Latest / رؤية مباشر / الحلقة (23) من برنامج سنة أولى في البورصة ٩ سبتمبر ٢٠٢٥

Transcript

الحلقة (23) من برنامج سنة أولى في البورصة ٩ سبتمبر ٢٠٢٥ · رؤية مباشر

0:02
البورصه مش مجرد أرقام. واسهم البورصه عالم مليان مفاهيم
0:07
وقواعد كتير ومعانا في سنه اولى بورصه.
0:10
هنعلمك اهم المفاهيم والمصطلحات والقواعد وحاجات غيرها كتير.
0:15
واللي هتساعدك في بدايه مشوارك في عالم البورصه.
0:25
اهلا وسهلا بيكم في حلقة جديدة من سنة اولى بورصة النهاردة هنستكمل
0:29
سلسلة الحلقات الخاصة بالقطاعات وقطع النهاردة هو قطاع الاسمنت
0:33
ومواد البناء هنتكلم فيه عن تلات حاجات رئيسية الاسمنت والسيراميك
0:37
وكمان حديد التسليح وهيكون معانا النهاردة المحلل الالماني ايمن
0:41
الشاهد من فريق بحوث مباشر تريد اهلا بيكي يا ايمن.
0:44
اهلا بك يا هاجر. ايمن مش اول مرة ينورنا في
0:47
الاستوديو. ايمن.
0:48
بالفعل كل اسبوع معانا في التقرير الاخباري الاسبوعي والنهاردة.
0:51
هنتكلم بشكل اساسي عن القطاع الخاص بمواد البناء.
0:55
الاسمنت خلينا نتكلم من الاول ان قطاع المواد البناء وقطاع الاسمنت
0:59
من اهم العوامل الخاصه بالعقارات وقطاع العقارات هنتكلم عنه طبعا
1:04
في حلقه منفصله جايه، فخلينا النهارده نتكلم عن الثلاث حاجات
1:07
الاساسيه اللي احنا حددناها في كل قطاع، هنغطي بعض من النقاط المهمه
1:11
خلينا الاول نبدا بقطاع الاسمنت، اول حاجه هنبدا بيها هي الكلام عن
1:16
مراحل التصنيع في مصر. عشان ننتج.
1:18
منتج الاسمنت، لازم نحصل على مجموعه من المد الخام المد الخام،
1:22
دي بشكل رئيسي بتكون الرمل. والطفله والحجر الجيري، وبيتم
1:26
ادخالها للمصنع عشان تتكسر وتتطحن بعد كده بتتجفف وتتمسك بعد كده
1:31
بتدخل في مرحله الفرن ودي مرحله. مهمه جدا بيتم تسخين الخليط في
1:35
فون دوار عن درجه حراره 1450 درجة عشان نطلع اول منتج وسيط باسم
1:42
الكلينكر. وخلي بالنا من الاسم ده لانه
1:44
هيكون مفيد لنا بعد كده في الكلام بعد الكلينكر بتتم مرحله الطحن
1:48
النهائي بحيث بيتم طحن الكلينكر مع اضافات زي الجبس عشان نوصل
1:52
للمنتج النهائي اللي هو الاسمنت الاسمنت.
1:55
بعد كده بيخش مرحله تعبئه. والتغليف فهمنا لمراحل انتاج
1:59
الاسمنت مهم قوي لانه على اساسه بنفهم ايه.
2:02
او ايه مدخلات الانتاج لمصانع الاسمنت؟ وايه المؤثرات؟ في صناعة
2:07
الاسمنت؟ المواد الخام اللي بيحصل عليها كل مصنع اسمنت اغلبها موجود
2:11
في مصر زي الحجر الجيري اللي متوفر بكثرة في جبل السلسلة او
2:15
المنيا او حتى شبه جزيرة سيناء. اما الطفل اللي بتيجي من الحلوان
2:19
والصعيد اما الجبس فيضاف بنسبة 5% ويستخرج من محاجر سينا والواحات
2:25
دي كده اهم الخامات اللي بتدخل في صناعة الاسمنت وبتيجي في النهاية
2:29
شيء مهم قوي الغاز، الغاز الطبيعي الغاز الطبيعي بيدخل في الصناعة
2:33
كوقود محرك بيتم تسخين او تحريك الخطوط الانتاج.
2:37
اللي بتقوم بانتاج الاسمنت في شركات اسمنت بتتجه الفتره اللي
2:41
فاتت ان هي تخفض استهلاكها من الغاز.
2:44
اولها واشارها رعب الاسمنت بتحاول تستخدم وقود مختلف عن الغاز
2:48
الطبيعي زي الار دي اف او المخلفات المعاد تدويرها او زي
2:52
الفحم او المازوت. ولسه في شركات بتعتمد بشكل كبير
2:56
او بشكل كامل على الغاز الطبيعي زي شكل الجنوب الوادي للاسمنت.
2:59
فهمنا لمواد الخام ومراحل تصنيع بيفهمنا الشركات بتقدر تسعر
3:04
المتجات بتاعتها بناء على التكلفه تكلفه الطفل.
3:08
الرمل، وتكلفة الغاز الطبيعي والغاز الطبيعي هو اكبر مكون
3:12
بيأثر في التسعير وفي التكلفة. تمام.
3:14
اتكلمنا عن المواد الخام، خلينا نتكلم عن الطاقة الانتاجية
3:18
للشركات، خلينا اول نبدأ بعدد الشركات دي، وبعد كده هنتكلم عن
3:22
الطاقة الانتاجية لهذه الشركات. مصر بتضم فوق 20 شركة اسمنت سواء
3:27
في القطاع العام او القطاع الخاص زي شركة السويس الاسمنت، وشركة
3:31
العريش، شركة العربية للاسمنت، وشركة مصر اسمنت، هنا الطاقة
3:35
الانتاجية التصميمية القصوى لكل. شركات الاسمنت اللي في مصر تتراوح
3:40
ما بين 85,000,000، 90,000,000 طن السنة الواحدة، ودي طاقة انتاجية
3:45
ضخمة جدا، لكن للاسف غير مستغلة في قانون الحصص الصادر من جهاز
3:49
حماية المنافسة بينظم الطاقة الانتاجية للشركات، بحيس يحافظ
3:53
على مستوى المعروض من المنتج في السوق، عشان يحافظ على عدم انهيار
3:57
السعر، كل شركة مهما كانت طاقتها الانتاجية القصوى، فهي مطالبة
4:01
قصاد جهاز حماية نفسها بانتاج كمية محددة عشان ما يحصلش اغراق
4:05
لمنتج الاسمنت في السوق المصري، طب احنا بنستهلك قد ايه؟ احنا
4:08
بنستهلك. من 50 ل60,000,000 طن في السنة
4:11
الواحدة، وده يأكد ان ما بين ال50 وال60 وبين مستوى ال85 و90 ان في
4:16
عندنا قدرة انتاجية كبيرة غير. مستغلة تمام.
4:18
هل الفائض ده يا ايمن؟ ممكن احنا نصدره برة؟ بالفعل مصر دولة مصدرة
4:23
للاسمنت وكمان بكميات متصاعدة؟ مصر بتصدر حوالي من تلاتة
4:26
ل5,000,000 طن في السنة. وكمان الكميات دي بتزيد الفترات
4:30
اللي فاتت. نسبة الصادرات بتمثل من خمسة ل10%
4:32
من الانتاج الكلي. اهم الاسواق اللي بنصدر لها
4:35
الاسمنت المصري اغلبها دول افريقية بسبب الطابع الجغرافية زي
4:38
السودان ليبيا. الغرب افريقيا، ومؤخرا بعيدا صدر
4:42
كمان لاوروبا خصوصا الكلينكرنا عنه من شوية مع مشاكل الطاقة
4:46
الموجودة في اوروبا، وعجز المصانع، الاسمنت اوروبية على
4:48
توفير الطاقة الكافية لتصنيع الاسمنت.
4:51
بدأوا يستعينوا باستيراد الكلينكر اللي هو المنتج الوسيط لانتاج
4:55
الاسمنت. المنتج النهائي بيستورده الكلينكر
4:57
من مصر بحيث يوصل للميناء في اوروبا ويكملوا تصنيعه عشان يوصل
5:02
للمنتج النهائي الاسمنت، وبكده بيحاولوا يوفروا في الطاقة
5:05
المستهلكة في مصانع الاسمنت في اوروبا، ودي تعتبر فرصة لكل مصانع
5:09
الاسمنت في مصر. يكون عندها الطلب عالي لمنتج وسيط
5:13
مش بس المنتج النهائي. وبالفعل شفنا شركات كتير خلال
5:16
السنين اللي فاتت بدأت تصدر الاسمنت وكمان منتج كلينكر.
5:20
زي اي قطاع الاسمنت آآ قطاع بيواجه تحديات وفرص، ممكن اشرحه
5:25
اكتر، بالفعل القطاع عنده مجموعة كبيرة من الفرص بتقابلها مجموعة
5:29
من التحديات، نبدأ بالفرص، اول حاجة التصدير، مشروعات، اعادة
5:33
التعمير الموجودة في المنطقة، فرصة كبيرة جدا للمصانع، الاسمنت
5:37
المصرية ان هي توفر المنتج المصري في الاسواق الخارجية، ومش بس
5:41
كمان. شراد اعاده التعمير.
5:42
وكمان الطفره اللي بتحصل في دول الخليج العربي من خلال مشروعات
5:47
كبيره سواء مشروع القوميه او مشروعات عقاريه كبيره بتتطلب
5:51
كميات كبيره من الاسمنت. فدي كمان فرصه كبيره.
5:54
مساعي الشركات المصرية لانتاج منتج اسمنت اخضر.
5:57
بمعنى انه يتوافق مع معايير البيئة دي بتكون فرصه كويسه قوي
6:01
للتصدير للاسواق الاوروبيه. الاسواق الاوروبيه الفتره اللي
6:04
فاتت بقى عندها اهتمام للتوافق مع معايير البيئه ومن ضمنها استخدام
6:08
مواد بناء تتوافق مع معايير البيئه زي الاسمنت الاخضر.
6:11
اما. التحديات، فالقدره الكبيره على
6:13
الانتاج بتقابل تحدي دايما او تخوف دايما من انهيار سعر
6:17
الاسمنت. لكن ما دام طلب موجود وما دام طلب
6:20
متصاعد ومتناوي سبب المشروعات القوميه بسبب مشروع ابتعاد
6:24
التعمير وبسبب الطفره اللي بتحصل في دول الخليج فده بيضمن ان مهما
6:28
هيحصل من انخفاض عمر ما يحصل انهيار لاسعار الاسمنت ومهما حصل
6:32
فيه زياده في عرض الكميه الموجوده صعب يحصل انهيار لاسعار الاسمنت
6:37
في مصر. تاني حاجه في التحديات ارتفاع
6:39
التكاليف، ارتفاع تكاليف الطاقه بشكل متعاقب بيقلل هوا.
6:42
الربحية لبعض الشركات. عشان كده زي ما قلنا ان في شركات
6:46
كتيرة بتسعى لاستخدام مزيج طاقة مختلف عن الغاز الطبيعي، بل بتبعد
6:50
تماما عن الغاز الطبيعي زي مخلفات المعدل زي الفحم.
6:53
واي بديل اخر ممكن يكون متوافق مع البيئة ويكون تكلفته قليلة.
6:58
هننتقل بالكلام من الاسمنت لسيراميك ايمن.
7:01
مش كل الناس تعرف ايه هي المكونات الخاصة بالسيراميك او السيراميك
7:05
بالظبط بيتكون من ايه؟ فخليني اقول حاجة نبدأ بها هي المواد
7:08
الخام اللي بتدخل في صناعة السيراميك.
7:10
صناعة السيراميك بتمر بعدة مراحل. اولها؟ يتم تحضير المواد الخام،
7:14
وبتكون في الاغلب الطين، الرمل والكاولين عشان يتم خلطها بالمية،
7:19
والتنقية من الشوائب عبر الفلاتر مختلفة عشان يتم تشكيل البروسلين
7:23
او السيراميك التقليدي. البورسلين اللي بيتم ضغطه
7:26
باستخدام مكابس والسيراميك التقليدي اللي بيتم صبه في قوالب
7:29
عشان تيجي بعد كده مرحلة مهمة الا وهي مرحلة التجفيف، التجفيف اللي
7:34
بيتم في افران عن درجة حرارة من مية ل200 درجة لازالة اي رطوبة،
7:38
وبعد كده الحرق في افران بتوصل لدرجة ألف 100,200 درجة، ازات
7:42
الصلادة، وبتيجي مرحلة. مهمه مرحله التسجيج او الطبقه
7:46
السطحيه. باضافه طبقه من الزجاج او الجلاس
7:49
المكونه من السليكا والاكاسيد الملونه مع حرق نهائي عند درجه
7:53
1200 درجة لتثبيت الالوان واللمعه.
7:55
وفي النهايه بتيجي مرحله الجوده فحص والتعبئه كل مرحله مهمه
7:59
وبتاثر تاثير كبير على الانتاج من اولها مواد الخام وحصول الشركات
8:03
السيراميك على مواد الخام دي. فمثلا الطين او الكلاي بيتم
8:07
استخراجه منهم وادي النطرون والصعيد.
8:09
اما الكولين فبيجي من محاجر اسوان والصحراء الشرقيه واوقات بيستورد
8:13
من اوكرانيا. وتركيا، اما رومر السلكه بيتم
8:16
استخراجه من سينا والزعفرانه والاكاسيد الملونه بتستورد من
8:20
ايطاليا واسبانيا. وطبعا ما ننساش مكون رئيسي الغاز
8:23
الطبيعي الغاز الطبيعي مش مجرد قوه محركه لخطوط الانتاج.
8:27
ده بيدخل جوه عمليه الانتاج نفسها مع المواد الخام.
8:31
وبكده دي اهم الخامات المؤثره في صناعه السيراميك على مراحل
8:34
الانتاج المختلفه. ايمن، هل الطاقة الانتاجيه الخاصه
8:37
بالشركات والمصانع في مصر بالنسبه للسيراميك بتقدر تغطي الطلب
8:41
المحلي؟ بالفعل بنقدر نغطيها؟ وكمان بيكون في فائض؟ الطاقة
8:45
الإنتاجية لكل مصانع السيراميك في مصر وتوصل لمستوى 500 م، أما
8:49
الاستهلاك المحلي هيبتراوح ما بين 300 350,000,000 م في السنة
8:54
الواحدة، وبكده عندنا فائض كبير. ينفع يكون فرصة لتصدير، وبالفعل
8:58
احنا عندنا صادرات قوية تتراوح ما بين 150 ل200,000,000 م في السنة،
9:03
اي بما يمثل من 30 ل40% من انتاج السيراميك المصري.
9:07
اهم الاسواق اللي بنقدر نصدر لها ليبيا والجزائر والمغرب والسودان
9:11
في افريقيا او السعودية والعراق واليمن في الشرق الاوسط وكمان
9:14
اسبانيا وايطاليا. سواء الانتاج او الصادرات، فهو
9:18
مدعوم بمجموعة كبيرة من الشركات، فمصر بتملك مجموعة كبيرة من شركات
9:23
السيراميك موزعة في مختلف محافظات مصر، فمصر بتملك ما يتراوح ما بين
9:27
30 ل40 مصنع لتصنيع السيراميك، سواء كانت كائنات محلية او
9:31
عالمية، ابرزها شركة كليوباترا جروب، سيراميك رويال المتحددة
9:35
للصناعات، وكمان الجوهرة السيراميك، وشركة ليسيكو مصر.
9:41
تمام. لو هنروح للنقطة الخاصة بالعامل
9:43
المؤثرة على صناعة السيراميك في مصر، في مجموعة من العوامل، بتاثر
9:47
على صناعة السرايمك في مصر، سواء عوامل داخلية أو عوامل خارجية،
9:51
العامل الداخلية بتتمثل في أسعار الغاز، الفترة اللي فاتت، الحكومة
9:55
المصرية بتحاول ترفع الدعم عن الغاز المورد للمصانع، فجزء من
9:59
ترشيد الانفاق العام في الموازنة العامة للدولة، ارتفاع اسعار
10:03
الغاز على المصانع بيسبب ارتفاع التكلفة، وبالتالي بيأثر ضغط على
10:07
هوامش ربحية، ده غير احنا شفنا الفترة اللي فاتت كان في مشاكل في
10:11
توريد الغاز الطبيعي بانتظام للمصانع، اما العوامل والتحديات
10:16
الخارجية فتتمثل. لمنافسه في منافسه شرسة من
10:19
المصانع السيراميك الصينية الموجودة في سواء في تركيا او
10:23
السعودية واللي بتاخد محفزات كبيرة جدا من الحكومة السعودية او
10:27
الحكومة التركية من خلال ديسكونت على سعر الغاز او حتى تراخيص
10:31
وتصاريح بسهولة، فبيوفر لها فرصة كبيرة للنمو وللتوسع خارج الاسواق
10:36
بتاعتها وده بيشكل ونفسها شرسة كبيرة قصاد الشركات المصرية، لكن
10:40
بالرغم من ده كله لسه فيه فرص كبيرة قصاد الشركات المصرية
10:44
فتتمثل فيه التصدير، لسه فيه طلب عالي في الاسواق التصديرية.
10:48
ولسه في فرصه ان احنا نقدر نصدر للاسواق دي.
10:51
تمام. بعد ما اتكلمنا عن الاسمنت
10:53
واتكلمنا عن السيراميك هنتكلم دلوقتي عن حديد التسليح ايمن.
10:57
خلينا نتكلم عن حديد التسليح كمواد خام وككيفيه تصنيع.
11:02
حديد التسليح هو احد منتجات شركات حديد الصلب، وعشان نفهم ازاي يتم
11:06
تصنيعه، لازم ندخل جوه المصنع ونشوف ايه مراحل التصنيع المختلفه
11:11
من اول المواد الخام لحد المنتج النهائي من هذه التسليح.
11:14
اول حاجه بتبدا بها الشركات تصنعها لحديد التسليح خام الحديد.
11:18
خام الحديد اغلبه بيتم استراده من بره.
11:21
مصر. بيتم كسره وغربلته.
11:23
وكمان منستورد فحم الكوك وبنبدا ندخل خام الحديد الى مرحله مهمه
11:28
من مراحل تصنيع الا وهي مرحله الاختزال المباشر.
11:31
فبيتم استخدام الغاز الطبيعي في مصانع الحديد عشان نبدا نقوم
11:35
بعمليه الاختزال وننتج حديد اسفنجي او باسم دي ار اي بنسبه
11:39
تركيز حديد بتوصل لمستوى 90 ل94% وبعد ما تحصل على حديد اسفنجي
11:45
بيتم صهره في افراد القوس الكهربائي او ما تسمى.
11:49
بعد كده بتتم عمليه الصب المستمر بيتم صب في قوالب لانتاج البلد
11:54
مربعات او اسطوانات. بعد كده الدرفنه درفانه الساخن
11:58
ويتم ترفله المنتج في اشكال اسياخ حديد التسليح باقطار مختلفه
12:02
تتراوح ما بين 8 مللي ال32 مللي. وفي النهايه التشطيب القص
12:08
والتبريد والتغليف حساسيه مراحل الانتاج بتؤثر بشكل كبير على
12:13
التكلفه وبتاثر بشكل كبير على التسعير.
12:15
وكل مرحله وكل خامه بيبقى لها تحديات من اول خام الحديد اغلب.
12:20
الشركات الكبيرة اللي في مصر او الشركات ذات المصانع المتكاملة
12:23
بتستورد خام الحديد من برة وفقا للسعر العالمي للخام الحديد في
12:27
البساط العالمية، وممكن بعض الشركات بيستورد معه خردة الحديد
12:32
وبيدخل خام الحديد او وكمان خردة الحديد، او في الافران، وكذلك
12:39
الفحم المستورد والغاز الطبيعي اللي بيتم تسعيره بتضر الامريكي.
12:43
كل دي تحديات بتقابل الشركات فالتصنيع وفي التشغيل.
12:47
تمام، خلينا نتكلم عن الطاقة الانتاجية في مصر.
12:50
مصر. تملك على اراضيها عده مصانع حديد
12:53
وصلب بتزيد عن 20 مصنع زي شركه حديد عز والدخيله حديد المصريين
12:58
وبشاي وبشاي للصلب والسويس للصلب الطاقه الانتاجيه التصويمية
13:02
القصوى لكل مصانع في مصر تتراوح ما بين 12 ل14,000,000 طن في
13:08
السنه وده بيقدر يغطي الاستهلاك المحلي بتاعنا اللي بتراوح ما بين
13:12
تمانية ل10,000,000 طن في السنه. اي ان في فائض انتاجي بيوصل
13:17
لتلاتة ل4,000,000 طن في السنه الواحدة.
13:20
وده بيوفر لنا. فرصة قوية للتصدير تصدير حد
13:23
التسليح اللي تتراوح ما بين 1,000,000 لمليين و1/2 طن من حديد
13:28
تسليح سنويا، بما يمثل من عشرة ل15% من انتاج الحديد تسليح
13:33
المصري بنصدر لاسواق مختلفة منها اسواق ليبيا، السودان، كينيا وده
13:37
بالنسبة لافريقيا، وكمان بنصدر الاردن واليمن.
13:41
بالنسبة لدول الشرق الاوسط. تمام.
13:43
هنوصل لاخر نقطة خاصة بحديد التسليح وهي العامل المؤثرة في
13:47
هذا القطاع وايه الفرص المتاحة قدام القطاع ده حاليا في مصر.
13:51
قطاع. التسليح متاح له مجموعه من الفرص،
13:54
وكمان بيواجه مجموعه من التحديات، اما الفرص ففي فرص تصديريه كبيره
13:58
بتتصاعد الفترات اللي فاتت سواء في مشروعات القوميه الموجوده في
14:02
دول الخليج او مشروعات اعاده البناء واعاده الاعمار الموجوده
14:06
في المنطقه العربيه. وكمان السوق الاوروبي والسوق
14:08
الامريكي هو سوق قوي لمنتج الحديد المصري والفترات اللي جايه الفرص
14:13
هتزيد مع اصدار الحكومه المصريه رخص البليت عشان تقدر الشركات
14:17
الجديده تدخل السوق. الحديد الصلب المصري ويزيد معاها
14:21
انتاج مصر من الحديد. والصل اما التحديات فالقطاع
14:24
بيواجه مجموعه من التحديات بتتمثل في المواد الخام اللي اغلبها
14:29
بيكون مستورد، وبالتالي فتكلفتها بتتاثر بيه سعر الصرف وكمان
14:33
الاسعار العالميه زي خام الحديد والفحم وكمان الغاز الطبيعي.
14:38
تمام، خلينا نتكلم عن بعض النقاط الخاصه بالمراحل الانتاجيه لكل
14:42
منستيراميك والاسمنت وكمان حديد التسليح.
14:45
بالفعل احنا ذكرنا نقطه مشتركه وهي الغاز.
14:48
فهل الاحداث اللي بنشهدها دلوقتي في المنطقه وتذبذب امدادات الغاز
14:52
لمصر؟ هل ده هيأثر على الصناعه عموما؟ بالفعل التوترات الجيوسيه
14:57
وتصاعد الخلافات الاقليميه في المنطقه بيضغط بشكل كبير على
15:01
توافق اهم المنتجات الخام للشركات؟ واولها الغاز الطبيعي.
15:05
فعدم توافر الغاز الطبيعي بشكل منتظم للمصانع بياثر بشكل كبير
15:11
على الانتاج وعلى الطاقة الانتاجية للشركات وكمان بتاثر في
15:15
بعض الصناعات على جودة خط الانتاج.
15:17
بالذات الفرن اللي بتاثر بشكل كبير لو وقف عن العمل لفترة طويلة
15:22
تسبب توافر الغاز الطبيعي من ناحية وكمان ارتفاع سعره من ناحية
15:27
تانية بيأثر بشكل كبير على هوامش الربحية مع اخزف الاعتبار سعر
15:32
الصرف اللي ما بيقفش ثابت في مكان.
15:34
وبتاثر كمان بالتوترات الجيوسيه اللي في المنطقه.
15:38
والجامع ما بين توافر الغاز الطبيعي في حد ذاته وكمان ارتفاع
15:42
سعره. وكمان ارتفاع سعر الصرف.
15:44
كل ده تحدي كبير بيقابله كل مصنع مواد بناء في مصر.
15:51
زي ما اتكلمنا الحلقه اللي فاتت عن قطاع الاسمنت وقطاع مواد
15:54
البناء. النهارده هنتكلم عن قطاع
15:56
العقارات، طبعا كلنا عارفين قد ايه العقارات هي بتمثل كل حاجه
15:59
حوالينا، بس طبعا عشان نفهم اكتر بيبقى كل عقار حوالينا ليه حكايه.
16:04
وعايزين نعرف كده الحكايه من اولها ونرجع لاصل الموضوع فهنتكلم
16:09
عن حاجات كتيره قوي. النهارده.
16:10
اول حاجه هنبدا بيها كلام عن الاطراف الخاصه بمنظومه.
16:14
القطاع العقاري كلام مكعبل شويه بس هنشرحه دلوقتي بالتفصيل.
16:18
اتفضل يا ايمن. زي كل قطاع في الاقتصاد، القطاع
16:21
العقاري بتضم مجموعه من الاطراف الاطراف دي بتلعب ادوار مختلفه
16:26
لضمان سير السوق بسلاسه دي. هنتكلم عن كل طرف تعريف مختصر
16:30
عنه، وكمان هنذكر مثال من السوق العقار المصري اولا المطور
16:35
العقاري مين هو المطور العقاري؟ هي شركه او فرد بيقوموا بشراء
16:40
الاراضي وتطويرها عشان يقيموا عليها مشروعات اما سكنيه او
16:44
تجاريه او اداريه. مثال مجموعه طلعه مصطفى اللي
16:47
بتطور مشروع مدينه رحاب وكمان مشروع متينتي او شركه للتعمير
16:52
اللي بتطور مشروع بادئه تاني طرف المقاولين او الاستشاريين هي
16:56
بتكون شركات شركات متخصصه في البناء والتشييد او.
16:59
كاتب استشاريه هندسيه بتنفذ المشروعات العقاريه اللي بتقوم
17:02
بها المطورين العقاريون، بعض الشركات، المطوره العقاريه
17:06
الكبيره بيكون عندها مقاولين تابعين لها شركات مقاوله تابعه
17:10
ليها، لكن مطورين العقاريين الصغيرين بيلجوا للطرف التاني، ده
17:14
شركات المقاولات والاستشارات، ومن ضمن اشهر الشركات المقاولات
17:18
والاستشارات في مصر شركه اوراسكوم لانشاء والصناعه دي واحدة من اكبر
17:21
شركات المقاولات في مصر وبتشتغل لمشروعات عقاريه كتير.
17:24
ثالث طرف شركات الاداره العقاريه، شركات الاداره العقاريه هي شركات
17:29
بتدير. العقار نيابة عن الملاك.
17:31
زي بتقوم بصيانة العقار، تحصيل الإيجارات وخلافه، وبرضو المطورين
17:35
العقاريين الكبار بيكون عندهم شركات تابعة بتشتغل في الإدارة
17:39
العقارية، لكن المطورين العقاريين الصغيرين بالجو إلى شركات متخصصة
17:43
في الإدارة العقارية، عشان تقوم بادارة العقار الخاص بهم، يبقى
17:46
كده عندنا المطور العقاري والمقاول العقاري، وشركات الإدارة
17:50
العقارية، من الناحية التانية بيجي دور المشترين والمشتري
17:54
العقاري لانواع واشكال مختلفة بحسب الغاية من الشراء، اشهرهم
17:58
تلاتة اول واحد فيهم. النهائي او الاند يوزر المشتري
18:02
التاني المستثمر. او وده بيكون فرد او مجموعه من
18:07
الافراد او مؤسسه بتشتري عقار بغرض الاستثمار.
18:10
من ضمن اشهر المستثمرين العقاريين، طبعا صندوق الاستثمار
18:14
العقاري التابع لبنك الاهلي المصري اخر نوع من المشترين
18:17
العقاريين المستاجرين اللي بيكونوا عباره عن افراد او شركات
18:21
بيستاجروا عقار بغرض العمل، يبقى كده عندنا ثلاث انواع من المشترين
18:26
العقارين، طيب هل ممكن يكون في وسيط بين؟ المطول العقاري وما بين
18:31
المشتري العقاري؟ وهنا بيجي الطرف الخامس؟ المنظومة العقارية،
18:35
الوسطاء العقاريين هي بتكون شركات او افراد ووسط الاطراف دي بيجي
18:41
الدور السادس، البنوك والمؤسسات التمويلية وهي عبارة عن مؤسسات
18:45
بتقدم قروض عقارية او تمويل عقاري لشراء الوحدات السكنية زي البنك
18:50
العقاري المصري العربي، او زي اي شركة تمويل عقاري موجودة في مصر،
18:53
في الاخر خالص بيجي الدور السابع، والاهم الحكومة والجهات التنظيمية
18:58
ودي هي الجهات الرقابية المسئولة عن القوانين العقارية.
19:02
التراخيص والتخطيط العمراني اشهرها طبعا الهيئة العامة
19:04
للتخطيط العمراني. وضحنا الفرق بين المطور وبين
19:08
المقاول. ناس كتير جدا ما تعرفش المعلومة
19:11
دي، وناس كتير متعرفش. بالضبط، ايه الادوار الخاصه
19:14
بالمطور والمقاول. حتى معلومات بتبقى مفيده جدا
19:17
وقيمه لحد حتى هيشتري عقار هننتقل للجزء الخاص بتسعير الوحدات
19:22
العقاريه طبعا علشان تكون فاهمين اكتر عن القطاع العقاري.
19:26
لازم نعرف ايه هي الحاجات اللي بتتحكم في سعر الوحدة العقاريه.
19:29
فيلا نبدا. العوامل اللي بتاثر على سعر
19:31
العقار او تسعير الوحدة العقاريه مختلفه ومتنوعه.
19:34
تعالوا نذكر اهمها ببساطه. اولا هنتكلم عن العوامل المتعلقه
19:39
بالاقتصاد الكلي. بعدها هنتكلم عن العوامل المتعلقه
19:42
باقتصاد الجزئي. وازاي كل عامل من العوامل دي
19:45
بتأثر على سعر الوحدة العقاريه. اول حاجه عوامل متعلقه.
19:48
بالاقتصاد الكلي، ومنها اسعار الفايده واللي بيكون لها اثر كبير
19:52
على تسعير الوحدة العقاريه لان ما فيش شركه عقاريه مش بتستعين
19:55
بالقروض في تمويل المشروعات بتاعتها.
19:57
فارتفاع الفايده او ارتفاع اسعار الفايده على المشتريين العقاريين
20:02
بيقلل الاقبال على القروض العقاريه ومعاها بيقلل الطلب على
20:05
الوحدات العقاريه والعكس صحيح. انخفاض اسعار الفايده بيشجع
20:09
المشتريين على التمويل العقاري ومعاها بيشجعهم على الطلب على
20:14
العقار المصري تاني مؤشر او التاني عامل السياسات الحكوميه
20:18
الضرايب. الدعم السكني، تراخيص البناء، كل
20:21
دي بتأثر بشكل كبير على حجم المعروض من العقار في مصر، تالت
20:25
حاجة سعر الصرف كتير من الشركات العقارية بتصغر وحداتها بناء على
20:30
سعر الصرف، بحيث تكون اداة للتحوط ضد تذبذب في اسعار وادي الميناء
20:35
واللي بيدخل فيها اسعار الصرف بشكل كبير، فمثلا بنشوف نطور
20:38
عقاري بيقوم بتسعير وحدة عقارية بناء على التكلفة والتكلفة بتتأثر
20:43
بمواد البدا ومواد البنى بيدخل جواها حديد تسليح اللي هو يعتبر
20:47
خامات وتستورد، فالتسلسل الكبير. ده بياثر بشكل كبير بتسعير الوحدة
20:51
العقارية. تعالوا بقى نشوف العوامل المتعلقة
20:54
بالاقتصاد الجزئي في تسعير الوحدة العقارية، وهنا بنقول الاقتصاد
20:57
الجزئي، يعني قطاع العقارات، سوق العقارات، ايه اللي بيأثر فيه على
21:00
الوحدة العقارية؟ اول حاجة حجم العرض والطلب قد ايه؟ وحدات
21:04
عقارية متاحة للبيع قد ايه؟ مشتريين موجودين، عاوزين وحدات
21:09
عقارية، فعندنا مسلا زيادة الطلب على الوحدات العقارية مع قلة
21:13
المعروض، ده بيرفع الاسعار على طول، والعكس صحيح، تاني عامل
21:17
اللوكيشن او الموقع فقرب او بعد المشروع.
21:20
العقاري او الوحدة العقارية من الخدمات العامة زي المدارس،
21:23
مستشفيات، مواصلات، بيفرق كتير في سعر الوحدة العقارية، تالت حاجة
21:27
البنية التحتية او زي تحسين الطرق، المترو، المرافق العامة،
21:32
رابع عامل التكاليف الانشائية. فارتفاع اسعار المواد الخام
21:37
والعمالة بيزودوا معها سعر الوحدة العقارية اخر عامل مؤثر على
21:40
التسعير، الفئة المستهدفة، فبعض المطورين العقاريون بيوجهوا
21:44
منتجاتهم العقارية للفئات ذات الدخل العالي، لكن في بعض
21:47
المطورين العقاريين بيستهدفوا طبقات مختلفة ذات الدخل المتوسط
21:52
من خلال خطط دفع مرنة. تمام.
21:55
هنروح للقاع العقاري في البورصة المصرية.
21:57
دلوقتي القطاع العقاري. قطاع جاذب جدا للمستثمرين في
22:02
البورصه، خلينا نتكلم عن المستثمر اللي هيدخل القطاع العقوري، ايه
22:06
الادوات والحاجات اللي المفروض يكون عارفها علشان يقدر ياخد
22:10
قرارات استثماريه ناجحه في هذا القطاع؟ في مجموعه من المؤشرات
22:14
والعوامل ضمن ادوات التحليل المالي؟ بنلجأ ليها عشان نختار
22:18
الشركه العقاريه المناسبه ضمن الشركات العقاريه المختلفه
22:22
الموجوده في البورصه المصريه. ونوضح تاني ان ادوات ومؤشرات
22:25
التحليل المالي كتيره. لكن هنركز فقط على المتعلقه بقياس
22:29
اداء العمليات. في القطاع العقاري، او.
22:33
المؤشر في الشركات العقاريه الكابكس او النفقات الاستثمارية،
22:37
وهي حجم الاموال المنفقه على شراء الاراضي او تطوير المشروعات
22:41
العقارية الجديدة، فارتفاعها بيدل على التوسع، لكن لو زادت عن
22:45
التدفقات النقدية اتدخل الشركة فده معناه زيادة في المديونية
22:50
مسال خلال عام 2024 2025، مجموعة طلعة مصطفى انفقت مليارات في
22:55
النفقات الاستثمارية في البناء، وتشييد بالتحديد في مشروع ساوث
22:59
ميد براس الحكمة بالساحل الشمالي. بس عشان تقدر تسلم المشروع في
23:03
الوقت. محدد له، او في وقت مبكر تاني.
23:05
مؤشر التسليمات وهو عبارة عن مؤشر بيقيس عدد الوحدات السكنية او
23:10
التجارية اللي تم تسليمها للعملاء، فتسليم الوحدات في
23:13
الموعد المحدد بيعزز الثقة لدى المستهلكين او العملاء، لكن
23:17
التأخير في تسليمات بينزل بمشاكل مالية او ادارية في المطور
23:21
العقاري مسال في النصف الاول من عام 2025، شركة سلمت مشروع في
23:26
الشيخ زايد قبل معاده بست شهور، ودي كانت علامة كويسة جدا للشركة
23:30
كمطور عقاري. تالت، مؤشر الوحدات المباعة وهي
23:34
الوحدات اللي تم بيعها خلال فتره زمنية معينة.
23:37
فارتفاع الوحدات المباعة له دلالة على حجم الايرادات المتوقع
23:41
تحقيقها خلال الفترة المقبلة وانخفاض الوحدات المباعة بيشير
23:45
الى ركود او سوء تسعير بتقابله الشركة.
23:48
رابع مؤشر نسبة الالغاءات من المبيعات سلسليشن، وهو ببساطة
23:53
عبارة عن عدد عقود العقارية الملغاة بالنسبة الى اجمالي
23:57
المبيعات، فنسبة الالغاءات من المبيعات العالية بتعني مشاكل في
24:01
جذب عملاء جدد او تمويل العملاء الحاليين، ولكن احيانا.
24:05
بتكون النسبة العالية مؤشر جيد، وده بهدف اعادة التسعير، الوحدة
24:08
العقارية واعادة بيعها مرة تانية في ظل ارتفاع كلفة انشاء وحدة
24:12
جديدة، خامس مؤشر محفظة الاراضي اللاند بنك وهي عبارة عن اجمالي
24:16
الاراضي المملوكة للشركة سواء تم تطويرها او لم يتم تطويرها بعد،
24:20
فارتفاع محفظة الاراضي للشركة بتدل على قوة وحجم اصول الشركة
24:24
والاراضي الغير مطورة بالزات بتدل على فرص النمو والتوسع خلال فترة
24:29
مقبلة. از ان كل متر من الاراضي الغير
24:31
مطورة هو فرصة للمبيعات خلال الفترة اللي جاية سادس مؤشر هو.
24:35
المحفظة العقاريه او ريل ستيت بورتفوليو وهي عباره عن اجمالي
24:39
المشروعات اللي تم تطويرها بالفعل او المشروعات اللي تحت التطوير.
24:43
فتنوع محفظه مشروعات الشركه بين كل من العقار السكني والتجاري
24:47
والاداري بيقلل المخاطر اللي بتقابلها الشركه وبيدل على نجاح
24:51
الشركه في التطوير العقاري. سابع مؤشر الكاش كولكشن او
24:55
التحصيلات النقدية وهو مقدار الاموال النقدية الكاش اللي بيتم
25:00
استلامها من العملاء سواء كانت من الدفعات الاولية.
25:03
الداون بيمنت او الاقساط اللي بعد كده فالتحصيل العالي بيدل على
25:07
مستوى السيولة النقدية. العالي للشركه.
25:09
وبيدعم كمان تمويل النفقات الاستثماريه والتوسعات سواء في
25:14
الاراضي او في المشروعات الفتره اللي جايه والعكس صحيح.
25:16
تامن مؤشر معدل بيع الوحدات الجديده وده عباره عن نسبه
25:20
الوحدات المباعه الى اكمال الوحدات المعروضه للبيع فمعدل
25:24
مرتفع بيشير الى اقبال قوي من العملاء على الوحدات العقاريه
25:28
للشركه تاسع مؤشر وهو عباره عن نسبه المشتريين اللي بيدفعوا كاش
25:32
نقدي في مقابل المشتريين اللي بيدفعوا بالقصاد وده مؤشر له
25:37
دلاله مهمه فمبيعات نقدية. ده معناه تحسن في السيولة.
25:41
لكن ممكن يكون له اثر على حجم المبيعات لان الوحدات المباعة
25:45
بالتقسيط بيكون معها حجم مبيعات اعلى.
25:48
واخيرا عاشر مؤشر نسبة الاشغال في المشروعات التجارية، وهي عبارة عن
25:53
الوحدات المؤجرة الى اجمالي الوحدات القابلة للتأجير، وده
25:56
بنشوفه في المشروعات التجارية، فتدني او انخفاض النسبة في
26:00
المولات او المكاتب، ده بينزر بضعف في العوايد الفترة المقبلة.
26:04
تمام. هنتكلم عن السوق العقاري حاليا في
26:07
مصر، ايمن ايه هو رأيك آآ كمحلل مالي في.
26:10
ده في اداء السوق المصري حاليا. السوق العقاري دايما بيكون مراه
26:15
لمستوى الاقتصاد، فتعالوا نتكلم عن قطاع العقارات خلال فترة اللي
26:19
فاتت خلال الربع الاول من العام المالي 2025، الصوت عقاري، ازهر
26:23
مرونة في الطلب المحلي، فالطلب المحلي زاد بنسبة 23%، لكنه عانى
26:28
من تآكل القيمة بدولار الامريكية، حس انه الاداء بيعتمد بشكل كبير
26:32
على سياسات سعر الصرف وتضخم. طيب تعالوا نتكلم ونحلل الكلام ده
26:37
في مستوى النمو في مبيعات كبار المطورين العقاريين بالتحديد.
26:41
عشر متطورين عقاريين في مصر وصل الى 23% وده بيشير الى استمرار
26:46
الطلب المحلي القوي على العقار المصري بالتحديد من فئة
26:50
المستثمرين والافراد، فمثلا خلال الربع الاول من العام المالي
26:54
2025، بلغت مبيعات كبار المطورين 290,000,000,000 جنيه مصري، في
27:00
مقابل 235,000,000,000 جنيه مصري خلال الربع الاول من العام المالي
27:05
2024، ده معناه زيادة قدرها 55,000,000,000 جنيه مصري خلال
27:10
الربع الاول من 25. لو بصينا على الارقام دي بناء على
27:14
اداره امريكيه. هنلاقي في انخفاض قدره 27% وده
27:18
بسبب ارتفاع سعر الصرف من 31 جنيه الى 50 جنيه في المتوسط.
27:23
الانخفاض ده بناء على تسعير الدولار كم بسبب ان التسعير
27:27
العقاري المصري في 2024 كان بيعتمد على سعر الدولار في السوق
27:31
السودا. وده كان طبعا اعلى من الرسمي بشكل
27:34
كبير. لكن خلال 2025 ومع توحيد سعر
27:37
الصرف في مصر اصبح السعر الرسمي هو المعيار الاساسي للتسعير
27:41
الخلاصه اللي نطلع. بيها من التحليل ده ان ارتفاع
27:44
الاسعار في العقار بالجنيه المصري قد لا يعكس تحسن حقيقي في القيمه،
27:48
بل بيعكس ارتفاع التضخم وانخفاض قيمة العملة.
27:51
وكمان ممكن نلخص الوضع الحالي للعقار المصري من حيث الايجابيات
27:55
والمخاطر. فمن حيث الايجابيات النمو بالجنيه
27:58
المصري بيدل على صمود القطاع امام اتحادات اقتصاديه، وبيدل على ان
28:02
القطاع العقاري هو اداه تحوط وحفظ القيمه امام اي تقلبات اقتصاديه،
28:06
اما المخاطر فارتفاع تكاليف البناء بسبب استيراد بعض المواد
28:10
الخام لتلك المواد بتضغط على هوامش الربحيه بشكل كبير.
28:14
هننتقل لاخر نقطه. النهارده هنتكلم عنها وهي اخر
28:16
التطورات في السوق العقاري. سمعنا الفتره اللي فاتت عن اخبار
28:20
مهمه جدا واخبار جديده من نوعها زي الايجار القديم وكمان الرقم
28:24
القومي الموحد العقار وكان اتكلم عنها.
28:26
اكتر القطاع العقاري بيشوف مجموعه جديده من المستجدات بهدف التنظيم
28:31
والاستقرار بحيث زودت الشفافيه وتحفز الطلب على العقار، فمثلا
28:35
بنشوف قانون الرقم القومي الموحد للعقار او زي بيقولوا عليه العقار
28:40
الرقمي هو عباره عن نظام الكتروني بيعرف كل عقار.
28:44
مميز زي الرقم الموجود في البطاقه.
28:46
الرقم القومي مش بس كده كمان بيربطه بسجلات الشهر العقاري
28:49
وكمان الضرايب وده هدفه مكافحه التعديات اللي بتحصل على الاراضي.
28:53
وكمان تسهيل التداول العقاري بين المستثمرين وبين المشترين وتقليل
28:58
النزاعات القانونيه بين الافراد والمؤسسات حوالين ملكيه العقار.
29:02
وده بالفعل بدا يتطبق في مشروعات هيئة المجتمعات العمرانيه الجديده
29:06
وغير الرقم القومي. كمان عندنا قانون الايجار الجديد
29:09
او قانون رقم أربعة لسنة 2024 ودي محاوله لتحديث التشريعات المنظمه
29:14
لعقود. القديمة ما قبل سنة 96، لتحقيق
29:17
التوازن بين المؤجر والمستأجر، بهدف تشجيع الاستسمار في العقارات
29:21
المؤجرة، وتقليل قضايا القضائية، وكمان اعادة تقييم قيمة الايجارات
29:26
القديمة وفقا للقيمة السوقية. وغير كده عندنا قانون انشاء كيان
29:30
او جهاز قومي للعقارات في مصر زي الجهاز القومي لتنظيم الاتصالات،
29:34
وهو عبارة عن هيئة حكومية جديدة هتشرف على تنسيق كل المشروعات
29:39
العقارية في مصر بهدف. تبسيط اجراءات التمويل وضمان
29:42
توزيع عادل للوحدات العقارية، وكمان قانون نظام التمويل العقاري
29:46
المدعوم، ودي عبارة عن مبادرة. مبادرات تمويلية وكمان قروض
29:50
عقاريه بفايدة منخفضة عن الفايدة في البنك المركزي المصري، بهدف
29:54
دعم الطبقات المتوسطه الدخل وزياده الطلب على الوحدات السكنيه
29:58
واشهرها طبعا مبادرة البنك المركزي المصري بالتعاون مع
30:01
البنوك المحليه. ايمن، هل كان اي من الاخبار او
30:04
التطورات اللي حصلت في السوق العقاري مؤخرا كان ليه صدى كويس؟
30:07
او كان ليه اثر ايجابي على انتعاش القطاع العقاري في البورصه؟ طبعا،
30:13
فلو لمبادرة التمويل العقاري الاخيره ما كناش شفنا شركات زي
30:16
بالم هيلث او شركات زي مدينه مصر. بتعمل أنظمة السادات طويلة الأجل،
30:21
وكمان بنسب منخفضة، وده طبعا هيكون له تأثير كبير قوي على
30:24
الإيرادات خلال الفترة اللي جاية، أما بالنسبة لإنشاء كيان أو جهاز
30:29
قومي للعقار في مصر هيكون له تأثير قوي على كل شركة عقارية من
30:32
حيث تسهيل إجراءات التمويل وترخيص البنى، وحاج كثيرة جدا، وده هيخلي
30:38
لكل شركة عقارية أقل، وده يفرق كتير، فتدفق النقدية والإيرادات
30:42
للشركات مع انخفاض كبير للتكاليف، فتوحيد الإجراءات والمتابعة في
30:46
كيان واحد بيريح كتير، إدارات الشركات العقارية.
30:49
خلينا نتكلم عن نقطه اخيره خاصه بالكلام المتداول عن طبيعه.
30:55
القطاع العقاري في البورصه المصريه انه خاص بالمستثمرين
30:58
طويله الاجل. خلينا نوضح النقطه دي اكتر.
31:00
تعالوا نفرق دول حاجتين ما بين الانفست بوليسي او السياسه
31:04
الاستثماريه للمستثمر. هل هو مستثمر طويل الاجل ام قصير
31:07
الاجل؟ هل هو بيستهدف عوايد في الاجل الطويل؟ ام الاجل القصير من
31:11
خلال استثماره باسهم؟ بشركات في البورصه مصريه من الناحيه الثانيه
31:14
الاوبريشن سايكل للشركات اللي هو هيستثمر فيها؟ ده في شركات
31:19
بالطبي؟ النشاط او طبيعه نموذج العمل بتكون قصيره شركه بتنتج
31:24
مجموعه من المنتجات وبتبيعها في نفس السنه الماليه.
31:26
وبتحصل فلوسها. لكن في شركات بطبيعه نموذج العمل
31:30
وطبيعه النشاط بتقدم منتجات بتاخد وقت طويل زي المشروع العقاري.
31:35
فالمشروع العقاري بياخد سنين من حيث التمويل.
31:37
شارع الارض البيع تسليم الوحدات. ده غير طبعا التراخيص الكتيره غير
31:42
من مبيعات او الحملات الترويجيه اللي بتحصل.
31:45
فالناتج النهائي لكل مشروع عقاري وكل مرحله عقاريه بتاخد وقت طويل.
31:50
فخلونا الفرق بين فممكن نلاقي مستثمر بيتبع استراتيجية طويلة
31:54
الاجل بيستثمر في اسهم شركات بتاعتها قصيرة او طويلة بعكس
31:58
مستثمر تاني، بيتبع استراتيجية قصيرة الاجل في الاستسمار
32:02
بالاسهم، ففي فرق بين الإتنين وممكن نلاقي ده هنا او العكس
32:06
صحيح. ايمن انا بشكرك جدا على تواجدك
32:09
النهاردة معنا. مش اول مرة تنورنا.
32:10
ومش اول مرة نقول معلومات قيمة مفيدة للناس.
32:13
اتمنى تكون الحلقة عجبتكم واتمنى تكونوا استفدتم منها.
32:16
شكرا لك يا هاجر. لسة شرح القطاعات مكمل معنا
32:20
فاستنونا في حلقة جديدة من سنة. بشكركم جدا لحسن الاستماع.
32:24
يرجى العلم ان كل ما تم تقديمه من محتوى ليس بمثابه اي توصيه للشراء
32:30
او البيع. وما هو الا بناء على ما تم نشره
32:33
من معلومات واخبار لنا ولكم في نفس الوقت.
32:38
رحلة اكتشاف عالم البورصة. لسة مكملة استنونا في حلقة جديدة
32:42
من سنة اولى بورصة مباشر. اختيارك الامثل.