Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / Steuern zurück: So funktioniert das Steuerwunder Immobilie

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Steuern zurück: So funktioniert das Steuerwunder Immobilie · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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  2520€ an Steuerrückerstattung, das habe ich im ersten Jahr
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  bekommen, nachdem ich mir eine 200000€ Wohnung gekauft habe.
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  Also das zeigt wirklich wie stark und wie mächtig das
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  steuerwunder Immobilie ist. Ich sage in Österreich und
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  Deutschland haben wir wenige Sachen, die gut sind zum
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  Steuereinsparen eine davon ist definitiv die Immobilie und das
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  ganze Thema. Schauen wir uns heute an, also
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  wie kann man das wirklich zum Steuersparen nutzen?
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  Und mehr oder weniger, wie kannst du das auch du nutzen,
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  weil jeder ist individuell, jeder hat eine eigene Situation
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  und wie kann man das am besten umsetzen?
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  Ich habe 2 Cases, der erste Case der klassische Angestellte mit
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  einem Jahresbrutto von 65000€ wie kann der das Nutzen und das
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  zweite ist natürlich auch der Unternehmer, wie kann der das
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  Steuer und Immobilie möglichst effizient nutzen?
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  Und darum soll es in der heutigen Folge gehen.
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  Und es war tatsächlich eine der Folge, die am meisten in meinen
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  D Ms gelandet ist. Michael, Wie kann man mit
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  Immobilien Steuern sparen und das Gute ist, ich habe beides
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  gemacht, also ich habe es einmal als Unternehmer gemacht und mit
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  diversen Firmenstrukturen Immobilien gekauft und das
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  zweite ist auch als Angestellter wo ich damals bei Amazon im E
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  Commerce Management angestellt war, hatte ich eben genau diesen
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  Bruderbetrag, den ich vorhin gesagt habe.
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  Und hab es da auch angewendet und hab mich dann jedes Jahr am
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  Anfang gewundert, warum ich da jetzt auf einmal steuerlich was
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  zurückbekomme und den Ganzen gehen wir heute auf den Grunde
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  so, dann nehmen wir jetzt mal die 65000,00€ als Gehalt, da
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  bleiben die abzüglich Sozialversicherung noch so 53
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  54000€ übrig als steuerpflichtiges Einkommen.
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  So und jetzt kommt der wichtige Teil.
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  Diese Einkommensteuer ist in Österreich progressiv, das
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  heißt, wir haben zu unterschiedlichen Prozenten
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  unterschiedliche Steuersätze. Ich nehme es mir da jetzt selbst
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  mal einen Spickzettel her bis zu 13539,00€ 0% bis zu 22000€ 20%
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  bis zu 36458€ 30% bis zu 70365€ 40% bis zu 104859€ 48%.
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  Bis zu 1000000€, 50% und alles über 1000000€ wird in Österreich
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  mit 55% besteuert. Nach Sozialversicherung und mit
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  den 65000 liegst du eben über dieser 40% Grenze, das heißt,
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  jeder zusätzliche Euro, der verdient wird, wird mit 40%
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  besteuert, aber, und das ist der springende Punkt, den ich dann
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  auch irgendwann mal gecheckt hab, jeden Euro, den du dann
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  quasi gegenrechnen kannst. Spart dir halt auch 40% an
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  Steuern und dieser Grenzsteuersatz ist eben quasi
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  der Hebel für alles weitere was kommt.
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  Für alles weitere was du dann abschreiben kannst, hilft dir
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  das ganze und das war, wo ich das damals verstanden habe und
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  die erste Wohnung gekauft habe, war für mich auch so ein h
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  Moment wo ich gesagt habe okay cool das funktioniert, da müssen
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  noch weitere dazu kommen weil man kriegt jedes Jahr Geld
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  zurück und das Phänomen was mich damals so fasziniert hat war das
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  Ganze, diese fiktive Abschreibung vom Gebäude wert
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  die eigentlich nur. Virtuell passiert aber gar nicht
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  in der realen Welt, sondern jetzt nehmen wir uns an, welchem
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  Beispiel her mit dieser 200000€ Wohnung, die ich euch am Anfang
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  gekündigt hab, wo ich halt auch quasi den Steuerempel so gut
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  nutzen konnte. Wir haben 200000€ Einkaufspreis,
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  wir haben Eigenkapital. 40000, klassisch 20%.
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  Wir haben einen Kredit von 160000,00€, wir haben Miete von
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  800€, also 9600,00€ im Jahr. Beim Kauf selbst fallen dann
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  quasi auch noch die Nebenkosten an mit 3,5% für die
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  Grunderwerbsteuern, 1,1% für die Eintragung, dazu Makler und
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  Notar, das sind jetzt keine Steuervorteile, aber ein Teil
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  davon lasse ich auch später über die Jahre steuerlich absetzen
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  und der eigentliche Steuervorteil, das wusste ich am
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  Anfang auch nicht, der beginnt eigentlich erst mit der
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  Vermietung der Haupthebel ist die.
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  Af a die sogenannte Absetzung für Abnutzung, weil der
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  Vermieter die Immobilie nutzt, sich steuerrechtlich gesehen ab
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  und genau diesen werteverzehr kann man quasi mit seinen
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  Immobilien, mit seinen Mieten abschreiben.
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  Also das darfst du jährlich von den steuerpflichtigen Einkommen
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  abziehen, ohne dass das Geld tatsächlich fließt.
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  Das ist eine reine Buchgröße, die tatsächlich Steuern spart,
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  aber Achtung, das war ein Punkt, den ich am Anfang nicht wusste,
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  aber du darfst nicht den kompletten Kaufpreis
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  abschreiben, du darfst nur den Gebäudewert abschreiben, den
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  Grundwert darfst du nicht. Abschreiben?
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  Warum? Weil Grund und Boden verlierte
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  quasi nicht an Wert und dieser Grundanteil wird über die
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  sogenannte Grundanteilverordnung festgelegt und das hängt je nach
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  Gemeinde je nach Lage et cetera ab.
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  Und ist in der Regel zwischen 20 bis 40%.
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  Deswegen nehmen wir mal für mein Beispiel diese 30% an den
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  Mittelwert Kaufpreis 200000€ grundanteil 30% 60000€
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  Gebäudeanteil 70% 140000,00€ und diese 140000,00€ sind
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  Abschreibbar und die normale af a sind 1,5% in Österreich, in
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  Deutschland ist es ein bisschen höher, aber in Österreich sind
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  es 1,5% das sind quasi bei diesen 140000,00€ die noch
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  überblieben sind vom Gebäudeanteil sind das. 2100€
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  pro Jahr, die du steuerlich absetzen kannst.
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  Aber jetzt kommt was richtig, richtig spannendes und das Bitte
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  weist einen Steuerberater darauf hin, weil mein hat es am Anfang
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  nicht gemacht, was relativ blöd war, weil ich da auch viel Geld
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  auf der Straße liegen gelassen habe, weil Gebäude, die nach dem
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  30 06 2020 angeschafft wurden, da gibt es die beschleunigte AFA
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  und die funktioniert so. Du kannst im ersten Jahr das
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  Dreifache abschreiben 4,5% im zweiten Jahr kannst du das
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  Doppelte abschreiben mit 3% und. Und ab dem dritten Jahr kommt
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  der normale Satz mit 1,5% und das coole ist bei der normalen
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  afa hast du die Halbjahresregel, also quasi wenn du im zweiten
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  Halbjahr kaufst, dann quasi kannst du für das Halbjahr die
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  afa nur für halbes Jahr aufsetzen und bei der
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  beschleunigten afa, das ist absolut cool, du bekommst das
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  komplette Jahr, auch wenn du Dezember eine Immobilie kaufst,
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  kannst du quasi ganzes Jahr beschleunigt abschreiben, finde
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  ich brutal cool und extrem hilfreich auch für die Steuer,
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  sagen wir mal bei mir war es damals auch so, ich habe da
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  einfach gut verdient, dann noch Boni kriegt am Ende.
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  Ende von Jahr und dann habe ich gesagt, OK, ich muss jetzt noch
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  eine Wohnung kaufen, weil diese 3,5% haben dann halt so diesen
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  heftigen Einfluss. So, und jetzt gehen wir wieder
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  her, schauen uns das Ganze an mit den 200000€, mit der
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  beschleunigten afa, da haben wir im ersten Jahr bei 4,5% 6300,00€
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  afa Betrag im zweiten Jahr mit 3% 4200.
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  Und im dritten Jahr 2100€, was wir abschreiben können beim
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  Grenzsteuersatz von 40% heißt das schon, du sparst dir
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  6300,00€ * 40% ist gleich 2520,00€ an Steuern nur durch
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  die Abschreibung mal alleine, dann noch mal ein kurzes
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  Schwenk, das ist eine sehr sehr große Ausnahme.
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  Da gibt es etwas, das heißt Neubau mit Öko Standard wird ein
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  Wohngebäude zwischen 2024 bis 2026 fertiggestellt und erreicht
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  mindestens diesen Klimaaktiv Bronze Standard, da gibt es
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  diese 4,5% auf die ersten 3 Jahre durchgehend, das ist noch
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  mal eine Randnotiz. Ist auch relevant warum, weil
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  viele kaufen ja von Bauträgerwohnungen, die dann
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  quasi eben mit diesen ganzen höchsten Standards sind, etwas
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  jetzt quasi Energieeffizienz betrifft gibt es auch sehr sehr
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  viele Projekte. Fast in alle Städten.
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  Dann hast du halt auch noch mal diesen argen Steuervorteil.
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  So was kann man sonst noch abschreiben.
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  Die afa ist natürlich der größte Hebel, der größte Faktor von den
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  ganzen, aber du kannst natürlich auch abschreiben.
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  Die Kreditzinsen, die Kreditzinsen, das ist quasi der
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  Zinsanteil abzüglich von deiner Rate.
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  Also wenn du die Rate an die Bank hast, hast du Tilgung und
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  den Zins und den Zins kannst du auch komplett abschreiben.
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  Die Instandhaltung und die Reparaturen, die
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  Verwaltungskosten, also zum Beispiel die Hausverwaltung und
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  die Maklerprovision teilweise kann die sofort abgesetzt werden
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  und teilweise über 15 Jahre und nach Versicherung, wenn du das
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  ganze mitversichert. So und jetzt schauen wir uns
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  wieder das ganze Rechenbeispiel zu dem Thema an, wir haben bei
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  der Wohnung mit den Namen von 9600€ im Jahr, Wir haben
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  Kreditzinsen, sagen wir jetzt mal 4% effektiv das sind.
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  Rund 6400,00€ im Jahr, was Zinsen wegfallen jetzt sind die
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  Zinsen übrigens die letzten paar Wochen wieder nach oben
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  gestiegen. Schaut sich mal den 10 Jahre
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  Swap Satz an, ist sehr sehr wichtiger Faktor ist sehr sehr
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  wichtiges Timing jetzt gerade wo man kauft wie man kauft, dann
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  ziehen wir diese beschleunigte AFA ab mit den 6300€ die
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  sonstigen Werbekosten sagen wir jetzt mal 500€ noch mal heißt
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  wir haben eine Summe aus Werbungskosten von 13200€.
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  Und wir haben Mieteinnahmen von 9600€ de facto ist ergeben im
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  ersten Jahr steuerlicher Verlust von 3600€ und jetzt kommt der
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  Teil den Empfehler nicht wissen. Der Verlust ist nicht weg, er
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  wird auf dein jetziges Einkommen gegengerechnet, das heißt, da
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  nennt sich der sogenannte horizontale Verlustausgleich,
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  das heißt, dein versteuertes Einkommen sinkt um genau diese
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  3600€ bei 40% Grenzsteuersatz sind das 1440€ an
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  Steuerersparnis, die du dir übers Jahr oder spätestens bei
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  der Arbeitnehmerveranlagung zurückholen kannst.
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  Also zusammengefasst für den Angestellten gibt es genau 3
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  große Steuerhebel. Doppeln die AF a die
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  Abschreibung, die Zinsen und die Werbungskosten und den
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  Verlustausgleich mit dem Gehalt quasi mit der Lohnsteuer, dann
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  im Endeffekt das Beste. Das passiert zwar alles komplett
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  automatisch, aber du musst schon selbst einreichen, selbst machen
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  entweder du oder den Steuerberater, also wenn es dann
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  einreicht hat natürlich auch nicht davon profitieren.
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  So und jetzt wechseln wir mal die Perspektive auf den
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  Unternehmer und es muss heißt, dass du jetzt schon unbedingt
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  Unternehmer sein musst. Kann ja auch sein, dass du
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  irgendwann mal so viel Immobilien hast, dass du sagst,
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  OK, ich Gründe dafür, jetzt auch eine GMBH und ich werde jetzt
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  zum Unternehmer. Deswegen ist es sowohl für den
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  Angestellten als auch für den, der schon Unternehmer ist,
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  relevant. Da gibt es nämlich ein komplett
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  anderes Konzept. Da läuft es nämlich nicht so mit
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  der klassischen Einkommensteuer, da nennt sich das Ganze nämlich
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  Köst und Käst und die Köst liegt in Österreich aktuell bei 23%
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  auf dem Gewinn als Vergleich. Die Privatperson haben wir
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  vorhin gehört, die kann bis zu 50 sogar bis zu 55% an Steuern
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  in Österreich zahlen, also ist schon ein deutlicher
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  Unterschied, aber das Ding ist ja, irgendwann schüttet man sich
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  den Gewinn ja auch aus und dann ist auch die Käst fällig und die
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  hat 27,5%, also sagen wir mal, deine GMBH macht 100000€ Gewinn,
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  du hast was die kostet mit 23000€, die sofort wegkommen,
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  die ist immer zum Zahlen, dann verbleiben noch diese 77000,00€
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  in der GmbH und dann sagst du schüttest du dir jetzt privat
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  aus, dann hast du noch mal auf das 27,5% zum Zahlen, das sind
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  dann 21 175€, also bleiben die privat 55 825,00€ übrig, also
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  rechnet man sich das Ganze aus, Prozentuell bleiben quasi 44%
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  vom Gewinn übrig, das ist jetzt nicht dramatisch besser als der
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  Höchststrahlersatz privat und man denkt sich so okay warum
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  mache ich denn das überhaupt, weil wenn ich es privat habe,
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  dann dann habe ich mir das ganze GMBH Konstrukt et cetera nicht
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  zum Zahlen habe ich mir am Anfang auch gedacht bis ich dann
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  einmal gemerkt habe, OK wo liegt denn jetzt der Hebel?
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  Der Hebel liegt dabei dieses 27,5% Käst nicht zu zahlen, also
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  sich nicht privat ausschütten zu lassen, sondern in der
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  Firmenstruktur arbeiten zu lassen und nur mit den 23% Köst
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  zu arbeiten und deswegen machen das viele so mit einem Holding
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  Konstrukt also du hast die Betriebs GMBH sagen wir mal die
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  operative GMBH die quasi. Auf der einen Seite die normalen
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  täglichen Gewinn, also dein Einkommen erzielt und dann
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  schicken die das Ganze in die Holding hoch.
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  Die Holding ist quasi sozusagen die Sparkasse und dann kann man
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  entweder über die Holding eben diese Immobilien kaufen und das
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  Geld direkt weiter arbeiten lassen oder was auch sehr sehr
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  gern gemacht wird. Man schickt das Ganze dann in
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  eine eigene Immobilien GMBH wieder runter.
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  Und lass dann dort für sich arbeiten, weil das coole ist die
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  Betriebs GMBH, also die Operative, kann diese Gewinne
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  steuerfrei an die Holding Hochschieben, in Österreich
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  komplett, ohne dass irgendwer Cent anfällt und so sammelt
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  diese Holding über die Jahre kontinuierlich immer mehr
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  Gewinne an, die man dann quasi in Immobilien investieren kann,
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  dann arbeitet das Cash mit den Immobilien weiter für dich.
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  Und dann quasi hast du diesen Zinseszinseffekt, dass du so
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  viel Geld einfach das, was du eigentlich, wenn du es jetzt
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  direkt auszahlen würdest, verlieren würdest, weiter für
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  die Arbeit lassen kannst. Und das produziert wieder mehr
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  Geld so und Kauf die Holding oder die Immobilien GMBH jetzt
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  eine eine Wohnung. Entgelten die gleichen Regeln
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  zur Abschreibung wie für Dich privat Ava auf den Gebäudeanteil
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  beschleunigt die Abschreibung, Zinsen absetzbar der Unterschied
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  ist der, dass eben der laufende Gewinn nur mit den 23% besteuert
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  wird und nicht mit den 50% oder 40%, die wir vorhin im Beispiel
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  hatten. Privat also der Hauptunterschied
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  ist der, wenn du das ganze Ding auch irgendwann mal verkaufst.
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  Wenn du das jetzt privat verkaufst, dann fallen diese 30%
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  immer erst dann. Ist auch jetzt, wenn du jetzt
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  mal sagst, OK, ich will jetzt die Wohnung doch nicht oder ich
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  verkaufe die wieder wegen Grund XY.
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  Ohne jetzt wirklich die wirtschaftliche Absicht dahinter
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  zu haben, verkaufst du wieder, fallen dir die 30% steuern an
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  und in der GMBH ist dieser Veräußerungsgewinn ein ganz
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  normaler Unternehmensgewinn der den man bereits vorhin gehört
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  hat, mit den 23% besteuert wird, also auf der Ebene ist mit der
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  Gesellschaft eigentlich günstiger.
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  Der Hauptunterschied ist nur der sobald du es dir dann privat
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  rausholst, dann kommen noch mal die 27,5%.
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  Aber du kannst es sagen okay ich lasse es drinnen, investiere den
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  Gewinn wieder und wieder und hole dann noch mehr Cash raus
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  und lasse es dann noch mal für sich arbeiten.
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  Das ist zum Beispiel das Ding, was ich jetzt auch neulich mal
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  gemacht habe, ich habe mit einer mit einer Immobilie einen Gewinn
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  erzielt, habe dann quasi gesagt, okay, ich investiere das sofort
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  wieder in die andere rein, mehr oder weniger diese 7%
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  Unterschied und man kann es natürlich wieder weiter für sich
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  arbeiten lassen. Wenn man es natürlich auszahlt,
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  dann haben wir es immer zum Bezahlen, was auch sehr spannend
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  ist, ist die Gruppenbesteuerung, das heißt, wenn man jetzt
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  mehrere Gesellschaften hat, sagen wir mal, du hast jetzt
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  eine operative GMBH und mehrere Immobilien GMBHS, dann kann man
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  unter gewissen Voraussetzungen eine steuerliche
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  Unternehmensgruppe bilden, da seht ihr dann teilweise, wenn
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  ihr jetzt irgendwelche Projektentwickler redet, die
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  halt. Ur viele Zinshäuser haben das
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  jetzt OK, die haben wir jetzt 2030 GmbH, sondern die fragt
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  sich warum haben die dafür jedes Zins oder eigene GmbH?
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  Die Voraussetzung ist, dass man über 50% von den Stimmrechten
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  hat von der GmbH dann zählt die eben zu dieser Gruppe dazu, dann
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  kann man diese Verluste aus einer Gesellschaft, sagen wir
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  mal zum Beispiel weil man die mit einem negativen Cashflow
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  ankauft hat, weil da viele Einheiten unvermietet sind, wenn
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  man das erst entwickeln will kann.
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  Kann man in diese negativen Einkünfte mit den positiven der
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  anderen quasi Gesellschaften wieder gegenrechnen?
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  Das hat dann mehr oder weniger den Effekt, dass man das sofort
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  im selben Jahr geltend machen kann, statt dass man jetzt in
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  einer Immobilien GMBA jetzt vielleicht negativ ist, die die
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  Verluste jahrelang immer wieder mitzieht.
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  Bis irgendwann positiv werden, dass man halt direkt den Effekt
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  hat. Ja, was ist jetzt der Nachteil?
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  Das muss man auch immer fairerweise dazu sagen.
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  Also ich finde persönlich eine GmbH Struktur hat auch relativ
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  viele Nachteile, du hast die gründungskosten, du hast den
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  Steuerberater was du zahlen musst.
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  Also du musst das schon auch alles jedes Jahr zahlen, jedes
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  Jahr am Laufen halten, du hast dann eben die doppelte
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  Besteuerung sobald du das Geld wirklich privat kaufst als
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  Privatperson hast du direkt privat draußen und du hast
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  natürlich einen höheren administrativen Aufwand, also
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  wenn du jetzt nur ein 23 Wohnungen hast, macht das
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  überhaupt keinen Sinn meiner Meinung nach, die Struktur lohnt
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  sich vor allem. Vor allem, wenn du ohnehin
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  unternehmerisch aktiv bist und eh schon quasi durch deine
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  Companies quasi sagen jetzt mal gute Gewinne erzielst, dann
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  macht es schon Sinn, aber alles andere ist meiner Meinung nach
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  nicht besonders sinnvoll. Für den Unternehmer hat es halt
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  schon einen Hebel, weil statt die 50% privat kann er halt nur
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  23% zahlen, den Rest weiter arbeiten lassen, er kann
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  Thesaurieren statt ausschütten, das ist natürlich auch immer der
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  wichtige Punkt, dass das Ganze drinnen lässt in der Struktur,
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  das sind schon 2, sage jetzt einmal starke signifikante
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  Unterschiede, also meiner Meinung nach zu den Ganzen.
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  Überleg dir mal 2 Punkte am Anfang.
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  Überleg dir mal okay wo stehe ich gerade, was ist meine Ziele,
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  was ist meine Vision, wo will ich hin, macht das überhaupt
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  Sinn mit der gmbh Struktur, sonst macht das ganze privat.
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  Wenn du jetzt sagst okay weißt du was, ich will es nur Wohnung
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  im Jahr kaufen und ich will das jetzt eher langsam und stelly
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  angehen, dann würde ich immer sagen so lange es geht macht
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  privat nutzt es kommt natürlich auch immer darauf an verdienst
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  du privat super gut bis in der 40% 50% Steuerklasse.
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  Dann hat es natürlich einen sehr, sehr großen Einfluss, das
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  Ganze direkt auch privat umzusetzen und auch, wie sehr
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  man sie für sich persönlich mag. Also ich persönlich bin zum
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  Beispiel auch ein Fan davon, ich habe das Geld gern auszahlt, ich
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  habe das Geld gern privat bei mir und sage einfach okay, das
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  gehört jetzt nicht der Firma, das gehört jetzt nicht, das ist
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  nicht die Firmenstruktur drinnen, sondern ich kann das
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  auch nutzen, weil ich sage immer, für was verdient man
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  Geld, was jetzt primär nutzen kann, und da sage ich auch
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  immer, Hey, privat hat seine Vorteile.
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  Wenn man das Geld hat und dementsprechend natürlich auch
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  die ganzen Extrakosten, die was man mit mit einer zusätzlichen
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  GMBH Struktur hat. Also ich würde mal sagen, für
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  7080 90% ist eigentlich sogar das Private das bessere und ihr
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  habt es gesehen mit der beschleunigten Abschreibung, was
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  die für ein Impact hat was man da alles geltend machen kann und
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  das wichtige ist immer 2 Dinge. Das eine ist, dass es wirklich
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  auch nutzt, dass das wirklich wirklich umsetzt.
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  Und das Dritte ist auch das ganze Mal wirklich diese PS auf
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  die Straße zu bringen. War sie die richtigen Wohnungen
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  finden, gut einzukaufen und das Ganze umzusetzen und 2 Dinge wie
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  das Ganze machen können. Punkt Nummer 1 ist abonniert
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  mein Kanal und dann lernen Sie das, das ist mal das wichtigste,
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  schaut gerne auf Instagram vorbei, da aber ja auch sehr
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  viele Videos zu dem Thema und das zweite ist ihr trag sie für
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  Erstgespräch ein, bei mir WW Michael beuker.com da können wir
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  mal plaudern wie ob ich dabei unterstützen kann und ansonsten
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  sehen wir uns in der nächsten Folge.