Latest / RENEWA Sanierungsnavigator / Brauche ich für den Dachausbau eine Genehmigung?
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- RENEWA GmbH: Wer seinen Dachboden ausbauen oder mit einer Gaube mehr Platz schaffen möchte, der stellt sich meistens irgendwann die Frage, brauche ich jetzt eigentlich eine Baugenehmigung dafür? Und die kurze Antwort lautet, das kommt darauf an und zwar vor allem auf das Bundesland, die konkrete Baumaßnahme und die bisherige Nutzung des Dachgeschosses. Denn das Baurecht in Deutschland ist Ländersache. Was in einem Bundesland verfahrensfrei sein kann, benötigt im nächsten möglicherweise eine Genehmigung. Deshalb sollte man das immer schon vor Baubeginn beim zuständigen Bauamt klären. Aber schauen wir uns zunächst mal den klassischen Dachausbau an. Also wenn ein Dachgeschoss bereits als Wohnraum genehmigt ist und lediglich innen modernisiert wird, zum Beispiel mit neuen Böden, Trockenbauwänden oder einer besseren Dämmung, ist dafür normalerweise keine Baugenehmigung erforderlich. Anders kann das aussehen, wenn aus einem bisher nicht bewohnten Speicher ein neuer Wohnraum entstehen soll. Dann handelt es sich nämlich möglicherweise ⁓ eine sogenannte Nutzungsänderung und die kann eben genehmigungspflichtig sein. Das Bauamt prüft dann unter anderem, ob die vorgeschriebene Raumhöhe eingehalten wird, ob ausreichend Tageslicht vorhanden ist und ob die Anforderungen an Wärmeschutz, Statik und Brandschutz erfüllt sind. Und besonders wichtig sind sichere Rettungswege und je nach Gebäude und Bundesland können weitere Vorgaben dazukommen. Noch deutlicher wird es bei der Dachgaube. Eine Gaube verändert natürlich nicht nur den Innenraum, sondern auch die Dachkonstruktion und das äußere Erscheinungsbild des Hauses. Deshalb braucht man dafür in vielen Fällen eine Baugenehmigung. Es gibt aber auch da wieder Ausnahmen. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel können Dachgauben unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise verfahrensfrei sein. Dafür müssen sie unter anderem innerhalb eines Bebauungsplans oder einer anderen städtebaulichen Satzung errichtet werden, die eben bereits konkrete Vorgaben zur Standort- und Größe enthält. Außerdem muss die statisch-konstruktive Unbedenklichkeit bestätigt werden. Das zeigt also ganz gut, eine pauschale Antwort für Deutschland gibt es nicht. Zudem können Bebauungsplan, örtliche Gestaltungssatzungen oder Denkmalschutzgrenzen setzen. Dort kann beispielsweise festgelegt sein, auf welcher Dachseite eine Gaube erlaubt ist, wie breit sie sein darf oder welche Dachformen und Materialien verwendet werden müssen. Wichtig ist übrigens nochmal, verfahrensfrei bedeutet nicht automatisch, dass man bauen darf, wie man möchte. Auch ohne formelles Genehmigungsverfahren müssen sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Und die Verantwortung dafür liegt eben bei den Eigentümern. Wer sich jetzt nicht sicher ist, sollte sich frühzeitig an das Bauamt oder ein Architektur- bzw. Planungsbüro wenden. Sind nämlich viele Details offen, etwa die zulässige Größe einer Gaube, Abstandsflächen oder Vorgaben aus dem Bebauungsplan, kann auch eine Bau-Voranfrage sinnvoll sein. Damit lässt sich vor der eigentlichen Planung nämlich schon klären, ob das Vorhaben grundsätzlich schon mal genehmigungsfähig ist und welche Auflagen zu erwarten sind. Einfach loszubauen und eine spätere Genehmigung zu erhoffen, ist dagegen keine gute Idee. Wird nämlich eine nicht-genenige Dachgaube oder ein illegal ausgebautes Dachgeschoss entdeckt, kann die Behörde die Arbeiten stoppen. Boosgit verhängen oder eine nachträgliche Genehmigung verlangen und ist das Vorhaben dann nicht genehmigungsfähig, kann im schlimmsten Fall sogar der Rückbau angeordnet werden. Und solche Schwarzbauten fallen übrigens häufig spätestens beim Verkauf der Immobilie auf und dann stimmen nämlich die vorhandenen Räume oder die äußere Form des Gebäudes nicht mit den genehmigten Bauunterlagen überein. Das kann den Verkauf erschweren oder auch bei Finanzierung oder Versicherung zu Problemen führen. Die einfache Faustregel lautet deshalb, sobald neuer Wohnraum entsteht, die Dachkonstruktion verändert wird, oder sich das äußere Erscheinungsbild des Hauses ändert, sollte die Genehmigungspflicht unbedingt geprüft werden. Und am besten passiert das Ganze am Anfang der Planung und nicht erst dann, wenn die Handwerker bereits auf dem Dach stehen, denn eine frühzeitige Prüfung, die kostet zwar etwas Zeit und gegebenenfalls Gebühren, ist aber deutlich günstiger als einen Baustopp und sicherlich günstiger als ein späterer Rückbau. Grundsätzlich sehen die Landesbauordnung Genehmigungen für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen vor, soweit eben keine Ausnahme greift. Wer da keine schlechten Überraschungen erleben will, der kann uns natürlich auch gerne fragen. Wir beschäftigen uns auch damit im Rahmen der Sanierung. Den Link dazu findet ihr in den Show Notes.