Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / Wie findet man Immobilien UNTER Marktwert? Meine echte Strategie erklärt

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Wie findet man Immobilien UNTER Marktwert? Meine echte Strategie erklärt · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks.
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Der Investment Podcast mit Michael Peuker.
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Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge.
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Michael Wie findet man eigentlich Immobilien unter
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Markt wird das ist tatsächlich die meistgestellte Frage, die
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ich auf Instagram bekomme und deswegen gehen wir die heute im
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Podcast an. In diesem Sinne herzlich
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Willkommen zu einer neuen Folge beim Money Talks Podcast und wir
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räumen heute mit der Fragen der Fragen auf.
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Nämlich der Untermarkt wird Schrägstrich Off market Frage
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der Mythos Off Market Immobilien jeder sagt in der Branche immer
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das Beste, was du machen kannst ist auf Marketing Wohnungen zu
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kommen. Ist es wirklich so am Ende von
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Podcast wie es mehr dazu weil ich habe das Phänomen Off Market
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Immobilien und andere Market Immobilien die letzten Jahre
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sehr sehr genau sehr detailliert gespielt und da alle.
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Ja, Perspektiven, alle Ansätze, alle Glaubenssätze, eigentlich
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schon selbst auf eigenen Leib erfahren, ausgetestet, versucht,
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was funktioniert, am besten, um wirklich nachhaltige Deals unter
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Markt zu machen. Und ich werde heute prima darum
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zeigen, dass es prima gar nicht mal unbedingt um die Off Market
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Objekte geht, um gut einzukaufen, natürlich sehr,
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sehr nice, wenn man im Umfeld Leute hat oder Kontakte hat, die
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einen die günstigeren Deals geben, aber es geht eigentlich
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um was viel, viel Wichtigeres. Nämlich Prozesse und Systeme
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aufzubauen, um systematisch regelmäßig an Deals unter Markt
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zu kommen. Und die können jetzt on market
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sein oder off Market, Hauptsache sie sind unter Marktwert, das
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ist eigentlich das wichtige und genau diese Frage beschäftigt
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mich schon sehr, sehr lange, wie funktioniert das und wie vor
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allem, wie funktioniert das auch für Leute, die erst starten und
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deswegen Job ich da jetzt mal ein paar Nummern in den heutigen
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Podcast. 123000€ für eine 1 Zimmer Wohnung im 16 Bezirk in
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Wien. 118000€ für 18 Quadratmeter in Innsbruck,
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145000,00€ für eine 1 Zimmer Wohnung in Salzburg 145000€ für
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eine 2 Zimmer Wohnung neben den AK in Wien 110000€ für eine 1
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Zimmer Wohnung neben der JKU in Linz so das waren die letzten 5
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Deals von mir Mentoring und das entsteht nicht durch Netzwerk.
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Das entsteht vor allem durch System, weil ich habe immer
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viele Leute, die starten von 0. Ich zeige Ihnen, welches wissen
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man braucht beziehungsweise wie man auch wirklich an solche
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Deals kommen kann und es glauben immer viele, ja, das kriegt man
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jetzt da keine Ahnung vom Nachbarn oder vom Makler oder
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vom Handwerker um die Ecke natürlich auch, aber du musst
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wissen wie funktioniert das und wie kann ich mir auch die Deals
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vom Markt schnappen und. Und es ist nicht einfach so,
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dass jetzt nur der Kaufpreis eine Wohnung hat, einen
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Kaufpreis und fertig. Nein, es geht darum, welche Art
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von Wohnung kann man kaufen, welcher Kaufpreis ist gut, was
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ist überhaupt der aktuelle Marktwert, du musst mal den
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Markt kennen, wie kann ich im Endeffekt verhandeln, um
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langfristig und oft unter Markt einzukaufen.
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Das sind Themen, die es nicht einfach nur von Käufer und
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Verkäufer treffen, sich machen, Deal aus und fertig entstehen,
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sondern die lange davor in der Vorarbeit entstehen, dass man
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eben solche Deals eigentlich erst realisieren kann.
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Und ja, es. Ist kein Grand, Es ist der
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Vorteil, wenn man Netzwerk hat. Ich bekomme sehr viel über mein
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Netzwerk. Das kommt vom.
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Teilweise. Von Anwälte von.
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Notare. Klassische
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Verlassenschaftswohnungen, die super sind oder jetzt gerade
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über einen Makler oft Market tatsächlich auch eine Wohnung
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für 170000€ nicht von Schweden Platz, da bin ich gerade dran,
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also drückst mir die Daumen, dass das was das was wird, weil
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ich im ersten Bezirk sogar diesmal ich da schon sehr sehr
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lange nach einer Wohnung suche, generell am im ersten Bezirk
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nach einer Wohnung suche und ich jetzt mal sehr sehr nah dran
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bin, die ist schon komplett in gutem Zustand.
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Und eben der Verkäufer will der einfach für 170000 verkaufen und
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kann direkt seine Vermietung gehen.
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Das ist für mich auch so ein bisschen so Prestigeobjekt, aber
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ja, das kommt natürlich über Netzwerk, solche Deals, solche
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exotischen Deals, aber ich sag mal normale Aerage 5% da.
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Kann man ganz normal auch on Market machen, wenn man das
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Wissen hat, wenn man weiß wie es geht.
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Ah ja, und an dieser Stelle kurz zum Thema Netzwerk im Juni mache
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ich wieder immer Dinner, wie läuft das Ganze ab, ich mache
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das immer mit Gewinnspielen, ich suche mir einfach immer 5 coole
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Leute von der Community raus und mit denen gehe ich mal auf ein
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klassisches Stick und sind natürlich auch eingeladen von
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mir und im Juni ist es wieder so weit.
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Und 3 der Plätze mach ich so, dass die es über meine Instagram
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Story gewinnen können und die anderen beiden haben die Chance,
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das Ganze über einen Podcast zu gewinnen.
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Wie funktioniert das Ganze? Ihr müsst einfach nur den
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Podcast bewerten und mir auf Instagram eine DM schicken mit
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einem Screenshot von der Bewertung und dann los ich die
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nächsten Tage relativ zügig Auswahl im Juni ist ist es bald
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schon so weit und dann gehen wir mal gemeinsam auf ein gescheites
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Steak und dort gebe ich natürlich auch einige Insights
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zum Io Markt und zu. Ja, die Laquise, speziell das
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Thema Immobilien, ist einfach nicht so, dass man die sucht,
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die andere Marke, die unter Marktwert Immobilien wie
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Ostereier diese unter Marktwert Immobilien erschafft man mit
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Wissen und mit Skills. Die Grundausgangssituation ist
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mal man muss man bewerten können, man muss mal überhaupt
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wissen, OK welches Objekt welches Objekt ist wieviel wert,
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man muss das relativ schnell identifizieren können, welche
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Art von Objekt kann man kaufen überhaupt.
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Und dann geht es eigentlich um die wichtigen Punkte, nämlich
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auch zu lernen, wie kann jetzt mit den Käufern noch den Preis
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verhandeln, auch wenn da vielleicht noch ein Makler
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dazwischen ist. Wie soll ich das Kaufverbot
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legen, wie schnell muss ich sein, wie weit muss ich schon
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mit der Finanzierung sein. Also das ist ganz, ganz wichtig
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und viele Deals entstehen einfach dadurch, dass ich oder
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andere Leute in meinem Umfeld sehr, sehr schnell gut
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vorbereitet sind, den Markt kennen, viel wissen haben und
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dann, wenn was kommt, in Sekunden zuschlagen.
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Beispiel 1 meiner besten Objekte, also wahrscheinlich 1
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meiner Lieblingsobjekte. Mein Portfolio, so wie ist der
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Titel entstanden, ich war 2025 im Oktober gemeinsam mit meiner
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Freundin in einem Wellnesshotel im Burgenland, in Stegersbach in
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Falkensteiner Wer das Hotel kennt, große Empfehlung, Wir
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hatten unseren Jahrestag. Und es war relativ entspannt.
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Und dann hat mir jemand aus meinem Umfeld, und deswegen sage
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ich immer, Umfeld ist so, so, so, so wichtig, der weiß, dass
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ich gerne mal die ein oder andere Immobilie kaufe, per
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whatsapp geschrieben, am Makler Kontakt von ihm verkauft, gerade
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Wohnung, aber er wird die eigentlich auf dem Markt
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stellen, aber wenn es oft market passieren soll, dann muss es
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jetzt passieren, so, wir liegen gerade, ich blättere gerade auf
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die nächste Seite von meinem Gewinn Magazin und lese mir
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gerade, dass immer Markt durch, sehe ich die Nachricht.
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Meine Freundin hat gesagt, Hey, wie wäre es, wenn wir den
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Jahrestag doch abblasen. Sie war natürlich nicht sehr
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begeistert und aber dadurch, dass sie auch beim Titel dabei
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war, haben wir gesagt, weißt du was, dann machen wir das,
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kalkulieren wir es durch, wenn es die Chance gibt, da wirklich
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unter dem Markt zu kaufen, dann nehmen wir die.
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Okay abgeblasen, Zack vom Hotel raus zur Wohnung fahren, 10
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Minuten Zeit gehabt in der Wohnung davor schon beim
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Herfahren in Auto das Kaufanbot vorbereitet seit vorbereitet
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füllt sich schon aus seit bereit dann dort direkt vor Ort das
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Kaufanbot noch unterschrieben, noch finalisiert, weil die Marke
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ihnen gesagt hat, hey wenn sie es jetzt nicht gleich direkt
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nimmt, dann stelle ich es online, dann ist sie sofort weg.
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Dann muss ich Sie listen. Das ist aus Fairness gründen den
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Käufer. Er hat gesagt, er will es
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möglichst schnell verkaufen, aber wenn quasi ja es nicht so
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schnell passiert, dann kann er sich auch Zeit lassen, weil dann
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will er es am Markt haben, entweder a richtig schnell oder
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b den höchsten Preis und da hat die Marketing gesagt okay wenn
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sie das sofort macht, dann schließt man einen Deal ab, ja
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gesagt getan vor Ort alles geklärt, den Deal eingetütet, im
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Nachhinein beste Entscheidung, alles super funktioniert, wenig
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Überraschungen. Und viele glauben zu können.
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Das ist auch ein bisschen Glücksgriff gewesen.
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Ich sage Nein warum, ich kenne den Typ von Wohnungen dort in
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der Lage extremst gut, ich weiß genau, was der am Markt wert
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ist. Ich weiß genau, wie der
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Wohnungszustand ist und wieviel Geld am Cent genau ich brauche,
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um den Wohnungszustand einen 1 a wohnungszustand zu bringen, weil
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die Wohnung natürlich sanierungsbedürftig war und.
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Und dann war es eben soweit. Deal abgeschlossen, Neubewertung
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von der Bank für ein Deal gleich einmal direkt 40000,00€ höher
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hat meine Bank den Kaufpreis geschätzt, wie er dann
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eigentlich gekauft wurde und dann und jetzt kommen wir zur
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Neubewertung, die ich gerade angesprochen habe, nachdem die
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Sanierung fertig war, hat die Bank noch mal 40000€ mehr
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veranschlagt, obwohl die Sanierung nur 20000€ waren.
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Im Endeffekt 60000€ unter Marktplatz, also unter
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Bankbewertung, und die Banken bewerten oft eher konservativ
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60000€ unter Bankbewertung nur durch den einen Punkt dorthin zu
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fahren, die Chance zu nehmen, den Markt schon gut zu kennen
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und dann einfach entlang zu fackeln und sein eigenes
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Kaufverbot schon dabei zu haben, das ist ganz, ganz wichtig so
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entweder a du kennst den Markt komplett oder b du weißt, wie du
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den Deal entwickeln kannst. Sagen wir jetzt mal ein anderes
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Beispiel. Andere Wohnung, da war es zum
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Beispiel so, Adil war nenn mal unbedingt an der Markt, also
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unter Marktpreis, er war vielleicht am Marktpreis, aber
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danach ist die Wohnung ja eben saniert geworden und aus dieser
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2 Zimmer Wohnung hab ich ja 3 Zimmer Wohnung gemacht und hab
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so den Marktpreis durch die Sanierung gehoben.
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Habt dann im Endeffekt als die Wohnung fertig war, die Wohnung
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in so einem Zustand gehabt mit einem Zimmer mehr, dass sie von
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der Bank wieder besser bewertet wurde und ich habe mir den unter
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Marktplatz Deal quasi selbst gemacht.
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Also das heißt es so skeptisch und spekuliert immer auf Off
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Market Off Market off market, dass sie jetzt irgendwie
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Wohnungen von irgendjemanden zugeschoben bekommt, sondern
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lernt auch, wie ihr euch diese Under market Deals selber bauen
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könnt. Ganz ganz wichtig.
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Ich sage immer, wir haben 3 große immobilienhebel Hebel
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Nummer 1, die Vermietung. Wir wollen da das Maximum
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rausholen, Hebel Nummer 2. Die Finanzierung ist eigentlich
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auch ziemlich klar, einfach bestmöglich finanzieren, gute
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Kontakte haben und Hebel Nummer 3.
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Der Kaufpreis, und das ist eben die Sache, wie definiert man
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den, wie legt man den fest, wie weiß man eigentlich was der
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wirkliche Marktpreis ist und wie schafft man es unter diesen
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Marktpreis zu verhandeln. Ich habe da verschiedene
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Verhandlungsmethoden. Ich versuche oft auch direkt zum
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Verkäufer zu kommen, eben zu schauen.
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OK, welches Problem hat der Verkäufer, was will der gelöst
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haben, warum wenn jemand der eine Wohnung verkauft verkauft
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die meistens weil er ein Problem hat ist das Problem jetzt, dass
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er schnell Geld braucht ist das Problem jetzt, dass das in der
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Familie war oder Erbstück war und er den loswerden will.
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Ist das Problem jetzt, dass er in ein anderes Land zieht, ist
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das Problem, dass er vielleicht gar nicht vor Ort ist und von
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einem anderen Land die Wohnung verkauft, weil er die irgendwie
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geerbt hat. Er will auf jeden Fall ein
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Problem lösen, weil sonst verkauft kein Mensch einfach so
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eine Wohnung, wenn der happy damit ist.
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Oder hat er vielleicht schlechte Erfahrung gehabt in der
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Vermietung mit Mietnomaden und Sonstiges?
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Finde dieses Problem heraus und schau, dass du möglichst nah zum
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Verkäufer kommst. Makler schön und gut, natürlich
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brauchst du da auch ein gutes Verhältnis.
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Aber schau, dass du, wenn es geht, immer auch zum Verkäufer
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kommt. Privatverkäufer sind deswegen
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auch immer umso entspannter, umso besser, weil die wollen
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eben genau so was sehen, Problemlösung, Problemlösung,
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Problemlösung und ein weiterer Punkt, den ich auch immer mehr
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sehe, der so so wichtig ist. Das Thema Mindset bei Immobilien
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gehen. Das Mindset, offen zu sein, das
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Mindset in sein Umfeld zu sagen. Man will eine Wohnung kaufen,
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man ist offen, wenn eine Wohnung kommt, dann wirklich ein Deal
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abzuschließen, und das merke ich immer, egal, was ich im Leben
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mache, ich versuche immer die Deal, die Deals oder die Dinge
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zu etracten, indem ich da mit einer positiven Einstellung
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reingehe, nicht sagt, Hey, es ist alles zu teuer, ich finde da
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keine guten Wohnungen, es ist eine Katastrophe, sondern hey.
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Ich kaufe Wohnungen, es gibt super Deals am Markt und das
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gerne auch mal im Umfeld erzählen, wenn irgendjemand was
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hat, bitte schickt man es gern durch, ich habe commitment, ich
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habe schon Erfahrung, bin dann motiviert, das schnell und
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unkompliziert abzuschließen, was so was verändern kann, wenn man
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einfach mit den richtigen Gedankengut, mit den richtigen
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einzelnen Dingen reingeht, das muss einmal Immobilien sein, es
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gibt viele, viele andere Bereiche des Lebens, einfach
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wirklich mit einer positiven Einstellung, sage ich immer.
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Hat man immer einmal einen Vorteil mehr, wie wenn man
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irgendwas negativ sieht und es ist überall so und so ist es
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auch immer Game deswegen ich sage es immer wieder, es fangt
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beim Einzel an wie man da das wie man da rein geht dann quasi
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geht sehr sehr viel übers Wissen dann der dritte Punkt
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Kontinuität regelmäßig dran zu bleiben, Chancen dann eben durch
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das Wissen und durch diese Kontinuität sofort zu erkennen
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dann. Zu nutzen abzuschließen und
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dementsprechend, wenn der Deal vielleicht noch nicht an der
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Market ist, den Deal an der Market zu machen, indem man dann
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quasi verschiedene Veränderungen vornimmt.
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Ich glaube, wenn man das mal verstanden hat, dann schafft man
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es systematisch das Ganze anzugehen, weil ich sehe es
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immer wieder, hin und wieder kommt irgendjemand mal an ein,
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ein einziges Mal im Leben an einen guten Deal.
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Weil halt sich es irgendwer gegeben hat.
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Aber du willst, dass nicht nur ein einziges Mal ein immobiliees
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Netz, aber du willst es ja systematisch regelmäßig
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wiederholen und regelmäßig gute Deals machen und dann braucht es
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eben diese Pipeline und das ist ganz, ganz wichtig und dann
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kannst du es natürlich mit Netzwerken ergänzen, um mal
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offen market Wohnungen auch noch mal intensiver zu kommen.
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Bau dir Netzwerke auf mit Handwerker, Bau dir ein Netzwerk
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auf mit Anwälte, Bau dir ein Netzwerk auf mit Leute die mit
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Verlassenschaften zu tun haben, Bau dir ein Netzwerk auf mit.
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Jeglichen Leuten, die mit Immobilienkontakt kommen, auch
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Steuerberater, die Immobilienkanzleien vertreten
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oder oder oder oder. Ich sage trotzdem immer 2 besten
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Sachen. In der Regel sind eben das
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persönliche Umfeld, wenn sich da was ergibt, dass die Leute an
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dich denken, ich gehe auch sehr gerne immer auf
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Eigentümerversammlungen von den Häusern und tun und dort auch
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wirklich Eigentümer selbst kennenzulernen, das ist auch ein
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großer Vorteil und der andere Punkt ist auch immer Pflege das
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Netzwerk zu den Makern. Ich weiß, es ist oft nicht
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leicht. Es ist oft sehr, sehr schwer,
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das Markernetzwerk zu pflegen, aber im Endeffekt sind die
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Marker, die oft zu den guten Deals kommen und jeder Maker
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will ein schnelles Geschäft machen, will ein unkompliziertes
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Geschäft machen und will sich dann wieder aufs nächste
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fokussieren, weil ihr müsst immer denken, ein Maker kriegt
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seine 3% Provision. So jetzt bekommt er 3% Provision
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sagen wir jetzt mal auf 200000€. Sind 6000,00€ Provision so ob
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der jetzt dafür 210000,00€ verkauft und die Bar 100,00€
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mehr hat, ist ihnen eigentlich nicht so wichtig.
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Ihm ist wichtig den Deal abzuschließen und wenn der weiß
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okay bei der Person schließe ich den Deal ab und ich kann meine
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Zeit dann wieder nutzen um quasi weitere Deals zu akquirieren und
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weitere Deals abzuschließen, weil ich nicht hunderte
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Besichtigungen habe. Dann denkt er wesentlich
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schneller an dich, dann kommt er schneller auf dich zu und dann
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gibt die der mehr marktmöglichkeiten und das Gute
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ist, wenn du einmal bei der Marke gekauft hast, dass du das
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Phänomen was ich erlebt habe, dann denkt auch immer an dich,
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weil dann weiß er okay, der hat schon einmal durchzogen der
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hitzen Worte redet, nur dann gibt er wieder Objekte, dann
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kommst du mal in das Netzwerk, auch rein in den Verteiler von
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den Marke rein und. Und es ist immer so, dass es
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schon eine große und eine große Differenz gibt zwischen den
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Markereien. Also es gibt sehr, sehr gute und
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es gibt sehr, sehr schlechte und du willst eher bei den guten
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Makern kaufen und du willst eher bei denen in Verteiler
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reinkommen, weil wenn die guten Marker an dich denken und dir
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dann den persönlichen Zugang geben und den den den Pre access
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geben, dann macht es halt wirklich Spaß.
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Und gerne auch mal an die Markern, wenn man jetzt mal an
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die Lab schließt, wenn man happy war, wenn man zufrieden war,
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wenn man nicht nur. Das Kaufanbot und fürs
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Türaufhalten unterstützt worden ist, sondern.
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Vielleicht auch danach in der Nachbereitung vielleicht der
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Makler auch ein paar Fragen beantwortet hat, dass man damals
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sagt, Hey, ich lade dich einmal zum Essen ein, Danke.
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Für die Hilfe danke für die Unterstützung.
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Dann denkt er natürlich auch eher an dich.
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Und dann natürlich. Ist das Thema Geduld auch sehr,
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sehr wichtig? Ich glaube das.
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Unterschätzen viele Leute auch sehr.
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Stark. Man muss oft.
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Lange, lange warten. Es ist so, das erinnert mich oft
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an meine Zeit, als als Pokerspieler zurück, dass ich da
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oft. Wirklich stundenlang gesessen.
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Bin Stunden gesessen, bin keine Hand gespielt habe und dann habe
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ich eine Hand gespielt und habe den ganzen Pot mitgenommen und
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das ist auch das coole, weil es bei Immobilien genauso ist.
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Du musst oft sehr geduldig sein, du musst oft wirklich ruhig
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bleiben und wenn dann ein Deal kommt, dann musst du zuschlagen,
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aber dann musst du auch den. Davor erkennen.
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Also die Arbeit eigentlich schon davor machen, weil die guten
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Deals bleiben nicht lang. Online und die.
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Guten Deals sind so schnell verkauft.
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Also ich habe teilweise wirklich schon gesehen, dass Deals oft.
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Aufgenommen worden sind und wirklich Minuten später verkauft
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wurde und dann natürlich, je nachdem wie groß deine
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Risikoreitschaft ist. Ich habe auch schon Deals ohne
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besichtigen, kauft vom Handy kauft einfach weil ich gesagt
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habe okay ich Raum mich da schon drüber, ich kann das schon, ich
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weiß, dass es gut ist. Ich muss das sowieso sanieren,
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es ist mir eigentlich egal, aber und es ist so, am Anfang ist
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immer schwerer, am Anfang muss man immer die extra Meile gehen,
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weil da muss man auch ein Black Record aufbauen für die Banken
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damit mal weiter finanziert wird.
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In diesem Sinne, ich hoffe die Podcast Folge hat euch gefallen.
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Freue mich. Bin schon gespannt wer beim
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Gewinnspiel dann im Endeffekt dabei ist.
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Bei unserem Immo Dinner im Juni und wir hören uns in der
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nächsten Folge euer Michael, vielen Dank fürs Einschalten,
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zuhören und dranbleiben für weiteren Content Folge Michael
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einfach auf Spotify, Instagram und youtube bis zur nächsten
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Folge und bis dahin viel Spaß beim Investieren.