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#4 « Moi chercher toit » : quel montant faut-il mettre de côté pour acheter un bien immobilier ? · À propos

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  Le soir,
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  repensons notre
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  quotidien. Mais non,
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  en fait,
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  je sais pas,
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  j'ai 29
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  ans, c'est mon premier achat,
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  je sais pas comment ça fonctionne
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  et je trouve que ça me manque
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  d'avoir, ouais,
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  un peu
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  un guide de départ
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  ou un truc
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  dans la marche à suivre vraiment de
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  toutes les étapes quoi.
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  Rien que
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  connaître les étapes en fait.
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  Les Belges
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  ont une brique dans le ventre.
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  Cette expression,
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  vous l'avez déjà entendue ?
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  Eh bien,
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  en Belgique,
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  en 2026,
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  devenir propriétaire,
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  c'est une idée qui est encore très partagée dans les esprits.
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  Ces dernières semaines,
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  j'ai rencontré une petite dizaine de jeunes qui cherchent à acheter leur premier bien immobilier
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  où qui viennent de le faire.
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  Tous ont des parcours différents
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  et pourtant,
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  les témoignages que j'ai entendus sont souvent les mêmes.
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  Le marché immobilier
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  est complexe,
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  c'est parfois difficile de réunir assez d'argent sur son compte et beaucoup de questions se
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  posent par où commencer,
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  à quoi faire attention ?
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  Avant de signer ?
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  Ou encore est-ce que c'est possible d'acheter sans
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  un patrimoine familial ?
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  Dans cette série de
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  5 épisodes,
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  je vous offre une sorte de mode d'emploi pour comprendre ce qui se
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  joue aujourd'hui sur le marché immobilier bruxellois et ce qu'il dit de notre société.
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  Je m'appelle Laure Dehuit et vous écoutez à
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  propos le podcast d'actualité du journal Le Soir
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  grand angle.
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  Pour ce 4e épisode,
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  je suis allée rencontrer Marine et Germain à Saint Gilles.
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  Et ils ont acheté un appartement à 2.
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  Alors moi je m'appelle Marine,
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  j'ai 28 ans,
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  je suis
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  psychologue, moi je viens de
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  la région de
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  Soignies de base.
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  Moi c'est Germain,
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  j'ai 24 ans et ça fait 2 ans
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  et demi que je bosse comme ingénieur du son ici à Bruxelles.
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  Du coup,
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  ici on est à Bruxelles,
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  à Saint Gilles,
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  enfin l'appartement qu'on a trouvé ici à Bruxelles,
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  à Saint Gilles et c'est vraiment chouette parce
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  que c'est pas très loin de notre boulot.
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  J'ai un peu de
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  fond de côté de
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  du côté de
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  ma famille.
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  Mon grand-père nous a mis un peu d'argent de côté qui sur des fonds d'investissement.
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  Donc en fait,
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  c'est un super privilège de pouvoir avoir ça.
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  Moi, c'est un peu spécial
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  parce que
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  bon, déjà j'ai commencé à travailler,
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  j'avais rien de côté,
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  presque. Parce que
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  l'argent que j'ai gagné pour mes 21 ans,
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  j'ai tout dilapidé dans un Mac
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  pour le travail.
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  Donc je suis reparti un peu à 0.
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  Sauf que
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  la moitié de mon argent,
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  je le mettais soit sur mon compte épargne,
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  soit dans la bourse.
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  Donc au final,
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  ça fait que directement dans ma poche,
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  je n'avais que la moitié
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  de mon argent disponible
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  et j'avais pas trop envie d'aller chercher dans la bourse.
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  Heureusement, Marine aussi
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  a pu mettre de côté pendant ce temps-là et en plus de ça,
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  elle a des fonds en plus
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  comme elle a dit.
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  Donc moi sur mon compte épargne.
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  J'avais 20000,00
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  en bourse pareil ce
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  cet argent de côté de
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  que mon grand-père nous a laissé,
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  je crois qu au départ il y avait 50000
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  donc c'est déjà vachement pas mal.
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  C'est pareil,
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  c'est sur des fonds d'investissement qui s occupent tout seul.
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  Donc mon grand-père a travaillé un peu dans les assurances,
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  les trucs comme ça,
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  donc il a fait ça pour ses petits enfants.
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  Avec mon grand-père on parle pas beaucoup d'argent et cet argent
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  là on sait qu'on l'a depuis pas si longtemps que ça.
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  Enfin quand on a commencé à être majeur et
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  qu'on a dû commencer à signer des papiers.
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  Puis effectivement donc ça fait 2
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  un peu plus de 2 ans et demi qu'on travaille
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  en moins en 2 ans et demi j'ai mis.
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  30000€ de côté,
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  ce qui fait que
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  de base on voulait
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  mettre 30000€ à 2.
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  On se disait comme ça au moins on touche pas à l'argent que
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  moi j'ai de côté parce que ça pourrait nous servir à acheter
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  notre maison de
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  famille quand on voudra.
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  Moi, ça me sécurisé aussi de me dire que je touche pas à ça.
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  Si on met plus ou moins la moitié de
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  ce qu'on a réussi à mettre de côté,
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  si en 2 ans et demi de travail,
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  il nous reste de l'argent pour faire des travaux.
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  Enfin voilà,
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  s'il faut,
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  voilà le truc aussi.
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  Du coup maintenant,
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  c'est que on a mis plus que ça en
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  apport parce que donc on a trouvé un appartement ici.
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  parce que on a eu un.
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  Un courtier qui était spécialisé dans les prêts,
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  avec qui on a eu un rendez-vous,
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  qui a pu vraiment nous expliquer.
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  On s'est rendu compte que si on mettait que
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  30000€ à 2,
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  en fait,
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  on aurait plus de
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  frais parce qu'on aurait pas
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  genre je crois que c'est nonante pour 100 qu'il faut
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  pour pouvoir bénéficier de
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  taux plus bas.
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  Ce qui fait qu'avec le
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  l'appartement que nous on
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  a trouvé,
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  il fallait € 52000€ de
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  D apport.
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  Donc c'est
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  littéralement vraiment tout ce qu'on a réussi à mettre de côté.
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  Donc on s'est dit que on mettrait ça.
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  Maintenant, il y a aussi une question de
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  je trouve que c'est intéressant d'en parler aussi.
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  Dans cet apport là,
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  c'est quand même moi qui mets plus
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  parce que du coup Germain voudrait pas toucher
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  à ce qu'il y a dans la Bourse,
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  c'est plus ou moins 20000 et 30000 de mon côté.
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  Et c'est aussi toute cette réflexion de
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  comment est ce qu'on divisé tout ça,
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  comment est ce qu'on répartit même pour plus tard si jamais soit on revend,
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  si jamais Ben y a un problème,
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  si jamais on est plus ensemble.
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  Voilà. Donc on s'est dit que moi je mettrais plus et que on
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  ferait comme
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  un papier de reconnaissance de dette ou quelque chose comme ça pour que
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  les premiers mois ils remboursent la différence.
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  Comme ça au bout je crois de 6 mois,
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  on revient à l'équilibre tous les 2 et puis
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  on s'en occupe plus comme ça c'est 50 50.
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  Et à ce moment-là,
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  c'est plus facile
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  si jamais il y a un souci ou si jamais il faut faire quelque chose.
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  Quand on veut acheter un bien immobilier,
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  combien est-ce qu'il faut posséder sur son compte en banque ?
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  Et qu'est ce qu'on fait quand l'un a moins d'argent que l'autre ?
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  J'ai posé la question à Gaëtan Bruls,
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  qui est expert immobilier.
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  Il est le fondateur de la société Locustone qui accompagné et conseille les
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  acquéreurs pendant leur processus d'achat.
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  Alors le minimum minimum
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  c'est le montant des droits d'enregistrement et des frais d'achat.
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  Donc c'est 12 et demi pour 100 du prix d'achat à Bruxelles
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  plus les frais de notaire.
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  Donc en gros faut compter
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  plus ou moins 14 et demi pour 100
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  pour être plus large.
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  Donc ça c'est vraiment le minimum parce qu'on peut encore obtenir de la Banque
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  un emprunt à
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  100%. Attention que
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  Ben ça va beaucoup dépendre de
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  ses revenus
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  et de
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  sa capacité de remboursement du prêt hypothécaire.
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  Plus on emprunte,
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  plus il faut viser un délai long
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  de conserver
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  l'appartement et la maison avant de pouvoir la revendre.
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  En règle générale,
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  pour avoir
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  des taux d'emprunt corrects,
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  intéressants et
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  des conditions d'emprunt vraiment intéressantes,
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  il faut en plus
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  des frais d'achat,
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  donc les 14 et demi pour 100,
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  il faut en plus
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  avoir 20%
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  de la valeur du bien
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  d'emprunter. 80%
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  maximum. Dans l'acte
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  d'achat, le notaire va bien préciser qui mais quelle
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  part de montant dans l'achat.
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  Et donc lors de la revente un jour,
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  et bien chacun va récupérer sa part.
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  Donc s'il y en a un qui
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  a mis
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  60% de
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  fonds propres et l'autre 40,
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  et ben ça va être réparti dans
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  le montant qu'on va récupérer de la vente
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  de l'appartement ou de la maison.
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  Je m'étais renseignée,
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  ma maman elle a un courtier en assurance
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  donc je lui avais demandé à peu près
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  l'estimation que je pouvais emprunter toute seule.
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  Ou voilà,
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  à un moment j'ai posé la question pour savoir plus ou moins combien
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  on pouvait emprunter à 2.
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  J'ai aussi fait un peu des simulations
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  auprès de
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  certains trucs,
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  dont les fonds du logement aussi à Bruxelles,
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  et en fait là-bas
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  c'est vraiment assez
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  intéressant parce qu'ils demandent pas beaucoup de
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  fonds propres,
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  ils ont des
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  très bons taux,
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  et cetera.
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  Donc j'ai un peu fait ces estimations là avant.
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  Comme je disais tout à l'heure,
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  on a un nouveau courtier qui s'est occupé de nos
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  épargnes pension,
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  qui travaille dans
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  une boîte,
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  du coup on lui a.
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  Demandé s'il s occupait aussi des
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  prêts immobiliers.
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  Il nous a dit que non,
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  mais qu'il avait un collègue qui s'en occupait.
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  Du coup,
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  on a eu un premier rendez-vous avec
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  ce monsieur là qui
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  déjà nous a expliqué un peu
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  tout le
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  processus, les fonctionnements,
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  et cetera,.
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  et qui nous a fait des estimations avec les banques avec lesquelles lui il travaillait.
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  Donc avec lui,
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  on a un peu fait d'abord la première base,
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  combien de mensualités on voulait mettre,
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  et cetera,.
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  de voir aussi en combien de temps on voulait emprunter.
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  On avait un peu fait des estimations,
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  il y avait
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  des trucs autour de 1500 pour
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  faire en 20 ans
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  et ensuite,
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  moi, de mon côté,
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  j'ai regardé un peu.
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  Chez d'autres banques,
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  j'ai regardé chez ma banque à moi qui est CBC.
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  J'ai regardé sur
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  Qui Trade Banque aussi parce que j'ai une
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  collègue qui a fait un
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  prêt sur ça.
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  Ces 2 banques là étaient encore plus avantageuses que ce que le courtier
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  nous présentait.
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  Qui Trade Banque,
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  qui est une banque en ligne.
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  Estiment que eux ils font les
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  taux les plus avantageux,
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  donc eux ils ne s alignent avec personne
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  au niveau de CBC.
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  Par contre,
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  c'est une banque plus traditionnelle,
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  donc eux ils m'ont dit "Ben voilà,
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  envoyez moi le
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  contrat que Q Trade Bank vous envoyez
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  et moi je vois ce que je peux faire pour M aligner avec ça.
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  Maintenant, y a des avantages chez l'un,
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  y a des
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  avantages chez l'autre.
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  Quand on a fait l'offre d'achat,
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  j'avais peur que en fait on doive trouver un
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  une banque et un prêt hyper rapidement.
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  Je me suis dit OK,
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  on signe l'offre d'achat,
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  mais en fait
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  pour que le
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  vendeur la contre signe,
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  il faut vraiment qu'on ait le prêt dans les.
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  Dans la semaine
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  quoi, alors que pas du tout,
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  en fait déjà c'est pas possible parce que ça prend super longtemps.
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  Donc j'ai eu l'impression d'avoir moins de temps qu'en fait
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  ce qu'on a et c'est beaucoup plus long
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  que ce que nous on pensait que c'était
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  pour un compromis.
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  Si l'agence nous a dit que c'était plus ou moins 6 semaines,
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  ici on est déjà 4.
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  Tout ce que je sais maintenant,
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  ça m'aurait
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  plus, enfin,
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  ça m'aurait bien servi de le savoir avant,
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  c'est à dire comment les banques fonctionnent aussi,
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  comment est-ce que on fait une offre d'achat,
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  qu'est ce qu'il y a après une offre d'achat,
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  le compromis,
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  l'acte, et cetera,
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  les timings,
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  et cetera.
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  Qu'est Ce qu'il faut savoir au moment d'aller voir les banques?
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  ? est-ce que vous avez des conseils
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  financiers concrets à donner?
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  ? Alors,
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  il faut vraiment se rappeler qu'une banque elle a besoin de vous.
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  Donc, une banque se rémunère
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  en grande partie grâce au crédit hypothécaire en Belgique,
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  arrivé chez le banquier.
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  En disant voilà,
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  nous on a bien bossé,
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  on a bien préparé nos dossiers,
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  voilà nos revenus pour les 5,
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  10 années
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  prochaines par rapport à la conjoncture,
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  enfin notre situation actuelle et comment on voit
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  notre ami.
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  Et il faut bien sûr enrober le tout,
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  surtout qu'on est indépendant.
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  Il faut être
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  voilà, montrer qu'on
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  a confiance dans ce qu'on fait.
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  Si on arrive chez le banquier en regarder,
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  voilà ce qu'on a préparé,
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  on a on a un bon dossier,
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  solide, la banque va être assurée.
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  Donc, mine de rien,
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  un truc qui nous a bien aidé,
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  c'est de
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  donner les documents à Chat GPT et ensuite de lui demander de
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  nous faire un résumé,
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  nous dire
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  quels sont les points
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  importants à regarder,
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  qu'est ce qui est bien et nous donner une espèce de note sur 10.
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  Pendant un moment,
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  je me suis dit
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  le PEB il est pas
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  pas exceptionnel,
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  donc j'ai un peu douté.
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  J'avais trop peur de me retrouver dans un appartement où on doit débourser
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  des milliers et des milliers d'euros
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  pour refaire une façade
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  pour augmenter ce niveau de PEB qui doit,
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  mine de rien,
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  doit monter jusque
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  dès. En 2040,
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  malheureusement, on va devoir le faire.
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  Mais j'avais peur qu'il y
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  ait plus
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  derrière ce souci là,
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  on allait l'avoir partout,
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  donc pour moi,
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  c'était pas un
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  souci qui faisait que cet appartement là n'était pas OK.
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  Le PEB,
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  on en a pas mal parlé dans les autres épisodes de cette série,
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  sauf que pour beaucoup d'appartements à Bruxelles,
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  le PEB il est pas exceptionnel.
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  Alors, qu'est ce qu'il faut savoir et à quoi est-ce qu'il faut faire particulièrement attention ?
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  J'ai posé la question à Gaëtan Bruls
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  quand un vendeur publie une annonce.
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  De vente d'un appartement
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  ou d'une maison,
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  il doit être en possession du PEB,
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  c'est une obligation légale,
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  il doit pas simplement connaître le
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  la lettre du PEB,
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  donc vous êtes en droit de le demander
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  avant même de visiter.
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  C'est comme ça qu'on connaît vraiment
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  presque le
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  3/4 de la qualité du bien
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  dans le PEB,
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  s'il a été bien fait,
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  bien sûr,
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  mais donc
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  bien lire le PEB complet et voir exactement qu'est ce qui va devoir être rénové.
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  En plus,
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  les PEB
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  bruxellois sont les meilleurs en Belgique parce que.
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  Les PEB sont différents par rapport aux régions,
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  vive la Belgique.
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  Les PEB sont les plus
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  complets parce que
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  dès la deuxième page,
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  vous avez déjà les recommandations en termes
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  de rénovation à réaliser
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  dans l'ordre pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
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  Aujourd'hui, il n'y a pas encore d'obligation de rénovation.
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  En Flandre,
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  c'est déjà le cas.
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  En Wallonie,
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  c'est occupé à être mis en place.
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  Donc dès que vous achetez une maison ou un appartement avec un PEB
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  au-delà D,
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  il y a une obligation dans les cinq ans
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  d'obtenir un PEBD.
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  Minimum à Bruxelles,
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  il n'y a pas encore,
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  ça va arriver,
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  on le sait,
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  ça va arriver.
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  Donc à la base,
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  l'appartement était à 299000,
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  on a fait
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  une offre à 285 et
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  ce qui est bien,
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  c'est que
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  l'agent immobilier nous a dit que
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  l'acheteur devait forcément faire une contre offre,
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  il pouvait pas juste ne pas l'accepter et passer à autre chose.
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  Et donc on a eu une offre à 200 nonante,
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  ça faisait une économie
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  de 9000€ sur le prix.
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  Donc comment ça se fait qu'il peut pas refuser ?
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  L'agent nous
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  a dit
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  "Moi, c'est comme ça que je travaille,
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  c'est je
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  lui donne l'offre."
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  Et en tout cas,
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  je lui demande au moins de faire une contre offre si ça ne lui convient
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  pas. Donc
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  ça nous avait un peu sécurisé aussi en disant Ben on
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  peut-on peut tester en fait d'aller en plus bas.
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  L'agent nous a dit allez y aussi,
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  y a peut être une marge en plus.
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  On savait aussi ça aussi,
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  c'est que
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  le vendeur avait envie de vendre,
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  que le bien était sur le marché depuis au moins un mois et que
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  en fait ils
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  ont baissé le prix parce que de base il était à 330000
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  et il se vendait pas.
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  Donc ça c'était des éléments qui nous
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  ont un peu rassurés.
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  Une vaste question quand on parle de marché immobilier,
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  c'est est-ce qu'il faut passer par une agence immobilière ?
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  Histoire d'y voir un peu plus clair,
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  j'ai posé la question.
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  La grande majorité des agents immobiliers font très bien leur boulot,
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  il faut le répéter.
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  Malheureusement, comme dans tout métier,
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  il y a des bons et des mauvais,
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  mais la majorité font très bien leur boulot,
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  ça c'est vraiment important de le souligner.
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  Il faut vraiment se dire,
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  se mettre en tête que
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  l'agent immobilier que vous avez en face de vous lors de la visite,
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  lui, son rôle c'est
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  vendre, il doit vendre et donc
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  c'est vrai qu'il va essayer de presser un petit peu la visite parce que.
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  C'est pas de la malhonnêteté,
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  il faut
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  pas essayer de vous cacher des choses,
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  c'est simplement que
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  il veut essayer d'optimiser un maximum son temps.
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  Lui, entre une visite d'une de
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  30 min,
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  une visite d'une heure,
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  bah il va préférer faire 30 min
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  parce que
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  comme ça au moins
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  il peut
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  faire autre chose à côté.
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  Tout agent immobilier
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  doit être membre de l'IPI,
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  donc c'est l'Institut professionnel des agents immobiliers,
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  doit être
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  doit être agréé
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  par l'IPI et l'IPI
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  émet des règles,
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  un ordre de déontologie.
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  Qu'il doit respecter que l'agent immobilier doit respecter.
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  Dans ces règles,
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  l'agent immobilier ne peut pas communiquer
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  les montants des
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  offres, donc il peut
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  dire voilà,
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  on a reçu une offre ou 2 offres,
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  et cetera,
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  ça il peut le communiquer
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  sans donner
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  le montant de
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  l'offre. Mais donc l'agent immobilier,
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  il va jouer avec ça,
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  c'est sûr,
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  c'est certain.
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  Et donc il y a toujours un petit peu ce jeu de bluff,
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  il est
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  pas censé le faire,
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  c'est un mensonge de dire qu'il y a 2 si il y en a pas.
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  Maintenant, comment vérifier?
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  ? Malheureusement,
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  on ne on ne sait
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  pas. Ma dernière question,
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  c'est quels conseils vous auriez à donner à des
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  gens qui cherchent actuellement à acheter à Bruxelles ?
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  Même si on est dans le rush et que
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  parfois à Bruxelles ça va vite,
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  qu'on nous met la pression,
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  je pense qu'il faut aussi s'écouter
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  et imposer de prendre le temps.
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  Nous on a dit ok,
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  mais on aimerait bien refaire une visite à deux.
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  Est-ce que vous avez des disponibilités plutôt ou pas plus tôt ?
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  Et le gars finalement,
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  il a réussi à nous
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  en trouver une de disponibilité.
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  Donc c'est compliqué,
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  mais il faut arriver à se
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  sortir de
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  l'urgence. Mis sur nos
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  épaules par les gens qui vendent
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  en fait
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  et qui jouent de
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  ce de
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  cette offre et cette demande
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  qui est compliquée à Bruxelles.
• 14:09
  Merci d'avoir écouté cet épisode.
• 14:11
  Il fait partie d'une série de 5
• 14:12
  podcasts qui tentent de répondre à une question simple mais devenue de
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  plus en plus complexe comment acheter un bien immobilier à Bruxelles aujourd'hui ?
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  Si vous souhaitez aller plus loin,
• 14:21
  les autres épisodes explorent d'autres réalités du marché immobilier,
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  toujours à partir de témoignages et du regard d'un expert.
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  Je vous invite à aller les découvrir.
• 14:29
  Merci beaucoup
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  et à bientôt.