariamente.
24:57
Então, em termos de prazo, isso talvez tenha um efeito muito
25:00
parecido, né? E nas reservas, o que acontece é
25:04
que isso pode ser mais longo. Por que que isso pode ser mais
25:07
longo? Porque pode demorar.
25:09
Pra até eu compor essas minhas reservas.
25:12
Então nesse aspecto a gente tem, né?
25:15
É situações relativamente parecidas em termos de prazo,
25:18
quando a gente tá falando de controle sobre o estádio.
25:23
Quando eu tenho um parceiro, o meu controle vai ser baixo,
25:27
porque o meu parceiro, ele vai querer usar o estádio em toda e
25:31
qualquer oportunidade que ele tem pra conseguir ganhar
25:34
dinheiro e pagar pelo custo que ele teve.
25:37
Então, se a gente fosse pensar um caso, né, que a gente conhece
25:41
aqui no Brasil, em São Paulo, você vai ter um parceiro que a
25:44
qualquer instante de tempo você quer botar um show lá e o time
25:48
que vai jogar no outro lugar? Porque eu vendi shows a semana
25:51
inteira. E se tem jogo no domingo, vai
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ter um palco do do tamanho do mundo no fundo do campo que você
25:58
não vai conseguir jogar lá. Isso você vai ter que jogar na
26:01
cidade vizinha ou no outro estado.
26:04
Né? Então, em termos de controle,
26:06
essas parcerias acabam tirando um pouco, assim, a flexibilidade
26:11
do clube de ter esses jogos sempre no seu estádio, tá?
26:16
Se você monta as reservas, obviamente você não tem esse
26:20
tipo de problema se você toma a dívida e faz o estádio no seu
26:26
tempo. Mas tomando sua dívida, você
26:27
também não tem esse tipo de problema, né?
26:30
Então, nesse aspecto, você sempre vai ter.
26:33
Altos e baixos, prós e contras em cada um desses cenários, no
26:38
slide seguinte eu trago mais 2 outras questões, que seriam, é
26:44
situações de risco que a gente deve ter atenção com relação a
26:47
cada um deles. Primeiro, relação a Fontes de
26:50
receita, quando eu tenho dívidas e financiamentos, todas essas
26:54
receitas de bilheteria, de shows, de name rights, tudo
26:58
aquilo que eu faço, ela é do clube.
27:00
A mesma coisa acontece se eu monto reservas.
27:03
Se eu tenho uma parceria, não é verdade.
27:06
Depende do que eu coloquei no contrato, como que funciona
27:09
quando tem um show, quanto que o clube ganha, quanto que vai, o
27:13
que que vai acontecer com o aluguel do outro estádio, quando
27:16
eu tenho que jogar fora e porque que você está montando um show
27:18
aqui? Então, obviamente você vai ter
27:21
que negociar tudo isso no contrato e tem uma certa
27:25
incerteza com relação a isso, tá?
27:27
Complexidade jurídica, né? Se você tem empréstimo e
27:31
financiamento, ela é baixa a complexidade jurídica, ela pode
27:34
vir. Se você eventualmente não
27:36
conseguir pagar sua dívida, você pode ter problemas com relação a
27:38
isso, tá? Se você monta as suas reservas,
27:41
nem esse problema você vai ter, porque você tá se capitalizando
27:44
aos poucos. Já quando você tem uma parceria
27:47
privada, você tem um potencial risco, né, dessa parceria e tem
27:51
que tomar muito cuidado com os termos do contrato, daquilo que
27:54
você vai fazer. Você tem que estabelecer como
27:56
que você divide os núcleos. Do estádio.
28:00
Como que você separa o que são as receitas que vão alimentar o
28:03
futebol, daquilo que vai ser para manutenção do estádio?
28:06
Então, você já vai ter que negociar o contrato de uma
28:09
maneira muito mais delicada, né? Isso faz com que, em termos de
28:13
requisito para o clube, a gente tenha cenários bem diferentes.
28:17
E aí por isso que a gente é indica, né, para que o Flamengo,
28:22
ele vá para essa terceira opção, para essa terceira coluna, que
28:25
seria a coluna da composição das reservas.
28:28
Porque para isso você precisaria ter um fluxo de caixa excedente
28:33
e estável. E pelas nossas análises, isso é
28:36
factível, tá? Você teria que ter.
28:39
É uma boa reputação, parceiros e uma torcida forte para você
28:44
manter o nível de presença em público, o nível de
28:47
competitividade que hoje o Flamengo tem, a disponibilidade
28:52
de prazo, que é algo que a gente já viu.
28:55
Pela parte ambiental e pela parte da ocupação do terreno,
28:58
como hoje ela é feita, que também é uma coisa que existe,
29:01
tá? E obviamente, a gente tem que
29:04
garantir que o clube tenha uma excelente gestão financeira e
29:10
comercial pelos próximos anos. E aí vocês, como conselheiros,
29:14
tem que ter essa preocupação de sempre cobrar as diretorias de
29:18
vocês pra manter essa austeridade, né?
29:20
E esse compromisso de ter uma gestão financeira que seja
29:24
competente. Porque é isso que vai garantir
29:27
que vocês vão conseguir fazer. Esse plano.
29:30
Dá certo, né? Vocês têm que gerar caixa, e
29:33
esse caixa é o que está financiando, a construção desse
29:36
estádio, tá? Todos os outros cenários, eles
29:39
têm alguns riscos que a gente considera que o clube não
29:42
deveria incorrer. Tá bem, aí a gente foi fazer
29:48
contas, então, entendendo esses 3 cenários possíveis, a gente
29:52
partiu para fazer algumas contas.
29:54
E quando a gente vai olhar esse nosso cenário de juros hoje, né,
29:58
que são altos. E esse curso de financiamento,
30:01
mesmo no Horizonte de longo prazo que eu já estou usando
30:04
ali, aquele 9 ponto, 51%, tá? A gente vai fazer todas as
30:09
contas de de quanto que custa o capex, né?
30:12
Que é o investimento desse novo estádio.
30:15
Mas todas as obras urbanísticas que são necessárias, todos.
30:20
Né? Todos os cursos que estão
30:21
envolvidos. E aí a gente chega nesse valor
30:23
de 2.2 bilhões. E aí a gente vai calcular a taxa
30:26
interna de retorno desse investimento.
30:29
Ela é só de 3,1%. E se você vai calcular um
30:35
negócio que é chamado de VPL, que seria, você pega todos os
30:39
fluxos de caixa positivos, traz para valor presente, pega todos
30:42
os fluxos de caixa de saída, traz para valor presente e
30:46
subtrai um do outro. Você vai ver, vai descobrir que,
30:49
por essas taxas de hoje, as saídas são muito maiores do que
30:55
as entradas. E aí você diz o seguinte, esse
30:59
negócio não dá resultado, ele não se paga.
31:03
Só que aí como é que acontece assim?
31:05
Como é que eu vou encontrar um parceiro que vai investir num
31:08
negócio desses com um vpl negativo, um prazo de payback na
31:14
casa de 26 anos? Ou seja, ele só vai se pagar.
31:19
Ele só vai começar a se pagar daqui a 26 anos.
31:23
É um investimento de altíssimo risco pra qualquer parceiro,
31:27
então isso provavelmente não vai ser uma coisa que vai ser
31:30
atrativa, pelo menos não dentro desse cenário que a gente está
31:35
considerando, né, pra qualquer tipo de investidor.
31:39
Então a gente recebeu a missão do Flamengo dizer o seguinte,
31:43
mas como que a gente consegue colocar então esse investimento?
31:47
De pé, né? A gente fez várias reuniões com
31:50
o clube, várias reuniões com o Rangel, e o Rangel sempre diz o
31:53
seguinte, eu quero que vocês me digam o quanto, né?
31:56
E mas mais importante é como. Então a gente foi trabalhar no
32:02
como, como que isso poderia ser viável, como que isso poderia
32:07
ser factível para o clube? Como que eu vou encontrar
32:11
recursos pra que a gente consiga cobrir todos os custos?
32:15
De construção. E fazer esse estádio ser viável
32:20
do ponto de vista de que eu sempre vou ter caixa para cobrir
32:24
as despesas na medida que as despesas forem aparecendo.
32:29
E aí a gente tem, né? Essa nossa proposta, que é a
32:33
proposta de que é a número 3, né?
32:36
Que é a de fazer as reservas. E aí a gente vai trabalhar com
32:40
uma Constituição de reservas através desses fluxos de caixa
32:44
excedentes que o Flamengo vai ter que poupar, tá?
32:47
EEA gente assim, criou, não, não criou.
32:51
Não é a palavra certa, né? A gente planejou junto com o
32:54
clube uma curva de poupança que é factível a ele ao longo dos
33:01
próximos anos. Então o clube tem que a partir
33:04
de janeiro de 2026 começar uma poupança mensal que começa em
33:10
4000000 e ao longo de todo o período 4000000 ao mês e ao
33:14
longo de todo o período que a gente vai chamar desse período
33:18
de composição de caixa, depois um período de pré obra que vai
33:22
envolver aquela descontaminação do terreno, saída de natorgia e
33:26
tudo mais. E depois do período de obra
33:28
nessa curva, a gente vai sair de 4000000 ao mês.
33:32
A gente vai chegar lá na frente com 12,5 milhões ao mês que o
33:36
clube tá poupando e fazendo esse dinheiro render pra que você
33:43
consiga construir esse estádio e consiga cumprir com todas as
33:47
necessidades de caixa de acordo com o cronograma de obras que
33:50
foi estabelecido. Tá lá na frente, a gente vai
33:54
conseguir. Fazer uma antecipação parcial
33:57
das receitas, então é possível. Depois que o estádio já está em
34:01
obra, que você tá vendo que aquele negócio ali tá tomando
34:04
forma na sua frente, você vai chegar pro seu parceiro, vai
34:08
dizer o seguinte, olha, daqui a um ano a gente vai inaugurar
34:11
esse estádio. EE agora que você tá vendo que
34:15
esse estádio realmente tá saindo, saiu do papel, né?
34:18
E ele tá aí na sua frente, você não quer botar o nome nesse
34:21
estádio. E aí a gente vai imaginar que
34:25
esse parceiro ele vai aparecer. Então a gente vai ter vários
34:28
anos para conseguir prospetar esse parceiro.
34:33
E obviamente ninguém vai querer botar neming rights num estádio
34:36
futuro hoje em dia, nesse momento que você não sabe nem se
34:41
enfim vai começar, nem se a natugia vai sair lá do terreno.
34:44
Você não sabe hoje, né? Quando que ela vai sair?
34:47
Você não vai vender neming rights fechado e o estádio novo
34:49
hoje, hoje. Mas se você começar a mostrar
34:52
que aquela obra tá andando, que o estádio vai sair do papel, é
34:56
inclusive importante vender esse nem right antes.
34:59
Pra que de repente, os apelidos que geralmente surgem dos
35:02
estádios pela pro Brasil, né? Não, não peguem, né?
35:05
E você tenha de fato o nome da empresa, como o nome importante
35:08
que vai ser, vai nomear aquele estádio, tá?
35:11
Então a gente tá considerando que isso vai ser vendido, isso
35:14
vai ser vendido lá na frente. Tá, então vai ter um
35:17
financiamento de name rights, vai ter uma venda antecipada de
35:20
camarotes e algumas áreas VIPs e cadeiras premium, porque também
35:23
você pode vender uma parte desses desses camarotes
35:27
antecipadamente. Isso vai ajudar o clube.
35:29
Não vai ser uma quantidade muito grande que a gente vai, que a
35:32
gente planejou, que vai ser possível vender.
35:34
Eu tenho alguns dados aqui na frente pra mostrar pra vocês,
35:37
mas a gente tá considerando alguns alguns números nesse
35:40
sentido. Com isso, a gente vai ter um
35:42
equilíbrio financeiro. Vai conseguir constituir a
35:45
reserva e não vai impactar na operação do futebol, tá bem?
35:51
E aí a gente tem então esse cenário, né, que é o cenário,
35:56
que é o que é o nosso cenário otimizado, né?
35:58
Pro, pro, pro desculpa pro estádio otimizado, né, que é
36:02
esse estádio um pouco menor do que aquele plano original.
36:06
A gente pra fazer isso, dá certo.
36:08
A gente fez várias contas e a gente montou vários cenários.
36:13
E a gente está trazendo aqui para vocês um cenário apenas,
36:17
até para não aumentar a complexidade de tudo aquilo que
36:20
eu já estou falando aqui, tá? É?
36:22
A gente está apresentando aquele que a gente considera que é o
36:25
mais atrativo, que é o mais viável.
36:28
Então a gente vai ter um período de composição de reservas de 32
36:33
meses, lembrando aquela curva que começa lá em 4000000 e vai
36:37
chegar em 12000000 e meio lá na frente.
36:41
A gente tem um período de pré obra que a gente está
36:45
considerando que são 56 meses aqui, tem limpeza do terreno,
36:49
tem desmobilização da naturgia. A gente tem é descontaminação e
36:56
licenças, né? Então a gente tem todo esse
36:58
período e um período de construção de 38 meses.
37:01
Então a gente fez pequenos ajustes, inclusive o ajuste do
37:04
prazo. Estava 36, a gente botou 38.
37:07
Porque esses prazos eles precisavam ser feitos para que
37:10
essa capitalização desse certo. Então, a gente precisava, em
37:13
alguns momentos, dar uma esticada em alguns prazos para
37:16
que essa capitalização gerasse fôlego.
37:18
Como eu falei lá no começo, é importante, né?
37:23
Ter esse fôlego, ou seja, ter essa paciência para que esse
37:26
projeto se torne viável nessas condições.
37:28
E aí com isso, a gente consegue cumprir todo o cronograma de
37:33
obras. Em todos os momentos em que a
37:36
obra precisa de qualquer tipo de caixa, a gente tem caixa
37:40
acumulado para cumprir com essas despesas que vão ser
37:44
necessárias, com esses investimentos que vão ser
37:46
necessários, inclusive na nossa conta, a gente está deixando lá
37:50
no final o último número à direita, 204000000.
37:55
Tá, esses 204, eles representam mais ou menos, né?
37:59
Quase 10 é 10% do valor da obra. Isso aqui é um valor de
38:04
contingência que a gente está mantendo sempre esses 10% mínimo
38:09
para que a gente tenha uma cobertura para qualquer
38:14
condicional. Se você tiver 11, custo que é
38:18
não esperado, coisas desse tipo, então a gente está levando isso
38:21
aqui em consideração, tá? E com isso a gente consegue
38:25
fazer toda essa obra e aqui estão envolvidas algumas coisas
38:30
que são importantes destacar. Primeira delas, o presidente já
38:34
falou isso antes, é a venda de cepacs, tá?
38:37
Então na venda de cepacs relacionados ao potencial
38:40
construtivo da Gávea. A gente tá levando em
38:42
consideração que nesse período de pré obra aí vocês vão ver na
38:46
coluna do meio, vocês vão ver essa venda de potencial
38:48
construtivo de 195000000. A gente vai conseguir vender
38:52
esse número. E esse número eu vou mostrar
38:55
para vocês no slide seguinte, daqui a pouco.
38:57
Que esse número ele está bem embasado com relação a números
39:00
recentes, de quanto que estão sendo negociadas cepacs na
39:04
cidade do Rio de Janeiro? Não são números fictícios em
39:08
termos de vendas de camarote, tá?
39:10
A gente está levando em consideração que a gente vai
39:13
vender 40% dos camarotes no prazo de 5 anos, ou seja, um
39:18
contrato de 5 anos, com pagamentos parcelados em 20
39:21
vezes. Então a gente consegue levantar
39:23
214000000, esses 214000000. Eles são no período de
39:28
construção, tá? Então a gente tá fazendo isso
39:32
antes ainda da inauguração do estádio.
39:34
No próximo slide, por favor. A gente tem alguns outros
39:37
aspectos do que a gente tá utilizando.
39:39
Então a venda antecipada de cadeiras, a gente tá vendendo
39:43
30% das cadeiras também em contratos de 5 anos, também
39:47
parcelando em 20 vezes, e isso 24 meses antes da inauguração do
39:51
estádio. A gente tem uma dívida
39:55
relacionada. A venda antecipada dos direitos
39:58
de name rights, essa dívida, eu estou vendendo o contrato de 5
40:03
anos e eu estou antecipando isso.
40:05
Obviamente, se eu estou antecipando uma receita para
40:07
quem eu for vender esse direito, ele vai me aplicar um desconto.
40:11
Então, esses 5 anos, que deveriam ser 250000000, se eu
40:15
receber esse 50 em cada ano, eu consigo antecipar em 177000000,
40:20
tá? Ainda assim, eu consigo manter
40:23
um índice de cobertura de serviço da dívida na casa de
40:27
1.3. Eu estou conseguindo cobrir todo
40:30
o meu cápex com esses meus excedentes de caixa, eu estou
40:34
pagando o meu custo financeiro e eu consigo concluir essa obra em
40:39
junho de 2036. Dessa forma, né?
40:44
E eu já falei esse, esse, essa essa parte antes, é, eu consigo
40:49
fazer também a venda da cepac. E aí o slide seguinte é o slide
40:53
que que é importante para explicar a parte da cepac.
40:57
É quando a gente vai olhar o histórico de quanto as cepacs
41:01
são negociadas aqui na cidade do Rio de Janeiro nos últimos anos.
41:05
E para isso a gente tem. Oo fundo que era relacionado ao
41:09
Porto maravilha. A gente tem todo esse histórico.
41:11
Se vocês olharem essa coluna de 2011 até o ano passado, em 2024,
41:15
o que é que a gente consegue ver é que esse negócio muda muito de
41:17
valor de 1 ano para o outro. Então vocês vão ver que teve ano
41:22
que estava sendo negociado a 1500 BRL o metro quadrado há 10
41:25
anos atrás, 11 anos atrás. Isso caiu para 700 BRL, já subiu
41:34
de volta para 1400 e agora tava no ano passado, em dezembro, de
41:38
24 a 1200 BRL. Então é super difícil prever os
41:41
valores de cepac. A gente não sabe o que é que
41:46
pode acontecer com esses valores para daqui a 58 anos, quando a
41:50
gente efetivamente for precisar vender as nossas cepacs, tá?
41:57
Então isso depende muito do que depende da taxa de juros,
42:00
depende da quantidade de cepax que está no mercado.
42:02
Se tiver muita oferta no mercado, os preços devem cair,
42:06
isso depende. Se os juros estiverem em baixo,
42:08
A construção civil vai estar mais aquecida, então vai ter
42:11
potencial construtivo, é mais gente interessada em comprar
42:15
imóveis, então vai ter mais construtoras interessadas nesse
42:17
potencial construtivo. Dá para vender a cepax um pouco
42:21
mais caro. O fato é que é muito incerto, a
42:23
gente usou esse número de 2024. Como o nosso número de
42:27
referência. E fizemos toda AAO cálculo da
42:32
área da Gávea que não é utilizada e que tem potencial de
42:36
venda. E aí a gente chegou num valor de
42:39
194000000, tá? 194 e meio, quase 195000000.
42:45
Então isso é o valor que a gente tem, né?
42:49
Hoje, de de potencial construtivo, é uma área em de de
42:54
disponível da casa de 170000 m². Tá, e aí, desculpa, até por ser
43:02
um pouco prolixo, mas encerrando a minha a minha apresentação
43:06
aqui a gente tem um breve resumo, né?
43:09
Do período em que a gente tem. Para toda essa estratégia de
43:14
financiamento, a gente tá falando de um prazo de 126
43:17
meses, começando em janeiro de 2026.
43:21
AOO Flamengo se capitalizando, né?
43:25
Nesse período, simplesmente fazendo aportes, mas sem fazer
43:29
nenhum tipo de movimentação de investimento ainda no terreno
43:33
porque a obra não começou, então você começaria essa parte de pré
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obra em agosto de 2028. Esse número, essa data, ela é um
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pouco incerta porque obviamente depende da questão da anaturgia,
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né? Mas você começaria todo esse
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processo a partir de agosto de 28, encerraria a obra em junho
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de 36. Isso acaba sendo 1111.
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Estratégia factível para o Flamengo e é possível dentro
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dessa estratégia, se essas premissas elas forem atendidas e
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cumpridas. Construir o estádio e ter o
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estádio inaugurado daqui a 11 anos, tá que essa é a nossa
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proposta, bom?