Latest / SCENARIO Mr Camp (Podcast Deep Dive) / Strategie di Ricchezza Immobiliare - Da inquilini a magnati 9 livelli da superare

Transcript

Strategie di Ricchezza Immobiliare - Da inquilini a magnati 9 livelli da superare · SCENARIO Mr Camp (Podcast Deep Dive)

• 0:00
  Speaker 2: Benvenuti a Scenario di Mr. Camp, il podcast che aggrega news, video,
• 0:05
  Speaker 2: informazioni e crea riassunti sintetici di altri podcast, con il
• 0:09
  Speaker 2: solo scopo di fare divulgazione e di informare. Vuoi capire
• 0:13
  Speaker 2: cosa succede nel mondo? Guardaci, seguici e iscriviti. Andiamo, let's go!
• 0:19
  Speaker 2: Oggi facciamo un'esplorazione approfondita che, diciamo, cambia un po' la
• 0:24
  Speaker 2: prospettiva su quello che vediamo tutti i giorni.
• 0:26
  Speaker 3: Assolutamente.
• 0:27
  Speaker 2: Cioè, ogni singolo edificio che si vede fuori dalla finestra,
• 0:31
  Speaker 2: che sia il palazzo di fronte, il minimarket all'angolo o
• 0:34
  Speaker 2: il grattacielo in centro, insomma, appartiene a qualcuno.
• 0:38
  Speaker 3: E quel qualcuno ci sta guadagnando.
• 0:40
  Speaker 2: Esatto. E l'analisi di oggi si basa su un documento
• 0:43
  Speaker 2: di alux. com che letteralmente decostruisce il mondo immobiliare. Lo divide
• 0:49
  Speaker 2: in nove livelli progressivi. L'obiettivo è capire come si passa
• 0:52
  Speaker 2: da … semplici inquilini a veri e propri magnati
• 0:57
  Speaker 3: anche perché ed è un dato fondamentale da cui partire
• 1:01
  Speaker 3: il settore immobiliare ha creato più milionari nella storia di
• 1:05
  Speaker 3: qualsiasi altra classe di investimento c'è più delle azioni più
• 1:10
  Speaker 3: delle start up
• 1:11
  Speaker 2: wow
• 1:11
  Speaker 3: sì ma i meccanismi sono spesso invisibili per chi non
• 1:16
  Speaker 3: è del mestiere la ricchezza non deriva per forza dai
• 1:20
  Speaker 3: mega grattacieli Spesso si nasconde in posti davvero inaspettati.
• 1:25
  Speaker 2: E spesso la strada inizia quasi per caso, no? Per
• 1:27
  Speaker 2: una necessità quotidiana. Nel documento si parla del livello 1, che
• 1:31
  Speaker 2: in gergo chiamano house hacker.
• 1:33
  Speaker 3: Praticamente è quando si smette di vedere l'abitazione solo come
• 1:36
  Speaker 3: un costo. Immaginiamo chi condivide un appartamento, un coinquilino se
• 1:41
  Speaker 3: ne va, e invece di cercare una casa più piccola,
• 1:44
  Speaker 3: questa persona si intesta l'affitto e subaffitta la stanza libera
• 1:48
  Speaker 3: a un prezzo leggermente più alto.
• 1:49
  Speaker 2: Magari per guadagnarci 100-200 euro in più al mese.
• 1:52
  Speaker 3: Esatto. Non è una cifra che cambia la vita, certo,
• 1:56
  Speaker 3: ma l'equazione finanziaria si è appena ribaltata. Poi, l'evoluzione naturale
• 2:01
  Speaker 3: di questo primo livello è comprare, per esempio, un piccolo duplex,
• 2:06
  Speaker 3: una bifamiglia.
• 2:06
  Speaker 2: Chiaro. Vai a vivere in una metà e affitti l'altra.
• 2:09
  Speaker 3: Proprio così. L'inquilino copre gran parte, se non tutto, il mutuo.
• 2:14
  Speaker 2: È come scoprire una specie di codice sconto permanente per
• 2:17
  Speaker 2: il costo della vita. La voce di spesa più pesante
• 2:20
  Speaker 2: viene quasi azzerata e nel frattempo si costruisce la propria equity,
• 2:23
  Speaker 2: il patrimonio netto.
• 2:24
  Speaker 3: E quel capitale che si libera perché non si paga
• 2:27
  Speaker 3: più l'affitto diventa il carburante per il livello 2, l'entry level landlord.
• 2:32
  Speaker 2: Il proprietario alle prime armi, diciamo
• 2:35
  Speaker 3: Invece di vendere quella prima casa, la si mette interamente
• 2:38
  Speaker 3: a reddito. Si affittano entrambe le unità. Qui si sperimenta
• 2:42
  Speaker 3: per la prima volta la leva finanziaria.
• 2:44
  Speaker 2: L'idea di fare soldi mentre si dorme.
• 2:46
  Speaker 3: che però è un enorme malinteso.
• 2:50
  Speaker 2: Ah, ecco. In teoria sembra fantastico, ma non la pratica
• 2:55
  Speaker 2: diventi il custode di te stesso.
• 2:57
  Speaker 3: Esattamente. Se si rompe un tubo la vigilia di Natale,
• 3:01
  Speaker 3: non c'è un amministratore astratto da chiamare. Il problema è tuo.
• 3:06
  Speaker 3: C'è un'usura emotiva legata alle piccole manutenzioni e per questo
• 3:10
  Speaker 3: molti passano al livello 3, l'Airbnb Entrepreneur, cercando rendimenti molto più alti.
• 3:17
  Speaker 2: Gli affitti a breve termine. E qui la fonte cita
• 3:20
  Speaker 2: dati specifici di RDNA. In città ad alta domanda come Miami,
• 3:24
  Speaker 2: Austin o Lisbona, si possono generare entrate mensili due o
• 3:28
  Speaker 2: tre volte superiori rispetto agli affitti lunghi.
• 3:31
  Speaker 3: A volte anche quattro volte superiori, se la posizione è ottimale.
• 3:35
  Speaker 2: Ma aspetta un attimo. Qui c'è un compromesso pazzesco. Passare
• 3:40
  Speaker 2: il livello 3 non significa forse trasformare una rendita passiva in
• 3:44
  Speaker 2: un lavoro part- time nel settore alberghiero? Cioè, devi rispondere ai
• 3:47
  Speaker 2: messaggi alle 11 di sera perché l'ospite non trova la password
• 3:50
  Speaker 2: del Wi- Fi.
• 3:51
  Speaker 3: È un'osservazione giustissima. Il mercato premia l'efficienza. Si cede la
• 3:56
  Speaker 3: passività per avere un flusso di cassa accelerato. Ma se
• 4:00
  Speaker 3: si ottimizza tutto, dalle pulizie all'esperienza dell'ospito, quella casa diventa
• 4:05
  Speaker 3: una vera macchina stampasoldi.
• 4:07
  Speaker 2: Però c'è un limite logico. Una volta capito come guadagnare
• 4:10
  Speaker 2: con gli affitti, come fa chi investe a espandersi? Voglio dire...
• 4:14
  Speaker 2: Se non si hanno decenni a disposizione per risparmiare abbastanza
• 4:17
  Speaker 2: per comprare una terza, quarta, quinta casa.
• 4:20
  Speaker 3: Questo è lo scoglio in cui si bloccano quasi tutti.
• 4:22
  Speaker 3: Ed è qui che subentra il livello 4, la vera fabbrica
• 4:26
  Speaker 3: della ricchezza ripetibile.
• 4:27
  Speaker 2: Il famoso metodo BRRRR.
• 4:30
  Speaker 3: Esatto, un acronimo inglese. Buy, comprare, renovate, ristrutturare, rent, affittare, refinance,
• 4:39
  Speaker 3: rifinanziare e repeat, ripetere.
• 4:42
  Speaker 2: Ok, analizziamo bene questo punto. Perché la parte iniziale è chiara.
• 4:47
  Speaker 2: Comprare sotto il valore di mercato, magari una casa un
• 4:50
  Speaker 2: po' da sistemare. Ristrutturare senza fare cosa extra lusso, ma
• 4:54
  Speaker 2: il giusto per alzare il valore. Poi affittare. Fin qui
• 4:57
  Speaker 2: ci siamo.
• 4:58
  Speaker 3: E poi arriva il vero stato quantico dell'immobiliare. Il rifinanziamento.
• 5:03
  Speaker 2: Che per chi ascolta e non è del settore sembra
• 5:05
  Speaker 2: un trucco di magia. È come se si tirasse fuori
• 5:08
  Speaker 2: un coniglio dal cilindro. Ma il coniglio sono i propri
• 5:10
  Speaker 2: soldi iniziali. E questo è il momento in cui l'immobiliare
• 5:13
  Speaker 2: smette di essere un investimento e diventa un sistema industriale.
• 5:17
  Speaker 3: Senza dubbio. La genialità sta nel concetto di apprezzamento forzato.
• 5:22
  Speaker 3: Non si aspetta passivamente che il mercato salga. Si crea valore.
• 5:26
  Speaker 3: Si va in banca e si dice guardate, ho comprato a 100,
• 5:30
  Speaker 3: ho speso 20 di lavori, ma ora la casa periziata vale 160.
• 5:33
  Speaker 3: E
• 5:35
  Speaker 2: la banca ti finanzia su quel nuovo valore di 160? Precisamente.
• 5:39
  Speaker 3: Così si recupera gran parte o addirittura tutto il capitale
• 5:42
  Speaker 3: investito all'inizio.
• 5:43
  Speaker 2: Risultato finale. Possiedi ancora la casa. Sì. Percepisci l'affitto, che
• 5:49
  Speaker 2: copre la nuova rata.
• 5:50
  Speaker 3: Esatto.
• 5:50
  Speaker 2: E hai di nuovo in tasca i soldi di partenza
• 5:52
  Speaker 2: per ricominciare da capo
• 5:53
  Speaker 3: È un ciclo che permette di scalare il portafoglio a
• 5:56
  Speaker 3: una velocità inimmaginabile, usando i soldi della banca.
• 5:59
  Speaker 2: Geniale. Ma immagino che gestire innumerevoli inquilini residenziali con tutte
• 6:04
  Speaker 2: le tubature rotte e annesse porti prima o poi all'esaurimento nervoso.
• 6:08
  Speaker 3: Inevitabilmente. Il cosiddetto burnout del locatore. E qual è l'evoluzione
• 6:13
  Speaker 3: naturale per chi cerca pace mentale e stabilità? Si passa
• 6:16
  Speaker 3: ai livelli 5 e 6.
• 6:18
  Speaker 2: Oltre il residenziale.
• 6:19
  Speaker 3: Il livello 5 è il commercial specialist. Uffici, magazzini, spazi commerciali.
• 6:25
  Speaker 3: La dinamica cambia completamente. I contratti non sono più di
• 6:29
  Speaker 3: un anno o quattro. Sono di 5-10 anni, con aumenti automatici.
• 6:33
  Speaker 2: Nei margini più alti?
• 6:34
  Speaker 3: Molto più alti, perché entra in gioco il contratto commerciale puro,
• 6:38
  Speaker 3: dove sono gli inquilini, cioè le aziende, a pagare le tasse,
• 6:41
  Speaker 3: l'assicurazione e la manutenzione del locale.
• 6:44
  Speaker 2: Aspetta. Davvero? L'azienda paga la manutenzione di un edificio che
• 6:47
  Speaker 2: non è suo?
• 6:48
  Speaker 3: Certo, perché quello spazio è vitale per il loro business.
• 6:51
  Speaker 3: Non possono permettersi di aspettare che il proprietario ripari il
• 6:54
  Speaker 3: tetto se hanno i macchinari sotto. Preferiscono avere il controllo.
• 6:57
  Speaker 2: Che spettacolo! E qui la cosa si fa davvero interessante
• 7:01
  Speaker 2: perché entra in gioco il livello 6. Lo specialty investor. Le
• 7:06
  Speaker 2: nicchie che i più ignorano.
• 7:08
  Speaker 4: Le nicchie noiose?
• 7:09
  Speaker 2: Esatto! C'è questo paradosso pazzesco. L'immagine classica della ricchezza è
• 7:14
  Speaker 2: l'attico di lusso in centro, no? Mentre i veri profitti,
• 7:18
  Speaker 2: leggendo la fonte, si nascondono in un campo di mais
• 7:21
  Speaker 2: o in un parcheggio per case mobili.
• 7:23
  Speaker 3: Nei parcheggi per case mobili, per esempio, spesso chi investe
• 7:27
  Speaker 3: possiede solo ed esclusivamente la terra.
• 7:29
  Speaker 2: Quindi zero spese di manutenzione per le abitazioni.
• 7:32
  Speaker 3: Zero. E un altro esempio clamoroso è il self- storage, i
• 7:36
  Speaker 3: box auto, i magazzini personali. La fonte evidenzia un rendimento
• 7:40
  Speaker 3: medio annuo di oltre il 16% negli ultimi 25 anni. 16%
• 7:44
  Speaker 3: medio
• 7:44
  Speaker 2: annuo? È tantissimo!
• 7:48
  Speaker 3: E il bello è che non c'è nessuna manutenzione complessa,
• 7:51
  Speaker 3: nessun inquilino che ci vive dentro. Per citare la fonte,
• 7:54
  Speaker 3: non c'è nessun bagno da riparare. È
• 7:56
  Speaker 2: il sogno di ogni locatore, insomma.
• 7:58
  Speaker 3: Totalmente. È facilissimo da automatizzare. Si paga online... C'è un
• 8:03
  Speaker 3: codice per il cancello e via. Il vero lusso per
• 8:06
  Speaker 3: un investitore non è il marmo all'ingresso, è la totale
• 8:10
  Speaker 3: automazione dei profitti.
• 8:12
  Speaker 2: E poi ci sono i terreni agricoli, il farmland.
• 8:15
  Speaker 3: Stabilissimi. Producono cibo, che è una richiesta in aumento costante,
• 8:19
  Speaker 3: e si apprezzano nel tempo. Non a caso viene citato
• 8:22
  Speaker 3: Bill Gates come il più grande proprietario di terreni agricoli
• 8:25
  Speaker 3: negli Stati Uniti
• 8:27
  Speaker 2: Chiaro, è la sicurezza definitiva, però... Anche comprando terreni o magazzini,
• 8:32
  Speaker 2: prima o poi il capitale personale finisce. Ci si chiede
• 8:35
  Speaker 2: come facciano i grandi giocatori a non fermarsi mai. E
• 8:39
  Speaker 2: qui entriamo nei giganti del settore, livello 7.
• 8:42
  Speaker 4: Il real estate mogul. La chiave qui è OPM, Other
• 8:48
  Speaker 4: People's Money, i soldi degli altri.
• 8:50
  Speaker 2: Che suona quasi truffaldino detto così, ma in realtà è
• 8:53
  Speaker 2: finalza pura.
• 8:54
  Speaker 3: Esatto. Si comprano centri commerciali o enormi complessi residenziali trovando l'affare,
• 9:00
  Speaker 3: portando dentro investitori terzi.
• 9:03
  Speaker 2: La fonte presenta un'equazione molto curiosa. 1 più 1 uguale 11.
• 9:08
  Speaker 3: Che significa che chi organizza l'operazione fa lavoro di ricerca
• 9:12
  Speaker 3: e gestione, gli investitori mettono i capitali e la sinergia
• 9:15
  Speaker 3: crea un valore sproporzionato rispetto alle singole parti.
• 9:19
  Speaker 2: Ma c'è chi non si accontenta di comprare roba già fatta. Livello 8.
• 9:24
  Speaker 2: I costruttori.
• 9:25
  Speaker 3: Il real estate developer.
• 9:27
  Speaker 2: Costruire da zero.
• 9:28
  Speaker 3: Trovare terreni grezzi vicino a future autostrade o nuove zone
• 9:32
  Speaker 3: industriali e tirare su interi quartieri o stadi.
• 9:36
  Speaker 2: Rischio altissimo.
• 9:37
  Speaker 3: E' enorme. Permessi, burocrazia, capitali enormi bloccati per anni prima
• 9:42
  Speaker 3: di vedere un centesimo. Ma il potenziale? Possono moltiplicare l'investimento
• 9:48
  Speaker 3: iniziale anche per dieci.
• 9:50
  Speaker 2: E la creazione del valore dal nulla. Però, per quanto
• 9:54
  Speaker 2: grandi siano questi costruttori, giocano pur sempre secondo le regole
• 9:58
  Speaker 2: del mercato. Possono fallire. Mentre a livello 9, l'ultimo gradino, le
• 10:03
  Speaker 2: regole sembrano saltare completamente.
• 10:05
  Speaker 3: Gli istituzionali. Quelli che vengono definiti too big to fail.
• 10:10
  Speaker 3: Troppo grandi per fallire.
• 10:12
  Speaker 2: Megafondi di investimento. Si parla di entità come BlackRock, che
• 10:16
  Speaker 2: gestiscono decine di trilioni di dollari. Comprano interi quartieri prima
• 10:20
  Speaker 2: ancora che la singola casa arrivi sul mercato immobiliare.
• 10:24
  Speaker 3: La dinamica analizzata dai documenti originari è molto precisa su questo.
• 10:28
  Speaker 3: Questi fondi acquistano in modo super aggressivo e si indebitano
• 10:31
  Speaker 3: senza alcun timore.
• 10:33
  Speaker 2: E come fanno a non avere timore? Se il mercato
• 10:35
  Speaker 2: crolla perdono miliardi.
• 10:37
  Speaker 3: Perché sanno che, in caso di crollo sistemico, ci sarà
• 10:40
  Speaker 3: un bailout. Il governo li salverà. È
• 10:43
  Speaker 2: pazzesco. È come se l'house hacker del livello 1 stesse giocando
• 10:46
  Speaker 2: a monopoli contro qualcuno che non solo ha tutti i soldi,
• 10:50
  Speaker 2: ma che letteralmente possiede la banca stessa.
• 10:53
  Speaker 3: È un'analogia calzante. Bisogna precisare che i documenti descrivono questa
• 10:58
  Speaker 3: dinamica non per dare un giudizio morale o politico, ma
• 11:01
  Speaker 3: per mostrarne la fredda meccanica. Quando un ente diventa troppo grande,
• 11:06
  Speaker 3: il suo fallimento destabilizzerebbe l'intero sistema finanziario globale i fondi pensione,
• 11:11
  Speaker 3: i risparmi. Quindi la rete di sicurezza governativa
• 11:13
  Speaker 2: elimina di fatto il rischio di ribasso.
• 11:17
  Speaker 3: Esattamente. A questo livello estremo non si tratta più solo
• 11:21
  Speaker 3: di calcolare i flussi di cassa o la rendita del
• 11:24
  Speaker 3: singolo immobile. Diventa una questione di pura struttura e potere.
• 11:29
  Speaker 3: La carenza di case sul mercato, che per chi ascolta
• 11:31
  Speaker 3: e cerca di comprare è un problema enorme, a questo
• 11:34
  Speaker 3: livello è vista semplicemente come una strategia di investimento.
• 11:37
  Speaker 2: Un dato di fatto. Impressionante. Insomma, facendo una sintesi di
• 11:42
  Speaker 2: questo viaggio, siamo partiti dall'affittare la stanza di un conquilino
• 11:45
  Speaker 2: per 100 euro in più e siamo finiti a discutere di
• 11:48
  Speaker 2: fondi di investimento multinazionali e salvataggi stadali.
• 11:52
  Speaker 3: È un vero e proprio ecosistema a strati.
• 11:54
  Speaker 2: Ma alla luce di tutto questo sorge spontanea una riflessione.
• 11:59
  Speaker 2: Considerando che i grandi fondi istituzionali stanno acquistando interi quartieri
• 12:03
  Speaker 2: con queste regole di ingaggio, Ci si chiede come cambierà
• 12:06
  Speaker 2: il concetto stesso di casa di proprietà per le generazioni future.
• 12:10
  Speaker 3: È la vera grande incognita. Il livello 1 esisterà ancora tra 50 anni?
• 12:15
  Speaker 2: Esatto. O il mondo si dividerà semplicemente tra megacorporazioni proprietarie
• 12:19
  Speaker 2: di tutto e una popolazione di soli inquilini. È un
• 12:23
  Speaker 2: pensiero provocatorio, ma i dati ci spingono a farcelo. E
• 12:27
  Speaker 2: con questa domanda chiudiamo l'analisi di oggi. Vi invitiamo a
• 12:31
  Speaker 2: continuare a esplorare e ad analizzare le notizie sempre con
• 12:34
  Speaker 2: occhio critico. Alla prossima esplorazione!