Latest / Steueraffe / #313 Vorsteuer-Aus für Luxusimmobilien ab 2026

Transcript

#313 Vorsteuer-Aus für Luxusimmobilien ab 2026 · Steueraffe

• 2:01
  Speaker 2: Hallo
• 2:15
  Speaker 1: und herzlich willkommen beim Steueraffen, dem Podcast in dem wir steuerrechtverständlich praxisnah und ohne unnötiges Fach chinesisch erklären.
• 2:25
  Speaker 1: Heute widmen wir uns einer besonders praxisrelevanten Neuregelung aus dem Betrugsbekämpfungsgesetz dem neuen Vorsteuerabzugsverbot für sogenannte Luxusimmobilien ab, im ersten Jänner.
• 2:42
  Speaker 1: Was bisher bei der Vermietung von Wohn-Immobilien galt – nämlich voller Vorsteu-Abzug selbst bei einer sehr hohen Errichtungs- und Anschaffungskosten wird künftig deutlich eingeschränkt.
• 2:54
  Speaker 1: Entscheidend ist nun eine fixe Kostengrenze von zwei Millionen Euro.
• 2:59
  Speaker 1: was genau dahinter steckt, wen das betrifft und warum diese Regelung seit ihrer Ankündigung intensiv diskutiert wird, erklären wir in der heutigen Podcastfolge.
• 3:09
  Speaker 1: Zu Gast bei uns im Steuereröffnestudio ist Sabine Winter.
• 3:13
  Speaker 1: Sie ist Umsatzsteuerrechtsexpertin beider Wohlverleitingersteueperratung.
• 3:17
  Speaker 1: Hallo Sabine!
• 3:18
  Speaker 0: Hallo Simone
• 3:20
  Speaker 1: Was ist nun dieses Betrugsbekämpfungsgesetz?
• 3:24
  Speaker 1: Und warum ist es für Vermieter eigentlich relevant?
• 3:28
  Speaker 0: Das Betrugsbekämpfungsgesetz, twenty-fünfundzwanzig ist ein umfassendes Gesetzespaket zur BekämpFung von Steuer und Sozialbetrug.
• 3:36
  Speaker 0: Neben Maßnahmen zum Datenaustausch und neuen Pflichten im Bereich Kryptowährungen enthält es auch wesentliche Änderungen im Bereich Umsatzsteuer.
• 3:46
  Speaker 0: Besonders relevant ist diese Neuregelung zu Vermietung hochwertiger Wohnimmobilien bei der künftigen Vorsteuerabzug ausgeschlossen wird.
• 3:54
  Speaker 1: Gehen wir vielleicht einen Schritt zurück, wie war denn die Rechtslage bei der Vermietung von Wohnimmobilien bisher?
• 4:00
  Speaker 0: Bisher war die Vermieting vom Wohnraum von der sogenannten unechten Umsatzsteuerbefreiung ausgenommen.
• 4:07
  Speaker 0: Sie unterlag also dem ermäßigten Steuersatz von zehn Prozent und berechtigte gleichzeitig zum vollen Vorsteuerabzug aus den Errichtungs- oder Anschaffungskosten unabhängig von der Höhe der Investition
• 4:19
  Speaker 1: Sabine und warum wurde diese Regelung aus Sicht der Finanzverwaltung kritisch gesehen?
• 4:25
  Speaker 0: Problematisch war vor allem der erhebliche Liquiditätseffekt.
• 4:29
  Speaker 0: Hohe Vorsteuerbeträge wurden bereits in der Investitionsphase refundiert, während die Umsatzsteuer aus der Vermietung erst über viele Jahre anfiel.
• 4:39
  Speaker 0: Insbesondere bei besonders luxurösen Immobilien bestand hier der Verdacht, dass die privaten Wohnbedürfnisse unter dem Deckmantel einer unternehmerischen Vermietung finanziert wurden.
• 5:11
  Speaker 1: Und was ändert sich jetzt durch das Betrugsbekämpfungsgesetz?
• 5:17
  Speaker 1: Ab
• 5:19
  Speaker 0: dem ersten Jänner, wird für sogenannte besonders drehpräsentative Grundstücke eine zwingende unechte Umsatzsteuerbefreiung eingeführt.
• 5:30
  Speaker 0: Das bedeutet die Vermietung ist grundsätzlich steuerfrei gleichzeitig ist aber der Vorsteuerabzug vollständig ausgeschlossen und Anders als bei anderen unechten Umsatzsteuerbefreiungen kann man hier die Option zur Steuerpflicht nicht ausüben, weil sie ausdrücklich gesetzlich verboten ist.
• 5:49
  Speaker 1: Jetzt ist meine Frage wann gilt ein Objekt als besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke?
• 5:56
  Speaker 1: Als Luxusimmobilier?
• 5:58
  Speaker 0: Ein Objekt gilt als besonders representativ Wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten inklusive aktivierungspflichtige Aufwendungen und Kosten wie für zum Beispiel Großreparaturen innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Millionen Euro betragen.
• 6:15
  Speaker 0: Maßgebig ist bitte das gesamte Investitionsvolumen innerhalb dieses Zeitraums.
• 6:20
  Speaker 1: Und handelt es sich bei den Zweibillionen Euro um eine Brut oder auch um eine Nettogrenze?
• 6:25
  Speaker 0: Die zwei Millionen Euro Grenze ist als Netto-Grenze zu verstehen, also exklusive Umsatzsteuer.
• 6:31
  Speaker 0: Dies wurde im parlamentarischen Verfahren ausdrücklich klargestellt.
• 6:35
  Speaker 1: Welche Kosten sind nun in diese Wertgrenze einzubeziehen?
• 6:39
  Speaker 1: Also was fällt als darunter?
• 6:41
  Speaker 0: In dieser Wertgrenz einzubeziehen sind nicht nur Anschaffungs- und Herstellungskosten sondern auch weitere aktivierungspflichtige Aufwendungen sowie Kosten von Großreparaturen.
• 6:52
  Speaker 0: Ebenso zählen neben Gebäude und sonstige Bauwerke, wie zum Beispiel die Anschaffung einer Garage oder der Bau eines Bulls dazu.
• 7:01
  Speaker 1: Wie ist das nun bei Zinshäusern oder mehreren Wohneinheiten?
• 7:05
  Speaker 1: Wie ist davor zu gehen?
• 7:07
  Speaker 1: Bei
• 7:07
  Speaker 0: Gebäuden mit mehreren Wohnanheiten ist die Kostengrenze auf den einzelnen Mitgegenstand abzustellen.
• 7:13
  Speaker 0: Das heißt, die Gesamtkosten müssen sachgerecht aufgeteilt werden etwa nach der anteiligen Nutzfläche.
• 7:21
  Speaker 1: Sabine und warum wird nun diese Regelung kritisch
• 7:24
  Speaker 0: beruhteilt?
• 7:25
  Speaker 0: Kritisch bei dieser neuen Regelung ist vor allem die starre Wertgrenze.
• 7:30
  Speaker 0: Sie berücksichtigt weder regionale Unterschiede bei Grundstücks- und Baukosten noch den tatsächlichen Ausstattungsstandard.
• 7:38
  Speaker 0: Dadurch können natürlich wirtschaftlich vergleichbare Objekte steuerlich unterschiedlich behandelt werden, abhängig vom Standort.
• 7:44
  Speaker 1: Und spielt nun die Fremdüblichkeit der Miete künftig auch noch eine Rolle?
• 7:49
  Speaker 0: Nein!
• 7:50
  Speaker 0: Ob fremdüglich oder nicht – ob an Gesellschaften oder an fremde Dritte vermietet wird ist für das neue Vorsteuabzugsverbot irrelevant.
• 7:58
  Speaker 0: Entscheidend ist ausschließlich das Überschreiten der zwei Millionen Euro Grenze.
• 8:02
  Speaker 1: Wenn wir uns jetzt diese Neuregelung konkret ansehen Was ist jetzt das zentrale Fazit?
• 8:09
  Speaker 0: Das Betrugsbekämpfungsgesetz.Zwanzig-Fünfundzwanzig sorgt zwar für klare gesetzliche Kriterien, verzichtet aber auf eine differenzierte Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse.
• 8:20
  Speaker 0: Die gewünschte Vereinfachung geht damit zu Lasten der Sachgerechtigkeit und wirft neue rechtliche Fragen
• 8:26
  Speaker 1: auf.
• 8:28
  Speaker 1: Das heißt, das Betrugsbekämpfungsgesetz-Wertes-Konferenz-Gesetz für den neuen Vorstellabzugsverbot für besonders repräsentative Wohnimmobilien.
• 8:37
  Speaker 1: zwar mehr formale Rechtssicherheit wirft aber auch zahlreiche neue Fragen auf.
• 8:42
  Speaker 1: Insbesondere eben auf Hinblick der Standortgerechtigkeit und Gleichbehandlung.
• 8:48
  Speaker 1: Das heißt hast du einen finalen Tipp für Vermieter und Investoren?
• 8:53
  Speaker 0: Für Vermieter und Investoren heißt es zukünftig.
• 8:55
  Speaker 0: Investitionskosten genau im Blick behalten, um Projekte frühzeitig steuerlich zu bewerten.
• 9:02
  Speaker 0: Wie sich jetzt diese neue Regelung in der Praxis und in der Rechtsprechung entwickelt bleibt natürlich spannend weil sie wirklich eine ganz neue Regelungen ist.
• 9:10
  Speaker 1: Das heisst Sabine wenn's dazu Fragen gibt wie kann man dich am besten erreichen?
• 9:15
  Speaker 0: Graz et hofer Leitinger.at.
• 9:17
  Speaker 1: Perfekt dann!
• 9:19
  Speaker 1: Vielen Dank Sabine für die ausführliche Zusammenfassung hinsichtlich der Vermietung von Luxusimmobilien und dem Vorsteuerabzugsverbot.
• 9:29
  Speaker 1: Und danke euch fürs Zuhören!
• 9:31
  Speaker 1: Wenn euch natürlich diese Episode gefallen hat, abonniert bitte den Steueraffen
• 9:35
  Speaker 0: und bleibt auch
• 9:37
  Speaker 1: bei den nächsten steilichen Updates dabei.
• 9:40
  Speaker 2: Danke, tschüss!
• 9:43
  Speaker 2: Das war Steueraffe.
• 9:45
  Speaker 2: wenn ihr noch Fragen, Wünsche oder Anregungen habt Nutz die Social Media Kanäle.
• 9:50
  Speaker 2: Den Steueraffen findet ihr auf Facebook und auf Instagram.
• 9:53
  Speaker 2: Hinterlasst einfach ein Like oder einen Kommentar!
• 9:56
  Speaker 2: Und wer ihr keine Podcast-Folge mehr verbassen wollt, dann abonniert den Steueraffen mit eurer favorisierten Podcast App.
• 10:02
  Speaker 2: Weitere Infos findet ihr auch unter www.steueraffe.at.
• 10:07
  Speaker 2: Vielen Dank fürs Zuhören bis zum nächsten Mal wenn es wieder heißt
• 10:10
  Speaker 1: Gut
• 10:10
  Speaker 2: gebrüllt im Steuernschondel.