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Programa 26 Mónica Soto servicios inmobiliarios · ForamontanosFm Cantabria

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Y la verdad que. Ha sido 15 días intensos.
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La Semana Santa nos ha traído un montón de preguntas, así que
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vamos a ello. Yo voy a saludar ya a nuestra
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compañera Mónica Soto. buenos días Mónica.
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Hola, muy buenos días. Bueno, qué alegría se nos pasa
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volando el tiempo y estamos encantados de volver.
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¿Abrir esta ventanita de de información y de resolución de
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dudas que oye, de verdad que se plantean cada vez más, EH?
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Si al final bueno, pues como ahora mismo hay movimiento, pues
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cuando hay movimientos. Cuándo surgen las las dudas que
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que muchas veces pues no pensamos durante años y cuando
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pues vamos a hacer alguna compra alguna venta, pues es cuando
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aparecen las esas dudas. Claro, porque a veces tenemos
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inmuebles o o así. Y la cosas es que nunca nos
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preocupamos de lo que de la documentación que tienen, de la
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que necesitamos, de la que tienen que tener.
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Pero llega el momento de hacer alguna transacción con ellas y
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oye, de repente no tenemos nada. Vamos a empezar con las dudas de
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nuestros seguidores porque tenemos un montón de ellas.
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Algunas seguro que se quedan por ahí en el tintero, pero como
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tenemos programa cada 15 días, pues iremos resolviendo.
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Vamos con la primera, un oyente que nos dice que si quiere
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comprar una casa. Y bueno, pues se tiene hijos, se
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la puede donar Asus hijos en el mismo acto de la compra.
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Esto supone algún ahorro o se se puede o no se puede.
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Vale esta pregunta, seguramente bueno, la persona que la hace.
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Estaba estaba pensando un poco por el tema de las donaciones
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con versus herencias no, que es un poco que me sale más barato
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que no, y cuando más o menos, pues se tiene claro, hay veces
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que te dicen tengo, voy a comprar una casa y directamente
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se la donó a un hijo. ¿Se puede hacer en el mismo
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acto? El día que se vaya a notarías se
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firma una cosa primero y se firma la otra después.
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¿Supone algún ahorro? ¿A fecha de ahora mismo las
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donaciones y las herencias en Cantabria están exentas, pero
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claro, las herencias no sabemos dentro de x años si pueden haber
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variado, entonces si tú lo haces ahora ya lo dejas hecho, vale,
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qué pasa? Que aquí se podría valorar 2
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opciones, cuando haces una una donación a la par que una una
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compra, este señor compra una casa y en ese mismo acto se la
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dona a su hijo los gastos que va a tener.
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Es en los impuestos de esa compra.
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Eso es igual que una compra independiente de lo que sea unos
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impuestos más notaria y registro.
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Y luego al donársela al donar una casa tiene que ir por
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notario y por registro, vale y ya estaría impuestos.
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Se se hace un modelo pero va a tipo cero.
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¿Qué le recomendaría yo igual para tener un pequeño ahorro?
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Pues que en vez de donarle la casa le done el dinero al hijo.
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Para que sea el hijo el que la compre directamente, porque la
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donación de dinero de padres a hijos también va a cero, pero no
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tiene que pasar por el notario. Vale entonces ese gasto de
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notaria diríamos se lo arregla, se hace en un documento privado
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y ya está si le dona directamente la casa.
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Hay que hacer la donación al hijo a través de una escritura
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pública y que hay que llevar al registro.
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Eso es, pero si. Lo va a hacer en el mismo acto
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si lo haces sin le dona directamente el dinero para que
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su hijo compre esa casa, pues la finalidad es la misma.
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La casa está a nombre del hijo YY no tiene que hacer la
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escritura de de donación. Esto es, si se hace a la vez,
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hay que presentar igualmente plusvalía, declaración de la
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renta, pero si es en el mismo acto va a ser a cero porque no
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ha habido ganancia patrimonial. Vale, si otra cosa sería que el
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este señor ya tuviera una casa y se la quiera donar a un hijo, la
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transmisión igual es cero, pero aquí sí que se declara una
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plusvalía. I un IRPF porque ha habido un
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transcurso de años, imaginemos y puede haber habido una ganancia
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patrimonial a efectos fiscales, es como si la hubiera vendido.
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Ajá. Vale, entonces lo que pregunta
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que es en el mismo acto, si es la casa, el el gasto que va a
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tener extra, diríamos por ser la donación de la casa, lo que hace
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es una escritura que hay que hacer de esa donación.
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Si en vez de la casa le dona el dinero para para que esté que el
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hijo la compre, pues ese dinero se lo ahorra.
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O sea, que el dinero entre padres e hijos las donaciones
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son impuesto cero. En Cantabria.
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Eso es cada. Provincia es diferente, habría
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que mirar. Siempre y cuando el hijo también
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viva en Cantabria. Y entre cónyuges o parejas de
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hecho, también las donaciones son a son a coste cero.
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Entre cónyuges creo que también lo tendría que mirar.
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A pues mira, ya tenemos deberes para para dentro de 15 días.
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Interesantísima la la pregunta y mucho más interesante la
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respuesta. Vamos con otra cuando.
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Perdóname si esa te la desarrollaré más porque hay
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muchas opciones entre cónyuges. Habría que mirar si esa casa la
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la compra y se la da al cónyuge, si están en separación de
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bienes, si están en gananciales. Es de los 2 siendo un
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matrimonio. Otra cosa es que tengan una casa
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de una herencia y es un bien privativo y se lo transmite a su
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pareja. Hay es que hay que mirar más
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cosas porque no es lo no es lo mismo.
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Al final, claro, si están casados hay que ver en qué
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régimen están casados. A veces, cuando es algo que
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alguien tiene y quiere que su su pareja o su marido también lo
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tenga, se hace una aportación a gananciales que es diferente.
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Entonces hay que mirar varias opciones y si quieres, lo
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desarrollamos bien para el próximo programa.
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Me parece perfecto, me parece perfecto.
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¿De momento hemos aprendido algo muy importante con la con la
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pregunta que nos hacía el primer seguidor oyente y vamos con la
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segunda, cuando compras una propiedad y te aparece algún
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problema en ella, cuánto tiempo hay para para reclamarlo, para
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solucionar esos problemas? Bueno, bueno.
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Por la cara de Mónica, creo que más de una vez te has encontrado
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con este tipo de situaciones. No, no muchas.
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Ah, no, no muchas. Lo que pasa es que son cosas que
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ponen a la gente muy nerviosa, pero no, realmente no hemos
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tenido cosas muy puntuales. Estos son los famosos, vicios
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ocultos, vicios ocultos, pues tienen unas características que
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son muy concretas. Es decir, son cosas que cuando
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tú has ido a ver la vivienda no los has visto.
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No son visibles hacia a primera, a primer golpe de de mirada.
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Son vicios, son defectos que ya eran anteriores a la fecha en la
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que te, en la que tú has comprado la vivienda y son
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relativamente graves. Hablamos, por ejemplo, de
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humedades, de problemas estructurales, la termita, la la
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que tan famosa se se conoce, un sistema eléctrico.
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Aquí hago una aclaración. Un vicio oculto que compre una
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casa y el horno no funcione es un vicio oculto entre comillas.
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Es decir, cuando se compra una casa de segunda mano se entiende
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que esa casa haya tenido un uso. Entonces, a no ser que
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explícitamente el propietario diga, te dejo la nevera que está
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nueva de hace un año y funciona perfectamente y tenga un valor,
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dices, bueno, yo he comprado la casa porque encima tenía la
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nevera nueva. Si la nevera tiene 10 años y se
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estropea, pues igual lo puedes reclamar, pero te va a costar
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más la consulta del abogado y meterlo en un juicio que acabar
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comprando una nevera nueva. Vale, entonces, hombre, siempre
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se intenta. Nosotros hacemos un inventario
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donde queda detallado todas las cosas.
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Si los electrodomésticos ya tienen un uso, no se garantiza.
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Que a no ser que nos lo digan explícitamente, que funcionen
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correctamente. ¿Sí es verdad que cuando hay,
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pues eso, vicios ocultos, algo que no te han contado, que han
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omitido, se puede reclamar? Hay hasta 6 meses para reclamar
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y normalmente el propietario no quiere problemas y se arregla.
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Pero también digo, cuando hay algo se suele decir en las en
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las visitas son 6 meses en las viviendas de segunda mano,
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porque cuando. Además, cuando se firma un
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contrato de arras que es previo a la compra, hay, se pone que se
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compra como cuerpo cierto, cuerpo cierto, quiere decir que
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lo has visto, que has visto y que has visto todo.
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Cómo está y asumes el uso. Y son viviendas como repito que
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ya tienen un uso, no están nuevas ni va a funcionar todo
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perfectamente. Cuando compras algo nuevo, aquí
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ya cambian los plazos y hay hasta 3 años para reclamación y
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en alguna cosa concreta hasta 10.
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Vale, pero en principio son 3 años para para reclamar en obra
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nueva, pues un el tejado, una filtración o o cualquier cosa
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que que pueda que pueda surgir. Ya ahí los constructores no se
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la juegan YY lo arreglan en casas de segunda mano 6 meses.
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Y ya digo que que vamos, que que normalmente es eso si se si se
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hace todo bien con un inventario correcto.
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A ver, tenemos a veces la garantía de que ese microondas
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que funcionó si ha estado ya 3 meses sin funcionar.
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Porque esa persona igual ya no vive, que justo cuando le dan al
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botón no funcione. Pues podría ser.
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Si normalmente digo se suelen avisar o al propietario te dice,
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bueno, la lavadora va a medias, entonces ya se sabe que va a
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medias. Vale, entonces con esas cosas no
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se pueden contar. Vicios ocultos son aquellos tan
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graves, tan graves que igual en un momento dado te podrían haber
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hecho decidir no comprar la casa.
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Vale, pero no que un microondas no funcione.
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Sí, algo más más importante. Y me preguntó Mónica, yo que ya
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sabes que soy muy torpe para todas estas cosas, imagínate que
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estoy viendo viendo una casa o tengo interés en ver una casa
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que no está en una inmobiliaria. Yo puedo ir a Mónica Soto
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Servicios inmobiliarios y deciros, necesito ayuda porque
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quizá haya vicios ocultos que yo no voy a saber.
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Ver o interpretar YY me gustaría.
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Bueno, pues contar con con vosotros como profesionales en
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la materia. Esto se puede hacer.
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En nuestra oficina sí, es decir a nosotros si alguien viene ha
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visto, incluso nos ha llegado casos de gente que lo ve en
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otras inmobiliarias, pero por seguridad, pues igual nos
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conocen o lo que saben cómo trabajamos.
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A mí o directamente han visto la casa que la vende el particular
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directamente y quieren hacerlo todo, pues de la manera más
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segura vienen con nosotros, me plantean un poco la situación y
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podemos hacer incluso a veces desde la negociación para el
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cierre o ya tienen acordado un precio y lo que quieren es todo
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el papeleo. Ahí hay que ver qué papeleo hay
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que hacer, porque puede ser que esté todo más o menos correcto y
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ya sea prepararlo todo para financiación y firma o solo
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firma. Contrato de arras o si hay que
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arreglar algún tema de documentación, pues también se
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podría valorar en el caso que sea.
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A mí me cuentan YY claro que hacemos asesoramiento incluso de
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de lo que puedan necesitar para llevar.
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Al final el objetivo es que hagan la venta con con seguridad
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y con todo bien. ¿La verdad que sí, EH?
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Que a mí, que soy como como ya te digo, torpe en estas cosas,
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me da muchísima seguridad saber que puedo llamar a la puerta de
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de Mónica Soto y que. ¿Me ayuden en todo, que me
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asesoren en todo, no? ¿Muchísima tranquilidad de
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verdad, EH? Vamos con otra, con otra
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cuestión de otro oyente. Me dicen que al vender una casa,
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si hay diferencia entre los metros del catastro y el
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registro, puedo tener problemas. ¿Qué quiere decir esto
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exactamente? Vale, bueno, hemos hablado
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alguna vez de de lo que era el registro y el catastro.
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Al final el registro es el que marca la titularidad de una
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propiedad. Dice quién es el propietario
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actual de esa, de esa, de esa propiedad, las cargas que tienes
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ahí, una Hipoteca, un embargo, una limitación urbanística,
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cualquier carga, algo que afecte a esa, a esa casa y es lo que te
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da seguridad frente a terceros. Esta casa es mía, o sea, nadie
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puede hacer nada si está registrada a mi nombre.
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No es obligatorio tener algo registrado, pero si muy
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recomendable. Precisamente por esa protección
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vale, y luego el catastro es diríamos como un inventario.
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Es donde te dicen la forma de tu casa, los metros que tiene tu
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casa, tu jardín, exactamente dónde está ubicado.
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Y eso sirve para luego cobrar el ibi.
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Vale la contribución y esto sí que es obligatorio.
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Todas las casas están pasadas por el catastro, queramos o no
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queramos. Y de hecho, cuando hay
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ampliaciones, el catastro pasa con los drones.
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Cada x tiempo sacan fotos, te pueden subir el ibi y es
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importante tenerlo un poco controlado para saber también
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que en función de que te están cobrando algún caso, por
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ejemplo, ha habido de un ibi que dicen es que un ibi muy alto y
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se mira la ficha del ibi y donde pone que hay una piscina y pagan
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por piscina. ¿Era un estanque para un riego
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que no tiene lo mismo, no tiene el mismo efecto a a nivel de
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recaudación, no, entonces es importante?
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¿Decías, si esto es un poco la las diferencias, qué quiere
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decir que haya que haya diferencia entre catastro y
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registro? Pues si estás pensando en vender
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la casa yo creo que decía que quería venderlo.
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Puede pasar una cosa directa y es que el el tasador no tase.
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Vale cuando ve que hay una diferencia importante entre los
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metros que aparecen en el registro y los de la casa.
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Podrían no tasar o dejarla condicionada, que eso se
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solucione y. ¿En caso de no tasarla, qué
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pasa? Pues que no te van a dar una
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Hipoteca. No, no hay opción.
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O sea, la Hipoteca va con una tasación.
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Una tasación es cuando una persona, un tasador, normalmente
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un arquitecto o un aparejador, van a la propiedad, toman una
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serie de mediciones y valoran esa casa.
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La tasan, dicen. ¿Cuánto vale esa casa?
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A efectos hipotecarios, es la garantía del banco de recuperar
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su dinero. Si no pagas, vale, es decir, si
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si tú tienes. Muy importante ese dato que nos
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estás explicando, no, porque a veces cuando nos tasan es como
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es que no me lo han. ¿Tasan lo que yo quería?
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Bueno, a lo mejor no lo vale, claro.
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¿Es que para el Banco, para el Banco, no vale esa casa?
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O sea, es decir, si tú no pagas, él tiene que saber cuánto valía
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esa casa. ¿Cuánto va a recuperar?
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Exacto, entonces, a partir de ahí, incluso cuando a veces a a
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alguien le le embargan una propiedad, han pasado 20 años
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desde la tasación aquella que hizo.
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No van a tasar otra vez porque en función de eso van a ejecutar
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el embargo. Van a ver los valores que van a
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poder recuperar de esa casa. Es muy importante.
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¿O sea, qué importante es la tasación?
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En una Hipoteca es imprescindible, es crucial, eso
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es. Entonces, si hay esa diferencia
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entre catastro YY registro, el tasador posiblemente no va a
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emitir la tasación y luego puede haber más causas los vecinos.
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Si por ejemplo tú tienes registrado 40 M, pero en el
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Catastro pone 100, pero en el registro pone 40, si tu vecino
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sabe y su registro sale más metros, podrían decir que esos
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son metros son de él y no obtuyo.
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Aunque salgan en el catastro, te podría robar entre comillas
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metros si no lo tienes adecuado. Entonces eso, luego, eso es
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conveniente tenerlo adecuado también por problemas vecinales,
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para que cada uno tenga claro que el muro que el muro no
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separa, sino que el registro del catastro es lo que lo que te
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marca, que cuáles son las las dimensiones de tu, de tu de tu
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casa. Se me ocurre una buena idea y
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una forma de quedarnos muy tranquilos todos coger nuestras
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escrituras y nuestra nuestra documentación.
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¿Y revisarlo? ¿Y revisarlo con vuestra ayuda?
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Porque claro, yo me puedo poner a leer las escrituras y es como
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que estoy leyendo un libro japonés.
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A ver, es porque normalmente cuando tenemos una escritura o
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cuando hemos comprado una casa, el día que salimos de notaria
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tenemos tanta ilusión con lo que hemos comprado, que eso va a un
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cajón y ahí permanece por los tiempos de los tiempos.
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¿Entonces, cuándo buscamos esa escritura?
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Cuándo queremos hacer algo, cuando queremos vender, si no
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normalmente. Y también es verdad que la
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normativa cambia y ha cambiado. O sea, primero no eran tan
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estrictos con estas diferencias, ahora se está intentando que
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todo se regularice, lo cual es muy complicado también en las
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propiedades o casas antiguas o que se han hecho reformas y no
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se han registrado, que esto es también algo bastante habitual.
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Entonces, pero vamos, esto no se mira, ya digo yo, hasta que
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llega el momento de de hacer algo, sí.
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Pues a lo mejor es el momento de abrir ese cajón de la ilusión
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donde están nuestras escrituras y echarles un ojito.
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Eso es, o al menos cuando vayas a vender en ese momento, sí
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revisarlo y se adecuó a lo que en ese momento pida también la
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la normativa. Pues resuelta esa hay otra que
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bueno puede tener. ¿Un poquito ir al hilo si
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resulta que en mis escrituras no están pasadas por el registro,
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puedo tener algún problema con la Hipoteca al vender?
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¿Volvemos a las hipotecas? Sí, claro.
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El Banco nunca te va a dar una Hipoteca.
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Si no la has pasado por el registro, no sé si este es el
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caso que sea. La primera inscripción, es
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decir, nunca han pasado por el registro, son unas escrituras
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que teníamos en un documento privado y nunca han pasado por
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el registro. En este caso hay que hacer un
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procedimiento ante notario que bueno, es una inmatriculación,
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se llama así y esto es registrarlo Por Primera Vez y
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ahí una vez que esté registrado para pedir una Hipoteca hay que
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pasar, hay que esperar 2 años, vale para poder hipotecar esa
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propiedad. Otra cosa es, por ejemplo, que
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que tengamos. Es una compra hecha, pero no la
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pasamos por el registro porque no queríamos pagar el gasto de
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registrarlo. Bueno, tú lo llevas al registro,
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lo registras y automáticamente lo puedes vender.
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Pedir una Hipoteca. Imagínate que imagínate que
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alguien tiene un problema económico y tiene una casa.
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Y dice, pues voy a hipotecar mi propia casa para salir de este
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problema económico. La tienes que tener registrada a
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tu nombre, sino no vas a poder hipotecarla o una herencia.
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¿Tienes una herencia? Ya está hecha la herencia entre
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padres e hijos, por ejemplo, pero no la hemos registrado.
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Esto pasa muchísimas veces, la gente lo guarda.
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Si no estás registrada, ni vas a vender ni vas a poder hipotecar
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esa casa, o sea, para poder. Hipotecar algo siempre tiene que
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estar pasado por el registro y para poder venderlo también.
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No es obligatorio, no, pero a la hora de hacer movimientos es
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imprescindible. Eso es no, no, no nos obliga
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nadie, pero tampoco vamos a poder hacer mucho más allá.
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Si no, si no lo tenemos hecho en en condiciones, vamos con.
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¿Si tenemos otra pregunta, vamos con la última pregunta, a ver
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nos dicen por aquí que me interesa comprar un piso y en
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las arras, aunque salen los nombres de los propietarios que
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que venden, en vez de firmar ellos va a firmar un
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representante, esto se puede hacer?
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Sí se puede hacer, pero con un requisito imprescindible e
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importantísimo. Ese representante tiene que
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tener un poder legal, es decir, un poder hecho ante notario.
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O sea, no vale que diga por ejemplo, en una en una herencia,
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3 hermanos venden una casa y uno de los hermanos dice, yo hablo
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en nombre de todos, no vale, o sea, tendrías que tener un poder
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sobre ellos, padres e hijos. Viene el hijo y dice, es que mi
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padre es mayor, yo soy su representante y incluso aparece
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en el contrato, no vale. Tendría que o sea valdría si han
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ido al notario el padre en su con sus plenas facultades, vale,
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y ha dicho, quiero dar un poder a mi hijo para que venda la
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casa. Entonces sí se puede, pero si
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hay ese poder que recomiendo, siempre cuando veamos un
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contrato de este tipo, pedir el poder.
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Decir te entiendo que si tú firmas como representante es
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porque tienes un poder leer ese poder, que en el poder venga que
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está facultado porque puede tener unas facultades u otras.
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Entonces que está facultado para poner en venta esta propiedad,
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para cobrar cheques para todo lo que pueda conllevar.
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¿Y si es así, entonces sí puede firmar en su nombre?
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Tiene que salir. Yo también recomiendo que se
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incluya la descripción, es decir.
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¿Quiénes son los propietarios, quiénes son los compradores y
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quién es el apoderado, el apoderado?
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¿Poner don fulanito con poder firmado en fecha tal en el
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notario, tal es decir, describir qué no, qué no, qué poderes?
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¿Vale entonces ver el poder ponerlo en el en el propio
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contrato YY lo mismo a la hora de hacer la transferencia de las
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arras, saber el titular de esa cuenta?
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Es decir, son los padres, es el hijo o el hermano en el caso que
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fuera, porque si no fuera lo el propio titular, lo mismo en el
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poder, tendría que poner que puede recoger ese dinero.
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¿Imagínate que luego qué puede pasar?
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Pues que ese contrato pase un tiempo.
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Esta persona quiera llegar ya al notario para firmar su
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compraventa y los padres digan, no, no, yo no, yo no autoricé
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eso. Yo no.
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O que los padres tengan algún problema de salud, algún
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problema, pues que no estén ya al 100 * 100.
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Entonces ningún notario va a dar fe de que eso se puede hacer.
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Vale, cuando hay una persona, por ejemplo, que que es mayor y
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empieza a tener ya problemillas, muchas veces dan un poder a uno
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de sus hijos para que pueda actuar.
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Pero siempre tienen que dar ese poder en plena con plenas
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capacidades. Si no, notario no lo va a dar,
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no lo tendría que dar un juez. Además, es que esa persona tiene
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que ir personalmente al notario y a notario va a verificar.
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¿Que va? ¿Le van de alguna manera?
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Le evalúan con unas preguntas muy concretas para saber que
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sabe lo el poder que está dando sobre otra persona, entonces
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importante en cualquier contrato de arras.
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Ver la nota simple que alguna hayamos hablado, porque ahí sale
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realmente quién es el dueño y ese es el único que puede vender
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la casa o su apoderado en su nombre, pero con un poder.
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Esas serían mis, mis recomendaciones.
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Por mucho que digan que estábamos todos de acuerdo
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cuando alguien firma la venta de una casa o intenta y son
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herederos, estamos todos súper de acuerdo para vender la casa,
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pero como ellos están fuera, lo firmo yo.
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Bueno, si tienes un poder podrás, si no, yo digo, aunque
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estén fuera, ahora hay firma digital.
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Hay muchos mecanismos porque si no puedes dar un dinero y que el
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día de mañana te digan no, es que mi hermano cambió de idea y
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ya no quiere vender y tú has entregado un dinero que
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posiblemente igual recuperes, pero ya con con nervios,
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problemas, sí, entonces vale más ir por delante y hacer las cosas
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bien. Pues desde luego que sí, desde
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luego que. Además, bueno, pues datos que
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que no conocíamos. Hoy hemos aprendido como
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siempre, un montón de cosas nuevas, muy importantes y muy
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interesantes de la mano de Mónica Soto, Servicios
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inmobiliarios YY sobre todo. ¿Saber que tenemos un espacio en
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el que podemos ir, preguntar, resolver y concretar esas dudas
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que podamos tener está aquí en Cabezón de la sal, Mónica, dónde
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esta la oficina? La oficina, justamente enfrente
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de de la iglesia, al lado de la policía local y frente a la
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Iglesia de Cabezón de la sal. Pues nos encontramos en 2
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semanas, dentro de 2 jueves volvemos a a sentarnos delante
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de este montón de dudas. Y y a resolver todo lo que
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nuestros oyentes tengan que preguntar, que ya sabéis que
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esto es un espacio abierto, que podéis preguntar lo que queráis.
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Nosotros nos despedimos de Mónica Soto, de nuestra
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compañera y la empezamos adentro de 2 jueves.
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Pues muy bien, encantada de estar aquí otra vez y nos vemos
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en 2 semanas.