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ImmoStory – De galères en chefs-d’œuvre avec Sylvain Gruelles · Lemedia.immo

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  Imo Story,
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  en partenariat avec JD2M,
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  votre expert en fiscalité dédiée à la location meublée.
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  j'espère que vous allez bien.
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  Aujourd'hui,
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  épisode numéro 3 de Imo Story,
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  le seul podcast dédié au parcours de vie de personnes qui travaillent dans la sphère immobilière.
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  Et cette émission,
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  elle est sponsorisée...
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  Aujourd'hui par JD2M,
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  expert en fiscalité dédiée à la location meublée.
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  économiser sur vos impôts locatifs grâce au régime réel.
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  JD2M vous accompagne dans votre déclaration de revenus
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  LMNP. Alors aujourd'hui,
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  direction la rénovation.
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  On embarque avec Sylvain,
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  pro de la réno,
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  entre murs à abattre.
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  Galère à raconter et fierté à partager.
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  Très,
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  c'est parti.
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  Salut Sylvain.
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  Salut Nico.
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  Comment vas-tu ?
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  Ça va bien.
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  C'est quoi cet accent ?
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  Tu viens d'où là ?
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  Je viens d'Agen,
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  dans l'hôtel Garonne.
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  J'ai cru que tu venais de Paris 8e.
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  Bah écoute,
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  non.
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  Non ?
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  Agen ?
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  On aurait cru pourtant.
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  Merci d'être monté d'aussi loin pour cette rencontre.
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  Merci à toi,
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  c'est un plaisir.
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  Sylvain,
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  on va rentrer dans le vif du sujet tout de suite.
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  On va parler de rénovation.
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  C'est quoi ton premier souvenir de réno ?
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  Mon premier souvenir réno,
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  c'est plutôt...
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  En fait,
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  mon père a rénové lui-même sa maison.
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  Donc moi,
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  j'ai le souvenir,
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  tu vois,
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  à 8 ans,
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  de tenir ma petite boîte de clous et bêtement de donner les clous à mon père pour bricoler.
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  Tu vois,
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  c'est mes premiers vraiment souvenirs de bons souvenirs de rénovation.
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  Et c'est peut-être même ce qui m'a donné envie,
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  tu vois,
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  de pousser dans ce métier-là.
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  Parce que tu as un parcours assez atypique.
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  Tu n'es pas arrivé...
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  Enfin,
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  ça fait quand même quasiment une petite quinzaine d'années que tu travailles dans le bâtiment de la réno.
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  Ouais,
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  Tu as eu différentes étapes hier soir en dîner ensemble.
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  Tu m'exprimais un petit peu tout ça.
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  Tu peux nous dire un petit peu,
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  en une petite trentaine de secondes,
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  ton petit parcours,
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  tes trois premières étapes ?
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  Je suis passé de la technique à l'ingénierie du bâtiment.
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  On va dire ça comme ça.
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  J'ai commencé dans l'ameublement.
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  J'ai fait un sapé des bénisteries.
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  D'accord.
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  Un échec scolaire,
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  collège.
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  Donc comme quoi,
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  tu peux être en échec et puis réussir par là.
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  Oui,
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  il faut juste trouver sa voie.
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  Bien sûr.
• 2:18
  Il faut juste trouver sa voie.
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  Et de fil en aiguille,
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  j'ai évolué dans les métiers du bâtiment,
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  dans la conduite de travaux,
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  et ensuite jusqu'à monter mon propre cabinet de maîtrise d'œuvre.
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  Aujourd'hui,
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  tu es quoi ?
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  Tu es maître d'œuvre ?
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  Je suis maître d'œuvre,
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  spécialisé dans la rénovation et la transformation d'espace.
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  Eh bien,
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  ça,
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  c'est un très beau métier.
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  En tout cas,
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  il y a plein de choses à dire,
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  parce que ce n'est pas un métier vraiment connu,
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  et pourtant,
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  c'est un métier très important.
• 2:43
  Ce n'est pas un métier forcément connu,
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  on nous confond...
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  souvent avec des architectes,
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  il y a pas mal d'anecdotes,
• 2:53
  il y a pas mal de on-dit,
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  donc c'est important de clarifier un petit peu les choses.
• 2:58
  Et alors quand est-ce que tu t'es dit,
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  ce métier j'adore,
• 3:01
  quand est-ce que tu t'es dit,
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  t'as su que t'allais adorer transformer ces espaces ?
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  Encore une fois,
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  c'est plus une anecdote personnelle,
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  premier investissement,
• 3:12
  j'avais
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  23 ans,
• 3:14
  je me retrouve à vouloir acheter un vieil entrepôt en...
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  en plein centre-ville,
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  et dedans je vais faire la création d'un patio,
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  la petite piscine,
• 3:23
  les aménagements intérieurs et autres.
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  Donc moi j'amène tous mes potes,
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  et là je leur explique,
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  là je vais faire ci,
• 3:29
  là je vais faire ça,
• 3:29
  et en fait je me suis aperçu qu'il n'y avait que moi qui avait le projet en tête,
• 3:33
  et tout le monde me regardait,
• 3:34
  mais il est complètement fou.
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  Personne ne voyait le projet,
• 3:37
  tu vois.
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  Et c'est vrai qu'à chaque fois qu'on fait ce type de projet là,
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  ma première nuit,
• 3:42
  je passe ma nuit dans le lit à penser,
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  à imaginer le projet.
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  Et donc c'est vraiment sur ce projet là où j'ai vraiment la projection du champ.
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  Et effectivement que j'avais une qualité pour ça de pouvoir me projeter sur un rendu final.
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  Alors on va rentrer dans le concret.
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  La première grosse rénovation,
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  est-ce que tu te souviens de ton premier chantier ?
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  C'était plutôt fierté,
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  cauchemar,
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  c'était quoi ?
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  Alors c'était cauchemar.
• 4:10
  Cauchemar !
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  Mes fiertés du coup à la fin de l'avoir.
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  Alors cauchemar parce qu'il s'est passé quoi ?
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  Non,
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  à l'époque j'étais salarié,
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  donc je faisais de la conduite de chantier,
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  mais pour une entreprise et un chantier qui était à deux heures de là où on était,
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  sur le bassin d'Arcachon.
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  Et à l'époque l'entreprise avait recours à des travailleurs détachés.
• 4:29
  D'accord ?
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  Il faut savoir qu'en Union Européenne,
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  tu peux aller prendre,
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  en l'occurrence là c'était des Roumains.
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  C'est une sorte d'agence intérim en Roumanie.
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  La personne est salariée en Roumanie et tu la détaches pour un temps donné en France.
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  Un peu comme une agence d'intérim internationale.
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  Et donc là,
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  on s'est retrouvés avec nous,
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  je crois,
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  une vingtaine de Roumains sur un chantier qui ne parlait pas français.
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  Un matin,
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  on nous appelle.
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  Il faut savoir qu'à l'époque,
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  j'avais 23 ans.
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  La police qui nous appelle,
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  ils ont débarqué à
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  9h du matin.
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  Ils ont encerclé tout le chantier.
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  contrôle de papier en fait on a dû avoir des voisins qui ont eu peur et autres sauf que quand tu es roumains en france tu parles pas français ces idiots à l'époque c'était quoi leurs réflexes ils sont tous partis en courant d'accord alors finalement tout le monde était en règle il y avait aucun problème donc je me suis retrouvé à devoir prendre ma voiture partir avec tous les papiers au
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  commissariat sur le bassin d'arcachon et où ils avaient pris un traducteur et on a passé la journée un par un à éplucher les documents
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  pour montrer que tout était en règle,
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  tout simplement.
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  Et finalement,
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  c'est juste parce que les voisins ont vu des travailleurs qui ne parlaient pas français,
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  donc ils ont appelé la police.
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  Et ça,
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  tu dirais que c'est quoi ?
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  C'est la galère la plus mémorable sur un chantier ou tu en as eu d'autres ?
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  Parce que ça,
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  elle est pas mal cette année de cas.
• 5:43
  Oui,
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  ça a été une galère.
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  Pourquoi ?
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  Parce qu'en fait,
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  suite à ça,
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  c'était un bailleur social,
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  le client.
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  Politiquement,
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  il ne voulait plus qu'il y ait de travailleurs qui ne parlent pas français sur le chantier.
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  D'accord.
• 5:56
  Donc,
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  il a fallu maintenir un planning.
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  prouver d'autres ouvriers.
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  Donc elle a été là la galère.
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  Ah d'accord.
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  Et ça c'est le paradoxe français.
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  On fait venir des étrangers qui font le travail qu'on ne peut pas faire.
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  On ne va peut-être pas aller là-dedans.
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  Pas aujourd'hui.
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  Donc en gros tu as un espèce de MacGyver.
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  Moi je vois une limite.
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  Tu vois,
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  tu avais ta petite chevelure MacGyver.
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  Je l'ai coupée.
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  À gérer un petit peu tous ces sujets de chantier.
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  Effectivement on est amené à rencontrer beaucoup de personnes.
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  dans un cadre effectivement économico-politico et puis surtout à amener à terminer un chantier qu'on nous demande de faire.
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  Si aujourd'hui tu devais définir un petit peu,
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  décrire ton style en trois mots de rénovateur,
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  qu'est-ce que tu dirais ?
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  Purge totale.
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  Purge totale,
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  d'accord.
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  Je prends...
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  une base,
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  on rase tout à l'intérieur,
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  et on repart à zéro.
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  On repart à zéro.
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  C'est quoi l'intérêt de repartir à zéro pour toi ?
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  Déjà,
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  c'est de coller aux normes énergétiques actuelles.
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  C'est d'avoir moins de contraintes liées à une cloison existante,
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  à des éléments comme ça.
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  Et troisième point,
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  on maîtrise le budget.
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  Et oui.
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  Si on part d'une coque qui est vide,
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  tout est prévu.
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  Si on part en disant tiens,
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  on va laisser cette cloison,
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  et puis en fait on s'aperçoit que cette cloison n'est pas viable,
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  et à la fin c'est ce qui fait qu'il y a des débordements.
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  Donc si je résume,
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  l'intérêt c'est de repartir,
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  de maîtriser les nouvelles normes,
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  et de maîtriser ton budget.
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  Et donc au final,
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  de satisfaire ton client.
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  C'est un peu ça l'objectif,
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  on est tous d'accord.
• 7:37
  Oui,
• 7:37
  c'est tout le bâtiment.
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  Et tu es plutôt fan de récu,
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  plutôt dans la high tech.
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  comment est-ce que tu travailles avec tes équipes aujourd'hui ?
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  La récup est intéressante sur de la finition.
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  Aujourd'hui avec les normes environnementales énergétiques,
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  c'est compliqué d'aller travailler avec de la récup.
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  Mais par contre effectivement,
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  de plus en plus sur de la finition typiquement plan de travail ou parements,
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  on va faire de la récup,
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  on va aller chiner des planches de bois,
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  des choses comme ça.
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  Mais c'est vrai que sur la partie vraiment construction,
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  matériaux,
• 8:10
  c'est compliqué.
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  Et l'high tech,
• 8:13
  Ouais,
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  la domotique,
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  on peut plus dire qu'on y va.
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  On y est en plein dedans maintenant.
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  Domotique ?
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  La domotique,
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  pour faire simple,
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  tu peux piloter avec ton smartphone,
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  tes volets,
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  ton chauffage,
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  ta lumière,
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  un petit peu tout dans la maison.
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  C'est top ça.
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  J'ai vu ça dans un appart la dernière fois.
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  Ça permet de tout centraliser tout en restant dans son lit,
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  dans la cuisine.
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  On maîtrise tout,
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  c'est vachement bien.
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  T'as un outil préféré toi dans ton quotidien quand tu t'es amené sur les terrains à réfléchir sur tes projets ?
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  C'est quoi ton outil préféré ?
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  En dehors de ton téléphone.
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  C'est le maître.
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  C'est le maître ?
• 8:45
  Ouais.
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  C'est plutôt laser,
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  plutôt maître physique ?
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  Le laser on peut pas y échapper mais c'est vrai que moi c'est le maître à ruban.
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  Moi j'ai toujours le maître à ruban,
• 8:54
  on est toujours à vérifier des côtes,
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  ça passe.
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  Tu sais,
• 8:56
  moi,
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  ce qui m'énerve sur les mètres à ruban,
• 8:59
  il fait combien le tien ?
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  Parce que le mien,
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  il fait 1m80.
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  Et à chaque fois que je veux mesurer mon tapis,
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  tu sais,
• 9:03
  j'arrive à 1m80.
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  C'est pas la taille qui compte.
• 9:06
  Donc,
• 9:07
  je vais m'en prendre à deux fois.
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  Tu dis à ton fils,
• 9:09
  tu peux le maintenir pendant que...
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  Tu fais quoi,
• 9:11
  toi ?
• 9:12
  Alors,
• 9:12
  moi,
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  j'ai un mètre qui fait 5 mètres linéaires.
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  5 mètres !
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  Et qui est renforcé.
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  Donc,
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  tu peux l'ouvrir,
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  t'as pas de problème.
• 9:18
  Ouais,
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  ouais.
• 9:18
  Avec le petit truc,
• 9:19
  là,
• 9:19
  pour le ramener dedans.
• 9:21
  Ça claque pas les doigts,
• 9:22
  ça va ?
• 9:22
  Non,
• 9:22
  c'est bon.
• 9:23
  Non,
• 9:23
  jamais ?
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  Ça aussi,
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  ça peut faire mal.
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  Bon,
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  on va parler de fun aussi,
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  de fierté,
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  parce que c'est quand même un métier où il se passe plein de choses,
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  des rencontres humaines également.
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  Le truc le plus improbable que tu as trouvé en démontant un mur ?
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  Je ne te dis pas que tu as vu un cadavre,
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  quoi que ça peut être le cas.
• 9:40
  Non,
• 9:40
  cadavre non.
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  On a eu à proximité d'une chapelle,
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  en faisant les terrassements,
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  on a retrouvé un haut de crâne.
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  On a retrouvé des pièces,
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  on a retrouvé dans une ancienne cloison une carabine.
• 9:57
  Ah oui ?
• 9:58
  Et après,
• 9:58
  très régulièrement.
• 10:00
  Cofre fort.
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  Le petit coffre fort où à chaque fois pendant deux jours on se dit allez on va l'ouvrir et en fait il n'y a jamais rien.
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  Dans les greniers tout ça t'as amené à découvrir des choses,
• 10:11
  des papiers,
• 10:11
  des photos ?
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  Non les greniers les seules choses qu'on a trouvé c'est dans les planchers.
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  ou des gens mettaient des journaux,
• 10:18
  alors je suppose peut-être que les dates avaient des significations pour eux,
• 10:23
  mais c'est souvent ça,
• 10:24
  on retrouve des journaux.
• 10:25
  D'accord,
• 10:26
  et tes clients ils te demandent quand tu leur dis j'ai retrouvé des petits éléments dans la maison ?
• 10:31
  les clients te les demandent,
• 10:32
  vous avez des échanges ils te disent un peu il y a une fois ils t'éprisaient la plupart du temps mes clients viennent d'acquérir le bien donc il n'y a pas de ils n'ont pas rien avec l'objet avec le vendeur bien évidemment pour le coffre-fort ils nous demandent de
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  les informer de ce qu'ils veulent la rénovation dont tu es le plus fier
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  Est-ce qu'il y a vraiment un projet sur lequel tu dis,
• 10:59
  alors là,
• 11:00
  tellement fier de moi,
• 11:01
  de mes équipes ?
• 11:02
  Oui,
• 11:02
  alors très souvent,
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  ce n'est pas sur la finalité du projet.
• 11:08
  Là,
• 11:08
  souvent,
• 11:09
  on est fier.
• 11:09
  Le dernier que j'ai en tête,
• 11:10
  c'est...
• 11:11
  c'est de voir de là où on est parti et ce qu'on en a fait.
• 11:14
  J'ai en tête un dossier qu'on a réceptionné il y a quelques mois,
• 11:19
  qui était une vieille bâtisse en hypercentre d'Agen,
• 11:23
  tout en longueur,
• 11:24
  avec un jardin sur l'arrière.
• 11:27
  et après dix mois de travaux on a fait une grosse maison familiale où ils ont quatre enfants avec un garage jardin piscine une immense pièce ouverte sur le jardin donc donc voilà donc son mémo c'est un bon dix mois dix mois on dit moi quand même en dix mois et en plus la particularité c'est que les clients nous
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  ont annoncé quand ils ont signé tous les devis que il partait pendant les la durée du chantier partait sur l'île de la Réunion.
• 11:51
  et qui nous laissait piloter.
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  Donc ça a été un stress supplémentaire.
• 11:56
  Pourquoi ?
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  On te demande de gérer les choix couleurs.
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  On leur envoyait des palmes d'ambiance.
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  On veut ce style.
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  ce film en fait c'est nous qui avons tout décidé ah oui donc fait ta fête à maison quand ils arrivent si tout va bien tout va bien mais s'ils arrivent te dis non finalement moi j'aime pas ce sol j'aime pas ce truc mais qu'est ce qu'il fait mais d'accord tu fais quoi dans ce cas là tu as un poste des points en zoom des points comme ça quand tu es sur les clients un petit point on fait
• 12:21
  nous des planches ambiance donc on leur propose des styles donc on aura un type de sol type de revêtements mural type d'éclairage vraiment des ambiances et il valide ça et à partir de cette base là nous on va aller on va aller sourcer le sol et les finitions et
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  alors dans tes projets aujourd'hui tu as amené à faire aussi bien des tout petits type quoi ça peut être la réunion petit c'est quoi c'est la rénovation d'appartements montrent nous on raisonne souvent Souvent en budget,
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  on va attaquer à 60 000 euros.
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  travaux pour terminer sur les projets je type je crois que tu as racheté une société pour travailler sur les châteaux c'est exactement tout ce qui est restauration du patrimoine donc là c'est des dossiers qui dépasse le million donc ils sont en plusieurs tranches d'ailleurs d'accord pour pour absorber pour absorber ça ouais donc voilà c'est très tata
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  justement des projets ou au début le client se dit j'ai un million et puis tu as dit bah écoutez en fait votre projet c'est plutôt 3
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  que non quoi ça arrive souvent mais de toute façon il faut savoir que que le client est 60 ou 800 milles il a toujours des envies supérieures à son budget quoi qu'il arrive à quoi qu'il arrive à quoi qu'il arrive ah oui donc ça on le sait donc d'accord c'est tout le temps et arrive à coller
• 13:30
  parce que de temps en temps c'est impossible alors moi comme je leur dis le leur budget pour nous fait c'est notre base de travail ouais je veux faire une maison avec une piscine trois chambres et un garage j'ai 500 mille euros bon mais ok monsieur avec 500 mille euros voilà ce qu'on peut vous faire ah ouais tout simplement il a et la chose la plus folle comptait demander faire genre
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  12 garage de piscine trois étages c'est quoi le truc le plus fou la chose la plus folle
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  C'est pas en budget.
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  La chose la plus folle qu'on nous a demandé de faire,
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  ça a été de refaire une maison pareille,
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  en hypercentre,
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  avec un restaurant en rez-de-chaussée,
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  en 4 mois.
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  En 4 mois.
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  Donc là,
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  tu dis que la plus folle,
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  finalement,
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  c'est par rapport au temps.
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  exactement d'accord le budget on le cadre donc quoi qu'il arrive la personne qui dit qu'elle a 500 mille à 500 milles à pas plus donc on va ajuster nos propositions par rapport au budget donc le gars en gros le 1er juin et te dit vous avez quatre mois pour monter un resto non pour rénover à règle maison au dessus d'un restaurant
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  qui amènent des contraintes par rapport aux évacuations d'eau,
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  par rapport à plein de choses.
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  Donc,
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  c'est pour ça que ça a été très,
• 14:32
  très,
• 14:32
  très compliqué.
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  Oui,
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  c'est un truc fou,
• 14:33
  ça.
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  Ah ouais ?
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  D'accord.
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  Là,
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  tu fabriques un plancher intermédiaire pour passer les réseaux.
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  C'est un truc de marge.
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  Ah oui,
• 14:41
  d'accord.
• 14:41
  Donc,
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  toi,
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  tu interviens sur Agen,
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  mais j'ai l'impression que tu t'interviens aussi en dehors du Sud-Ouest.
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  On a notre cabinet qui est basé à Agen,
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  mais effectivement,
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  on travaille dans le Sud-Ouest.
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  Nous,
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  on est à deux heures du bassin d'Arcachon,
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  on est à deux heures et demie de la côte basque.
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  On est à trois quarts d'heure de la Dordogne,
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  donc on navigue sur cette zone du Sud-Ouest pour intervenir sur les petits comme les plus gros projets.
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  Exactement.
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  Très intéressant.
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  En tout cas,
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  c'est un super parcours de vie,
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  Sylvain.
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  Si tu avais un conseil à donner à quelqu'un qui souhaitait,
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  qui souhaite se lancer dans ce type de métier,
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  maître d'oeuvre,
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  travaux de bâtiment,
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  conception de projets immobiliers,
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  tout ce secteur-là,
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  en essayant de mettre un espèce de terme générique qui pourrait être maître d'oeuvre.
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  Déjà,
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  premièrement,
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  il faut se former.
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  Toi tu t'es formé comment ?
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  Moi j'ai fait un BTS Counter Travel et après il faut savoir que quand tu es maître d'oeuvre...
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  Tu as obligation et tu es soumis à une assurance décennale maîtrise d'oeuvre.
• 15:48
  D'accord.
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  Sauf qu'il faut savoir qu'une assurance décennale maîtrise d'oeuvre,
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  toi tu auras une assurance,
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  tu leur dis je veux une décennale maîtrise d'oeuvre,
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  ils ne te la donneront pas.
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  C'est très compliqué.
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  Moi-même avec mes diplômes,
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  j'ai dû justifier de trois ans d'ancienneté dans ce métier-là,
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  l'aide de recommandation,
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  enfin il y a tous les diplômes,
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  c'est très réglementé.
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  Donc formez-vous,
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  ne faites pas l'amalgame.
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  avec les décorateurs d'intérieur parce que c'est vrai que depuis quelques années à la télé on voit beaucoup de choses comme ça et on a l'impression que le décorateur d'intérieur en fait c'est un maître d'oeuvre pas du tout le décorateur d'intérieur il va vous choisir le sol il va vous choisir la peinture et c'est tout le reste techniquement il
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  est censé ne rien y connaître après ça dépend des profils bien sûr mais sur le papier un décorateur d'intérieur il est là pour choisir des couleurs et faire le stylisme voilà donc formez vous
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  Ne mélangez pas le maître d'oeuvre et décorateur d'intérieur.
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  D'accord.
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  Et ensuite,
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  entourez-vous d'une équipe sérieuse au niveau des artisans.
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  Tu travailles avec combien de personnes ?
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  Maintenant,
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  on a un panel d'entreprises qui est énorme.
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  On est obligé d'adapter.
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  Moi,
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  je dis toujours,
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  je prends le cas du maçon,
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  il n'y a pas un bon ou un mauvais maçon.
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  Mais il y aura un maçon qui sera adapté à des projets d'innovation.
• 16:58
  L'autre à des projets de construction.
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  Dans le choix des artisans,
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  quand je fais une consultation,
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  on pourrait penser que c'est le prix.
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  Non.
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  Tu as la disponibilité de l'artisan,
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  la taille de sa structure,
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  ses capacités,
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  ce qu'il est capable de réaliser ce projet-là,
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  et le prix,
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  tu vois.
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  J'ai envie de dire que ça,
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  on le retrouve dans beaucoup de secteurs où les gens veulent absolument réduire la valeur budgétaire en allant chercher le prix,
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  alors que la vraie réponse,
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  en tout cas,
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  tu me diras si je...
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  Est-ce que ce n'est pas plutôt la recommandation de voir quelqu'un qui est beaucoup plus cher parce que ça te garantit de la bonne réalisation de ton projet ?
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  C'est aussi ça l'objectif,
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  que ton projet soit nickel.
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  Moi,
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  ça m'est arrivé de faire passer sur une remise d'offres à un client,
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  rénovation globale,
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  lui montrer un devis de plaquiste en l'occurrence.
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  Et je lui ai dit,
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  voilà,
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  lui était plus cher de 3000 euros.
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  Par contre,
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  lui,
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  il peut attaquer dans les temps,
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  il a des références.
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  l'autre
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  un peu moins,
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  je sais qu'il n'est pas dispo parce que j'ai sur d'autres dossiers,
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  il est déjà limite,
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  et on l'a fait passer.
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  D'accord.
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  Et on l'a fait passer.
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  Donc formation,
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  amalgame,
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  être entouré,
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  dernier conseil avant qu'on s'arrête ?
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  Et de la passion,
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  parce que c'est les métiers qui prennent du temps,
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  ça reste des métiers où on gère du problème.
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  Notre job,
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  c'est de trouver des solutions.
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  Donc un chantier qui est maître d'oeuvre ou pas de maître d'oeuvre,
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  il y aura des problèmes.
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  C'est juste que le maître d'oeuvre,
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  il est payé pour les gérer,
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  tu vois.
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  Donc on gère des problèmes.
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  Eh bien,
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  écoute,
• 18:27
  parfait.
• 18:27
  Merci beaucoup Sylvain pour tous tes tips.
• 18:30
  Merci à toi.
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  C'était un super moment passé ensemble.
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  Je vous retrouve pour un prochain épisode.
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  A très bientôt.
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  Bye bye.