Latest / Huis kopen in Spanje / #9. Juridische controle – Zo voorkom je een miskoop in Spanje
Transcript
- Sannah: Welkom allemaal bij een nieuwe aflevering van Een Huis Kopen in Spanje. De podcast voor iedereen die droomt van een huis in Spanje. In deze podcast nemen we je stap voor stap mee door het aankoopproces. Bespreken we de grootste misverstanden en krijg je praktische tips van experts die dagelijks met Spraans vastgoed te maken hebben. Fijten en fabels. Mijn naam is Sanna en samen met Jan van Xsoek een huis in Spanje.nl helpen we je om goed voorbereid die stap naar een woning in Spanje te zetten. En in deze aflevering gaan we het hebben over de stap. van het aankoopproces de juridische controle. ook wel de belangrijkste trap. afgelopen afleveringen hebben we het veel gehad over dingen die mis kunnen gaan. En deze aflevering ook weer te gast Carlos, welkom. Dit is wel de aflevering waar jij in gaat shinen natuurlijk. ⁓ Top. Carlos Savenije Martin: Dank je wel Sanne en goede middag Jan. Ja, ja, heb twee ramen al opengezet zodat het zonlicht goed naar binnen komt. Sannah: Maar we beginnen eerst even met hoe was jullie week? Jan, wil jij beginnen? Jan Bos: Ja, mijn week is hartstikke goed eigenlijk. zijn heel druk bezig, volgens mij had ik dat nog niet gemeld, maar dan bij deze, om ons bedrijf om te bouwen tot een franchise organisatie. Daar hebben we morgen eigenlijk het laatste gesprek voor, daar hebben we de hele voorstel ook klaar voor eventueel potentiële franchise-nemers. Sannah: Nou, leuk. Jan Bos: Dat is best een hele klus, want er komt heel veel bij kijken. Klinkt makkelijk, maar er wel heel veel haken en ogen aan, in positieve zin overigens ook. Hoe ga je kwaliteit waarborgen? goede mensen. ⁓ zijn nu bezig op een bepaald niveau, dat willen we natuurlijk ook houden zo. ⁓ we krijgen gewoon verschrikkelijk veel aanvragen, ook van mensen in gebieden voor gebieden waar we nu nog niet actief zijn. Dus kunnen we dan eventueel straks gaan uitbreiden. ⁓ We sowieso op kantoor ook al aan uitbreiden. ⁓ Sannah: Hmhm. Jan Bos: mensen erbij om te zorgen dat we de stappen voor blijven want de aanvragen blijven maar komen dus in die zin ben ik nu eigenlijk heel erg druk bezig met de uitbreidingen met de plannen voor de franchise en daar krijg ik wel heel veel energie van en het lijkt me ook heerlijk om nieuwe franchise nemen zelf te begeleiden. Ik weet als geen ander wat het is om op nul te beginnen en dan een gebied samen te gaan ontginnen en zien dat ze onderdeel van de familie worden. Carlos Savenije Martin: Ja spannend. Sannah: Ga jij karloos? Carlos Savenije Martin: Ja, goed wat Jan zegt is dat belangrijk je eigen mensen, coachen, inspireren, opleiden. denk dat we ons allemaal voor moeten inzetten als ondernemers. En mijn week, ja ik heb vorige week natuurlijk een vrije dag, vorige week vrijdag. En ik had de donderdag, vanaf de donderdag al thuis gewerkt om verrit te werken aan mijn boek. Ik heb flink doorgehaald dit weekend, ik heb het eigenlijk af. En ik heb nu het manuscript gestuurd naar... meelezers, nog even voor de luisteraars en kijkers, het gaat over ondernemen in Spanje, dus voor Nederlandstaligen die willen ondernemen in Spanje. Ik vertel in het boek over mijn eigen ervaring in de afgelopen jaren, anecdotes die ik zelf heb meegemaakt, frustraties, fouten, missers, hoe je leert met vallen opstaan. Ik zeg altijd, ben geen geboren ondernemer, maar een gedwongen ondernemer. Ik heb rechten gestudeerd en daar is dat niet in het pakket van hoe zet je een bedrijf op en hoe bouw je dat uit. Sannah: Mm-hm. Carlos Savenije Martin: en zeker niet in Spanje. dat heb ik dus ook proefondervindelijk moeten uitvinden. dus ja, ik ben daar nu heel druk mee bezig en ik ben nu ook aan het kijken of ik het via een uitgever ga doen of dat ik het zelf ga uitgeven. En wil het eigenlijk het liefst natuurlijk zo snel mogelijk eruit hebben, dat kindje. ⁓ Maar dat ben ik nog even ook in overleg met mijn eigen mentor hierin. ⁓ En ja, heel... Sannah: Mm-hm. Carlos Savenije Martin: Spannend ook, kijk ik ook, want Jan zegt heel veel energie van. ben ook gelijk gevraagd als spreker einde van de maand bij mijn businessclub. Een spreker viel uit en ze wisten van mijn boek en dachten, waarom kom niet over je boek praten? Nou, kijk aan. ⁓ dat leuk. ⁓ Sannah: Leuk. Ja, tof. Heel leuk. En kunnen mensen hun e-mailadres ergens achterlaten om op de wachtlijst te komen? Carlos Savenije Martin: Ja, als mensen geïnteresseerd zijn kunnen ze sowieso een e-mailje sturen naar contact.smlt.es. En dan zetten we op de wachtlijst. Ik weet nog niet hoe lang die wachtlijst gaat duren. Het hangt vanaf of ik het via een uitgever doe, wat een langere procedure is van enkele maanden, tot wanneer ik het zelf doe, dan kan ik heel snel al iets aanbieden. Maar ik wil het zowel in e-book vorm als gedrukte vorm kunnen aanbieden. Sannah: He. Nop. Leuk. Ja, ik zal die m'n adres even in de show notes zetten. want vorige week was een feestdag, 1 mei, dag van de arbeid. Wat gebeurt er dan in Spanje? Nee, precies. ⁓ dan gebeurt dit. Oké. Carlos Savenije Martin: Ja, ja, dan werken we hier niet. Niks. Het grappige is, het heet in Nederland de dag van de arbeid en in Spanje is het de día del trabajador. Is het de dag van de werker. Ja, van de werker. Dus ja, misschien dat daar het nuanceverschil in ligt. Maar ik heb het wel even van genomen. Ik had ook mijn dochtertje en... Jan Bos: Niks, niks, alles dicht. Sannah: ⁓ van de werker. Ja. Carlos Savenije Martin: Het was gewoon lekker, we hebben ook best wel leuk weer gehad dit weekend. Moederdag was in Spanje afgelopen zondag. Dus ik heb mijn moeder mee het eten genomen als goede zoon zijnde. En ja, het was heerlijk weer in Santa Paula. Het was echt de perfecte temperatuur, zonnetje, bootjes. De Spanish Dream. Ja. Sannah: ⁓ ook nog. Ja. Kassela. Mooi, mooi. ⁓ ⁓ hadden een vraag van een luisteraar die had gereageerd op de vorige aflevering Hennie. Zij zei heb je altijd een makelaar nodig? Stiekem ik al even op haar gereageerd via de comments. Want als de andere afgelopen afleveringen luistert dan raden wij het natuurlijk tenzierste aan. ⁓ Jan Bos: Het ligt er natuurlijk aan wie het huis aanbiedt. jij een een makelaar hebt zoals in ons geval die een huis exclusief in de verkoop heeft. Ja dan heb je die makelaar uiteindelijk nodig om het huis te kunnen kopen want dat loopt het via ons. ik zou sowieso altijd je hebt officieel geen makelaar nodig als iemand privé een huis aanbiedt kun je privé kopen allemaal prima. Maar makelaar die kan ook in eerste schakel zijn zeg maar om dingen voor jou uit te zoeken om dingen helder te krijgen. om te voorkomen dat je straks een hele periode in gaat van dingen ontdekken wat allemaal niet klopt of wat niet goed zou zijn of wat dan ook. Dus ik denk dat een makelaar een eerste rode vlag kan zijn op moment dat je iets zoekt die je de goede kant op kan wijzen en die dan vervolgens samen met een advocaat kan zorgen dat het traject ook goed wordt afgehandeld. Maar net zoals in Nederland, je mag in Nederland ook gewoon zelf je huis verkopen. Dat is op zich niks mis mee, alleen als je Nederland een huis verkoopt weet je eigenlijk wel zeker dat het allemaal klopt. En dat moet je in Spanje allemaal nog maar afwachten. als koper hoef je in principe de makelaar niet te betalen. eigenlijk, waarom zou je geen goede makelaar gebruiken? Dat kost je niet. Sannah: Zes. Ja. Carlos Savenije Martin: We zeggen ook niet, je hoeft geen makelaar of jurist of advocaat te gebruiken. We raden het alleen maar wel aan. bedoel, als je zelf het wiel wilt gaan uitvinden, ja, be my guest. Jan Bos: Ja. Ja, Sannah: ja. Nou top, dankjewel. ⁓ gaan we verder in het aankoopproces, want we hebben de vorige aflevering gehad over reservering, dus een woning potentiëel reserveren met een reserveringscontract. ⁓ aflevering gaat over de juridische controle, dus de volgende stap. ⁓ ik las in het nieuws dat er ongeveer 665.000 woningen in Spanje zijn die illegaal zijn. ⁓ ik denk dat deze stappen... best wel belangrijk is. Carlos Savenije Martin: Ja, dat een leuk nieuws item, dan mag je naar me doorsturen. Hebben ze dat echt inderdaad opgeteld. Dus ze weten het wel, dus ze weten het wel wat er speelt. Ja kijk, ze hebben in Spanje, tijdens de tijd van Franco en daarna, ja als je een stukje land had, iedereen bouwde daar maar op. Er zei niemand wat van. daar plukken ze nu dan de vruchten van, soms de vrangen vruchten van. Sannah: Ja, ja, dat is het. Ja. Ja, precies. Ja, dat is toch bizar. Mhmm. Carlos Savenije Martin: En toen ik begon, had je een soort transitiefase waarin mensen nog een beetje tussen het oude systeem hingen en het nieuwe systeem. En dan beetje ging je zoelen om dan toch een huis neer te zetten. ja, tegenwoordig wil ik niet zeggen dat dat onmogelijk is, maar het is wel veel lastiger geworden dan 20 jaar geleden om een huis illegaal neer te zetten en daarmee weg te komen. Dat is, onthankelijk, 99,9 procent niet meer voor. Sannah: Nee, voorziet. Nee, nee. Carlos Savenije Martin: En dat is natuurlijk ook de reden waarom je juist een juridische controle moet laten uitvoeren. Sannah: we hebben het dan natuurlijk al eerder over gehad Jan, over de juridische controle. De die jullie aanbieden heb je vaak al grove controle gedaan, toch? Jan Bos: Niet zozeer grove controle. documenten vragen we van tevoren op. ⁓ dan laten we een advocaat ernaar kijken. Dan krijgen we eigenlijk een reportage terug van 1 of 2 aviertjes afhankelijk van de grootte van het pand en wat er wel of niet aan klopt. En daar staat eigenlijk dan precies in omscheven wat de situatie is van het pand. het begin raakten we soms dan een beetje, niet in paniek, maar als we dan iets luisteren, dachten we, hoeh, ⁓ moeten we wel allemaal in orde gaan maken. Maar inmiddels, zijn zeven jaar verder. Van het bestaande huis en van de negen naar tien is wel iets mee. ⁓ dat hoeft vaak ook helemaal geen probleem te zijn. ⁓ vaak zit er een verschil in vierkante meters tussen het register en cadastre. Nou, dat zijn eigenlijk kleine geitjes om op te lossen. Dan gaat er naar architect naartoe. Wij zelf niet. Wij laten in het onderzoek niet kijken. Sannah: Mhmm. Jan Bos: of de schulden op het pand zitten dat komt eigenlijk in fase 2 want ook als de schulden op het pand zitten dan kan dat later al verrekend worden of de hypotheek moet worden doorgehaald voordat je naar de notaris gaat dus eigenlijk weten we van tevoren wel de situatie van de pand blijft af en toe nog wel lastig omdat soms ik noem maar eens wat iemand we nemen een pand in de verkopen die heeft in de tussentijd toch een garage bijgebouwd Dan moeten wij wakker zijn als we dat huis in de verk opnemen, dat we het ook goed omschrijven en dan goed aanleveren bij de advocaat. Vio, hou er rekening mee. Als je nu van bovenaf op Google kijkt of op de kadastakaart, dan staat er geen garage, maar die staat er inmiddels wel. neem dat mee in verhaal. En gaat eigenlijk op moment dat we dan inderdaad de reservering getekend hebben, gaat dat rapport plus alle documenten die gaan naar de advocaat van de koper. En dan is het aan hem om een hele waslijst aan zaken te controleren en te checken. alvorens je over kunt gaan naar een rastcontract. hoofdlijnen kun wel snel bekijken, maar goed, voordat je eigenlijk een rastcontract tekenen, moet de advocaat wel zeker weten dat het of allemaal in orde is, of echt in orde te maken is. En vaak is het laatste ook dat het wel in orde te maken is, gebeurt dan vaak nog met een soort retentie, maar dat kan Carlos ook zo uitleggen. Sommige dingen duren wat langer, dus dat is gewoon een kwestie van tijd. ⁓ Nou we eens een klein bedrag in bij de overdracht en dan is dat na drie maanden bij wijze van spreken geregistreerd. Sannah: Ja, wat kun je uitleggen Carlos? Wat is nou de juridische controle? Wat doe jij? Carlos Savenije Martin: Ja, precies. Ja, de due diligence. hebben het net al over gehad. Sowieso natuurlijk de legaliteit en de illegaliteit bij een bouwwerk. En natuurlijk ook de registralen situatie. Liggen er lasten, zijn er lasten, bezwaaringen, liggen er beslagen op het eigendom. Ook wij naar... Sannah: Mhmm. Carlos Savenije Martin: van water en licht om te kijken hoe dat geregeld is. Want soms zit dat ook een beetje schimmig in elkaar. Zeker in de Kampa op sommige plekken. In mensen weten hoe dat dan in elkaar zit. En ja, dan gaan we natuurlijk ook sowieso checken is degene die te koop zet inderdaad de eigenaar. Is dat inderdaad ook de geregistreerde eigenaar? Als iemand niet de geregistreerde eigenaar is dan tekenen we helemaal niks. Want dan kan er niks getekend worden. Je moet wel aankunnen tonen bij dat je de rechthebbende bent om dat te kunnen verkopen aan mij. En in dit geval als er ook een maaklaar tussen komt en hij zegt waar je het betekent namens de verkoper dan vraag ik altijd een kopie van het verkoopmandaat. Ik ben niet geïnteresseerd naar de commissie ik zeg dat mag je censureren maar ik wil wel zien inderdaad. Ik wil natuurlijk ook documentatie zien van de eigenaar, eigenaren om in minimale controle uit te voeren van zijn zij, wie ze zeggen dat ze zijn klopt een handtekening. Ook als het een rechtspersoon is dan checken wij ook, klopt dat? Wat is daar de situatie van? Degene die zegt de rechtspersoon te vertegenwoordigen. we beginnen al bij het begin van het contract bij de comparitie. Daar gaan we al checken van, ⁓ Ik bedoel, kan jij toekomen en zeggen, je dat huis mooi, Sanne? Ik verkopen het wel aan je. Teken hier maar. Ja, kennen elkaar wel, maar met als jurist moet je natuurlijk, oké, gaan we even checken, klopt dit allemaal? ⁓ het eigen doen zelf natuurlijk. ⁓ in Spanje heb je de bijzonderheid. ⁓ hebt drie realiteiten. Je hebt de fysieke realiteit. Je hebt de geregistreerde realiteit in de actenstaat. Je hebt de catastro-realiteit. Sannah: ja. Carlos Savenije Martin: Nou, meestal is het zo dat de catastrorealiteit... ...min of meer overeenkomt met de fysieke realiteit. Ik zeg meestal, niet altijd, not always. En daarom is het ook belangrijk wat Jan net aanhaalde. wij gaan nooit kijken naar een eigendom. Als leg een gegeven moment pijn bij een klant, leg ik neer... ...nou, dit ziet er dus en zo uit. Zo veel vierkante meters huis, zo veel vierkante meters woning... ...zo veel vierkante meters garage, ⁓ zwembad. Sannah: Mhmm. Carlos Savenije Martin: klopt dat zo'n beetje op het oog wat jij gezien hebt? Is er een bouwwerk wat ik hier beschrijf, niet op de stukken staat? Want dat weet ik niet. En als iemand als Jan zijn bedrijf dat ons meldt, dat geeft ons al een idee. ⁓ dan zie je ook, zelfs met controles bij het eigendomse regis en het catastro, blijken dus dingen te zijn die misschien daar nog niet in geregistreerd staan. Kijk, in Sannah: Mhmm. Carlos Savenije Martin: In Nederland hebben wij één cadastre. Dus als jouw buurman een erfafscheiding ook maar één centimeter over de erfgrens neerzet, dan kan je daarvoor naar de rechter. In Spanje, zeker op Pataland, zou ik daar ineens aan beginnen. zou zeggen, maar lekker zitten. Als het een meter, dan schiet je niks mee op. Tenzij we weer te maken hebben met die afstanden die ze moeten houden vanaf de grenzen. dat is heel bijzonder voor Nederlander, dat je dan zoveel registers hebt. Je hebt het Eigenloomsregister, dat is eigenlijk een hypotheekregister. ⁓ Sannah: Ja. Nee. Mhmm. Carlos Savenije Martin: Want vroeger de mensen, ook geld lenen. Ik leen geld aan jou, maar ik wil wel zekerheid. Hipotekeure zekerheid. Oké, je moet daarvoor een register hebben. ⁓ eigenregister in het leven geroepen. Dat eigenlijk een hypotheekregister. Dat is eigenlijk in de tijd, historisch gezien, leven geroepen. geld te heffen van de eigenaren. Om kijken hoeveel land heb jij, hoeveel constructie heb jij en de overheid op basis van wat je hebt staan, het soort grond wat je hebt, je daar bepaalde katastralen in. Ik moet zeggen in Spanje, ⁓ katastralen een T, katastrale waarde aan toe. ⁓ En moet je dus onroend goed belasting betalen. Tegenwoordig in Nederland heet dat OZB, geloof ik, maar goed, ben al 28 jaar weg uit Nederland. Dus het is heel... Het is twee registers en je hebt een fysieke realiteit. Nou wij proberen natuurlijk tijdens een transactie dat al deze drie realiteiten zoveel mogelijk het liefst helemaal met elkaar overeen komen. En als we niet kloppen, wat we ook al in vorige uitzending hebben besproken, dat het vaak niet klopt op het platteland. gaan we kijken wat we wel kloppend maken en welke verschillen we kunnen zien. Het is niet zo belangrijk. Om je voorbeeld te geven. Het eigendomsegister geeft je juridische rechten weer. Dus als je daar meer meters in hebt staan dan een catastro... Dan ben ik geen voorstander om die meters terug te dringen in de akten. Want dat zijn je eigendomsrechten. Ik zeg altijd als we ze kunnen laten staan, laat ze staan. Want als je buurman gaat discussiëren over waar een erfgrens loopt, zeggen, ho, moment, waar zijn mijn meters? Ik heb hier een akte, een titel, en die geeft mij recht op zoveel vierkante meter. Heb jij niet toevallig misschien meters van mij afgepakt? Andersom probeerden wij het wel te corrigeren. Dus stel, de catastro meer meters weergeeft, of de realiteit dan wat in de akten staat. Sannah: Hmhm. Carlos Savenije Martin: Dan halen we een landopmeter erbij, een topograaf, een architect voor de bouwselen die er staan en dan proberen wij dat tijdens de transactie, op daardoor uiteraard onder verantwoording en kosten van de verkopers te corrigeren nog voordat onze klant koopt. Dat hij in ieder geval zijn eigendom zo goed mogelijk geregistreerd krijgt in de boeken. Dat is ook wel handig voor als het dadelijk, als het er gefinancierd moet worden, moet ook alles goed geregistreerd staan. Jan Bos: Ja. Carlos Savenije Martin: Als hij het in de toekomst wil doorverkopen, opvolgende koper en zijn advocaat gaat dezelfde vragen weer stellen. Nou als je dan alle boksen kunt aftikken, want het is allemaal dan, dan, dan, dan, dan. Daar wil je naartoe werken. ⁓ ja, komt heel veel bij kijken en ik vind het altijd een soort van gepuzzle en ook vaak een hele leuke gepuzzle. Sannah: Zees, ja. Carlos Savenije Martin: Zoek de verschillen. Je hebt het ene kantje van het eigendomstregister. Het had geen plaatje, dat wordt alleen maar beschreven. En aan andere kant heb je de catastro. Ook goed voor de mens om te weten. Moet je je voorstellen, de omgeving van Pinozzo. Ik die acties tig van gezien. Een stuk droog land, un trozo de terra secana. ligt in de Paragra de Enzebras. En ten noorden grenst het aan Pepe Martínez. Sannah: Mm-hm. Carlos Savenije Martin: Ten zuiden José María Amorós, linkerkant María Dolores Guzmán en rechts weer iemand anders. En het is 1.440 meter. Nou, ga maar zoeken in Paragra de Enzebras, dat is dus een landelijke omgeving bij een soort landelijke wijk van Pinozo. Ga daar maar zoeken waar dat stuk droog land dan ligt. Nou, dan hebben we dus gelukkig het Catastro en die geven heel duidelijk de coördinaten en de geografische ligging aan waar het zich bevindt. Dus dat het catastro geeft pas het beeld van en heb je ook nog weer iets als eigenaar moet je altijd checken, veel mensen weten dat niet of wat er in het catastro staat qua meters, eigenaarschap en bebouwen of dat correct is. hebt zelf een correctie verplichting. Het is natuurlijk ook zo dat er om de zoveel jaar worden vluchten, luchtfoto's gemaakt, worden vluchten genomen over landen rijden en dan zie je met die lijnen lopen en dan... desbetreffende persoon bij de catastro die gaat om die lijntjes trekken. loopt de grens. Misschien loopt die grens daar helemaal niet. Misschien heb je juist een of ander muurtje neergezet, maar loopt jouw trein nog een stuk door. Dus ja, dan heb je ineens twee catastroperselen terwijl je alleen maar één Finca-nummer hebt. En dat soort dingen komt ook voor dat je vier catastroperselen één Finca-nummer hebt of vijf Finca-eigendommen op je akte, maar dat het eigenlijk maar één catastro-eigendom is. Want dezelfde eigenaar is. Dus ja. Heel veel gepuzzel met die twee registers. En het ook het leuke en het uitdagende vaak van het vak. En zeker bij de country properties, de landelijk gelegen eigendommen. Sannah: Ja. Jan Bos: Het lastige over klanten is ook dat ze lezen van alles op Facebook. dan vragen ze, mag ik even de kadastekaart hebben en dan is dat dus wat ik koop. Nou, dan moeten wij netjes uitleggen, nee, ⁓ is wat in het kadast staat. Maar dat zegt nog niet over wat jij uiteindelijk koopt. Daar kan wel 3.400 meter verschil in zitten. ⁓ Carlos Savenije Martin: Ja, het is een deel van de werkelijkheid. Jan Bos: Ja, absoluut. Je je enraadje register. Daar kunnen wij dus niet in. Wij kunnen wel in het cadastre. En we kunnen zien op de akte van eventueel de vorige verkoper, van de verkoper, wat er in zijn akte stond. Carlos al zei, die drie dingen. mooiste is dat het uiteindelijk alle drie hetzelfde Wat zelden gebeurt trouwens. Maar het is uiteindelijk datgene wat in de akte staat bij de overdracht, uiteindelijk bij de notaris. ⁓ is wat je eigenlijk koopt. En je advocaat kan er als geen ander uiteindelijk zeggen, je moet luisteren, het huis is gewoon definitief zo groot en je grondstuk is zo groot. Dan heb je ook nog mensen die zeggen, nou, je wil het pas kopen als het in het register ook zo vermeld staat. dan heb ik nieuws voor je in Spanje. Dan kun je sommige gevallen wel twee jaar wachten, want het register, daar ligt je op de stapel en dat wordt gewoon verwerkt. ⁓ ja, daar kun je niet op wachten. Sannah: Nee, oké, maar het wordt wel verwerkt. Carlos Savenije Martin: Ja, tankt even naaf. Jan Bos: wat ook belangrijk is om te weten voor mensen, maar dat weet Carlos natuurlijk ook nog tien keer beter dan ik, dat op moment dat je iets in het register wilt veranderen, dus stel voor, waar ik nu woon, ik meen dat het een stuk grond van 500 kilometer aan de overkant van de weg van mij is. Dan gaat het register die gaat inderdaad checken bij de buren. perceel zo vier aan de meter klopt dat dat toebehoort aan Jan Bosch. ⁓ Als de buren dan zeggen dat dat klopt niet, dan is het vaak nog wel aan de buren de taak om uit te leggen en te bewijzen waarom dat dan niet zo zou zijn. Dat kan doordat ze een eigenomsacht hebben. zij moeten dan inderdaad kunnen bewijzen dat er een stukje grond van hun is. ⁓ dat er dus een onrechte domein gekleemd wordt en terhalve wordt het uiteindelijk niet in het register ingeschreven. Want er zijn gewoon bezwaren en die bezwaren zijn gegrond verklaard aan de hand van documenten die mensen hebben. Carlos Savenije Martin: En hier zie je direct al de spraakverwarring die kan optreden. Jan, want ik zit naar jou te luisteren en omdat kennis van zaken heb, weet ik precies wat jij bedoelt. Maar waar jij register zegt, bedoel je het Catastro in Spanje. En waar jij Cadastre zegt, bedoel jij in Spanje het Registro de la Propiedad. Kijk, in Nederland is alles gewoon in één Cadastre. En de term Catastro lijkt natuurlijk veel op Cadastre. Jan Bos: Ja. Ja. Ja, 10 keer makkelijker. Sannah: Ja. Carlos Savenije Martin: Maar het is niet helemaal hetzelfde. Dus voor de luisteraars en de kijkers... ...het eigendomsregister, el registro de la propiedad... ...die legt vast wat jouw juridische eigendomsrechten zijn. Die geeft een beschrijving daarvan. Daar worden ook de hypotheken ingeschreven. De lasten en bezwaringen, de beslagen die op een onroend goed rusten. Maar zoals Jan, wat hij net zegt in de Catastro... ...als jij wil zeggen, ik wil dat dat stukje land van 500 meter... op mijn naam ingeschreven wordt in het Catastro, ja, die hebben eigen termijnen, die hebben inderdaad langere stapels en daar moet je inderdaad vaak lang achterheen zitten of ook vaak gewoon geduldig wachten. Want achterheen zitten in Spanje is niet altijd een garantie dat je dan ook sneller resultaat hebt of dat het jezelfs in ondank afgenomen wordt. Want dan kom je inderdaad weer onder al aan de stapel, omdat je te vervelend wordt. Kijk, wij zijn Nederlanders, wij willen direct resultaat. Geen gezeur, niet lullen maar poetsen. Ja, en in Spanjaard is helemaal doorgaans niet zo direct. Normaal ze zijn er wel, ik wil ook niet helemaal generaliseren, maar dat is wel waar je grotendeels hier tegen aan loopt. en de catastro, inderdaad de catastro wijziging, dan moeten je buren zeggen, die krijgen dan een berichtgeving van de catastro. Van nou, Jan Bosch die zegt dat dit stukje van hem is, en ik heb hier een betekening bijgevoegd, en hier lopen eigenlijk de landsgrenzen, bent u daarmee akkoord? Nou, als ze daar dus geen akkoord op geven, ja, kijk, uiteindelijk moet je dan, als er niemand mee werkt, dan moet je naar de rechter in experiënten dominio gaan voeren, of de notaris iets anders gaan doen. Sannah: Oké. Hmhm. Carlos Savenije Martin: Dan is inderdaad de tijdspannen ben je dan gewoon kwijt. Dan moet je gewoon geduld hebben en kijken of je een keer eruit komt. Maar nogmaals, want dat is even het verwarrende. Als wij een uittreksel uitvragen van het eigendomsregister in Spanje, dan noemen wij dat een nota simple. Dat is een informatief uittreksel. Dat weten veel mensen ook niet eigenlijk. Mag je daar geen rechten aan ontlenen, maar dat is wat doorgaans gebruikt wordt. Als je echt iets wilt waar je recht aan kunt ontlenen van het eigendomregistre, dan moet je een certificado aanvragen, een certificaat. Want die nota simples worden uitgegeven door de werknemers die bij het eigendomregistre werken. Maar de certificado's gaan nog even door de handen van de registrador, de registrhouder. En dat is dan echt absoluut bewijs. Dus nota simple, registro la propiedad. En Catastro is eigenlijk de landkaarten waar het land ligt en de database voor de heffing van de belastingen. Wat ze wel interessant moeten vermelden, het is natuurlijk vreselijk dat het bestaat, twee verschillende registers. dat hebben we ook mensen zoals ik werk. We zijn aan de andere kant ook weer de Spaanse overheid daar dankbaar voor. ⁓ als het allemaal zo makkelijk was, dan waren wij misschien minder hard nodig voor... Sannah: Hahaha. Mhmm. Carlos Savenije Martin: Ze zijn wel bezig vanuit Catastro. Dus de landkaarten om een soort link te leggen naar de Finkanummers van het Eigenloomsregister. En bij het Eigenloomsregister moet er tegenwoordig een Catastro-referentie ingevuld worden. Dat is tegenwoordig verplicht. 20 jaar geleden begon, dan mocht je dat nog achterwege laten, was dat niet zo belangrijk. Dus ze zijn er wel mee bezig om die twee registers, ik wil niet te zeggen unificeren, om daar eenheid van te maken. maar wel om die dichter en beter met elkaar te koppelen. Zodat als je bij de ene bent... Want ja, mensen zeggen ook weleens, Carlos, ik zie op mijn acten staan dat die en die eigenaar is en die moet hem aanschrijven. Bij het catastro weet je ook niet of iedereen echt geregistreerde eigenaar is. Ik heb geloof ik wel andere afleveringen wel eens verteld. De eigenaar was een schoonmoeder, maar de schoonzoon betaalde de belasting. Sannah: aan elkaar te koppelen. Carlos Savenije Martin: Dus hij kreeg het Catastro alles op zijn naam, omdat hij het land bewerkt, terwijl hij niet de eigenaar is. Dus ja, het is wel fijn dat die dingen dus dicht bij elkaar lopen. Jan Bos: Soms is het zo krom. hadden zelf een oude pand gekocht, ⁓ oude bodega, die hebben we verbouwd uit het woonhuis. Daar zit een stukje pand nog naast. ⁓ je dat van de buitenkant ziet, dan zou je denken dat er moet een pand zijn geweest. Dat pand daarnaast, is het dak van ingestort. Er was een hele slechte staat. ⁓ Dat van een Engelsman te zijn. Die was inmiddels terug voor huis naar Engeland. Die hadden allemaal bouwmaterialen liggen en had hij er al 20 jaar liggen. Dus ik heb via via reinlijk contact met die man gekregen. Die heeft ook de kopenhak te laten zien. De ruine stond op zijn naam en die van zijn vrouw. Maar die was inmiddels ontoerekeningsvatbaar. Dus moest een hele procedure in Engeland worden gestart via de rechtbank. Dat heeft anderhalf jaar geduurd. Sannah: Be sure. Jan Bos: Toen kwamen we erachter dat de koopakte die was wel eens aangetekend en ook door een Spanjaard, maar geen mens wist wie die verkopen was. Want die was nooit geen eigenaar geweest aan die hele ruïne. Toen bleek dat er in de oude actes ooit iets heeft gestaan vanaf deze familie die heeft zoveel grond aan de overkant, zoveel grond aan de linkerkant, zoveel grond aan de rechterkant. Nou waar ik woonde is een heel oud gebied zeg maar dus. Om nou precies te zeggen wat hij dan wel of niet bezaat, daar wist ook eigenlijk helemaal niemand. Veertig erfgenamen. Niet uit te komen. Niet uit te komen van wie is dat dan nu en met wie moet je dan überhaupt afspraken maken? werd het wel duidelijk uit de papieren dat er... Sannah: Wat? Jan Bos: Ergens bleek dat 30 % van wat zij bezaten eigenlijk niet van hun was. Lekker maar zo omschuiven. Dus we hebben het nu omgedraaid, hebben een architect naartoe gestuurd, hebben een tekening gemaakt. nu is dan hun de vraag, klopt het dat dit stuk bij dit huis hoort? Ja of nee? En dan gaan ze toestemming geven en dan pas zijn we eigenaar van dat stukje. Het is echt, op zijn Nederlands kun je er geen touw aan vastknopen hoe dit in vredesnaam kan. Maar ja, dat zijn wel dingen waar je tegenaan loopt. En je hebt wel mensen die het leuk vinden om zoiets te kopen. Dan heb je echt een route waar je Utrecht in zegt. Carlos Savenije Martin: Ja. Kijk, je moet je voorstellen ook in die binnenlanden waar jij zit, Jan. Ik heb er zelf ook vlakbij gewoond in Algenia. hoorde het allemaal bij het, geloof het, hertogdom van Monover. Allemaal. En toen is het allemaal beetje opgegaan splitsen. Maar toen mijn eerste vrouw geboren werd, waren de straten nog ineens geasfalteerd. Het waren gewoon stoffige zandwegen. Jan Bos: Ja, dat klopt. Ja. Carlos Savenije Martin: De mensen kochten en verkochten en vererfden daar zonder dat er notaris in de buurt was. En als je naar een notaris wilde gaan, dan moest je minimaal naar een grotere plaats toe waar een notaris een standplaats had. Want er waren geen notaris in die kleinere plaatsen. Je moest echt, ja, misschien lopend naar toe of naar Kruipen, ik weet het niet, maar dat was natuurlijk, dat lag niet zo voor de hand. En wij komen nog wel eens dan op het land inderdaad eigendommen tegen die van generatie op generatie overgedragen zijn. maar die geen eigendomsakte hebben. Vaak staat in het catastro eigenaar onbekend. Dat komt ook weleens voor in het catastro, dus de landkaarten weten niet wie het eigenaar is. En er bestaat geen titel van. En dan moeten wij vaak een speciale procedure starten. eerst zorgen dat iemand dan erkend wordt als eigenaar in het catastro. Dan kan je daar een catastrocertificaat van aanvragen. En dan moeten wij kijken of we twee titels kunnen... out of nowhere, dat zegt ja ik heb dit geërfd van mijn ouders, ⁓ met getuigen erbij, heb je de eerste notariele akten, dan gaan wij het kopen, dan hebben een koopakte, we twee akters en we hebben een catastro kaart, certificaat. De omschrijving in de akten moet exact hetzelfde zijn als in de catastro staat. Dan kunnen we het ter inschrijving aanbieden bij het eigenomse register. En dan wordt het op het edictbord van het eigenregist wordt opgehangen. Dan kunnen mensen binnen twee jaar bezwaar maken als ze zeggen, dit stukje land is van mij. En pas na twee jaar, als niemand zijn mond open gedaan heeft, dan wordt het definitief op jouw naam ingeschreven en verkrijgt het volledige derde werking en bescherming. Dus ja, het moet ook wel in zo'n dat je een bepaalde procedure hebt om het toch maar kloppend te gaan maken in de loop der tijd. Wat trouwens ook wel ineens de dun te binnen schiet. Iemand heeft ooit eens gezegd, dan kan je nagaan, dat is dan met het eigendomsregister, dus waar de actes geregistreerd worden. Hij zegt als je alle oppervlaktes van alle eigendommen in Spanje bij elkaar optelt, dan kom je bij een landoppervlakte van Spanje dat groter is dan Spanje zelf. En we hebben natuurlijk ook nog die oude lengtematen, breedtematen en oppervlaktematen, vroeger die we nog in de acties tegenkomen, de Van Neeras en de Piers en wat je ook tegenkomt. Ja, dan moet je dus gaan omrekenen naar... Ja, en plus het feit dat ook al zou je die exacte omrekening kunnen maken, dat dat ook weer niet overeenkomt met de huidige fysieke realiteit. We hebben zelfs heel bizar een geval een keer gehad van iemand die had een eigendomsocte van 4000 meter, maar die was al 30 jaar... Sannah: Sorry. Carlos Savenije Martin: eigenaar van een grondstuk van 6 hectare. 60.000 vier jaar. Ja, en had een koper ervoor. Probleem, we maken daar achter van. We moeten wel kunnen leveren natuurlijk. Ja, ja. Jan Bos: Ja. Sannah: Ja, waar is de rest van die vierkante meters? Jan Bos: Sander denkt, schiet mij helemaal lekker. Sannah: Ja. Carlos Savenije Martin: Ja. Sannah: Ik snap ineens heel goed waarom je inderdaad een advocaat bij tijdens dit proces nodig hebt. Carlos Savenije Martin: Ja, echt waar. Jan Bos: Nou, en het is ook zo dat je heel graag in Jip en Janneke taal aan klanten zou willen uitleggen hoe het zit. Maar dat is bijna niet te doen. Bij ons op kantoor wordt ook door agenten gevraagd, kun je niet gewoon op een A4'tje zetten wat het zou kunnen zijn, wat het verschil is, waar ik rekening mee houden. Als je denkt dat je de ene regel dan komt de volgende regel om de hoek en er is geen ⁓ Sannah: Is niet te dun. Nee. per geval verschillend. bizar. ⁓ want je had het net over schulden op een pand en de erfgenamen, dat speelt dus ook allemaal mee. Carlos Savenije Martin: Ja, komt heel vaak voor, dat weet Jan ook. Dan komen er mensen bij je die willen een eigendom te koop zetten. En, ben je het eigenaar? Ja. En dan komt uiteindelijk de escritura op tafel. Dan ben je als makelaar al heel eind op weg en heb je al een koper gevonden. ja, het staat nog op naam van onze ouders. Ja, we hebben de acten nog niet gemaakt." Ja, duh We wel een op één volgende keten van eigendomsopvolgingen hebben, anders kunnen we het niet leveren. Juridisch gezien. En dus ja, dat betekent vaak vertraging. Normaal is het vaak geen man over boord, mensen willen het verkopen. Erfgenamen krijgen centjes, dus zolang je zo'n worst voorhoudt, dan rennen ze wel en werken ze mee. Het klinkt even bot om zo te zeggen, ja, money talks in deze wereld, ook bij erfgenamen. ja, dan moet je waarschijnlijk een paar maanden langer overdoen om zo'n transactie tot stand te kunnen brengen. En ja, dan gaan we vaak ook met inhoudingen werken, wat Jan al eerder aangaf. Sannah: Mhmm. Carlos Savenije Martin: Dat we inschatten, dit en dat worden de kosten van de notaris, gisteren, inschrijving, eventueel afdrag van successiebelasting, plus wallia, dan maken we daar een schatting van. Altijd wat ruimer, just in case. Dat wordt op onze derde rekening gestort. dan eerst, als er getekend is bij de notaris, de erfernis en de koop, als we dat simultaan doen, gaan we eerst natuurlijk die erfernis laten registreren. En als dat er doorheen is, ⁓ registreren de koopopnaam van onze cliënt en de erfgenamen, wat erover is. ⁓ Blijft de geld over van onze kostenprovisie. proberen wel de mensen niet draaierig te maken. We telkens weer meer geld te vragen. proberen, ik geef ze liever geld terug altijd dan dat ik geld moet bijvragen. En dan zijn de mensen ook blij. Een sigaart, eigen doos noem ik dat altijd. Maar goed, is fijne werk en zo. Dan is iedereen blij, is alles geregeld. Dus dat soort dingen kom je ook tegen. En bijvoorbeeld met schulden, met beslagen. Ja, ben zelf daar heel voorzichtig mee. Ik heb laatst ook weer een paar van dat soort zaken met mijn collega's hier op kantoor. En ze hebben me gekregen, ja, maar dan kijken. Want ze hebben beslag gelegd voor 10.000 euro. Houden 10.000 euro in, zeggen we, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, wow, Ik zeg, die schuld, die moeten een mandamento hebben, een order van de rechtbank, waarin gezegd wordt dat die, dat beslag opgegeven wordt. Dan ben ik bereid om te tekenen. Beter nog dat die al aangeleverd is bij het eigenloomsregister. En dan hou ik nog voor de zekerheid wat centjes binnen... tegen, in case, daar ben ik wel heel voorzichtig mee. Ook met sociale, zijn ook heel veel mensen op gegeven moment problemen met de sociale zekerheid, zijn ooit zzp'er geweest in Spanje en hebben zich niet goed afgemeld. Ja, dat betekent dat je voor de sociale zekerheid je maandelijkse bijdrage blijft doorlopen, maar jij betaalt die niet. Sannah: Mm-hm. Carlos Savenije Martin: Want jij bent bij je gestor geweest en dat is ook wel een podcastverhaal apart, maar goed. En die heeft dan zijn werk niet goed gedaan. En dan na vier jaar komt de sociale zekerheid naar je toe. Ja meneer, u bent ons 20.000 euro verschuldigd. Dat heb ik niet. Nou, dan gaan we kijken. Oké, dat is natuurlijk voor een overheidsinstelling heel makkelijk om te achterhalen wat je eigendommen zijn. En het beslag is zo gelegd. Maar ja, dan moet je het beslag van het land ook weer af krijgen. Dus, daan. Sannah: Ja, oké, dus je hebt een persoonlijke schuld en dat wordt dan beslag gelegd op je huis, je eigendom. Carlos Savenije Martin: Ja, ja, ja, ja. En we zijn nu ook met de zaak bezig en het ligt ook in twee gemeentes. En dan ook een beslag op. En het punt is, onze cliënten worden verliefd op een woning. En die willen door, die willen zo snel mogelijk erin. En wij zeggen, wow, wow, wow, ⁓ ⁓ ⁓ Sannah: Hmhm. Nee. Carlos Savenije Martin: Je kan het niet genoeg onderstrepen. Je moet het niet zelf willen doen. ik zeg altijd, je mag zelf verliefd worden. ⁓ dat is jouw betaak. Dat is niet mijn pakje aan, want het is zo persoonlijk iets. Welk huis vind jij mooi? Wat vind jij leuk? Maar ik ga dan gewoon kijken, oké. Ik ga zorgen dat jouw droom geen nachtmerrie wordt. Want wil je natuurlijk voorkomen. We zijn hier om je droom te realiseren. Of inderdaad wat jij in je hoofd opzit. Of dat inderdaad klopt met het verstand. Sannah: Ja, mooi, duidelijk. Nou, volgens mij is er genoeg inhoud besproken. wens de luisteraars succes om hier duidelijk beeld van te maken, maar volgens mij is de samenvatting dat het gewoon belangrijk is om dit met een makelaar... Carlos Savenije Martin: Ja, ik voel het ook. Jan Bos: Wat je gewoon moet hopen, laat ik het maar zo zeggen, is dat je echt een goede advocaat hebt in Spanje bij de aankoop van je huis. En dat hij ook de dingen doet waarvan hij zegt dat hij ze heeft gedaan. Sannah: Ja. Jan Bos: Want waar we het net ook over hadden, een inhouding van een bepaald bedrag om later alles in register of cadastre te krijgen of dingen te doen. Ja, er zijn voorbeelden genoeg waarbij het blijkt dat vervolgens er gewoon helemaal niets mee gebeurd is. mensen verkopen acht jaar later hun woning en die treffen het in dezelfde staat aan als toen ze het kochten. ⁓ weg 8000 euro en de advocaat zegt nou, ik weet het ook niet. ⁓ Sannah: Ja. Carlos Savenije Martin: Weet ik over wie het hebt? Jan? Sannah: Nee. Jan Bos: Ja, nee, maar goed. Ik heb nu een ander geval bijvoorbeeld na twee jaar. Er is een inhouding geweest. moest wat met de summa nog verrekend worden en helemaal niet spectaculair. Maar groot Nederlandse advocatenkantoor heeft gewoon 2.500 euro ingehouden, maar die heeft er vervolgens niks mee gedaan. Dus nu na drie jaar zegt de summa, nou dan gaan we een beslag leggen op de bankrekeningnummer van die oude verkoopster. Dus die belt ons in paniek, hoop je, ik kan niet meer bij mijn bankrekening. Sannah: Hmm. Jan Bos: Want ik heb de summa niet betaald, ze die advocaat moeten doen. Dat blijft weer zo lastig. zeggen wij ook tegen klanten, weet pas eigenlijk als je een goede advocaat hebt, op het moment dat jij ooit je huis weer gaat verkopen, dan zal blijken of hij zijn werk heeft gedaan. Eigenlijk weet je het dan pas. tot die tijd moet je erop vertrouwen dat je de goede advocaat hebt. Sannah: Ja. Ja. Carlos is wel een goede advocaat, toch? Jurist. ⁓ Dus ga allemaal naar Carlos. ⁓ ⁓ goed dat je dat zegt, ⁓ het is gewoon wel belangrijk dat je zeker weet dat je een goede advocaat hebt. ⁓ Jan Bos: Kallers is goede advocaat. Jurist. Nee, maar goed. Ja, lekker. ballen op kuis. Carlos Savenije Martin: Jurist, jurist. Jan Bos: Ja, want als het Jip en Janneke taal zou zijn dan zou je later ook kunnen vragen of je hem even laat zien dat je dat allemaal hebt afgehandeld, wat me gedaan werd. Het blijft Abra Kadaver voor een Nederlandse koper. Dus ja, die laat het dan los en je denkt ja het zal wel goed zijn. Ja, zo zou het ook moeten. Sannah: Ja. Ja. Ja, precies. Dank jullie wel. Volgende week gaan we het hebben over het koopcontract en aanbetaling. mocht je als luisteraar de vragen over hebben of over de juridische controle natuurlijk, laat het vooral weten in de comments. ⁓ zijn te vinden op YouTube, Spotify, Podimo, ⁓ alle podcast apps, maar ook op social media via ikzoekenhuisinspanje.nl. En dan wens ik jullie voor nu een hele fijne week en zien we elkaar volgende week weer. Jan Bos: Graag gedaan. Tot volgende week. Carlos Savenije Martin: gedaan. Jan Bos: Tot volgende Carlos Savenije Martin: Oké, tot volgende