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Hipotecas: la subrogación es barata y es tu mejor opción · Bala Extra

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Hemos dedicado muchos capítulos de bala extra de los lunes a hablar de tipos de
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interés que uno puede obtener por su dinero. Hemos dedicado muchos menos
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capítulos al dinero que uno o una tiene que pagar por su hipoteca.
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Vamos a hacer un primer capítulo del año que yo creo que es necesario de
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resumen de cómo está ahora mismo el estado de las cosas con el asunto de las
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hipotecas. Porque igual pensáis que es como pagar un alquiler, en fin, lo tenemos
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asumido todos y todas como un gasto fijo.
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Ya está, es una cosa que viene y hay que pagar, pero la realidad es que es
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posiblemente la compra más cara que hacemos. Mirad lo que os digo, en muchos
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casos es una compra más importante que la propia vivienda que estamos comprando
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y me diréis eso, cómo es posible si la hipoteca sólo es una parte del precio de
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compra de la casa. Porque a largo plazo, a largo plazo, la
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cuantía de la hipoteca termina costando más, termina siendo más que la propia
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cuantía del precio de la casa. Es difícil de entender, puede ser, pero
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pensad que todos los años de vuestra vida, durante la vida de la hipoteca 30,
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25, 35, 40 años, vais a estar pagando un tipo de interés y su funcionamiento es
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inversamente proporcional al de el tipo de interés que hablamos del interés
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compuesto. Es decir, todo el dinero que vamos pagando en interés es por una hipoteca,
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es un coste de oportunidad, de dinero que podríamos tener invertido en otras cosas.
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Que cierto es también que cuando estamos financiados, también eso nos permite
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un apalancamiento de dinero para poder tener inversión en otras cosas. Pongo un
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ejemplo, mi hipoteca BBV al 1% tae fijo, es una oportunidad enorme de tener ese
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dinero ahí apalancado en lugar de devolverlo y utilizarlo para invertir en
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cosas que prácticamente cualquier producto me va a dar más que ese 1%.
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Por lo tanto, es una hipoteca que en ningún caso, en ningún caso me resulta
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interesante en estos momentos de volver o hacer una devolución anticipada, una
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amortización anticipada, que además en el caso de mi hipoteca está penalizada
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con una comisión. Pero claro, la mayor parte de las hipotecas hoy en día no
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están al 1% tae fijo. Ahora vamos a ver cómo están las hipotecas, son las
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hipotecas que hemos contratado, que habéis contratado. Tenemos que saber
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exactamente en qué punto estamos y qué nos supone pagar tipos que en la mayor
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parte de los casos ahora mismo están muy por encima del 4% o en ese entorno,
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a unas aviendas de que el día 30 el Banco Central Europeo bajó un cuarto
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los tipos de interés del Euribor. Vamos con ello, vamos a abordarlo en este
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primer capítulo del año hablando de hipotecas. Seguro que no será el último,
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porque es un tema importante y va a serlo muy mucho más en este 2025.
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Comienza. Bala Extra con Pedro Sánchez.
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Buenos días, hoy es efectivamente lunes 3 de febrero de 2025. Este es el capítulo
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1391 de Bala Extra, un podcast sobre mis cosas que en el fondo son las tuyas y
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hoy vamos con las hipotecas. Mirad, lo primero que tenemos que saber es que
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con las hipotecas hablamos de dos tipos de hipotecas,
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podríamos hablar de un tercer tipo, pero vamos a hablar de dos y luego os digo
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cuál podría ser el tercer tipo. Hipotecas de tipo variable, hipotecas de
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tipo fijo. Digo que luego también están las hipotecas de tipo mixto, una cosa que
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por ejemplo ha promocionado mucho ING. Yo te doy un fijo durante los primeros
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X años los que tú elijas y después me voy a un tipo variable que es el resto de
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la vida de la hipoteca. Con esto lo que se ha intentado más en estos tiempos de
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hipotecas y de tipos de interés altos es garantizarte una cierta tranquilidad en
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un precio relativamente caro de la hipoteca pero estable y luego pues poder
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jugar a que realmente los tipos de interés, el Euribor en este caso, en el caso de
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Europa, bajen y tu hipoteca baje. Porque estos dos tipos fundamentales de hipotecas,
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el tipo fijo y el tipo variable, se diferencian justamente en eso. El tipo fijo,
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tú lo contratas y desde el principio hasta el final de la vida de la hipoteca
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vas a pagar la misma cuota si cumples los mismos requisitos, porque los
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bancos a veces te dicen mira vas a conseguir el 1% pero si tienes tal, si
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tienes cual y si además contratas un seguro de vida.
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Ese tipo de cosas que en realidad el banco no te puede pedir, no te las puede
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exigir, te las bonifica. Es decir, si tú las cumples la hipoteca te sale más
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barata, teóricamente más barata porque si tú contratas un seguro de vida a través
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de un banco ya te digo yo, que como poco estás pagando exactamente lo que te
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están descontando con el tipo de interés sino un poquito más.
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Bien, lo primero que hay que decir es que en este momento de la historia, al menos
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aquí en España, el 60% de las hipotecas se están contratando a tipo fijo.
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Esto es una cosa que a raíz de la crisis del 2008 fue creciendo. Después los tipos
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de interés estaban tan baratos, tan baratos el Euribor estaba tan barato,
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estaba negativo el Euribor, que volvió a ser muy popular aunque los bancos
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querían seguir vendiendo hipotecas a tipo fijo, todas ellas con tipos
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positivos, es decir cuando yo contraté para comprarme esta casa en el año
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2018 la hipoteca del Sabadell al 2,1% tae fijo, que me obligaba además a
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contratar seguro de vida el primer año luego ya no, con lo cual el tae subiría
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un poquito más porque ese seguro de vida del primer año de mil y pico euros va en
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el precio de la hipoteca. En aquel momento les interesaba a los
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bancos convencernos de que el tipo fijo estaba muy bien porque el tipo variable
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a ellos no les daba ganar dinero, estaban en tipos negativos entonces si tú tenías
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un Euribor como era mi caso por ejemplo en Ermua, un Euribor más 0,39 yo realmente
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no estaba pagando intereses, he estado casi 10 años sin pagar intereses por la
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casa de, por la hipoteca de la casa de Ermua hasta que empezaron a repuntar hace
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pues aproximadamente 4 o 5 años llegando a sus máximos históricos en el 2023 y
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empezando a bajar a raíz del 2024 y estando ahora nuevamente en una senda
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de bajada que debería dejar el Euribor a finales del año 2025 en torno al 2%
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antes he dicho que el Banco Central Europeo fija el Euribor no es cierto, el
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Banco Central Europeo lo que ha hecho es fijar los tipos de interés, el Euribor es
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una derivada de todo eso con intervención del mercado, vale, si el Banco
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Central Europeo fija un tipo de interés como ha sido el caso ahora del 275 eso
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no implica que ese mismo sea el Euribor, el Euribor está ahora mismo por debajo
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de eso está en torno al 2, con 4, 2,5 más o menos, está descontando en parte
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lo que va a ocurrir este año en Europa y es que acabaremos 2025 probablemente con
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un tipo de interés, un tipo inter bancario fijado por el Banco Central Europeo de
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en torno al 2%. Ojo porque Estados Unidos no está en esa
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dinámica y aunque Donald Trump el nuevo presidente de nuevo ha vuelto a pedirle
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a la Reserva Federal que baje los tipos, la Reserva Federal de Estados Unidos ha
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empezado a optar por una dinámica distinta a la del Banco Central Europeo y
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es mantener los tipos, unos tipos que están más altos que en Europa en torno
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al 4,5, vale. Bueno ese es el contexto vamos a decir económico o macroeconómico
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en el que nos estamos jugando nuestras hipotecas y por lo tanto nuestras
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lentejas como diría el otro. Tipo variable o tipo fijo, mirad esto es una
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cuestión muy de cada uno, muy de cada una, toda mi vida mis hipotecas han sido a
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tipo variable pero ya cuando en el 2018 yo decido comprarme la casa de bueno
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los decidiantes en el 16 pero cuando el 18 me dan la casa de Galdacao, la casa de
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Zavalea donde vivo ahora desde donde os hablo no sé por qué tuve la intuición
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estaba ya todo el tema político en Estados Unidos por ahí y tuve la
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intuición reconozco haber acertado de forma equivocada por los motivos
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equivocados pero pensé que tenía que irme a un tipo fijo. Lo pensé primero por
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mi edad es decir yo no puedo estar pagando una hipoteca que sube y baja una vez
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que me jubile porque no tengo una manera de variar mis ingresos, yo no puedo
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reaccionar a una hipoteca que me sube una barbaridad una vez jubilado porque es
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difícil que después de la jubilación puedas hacer mucho con tus ingresos más
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allá lógicamente de aumentar lo que quieres detraer mensualmente de tu plan
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de pensiones y es que lo tienes pero eso supone también pagar más impuestos
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entonces es una cosa un poquito complicada entonces por un lado pensé
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necesito un punto de conservadurismo en esto la hipoteca fija se parece mucho al
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tipo de interés fijo que te pueden dar por un depósito o por una cuenta
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remunerada no corres el riesgo de que la bolsa baje y perder una parte de tu
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capital o todo pero a cambio no puedes esperar grandes cosas con la hipoteca
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fija ocurre lo mismo no puedes esperar grandes cosas pero a cambio es
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conservadora te da estabilidad no te va a sacar tu economía del carril porque en
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el momento en que te la dan te la dan con unas condiciones que tú aceptas que el
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banco acepta y que en teoría te permiten seguir tu vida financieramente y
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esas condiciones no van a variar por lo tanto sería como un poco eso
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justamente el elemento el revés de lo que es el tipo de interés fijo cuando
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nos remunera en un depósito con las hipotecas variables estaríamos hablando
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del revés de lo que es invertir en en activos que son variables como puede ser
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la bolsa o los fondos de inversión indexados en bolsa o los planes de
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pensión indexados en bolsa cabe la posibilidad de que obtengas mejores
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tipos que pagues menos por tu hipoteca pero está sujeto sujeta como ha
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ocurrido en los últimos cuatro años a una subida del ipc a una subida de tipos y
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por lo tanto fundamental a una subida de tu hipoteca que te puede te puede
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colocar en una posición muy complicada desde el punto de vista financiero si la
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hipoteca que has contratado estaba muy al límite de ese 25 30 por ciento de
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dedicación de tus ingresos mensuales al pago de la hipoteca porque cuando te das
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cuenta a la vuelta de la esquina te está esperando un 50 por ciento de tus
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ingresos un 60 por ciento de tus ingresos dirigidos la hipoteca y eso es malo
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muy muy malo para tu economía porque hace inviable realmente que tú puedas
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pagar la hipoteca y mantener un nivel de vida razonable por lo tanto variable o
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fijo es una decisión tuya en estos momentos empieza a ver mejores
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opciones entre las hipotecas fijas justamente en un contexto como digo en
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el que todos los expertos y expertas valoran que los tipos de interés en el
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en la euro zona acabarán el año 2025 en torno al 2 por ciento por lo tanto los
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bancos ya empiezan a arriesgar un poquito más con las hipotecas fijas y te vas a
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encontrar hipotecas fijas que van a estar en torno al menos del 3 por ciento
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tin pero no mires el tin por favor mira el tae mira el tae porque yo te puedo decir
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que es el 2 con 95 pero al final te puedo meter la obligación de contratar un
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seguro de vida de contratar un seguro de impago y una serie de gastos que los
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tienes que afrontar tú y que por lo tanto terminan dándote un tae una tasa
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anual equivalente es decir un coste real de la hipoteca mucho más alto y
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estás viendo una hipoteca que tiene un 2 con 93 tae y resulta que en realidad estás
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pagando un 4 y medio por ciento de tipo de interés real
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importante también esto en el tema de las hipotecas tin y tae no son lo mismo
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siempre os lo digo y también os lo digo cuando hablamos de los de las cuentas
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remuneradas bien qué creo yo si me pedís mi opinión bueno pues yo creo que en
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este momento si realmente tus condiciones personales pensad que las
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hipotecas se ofrecen en las webs de los bancos como en un escaparate pero luego
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cuando tú vas a negociar el banco no es lo mismo no es para nada lo mismo que tú
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tengas la posibilidad de contratar la hipoteca con otros bancos es decir que el
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porcentaje que vayas a pedir de tu salario o de tus ingresos respecto a
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lo que te va a costar la hipoteca sea pequeño eso le interesa a todos los
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bancos y por lo tanto todos los bancos te van a hacer ofertas y por lo tanto eres
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un cliente que les viene muy bien porque además en principio esa es una
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hipoteca que no debería de tener morosidad ni impagos
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es a mal que yo lo diga pero que seas funcionario y que tu puesto de
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funcionario lleve mucho mucho tiempo no te suelen preguntar si es funcionario de
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carrera o no yo creo que sin más porque no terminan de entender qué es eso es
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decir si eres fijo o no eres fijo pero sí que te preguntan cuánto tiempo llevas
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en tu puesto de trabajo cuánto más tiempo lleves en tu puesto de trabajo si
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además es un empleo público pues normalmente más favorables la oferta
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que te van a hacer es evidente que si tú necesitas un porcentaje de tu hipoteca
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más pequeño y encima tus ingresos los obtienes de manera estable de un puesto
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en la administración que difícilmente va a tener una peria del puesto de trabajo
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pues eso es muy interesante para tu banco vale por lo tanto no fíeis de lo que
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digan los bancos hasta que no tengáis una cita con el banco le expongáis cuál es
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vuestra situación y el banco se haga una oferta personalizada no hay dos ofertas
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iguales no va a ir un banco y te va a decir no no mira lo que dice el folleto no
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todos los bancos si les interesas como cliente te van a mejorar o te van a hacer
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algún tipo de oferta distinta a lo que el propio banco ofrece y vuelvo a lo de
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antes fijo o variable pues depende depende de si consigues un buen tipo fijo y
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depende también de cuánto puedas arriesgar si tú cuando vas a contratar un
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tipo una hipoteca tienes unos ingresos que el coste de la hipoteca va a ser un
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15 por ciento de tus ingresos pues una variable digamos que va calcando lo que
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el mercado hace y en teoría te sube la hipoteca y te deberían de subir también
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los ingresos si tienes garantizado una subida salarial en convenio lo que sea
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no debería de ser un problema muy grande más allá de que tienes que estar
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dispuesta o dispuesto a que la hipoteca crezca y tú tengas que pagar más pero
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tienes margen vale si tus ingresos son más justitos y a la hora de negociar la
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hipoteca te vas ya directamente un 25 a un 30 por ciento debes saber que una
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hipoteca variable primero que el banco puede que no te la ofrezca que el banco te
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diga no no se se tiene que ir a un fijo porque la variable puede que se le
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complique puede que haya una subida de tipos y termine usted incurriendo en
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morosidad y a usted no le no le conviene pero a mí tampoco yo no quiero quedarme
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con su casa a mí su casa me resulta siempre un activo que es muy difícil de
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gestionar por no hablar de cómo se gestiona ahora desde el punto de vista
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legal y desde el punto de vista social lanzar a una persona de su domicilio por
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no pagar la hipoteca por lo tanto ya digo
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opiniones tienen la santa madre hiles y a yo he optado en la última etapa de mi
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vida por la hipoteca fija para esta casa de hermoa para esta casa de galacao
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cierto es que hice un cambio de hipoteca como sabéis en entorno al año 22 creo
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que en enero del 22 y tuve la suerte de conseguir un 1% en el bbv a justo el mes
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antes la semana antes diría yo en que empezó la escalada de precios en un
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momento en el que yo además estaba pidiendo sólo una parte del importe de
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la casa y como funcionario de carrera de muchos años en mi empresa y con un
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historial de pagos impoluto pues entonces el bbv a dijo a mí este tío me
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interesa al 1% realmente yo ahora estoy por así decirlo entre comillas muchas
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comillas ganando dinero con esa hipoteca vale vale y qué ofertas tenemos en este
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momento bueno pues tenemos dos dos ofertas básicas las de tipo fijo y como
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digo las de tipo variable aunque tenéis que tener en cuenta que las de tipo
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variable casi todas casi todas el primer año nos van a ofrecer un tipo fijo nos
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van a decir no el primer año vas a empezar con este importe que suele ser
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más interesante que lo que está ahora mismo el mercado respecto a las hipotecas
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de tipo variable con las hipotecas de tipo variable tenemos que tener en cuenta
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una cosa
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el importe de la hipoteca se fija en función de un tramo fijo y un tramo
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que es variable el tramo fijo es el diferencial sobre el euribor cuando te dice
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en tu hipoteca te cuesta un euribor más 0 48 ya sabes que si o si ese 0
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48 lo tienes que pagar y salvo que se ponga el euribor negativo como es en esos
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últimos 10 años de los que yo hablaba ese 0 48 tú lo pagas si o si ya sabes
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que es un tipo de interés que tienes que pagar y luego a eso le tienes que
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sumir se le tienes que sumar la parte variable que es el euribor vale esto
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también es importante que lo tengáis en cuenta yo sé que lo sabéis la mayoría
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pero bueno haciendo un capítulo sobre esto me parecía importante mencionarlo
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cuáles son las hipotecas que en este momento están dándolo todo por así
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decirlo pues entre las variables tenemos la del banco sabadell que es un
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euribor más 4 más 0 40 la inteligente variable de ebo banco euribor más 0 48
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y la hipoteca variable de cucha bank euribor más 0 49 serían las mejores
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hipotecas variables en enero del 2025 ojo porque luego vienen las
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condiciones vale las hipotecas siempre tienen condiciones y casi siempre tienen
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comisiones la hipoteca variable por ejemplo del sabadell te va a obligar a
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domiciliar la nómina hasta y contad con eso en todas las hipotecas domiciliar la
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nómina vale lo mío con el bbv a es un caso raro les dije no quiero vinculación
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la vinculación la tendré de manera voluntaria me dijeron vale aceptamos y
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yo no tengo la nómina en el banco en el bbv a y eso no me penaliza vale te van a
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obligar a contratar un seguro de hogar tú dirás pero obligar pueden no no pueden
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pero si contratas el seguro de hogar con ellos te lo van a bonificar te van a
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obligar a contratar un seguro de vida que tampoco pueden pero que si quieres el
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crédito posiblemente lo tengas que contratar o al menos al menos para
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obtener ese tipo de interés lo tienes que tener y os digo una cosa hay cosas
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más caras que un seguro de vida en un banco pero casi todas casi todas son
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artículos de lujo quiero decir un seguro de vida con un seguro de banco
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pues es un ojo de la cara y luego contratar un seguro de protección de
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pagos eso es lo que exige el banco sabadell para hacerte un euro y vor más
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0 40 ojo que tiene un tipo de salida del 1,9 el primer año vale que estaría
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bastante bien por cierto en cuanto a las comisiones no tiene comisión de
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apertura casi ninguna de las hipotecas la tiene ahora y os tenéis que fijar
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sobre todo en las comisiones que tiene el hecho de hacer amortizaciones
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anticipadas en el caso de las variables es muy fácil hay dos posibilidades que
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son legales una comisión del 0 25 durante los tres primeros años y luego nada
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más es decir el banco se garantiza que durante tres años gana dinero y con eso
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se da por pagado para toda la operación si luego te llevas el dinero o lo
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devuelves todo de golpe ellos consideran que ahí no están perdiendo dinero o una
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comisión del 0,15 por ciento durante los cinco primeros años y luego nada es
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decir o tres años o cinco años uno más caro otro más barato más barato si son
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cinco años que de alguna manera son como si dijéramos una permanencia en
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segundo lugar esta hipoteca inteligente variable de evo banco las 24 primeros
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meses al 1,80 por ciento tin y después al euribor más 0,48 como el bebé como el
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sabadell el precio lo consigues si domicilias la nómina y contrata seguro
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de vida y seguro de hogar y las comisiones de amortización anticipada lo
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mismo vale 0,25 durante los tres primeros años y luego gratis o 0,15 durante los
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cinco primeros años y luego gratis importante este asunto porque las
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hipotecas variables van así pero en las hipotecas fijas durante toda la vida de
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la hipoteca tienes un porcentaje y es un porcentaje que puede ser más caro de
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hasta el 2% de lo que vayas a amortizar anticipadamente por último la tercera
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mejor hipoteca variable es la de cuchaban que tiene un interfijo de salida
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del 1,75 durante los 12 primeros meses y después un euribor más 0,49
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cuchaban lo que te pide aquí es domiciliar una nómina o pensión de más de
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3.000 heurazos vale entiendo que si son dos con yuges o pareja o lo que sea
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pues esto es más fácil de cumplir pero si solamente tienes tu salario pues es un
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poquito más complicado contratar un plan de pensiones al que tienes que
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aportar 2.000 pavos al año y contratar un seguro de hogar por lo tanto no piden
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seguro de vida pero si te piden que hablas abras con ellos un plan de
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pensiones cuchaban no ofrece información sobre las comisiones de esta
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hipoteca por ello pues nada si estás interesado en este hipoteca en este
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crédito hipotecario tienes que consultar con la con la propia caja
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habría más tip habría más hipotecas el hipotecón tipo variable de caja mar la
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hipoteca variable de unicaja para nómina superior a 2.500 euros bueno esas
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serían como las cinco más interesantes en enero del 2025 esto no significa que no
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debes mirar otros bancos esto no significa que no debes mirar por ejemplo
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y ng que se casi siempre es competitiva u otro tipo de entidades vale
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bueno yo creo que por aquí respecto a las variables esto es un poco lo que
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podría decirte
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que te puede decir respecto a las hipotecas fijas en enero del 2025 pues
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mira una rara avís la hipoteca fija a vantio de banca march al 2,30%
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tin que nota e la hipoteca bonificada tipo fijo de sabadell al 2,50% tin y la
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hipoteca fija bonificada de banco santander al 2,60% tin son los mejores por
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detrás estarían la hipoteca fija mar y carmen así se llama que vamos a hacer de
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avanca con el 2,65% y la hipoteca fija de coink al 2,69% tin en estos casos hay que
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tener en cuenta que estamos hablando del tin y que el tae por ejemplo en la
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banca march es del 2,56% que el sabadell es el 3,66% que el santander es el 3,22%
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en fin no es exactamente lo que parece porque parece mucho más barata si luego
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no lo son tanto aquí es donde yo volvería a poner el acento en que quizás
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interesa una hipoteca fija porque son tipos de interés bastante razonables
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en estos momentos del mercado y si la cosa se pone muy complicada ahora vamos
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a hablar de ello y enseguida nos lleva hasta el final del capítulo
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siempre puedes cambiar la hipoteca de entidad o el tipo de hipoteca que tienes
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por eso es importante y es una recomendación que te voy a hacer
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encarecidamente aunque yo no haya seguido mi propia recomendación
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por esto es muy importante muy importante que intentes que el tipo o sea que la
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comisión por amortización sea una comisión pequeña o incluso inexistente
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para poder tener la libertad en un momento dado de decir a mí esta hipoteca ya
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no me interesa me la llevo otro sitio precisamente por eso justamente por
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eso los bancos digamos que utilizan la comisión de amortización parcial o total
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como el último bastión de las hipotecas fijas a mí me pasa tengo una
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hipoteca maravillosa con el bbv al 1% tae fija un regalo tal y como está el
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mercado pero eso sí si quisiera llevarme la hipoteca a otro sitio o incluso si me
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tocaron la lotería quisiera liquidarla tengo que saber que tengo un porcentaje
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una comisión que pagar de todo ese dinero y no son cantidades pequeñas
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porque digo que tenéis que tener muy muy en cuenta esto porque lo que ha venido
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haciendo la regulación del estado con el tema de las subrogaciones hipotecarias
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es decir llevarte tu hipoteca de un banco a otro es prácticamente dejarlo no voy a
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decir que gratis pero casi gratis vale entonces
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en fin pues si lo que es la operación de cambio de hipoteca te va a merecer la
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pena por gastos notariales y cuatro cosas más que vas a tener que pagar muy
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poco respecto a lo que es un coste de una hipoteca a lo largo de su vida te va a
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merecer la pena incluso pues para ganar un 0 20 por ciento tae por
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ejemplo porque a la larga en 30 o 40 años vas a recuperar ese dinero con
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creces con creces de verdad que con creces
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pues es importante que no estés pagando por adelantado una comisión por el
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hecho de la de la amortización anticipada y hablemos de esto para
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cambiar la hipoteca de un banco a otro hay que llevar a cabo un proceso que se
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llama lo que acabo de mencionar su brogación hipotecaria el principal
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objetivo de una subrogación de hipoteca es mejorar las condiciones del
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préstamo hay dos vías para mejorar las condiciones de un préstamo dos
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obtenemos un mejor tipo de interés o ampliamos el plazo de amortización para
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que la cuantía de las cuotas sea menor con esto segundo vamos a pagar más por
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la hipoteca pero la vamos a poder pagar si estás asfixiado asfixiada porque tu
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hipoteca ha subido y ahora se opone ya prácticamente el 50% de tu salario
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tienes que saber que ampliar el plazo si es que por edad lo puedes hacer los que
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tenemos una cierta edad no nos dan la hipoteca más allá de los 70 75 años
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dependiendo del caso pero si por edad lo puedes hacer sin duda no vivas en la
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apretura de pagar cada mes pasándolo muy mal y amplía el plazo habla con tu
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banco mira a ver si puedes hacer una innovación de la hipoteca puede que
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ni siquiera tengas que cambiar la hipoteca simplemente modificarle alguno de
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sus términos y uno de los términos que puedes modificar es decir amplíame el
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plazo si tengo más cuotas para pagar el mismo dinero terminará costándome más
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la hipoteca porque pagaré más intereses pero es verdad que mes a mes voy a pagar
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menos de interés y me voy a apurar menos a la hora de pagar la hipoteca
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en sí qué coste tiene una subrogación de hipoteca bueno pues tiene algunos
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trámites como realizar una nueva atasación de la vivienda acudir al
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registro de la propiedad y al notario y algunos gastos asociados a esto y con
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concreto una subrogación de hipoteca supone dos gastos principales para el
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propietario porque todo lo demás lo tiene que pagar el banco
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esta es una de los cambios que ha habido en los últimos años y que es genial
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el propietario tiene que pagar la comisión por subrogación hipotecaria y
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el coste de atasación de la vivienda y el registro también de la vivienda
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el registro creo que no el registro puede que sea del banco
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además hay que tener en cuenta que estos gastos asociados a una subrogación
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de hipoteca dependen de la fecha de contratación de la hipoteca importante
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el coste ha ido variando con el paso del tiempo si tu hipoteca es anterior al año
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2003 la comisión por subrogación hipotecaria no puede superar el 1% del
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capital pendiente
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esta es la comisión que digo yo de cancelación no es la misma pero a la
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hora de la verdad es lo mismo vale es lo que te va a cobrar tu banco por el dinero
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que todavía le debes si te quieres llevar ese dinero es a deuda a otro banco
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si has contratado entre el 2003 y el diciembre del 2017 la comisión hipoteca
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la subrogación hipotecaria es como máximo de una comisión del 1% del
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perdón del 0,5% la mitad
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y si lo has hecho entre diciembre del 2007 y junio del 2019 la comisión
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máxima por subrogación hipotecaria puede llegar hasta un 0,5%
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si la subrogación es en los primeros cinco años y el banco dice oye que yo
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solo llevo cinco años me gasté un dinero y este señor ahora se va y qué pasa
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o hasta un 0,25% a partir de esos años en adelante 0,25% ya empieza a ser una
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cantidad no voy a decir que no es respetable pero que la puedes imputar a
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la siguiente hipoteca al sitio donde te vas y ni lo notas, ¿vale? desde junio del
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2019 en adelante la comisión de subrogación distingue entre hipotecas a
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tipo fijo en donde es posible un 2% de comisión de subrogación durante los
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10 primeros años y un 1% el resto del tiempo o si es a tipo variable, ¿vale?
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que como hemos dicho es un 0,25% a los tres primeros años o hasta el 0,15% si se
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hace durante los primeros cinco años y hemos visto que esto está en las
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condiciones de algunas de las hipotecas variables de las que hemos hablado
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antes por lo tanto si en tu cabeza está quitarte este dinero esta deuda
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cuánto antes ten en cuenta y esto es importante a la hora de elegir que las
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hipotecas a tipo fijo salen más caras en cuanto a la tasación de la vivienda
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que la vas a tener que pagar tú si vas a hacer la subrogación igual que si fueras
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a hacer una hipoteca nueva su coste suele rondar entre los 300 y los 500
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euros dependiendo del valor del inmueble. Por su parte que es lo que pago el banco
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el banco paga los gastos de la notaría el coste de la gestoría y los aranceles
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del registro de la propiedad por inscribir el cambio de entidad, ¿vale? entonces tú
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de qué te tienes que preocupar de los 500 pavos como máximo de la nueva
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tasación y de la comisión de subrogación que te pueda cobrar tu
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entidad si estás en una variable que es la gente que está más apretada en
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estos momentos tienes una hipoteca variable tienes que saber que si ya han
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pasado tres años no te pueden cobrar más de 0,15% por cada
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100 euros que le vas, 15 céntimos por cada 100 por lo tanto
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a ver si lo digo bien que luego os metéis conmigo con los céntimos con las
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milésimas y todas estas cosas por lo tanto un euro y medio cada mil por lo
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tanto 15 euros cada 10 mil por lo tanto 150 euros cada 100 mil que veis que no es
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ninguna locura, ¿vale? podemos estar hablando de otros 300 euros si es que
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debéis 200 mil pavos 300 y 300 o 300 y 500 me da igual 800
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800 euros cuando te puedes estar ahorrando miles y miles y miles de euros
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muchísimo dinero pues si tengo que decir algo del capítulo del episodio de hoy
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es cambia tu hipoteca ya subroga tu hipoteca al menos
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tómalo como una opción la subrogación de tu hipoteca es una opción buena
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piénsalo alguien me puede decir me costó mucho que me dieran la hipoteca si
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voy ahora a lo mejor ni siquiera se ofrecen ni siquiera ninguna entidad me
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ofrece una oferta puede ser esto puede ser se te ha podido ir la hipoteca mucho
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desde el punto de vista del porcentaje de tus ingresos y puede que no encuentres
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ningún banco que te haga una oferta mejor que lo que tienes ni siquiera que te haga
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una oferta
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pero no puede ser que estés pasando estrecheses durante el mes para poder
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pagar la hipoteca y no vayas a tu banco a preguntar
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no no es que no vayas a tu banco no vayas a otras entidades distintas a tu banco a
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pedir ofertas y si tienes la suerte de que te hacen ofertas y son mejores que
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las de tu banco ponerlas encima de la mesa de tu banco porque tu banco antes
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de que te vayas te va a hacer una contraoferta como me hizo a mí el banco
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sabadell el banco sabadell me hizo una oferta para que yo no me fuera del bebé
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del sábado del al bebé vía lo que pasa es que ya fue tarde me pilló con la
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decisión tomada y yo ya tiré palante no llegó a igualarme el 1%
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de fijo del bebé vía pero creo que se quedaba como a un 0,2 es decir posiblemente
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no me hubiera movido pero ojo con ese 0,2 a lo largo de 30 años porque pueden ser
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miles de euros vale por lo tanto si la subrogación de tu hipoteca puede ser
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una buena opción ahí lo dejo simplemente llamando tu atención casi seguro que me
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estás escuchando y tienes hipoteca planteate si una subrogación de hipoteca
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por un máximo de unos 800 euros de gastos para ti puede ser una opción que
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te puedes sacar de vivir con apuro esto ha sido todo por hoy en bala extra una
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producción de milcar fm puedes encontrar mis medios de contacto en las notas del
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programa unete a nuestra comunidad en telegram o busca nuestro canal en el
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discord de milcar fm gracias por tu tiempo y hasta mañana martes