Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / Einblicke in 2 aktuelle Deals: Das gibt der Markt gerade her! (Zahlen, Mieten, Strategie)

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Einblicke in 2 aktuelle Deals: Das gibt der Markt gerade her! (Zahlen, Mieten, Strategie) · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks.
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Der Investment Podcast mit Michael Peuker.
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Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge.
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Hallo und herzlich Willkommen zu einer neuen Folge vom Money
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Talks Podcast und heute eine sehr, sehr spannende Folge.
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Es geht um die aktuellen Market Deals, das heißt was für ein
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Deal ist jetzt gerade realistisch, mit was kann man da
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rechnen? Und die Frage kam von jemandem
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aus der Community, der mich eben gebeten hat, hier kannst einfach
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mal zeigen, 2 komplette Prozesse von Wohnungen, die du in der
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letzten Zeit angekauft hast und uns da einfach mal mitnehmen.
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Wie kam es zum Deal? Wie sind die Zahlen, Daten,
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Fakten dazu, wie läuft es mit der Vermietung und da möchte ich
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jetzt mal ein paar Eindrücke geben für mich allgemein gerade
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eine sehr sehr spannende Woche, weil ich gerade das ein oder
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andere größere Investment prüfe. Und ich sage immer, ich bin
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jetzt schon sehr, sehr lange in der Branche macht das schon
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sehr, sehr lange und ich finde es dann auch immer ganz cool,
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auch so neue Level zum Erreichen neue Challenges zu haben, weil
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gut das Altbewährte das kann, kann man irgendwann mal.
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Und dann ist es auch immer wieder cool, neue Impulse,
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bisschen andere Projekte, es gibt denn im in Feld Immobilien
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so viel, was man machen kann, man kann auch Gewerbe machen und
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man kann bisschen mal bisschen mehr in die Ferienvermietungen
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eingehen. Beziehungsweise man kann auch im
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im Ausland tätig werden. Das heißt, es gibt da so viele
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Möglichkeiten und deswegen finde ich das ganze so spannend, wobei
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ich aber auch immer sage, Stick to One Plan, vor allem am
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Anfang, man muss ja was fokussieren, bei mir waren es am
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Anfang immer Wohnungen in Wien, Salzburg und Graz ein und 2
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Zimmer, das war immer so mein Plan wo ich gesagt habe hey das
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Stick ich, das will ich auf dem höchsten Level spielen bis ich
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dann mal. In anderes Fernkommen andere
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Dinge ausprobiere, muss ich das mal richtig beherrschen.
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Und das ist das, was ich tatsächlich auch den meisten von
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euch ans Herz legen will, dass man sich entweder sagt, doch ich
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werde jetzt Experte in WG Vermietung Immobilien in nicht
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unbedingt zentrumslagen oder eher so speckgürtellagen oder
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ich werde jetzt Experte in. Kurzzeitvermietung oder ich
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werde jetzt Experte in möblierten Wohnen, das sage ich
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immer, das ist sehr, sehr verschieden, aber es soll immer
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nach einem Konzept bleiben, es soll immer ein ähnliches Schema
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sein von Immobilie, warum Opportunitätskosten, so kannst
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du immer die eine Immobilie mit der anderen wesentlich besser
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vergleichen und auch wirklich dann nachhaltig aufbauen und die
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Banken kennen dein Konzept schon, du kannst da mit den
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alten Wohnungen dein Konzept für weitere Deals begründen und so
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dreht sich das ganze, will noch mal wesentlich einfacher.
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Und wir schauen uns heute 2 Deals an.
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Einen davon habe ich bewusst so gewählt, dass der Prozess schon
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komplett abgeschlossen ist. Das heißt, die Wohnung ist schon
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vermietet und die zweite Wohnung ist jetzt gerade sozusagen in
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der heißen Phase in der Abschlussphase, und ich möchte
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da einfach was, also meine Gedankenansätze sind meine
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Ängste, aber auch meine positiven Indikatoren, und das
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gehen wir jetzt gemeinsam durch. Die erste Wohnung ist in Wien im
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17 Bezirk. Die habe ich angekauft und zeige
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euch natürlich auch, wie ich die finanziert habe.
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Und das ist sind keine irrationalen Vorstellungen,
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sondern das sind einfach so zahlen, Daten, Fakten und ich
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habe immer wieder Leute, die Kommentieren unter meinen Reels,
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das stimmt nicht oder letzte Mal hat jemand geschrieben die
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Sanierungskosten Herbst, Sanierungskosten Karussell
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gepostet was ich halt bei der Sanierung gezahlt habe, eben
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genau bei der Wohnung die ich euch gleich zeige und viele
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haben geschrieben also 80% waren das.
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Viel, viel zu billig, dass es Blödsinn ist, dass es niemals
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stimmt, dass es unseriös ist. Und 20% haben geschrieben, viel
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zu teuer, was mich dann auch wieder schockiert hat, weil ich
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versuche natürlich immer so einen Mittelweg zu finden, wo
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ich ihm sagen kann, hey das soll Win Win Situationen sein, die
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Handwerker sollen happy sein, sollen gute Arbeit machen und
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für mich als Semester sollte sollte sich natürlich auch auch
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rechnen, ich will niemals der Typ sein der auf den letzten
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Euro runter verhandelt, das bringt mir wenig, das macht
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keinen Spaß. Dann mit Ihnen jemand Business
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zu machen, der so ist, und das war sehr lustig über den Real.
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Das hat ziemlich polarisiert. Um ehrlich zu sein, ich habe mir
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dann aus gaude 23 davon rausgepickt, die halt am meisten
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Gehatet haben, dass es eine Dame hat geschrieben, sie hat schon,
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sie hat auch über 30 Wohnungen und das ist unseriös, dass ich
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das so Teile, weil das stimmt nicht die Kosten und ich habe
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dann alle Rechnungen geschickt und dann kam einfach nichts mehr
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zurück. Ich weiß nicht ob sie es
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überhaupt gesehen hat, aber ich habe es einfach ganz lustig
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gefunden, weil. Warum sollte ich das teilen,
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wenn es halt nicht fundiert wäre?
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Das würde überhaupt keinen Sinn machen, so hat ja auch niemand
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was davon, dass ich da jetzt günstige Preise reinschreibe wie
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die, die ich dann im Endeffekt bezahlt habe.
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Aber ja, kommen wir mal zur Wohnung 17 Bezirk habe ich
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gerade vorhin schon angesprochen, ich mag den 17
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Bezirk sehr sehr gerne, ich finde der 17 ist einer der.
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Einer der Bezirke, der gerade sehr am kommen ist, wo man noch
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gut einkaufen kann, wo man den nächsten Jahren sicherlich ein
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super Development sehen wird und auch eine gute Wertsteigerung
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sehen wird. Deswegen ich bin Team 17 auch
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unter anderem in einem Bezirk, den ich einfach auch gern habe,
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gern mag. In Wien ist das so, teilweise
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die Straßen und einzelne Straßen unterscheiden schon mal wieder
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die Vermietbarkeit, was ich teilweise sehr verrückt finde
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und. Aber die Wohnung, wie gesagt,
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war im 17 Bezirk. Ich kann euch gerne noch mal,
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wenn es viele interessiert, ich weiß, wir haben gemixtes
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Publikum hier aus vielen verschiedenen Städten, deswegen
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habe ich jetzt mal Wien, mal Salzburg genommen, aber schreibt
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es auf jeden Fall gerne noch mal in die Kommentare, welche Städte
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ich noch machen soll. Wir haben natürlich schon in
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vielen, vielen anderen Städten auch gekauft, fokussiere mich
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natürlich nur auch auf diese 2 Städte da jetzt mal, weil halt
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viele davon da sind. In Wien habe ich jetzt, ich
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glaube 18 von den 23 Bezirken durch und.
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Wo ich zumindest schon mal gekauft, verkauft habe oder
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irgendeiner Form da tätig war beim Deal.
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Deswegen habe ich da halt einfach den den Markt ORF Yo und
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die Wohnung habe ich gekauft für 150000€, das heißt einfach einen
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relativ guten Quadratmeterpreis rausbekommen, die waren bei 2600
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Quadratmeter warum weil die Wohnung war zum Sanieren, die
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stammt aus einer Verlassenschaft, da ist einfach
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seit 7080 Jahren nichts gemacht worden.
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Also oldest from the oldest. Was jetzt der Elektrik betrifft,
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was jetzt der Möbel drinnen betrifft, was jetzt Boden
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betrifft, was jetzt auch Badezimmer betrifft, natürlich.
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Also der Zustand war schon echt schlecht, deswegen die 2 600
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Quadratmeter 58 Quadratmeter waren es und dann ist natürlich
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die Frage nach dem man angehauft hat, also wie bin ich mal zur
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Wohnung gekommen, ganz normaler Maklerkontakt der quasi die
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Wohnung über Verlassenschaft quasi abwickelt, also das ist so
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ein bisschen, die Makler sind da oft einfach super Zugang dazu
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und. Eben auch schon begutachten, das
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heißt mehr oder weniger, man kann einfach den Gutachtenpreis
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zahlen, Gutachter festgelegt und dann funktioniert das Ganze,
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dann geht das Ganze auch durch ohne Probleme und alle waren in
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dem Fall happy, weil die Erben waren happy, weil sie den
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Gutachterpreis bekommen haben. Ich war happy, weil ich einen
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guten Preis gemacht habe und die Mieter sind happy, weil sie eine
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frisch renovierte Wohnung kriegen also ich sage immer so 3
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Seiten gewinnen eigentlich dabei, weil die man schafft ja
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auch wieder Wohnraum aus Vermieter, und deswegen finde
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ich das auch das mediale Bild, was halt oft gezeichnet wird.
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Ach die bösen Vermieter oft negativ und bei der Wohnung war
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es eben so. Finanziert ist die Quanten mit
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3,5% Fixzins, die Zinsen sind jetzt finanziell gleich wieder
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etwas am steigen aufgrund der Situation im Iran und ja
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allgemein, ich sage immer, als Unternehmer habe ich immer ein
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bisschen höhere Risikostufe und. Ein Angestellter wird
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wahrscheinlich bessere Konditionen bekommen.
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Das hat jetzt nichts damit zu tun, dass ich so schlechte Quote
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habe, dass ich schlechter Einkauf, sondern wenn du das
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Unternehmer finanzierst Finanzierst, einfach immer
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höher, das ist ein ungeschriebenes Gesetz von den
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Banken, weil die einfach sehen, dass man als Unternehmer einfach
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mehr Risiko sozusagen trägt. Ja 3,5% fix bin ich trotzdem
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happy happy gewesen, eigentlich mit Zinssatz.
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Weil ich sage okay für die Markttage passt das, weil vor
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allem auch der die Kreditrate, das wird sich gleich sehen, auch
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überschaubar gut ist. Und die Rate sind 630€ und den
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Dreh herum dann im Endeffekt eingeloggt gewesen und dann ging
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es an die Sanierung, das heißt mehr oder weniger, ich habe die
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Wohnung dann renoviert statt saniert, das heißt, ich habe es
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echt sehr, sehr günstig halten. Ich sehe das bei meinen
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Instagram Beitrag. Es waren unter 22000€ was ich
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dann reingesteckt habe in das ganze Renovierungsgeschehen das
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jetzt ja auch Preis für Preis. Ich mache es kurz nur parallel
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auch selber auf, dann kann man es auch gern durchgehende
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einzelnen Preis stellen das jetzt auch ein Bild zu Wohnungen
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hat das Ganze interessiert. Also ich habe für die Elektrik
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4750€ zahlt ich habe für den Epifund dann noch mal 300€
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bezahlt, den brauchen wir dann eben für die Vermietung.
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Den Boden habe ich bei Obi kauft für 1165€ der Bodenleger hat
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1800€ genommen, da haben wir einen schönen Laminat verlegt in
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den beiden Zimmern und im Badezimmer ein Vinyl und der
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Mann hat 4000€ verlangt war dann war das ein bisschen mehr oder
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ein bisschen Relation natürlich mehr, weil natürlich nach den
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Elektroarbeiten die ganzen Schlitze aufgemacht worden sind,
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die Wände waren tapeziert, wer schon mal Tapeten runtergenommen
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hat, weiß, das ist eine mühsame Geschichte.
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Und natürlich die Fliesen im Badezimmer zu lackieren ist
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natürlich auch nicht kostengünstig, weil das ist ur
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viel Arbeit hat da 5 mal drüber lackieren müssen bis das
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wirklich gut ausgeschaut hat. Im Badezimmer dann 950 fürs
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Tauschen von allen anderen Sachen drinnen.
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Die Therme hat 28 gekostet mit Einbau, dann waren wir bei 43
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die Küche bei Ikea mit 4500€ und dann haben wir insgesamt einen
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Preis von 21 772€ für eben diese knapp 60 Quadratmeter.
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Wo ich sage, ist ein fairer Preis.
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Und dann stand ich einfach nach dem Prozess vor der Frage okay
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Fix und Flip oder bind Hold und es ist war ganz lustig, weil ich
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dachte eigentlich ursprünglich das wird ein Flip werden, weil
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ich habe einfach immer, ich bin eigentlich mit flippen 1
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eingangen, ich mache es aber mit Flips auch wirklich oft gerne
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so, dass wenn ich dich Flip, dann mache ich die oft schon
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wirklich 100% aus einem Kapital einfach um mir die Banken da zu
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sparen bei den ganzen Prozess habe dann aber gesagt.
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Irgendwie habe ich gutes cool. Das Haus ist gut banant ich mag
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die Lage sehr gerne, das ist da in der Straße, wo auch die
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Otterkringer Brauerei ist. Das heißt, es riecht immer schön
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nach Bier und deswegen habe ich mich dann entschieden, ne, lass
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die im Bestand, ich behalte die ja, das war dann eigentlich eine
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ziemlich coole Geschichte, habe dann aber trotzdem mal geschaut,
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was der Marktwert ist, weil ja inservieren kann man es ja mal.
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Man kann ja mal schauen, was wird man für die Wohnung
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bekommen beziehungsweise was sagt auch die Bank zum Wert
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dazu. Da waren wir 230000€ und ihr
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seht 150 K Einkaufspreis. Wir haben da noch die
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Nebenkosten, gab 15 K und Sanierung mit den gab 22 K und
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dann 230 k Marktpreis also eigentlich eine richtig richtig
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coole Geschichte wo man mit wenig wenig sanierungsthemen
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schon sehr sehr viel an an Steigerung erzielen hat können,
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was ich eigentlich sehr sehr cool finde.
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Und eigentlich, wo ich dann auch nicht verkauft habe, weil
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einfach das Haus super beieinander ist.
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Das heißt, das war, da weiß ich einfach schon okay die nächsten
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Jahre gibt es da keine Themen, auch was jetzt Energieeffizienz,
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Glas und Co. Betrifft und deswegen habe ich
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mich entschieden, den Bestand zu behalten, mittlerweile schon
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vermietet an glückliche Mieter, 2 Studentinnen aus Tirol
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beziehungsweise aus dem Osten, aus dem Westen, genauso Westen
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und. Ja, die zahlen jetzt 2090 dafür
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finde ich auch einen fairen Preis, die haben wir schon schön
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in der neu renovierte Wohnung mit einer neuen schönen Küche,
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erstbezug und sind sehr sehr happy damit.
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Wir haben in einen Kleinen ein kleines Thema gehabt, weil die
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Therme, ich habe mir in der Sanierungsphase gedacht okay
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lass die Therme drinnen, das wird schon noch halten, aber die
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ging dann einfach nach 34 Monaten ein weil bei den alten
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Thermen weißt du halt nie so kann die kannst du halt nicht so
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einfach tauschen und deswegen war es dann einfach der Fall,
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dass ich gesagt habe okay. Die muss man jetzt noch mal
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tauschen im Prozess, wenn der Mieter schon drinnen ist, ist
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halt immer ein bisschen blöd, weil die dann halt für geraume
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Zeit halt kein warmes Wasser haben und das war so ein
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bisschen ein Thema, aber nichtsdestotrotz jetzt
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mittlerweile gut und happy vermietet, so viel mal zu den
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Deal in Wien, jetzt schauen wir sich aber den zweiten Deal an,
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das ist ein Deal in Salzburg, Salzburg ist mein Lieblingsmarkt
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in Österreich. In Salzburg ist es sehr, sehr
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schwer, gute Deals zu finden, aber sehr, sehr leicht Wohnungen
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zu verkaufen. Das heißt, 2 Dinge, die ich
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prinzipiell mag, warum, weil ich mag die Challenge, gute
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Wohnungen zu finden, und ich mag es leicht verkaufen zu können,
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also eigentlich der Markt natürlich sehr, sehr gut für
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mich, weil ich gut, ich bin jetzt nicht vor Ort so viel in
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Salzburg, muss ich sagen, aber dort ist es auch wirklich so,
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dort kann man kaufen und wenn man die Wohnung jetzt vermietet,
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sucht er der jetzige Mieter schon wieder Nachmieter.
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Und dann macht das Ganze natürlich auch Sinn, weil es
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halt einfach so hoch frequentiert ist und so viel
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Nachfrage da ist. Und auf jeden Fall auch, weil
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ich immer eine Person vor Ort habe.
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Das heißt, ich habe jetzt ja bestand in Salzburg, Wien, Graz
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und Paphos, in Süd Zypern und in jeder der Städte habe ich aber
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auch Ansprechpersonen, die mir was machen können, die auch
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teilweise Schlüssel haben, wo man da einfach für Themen,
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Themen einfach hingehen kann, und die managen wir das und.
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Das ist immer sehr, sehr wichtig, auch zum Dazusagen,
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weil nicht, dass man jetzt irgendwo irgendwo kauft und sich
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dann denkt, ja, das ist super. Nein, nein, nein, so ganz ist
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das auch nicht, ja zu der Wohnung selbst 165000€ Kaufpreis
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für 42 Quadratmeter wir sehen, wir haben schon mal einen
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ordentlich spicy, einen Quadratmeterpreis als in den
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anderen Städten auch nur ein Zimmer, das heißt nur 65 café in
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einer Zimmer Wohnung ist nicht besonders geil aber.
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Ich habe dann die Möglichkeit eine 2 Zimmer Wohnung draus zu
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machen. Das heißt wir machen dann ein
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zweites Zimmer draus. Über 40 Quadratmeter ist es
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relativ gut möglich, kostet nicht viel und dann haben wir
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eine 2 Zimmer Wohnung für 145000€ dann schaut das Ganze
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natürlich besser aus Gegend ist es Nähe Hauptbahnhof ist es
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nicht die beste Gegend in Salzburg muss man sagen es gibt
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natürlich dort bessere Gegenden für die bessere Gegend muss halt
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mehr challengen muss halt mehr fighten ja also in der Regel
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habe ich dort schon öfters mal was gemacht und.
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Habe hin und wieder mal bisschen schlechtere Erfahrungen gemacht,
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aber prinzipiell ist es in einer der besseren Hauptbahnhof gehen,
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weil es gibt es schlechtere kritischere Zonen, muss man sich
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immer mikrolagenmäßig sehr anschauen.
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Wir sind doch schon ein Stück Weg von direkt Hauptbahnhof, das
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ist natürlich auch immer so ein bisschen der Vorteil, ja Zins
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ist noch nicht fixiert, ist jetzt gerade so ein bisschen
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Timing, frage, dass man abwartet war man den 10 Jahren haben wir
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den Zins ein lockt weil der 10 Jahre ist.
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Ob gerade so sehr am steigen ist?
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Ich schätze mal die Nitrate wird so. 685,00€ werden so um den
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Dreh herum und jetzt kommt das Schöne, die Wohnung Wärme in
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Salzburg für 20€ Quadratmeter mieten, das heißt 840,00€ Miete
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sollte da möglicherweise drinnen sein, dann ist es natürlich
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schon wieder sehr, sehr spannend, wenn sie dann nur
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750,00€ sind, ist es natürlich auch wieder gut, weil es sich
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einfach lohnt und das ist zum Beispiel so eine Wohnung, die
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ist Bein holt die Last man ewig liegen und man nimmt da in
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Salzburg auch eine super Wertsteigerung mit.
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Das ist der einzige Markt auch wo ich unter 5% Rendite kaufe.
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Da kaufe ich auch teilweise 4748.
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Gerne nehme ich da auch mit, weil einfach die Wertsteigerung
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so extravedant hoch ist. Deswegen finde ich Salzburg aus,
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wir haben einen sehr sehr coolen Markt, der auch viel
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Entwicklungspotenzial in der Zukunft hat und ich habe auch
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eine andere Podcast Folge, wo ich auf die einzelnen Städte in
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Österreich eingehe, hört sich die auch auf jeden Fall an, aber
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Salzburg ist bei mir sehr sehr weit oben auf meiner Liste.
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Ja, das waren mal die 2 Deals, damit sie auch mal ungefähr
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einen Referenzwert kriegt, was gerade am Markt so gängig ist.
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Was sich gerade so zu investieren gut lohnt.
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Und ich freue mich, wenn Sie in der nächsten Podcast Folge dabei
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seid. Schreibt es mir gerne auch
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themenwünsche rein in die Kommentare, ich freue mich, da
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ihr immer Interaktionen kommen und bewertet den Podcast, weil
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ich sage immer nur von den Bewertungen lebt das ganze und
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in diesem Sinne wünsche ich euch noch einen schönen Tag morgen
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Abend, je nachdem wie spät es bei euch gerade ist.
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Und wir hören uns im nächsten Podcast.
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Vielen Dank fürs Einschalten, zuhören und dranbleiben für
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weiteren Content Folge Michael einfach auf Spotify, Instagram
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und youtube bis zur nächsten Folge und bis dahin viel Spaß
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beim Investieren.