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O MERCADO BILIONÁRIO DOS SHOPPINGS COM CLAUDIO GUARANYS, PRESIDENTE DA CG MALLS | BUSINESS BY CÁSSIO PACHECO #84 · MultiStudios

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Fala pessoal, sejam bem vindos a mais uma multitude especial.
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Hoje estamos com Cláudio guaranis, é presidente fundador
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da CG Malls. Viemos falar um pouquinho do do
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mercado de shopping, de empreendedorismo, de negócio,
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evolução do mercado e ele vai contar um pouquinho da história
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dele aqui pra gente e contar alguns causos que acontecem aqui
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internamente. Seja bem-vindo.
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Muito obrigado, Cássio. Boa tarde e como eu te falei
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antes, uma honra estar aqui conversando com você.
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A minha história é uma história bacana e ela começa lá num campo
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de futebol. Essa que é interessante é eu.
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Eu sou engenheiro, né? Engenheiro civil, trabalhava na
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época na João Fortes engenharia. Conheci o pessoal que trabalhei
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com eles lá. Né?
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E isso? Fiquei lá como estagiário, me
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formei. Eu fui contratado como
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engenheiro civil e eu e eu não gostei nada daquilo.
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Não era, não era o que eu queria fazer.
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E aí eu meio que tava dando uma desistida da engenharia, quando
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num campo de futebol eu sou convidado para ir para a mesbla.
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Caraca, todo mundo passou pela mesbla.
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Mesbla sempre foi uma grande escola de varejo.
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E aí eu fui convidado para ir para merda e eu nunca tinha
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pisado numa loja de departamento na minha vida.
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Eu não aceitei, obviamente, mas esse convite foi muito forte.
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Pô, eu falei, cara, mas eu vou, vou eliminar 15 anos da minha
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vida. Eu estudei aqui para caramba, me
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formei, não, não, você vai trabalhar na mesbla com a gente.
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A gente está mudando o perfil do dos das pessoas de lá, beleza,
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acabei aceitando, entrei na mesbla, fiquei lá durante 10
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anos. E a mesbla dentro da mesbla,
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começamos com na área de vendas, depois fui para a área de
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compras, depois fui para as lojas de de boutiques, né, que a
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mesbla tinha a next e a folia. E aí veio o Collor, foi 1990, o
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Collor, no Collor, ele tira o dinheiro da da população e que
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que acontecem, emergem todos os problemas.
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E eu olhei pra empresa, pra mej. Falei assim, caramba, a mejla tá
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completamente inchada de grandes executivos.
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Por isso que você falou que todo mundo trabalhando.
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Não, eu conheço um Monte de assim.
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A mesma querendo ou não é é. Ela pode ter tido problemas que
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Nem Ela teve, mas eu conheço muitas pessoas bem sucedidas que
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saíram de lá, montaram empresas, confecção diretor de empresa,
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dono tem assim, eu vou chutar e que eu conheço uns 40, tá?
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Sempre eu lembro, vem alguém, pô, não eu.
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Eu tive uma base na mesbla. É como se fosse um BTG Pactual
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que muita gente saiu de lá. EE despontou.
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Né? Então aí veio a ideia de bom,
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vem cá, saiu da mesbla a meslla com aquela inchaço, gente para
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caramba, muito, muito boa gente. E aí eu peguei e liguei para uma
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pessoa que eu eu tinha sido gerente da loja do Rio sul, da
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mesbla do Rio sul. Liguei para os donos do do do
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shopping e eles tinham acabado de mandar um superintendente lá
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embora e estavam precisando de um.
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Então são aquelas sortes, né? Que acontecem.
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E lá fui eu para ser superintendente do Rio sul
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shopping center. O ano era 1990, mais ou menos em
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setembro que eu entrei. E aí é bacana, né?
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Porque você é um engenheiro civil com uma baita de uma
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formação e varejo, essas 2 coisas somadas.
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Para shopping center é muito bom.
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E aí eu entrei na. Na minha época, tinha um
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pouquíssimos shoppings. Shoppings é em. 1000 eu tinha
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essa quantidade. Toda não em 1980, que foi OA
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inauguração do Rio sul. Tinha barra, né?
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4 shoppings no Rio de Janeiro, Barra Shopping, Rio sul e mais
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quente. Nada aqui no Rio sul era aqui no
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Rio de Janeiro era o Rio sul foi o primeiro e logo em seguida o
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Barra Shopping, 80 e 81. E aí eu entrei em 90, mais ou
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menos nessa fase. Os shoppings estavam começando a
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andar ainda e foi um realmente um boom na área de shopping
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center essa década de 90 em diante.
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Hoje nós estamos falando de 700 shoppings, só para vocês terem
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uma ideia do do que é que aconteceu?
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Então eu peguei toda essa, esse caminho aí eu volto a dizer a
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sorte de novo. Eu peguei todo esse caminho.
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Aí virei diretor presidente da braskan, que era dono do Rio sul
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e além do Rio sul, tinha o Madureira.
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Tinham bem marca. Tinha outros shoppings de São
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Paulo e eu fui caminhando a essa, o shopping center.
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Eles têm uma associação, né? Chamada abraça associação
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brasileira de shopping center. Eu fui convidado ao longo do
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tempo para ser vice presidente. E eu fui vice presidente durante
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9 anos, até 2007. E essa data é engraçada, porque
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2007 a braskan resolveu se transformar em Brookfield.
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Ela mudou a empresa lá no Canadá.
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E acelerou para a Constituição, né?
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E foi para para a área de imobiliária, uma área de
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corporações, e vendeu praticamente.
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Botou tudo para vender, todos os empreendimentos para vender e
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tirou e saímos todos, todas as pessoas de operação, que era o
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meu. Saímos todos da da brascana aqui
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no mesmo momento. Eu tinha 50 anos, certinho pum.
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Aí eu falei, beleza, vou fazer o quê?
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Bom, vou montar uma empresa e tentar fazer o que eu sabia
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administrar. Shopping.
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E aí montei ACG mols em 2007. EE, fui buscar um nicho de
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mercado aqui no Rio de Janeiro que os grandes empreendedores do
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shopping não queriam, que eram os shoppings vendidos.
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Então, só para te dar uns exemplos, temos citar a América.
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Foi o primeiro que nós pegamos. É um shopping complicadíssimo.
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Porque eles são é de multiproprietários, todo mundo
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brigando, e a gente entra com uma, com uma, com uma cabeça de
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shopping, tentando organizar, tentando fazer campanha,
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tentando arrecadar fundo promocional.
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Isso foi dando fazendo sentido lá.
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Tanto fez sentido que o down Town, que é o vizinho, quando
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viu o nosso trabalho, estava sendo bem feito.
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Me chamou para assumir o down Town.
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Então, e aí, deu ciúme? Isso acontece.
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Mudou se o síndico deu ciúme? Nós saímos do citar América e
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fomos para o dantão. E aí eu sou só como referência.
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Mas fizemos isso e mais ou menos, sei lá, 25
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empreendimentos no Rio de Janeiro, tem de Niterói também.
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Todos de. Empreendimentos.
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Isso todos que a gente chama de vendidos, porque são de
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multiproprietários, são vários. Não é porque acontece muito esse
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exemplo que você falou quando é. Shopping que o pessoal compra a
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loja. A gente em off fala que o
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shopping dá muito problema porque é muito difícil, porque é
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como se fosse cada um ficar puxando para um lado e aí o
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shopping não, ele deixa de andar muita coisa porque não tem a
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mesma, a mesmo foco de todo mundo.
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Ah, eu quero vender, Ah, não quero gastar para isso, Ah, eu
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quero. A gente sempre fala e vou fazer
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uma pergunta, aproveitar que você teve lá no início, você não
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acha que se o. O citar, fosse um shopping
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administrado, ele teria tido mais sucesso.
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Não tenho a menor dúvida. Porque assim ele é num dos
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melhores pontos que tem na barra.
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Ele tem uma área grande. Ele teve muito, pô.
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Ele teve a bodytech quando era o auge de alcance de tudo.
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Ele teve um Monte de operações assim, vale não sei o que várias
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coisas é. É assim, bem grandes Pra Ele.
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Só que eu acho que. Como teve esse esse lado de um
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Monte de gente que cada um querer uma coisa, ele nunca meio
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que é, atingiu o potencial que ele poderia.
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É claro que ele é um shopping maneiro, ele tá lá, mas ele não
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é um shopping shopping que nem a gente fala.
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Ele acabou virando um shopping de empresas ou salas assim.
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Teve muita loja e tal, mas parece que ele assim, o pessoal
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tinha uma expectativa muito maior dele que ele não chegou.
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Eu Acredito por causa disso. Nem sabia que.
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Não eu. Eu digo para você, não tenho
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dúvida que AA diferença de um shopping tradicional como esse
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que nós estamos para um shopping vendido é exatamente essa.
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É a diferença. É na administração que você
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quando um shopping como esse, a administração manda.
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Ela comanda todo o mix, ela determina o mix, ela faz umas as
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campanhas promocionais para trazer as pessoas para o todo.
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Não simplesmente para um lugar. Então que é essa é a diferença
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maior entre um shopping vendido em um shopping tradicional como
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esse. Então a mas a gente pegou esse
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nicho. Cássio, desde 2007, 2008, olha
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só, olha quantos anos tem, tem 18 anos que é, é isso, 18 anos.
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Então, há há 18 anos atrás a gente vem ensinando e olha que
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vem AA história, a gente vem ensinando, mostrando pros porque
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a. A administração de um
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empreendimento como esse também, Ela É Diferente.
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É que nem um condomínio é que nem o teu, o teu prédio tem um
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síndico, tem um conselho de de, de proprietários, de diretores
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que comandam o negócio. Então, e você tá ali como
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administrador, você tá numa, você tá uma figura que é o
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terceira, é o terceiro comando dessa, dessa história, e isso é
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complicadíssimo, porque muda o síndico, muda tudo, vem uma
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outra história. Então a gente passou 18 anos, há
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18 anos que a gente vem ensinando como é que se deve
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administrar esse tipo de empreendimento.
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E agora que que tá acontecendo? Os síndicos.
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OPA, já sabemos fazer, pô. Cláudio guaranis, muito
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obrigado, seja, irmãos, ó, vocês foram campeões, ó, muito
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obrigado. Tchau.
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Deixa que eu faço sozinho e que que vai acontecer.
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Vai cair tudo, porque vai cair nessa história que você acabou
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de dizer, o cara só vai pensar. No próprio umbigo daqui a pouco
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não é não é? Não, mas eu acho que é um ciclo,
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não, que nem a gente vive em shopping.
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Vai ter um ciclo do pessoal batendo com a cabeça na parede
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ali, não alcançando, e eles vão chamar de novo e vai evoluir.
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Como o shopping a gente tava falando é o shopping da época
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que você entrou até hoje. Ele tá numa constante
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transformação. Ontem a gente tava falando isso,
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a gente trouxe pessoal da espaço facial, eles têm 52 unidades e
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80% no shopping. Aí eu perguntei, como é que?
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Ele falou, Cássio, hoje, com uma transformação, isso você deve
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até sabe mais do que eu é, ele falou que hoje, 60 a 70% do
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shopping passou para área de serviço.
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Por quê? Porque não é não ficou mais só à
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venda. Hoje você tem academia, você tem
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lugar de exames, você tem parte médica, você tem é coisa de
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cabelo e milhões de outras coisas que há, sei lá, 1520 anos
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com academia no shopping. Há 15 anos atrás você nunca IA
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imaginar. Ter um exemplo espetacular que é
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o próprio Rio sul. Quando eu entrei lá como
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superintendente, lá em 90, o Rio sul era, aliás, todos os
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shoppings existentes. Eles, eles nasceram pelas
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incorporadoras, quer dizer, pelos pelas construtoras.
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Então, o que que é, o que que essa a incorporadora e
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construtora queria? Qual o maior rendimento por
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metro quadrado, então? Cinema, por exemplo, não dava
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dinheiro por metro quadrado. Olha só, Hein, estou falando de
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1990. Drogaria não, para que drogaria
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em shopping, para que, pô, os caras não vão pagar OOO, metro
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quadrado que uma loja é de vestuário, então, era
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completamente diferente. As grandes âncoras na época eram
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as lojas de vestuário. Lojas Americanas.
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Lojas Americanas? Americanas, exatamente.
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Essas são eram as grandes âncoras.
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Lojas de departamento, isso vem mudando ao longo do tempo.
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Aqui mesmo você vai vai percebendo.
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Que é, acho ele, né, pernambucanas?
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E aí eu falo para você, por isso, o shopping, quando ele é
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administrado, que é um shopping tradicional administrado, ele
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acompanha a mudança. Ele pode até demorar um
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pouquinho a se mexer, porque isso aqui é um navio, né?
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Mas ele vai e acompanha a mudança.
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Hoje é como você está falando da.
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Dessa parte, hoje está todo mundo voltado para o bem-estar.
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O bem-estar hoje é o é o negócio, então você tem que se
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dar estar bem aqui dentro e vai bem-estar.
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Tem academia, tem a estética, tem saúde, isso tudo tem que
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estar aqui dentro hoje e se não está, vai estar praça de
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alimentação. Era um super negócio bacana para
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caramba. Hoje é restaurantes.
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Então, os reis você tem que ter aqui dentro restaurante, porque
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isso atrai gente, atrai a família.
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Mas isso lá em 90 estava xingando, cara, não existia a
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hipótese de ter restaurante. O Rio sul tinha um único
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restaurante, que era o Viena. Em todos não tinha.
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Impressionante isso. Estou falando de 90 para cá.
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Olha só, então, assim. O shopping ele muda, ele se
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altera, ele se adapta. Por quê?
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Porque como é tudo o aluguel, ele vai alterando, ele vai.
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É também a as empresas que estão lá tem que tem que dar dinheiro,
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porque se não dá também ele não. Uma pergunta, vamos lá, hoje,
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você acha que qual é a área que mais hoje traz rentabilidade
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para o shopping pessoal diz. Tem gente que diz que é
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estacionamento? Tem.
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Estacionamento é muito bom, estacionamento realmente é um
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grande negócio e não dá para desperdiçar.
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É porque você não também não tem o que fazer, né?
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Você vai lá para o carro. Exemplo vou dar um exemplo de do
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shopping que a gente estava administrando, que era o
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Downtown, o Downtown ele tem. Você está, você diz
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administrando na época ou agora? Não estava agora há pouco.
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Tempo é não. Eles quebraram tudo para mexer
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no estacionamento, fazer um que é, que é um estacionamento
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gigante e tem época que não tem vaga ali.
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Não tem vaga. Mas hoje, hoje o Downtown ainda
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é isso. Ele, ele gira em torno de valor
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condominial em torno de 3000000 e meio.
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É o que ele cobra de condomínio por mês.
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Né, de estacionamento deve ter mais que.
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Isso 1000000 e meio vem no bolso.
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Com esse 1000000 e meio, o dantão faz tudo, tudo, toda a
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parte de investimento, essas expansões, tudo é feito com essa
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parte, que é a que vem do estacionamento.
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Então você vê, olha e olha como é um grande negócio.
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Quando você fala de rentabilidade, é vestuário,
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continua sendo, porque a rentabilidade depende da margem
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do produto. Então, se você tem uma margem
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alta ali, você consegue pegar um bom.
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Resultado, mas ele, mas o shopping, ele não consegue.
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Se o cara faturar mais, ele pegar uma margem maior,
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consegue. Consegue, dependendo, por
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exemplo. Depende do contrato.
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Depende do contrato. Um contrato de loja, de de
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vestuário, você vai 76 por cento.
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Você consegue alcançar isso num contrato, por exemplo, de numa
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casa Bahia, por exemplo, uma loja, uma loja de.
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De commodities, a margem é desse tamaninho, você vai acontecer 2
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e meio, 2%. Uma loja Americana vai pagar um
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e meio por cento. É assim que funciona.
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Agora, você tem que pensar como um todo, porque uma coisa atrai
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a outra. Você não vai botar o negócio
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todo aqui só de vestuário, tá? Vai ser bacana em algum momento,
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mas vai faltar. EE, os eventos que que você vê,
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como que você vê os eventos que hoje também é um jeito que os
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shoppings arrumaram? Eventos, trazer negócio de carro
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é feira, é coisas astronômicas e tudo é como um adendo para para
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faturamento e fluxo de pessoas. Sem dúvida você vai ganhar no
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estacionamento, como a gente tava falando.
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Mas a intenção é trazer gente para dentro do do seu negócio,
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para para circular, para fazer compras, para curtir o teu
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negócio. E o entretenimento é muito
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forte. Não só o entretenimento, como o
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show, né? Os eventos, todos os 2 são muito
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Fortes ainda, fazem muito, muito efeito.
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Então, o próprio Downtown, voltando para o Downtown, o
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Downtown, ele recebe lá 35000 pessoas por dia, de segunda a
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sexta, quando chega sábado e domingo, como as as salas
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esvaziam, então ele em princípio, ele reduz o que que
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ele faz. Ele faz evento sábado e domingo
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para poder trazer, receber esses 35000 pessoas que.
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Que estavam vindo durante a semana.
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O downtaw ele já teve. Ele, ele é.
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Pode dizer que ele ele fez 16 montanha-russa em algumas
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coisas. Ele já teve muita operação de
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lotar lá. É de.
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Bares, né, é? Dado Bier eu lembro de de ser
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porcão e outras coisas e ele ser um shopping muito cheio.
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Depois ele ficou meio vazio porque ele foi trocando as
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operações. Eu acho que o mix ele não, não
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em algum momento. Foi sofrido isso?
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Não, não acertou. É foi sofrido porque é o
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dantaon. Tinha muitos bares, bares mesmo,
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né? Nesse que que aconteceu, veio a
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lei seca, olha, olha, e a lei? Seca que o barril lá também.
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Matou os bares, estou te dizendo, matou o cara não podia
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o beber, então acabou. Esses bares todos foram para
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Olegário Maciel, a maioria deles foi para ali, para Olegário,
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aquela região ali. E os e o e o dantaon teve que
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substituir aos poucos, devagar foi sofrido.
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Tinha. Eu não sei.
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Estava com a. Estava uma faculdade lá, a
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academia também. Saiu, entrou, saiu, entrou a
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universidade, veio de Almeida, entrou, saiu.
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Não é fácil. O empreendimento vendido não é
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fácil, porque aí cada cada proprietário pensa em si, no seu
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aluguel, no que está arrecadando.
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Ele não está pensando no todo. Então, se eu a faculdade falar
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não, eu estou com um problema. Você não consegue reduzir o meu
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aluguel. O cara fala não, mas eu só tenho
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isso aí. E aí a faculdade vai embora EOO
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empreendimento é que perde geral, né?
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É difícil o empreendimento vendido.
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Ele tem essa dificuldade toda que cada um tá pensando no seu
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espaço. Hoje é, vocês administram
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quantos shoppings em média, ou ou ou dão consultoria?
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Isso? Como é que funciona hoje a
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cegemal nesse sentido? É a cegemal.
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Hoje é uma empresa de consultoria em gestão.
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Então assim, você está precisando de alguma coisa.
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Não precisa ser uma gestão. Fixa, né?
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Fixa nem total, mas eu posso fazer uma ajuda na área de
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marketing, uma ajuda na área contábil, uma ajuda na área
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operacional e técnica administrativa.
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Esse hoje é OEA, gente. Faz isso para o Brasil, né?
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Não, não só para o Rio de Janeiro, que hoje você consegue
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fazer quase tudo online. Online.
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Você, mas hoje você atende shoppings fora do Rio?
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Shopping, shopping faz os Cuiabá, por exemplo, a gente é
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legal, longe a beça. Fizemos lá Oo mercado dos
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produtores que que eles estão lançando por lá.
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Lá em Cuiabá, aqui é no uptown. Em foi também foi o rendimento
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que nós fizemos. Conta um pouco de como foi a
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criação de porque assim? É muito?
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Interessante porque o mercado do produtor que a gente lembra, era
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ali perto da Cedae, EE ali meio que foi morrendo exatamente pela
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transição de de obra e outras coisas.
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E aí o pessoal tirou e levou para o para o uptal, que também
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é um shopping novo. E eu hoje eu não sei.
20:00
Eu nem sei qual o tipo de administração lá que começou de
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um jeito meio que eu nem sei o que que é.
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Hoje não. Eu te digo, é muito interessante
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o uptown. Uptown é um é um empreendimento
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que ele é escondido, né? Se você olhar o uptown tem 4
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blocos na frente e a SIG, na época que era a construtora, ela
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vendeu esses, vendeu. Um dia ela falava, vendeu e
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vendeu muito bem, vendeu então os 4 blocos vendidos.
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Os 8 blocos que tinham atrás desses 4, ela resolveu fazer é
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armazéns. Eu lembro disso.
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Armazéns. Tipo americano?
20:38
Tipo americano eram vou te dar o número 300 e não 400 armazéns
20:45
verticais assim que chegava até 200 m² de cada um.
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Sabe quanto ela alugou? Quantos ela alugou?
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Zero, pouquíssimo ela queria na época.
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Eu vou te falar quanto era que eu for olhar, se for olhar o
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aluguel lá era 17 a 20000 BRL. Aí o pessoal olhava e falava
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assim, pô, está mais caro que loja aí?
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E assim, o pessoal pensou em alguns negócios, não era um
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negócio só, aqui tem uma variedade, então lá funcionava
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para um, mas para outros não é o cara, pô, mas eu vou ficar aqui
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sozinho e ainda tenho problema, é aquela problema de demanda que
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quando o shopping está no início.
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Ninguém quer ser o primeiro a abrir a loja, só se for alguém
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muito grande isso aí. O cara fala assim, eu vou, eu
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vou abrir sozinho aqui? Estou eu olhando mais de
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ninguém. EE ainda, qual fluxo que eu vou
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ter, o que que eu vou fazer lá? E ficou um tempo com esse
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negócio do Armazém até meio que fazer a gente.
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Aí chamaram a gente, vem cá, bombeiro, porque tá pegando
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fogo? Na verdade, é o seguinte, o
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shalon que é o dono da si. Ele um dia foi conversar comigo,
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falou que preciso te mostrar um negócio, queria que você me
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desse uma. Uma ajuda e ele me levou no
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hospital e o hospital já tinha recebido habite se e eu quando
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entrei no hospital eu falei que não é possível, tudo pronto,
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tudo pronto, sem ninguém, zero pessoas.
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Aí eu falei, mas como assim chama ali?
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Pois é, eu tenho que ter. Eu quero transformar isso aqui,
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mas eu não, não sei para onde. Fica não sei o que fazer.
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Aí eu falei assim, porra, você tem um shopping aqui?
22:13
Eu vi a parte ao teu lado, tem o metropolitano ali.
22:16
Tem o Barra Shopping colado. Você vai fazer mais isso aqui?
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Vai virar um shopping assim? Eu perguntando e pois é, eu não
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tenho muita saída. Aí ele ele pensou assim, o que
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eu pensei foi tentar trazer aquele comércio que está no
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centro do Rio do Saara para cá, para barra, fazer um como se
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fosse um segundo ponto, um segundo ponte de comércio tipo o
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Saara. Eu falei, pô, isso aí pode ser
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uma boa ideia. Agora veio a história, sabe
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quanto é quanto era ABL? Quer dizer, a área locável 73000
22:52
m². Sabe quanto pega o Saara
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inteirinho? 7000.
22:58
Ou seja. 10 vezes mais. Então você tinha que fazer
23:01
quantos saaras para cá? 10.
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Mas essa foi a ideia. Aí a gente começou a pensar em
23:05
trazer todos os grandes comércios que estavam fora.
23:09
Então o Mercadão de Madureira fomos Na Na Dutra.
23:13
Que pegar um também um. Esses mercados Fortes que
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tinham, fomos trazendo. E aí cada bloco recebeu uma
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âncora dessas ideias. A gente inaugurou em outubro de
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2015 com uma loja. Você acabou de falar uma loja,
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chamava se caçula. Uma loja de 4000 m inaugurou o
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empreendimento inteiro por causa da caçula.
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E aí que aconteceu. Está até hoje lá.
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Está até hoje, não, aí ficou outro.
23:41
E vai lá no final de semana para você ver.
23:43
Aí veio outubro, novembro e dezembro.
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Daqui a pouco começou a aparecer gente, todo mundo começou a
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gostar, vamos lá, vamos lá. Aí fomos trazendo essas
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operações todas. Então, e o cume?
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Quer dizer, a parte melhor disso que a gente tá falando do
23:57
mercado, é que tinha um bloco, que era um bloco lá no final.
24:01
Final, à direita. Final à direita.
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A gente começou a pensar, porra, vamos trazer o mercado dos
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produtores para cá? E quem deu a ideia foi o cara do
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la plante. Porque ele?
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Porque ele foi um dos que mais perdeu com a mudança do do
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restaurante. A gente tinha muito EE até hoje
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não é igual porque o laplancha lá, ele era 24 horas.
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Então, pô, AA gente, tinha muito amigo que vinha de fora do Rio,
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todo mundo vinha de fora o horário que fosse, tinha algum
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evento, não sei o quê. A gente IA no laplancha, trazia
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a maior galera. Quando lá a praça foi diminuindo
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o horário, EE mudando, a galera foi ficando, pô, não tem mais
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hora de ir, é, foi mudando. E aí quando jogou para lá e ele
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ficou, acho que um tempo sem comunicar, não sei se ele teve,
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teve. Acho que 11 delayzinho entre
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sair de lá e tal, então muita gente não, não pegou.
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Porque que houve o delay? Quando ele que ele vinha
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sozinho, nós fomos conversar com o Júnior.
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Você não quer montar um restaurante aqui?
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A gente tá querendo botar uns restaurantes.
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A ideia era essa, botar uns alguns restaurantes aqui.
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Você não quer vir aí ele olhou, gostou, entendeu o que que era,
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pô, tá bom, vocês não querem trazer as peixarias também?
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Quando ele falou isso, ele falou, por que que a gente traz
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tudo, por que que a gente não pega o mercado dos produtores e
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coloca aqui? E aí o Shalom, essas coisas são
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bacanas. O Shalom foi pegou um avião, foi
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para Portugal e falou assim, eu quero isso aqui, foi para
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mercado da Ribeira, em Portugal, que é brilhante, maravilhoso,
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tirou foto, pegou. Bons arquitetos, eu quero isso
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aqui e foi feito dessa forma. Então abriram todos os
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restaurantes assim, de forma periférica, com o meio todo de
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de porra, de de vendinhas, de quiosques.
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Aquilo foi um sucesso e levantou o uptown, o uptown.
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A partir daí, ele deu tudo certo.
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E como você falou, vai num fim de semana no uptown.
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É um absurdo de gente que tem lá.
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Bacana a história, a história. Não, mas ali ficou muito legal,
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o pessoal vai lá, tem diversidade e tal, é acabou
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mudando muito o se nem você falou o próprio hospital, ele
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teve uma mudança, é de várias situações, botaram faculdade,
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tem medi sênior, tem é localiza ou movida, ele vai ser ele foi
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se ajustando. Hoje em dia tem circo, tem Festa
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Junina, tem na verdade assim é o que você falou.
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O shopping tem que entender que ele tem uma evolução.
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Pegando nesse lado, o que que você vê?
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Divisão de futuro para o varejo e para o shopping center no
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Brasil de futuro é, é. O que a gente o que tá
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impactando hoje é inteligência artificial, né?
26:36
Tá chegando forte e tá todo mundo tentando entender o que
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que isso impacta no shopping. Há cerca de 25 anos atrás,
26:45
Cássio, eu fiz uma palestra sobre internet, porque a
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internet IA acabar com o shopping center.
26:53
Há 25 anos atrás eu falei. 2000 isso era no bug do milênio, eu?
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Eu fui uma, fui uma fazer uma palestra na abrace, porque a
27:01
internet estava chegando. IA terminar com o shopping
27:05
center, porque a pessoa IA comprar tudo online e não IA
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para precisar mais se deslocar, ir para um empreendimento,
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estacionar o carro. Porém, ali na naquela palestra,
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eu dizia, existiu 11 filme chamado Advogado do Diabo.
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Não sei se. Eu vi Al Pacino, can Reeves.
27:26
E tem uma frase final do do Al Pacino como o diabo, que diz
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assim, o que? Ele segura tudo e fala assim, a
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vaidade é o pecado que o diabo mais gosta.
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Então a vaidade humana, ela, o homem, precisa ver e ser visto.
27:44
Então isso é o que mantém isso aqui, é o que mantém o shopping.
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As pessoas querem ver e ser vistas.
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É importante a socialização e nunca vai perder.
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Então aquela internet que IA acabar com isso aqui, todo mundo
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IA comer em casa, todo mundo IA comprar tudo em casa, tá aí
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todos os shoppings, aí eles vão, se eles vão se alterando, eles
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vão se movimentando, eles vão mudando, eles vão se adaptando,
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mas eles têm um futuro é brilhante, cada, cada vez mais
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os shoppings estão com mais gente.
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Aí você fala, pô, mas eles, as pessoas não estão só comprando,
28:21
não. Hoje isso aqui não, não 111
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templo de compras como foi lá naquele passado.
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Hoje é um local de encontro, de socialização, de bem-estar.
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As pessoas Oo shopping estão se adaptando, buscando isso para
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entregar para as pessoas. Então esse conforto, isso não
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tem como tirar. EE vão aproveitar toda essa,
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essa vinda da inteligência artificial para.
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Ó, vou te dar mais conforto, cada vez melhor.
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Eu vou entender o que você quer em termos de conforto e vou te
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dar. Você vai ficar.
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Você vai conseguir encontrar aqui tudo o que você quer.
29:00
Esse é hoje é o shopping, serviço, entretenimento,
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restaurante, enfim, tudo isso aí.
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Pegando esse esse outro lado, como é que você vê?
29:09
É pegando a nossa parte economia.
29:12
E a gente tá falando um pouco do como é que você vê a relação do
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shopping center, esse plano de 2026 e.
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E o mercado de varejo, que esse ano foi um ano meio, a gente
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poderia dizer um ano ruim pro varejo.
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É 1 ano travado, né? Assim, um ano.
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É, não teve um fluxo de, é contínuo.
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Ele não teve um fluxo contínuo, acho que 2026, por ser um ano
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eleitoral, ele tende a ser melhor.
29:34
É, os economistas dizem que gira mais dinheiro.
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Que gira mais dinheiro? Pessoal faz economia andar mais.
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Isso aí porque precisa receber voto, então vai, vai fazendo
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economia, gerar mais. Mas Eu Acredito mesmo é de 2027
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em diante. Não, você acredita que 2026 vai
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ser bom e 2027 vai ser melhor? Melhor ainda, daí para frente
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você vai ter outro patamar. Mas tem algum motivo alguma.
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Eu acho que é assim, é tudo, tudo junto.
30:02
É cíclico e acho que é entra um ciclo, é bastante positivo, pelo
30:08
menos durante uns 8 anos. Precisa mudar.
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Quem está aí? Só isso mudando.
30:15
Quem está aí? Nós vamos ter um ciclo de 8
30:17
anos. Muito legal isso aí.
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Pegando um outro lado, quais os projetos que você acha que que
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hoje eles seriam os que deram mais visibilidade ou que
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mostraram mais a seja mal para o mercado?
30:31
Assim, você tem um exemplo aí do hospital e dos outros, quais
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outros que você poderia contar ou que tem alguma?
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Tem um outro outro aqui pertinho também, chama se aerotão.
30:40
Que acho que você conhece? Eu conheço também.
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Fica ali Na Na Ayrton Senna, em frente ao em.
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Frente ao via parte. Aí eu também tenho uma
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historinha bacana que o Antônio Monteiro, que é o ele é o
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concessionário que ele é uma concessão e.
30:55
Ele dá, dá infraelo isso aí aí eu trabalhei ali do lado.
30:59
Ah, legal. E aí ele ele pegou a concessão.
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Eram 2 terrenos de 33000 m somados, davam. 65.
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É, e ou ele? Ele pegou onde era?
31:11
Era 11. Revendedora de veículos.
31:14
Eu não me lembro. Mais tinha uma dirija ali,
31:15
dirija a dirija a taikon e depois o Aero é a barra brasa e
31:20
o e o. Aí ele pegou a dirija que tinha
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saído. Ele pegou essa parte da
31:27
concessão e ele veio conversar comigo.
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É apresentado por amigos, porque ele tava com uma dúvida, né?
31:33
Do que fazer? E ele e ele falou assim, olha,
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Cláudio, eu trouxe, estou trazendo para ocupar a parte
31:39
construída, porque isso é uma parte construída é, eu estou
31:43
trazendo 150 lojas. Eu falei, porra, espetáculo, mas
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da onde estou trazendo lá, do lá de, de de não é como é que
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chama? Ali subida para Rio Petrópolis
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tinha aquele feirão das malhas, eu estou trazendo o feirão das
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malhas para cá e vão vamos ocupar 150 lojas, já está tudo
32:02
locado. Falei, sensacional.
32:05
Mas eles não são atacado, isso eles só, mas lá não funciona
32:09
todo dia, lá funciona segunda, quarta, sexta e sábado não, mas
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aqui eles vão funcionar o tempo inteiro.
32:17
Bom, beleza, só que eu vou dizer uma coisa para você, isso não
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sustenta, porque você tem um via parque de frente, você tem um
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Barra Shopping ali você tem que fazer mais coisas.
32:25
Aí vamos criar aí a ideia do Power center, vamos criar aqui
32:30
várias atividades grandes que vão se somando.
32:34
E vão criando atratividade. Uma vai atrair para outra.
32:38
A primeira foi o os contêiners, né?
32:40
Foi a uma ideia bacana que surgiu de colocar toda a parte
32:45
de alimentação em contêiners. Então ela tá em 150 lojas.
32:49
Mas foi o primeiro com madeira que vocês levaram, né?
32:51
Madeira foi nota 10. Fomos super, super bem, foi bem,
32:55
bem legal aquilo. E aí veio antes a gente fazendo
32:58
as coisas. Aí acho que está.
33:00
As 150 lojas se transformaram em 20.
33:04
Ou seja, ficou faltando 130 lojas e aquelas que ele dizia
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que o atacado vê não vieram como atacado, vieram lojista.
33:13
Né? Varejo normal.
33:15
Então assim, olha o trabalho que deu aí, beleza?
33:18
Fomos lá, comercializamos tudo, criamos aquela e aí fomos
33:22
criando, criamos o master plan, pegamos o terreno do lado.
33:26
Eu falei, pega o terreno do lado, porque senão você não vai
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ter onde estacionar. Aí ele pegou a concessão do
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lado. Criou o Detran e aí aí tem que
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dar as virtudes para quem merece ele, Antônio é um cara que faz.
33:40
Ele mete a mão na massa, ele. Vai, ele resolve e faz.
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Precisa do Detran? Deixa comigo, vai lá e porta do
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Detran. Isso tudo trouxe.
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Pro botou também uma de construção, agora que tá é ouro
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1000 ou casa? Ah, é, não é não, né?
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Casa da construtora, não. É aquela, ela é azul, amarela,
34:01
amarela. Amarelo enorme.
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Caramba. Chatuba chatuba chatuba.
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Eu troquei, não tá lá. Chatuba enorme, grande.
34:11
Botaram um boliche também, né? Oo Antônio exagera, ele passa
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do. Negócio de carro, barbearia
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gigante tem. Tudo.
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Hoje você tem uma cidade lá e tem muita coisa, muita coisa
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voltada para serviço. E aí, o que que acontece?
34:26
O mix também tem. Teve pandemia, tem essas coisas
34:30
todas que atrapalham, atrapalharam bastante.
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E o mix teve que ser rebodelado. Hoje, se você você encontra lá,
34:36
inclusive é móveis, é assim, coisas para casa e vai, você
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vai. Isso não dá muito movimento, né?
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Esse tipo de atividade, mas pelo menos tá lá preenchido.
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É, na verdade, tem que pagar a conta e ajudar a movimentar, se
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pagar a conta e movimentar. Vai isso tá funcionando?
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Eu vou aproveitar usando esse modelo, fala para o pessoal,
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como é que? Como é que hoje assim, na sua
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visão? É, se monta um mix, como é que é
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uma decisão de montar um mix de shopping, porque assim que nem a
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gente tá conversando, tem muita coisa de shopping que as pessoas
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não entendem. Então ela olha e fala assim, pô,
35:11
mas tal loja tá aqui, qual o nexo que nem a gente tá falando?
35:14
Ah, por que que botaram é, é, tem perguntas às vezes e a gente
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nem todo mundo sabe por quê, porque existe uma técnica de mix
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de shopping que, claro, vai mudando, mas existe.
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Então eu queria que você que a gente falasse um pouquinho como
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é que. Como é que se dá essa No No seu
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do seu jeito? É, isso tudo inicia através da
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pesquisa, né? Se não tem pesquisa, esquece,
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você não faz nada, né? Então, se você pesquisar, tudo
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funciona. Vou voltar.
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Um exemplo de quando eu era lá do Rio sul, entrei no Rio sul e
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falei, cara, cadê as pesquisas? Sumiram, não tinha ninguém.
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Eu falei, vamos fazer uma pesquisa, vamos perguntar para
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os nossos clientes o que que eles gostariam de ter aqui.
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No shopping, aí começou a aparecer.
36:00
Aí eu gostaria de ter a loja Americana, não tinha, eu
36:03
gostaria de ter uma drogaria, não tinha, eu gostaria de ter
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cinema, não tinha. Isso foi a gente foi trazendo
36:09
para o mix aquilo que as pessoas gostariam de ver.
36:13
Então assim, tem muito a técnica, existe a técnica, você
36:17
tem que equilibrar as histórias, porém, tudo inicia pela
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pesquisa. Então você com pesquisa, com
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pesquisa na mão, sabendo que o público daquela região ou o ou o
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público que você quer atingir, sabendo que ele quer, você
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equilibra o teu mix, você consegue resolver toda a tua, a
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tua. Hoje, hoje tem muita, tem a
36:41
operação que te chama para montar mix, não?
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Direto aí a gente chama de desenvolvimento e planejamento.
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No caso, no mix, ele ele te dão uma pesquisa e aí você?
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A primeira? Coisa que eu falo, ó, vamos
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fazer uma pesquisa, ó cara, vamos fazer uma pesquisa, saca
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um terreno aqui, vamos ver se esse terreno tem realmente força
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para virar 11 shopping, um centro comercial, o que é que
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ele precisa ter? Será que ele precisa ter salas
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comerciais? Não vou perguntar, isso é
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fundamental. Cássio, assim que funciona,
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largou aí, pronto, você consegue administrar bem, consegue
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equilibrar bem, porque você tem que dar no final das coisas do
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do. Da história é resultado, tem que
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ter resultado. Hoje, pegando 11, outra parte de
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número pra um shopping, o que? Que seria uma coisa legal de
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resultado? Ah, 2%, 10%, 5% algum.
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Dá uma visão pra para as pessoas, até porque as pessoas
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acham que shopping é é igual mercado, né?
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Todo mundo acha que todo nada tem dinheiro, gira muito
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dinheiro, mas às vezes, mas a margem é é baixa.
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E é ajustado e também tem muita coisa, bota muito dinheiro na
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frente, alavanca muito, porque tem construção.
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Tem tudo isso que eu tô falando aqui, porque às vezes a gente
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não pensa se tu entra no shopping e fala, pô, o cara tá
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aqui que nem Oo Alfredo Soares outro dia deu um número que uma
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Zara vende 20000000, ok, tu pensa, vende 20000000, mas é a
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Zara aí quanto o shopping ganha tanto, mas tem imposto, mas tem
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operação que nem você falou quanto é uma operação, quanto é
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segurança, quanto? Claro que dá dinheiro se ninguém
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trabalha de graça, mas para a gente é dar números EE, falar um
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pouco disso aí. Essa essa pergunta é campeã,
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porque isso impacta dentro do hoje.
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Como é que está a Selic, né? 15% ao ano.
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Então, qualquer número abaixo disso esquece, ninguém faz nada.
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É por isso que hoje estamos passando por um período que não
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tem nenhum shopping inaugurando. Há quanto tempo não tem um
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shopping inaugurando aqui no Rio de Janeiro?
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Não vai ter. Porque?
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Não, eu lembro. O último foi esse aqui, porque
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ele já foi feito. Já na pandemia.
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Ele é de 2020? Exatamente.
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Então, nessa nova, nesse nova política atual, atual, 15% de
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Selic impacta ninguém, ninguém tira o dinheiro de onde está
39:04
para levar para produção. Numa, em condições normais de
39:08
temperatura e pressão, o shopping, ele ele vai.
39:13
Se você conseguir o retorno e vamos lá entre 18 e 20% ao ano
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em condições, não é como está. Está no 00, quando está, está no
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zero a. Zero.
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É muito risco. Você imagina você fazer um
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empreendimento desse tamanho? EE não andar.
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Então é o seguinte, para quando você tem que baixar, para
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condições normais, 1820 por cento ao ano está perfeito para
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um, para você fazer um. Um empreendimento como esse?
39:42
E outra pergunta assim, eu vou direcionar Rio EE Brasil, a
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gente ainda tem muito mercado pra pra shoppings novos e pra
39:51
pra ir no assim pra shopping mesmo, tanto no Rio quanto no
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Brasil, geograficamente. Você deu um número aí de 700 e
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poucos shoppings. Eu não sei quantos tem no Rio,
40:01
mas eu sei que tem uma quantidade razoável.
40:04
São Paulo tem mais, porque tira a praia e algumas coisas ao ar
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livre e o pessoal acaba indo pra shopping.
40:09
No Rio, ele ele varia muito a ida ao shopping, a temperatura,
40:13
chovendo ou não, e situações. Então a gente ainda tem isso.
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E como você vê esse esse lado de crescimento de shopping?
40:20
É pros próximos anos. É, não vejo assim, shoppings
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regionais e está chegando ao ao laudo limite.
40:27
E eu falo de Brasil, né? Tô falando de Brasil.
40:30
A gente tem um número que é em cidades.
40:34
Que tem mais de 200000 habitantes ou perto de 200000
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habitantes, cabe um shopping de 20000 m de ABL, mas aí você faz,
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quantas cidades tem mais de 200000 habitantes?
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Já não tem mais, então você não tem mais muitos espaços, não
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estou dizendo, não vai ter, mas não tem muitos espaços para
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fazer shoppings regionais são shoppings de 40000 m de ABL, 45,
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50000 m, esses você não tem. Você vai ter o strip mall.
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Que tem muito mercado ainda que você tem é condição de colocar
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lojas próximos a grandes condomínios, então isso ainda
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vai crescer. O americano, né?
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Os. Americanos, muito isso.
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Tem 45000 shoppings, eles chamam assim, mas desses 45000
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shoppings nos Estados Unidos, 40000 são Street Malls.
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Quer dizer, aquele que você para de carro está em frente às às
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lojas. Tem uma está ancorada por um
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mercado ou ancorada por uma loja de departamento e com umas
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lojinhas do lado de conveniência e serviço.
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Isso vai andar agora? Shoppings regionais, a gente tá
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indo pro pros limites. Você acha que assim hoje a gente
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vê muita operadora grande, você acha que cada dia mais a gente
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vai diminuir o número de operação e ter mais fusão,
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principalmente nesse tipo de modelo de shopping?
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E uma outra pergunta, você acha que as menores, elas vão
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trabalhar mais nos Street, mall ou shopping de bairro?
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Porque ela ela é mais acessível pra eles e também tem que ter
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menos investimentos. Então assim, você não precisa
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aportar num shopping 500000000 isso 350.
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Então você acha que esse é o caminho pra pro que a gente tá
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nessa transformação de shopping? É a concentração em em poucas
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empresas, a concentração desse tipo de shoppings com esse
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tamanho em poucas empresas já tá feita, né?
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Você, você é? Porque a gente está vendo muito
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assim. Por exemplo, o via Park.
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Eu acho que eu posso estar errado aqui, por isso que eu
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vou. Já estou falando antes, mas eu
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acho que o via Park nos últimos 4 anos foi vendido 3 vezes, se
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não me engano. Então ele está trocando muito.
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Então as as próprias operadoras, elas ainda.
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É, elas ainda estão numa numa transação ainda de qual shopping
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ficar se passa. Se, por exemplo, você tem a esia
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que terceiriza AA gestão e tem alguma, porque elas são boas em
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construção, mas não são tão boas em em gestão, porque gestão de
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shopping não é tão fácil como parece.
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Não, não. Eu.
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Eu concordo com você. Acho que a concentração em em
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poucas é dos grandes shoppings. Não, isso já está na mão.
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Você tem. Você quase bota aqui numa numa
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mão ou um pouquinho mais, é, você tem o Brasil todo já bem
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concentrado. Pode ser que exista alguma outra
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fusão, mas acho que já está bem bem dimensionado.
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O que está, o que o crescimento vai ser naquela nas familiares,
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né? Existem empresas,
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empreendimentos, desculpa, que são de família.
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É uma família que resolvo fazer um empreendimento grande na
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cidade que ela domina. E esse e esse ela não tem muita
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saída, porque é aquilo como você falou, vai ter um problema de
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gestão. Como Ela É única lá na cidade,
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ela ainda consegue se virar, mas não não consegue alterar, não
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consegue acompanhar as mudanças. Então é é o que vai acontecer.
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É isso. Você vai ter os menores, as
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empresas menores indo para esses caminhos, para essas.
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Como seja emol? Onde você vê onde estão os seus
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próximos projetos? E o que que você acha que vai
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mudar o jogo assim é para vocês nos próximos anos?
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É seja mals, é assim, não no Rio de Janeiro, como a gente estava
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conversando, a gente ensinou muito, né?
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Hoje a gente, esses esses empreendimentos vendidos também,
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já não tem mais espaço para eles.
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Eles já nasceram, cresceram, estão aí já no mercado quase há
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20 anos, então eles já estão meio que dominados.
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E não, e não tem espaço para maiores.
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Então você vai ter a cegemo virada para dar consultoria para
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esses mesmos empreendimentos, porque eles vão cair, eles vão
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cair, é cíclico, é ciclo, eles vão e aí a gente vai lá ajudar
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de novo, tentar colocar no lugar, e a gente tem feito isso,
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estamos fazendo isso com a era tal, por exemplo, de novo a
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gente saiu e agora a gente dá consultoria para ele dar uma
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arrumada de novo. Passou pela pandemia todo.
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Tudo isso também chateou. EE, uma outra coisa, e o futuro
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do Rio nesse mercado? É, o Rio é muito forte, né?
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O Rio é muito forte nesse mercado de shopping.
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A gente seria o segundo hoje do Brasil.
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Segundo do Brasil, tem próximo de BH, que é de Minas Gerais,
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também é muito forte, mas a gente é o segundo.
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Primeiro São Paulo disparado, mas a gente continua, continua
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muito forte. Antônio eu acho que o negócio
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está apitando ali, o iPad não consigo.
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Ouvir. Espera aí.
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Mas é bom, tem o despertar. Era era o iPad, é só coloca o
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adendo pra mim na gravação a gente já tava nos finalmente, aí
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eu vou, vou meio que fazer OA gente refaz aqui o final, só me
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avisa. Então voltando a gente tava
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falando do do do futuro do Rio, nessa, nessa, nessa parte de
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shopping. A gente está chegando agora um
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pouquinho no final do do do nosso papo aqui e eu queria que
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você assim deixasse uma mensagem pro pessoal do mercado e
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pessoal. Quer acompanhar essa área de
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shopping? EEE, pessoas querem entrar,
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lojistas e tal. O que que você deixa pra eles é
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como uma mensagem, porque muita gente a gente falou aqui um
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pouco, é de algumas áreas, EE de assuntos.
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Que lojista e o pessoal não tem muita noção.
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Então é bom. Como o shopping é uma área muito
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grande, tem visibilidade que nem a gente falou.
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As pessoas têm um pouco uma crença de coisas que elas não
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conhecem tanto. Não é assim, é?
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Eu acho que Oo Rio de Janeiro vai continuar sendo a segunda, a
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segunda maior região para shopping center.
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E vão existir alguns outros shoppings sim, regionais, em
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grandes bairros do Rio de Janeiro.
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Por exemplo, Santa Cruz ainda não tem 11 shopping regional
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convencional, tem lá um shoppingzinho pequenininho.
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Que é antigo também é. Antigo, mas ainda não tem e cabe
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pelo número de habitantes. Você acha que entre barra de
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guaratiba, aquela área aí, Campo Grande tem espaço?
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É, por exemplo, Campo Grande tem.
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No não tem o Campo Grande extraordinário, então.
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Mas aí o que que estão dizendo é, tem.
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Existe 11 cortina. Que vai ter Oo Rio é o novo
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autódromo lá. E aí dizem que vai ter um
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aeroporto lá e um shopping outlet.
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Uma coisa que eu não te perguntei, vou aproveitar aqui,
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que eu lembrei, e os outlet? No Rio?
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A gente só tem um outlet shopping.
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É assim, o outlet é isso aí mesmo, ele tem que tem que
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existir um ou poucos, porque exatamente para dar sentido AA
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palavra para lá você encontrar as promoções.
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Mas você não acha que a gente é grande?
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Por exemplo, São Paulo já, eu acho que tem mais, tem uns 3 ou
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4. Eu Acredito.
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Até no sul tem, mas o sul também tem.
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Eu fui lá, tem os 2 só que tem. Na estrada, tudo bem, é tudo
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estrada é diferente. É um pouco longe, porque tem que
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ser custo operacional baixo, custo de terreno baixo para
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poder realmente justificar ter uma.
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Desconto. É o desconto, senão não faz
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muito sentido, a gente não produz.
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Para sobrar igual Estados Unidos, Estados Unidos produz.
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Para sobrar, compra. Para sobrar a gente produz.
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Até para faltar. Faltou OPA, tá bom, entendeu?
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Então, o outlet acho que tem que ser assim mesmo.
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Então a gente no outlet, a gente tá bem servido.
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Servido poucos ou pouco único só, mas assim mesmo assim que
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funciona assim. Eu queria agradecer sua presença
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aqui. Obrigado de 11 kit do nosso
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parceiro que. Bacana.
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Que a évora agradecer a sua presença, obrigado.
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E se quiser deixar de mensagem, aí está aberto o tempo.
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A gente vai marcar um outro papo para falar com mais gente de
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shopping e agradecer mais uma vez.
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Obrigado. Aí foi realmente uma honra, como
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eu te falei, estar aqui conversando com vocês como
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mensagem. Eu, eu queria falar aquela,
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aquele tema que a gente conversou aqui, todo lojista.
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Não, não quero entrar em shopping center, lista novo.
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Não quero entrar porque me esfolam.
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Não é bem assim, eu acho que é realmente é, é, é uma área onde
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você está. Tem que ser profissional, não é
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para amador. Não dá para começar entrar numa
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loja e não vai experimentar o seu varejo.
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Experimenta num num local de custo mais baixo.
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Fez, fez bem. Você vai ser convidado, então
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vai para o dantown, por exemplo, vai para um citar?
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América vai para um shopping que ele estava administrando.
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Isso vai e depois caminha para os grandes shoppings, porque
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eles vão te convidar. Ó, então aproveita e dá um dá um
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QR Code aí de desconto para o pessoal, tá bem?
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Ele vai dar um QR Code de desconto para galera, tá?
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Certo. Eu gostaria de que vocês
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compartilhassem é, indica. A gente vai estar no Spotify, no
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YouTube e na Apple Music. E agradecendo mais uma vez ele
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aqui, a gente vai trazer ele com mais pessoas para falar de
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shopping e até logo pessoal. Obrigado.