Latest / Prof of Concept - So läuft Wirtschaftspolitik. / Welche Generation hatte es WIRKLICH schwerer ein Haus zu kaufen - Gen-Z vs. Boomer?

Transcript

Welche Generation hatte es WIRKLICH schwerer ein Haus zu kaufen - Gen-Z vs. Boomer? · Prof of Concept - So läuft Wirtschaftspolitik.

0:00
Für die Puma war der Auskauf viel einfacher und die Gen Sila
0:02
sind einfach nur alle faul. Diese und weitere Vorurteile
0:06
kursieren um das Thema Hauskauf in der heutigen Zeit und da
0:08
haben Marcel und ich uns vorgenommen, das in der heutigen
0:11
Ausgabe Prof. Of Concept mal wissenschaftlich
0:13
unter die Lupe zu nehmen und herauszufinden, was stimmt.
0:16
Wirklich Marcel, du kannst es ja gleich selber sagen, aber
0:19
passend zur Ausgabe befinden wir uns heute mal nicht in der
0:22
Luxusimmobilie. Westflügel, Ostflügel, schloss
0:25
Mannheim, sondern tatsächlich in einem Eigenheim.
0:28
Damit over to you und Willkommen zur neuen Folge.
0:35
Ja, danke für die passende Einleitung und herzlich
0:38
Willkommen zur neuen Folge von Prof.
0:40
Of Concept. Genau, wir schauen uns heute mal
0:42
an, was ist eigentlich los mit der Trau, mit dem Traum vom
0:45
Eigenheim und die junge Generation Jen Zeal of Jen y, zu
0:48
der ich gehöre. Da haben wir es hier viel
0:51
schlechter, das kursiert ja. Ich glaube, du warst auch mal.
0:53
Ich hab dich mal erwischt mit einem sehr polarisierenden
0:56
linkedin Post gesagt, Ja, noch nie hat es eine Generation so
0:59
schwer, sich Häuser zu kaufen und dazu gibt es natürlich
1:02
Daten, Fakten und wissenschaftliche Studien, die
1:04
wir uns heute mal anschauen, um dem auf den Grund zu gehen,
1:08
warum machen wir das überhaupt, ist natürlich ein super heißes
1:11
Thema, treibt jede jeden jungen Menschen an, denke ich draußen
1:14
da deswegen. Passendes Podcast Thema Warum
1:18
mache ich das hier? Ich bin natürlich kein
1:20
Immobilienexperte oder Makler oder Deklarierter
1:22
Immobilienexperte, aber das Thema passt perfekt denke ich in
1:25
unser Konzept hier Prof. Of Concept, Warum ist natürlich
1:28
eine Schnittstelle aus BWL Kennzahlen, volkswirtschaftliche
1:31
Zusammenhänge und ich denke ich kann Studien und Daten lesen was
1:35
machen wir heute? Wir haben die wichtigsten
1:36
rausgesucht paar Daten auch selber analysiert von reputablen
1:41
Wissenschaftlern und guten Daten auch aus dem Deutschen.
1:44
Markt und außerdem ich bin auch im Game ja Teil von Gen Y und
1:49
ohne mittlerweile hier in unserem Haus in Deutschland was
1:53
wir finanziert haben. Also ich hab mich intensiv damit
1:56
auseinandergesetzt und vorher hatte ich auch schon mal in eine
1:59
Mietimmobilie investiert, vielleicht dazu später, deswegen
2:03
bin ich einigermaßen vertraut und natürlich die ganze Bubble
2:05
um mich herum, auch was die ganzen Themen Preise angeht, ja
2:09
Handwerker kosten steuerliche Rahmenbedingungen und so weiter.
2:14
Genau. Ich glaube, beim Thema Auskauf
2:15
gibt es ein paar Sachen, die super relevant zu unterscheiden
2:18
und zu betrachten sind. Das natürlich einmal den
2:21
Kaufpreis an sich und wie sich so Kaufpreise von Immobilien
2:23
entwickeln, dann geht es dann auch um sowas wie die Lage also.
2:26
Da kann auch oft so eine Durchschnittsstatistik einfach
2:29
nicht so Aussagen treffen beziehungsweise die Aussagen
2:31
sind relativ unsinnig. Wenn jetzt zum Beispiel die
2:35
Hauspreise auf dem Land superstark sinken, in der Stadt
2:37
aber überproportional steigen, dann hat sich das in der
2:40
Statistik vielleicht nicht so stark ausgewirkt, aber natürlich
2:43
auf den Käufer letztendlich. Es gibt ja bei der Finanzierung
2:46
super viele verschiedene Sachen, die man beachten muss.
2:48
Das kann ja so was sein wie der Kaufnebenkostenbetrag, also dass
2:53
du halt quasi guckst, was muss man da anzahlen, wie einfach ist
2:56
es zu bekommen, dann natürlich die Finanzierung als riesen
2:58
Aspekt und überhaupt die Evalability von Häusern,
3:02
dementsprechend mal so ganz provokant gefragt um irgendwie
3:05
reinzustarten hatten es die Boomer nicht wirklich ein
3:08
bisschen einfacher. Ja, ich fang mal an mit einem
3:12
mit einem Banger. Ja, jammern bringt nichts und
3:16
vielleicht jammern wir heutzutage auch ein bisschen zu
3:20
vieles ist war früher nicht alles besser, das kann man schon
3:23
so sagen und so schlecht sieht es gar nicht aus, wenn man sich
3:25
die Daten anschaut mit einem aber ja, eine Sache ist wirklich
3:29
nicht einfach, nämlich der Einstieg in die eigene
3:31
Immobilie, dazu kommen wir gleich, aber mal.
3:35
Zum Einstieg. Was sind eigentlich die die 3
3:37
wichtigsten Stellschrauben, um diese Debatte auch hier mal mal
3:40
fair zu beleuchten? Das sind natürlich Einkommen,
3:44
also Löhne, wieviel monatliches Einkommen haben wir heute, fair
3:49
gerechnet im Vergleich zu vielleicht unseren Eltern oder
3:51
Generation davor in den 80er Neunzigern, zweitens natürlich
3:55
obvious die Preise, also Hauspreise, Grundstückspreise,
3:58
aber auch Baukosten. Und drittens, Du hast
4:01
angesprochen, Finanzierung und hier ist natürlich der das eine
4:04
Wort relevant, Zinsen ja, wie hoch sind die kosten, bisschen
4:07
auch wieviel Geld bekommt man von der Bank, aber das war
4:09
eigentlich prozentual gesehen relativ stabil, das sind die. 3
4:14
Kennzahlen wenn wir uns jetzt die anschauen, dann gibt es
4:17
einen Chart, den, wenn wir auch hier produzieren, für unsere
4:20
Zuhörer, den man sich einprägen muss.
4:23
Also wenn wir mal 1980 starten. Das hat auch ein Paper gemacht
4:27
hier vom Kiel Institut, worüber ich heute noch ein bisschen
4:29
sprechen werde und das so als als Ace Learning, dann haben
4:33
sich die Löhne ja beachtlich gesteigert bis 2025 also.
4:39
Durchschnitt natürlich, die sind ungefähr oder fast zweieinhalb
4:42
Mal so hoch wie 1980. So, jetzt kommt es aber die
4:46
Hauspreise, wenn wir die auch normalisieren auf von dort 1980,
4:50
die sind um viel mehr gestiegen, also wenn wir jetzt bei über
4:52
300, also mehr als das Dreifache, und das ist natürlich
4:56
dieser klassische Price to Income Ratio, da ist natürlich
5:01
ein größerer Gap oder ein viel höheres Hauspreis zu verfügbarem
5:05
Einkommen, Verhältnis Satz sozusagen.
5:08
Das ist noch nicht immer so. Also bis 2010 sind die Löhne
5:12
stärker gestiegen als die Hauspreise.
5:15
Da war quasi, ja, das ist Golden Age.
5:18
Zum Hauskauf, war eigentlich so bis 2010, danach sind die
5:21
Hauspreise wesentlich stärker gestiegen, aber seitdem sind die
5:26
Zinsen ja noch mal extrem gefallen, den Zinsen komm ich
5:28
gleich noch mal. Das heißt, das hat man noch
5:30
nicht so gemerkt nach 2010, dass es jetzt.
5:33
Spürbar teurer wird für die Jen y.
5:35
Vielleicht damals relevant, denn Jen C.
5:37
Hat 2010 wahrscheinlich keine Häuser gekauft und die wenigsten
5:40
machen das vielleicht Häuser. Mit 12 war ich jetzt noch nicht
5:43
so weit. Nächsten 10 Jahren.
5:46
Aber so 210 bis 220 sind die Zinsen extrem stark gesunken.
5:49
Deswegen war die Finanzierung von auch relativ von manchen
5:53
teuren Häusern nicht das Problem.
5:54
Aber jetzt kommen wir in eine gefährliche Phase rein, was
5:56
diese ganze Debatte glaube ich auch so befeuert.
5:59
Jetzt steigen die Zinsen wieder, also ich habe selber 2019 was
6:04
finanziert zu 0,6%. Und 2000 ich glaub 2324 noch mal
6:12
was finanziert zu 3,6% und jetzt sind wir wieder zwischen
6:15
dreieinhalb viereinhalb 5%, das heißt wir kommen uns wieder in
6:18
eine hohe Zinsphase rein, aber die Preise sind extrem teuer und
6:22
das ist eben was die Debatte so befeuert.
6:25
Jetzt noch mal zurück zu den Zinsen oder wir packen das alles
6:27
an einen Graf. Die waren in den Achtzigern
6:30
extrem hoch über 10% im Durchschnitt und sind dann
6:34
eigentlich gesunken und vor allem stark gesunken.
6:36
In den 2 Tausendern und nach 2010 auch noch mal ein richtiger
6:41
Job sozusagen. Dass die unter 2% lagen zwischen
6:44
2015 und 2021 unter 2% wie gesagt Vergleich zu 10% was was
6:51
die frühere Generation aufbringen musste.
6:53
Also ich erinnere mich glaube ich an an meine Eltern,
6:55
Schwiegereltern, die haben ja immer so von 7 8% gesprochen und
6:57
das ist natürlich. Sehr, sehr viel.
6:59
Wenn wir nachher mal auf die konkreten Zahlen gehen, was man
7:02
braucht, um ein Eigenheim zu tragen und zu finanzieren.
7:07
Ja, genau das kenne ich aber auch noch von zu Hause.
7:08
Meine Eltern haben auch Mitte der 90er quasi ein Haus gekauft,
7:13
damals noch d Mark tatsächlich, und ich meine auch, die wären
7:16
irgendwie so bei 7% mehr oder weniger Zinsen gewesen, die
7:19
hatten sogar noch einen höheren Eigenkapitalanteil als quasi
7:23
diesen Mindestbeitrag, dadurch war das noch mal was geringer.
7:26
Das heißt, wie du schon sagst, es kann auch durchaus noch mal
7:28
höher gelegen haben und ich meine dieser Spruch, ich habe
7:32
ihn zumindest von zu Hause mitbekommen.
7:34
Ich weiß nicht, ob du das so kennst, wenn du ein Haus kaufst,
7:36
kaufst du es eigentlich zweimal. Zumindest wenn du es quasi mit
7:39
Kredit machst, weil du sozusagen so über die Laufzeit der Tilgung
7:44
sozusagen mit Kredit und Tilgung quasi zweimal die Summe des
7:48
eigentlichen Hauses abbezahlst. Und wenn natürlich die Zinsen
7:52
jetzt extrem gesunken sind, was sie ja zwischenzeitlich waren,
7:56
zumindest in den 2000 Zehner Jahren, ist natürlich die Quote
7:59
nicht mehr so schlimm. Ne, also wenn du eine ähnlich
8:01
lange finanzierungsdauer hast, das ergibt ja einfachste
8:04
Mathematik, genau. Dann müssen wir jetzt mal einen
8:07
Punkt den Buhmann geben. Die haben ihr Haus natürlich
8:09
zweimal gekauft, also über die Laufzeit, in der sie das Haus
8:12
abbezahlt haben, haben Sie der Bank noch mal die Summe so
8:15
nominal gegeben, die sie für das Haus aufgegeben ausgegeben
8:19
haben, also die Summe in Zinszahlungen über die 2025
8:22
Jahre, je nach, da die Laufzeit heutzutage, also ich kann von
8:26
von meinem aktuellen Darlehen sprechen, sind wir eher bei so
8:29
einem Drittel. Okay krass.
8:32
Das heißt, wenn du jetzt für eine halbe 1000000 Haus kaufst,
8:35
dann zahlst du quasi so 670 zurück an die Bank quasi sowas
8:40
also irgendwie so 150 oder was ist quasi drauf gezahlt dafür,
8:43
dass du die ganze Zeit aber schon drin gewohnt hast?
8:46
Das ist schon du von Wertsteigerungen profitierst und
8:49
ist ja auch ein interessanter Faktor, wir haben ja eben
8:51
darüber gesprochen, dass die Häuser ja extrem stark im Wert
8:54
gestiegen sind, also auch quasi von.
8:57
Also über über das Realeinkommen hinaus gestiegen sind.
9:01
Da muss man auch ganz klar sagen, wenn du das Haus halt
9:04
kaufst, profitierst du ja auch von der Wertsteigerung.
9:06
Ja, das ist ja dann auch so ein Ding.
9:08
Klar, Eigenheim ist erstmal kein Anlageobjekt, aber du hast ja
9:11
schon den Vorteil grundlegend, dass wenn du das Haus eben
9:14
kaufst und Finanzierst sehr quasi auch dein Assetbestand
9:17
erhöht, wenn es mehr wert wird, ne?
9:19
Das ist richtig. Wir werden heute ja nicht so
9:21
viel über Immobilien als. Investitionsobjekt sprechen also
9:26
da mit einer Immobilie mit einer Immobilie Rendite erzielen, das
9:29
kannst du ja im Prinzip nur machen, indem du vermietest.
9:32
Das ist heute nicht so fokusthema, deswegen hier gleich
9:36
mal ein, aber natürlich hast du ne erwartete Preis und
9:39
Wertsteigerung von deiner Immobilie, das bringt dir aber
9:41
nichts an Cashflow im privaten Setup, wenn es deine Immobilie
9:44
ist. Das führt nur dazu, dass wenn du
9:46
70 bist, dann dein Haus abbezahlen hast, dass du dann
9:49
ziemlich wohlhabend bist. Natürlich ja.
9:51
Aber das endet nichts daran, dass es sehr schwierig ist,
9:54
momentan die Immobilie zu erwerben und laufend zu
9:57
finanzieren. Okay das heißt, wir haben jetzt
10:01
quasi schon mal gesagt, die Zinsen sind viel schwieriger
10:04
gewesen, damals aufzubringen als heute hast du, hast du eine
10:09
Ahnung, woran das liegt, also so grundmäßig auch weil ich meine,
10:12
ist ja, das ist ja eigentlich ein makroökonomischer Faktor,
10:14
oder? Ja genau.
10:16
Also ich denk es mal wen um es mal einfach zu sagen weniger
10:18
Geld im Markt damals als heute hat auch mit Globalisierung der
10:23
Finanzmärkte zu tun und neuen Finanzinstrumenten und genau
10:27
ist. Bin jetzt kein Makroökonom und
10:29
und geldmarktexperte aber ja auch im Rahmen der Finanzkrise
10:34
ist ja noch mal mehr Geld in Umlauf gekommen und das sieht
10:36
man ja auch an dem Chart, also nach der Finanzkrise sind die
10:40
Zinsen nicht hochgegangen sondern runtergegangen.
10:42
Vielleicht bisschen Counter intuitive fast, weil die
10:46
Finanzkrise ja auch ein bisschen mehr mockage Crisis war in den
10:49
USA, also in der Immobilienkreditkrise, dass man
10:52
eigentlich lieber weniger Immobilienkredite im Markt
10:54
hätte, aber das Gegenteil ist eingetragen, eingetreten.
10:58
Genau, also Fass mal kurz zusammen hier um um mal den
11:02
Spielstand hier noch mal zusammenzufassen, die sind sehr
11:08
stark gestiegen. Bis 2010 auch stärker als die
11:11
Hauspreise seit 2010 haben die Hauspreise die Reallöhne
11:14
überhöht, also überholt. Also heute sind die Hauspreise
11:18
relativ höher zum Einkommen als früher, aber die Zinsen sind
11:21
geringer und sind es immer noch, deswegen kann man eigentlich
11:24
nicht sagen, dass es jen zi heute oder Jen y.
11:27
Schwerer hat, eine Eigen ein Eigenheim zu finanzieren, aber
11:32
im Laufenden. Betrieb also jetzt monatlich
11:36
meine Rate und meine Tilgung, um diese Zinsen aufzubringen, ist
11:39
eigentlich nicht schwieriger, jetzt kommt das große, aber wenn
11:43
ich eine Immobilie kaufe und das auch noch nie anders, dann
11:46
kriege ich ja von der Bank nicht 100% des Kaufpreises ausbezahlt,
11:51
sondern nur circa 90%. Also ich muss 10% Eigenkapital
11:55
aufbringen, also Cash im Prinzip und es kommen noch
11:58
Kaufnebenkosten hinzu, die du sagst und die wichtigsten sind
12:02
hier Makler. Paar andere Nebenkosten, aber
12:06
vor allem Maklergebühr, eventuell und die
12:09
Grunderwerbssteuer und das sind circa 5% dazu vielleicht nachher
12:12
noch mal, gibt es auch eine spannende Studie, das heißt das
12:14
sind schon 5% Makler können 3 4% sein, also gehen wir einfach mal
12:18
in Summe von 10% Eigenkapital plus noch mal 5 bis 10% Punkte
12:21
Nebenkosten aus, das sind 20% die ich cash an Tag 1 aufbringen
12:26
muss und das. Bei den extrem gestiegenen
12:32
Hauspreisen ist eben absolut viel mehr als zu Boomer Zeiten,
12:37
viel mehr zu meiner heutigen Sparquote oder zu meinem
12:40
verfügbaren Einkommen. Und da gibt es ne Studie
12:43
verlinken die sicherlich auch mal, also Millennials oder gen
12:47
z. Die müssen so vielleicht 1314
12:50
Jahre heute Sparen, bis sie diese Summe haben, während das
12:54
bei den Boomern jetzt kann man die Statistik natürlich fair
12:56
oder unfair lesen, so zwischen 2 und 5 Jahren vielleicht war das
13:00
heißt du kommst. Viel später rein in die
13:02
Situation, überhaupt das Eigenkapital aufzubringen, ist
13:05
ja wohl das Erbe. Aber manche Boomer hatten ja
13:07
auch Erbe, also das ist der Knackpunkt, ja, der dann
13:10
wirklich, wenn man fair ist, es schwerer macht für gen zi oder
13:14
Jungen. Generationen.
13:15
Es kursieren im Netze diese Karriereratschläge, die immer so
13:18
klingen, als könne man mit der richtigen Morgenroutine 3
13:20
Eisbäder mit einem motion Template innerhalb von 6 Monaten
13:24
gleichzeitig VP, Marathonläufer und emotional ausgeglichener
13:27
Mensch werden. Die Realität ist in der Regel
13:29
ein bisschen weniger glamourös. Karriere entsteht nicht durch
13:31
Life Hacks, sondern durch Umfelder, in denen man schnell
13:33
lernt, früh Verantwortung übernimmt und mit Menschen
13:35
zusammenarbeitet, die fachlich wirklich stark sind.
13:38
Genau das ist auch einer der Gründe, warum ein Unternehmen
13:40
wie PWC Deutschland für ambitionierte Talente so
13:42
spannend ist. Denn es geht um echte
13:44
wirtschaftliche Fragestellungen, es geht um Unternehmen, Deals,
13:47
Risiken, Transformation und Strategien.
13:49
Wer heute in einem Umfeld arbeitet, in dem man sich
13:51
schnell weiterentwickelt, mit den neuesten Tools an den Themen
13:54
arbeitet, die die Wirtschaft wirklich beschäftigen, der
13:56
wirtschaftlichen echten Vorsprung.
13:58
Die diesen Podcast als Partner unterstützt, passt daher
14:00
wirklich sehr gut zusammen, weil es auch hier um Ambitionen geht,
14:03
um Fortschritt, um Vertrauen und darum, Wirtschaft nicht nur zu
14:05
beobachten, sondern sie wirklich zu verstehen.
14:08
Wenn wir das Anfassbar machen, können wir eigentlich zahlen
14:10
dran hängen. Also wenn ich jetzt quasi Mitte
14:12
den 90er ein Haus gekauft habe, und das hat damals irgendwie
14:15
500000 gekostet, dann musste ich quasi 100000 an Kaufnebenkosten
14:20
bei 20% gerechnet mitbringen, die ich sozusagen haben einfach
14:25
da haben musste, um das zu machen.
14:27
Und weil das Einkommensniveau natürlich im Verhältnis höher
14:32
war, weil ja quasi die Einkommen etwas weniger stark gestiegen
14:35
sind als wie jetzt die Hauspreise, dann musste ich
14:38
dafür also auf Deutsch irgendwie 2 Jahre, haben wir gesagt oder
14:42
was sparen als. Promo natürlich, jedes jeder
14:45
Lebens Umstand anders. Ja, aber das, der zeigt auch
14:48
eine Studie, dass der durchschnittliche Haushalt und
14:50
vielleicht 2 verdiener und anderthalb Verdienern hat so.
14:54
Je nach Immobilie 1,7 bis 3,6 Jahre.
14:58
Gebraucht. Gut.
15:00
Also so zweieinhalb Check pro pro Haushalt und jetzt, wenn ich
15:04
damals für 500001 Haus gekauft habe, weißt du so ungefähr, was
15:07
das heute im im Äquivalent wäre. Also so ein Haus weiß ich nicht,
15:11
irgendwie 15. Mal leider leider 1,5 Millionen
15:14
ne wenn wir den Chart von 1980 bis 2025 konsequent jetzt
15:17
durchziehen. Genau.
15:21
Anderthalb. OK, das heißt ist aber schon n
15:24
nettes Haus dann auch auch heute tatsächlich.
15:26
Jetzt habe ich also dieses Haus für anderthalb Millionen und
15:29
wenn ich davon jetzt 20% aufbringen muss, sehr
15:32
geistesgestört, das sind ja irgendwie tatsächlich dann
15:34
300000€ und da muss jetzt, also ich weiß nicht so, und das ist
15:39
der. Knappe wer wer hat, wer hat
15:41
300000 jetzt im im Free im Free Cash RAL, im Cash Depot oder
15:48
Liquidierbar? Mit anfangen, mit 30, selbst mit
15:51
2 Gutverdienern, das ist echt kackig und das ist genau der
15:54
Punkt. Genau.
15:56
Also wenn ich mir überlege, so 300000 gut, ich habe ganz
16:00
normales Geschäftsführergehalt, also was man sich da so
16:03
auszahlen kann. Meine Verlobte jetzt ein Private
16:06
Equity, ein ganz ganz nettes Fixum, das liegt dann schon noch
16:09
mal deutlich da drüber, aber auch bei uns, und das ist ja
16:13
glaube ich auch ein ganz relevanter Faktor.
16:16
Wir wohnen halt mitten in Frankfurt, da auch in der
16:18
Wohnung zur Miete. Das heißt, auch die Mietkosten
16:21
sind ja extrem, gerade in den Großstädten gestiegen, das
16:25
verringert natürlich auch unsere Sparquote, die Steuerlast ist
16:28
extrem hoch bei uns beiden, das heißt, da geht auch super viel
16:31
raus, also ich sehe jetzt keinen Pfad, pier ist 25, ich bin 28,
16:36
ich sehe jetzt keinen Pfad ohne Erbe, ohne dass wir jetzt im
16:41
Lotto gewinnen oder irgendwie ein Größeres.
16:44
Liquidity Event folgt, wo wir jetzt innerhalb der nächsten was
16:49
war der Durchschnitt? Bei boomen zweieinhalb Jahre, wo
16:51
wir innerhalb von zweieinhalb Jahren jetzt 300000€ ansparen
16:54
könnten oder auch nur ein Drittel der Summe selbst.
16:56
Das wäre irgendwie schon utopisch, wenn es jetzt eine
16:58
Wohnung sein sollte, und das war damals dann wahrscheinlich ein
17:02
bisschen bisschen einfacher, richtig?
17:03
Genau das, das kann man fair so sagen, das würde auch jeder
17:06
unterschreiben. Aber noch mal zum ersten Punkt
17:09
zurück, wo wir es heutzutage nicht schwerer haben.
17:12
Wenn du die Immobilie erst mal hast, weil du ja aktuell so eine
17:14
hohe Miete in Frankfurt bezahlst.
17:16
Das würde wahrscheinlich reichen und dein verfügbares Einkommen
17:18
oder von von deiner Partnerin würde reichen um dann Tilgung
17:22
und Zinsen zu tragen. Ja.
17:24
Ja, das ist genau der der Unterschied.
17:26
Wobei jetzt muss man sagen, OK ich.
17:28
Welche Stellschrauben kann man drehen?
17:30
Wie du gesagt hast, 1,5 Millionen heute, da kriegt man
17:32
schon ein nettes Haus mit Garten, alles neu in auch einer
17:35
relativ teuren Stadt und guten Lage, so muss man ja nicht
17:38
wohnen und in den 80er Jahren waren 500000 eben auch eine
17:41
Luxusimmobilie, das kann man schon fair sagen, also man kann
17:44
auch ein bisschen kleinere Brötchen backen und über die
17:46
Hälfte sprechen, aber selbst bei der Hälfte, also 750 da wird.
17:54
Nicht einfach in Großstädten und relativ teuren Lagen für eine
17:58
Familie, wo man ein bisschen Platz braucht, eine Immobilie zu
18:02
finden. Aber sagen wir mal, man findet
18:03
sie selbst. Dann reden immer noch von 150,
18:06
die man braucht, um einzusteigen in das Eigenheim Invest.
18:11
Ja, da ist jetzt ja auch so ein Ding 150000€.
18:16
Also das musst du erstmal auf auf Seite legen und dann ist ja
18:18
auch so ein Ding, das finde ich eigentlich mal ganz interessant.
18:21
Fängt man da nicht auch an, so n bisschen?
18:23
Du hast jetzt n Haus gekauft, du kannst es vielleicht n bisschen
18:25
bisschen besser noch einschätzen, fängt man da nicht
18:28
auch langsam an zu rechnen, was dir das quasi bringt, wenn du
18:30
das irgendwie jetzt nicht in ne Immobilie steckst, sondern
18:32
irgendwie am Aktienmarkt investierst und da irgendwie
18:34
deine 819% im Jahr rausholst? Das ist ja dann schon.
18:38
Also da bist du ja schon bei einer vierstelligen Summe im
18:40
Monat, also knapp über 1000, die dir das alleine an
18:43
Wertsteigerung eigentlich bringen sollte, wenn du es gut
18:45
anlegst, sage ich mal, das ist ja schon, das tut ja dann auch
18:48
noch mal extra weh, quasi das in ein Haus zu stecken und da ist
18:53
ja auch so das Thema, also zumindest jetzt habe ich das
18:56
Gefühl in unserer Generation mit Rente und so weiter da sind ja
19:00
ganz viele Themen mit drin, die da eine Rolle spielen, wo man
19:04
sich dann schon fragt, die. Ist es das?
19:06
Ist es das eigentlich wert? Und da hatte ich so das Gefühl,
19:11
hat es die Buma dann schon einfacher, weil es einfach ganz
19:15
klar war okay wenn ich jetzt das Haus kaufe, habe ich quasi
19:17
diesen Vorteil der Wertsteigerung, das ist
19:20
irgendwie so ein Thema mit der Rente, dass ich das dann am Ende
19:23
verkaufen kann und dann weiß, was ich davon habe, weil die
19:26
Zeiten auch so gefühlt was sicherer waren, das sind jetzt
19:29
alles subjektive Gründe, aber hast du dir da irgendwie.
19:31
So in den 1980er Jahren hat jetzt niemand gesagt, Oh, die
19:35
Zeiten sind super. Super sicher, das wissen wir
19:37
jetzt, wenn wir auf den Chart schauen.
19:38
Oh ja, die Hauspreise haben sich verdreifacht, super
19:41
Investitionen damals ist natürlich heimside bias, ja
19:44
wusste man das aber jetzt nicht an das denke ich wusste man so
19:48
nicht, ja sonst. Also ohne die jetzt jetzt
19:51
reingrätschen zu wollen. Ja, sorry.
19:53
Ja, alles gut? Nee, also nee, so wie war das
19:56
denn für dich persönlich, also hast du da jetzt jemals dran
19:58
gezweifelt, irgendwie jetzt beim Hauskauf die richtige
20:00
Entscheidung ist, oder? Die die Zeiten sind immer
20:04
gefühlt unsicher und gefühlt subjektiv.
20:06
War es früher immer einfacher als wir das die erste
20:11
Investition getätigt haben also und dann fremdvermietet haben
20:14
hat die da gesagt Oh Wow mutig er kauft jetzt am Peak ja.
20:19
Der Hauspreis es war noch nie so teuer, könnte man auch sagen
20:23
okay es war noch nie so teuer, jetzt soll ich nicht
20:25
investieren, aber das ist genauso wie bei einer NVIDIA
20:28
Aktie, die war auch noch nie so teuer wie heute, aber in 10
20:32
Jahren drauf schauen was vielleicht das beste Investment
20:34
was du tun kannst wenn du heute noch eine weitere Aktie von
20:36
Nvidia kaufst, also das ist immer schwierig natürlich jetzt
20:40
in die Glaskugel zu schauen was beim bei der Immobilie zur
20:44
Eigennutzung jetzt wirklich anders ist als wenn ich jetzt.
20:48
Mein einfach nur mein mein Cash Show erhöhen möchte.
20:50
Wenn man eine Rendite erhöhen möchte ist das ist eine riesige
20:54
emotionale und persönliche Komponente, die da mitspielt.
20:57
Deswegen ist es auch immer ein bisschen unfair das mit einem ja
21:01
jetzt im ETF oder so zu vergleichen.
21:02
Natürlich ist die Rendite eigentlich einfach nicht da ne
21:07
also wenn ich heute ein Haus kaufe für 1,5 Millionen, da
21:10
müsste ich ja bei einer bei einer fairen Mietrendite.
21:18
Ansprechen das Maus. Wenn ich jetzt sag ich hab hier
21:24
eine faire Mietrendite von von 6% oder so, da müsstest du ja
21:29
wahrscheinlich eine Miete veranschlagen, die keiner zahlen
21:35
würde für das Haus. Ja du zahlst aber.
21:39
Die schlechte Rendite dafür, dass du einfach super happy
21:43
bist, das ist dein Eigenheim. Du bist dort, wo du dein Leben
21:45
lang vielleicht sein möchtest oder relativ lang.
21:48
Du werkelst ein bisschen an deinem Haus herum, du hast was
21:50
für die nächste Generation, vielleicht wenn du dann sagst,
21:53
ich gehe irgendwann von dannen und meine Kinder haben eine
21:56
abbezahlte Immobilie, das ist halt auch der große Unterschied,
22:00
deswegen darf man da. Ich glaube ich, das ist eine
22:02
persönliche Meinung, gar nicht so arg nach der Rendite schauen,
22:05
aber ich komme auf deinen Punkt gleich noch mal zurück, sollte
22:07
ich vielleicht lieber einfach zur Miete wohnen und
22:08
investieren, das darf man einfach nicht so vergleichen mit
22:12
einem Finanzmarkt, Investitionen wo man aber drauf achten muss
22:16
ist natürlich kann ich mir das leisten und Schränke das nämlich
22:18
in meiner Lebensqualität ein, man sollte wahrscheinlich nichts
22:21
machen, was dich finanziell so einschnürt um das Haus überhaupt
22:26
Tilgung und den Kredit bedienen zu können, dass du kein nettes
22:29
Leben mehr führen kannst, dann solltest du wahrscheinlich
22:30
lieber und uns. Quadratmeter Wohnung mieten
22:33
anstatt ein 180 Quadratmeter Haus mit Garten und das
22:37
verfügbare Einkommen für andere schöne Dinge des Lebens
22:39
auszuwirken. Okay, das heißt also, klar, ist
22:43
natürlich eine persönliche Entscheidung, und wenn man es
22:47
sich leisten kann, steht es einem ja dann dann frei, das zu
22:50
tun. Also dann kann ich ja quasi
22:51
überlegen okay ist es mir das jetzt wert, sozusagen da eben
22:55
vielleicht nicht die effizienteste Wahl zu treffen,
22:58
sondern eher die, die mich emotional da ein bisschen
23:00
happyer macht. Da ist jetzt aber auch so die
23:02
Frage mit dem mit dem Hauskauf, die ich mir zumindest stelle.
23:09
Der Markt ist ja auch wahnsinnig unterschiedlich in seiner
23:13
Entwicklung, also wenn du dir jetzt quasi so Hauspreise
23:16
anguckst, die steigen ja in den Städten zum Beispiel viel, viel
23:18
stärker als auf dem Land, wie sehr kann man das denn überhaupt
23:22
vergleichen, also ist das nicht auch so ein Thema oder ich weiß
23:25
nicht, ob es da eine Studie zu gibt, aber das finde ich
23:27
persönlich mal interessant. Wo man sich mal anguckt,
23:31
unabhängig von den Durchschnittspreisen in
23:33
verschiedenen, also so in verschiedenen Ländern.
23:36
Wie hat sich denn da so der der Hauspreis entwickelt, von der
23:38
Stadt zum Land, weil oft ist es ja schon so, oder zumindest habe
23:41
ich das Gefühl, dass du auf dem Land natürlich einfach ein
23:44
deutlich günstigeres Haus kriegst.
23:46
Dafür hast du halt einfach weniger Job Opportunities, weil
23:48
in vielen Fällen ist es einfach ein zu langer Pendelweg in die
23:52
Stadt, die Städte werden generell immer voller, dadurch
23:54
steigen natürlich die Hauspreise, also gibt es da
23:56
irgendwie. Eine Möglichkeit, sich sozusagen
24:00
den Hauspreis ein bisschen genauer anzugucken.
24:03
Unabhängig von diesen allgemein Indizes, die immer sozusagen
24:06
ganz Deutschland betrachten, gibt es ja Trends, dass es in
24:09
den Städten stärker gestiegen ist zum Beispiel oder weniger.
24:11
Ja, also gibt es auf jeden Fall sehr gut empirisch Beleg.
24:14
Leider schaffen es diese Belege nicht immer in die Medien, weil
24:17
da braucht man immer dieses eine Chart und wie du sagst, diese
24:20
eine Chart zeigt eine Durchschnittsentwicklung,
24:21
natürlich auch ein Durchschnittsreallohn der der
24:24
kann natürlich nicht die individuelle.
24:27
Lebenssituation von jedem unserer Zuhörer abbilden die
24:30
Reallöhne sind natürlich auch unterschiedlich gestiegen für
24:34
die Pflegekraft, den Programmierer und den indessen
24:38
Banker. Aber die Studie, die wir euch
24:40
auch dann verlinken, hier vom Kiel Institut, die hat sich
24:44
genau das angeschaut, also da geht es um, also die, die heißt
24:47
Upfront Cost and Housing Affordability in Germany ist aus
24:49
dem Dezember 2025 super aktuell. Also im Prinzip geht's um die
24:53
Kosten und ob man sich das leisten kann.
24:56
Eine Immobilie in Deutschland zu besitzen.
24:58
Und die schaut sich das genau an und differenziert auch zwischen
25:01
Land und Stadt und zeigt eben auch diese Preisspirale, die
25:05
extrem ist in den Städten. Das sehen wir auch an an den
25:08
Mieten und eben viel weniger extrem am Land, also am Land
25:12
muss sich keine 13 Jahre heute ansparen als Genzila genweiler,
25:18
um ein Haus zu kaufen, sondern eher die Hälfte.
25:21
Und dasselbe beobachten wir natürlich in den USA.
25:23
Also jeder hat wahrscheinlich schon davon gelesen, natürlich
25:26
durch Covid, da eine Riesen Welle eingetreten hast.
25:29
Die Leute, ich habe selber eine Freundin in den USA oder wir,
25:32
dass die Leute in Silicon Valley arbeiten, aber in Arizona auf
25:37
dem Land wohnen und einfach ein Riesen Haus haben, ein Pickup,
25:40
ein Pferd und so weiter und halt für einzelne Meetings per
25:44
Flugzeug commuten also extrem muss man es jetzt in Deutschland
25:47
nicht durchspielen, aber natürlich ist das eine
25:49
Überlegung für die jungen Generation.
25:51
Wenn flexible Arbeitsmodelle möglich sind, eben auch satt zu
25:56
ziehen. Also für mich wäre das nichts,
25:59
also ich wohne hier ganz gut in so einem Zwischending, aber
26:03
preislich gesehen hat man da natürlich ganz andere
26:06
Möglichkeiten. Apropos, Ganz andere
26:09
Möglichkeiten. Es gibt ja noch so dieses eine
26:11
große Thema beziehungsweise den den großen Ungleichmacher
26:15
beziehungsweise fände ich es nett, wenn du das mal so ein
26:17
bisschen beleuchtest. Das ganze Thema habe.
26:20
Also wir haben ja gerade gesagt, eigentlich ist es überhaupt kein
26:22
Problem, das Haus zu finanzieren, wenn man es einmal
26:24
hat. Wenn man ein gutes Einkommen
26:26
hat, ist das heute einfacher als früher wegen den niedrigeren
26:29
Zinsen, mal gucken, wie das jetzt die nächsten Jahre
26:31
weitergeht, aber es sieht ja schon Tendenz so aus bei
26:34
irgendwas mit 4, dass das schon einfacher ist als bei irgendwas
26:37
mit 9, das das Haus abzubezahlen dann noch endgültig.
26:40
Vielleicht eine kurze Kennzahl hier also wenn.
26:45
Wenn man 4% Zinsen hat, ich denke das geht auch ein bisschen
26:47
günstiger, aber nehmen wir das Mal als Schmidt, dann möchte die
26:51
Bank ungefähr 6% vom Darlehensbetrag pro Jahr, 2%
26:55
anfangs Tilgung 6% Zinsen, damit startest du.
26:59
Und genau das sind bei einer halben 1000000 einfach 30000,00€
27:04
teilst du durch 12 und dann weißt du ungefähr, OK, ja,
27:08
zwischen 2 und 3000,00€, das wird irgendwie die Belastung
27:11
sein, wenn ich eine halbe 1000000 finanziere, und das ist
27:14
wahrscheinlich möglich, wenn ich heute überlege, was zahl ich
27:17
dann für eine 9 Quadratmeter Woche in Frankfurt genau, aber
27:21
dann. Genau da wirst du gesagt, ich.
27:23
Genau. Wieder zurück zum zum
27:25
Anfangsinvest das ist das Problem.
27:26
Also zu der Frage. Genau das Anfangsinvest ist das,
27:29
das das Problem, also die zweieinhalb bis 3000€ Tilgung
27:32
oder sowas, die kriegt man schon mal hin, da kann man im Zweifel
27:34
ja auch hochgehen, wenn man irgendwie dann eine bessere
27:37
Steuerklasse hat, wenn beide ein hohes Einkommen haben, gerade in
27:39
den Städten, also hier in Frankfurt ist es ist es glaube
27:41
ich easy möglich, da auch unter diesem Drittel zu bleiben, jetzt
27:44
ist es aber ja. Größer gehen ja mit
27:46
Bausparverträgen längerer Darlehenslaufzeit.
27:49
Das ist möglich und dann darf man auch.
27:53
Nicht so risikoscheu sein. Wir loggen das Darlehen heute
27:56
ein, ja, vielleicht Mitte 30, je nachdem, wie alt unsere Zuhörer
27:59
sind, wenn sie das tun, und das ist ja nominal, das ist ja das
28:02
Schöne am sich verschulden, jetzt haben wir positive
28:04
Inflationsrate, Gehälter steigen eher, diese Rate bleibt ja bei
28:08
2500€ und mit der nächsten Beförderung und 10%
28:12
Gehaltssprung, da ist die Belastung dann gar nicht mehr so
28:15
arg, ja, wenn man ein bisschen positiv in die Zukunft schaut,
28:17
oder? Optimistischer.
28:20
Auf jeden Fall. Das kommt ja dazu.
28:22
Trotzdem zurück zum großen Thema des Anfangsbetrages wie man den
28:25
Halt gedeckelt bekommt, jetzt muss ich da halt irgendwie meine
28:28
100000,00€ wären es bei 500000€ Kaufpreis oder perspektivisch
28:33
mehr, wenn es teurer ist. Jetzt muss ich die erstmal
28:35
aufbringen, Thema Erbe, wie sieht das aus wenn ich wenn ich
28:40
nicht Erbe habe ich dann überhaupt eine Chance oder liegt
28:43
das vielleicht auch daran, dass es jetzt eine große
28:45
Erbengeneration gibt? Kannst du das irgendwie ein
28:47
bisschen beleuchten? Ja, will ich jetzt gar nicht
28:51
hier so polarisierend rangehen, ob man jetzt Erbe fair findet
28:54
oder nicht, fair, das gibt es schon immer.
28:56
Es gab auch unter den bumer Leuten, die haben geerbt,
29:00
vielleicht ein bisschen weniger natürlich, weil die Bumer ja
29:02
nach dem Krieg viel selber aufgebaut haben, aber da gab es
29:04
natürlich auch schon Familienvermögen.
29:06
Oder auch dann gen x. Die Generation dazwischen, also
29:10
das Thema Erbe, gibt's schon immer.
29:11
Das ist natürlich viel einfacher, wenn ich eine
29:14
Immobilie oder mal 200000,00€ bekomme zum zum Staat außer Erbe
29:22
liegt natürlich nur in deiner eigenen Hand und wenn wir jetzt
29:25
über 100000€ sprechen, dann muss man sich halt überlegen.
29:29
Wie komme ich dahin? Das Dumme ist jetzt natürlich in
29:31
der Vergangenheit gewesen, dadurch, dass die Zinsen so
29:33
gering waren, habe ich natürlich auch sehr wenig am Kapitalmarkt
29:36
verdient, wenn ich in risikoarme Instrumente gegangen bin, was
29:41
das Problem ja ein bisschen ja noch verschlimmert hat durch die
29:46
niedrigen Zinsen bin ich schneller, weniger schnell bei
29:49
den 100000€, also im Prinzip hilft nur.
29:53
Ja, mehr verdienen, Gas geben im Job und gucken, wo habe ich den
29:56
größten Hebel? Vielleicht schlau anlegen und
29:59
eben ein paar Jahren warten. Vielleicht können wir gleich mal
30:02
auf Lifestyle Kosten eingehen, weil da wird ja auch ganz gut
30:05
gebasht. Ja gegen Generation C.
30:07
Man muss sich immer überlegen was bringt was und wenn jetzt
30:10
100000€ das Ziel ist, habe ich mich vielleicht in 5 Jahren
30:13
Immobilie, dann sollte man vielleicht überlegen, bin ich
30:16
bereit meine eigentlich geplanten, vielleicht relativ
30:20
teuren Urlaube. Anzupassen weil muss jetzt
30:23
Vollgas gehen. Bali mit Resort und so
30:27
vielleicht 10000€ für mich an an meinen Partner, meine Partnerin
30:30
oder kann ich da auch mal mit dem Auto irgendwie an Gardasee
30:33
fahren? Das würde sich lohnen jetzt ein
30:37
Machalatte weniger zu trinken, einmal die Woche wird
30:40
wahrscheinlich wie man früher gesagt hat den Bock nicht so
30:43
Fett machen, ne? Klar ja, wobei Bali auch gar
30:47
nicht so teuer sein muss. Wir haben das auch mit
30:49
Studentenbudget hinbekommen, 2023 noch, ich hab ja auch.
30:52
Gesagt mit Ressort und ja OK Premium Economy hinfliegen und
30:56
so vielleicht auch ein. Schlechtes Beispiel.
30:58
Gibt ja auch andere Destinationen, wenn ich so in
31:02
den Instagram Feed schaue, dann verbringen die Leute schon sehr
31:05
gute Urlaube. Also ich will nicht sagen, Fahr
31:06
dich wohl ob es super wichtig und man muss einfach wissen wie
31:10
wie geb ich mein Geld aus und. Eigenheim ist sehr emotional.
31:14
Muss man sich dann fragen. Aber.
31:16
Ich glaube also das das Zwischenfazit des Ganzen ist ja
31:19
eigentlich das folgende. Als Boomer war es deutlich
31:23
einfacher in den Hauskauf reinzukommen, dafür hattest du
31:25
einfach deutlich länger damit zu tun, bis du quasi fertig
31:28
geworden bist. Bei unserer Generation ist
31:30
einfach die Einstiegshürde deutlich höher, dafür wenn du es
31:33
einmal geschafft hast, ist es eine deutlich geringere
31:35
Belastung das Thema abzubezahlen, das heißt?
31:38
Nicht deutlich, nicht deutlich geringer.
31:39
Jetzt nicht falsch verstehen, aber nicht schlechter als
31:41
früher. Genau das heißt, im Endeffekt
31:44
verschiebt sich ja sozusagen das Ganze einfach ein bisschen nach
31:46
hinten. Also der Zeitraum, wo ich mir
31:49
das leisten kann, der geht ja einfach ein paar Jahre nach
31:51
hinten zurück, wenn ich es dann einmal habe, kriege ich es aber
31:54
immer noch gut gedikeselt dann vielleicht sogar relativ gesehen
31:57
besser, weil ich zum späteren Zeitpunkt ja auch schon weiter
31:59
in meiner Karriere bin, wahrscheinlich ein höheres
32:01
Gehalt habe, damit dann eben auch den Decker oder die Zinsen
32:05
quasi einfacher zurückzahlen kann und während es bei den
32:08
Boomern dann halt, wenn sie sich eben mit Ende 20, einen
32:11
Ausgekauft haben, vielleicht ein bisschen über schweren.
32:12
Schwieriger war und halt länger angehalten hat.
32:15
Das wäre ein faires Zwischenfazit, oder?
32:18
Ja, wäre ein faires Zwischenfazit ja vielleicht eine
32:20
Sache, die ich im Vorfeld der Vorbereitung für den Podcast
32:23
sehr amüsant fand. Wenn ich noch mal anbringen
32:25
möchte, aus dem unfaires Zwischenfazit, wäre es
32:28
tatsächlich so ein Gen z Bashing liest man ja auch manchmal.
32:31
Ja alles Lifestyle in Australien kam die Debatte auf, wurde
32:35
Geframed als da avocadotoles Problem, da hat man tatsächlich
32:40
ein Paar. Ich weiß nicht, ob es
32:41
Journalisten waren, auf jeden Fall Kommentatoren, eher der
32:43
älteren Generation. Gesagt, ja, das Problem ist, ihr
32:46
frühstückt allzu viele Avocado Toast für $9,10 Dollar und
32:49
trinkt ein Flat White dazu. Ist ja kein Wunder, dass ihr
32:52
euch keine guten Immobilien leisten könnt, packt lieber mal
32:55
mehr an, spart ein bisschen beim Frühstück und dann könnt ihr
32:58
euch auch so schöne Häuser leisten wie die Generation in
33:01
den Achtzigern und Neunzigern und das ist natürlich
33:04
Schwachsinn. Ja das Argument, weil das
33:06
Avocado Toast. Macht wie gesagt keinen großen
33:10
Unterschied bei der monatlichen Belastung und vor allem hilft es
33:15
auch nicht, wenn ich 150000€ ansparen muss, auf Avocado Toast
33:19
zu verzichten, da muss ich schon relativ lange kein Avocado
33:22
Toast. Essen, das heißt konkreter Tipp
33:25
wäre quasi für die Jin z. Geld beiseite legen, früh genug
33:29
im Kapitalmarkt anlegen, konservativ, dass man da jetzt
33:33
irgendwie nicht nicht riesen. Verlustrisiken noch mit trägt
33:37
und dann halt zu sagen OK, sobald man den Part angespart
33:40
hat, kann man dann auch ruhigen Gewissens sich die Immobilie
33:43
wahrscheinlich kaufen, zumindest nicht unsicherer als unsere
33:46
Eltern das auch konnten. Es wird wahrscheinlich nur ein
33:49
paar Jahre später sein wegen dem höheren Einstiegsrisiko oder dem
33:52
höheren Einstiegsbetrag, den man aufbringen muss, richtig?
33:56
Genau kann man so stehen lassen, wenn sich nichts verändert in an
34:00
den Rahmenbedingungen. Vielleicht können wir da gleich
34:01
noch mal drauf eingehen. Man könnte jetzt natürlich auch
34:04
auf den Staat hoffen oder die Politik und Regulatorik, um das
34:08
ganz attraktiver zu machen, weil wie wir auch in der Studie
34:11
lesen, ich jetzt schon mehrfach zitiert hab, es ist ja sozial.
34:15
Ein Brennpunktthema warum kann sich die junge Generation denn
34:18
so schlecht Immobilien Deutschland leisten?
34:19
Und das ist ja dann eine klassische Frage, die auf der
34:22
Hand liegt, sollte die Politik hier was tun, weil du hast jetzt
34:25
die Lösung geliefert, OK, wenn sich nichts tut, wenn uns
34:27
niemand hilft, dann hilft nur ja, ist ja auch was ich sagen
34:31
darf Arschbacken Zusammenklemmen versuchen ordentlich zu
34:34
verdienen, einigermaßen smart anzulegen und dann meine 78
34:36
Jahre zu warten bis ich mir das leisten kann.
34:38
Man kann jetzt natürlich auch die Rahmenbedingungen ändern.
34:42
Vielleicht dazu gleich mal ein bisschen was, vor allem
34:44
natürlich steuerlich und subventionspolitisch könnte sich
34:49
natürlich hier was tun, wenn man ernsthaft das Problem angehen
34:52
möchte und die zweite der zweite Aspekt eher was du gesagt hast,
34:56
wenn man jetzt über das anlegen Geld von mir entspricht,
34:59
vielleicht ist es eine Idee mal anzufangen mit einer Immobilie,
35:04
die man dann vorhin vermietet, also erst mal weiterhin zur
35:07
Miete wohnen, mit ein bisschen kleinere Immobilie.
35:11
Ein bisschen reinkommen in den Markt.
35:12
Vielleicht können wir dazu auch noch ein bisschen sprechen
35:15
heute. Ob das Sinn macht, weil das
35:16
könnte auch steuerlich sehr interessant sein und der große
35:19
Vorteil ist, man sammelt einfach ein bisschen Erfahrung am
35:22
Immobilienmarkt und wir haben mit so einer Immobilie
35:24
wirtschaftet, ist nämlich ein bisschen was anderes als einfach
35:26
nur ein ETF im Depot zu haben, und da kann Erfahrung nicht
35:29
schaden, kann ich aus eigener Erfahrung berichten.
35:32
Danke. Wie ist es denn, wenn man eine
35:34
Immobilie kauft, die man eher zu anlagezwecken dann hat?
35:38
Hast du da einen geringeren Einstiegspreis im Zweifel, je
35:41
nachdem was du nimmst oder wo unterscheidet sich das quasi zum
35:46
Eigenheim in Anbetracht der Tatsache, dass ich da
35:49
wahrscheinlich auch ein paar 100000€ aufbringen müsste, um
35:53
sozusagen erstmal die Kaufnebenkosten zu decken.
35:56
Ja genau, also im Kauf und Preis ändert sich ja erst mal nichts.
35:58
Wenn du dich für dieselbe Immobilie interessierst und die
36:01
dann vermieten würdest oder wenn du als Privatkäufer Konkurrierst
36:04
mit einem anderen Investor, der es auch kauft und die Immobilie
36:07
vermieten würde. Also lassen wir einfach mal den
36:09
Preis gleich und die Immobilie gleich, um es jetzt hier nicht
36:12
unnötig kompliziert zu machen, aber die Fördermöglichkeiten und
36:17
die steuerliche Situation in Deutschland ist fundamental
36:20
anders, ob ich. Und da kommt es natürlich auch
36:23
an, ob ich selber in das Haus oder in die Wohnung reingehe
36:26
oder vermiete. Und um es kurz zu sagen, wie
36:29
steuerliche Situation bevorteilt massiv das Fremdvermieten und
36:34
das Investitionsobjekt in Details müssen wir vielleicht
36:37
mal in einer anderen Folge einsteigen, aber kurz gesagt,
36:40
als Eigennutzer habe ich stand heute aktuell so gut wie 0
36:44
Unterstützung vom Staat, wenn ich diese Investition tätige,
36:48
ich werde eher noch bestraft. Das kennt jeder ja schon mal
36:52
eine Immobilie gekauft hat ja den ersten Brief, den du
36:56
bekommst, ist ja natürlich eine fette Rechnung.
36:58
Grunderwerbsteuer in vor allem Süddeutschland 5 6%
37:03
multipliziert für den Kaufpreis, da machst du erst mal eine
37:06
ordentliche Überweisung an den Fiskus.
37:10
Ja und das Problem ist im im privaten Bereich.
37:14
Keinerlei Kosten sind jetzt eben steuerlich ansetzbar.
37:17
Also du kannst jetzt nicht die Zinsen für dein
37:20
Immobiliendarlehen von deinem Einkommen von einem Lohn
37:23
abziehen oder deinen deinen unternehmerischen Gewinnen,
37:27
Kapitaleinkünften et cetera. Auch die Abschreibung von einem
37:30
eigenen Haus, dessen Investition, die hast du
37:32
gemacht, ist dein Asset, die kannst du nicht steuerlich
37:35
geltend machen und das sieht eben anders aus, wenn du
37:38
fremdvermietest. Und jetzt, ohne auf die Zeit zu
37:41
gehen, alle, die ein bisschen sich mit Wirtschaft
37:43
auseinandersetzen, die können sich jetzt natürlich denken, ja
37:45
gut, wenn ich diese Kosten und diese Zinsen steuerlich geltend
37:47
machen kann gegen die Mieteinnahmen, gegen die
37:50
Bruttorendite, dann hat das Objekt natürlich eine viel
37:53
höhere Nachsteuerrendite, viel höherer Cashflow, und ich kann
37:57
mir natürlich auch viel mehr leisten.
37:59
Ja klar, OK. Das heißt aber, wäre das dann
38:03
eine Option zu sagen, man kauft sich ein Haus?
38:05
Erstmal vermietet das ein paar Jahre, nutzt es quasi um so.
38:09
Mal wieder schneller auf ein einigermaßen gutes liquides
38:12
Niveau zu bekommen und zieht dann irgendwann selber ein.
38:15
Also ist das quasi dann so der Hack in die Richtung.
38:19
Das haben wir jetzt so gemacht. Das ist aber jetzt nicht
38:22
unbedingt ein Hack, weil es kommt natürlich drauf an,
38:26
erstmal unabhängig von steuerlichen Vorteilen.
38:30
Für welchen Preis kannst du es denn vermieten und oft lohnt es
38:33
sich jetzt eben nicht, ein Objekt zu kaufen, was für ein
38:37
für. Eigennutzen jetzt in unserem
38:38
Fall als Familie gedacht ist, dann mit einer hohen Rendite zu
38:41
vermieten, weil wie gesagt, wenn du 1,5 Millionen wert hast als
38:45
als Hauswirft, das ist vorhin das Beispiel, was wir hatten, um
38:48
dabei zu bleiben, was in den 80er Jahren 500000 war das heute
38:51
1,5 wenn du das mit einer 6% Rendite vermieten möchtest, um
38:53
dein Darlehen dafür tilgen zu können, dann muss der 90000€,
38:58
den ich jetzt nicht verrechnet habe, Jahresmiete nehmen.
39:00
Es zahlt ja niemand 90000,00€ Miete, das heißt?
39:07
Das ist bedingt ein Hack. Wenn du allerdings eine
39:10
Immobilie findest, die man einigermaßen praktisch vermieten
39:14
kann, das war in unserem Fall so in 2 getrennten Wohnungen.
39:18
Und der Zustand ist auch OK. Dann dann kann es steuerlich
39:22
sehr interessant sein und so, so war das auch bei uns, weil dann
39:25
hast du einen relativ hohen Kaufpreis, den du 2 heutzutage
39:29
3% pro Jahr abschreiben kannst. Es sind steuerliche Kosten und
39:32
die kompletten Zinsen, die du jedes Jahr an die Bank zahlst.
39:35
Die kannst du auch steuerlich absetzen und wenn du jetzt in
39:38
einer relativ hohen Gehaltsklasse am entsprechend
39:41
Steuersatz unterwegs bist. Subventioniert der Staat über
39:45
eine Steuerrückzahlung also Sparsteuern auf deinem
39:47
Einkommen, deinen Lohn, weil du jetzt Consultant bist oder mit
39:50
deiner deinem Partner Partnerin zusammen sechsstellig verdienst,
39:54
dann kriegst du jetzt eine Steuerrückerstattung, weil du
39:56
mit deiner Immobilie Verluste erzielst.
39:58
Weil die Zinsen und die Abschreibung in der Regel
40:00
weniger sind als die Miete, die du bekommst.
40:02
Und das kann. Das kann durchaus
40:05
investitionstechnisch und Hebel sein, und das war jetzt für mich
40:09
ein großer Vorteil. Man setzt sich eben mit der
40:12
Anlageklasse Immobilie einfach viel mehr auseinander und gehört
40:16
schon ein bisschen Know How dazu, um das alles smart zu
40:19
machen. Man muss einfach wissen, wie man
40:22
wie die umgeht ja von Verwaltung über Instandhaltung, das ist
40:26
eben. Schlecht, wenn man ein Laie ist.
40:29
Und das hat jetzt mir persönlich geholfen.
40:33
Ist nicht für jeden was, weil es ist natürlich auch sehr
40:35
zeitaufwendig. Als BW ler mit Sicherheit nicht
40:38
einfach. Kannst du denn die Sachen selber
40:39
machen bei dir im Haus die anfallen oder musst du das
40:42
einrechnen und für alles in Handwerker holen, ja?
40:45
Das ist immer die die große Frage.
40:48
Also wenn man einfach das Equipment nicht hat, was die
40:51
wenigsten BW ler und so Zuhörer haben, dann kann man es
40:54
natürlich nicht machen. Nicht selber machen gewisse
40:57
Sachen könnte man jetzt selber machen und dann sagt OK, man hat
41:00
ein Mieterwechsel und es geht einfach nur drum irgendwie ein
41:03
bisschen weiß zu streichen und. Mal ein Waschbecken
41:08
auszuwechseln, das kriegt man vielleicht alleine hin, aber es
41:12
dauert auch ein kompletten Samstag und dann muss man sich
41:13
überlegen, könnte ich an dem kompletten Samstag vielleicht ja
41:18
zusätzliche Podcast Folge aufnehmen.
41:21
Ich als Professor kann nur sagen, ich unterrichte jetzt an
41:23
der privaten Einrichtung noch ein paar Stunden mehr, Kriege
41:25
das extra als Honorar vergütet, man muss immer beachten meine
41:28
Immobilie, man hat riesige Opportunitätskosten, man muss.
41:33
Eine Nebenkostenabrechnung machen, wenn man vermietet,
41:34
einmal im Jahr. Man muss die Steuererklärung
41:37
entsprechend ausführen, das ist auch ein bisschen mehr Arbeit,
41:39
das kann man an den Steuerberater outsourcen, man
41:41
kann auch die Nebenkostenabrechnung an den
41:43
Hausmeisterdienst oder eine Immobilienverwaltung outsourcen,
41:46
das drückt ja aber wieder die Rendite, weil die möchte
41:48
natürlich auch ein bisschen Geld dafür haben.
41:51
Okay jetzt haben wir noch eigentlich eine große Frage
41:53
offen. Du hast jetzt gesagt, es gibt
41:55
quasi große Steuervorteile, wenn ich für den Vermietungscase was
41:59
erwerbe, also sozusagen, um damit als Assetklasse irgendwie
42:02
Rendite zu erzielen, warum fördert der Staat es denn nicht
42:06
in einem ähnlichen Maße im Wohneigentum zu leben?
42:09
Ich meine, es gibt ja diverse Statistiken, die zeigen, dass
42:12
wir in Deutschland da mit auf dem letzten Platz in Europa
42:14
sind, was die sogenannte Eigentumsquote angibt.
42:18
Ich glaube vor allen Dingen die Länder, über die wir uns
42:20
manchmal so ein bisschen lustig machen oder zumindest da so ein
42:23
bisschen stiefmütterlich da drauf schauen.
42:24
So was wie Spanien, weil es den wirtschaftlich vielleicht nicht
42:28
ganz so gut geht wie uns in Deutschland, die haben aber dann
42:31
teilweise irgendwie so wohneigentumsquoten, die so in
42:33
die 70% Richtung gehen. Bei uns ist das ja, glaube ich,
42:36
unter der also. 70% ist europäischer Standard ja über
42:40
die EU Nassiz Staaten ja, und in Deutschland?
42:43
Bei uns ist unter den. Statistiken 44% ist der
42:47
Durchschnitt in in in Großstädten, wo es eben am
42:50
teuersten ist. Stuttgart circa 30% Leipzig gut,
42:54
die hat ein bisschen Probleme mit politischen Interventionen
42:58
nach der Wende nur 14%, also in deutschen Städten ist es eher um
43:02
die 30% wahrscheinlich. Mhm, das heißt geisteskrank.
43:06
Was kann denn der Staat machen, damit das irgendwie hochgeht,
43:09
oder wollen wir überhaupt, dass das hochgeht?
43:11
Das ist ja die große Frage. Dadurch, dass die.
43:16
Die Eigenbesitzquote so gering ist, bedeutet das ja.
43:18
Die Mietquote ist sehr hoch. Diese Mieteinnahmen sind
43:21
Einnahmen und Rendite von irgendjemanden, und diese
43:24
irgendjemand hat auch eine entsprechende Lobby und ein
43:25
Interesse daran, dass es sich vielleicht nicht ändert, außer
43:28
man kann teuer verkaufen. Also das ist jetzt hier ein
43:31
politisches Thema, was möchte man, was ist sozial, politisch
43:34
optimal. Das kann ich als Professor nicht
43:36
beantworten, das muss müssen politische Parteien für sich in
43:39
ihrem Programm beantworten, aber ich kann sagen, was könnte man
43:42
tun. Man könnte jetzt überlegen, das
43:44
Steuersystem bisschen zu reformieren.
43:46
Fangen wir mal an einer einfachen Stellschraube an,
43:49
nämlich die Grunderwerbssteuer, das sind COK in Deutschland, das
43:52
kommt ein bisschen auf das Bundesland, nicht ein bisschen,
43:54
es kommt auf das Bundesland an, aber das sind in Süddeutschland
43:58
fünfeinhalb, 6%, die kommen auf den vollen Kaufpreis drauf, also
44:03
wenn wir jetzt eine Investition. Haben wir von von einer 1000000
44:10
und oft kostet ein renoviertes Einfamilienhaus in der guten
44:13
Lage, also neuer Zustand, 1000000, dann reden wir von
44:19
50000€, die an Gruppenwertsteuer fällig sind.
44:23
Das ist dann der Teil, den ich auch aufbringen muss am Anfang,
44:26
und das ist natürlich super viel.
44:27
Wir haben ja gerade drüber gesprochen, dass das die
44:30
Hemmschwelle ist. Die Hemmschwelle Nummer 1 für
44:32
die Übung Generation hier könnte der Staat natürlich sagen, Na
44:35
gut, wenn ich hier auf zweieinhalb gehe statt 5, dann
44:37
bin ich bei 25000 statt 50000. Da bist du wahrscheinlich ein
44:42
Jahr früher dabei, das Haus zu kaufen.
44:45
Das könnte man machen, da gibt es auch eine sehr aktuelle
44:47
Studie zu, dass das so wirken würde, also eine Studie, die hat
44:50
zum Beispiel der ifo Präsident Clemens Frust mitgeschrieben mit
44:54
einem Team, und die zeigt, wenn man die Grunderwerbsteuer in
44:58
Deutschland senkt, um einen Prozentpunkt, dann geht der
45:01
Immobilienpreis sogar um mehr als ein Prozent runter, also das
45:05
würde direkt ankommen, die Verkäufer schlucken im Prinzip.
45:09
Den den steuerlichen Nachteil oder Vorteil aber bei den
45:12
Käufern würde das direkt ankommen.
45:14
Also es wäre was relativ einfaches machen kann, sind wir
45:17
dabei bei der Frage kann sich der Staat das leisten, weil wir
45:20
haben ja auch ein ja ein Ausgabe einnahmeproblem, je nachdem wie
45:25
man es dreht, das ist aber ständig in Diskussion, wenn wir
45:28
uns an die FDP zurück erinnern, spielt aktuell jetzt nicht so
45:31
eine große Rolle in der Regierung, aber das letzte was
45:34
Herr hier im Gespräch war waren. Freibetrag von, ich glaub 500000
45:39
haben sie vorgeschlagen oder wenn du dich erinnerst um um
45:43
eben genau den Auskauf für die Einsteiger.
45:45
Also jetzt nicht für die Großvordiener, nicht für die
45:46
Großinvestoren, sondern für den für die Otto Normalfamilie zu
45:51
erleichtern, dass man eben bis zum Kaufpreis von 500000€ sagt,
45:54
da ist gar keine Steuer fällig, das würde dann natürlich zu
45:57
sehr, sehr großen Steuereinnahmeausfällen führen.
46:02
Ja, klar. Aber wäre es dann nicht eine
46:04
Option, die Grunderwerbsteuer, also ich glaube, man muss das
46:07
auch so in Perspektive rücken, jetzt sagt man ja, OK, dann
46:10
halbieren wir die die Grunderwerbsteuer das, und dann
46:12
ist das irgendwie anstatt. 1000000 kostet mich das Haus
46:17
dann irgendwie noch 975000 das klingt erstmal noch nicht so
46:20
viel, aber man muss ja rechnen, wenn wir von 5 oder 6% von
46:24
dieser Grunderwerbsteuer ausgehen.
46:25
Das ist ja knapp ein Drittel dieser Nebenkosten, die ich halt
46:29
anschaffen muss. Also wenn ich am Anfang halt
46:31
irgendwie 180000 aufbringen muss, dann ist 60000 ja ein
46:35
glattes Drittel davon, worüber wir da reden, was man verringern
46:38
könnte, deswegen übersetze ich das ja so konkret in Jahre.
46:42
Diese Jahre wiederum, die haben ja auch andere Sachen zur Folge.
46:45
Vielleicht habe ich dann schneller eine Familie oder
46:47
kriegt ein Kind mehr, was ja auch volkswirtschaftlich hinten
46:50
raus noch einen ganzen Rattenschwanz zur Folge hätte.
46:52
Also der Hebel ist ja jenseits von diesen 25 oder 30000€, über
46:56
die wir reden, relativ hoch, gäbe es nicht eine Alternative,
46:59
zum Beispiel diese Grunderwerbsteuer nicht auf
47:01
einen Schlag fällig werden zu lassen, sondern die auch quasi
47:04
abbezahlbar zu machen über eine gewisse Anzahl von Jahren.
47:09
Ja, gute Idee, hab ich jetzt selber noch nicht drüber
47:10
nachgedacht, aber wie du richtig sagst, wenn wir jetzt mal die
47:14
die Key Insights aus dem Podcast Zusammenfassung für die
47:16
Generation ist ja das Problem, dass upfront Investment und wie
47:19
du richtig sagst, wenn ich das jetzt auch vielleicht strecken
47:21
oder sogar finanzieren könnte, das Problem ist eine Bank gibt
47:24
dir kein Darlehen für die 5% die für Grunderwerbsteuer fällig
47:28
sind. Wenn ich das jetzt strecken
47:30
könnte wäre das eine Lösung, zumindest basierend auf der
47:32
Evidenz die wir heute gesprochen haben, also Evidenz im Sinne von
47:34
einer wissenschaftlichen Studie, guter Punkt.
47:38
Und Steuerstundung nennt man sowas.
47:39
Gibt es ja auch in anderen Fällen im Bereich der
47:42
Erbschaftssteuer ist steuerstundung ja ein gängiges
47:46
Modell, das wird von der ja Lobby ja Verbände ne
47:50
Familienunternehmen nicht immer ganz transparent dargestellt,
47:54
aber wenn man jetzt die Steuer die die Cash ja die die die
47:59
fällige Steuer für die Erbschaftssteuer nicht.
48:01
Zahlen kann ja aus dem aus dem laufenden Betrieb also laufende
48:05
Gewinne heraus. Dann kann man die sich Stunden
48:07
lassen und eben abstottern über eine gewisse Zeit und das könnte
48:10
man hier natürlich auch überlegen.
48:12
Als Unternehmer kenne ich das, auch wenn das Finanzamt da mal
48:16
eine eine Forderung schickt. Da kann man eine Stundung
48:18
beantragen, die wird nicht immer zugelassen, um Gottes Willen,
48:20
also die sind, sobald die auch nur den leisesten Zweifel haben,
48:24
ob du das denn. Na ja, nachhaltig abbezahlt
48:28
bekommst. Dann sind Sie ganz schnell da
48:29
drin zu sagen, NÖ finden eine Lösung oder es ist vorbei, aber
48:34
theoretisch wäre das natürlich eine Option, Ich glaube was.
48:37
Man natürlich. Also in Einzelfällen, ist in
48:39
Einzelfällen möglich, ja, aber bei der Erbschaftssteuer zum
48:42
Beispiel ist steht das so im Gesetz drin, dass es auch so
48:44
vorgesehen ist. Und kann man ja auch überlegen,
48:47
können wir das aber schon mal, sind, sorry.
48:50
Nee, alles gut. Ich hätte sonst noch einen neuen
48:52
Punkt gehabt, und zwar wir müssen ja eigentlich das Problem
48:54
sozusagen lösen. Der Initialzahlung ne, also dass
48:58
man halt irgendwie hingeht. Wie kriegt man diese
48:59
Hausnebenkosten finanziert, wie kriegt man die vielleicht auch
49:02
runter? Ich habe jetzt noch kein Haus
49:04
gekauft, aber ich meine die großen Blöcke sind ja im
49:07
Endeffekt die, dass man den Makler bezahlen muss, die nur
49:10
targebühr bezahlen muss, die ja auch oft glaube ich an den
49:13
Kaufpreis gebunden ist. Und eben diese Grunderwerbsteuer
49:16
bezahlen muss. Die Steuer liegt weniger in
49:19
unserer Hand, wenn man nicht aktiv hinterziehen möchte, ist
49:22
das ein bisschen schwierig, da was dran zu machen.
49:24
Es da kommt glaube ich nicht wirklich.
49:27
Genau richtig. Ich geb dich als Privatperson.
49:29
Ja, es gibt sogenannte Real Estate Friends for Textblocker
49:33
für professionelle Investoren müssen wir vielleicht in anderer
49:35
Folge mal drüber sprechen, da gibt's ja die Warnungs und
49:38
Hinterziehungsmodelle, aber jetzt du mit deiner Partnerin
49:42
sehe ich nicht, wie du drum herumkommst.
49:44
Käme ich denn um die Maklergebühr herum, könnte ich
49:46
nicht versuchen, quasi den Makler rauszukappen und direkt
49:49
sozusagen vom Verkäufer zu erwerben und damit auch noch mal
49:52
irgendwie ein paar Prozente zu sparen.
49:54
Gerade von diesen Nebenkosten. Ja, natürlich.
49:58
Da rate ich einfach nur die Augen offen zu halten.
50:02
Es sind ja nicht alle Objekte durch Makler gelistet, also
50:06
Maklergebühren von ja. Bis zu 7% oder so manchmal.
50:13
Die sind natürlich nur fällig, wenn eine Agentur das Haus
50:16
inseriert. Man kann natürlich von privat
50:19
kaufen, nennt sich das, da muss man sich noch ein bisschen
50:21
umhören, manche Leute listen auch auf Immoscout privat, wenn
50:24
es kein Markt involviert, dann spart man sich die den Preis.
50:28
Die Frage ist, sind die. Häuser dann wirklich günstiger?
50:33
Oder sagt sich die smarter Privatperson, Na gut, das möchte
50:35
ich lieber einstecken, die mindestens 3,57%, die der Makler
50:40
nimmt, dann habe ich nämlich beim beim Exit wahrscheinlich
50:44
liegt die Wahl in der Mitte, dass tendenziell solche
50:46
Privatbildissen irgendwie ein bisschen günstiger sind, ja.
50:49
Ja OK so, du wolltest noch was zum Thema Steuern sagen.
50:52
Ich versuche ja gerade nur irgendwie zu verargumentieren,
50:56
wie man das vielleicht doch noch hinbekommt, ein Haus zu kaufen.
50:59
Ja, aber du hast es gut zusammengefasst.
51:01
Also das die Krux ist tatsächlich für die Generation.
51:03
Wie komme ich an diesen Anfangsbetrag dran?
51:06
Tolle Lösung, natürlich auch ne krasse Beförderung an der
51:09
Arbeit, aber jetzt mal mal mal ernsthaft gesprochen, ja es ist
51:15
das n Problem. Wenn das tatsächlich ein Problem
51:19
ist, was sich über eine Refinanzierung lösen würde, dann
51:22
müssten doch eigentlich jetzt, glauben wir alle an die freie
51:24
Marktwirtschaft, Produkte entstehen auf dem Markt, die da
51:28
diese Lücke füllen. Ja, also warum gibt es jetzt
51:31
nicht Finanzprodukte oder Anbieter, die sagen, na ja,
51:33
genau, diesen Gap, den gebe ich dir vielleicht auch für einen
51:36
höheren Zinspreis, das ist mir nicht bekannt, also es gibt,
51:40
vielleicht ist es einfach zu risikobehaftet, ja, weil die die
51:44
Bank, die den großen. Die große Hypothek gibt, die
51:47
steht ja mit der Grundschuld im Grundbuch und wird im Zweifel
51:52
Besitzerin. Dann der Immobilie, wenn du
51:54
nicht zahlen kannst und der Rest, das wäre dann quasi Junior
51:57
Dead, sozusagen im englischen Gebrauch.
52:00
Der ist natürlich mit sehr viel Risiko behaftet, wahrscheinlich
52:03
wäre dann die Zinsen zu hoch für die 100000€, dass sich das
52:07
lohnt, aber vielleicht entstehen da ja gewisse Finanzprodukte,
52:10
vielleicht haben wir auch Leute, Fintechs hier, die uns zuhören,
52:13
die sagen, Hey, das ist vielleicht was.
52:15
Dann entstehen da vielleicht vom Markt Produkte vom Markt keine
52:19
Produkte entstehen. Hilft eigentlich nur staatliche
52:22
Intervention und staatliche Intervention ist ja dann immer
52:25
auch volkswirtschaftlich sinnvoll, wenn man sagt, da ist
52:28
ein eine Externalität oder ein gewisses Marktversagen, da
52:32
scheinen sich jetzt die Geister, ist das ein Marktversagen, dass
52:34
die Hauspreise so hoch sind und die Einkommen relativ dazu so
52:38
gering, aber eben auch sei, der Staat könnte einsteigen,
52:40
Grunderwerbsteuer hatten wir schon, man könnte jetzt
52:42
natürlich auch überlegen. Die den Eigenbesitz von einer
52:46
Immobilie steuerlich mehr zu fördern oder zu subventionieren.
52:50
Also aktuell gibt's da wirklich nichts, kann aus eigener
52:52
Erfahrung sagen, bis vor ein paar Jahren waren vor allem
52:55
energetische Sanierungen auch im privaten oder
52:58
Privatnutzungsbereich natürlich noch wesentlich vorteilhafter,
53:03
aber auch das ist jetzt weg, bis auf, ja, kleine Ausnahmen.
53:09
Aber man könnte da natürlich überlegen, subventioniere ich
53:12
als Staat über KFW tilgungszuschüsse oder günstige
53:16
Darlehen, Hauskauf oder Renovierung, vor allem
53:20
energetische Renovierung. Also da könnte man jetzt wieder
53:22
einsteigen als Staat und gerade im Bereich Finanzierung, also
53:27
wenn es über die KFW geht, da komme ich natürlich dahin, dass
53:29
ich vielleicht weniger finanzieren muss, weil es gibt
53:31
einen sogenannten Tilgungszuschuss, dass man im
53:34
Prinzip einfach de facto ein geringeres Darlehen.
53:39
Aufnehmen muss, was wiederum die Eigenkapitalquote erhöhen würde.
53:43
Also da hat der Staat auch Spielraum.
53:45
Und jetzt was ganz verrücktes, Ich glaube nicht, dass das
53:48
kommen wird, aber man könnte natürlich auch die Eigennutzung
53:51
Gleichstellen mit der Fremdnutzung, man könnte
53:53
natürlich sagen, OK, du kaufst so eine gute Linie, du ziehst da
53:55
rein, du darfst jetzt dein Haus abschreiben, steuerlich
53:58
abschreiben und du darfst auch die Zinsen an die Bank
54:01
steuerlich geltend machen, das ist natürlich ein auch ein
54:03
großer Hebel, der hilft nicht am Anfang.
54:05
Ja, aber wenn ich weiß, der hilft mir bei der Finanzierung
54:08
über die Zeit, dann kann ich mich auch anders, anders planen,
54:12
vielleicht ein Bausparvertrag vorher abschließen und anders da
54:15
reinkommen. Das Modell gibt es in der
54:16
Schweiz wohl noch, ist auch öfters mal heiß diskutiert, aber
54:19
ist relativ interessant, also in der Schweiz kann man wohl sagen.
54:23
Ich würde gerne mein mein Haus steuerlich.
54:24
Hab es jetzt indem ich es selber wohne auch die Zinsen, dann
54:27
musst du aber im Gegenzug eine fiktive Miete als Einnahme
54:31
deklarieren um das Gegenzurechnen.
54:32
OK, aber wenn du n neues Haus hast und n teures Haus dir
54:36
gegönnt hast, ja vielleicht mit Pool und deinem Drum und dran
54:38
oder am Zürcher See fahr ich übrigens demnächst mal wieder
54:41
hin, sehr schön dort und sage OK ich hab jetzt hier
54:46
wahrscheinlich eher 2000000 ausgegeben wenn wir von Zürich
54:48
sprechen, dann sind die. Abschreibungskosten also 2 3%
54:53
Rate pro Jahr und die Zinsen wahrscheinlich höher als diese
54:56
effektive Miete, was steuerlich jedes Jahr zu einem Verlust
54:58
führt, was effektiv zu einer Cash Rückzahlung vom Staat
55:02
führt, weil ich auf mein eigentliches Einkommen als
55:06
Software, Programmierer, Banker und so weiter dann geldsparen
55:10
oder Steuer sparen. Krass okay, das heißt, ich
55:16
glaube, wir haben einmal so einen ziemlichen Rundumschlag
55:19
gemacht um das Thema. Ich bin mir aber ganz sicher,
55:22
dass viele von euch da noch Gedanken, Anregungen, Fragen
55:26
oder Hate Kommentare zu haben. Wir freuen uns über alles,
55:29
entsprechend schreibt S unten rein, ich würd sagen das ist
55:32
eine Folge, da kann man auch gut noch mal ein Follow zu machen,
55:34
irgendwie in ein paar Monaten und da mal auf ein paar Fragen
55:36
eingehen zu dem Thema das. Schießt die rein.
55:40
Vielleicht können wir uns ja eine einen coolen Gast
55:42
überlegen. Und da würde ich noch mal gerne
55:44
tiefer in in das Thema Immobilie als Investition einsteigen und
55:48
vor allem steuerlich, weil das ist schon auch aus
55:51
Ungleichheitsaspekten in Deutschland sehr, sehr
55:53
interessant, mal so als Spoiler vorneweg.
55:55
Je reicher du bist in Deutschland, desto höher ist die
55:58
Rendite auf dieselbe Immobilien Investition, vielleicht können
56:01
wir da das nächste Mal einsteigen.
56:03
Stark. OK, das sind doch hoffnungsvolle
56:06
Schlussworte, zumindest für alle die, die diesen Podcast hier
56:09
hören, da gibt es schon mal eine gewisse Chance, dass das
56:12
irgendwann mal zutrifft und man davon profitieren kann.
56:15
Marcel, vielen Dank für deine Zeit, vielen Dank für die
56:17
Beantwortung meiner Fragen, ich helfe trotzdem ein bisschen
56:20
weiter auf die Buma, das muss ja nicht immer wissenschaftlich
56:23
begründet. Sein alles klar, wir sind Spaß
56:26
dabei, wir sehen uns nächste Woche.