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Le tour du proprio : comment bien investir dans l’immobilier avec Adrian Devos, managing director de BuyerSide · À propos

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Le tour du proprio,
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le podcast 100% immobilier du soir en partenariat avec les
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agences immobilières Trévy.
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Bonjour, je m'appelle Marie-Eve Reps
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et vous écoutez le tour du proprio,
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le podcast 100% immo du soir.
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On dit souvent qu'un logement,
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c'est la fin d'une vie,
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mais certains ne se contentent pas de posséder une seule maison ou
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un seul appartement.
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Il y a en effet beaucoup de personnes qui investissent dans l'immobilier,
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principalement parce que c'est considéré comme une valeur sûre et rentable.
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Mais est-ce que c'est encore le cas aujourd'hui
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vu l'augmentation des prix et des taux d'intérêt ?
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Et comment faire pour bien investir dans l'immobilier ?
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On va répondre à ces questions
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et à d'autres
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avec Adrian Devos,
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cofondateur et gérant de Buyer
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Side. Buyer
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Side, c'est
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une société qui conseille
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et qui accompagne les particuliers comme les professionnels
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dans leurs investissements immobiliers.
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Il a la gentillesse de partager son expérience avec nous.
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Bonjour Adrien Devos,
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bonjour Marie Ève,
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comment allez vous ?
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Très bien,
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merci. Bienvenue dans ce tour du proprio.
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L'entrée, c'est par ici.
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Je pense que vous avez l'habitude de
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visiter des biens immobiliers,
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donc j'en profité pour vous demander
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c'est quoi la pièce où l'élément que vous regardez en
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premier dans
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un logement ?
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Eh bien probablement
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le hall d'entrée.
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Je pense que y
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a toujours on
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a toujours qu'une seule chance pour faire une première bonne impression.
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Et donc dans un logement ou que ce soit un logement,
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un commerce ou autre,
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c'est vrai que la manière dont on est accueilli
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en rentrant donc dans le hall d'entrée par définition,
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c'est là où on peut déjà se
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présager du reste qui va suivre.
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Voilà. Et qu'est ce qui va vous parler dans
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un hall d'entrée ?
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Qu'est ce qui va ?
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Probablement la taille,
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voilà. Est ce qu'il est exigu,
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large ? Est ce que
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c'est bien décoré ?
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Est ce que ça donne envie d'aller
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Et voir la suite,
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on oui,
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vraiment, la première impression donne souvent
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une bonne idée de ce qui
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de ce à qu'on va s'attendre
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par la suite.
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Et celui-ci vous plaît ?
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Tout à fait.
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En bas,
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c'était très chouette,
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très beau l'entrée,
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c'est bien,
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mais on va pas trop rester dans ce hall malgré tout,
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on va aller dans le salon pour s'installer un petit peu plus confortablement
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et surtout discuter du sujet pour lequel vous êtes là,
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donc l'investissement immobilier
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avec plaisir.
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En Belgique,
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l'investissement immobilier classique,
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c'est souvent l'achat
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d'un appartement,
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d'un immeuble.
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D'une maison,
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bref, d'un logement qu'on met en location.
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Est Ce que c'est toujours intéressant aujourd'hui ?
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Ben notamment malgré l'augmentation des prix et l'augmentation des taux d'intérêt.
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Alors oui,
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mais s'il est bien analysé,
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valorisé, négocié,
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structuré dès le départ,
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parce qu'en fait,
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on n'est plus dans un marché où on peut se permettre de se tromper
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et un mauvais achat se
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paye très vite.
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Il faut être sélectif et stratégique.
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Pourquoi ? Parce qu'en fait,
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rappelons un tout petit peu le contexte,
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c'est très important
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depuis les années 2008 et puis surtout 2022,
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1021, la période du COVID où les taux étaient extrêmement bas.
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Eh bien,
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on était vraiment dans un marché de vendeurs,
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les choses partaient très vite,
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il fallait être très réactif.
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Des gens visitaient,
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même parfois sans avoir visité,
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parce qu'en fait ils s'endettaient
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pour pas cher du tout.
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Et donc
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une petite erreur d'analyse,
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de valorisation ou
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autre, ne se payait pas cher,
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ça ne changeait pas très fort la marge ou le rendement que l'investisseur
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allait obtenir.
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Et grâce au taux,
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vraiment, on empruntait de l'argent pour rien.
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Aujourd'hui, ce n'est plus le cas.
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Le delta entre
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le taux d'intérêt payé à la banque
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et le rendement obtenu sur son investissement immobilier.
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est de plus en plus
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réduit et donc toute erreur d'analyse et de valorisation se paye
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cher. Et
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donc en fait,
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d'un autre côté,
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l'achat d'un bien immobilier
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reste tout à fait intéressant.
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C'est l'une des seules classes d'actifs
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que l'on peut acquérir en faisant un levier
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bancaire, donc en s'endettant
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et donc
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Ça donne vraiment un rendement sur fonds propres très
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intéressant parce qu'on parle souvent de rendement brut,
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rendement net,
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mais c'est sur le rendement sur fonds propres qui compte in fine
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pour l'investisseur.
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Donc ça
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donne vraiment une
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classe de diversification très intéressante pour l'immobilier.
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C'est une classe d'actifs tangible,
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stable. Il protège relativement bien contre l'inflation de par l'indexation
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des loyers.
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C'est aussi un actif qui permet une plus-value à terme en plus du rendement annuel.
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Donc même si le rendement annuel
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est faible,
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le delta dont je parlais.
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parlait, eh bien,
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on peut quand même espérer une plus-value chaque année de l'ordre
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de l'inflation,
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et donc après 10,
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15, 20
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ans, obtenir une plus-value.
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Et donc ça aussi,
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il faut quand même en tenir compte.
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Et on est vraiment dans
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un marché où la demande locative reste
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forte, surtout
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dans les zones
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urbaines, de
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plus en plus forte même,
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et de plus en plus forte.
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Les loyers ont fortement augmenté,
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il y a
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peu d'offres,
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il y a peu d'offres finalement,
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beaucoup de projets neufs,
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et cetera,
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dus au retard des permis
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et autres.
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et. Et à une politique quand même
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en voilà un
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petit peu contraire aux bailleurs,
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fait que
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peu est mis en location et donc les bons biens bien localisés,
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bien rénovés,
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où les locataires,
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s'ils sont tout de suite bien
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et peuvent louer directement,
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déposer leurs valises,
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et bien se font rares,
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ce qui fait que
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les biens partent très vite en location,
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ce qui est plutôt
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propice. Et en
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fait, qu'est-ce qui s'est passé donc lorsque les taux
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ont augmenté
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à partir de ces années 2022,
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il y a
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eu très peu.
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De transactions qui se sont faites dans la mesure où
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les vendeurs,
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eux, s'attendaient à ce que les taux rechutent
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et ne voulaient pas accepter
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de baisse de
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prix. Et les acquéreurs,
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eux, se disaient "Ah ben non,
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maintenant j'emprunte de plus en plus cher,
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les prix doivent baisser parce que sinon l'investissement
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n'est plus intéressant."
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Et donc
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on a eu un certain immobilisme entre 2022 et 2025
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où il y
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avait très peu de transactions.
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Il y avait quelques transactions,
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mais alors à des prix décotés où
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certains biens
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avaient perdu 10,
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15. Pour 100.
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Et en fait,
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ce qu'on remarque maintenant depuis mi-décembre
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2025, et ça perdure jusque maintenant encore,
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c'est que les transactions
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reprennent très fort,
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même de semaine en semaine,
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de plus en plus,
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malgré la guerre en Iran et autres.
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Étonnamment d'ailleurs,
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parce que en fait,
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le marché a évolué et
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l'offre rencontre de nouveau la demande.
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Je m'explique.
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Les L'attente
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qui a duré 3 ans de se dire comment vont évoluer les taux,
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est ce qu'ils vont baisser,
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augmenter entre acheteurs et vendeurs ?
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Il y avait plus d'adéquation là-dedans,
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il y avait une espèce d'attente
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généralisée et aujourd'hui les acheteurs et les vendeurs
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se remettent d'accord sur des prix de transaction,
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ont accepté que les taux allaient probablement
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dans le futur rester autour de 3 et demi 4
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et que c'était devenu une nouvelle donnée de marché
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qu'on obtiendrait plus les taux historiquement bas que
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les 3 et demi 4
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auxquels on est aujourd'hui,
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plutôt 4 que 3 et demi d'ailleurs aujourd'hui
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sont devenus la nouvelle norme.
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Et donc on est vraiment dans un marché propice
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à l'investissement quand même,
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dans le sens
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où il y a de plus en plus maintenant sur le marché,
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on est et on est un peu plus dans un marché
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d'acheteurs. Contrairement
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au moment où les taux étaient historiquement bas,
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l'acheteur peut
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être plus sélectif,
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bien analyser les choses,
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il a plus de temps pour se décider aussi
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et il
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y a de plus en plus sur le marché maintenant depuis quelques mois.
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Et donc voilà,
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bien conseillé,
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on peut vraiment réaliser des bonnes opérations,
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mais effectivement.
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La marge d'erreur se paye cher.
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On va parler de
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ces conseils justement.
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On commence peut être par le type de bien.
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Quel genre de bien vous conseillez d'acheter en fonction des moyens dont on dispose ?
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Évidemment. Ouais,
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alors il n'y a pas de
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bon produit universel,
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seulement un produit adapté à une à une stratégie.
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Et donc chez
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Byerside, par exemple,
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on commence toujours par comprendre les objectifs du client.
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Tiens, est ce que
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il veut
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des revenus
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liés à l'achat immobilier immédiat
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ou est ce qu'il veut
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des revenus pour la pension ?
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Il y en a beaucoup qui nous disent tiens,
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j'achète maintenant,
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je vais prendre un crédit,
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je vais rembourser avec les loyers,
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le crédit
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et dans 20
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ans, là ce sera parfait pour obtenir des
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revenus complémentaires vu que je ne travaillerai plus.
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Est Ce que c'est un rendement élevé avec
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une implication
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élevée aussi du propriétaire?
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Parce que
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le risque est toujours
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égal au rendement.
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Au plus
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on va s'investir,
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gérer, rénover un bien,
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au plus le rendement va être élevé.
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Donc qu'est ce qu'il cherche,
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est ce qu'il a le temps ou pas le temps,
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est ce qu'il veut faire des travaux ou pas des travaux?
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? Quelle
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est la sécurité aussi?
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? Elle est dans des quartiers
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un peu plus risqués,
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donne plus de rendement,
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mais est ce qu'il a envie de prendre ce risque là?
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? La capacité financière et la structure d'acquisition,
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comment est ce qu'il est structuré?
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? Voilà,
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est ce que un achat est possible,
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par exemple,
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déjà au nom des enfants,
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une société de management qu'il aurait sur le côté ou
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autre? ?
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Et donc tout ça,
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c'est très.
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c'est très important de
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se rendre
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compte de
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tout ça.
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La localisation,
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pour est ce qu'il va gérer lui même,
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est ce qu'il va déléguer la gestion immobilière et ensuite seulement
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on s'oriente vers un type de bien en fonction du budget.
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Mais pour les petits budgets,
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évidemment, on peut déjà viser.
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C'est déjà très bien de se lancer dans la diversification immobilière.
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Bien entendu,
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on peut viser un studio ou un petit appartement,
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ça c'est très accessible.
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C'est très Et à partir de quel budget
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alors? ?
9:05
Un studio
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ou un petit appartement?
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? Alors ça dépend
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où où c'est en Belgique,
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évidemment à Bruxelles,
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voilà, le minimum est souvent
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€.200000. €
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Dans des bons quartiers,
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202 150000,
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ça nous paraît une
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un montant d'entrée.
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Ça c'est relativement liquide aussi comme produit.
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Il y a simplement un peu plus de rotation locative.
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C'est à dire que dans ce type
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de biens,
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les locataires vont
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changer en moyenne chaque année
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plutôt que
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tous les 3 ans environ dans des appartements plus grands.
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Sinon, pour les budgets intermédiaires,
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on a les appartements une ou 2 chambres.
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Ça c'est un bon
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équilibre entre rendement et stabilité.
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Ou pour les budgets plus élevés,
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on peut viser des immeubles de rapport.
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Là, c'est
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plus dans une logique plus patrimoniale,
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mutualisation du risque.
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Et en fait,
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y a beaucoup d'avantages à
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investir dans un immeuble de rapport quand on a les moyens,
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bien entendu,
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par rapport à investir dans un appartement seul.
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Et ça,
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je vais vous donner quelques exemples.
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Dans un immeuble de rapport,
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on est le seul maître à bord.
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Les décisions peuvent être faites.
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Pour in fine améliorer le rendement et donc le
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loyer qu'on va pouvoir obtenir de chaque unité.
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Ce qui n'est pas toujours le cas pour
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des occupants propres dans des copropriétés qui votent
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parfois des résolutions plus pour,
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par exemple,
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améliorer les boîtes aux lettres,
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faire des liftings de façade et autres,
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embellir, embellir,
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ce qui n'a
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enfin ce qui a rarement un impact direct sur un loyer.
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On va pas pouvoir augmenter de
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20, 10,
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15, 20,
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50,01 un loyer parce que la façade a été.
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Refaites ou autre,
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l'isolation, ça c'est autre chose.
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On y viendra peut être
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après. y a pas de frais de syndic non plus.
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On achète aussi moins cher
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la que la somme des appartements s'ils avaient été vendus à la découpe,
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parce que on a pas non plus de concurrence avec des occupants propres.
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Ces biens de rapport sont destinés qu à des investisseurs.
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L'investisseur, il fait quoi?
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? Il fait un calcul sur base d'un rendement
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qu'il estime.
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Nécessaire et correct avant d'acheter,
11:00
ce que ne fait pas
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un occupant propre qui va regarder,
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qui va avoir un coup de cœur.
11:04
Il recherche peut être depuis plusieurs mois,
11:05
depuis plusieurs années,
11:06
lorsqu'il trouve enfin l'appartement
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de ses rêves,
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il va être prêt à payer
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plus que ce qu'un investisseur payerait sur base d'un loyer,
11:12
ça c'est sûr.
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Et donc le fait de ne pas être en concurrence avec des
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occupants propres permet de mieux négocier ce type de biens là.
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Le précompte immobilier
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aussi est généralement moins élevé pour un immeuble de rapport
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que pour tous les appartements qui ont été cadastrés individuellement.
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y a une grande différence entre la régularité urbanistique
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d'un immeuble de rapport qui peut être tout
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à fait régulier avec par exemple 345 appartements,
11:31
mais qui ne
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soit pas déjà divisé d'un point de vue cadastral,
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et donc ça donne aussi un prix
11:36
immobilier moins cher,
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ce qui veut dire moins de charges
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bailleur et donc un rendement net plus intéressant.
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Évidemment, souvent pas d'ascenseur dans des petits
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immeubles de rapport,
11:45
ce qui donne aussi moins de
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charges locatives,
11:47
donc un loyer potentiellement net plus élevé pour le propriétaire bailleur.
11:51
C'est très important de jouer sur les charges parce que le locataire il garde vraiment
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son coût total.
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Et ce qui veut aussi dire
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moins de
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charges propriétaires d'un
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de réparation à devoir faire ou d'investissement pour
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combler les normes éventuelles plus tard,
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parce que les normes d'ascenseur évoluent aussi relativement vite.
12:08
Et alors ?
12:08
Enfin, il y aura moyen.
12:10
Évidemment, dans 10,
12:11
15, 20
12:12
ans, lorsqu'on achète un immeuble de rapport,
12:13
de dégager une plus-value lors d'une revente à la
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découpe plus tard à des occupants propres qui,
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eux, valoriseront très cher chaque appartement individuellement.
12:21
Et alors,
12:21
on quand
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on parle de type de biens,
12:23
on a aussi des profils plus actifs,
12:26
et donc
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j'en parlais,
12:27
qui ont le temps de
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rénover, donc d'acheter des biens
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énergivores ou à rénover.
12:34
Et alors ?
12:34
Et là,
12:34
on peut vraiment parler d'une création de valeur,
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mais beaucoup plus de complexité,
12:38
de risques.
12:38
Et donc,
12:39
in fine,
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ces personnes là bah obtiendront un meilleur rendement
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si ils se retroussent les manches
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et qu'ils font tout ce travail là
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parce que
12:46
ces biens sont souvent déquotés sur le marché.
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Aujourd'hui, les gens ont de moins en moins envie de faire de travaux.
12:51
Même les occupants propres
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changent beaucoup plus de biens
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en fonction des que les que les que les familles où les couples se font,
12:57
se défont.
12:58
Et on se
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rend compte aussi qu'il y a beaucoup plus de transactions immobilières et de
13:03
les gens gardent moins longtemps leurs biens.
13:05
Et ça se
13:05
traduit aussi par le fait de moins vouloir faire de travaux.
13:07
Donc les gens qui veulent bien le faire
13:09
et qui après louent
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ou revendent plus tard ce genre de biens là,
13:13
eh bien,
13:14
ils peuvent vraiment dégager un bon rendement
13:16
bien meilleur.
13:19
Que sur des biens déjà rénovés.
13:20
Voilà, il faut savoir le faire aussi parce qu'on sait que là rénovation
13:23
coûte de plus en plus cher.
13:24
Exactement tout à fait.
13:26
Et donc ce risque doit être compensé par un rendement
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à terme plus élevé.
13:30
Donc voilà,
13:31
notre approche chez Bireside,
13:32
c'est qu'on ne propose pas des biens.
13:33
En fait,
13:33
on construit une stratégie d'acquisition cohérente par rapport à
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la recherche et à la demande
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de nos clients.
13:41
Et donc on est vraiment
13:42
présent sur le sur le hors marché aussi pour détecter des opportunités en fonction de
13:46
leurs critères,
13:46
on va dire,
13:47
qui sont construits ensemble.
13:49
La localisation,
13:50
c'est important aussi,
13:51
à quoi il faut faire attention et comment on choisit une bonne localisation ?
13:55
Alors c'est clairement le critère numéro un,
13:57
sans hésitation.
13:58
En fait,
13:58
on peut améliorer un bien,
14:00
mais jamais sa localisation.
14:01
Un bon bien dans une mauvaise zone reste
14:04
un mauvais investissement.
14:06
Alors, le bon,
14:07
les bons quartiers,
14:07
c'est les quartiers
14:08
qui auront la plus grande demande locative,
14:10
accessibilité aux transports.
14:11
Aujourd'hui, les locataires veulent tout pouvoir faire à pied,
14:15
donc une zone commerciale pas loin,
14:18
une bonne évolution du quartier,
14:19
sécurité, attractivité.
14:21
Des quartiers,
14:22
par exemple,
14:22
qui sont aussi en rattrapage,
14:24
ça peut être pas mal,
14:25
où où les rendements sont sont encore un peu
14:27
plus élevés que les quartiers déjà très établis
14:30
mais qui ne sont pas loin.
14:31
Par exemple,
14:32
à Bruxelles,
14:32
pour donner quelques exemples,
14:33
on a bien un quartier
14:35
de la
14:35
chasse qui est entre
14:35
les étangs d'Ixelles et
14:37
les Communautés européennes.
14:39
Un quartier qui a très fort monté,
14:41
qui a rattrapé comme ça.
14:42
C'est par exemple une partie de
14:43
Battengeck, la place de l'ombre,
14:45
qui est située à côté de la porte de Namur et des communautés européennes.
14:47
Et donc
14:48
ces quartiers là,
14:49
y a
14:49
12, 15 ans,
14:50
quand y a 15 ans,
14:51
quand j'ai démarré ma carrière,
14:53
personne n'osait n'osait pratiquement y aller.
14:54
Et aujourd'hui,
14:55
c'est un petit peu the place to be
14:57
parce que vraiment y a un spillover
14:59
des quartiers autour déjà
15:02
très prisés.
15:05
qui manque de biens et donc
15:07
la zone s'élargit
15:08
très fort.
15:09
Donc ça aussi c'est intéressant de regarder
15:12
le profil des locataires liquidité à la revente.
15:14
Et alors
15:14
certains clients nous demandent d'investir dans des communes où les rendements bruts
15:17
sont très élevés.
15:20
Ils nous
15:21
demandent si c'est une bonne idée.
15:22
Et nous on dit attention parce qu'en fait
15:24
qui dit
15:25
rendement beaucoup plus élevé dans certaines
15:28
villes dit aussi
15:30
plus de risques.
15:31
Je répète,
15:32
l'immobilier c'est vraiment assez facile parce que c'est
15:34
Rendement versus risque.
15:36
Et en fait,
15:37
le gros risque de ces localisations là,
15:40
c'est que
15:41
si tout se passe bien,
15:42
effectivement, le rendement brut et net sera très avantageux.
15:45
Mais si
15:46
les choses se passent mal,
15:47
le on se rend souvent compte avec pas mal d'exemples que le rendement net
15:50
de l'investisseur peut même être égal ou même inférieur à ce qu'il aurait eu,
15:54
par exemple,
15:54
dans les meilleurs quartiers de Bruxelles.
15:56
Je m'explique.
15:57
Dans certaines villes ou quartiers,
15:59
eh bien,
15:59
y a beaucoup plus
16:01
de risques
16:02
de vacances locatives,
16:03
y a moins de demandes locatives.
16:05
Le profil des locataires
16:06
est parfois sujet à plus de
16:07
dégâts locatifs ou d'impayés.
16:09
Et lorsque l'une de ces choses où toutes se matérialisent en même temps ou
16:13
individuellement, eh bien,
16:14
le rendement brut annoncé fond un petit peu comme neige au soleil
16:17
et on se retrouve vraiment,
16:19
oui, avec
16:20
des rendements nets inférieurs.
16:21
Aussi, certaines communes
16:23
ou quartier ont
16:24
ont un plafond de verre dans le prix de revente et on a beau investir,
16:27
faire des travaux dans ces biens là,
16:29
dans ces dans ces zones là,
16:30
eh bien,
16:31
on récupère souvent pas le prix qu'on a mis en travaux.
16:34
Et donc c'est on appelle ça un petit peu
16:36
dans notre
16:36
jargon le
16:37
un plafond de verre.
16:38
Il y a des communes qui n'ont pas de plafond
16:40
de verre parce qu'on peut faire vraiment du luxe.
16:42
C'est haute et on saura toujours le revendre parce que c'est très prisé.
16:46
D'autres, en fait,
16:47
il faut faire très attention de ne pas investir trop dans des zones où
16:51
on ne récupérera pas son investissement.
16:53
Et alors ?
16:54
Il y a aussi des types de localisation où en fait
16:57
le rendement va être très bas,
16:58
extrêmement bas,
17:00
mais la plus-value à terme
17:01
va être beaucoup plus grande que dans d'autres communes.
17:03
Je prends comme exemple la commune de Knock par exemple,
17:06
pour vraiment
17:06
montrer un extrême
17:08
qui va parler à
17:09
sans doute à
17:09
certaines personnes,
17:10
c'est que.
17:11
À Knock,
17:11
y a pratiquement pas de rendement.
17:12
Si on a peut être 2% de rendement
17:15
brut 2 et demi,
17:16
c'est déjà beaucoup
17:17
parce qu'on
17:17
achète très cher,
17:18
parce qu'on achète très cher par rapport au loyer qu'on peut obtenir pour le bien.
17:21
Mais ce sont des communes sur les 15,
17:24
20 dernières
17:25
années, c'est une commune
17:26
où y a eu le plus de plus-value.
17:29
Et donc finalement,
17:29
in fine,
17:30
après 10,
17:30
15, 20 ans,
17:31
on s'y retrouve largement.
17:33
Et donc c'est aussi parfois une stratégie,
17:34
pourquoi pas d'acheter dans une
17:35
commune où il y a peu de rendement,
17:36
mais on
17:37
sait que on le garde pendant 15,
17:39
20 ans et là on dégage une grande plus-value.
17:41
Donc ça aussi c'est différents types de localisation avec différents types de stratégies.
17:46
Il faut
17:47
faire attention aux fausses bonnes affaires
17:49
dans des zones peu liquides en fait.
17:51
Voilà, c'est
17:52
plutôt ça,
17:54
d'accord ? Donc la localisation c'est important.
17:56
Tout à fait.
17:57
Est-ce qu'il y a d'autres éléments vraiment à surveiller pour
18:00
éviter les erreurs ?
18:01
Et quelles sont peut-être les
18:02
erreurs que vous rencontrez le plus fréquemment en termes d'investissement immobilier ?
18:06
Ce sont souvent les mêmes,
18:07
c'est acheter sous pression.
18:08
Il faut aller vite,
18:10
se fier au discours commercial sans vérifier,
18:13
acheter un bien coup de cœur plutôt qu'un bon
18:15
investissement, sous-estimer les travaux,
18:19
les charges,
18:20
la fiscalité.
18:22
Surestimer par exemple le loyer qu'on pourrait obtenir,
18:26
et alors
18:27
le fait que pas mal de gens ignorent les contraintes énergétiques
18:31
et les infractions urbanistiques.
18:32
On peut développer un petit peu les 2.
18:34
Alors, en quoi c'est important justement l'aspect énergétique aujourd'hui ?
18:38
Oui, alors l'aspect énergétique,
18:39
c'est très,
18:40
c'est vraiment un critère d'investissement à part entière
18:43
pour 3 raisons.
18:44
Il y a les réglementations,
18:45
PEB, obligations futures,
18:46
donc il faudra obtenir un label E
18:49
à Bruxelles
18:50
pour 2033.
18:52
C'est dans pas si longtemps que ça finalement,
18:54
et c'est en 2045.
18:57
Et donc,
18:58
il faut prévoir un budget de capex,
18:59
comme on dit dans le jargon,
19:01
c'est à
19:01
dire d'investissement de travaux injectés dans le bien pour arriver à ces normes là.
19:05
Et si
19:05
on ne l'a pas,
19:06
on n'en a pas tenu compte
19:08
dans le business plan,
19:09
Ben le rendement
19:09
qu'on a aujourd'hui ne sera sûrement pas celui-là demain,
19:12
lorsque ces travaux auront dû avoir lieu.
19:14
Voilà, ça a un impact sur la valeur du bien,
19:15
tout ce qui est énergétique,
19:16
les attentes des locataires aussi.
19:19
C'est l'obligation de leur remettre le PEB et les locataires
19:22
font de plus en plus attention à leurs dépenses
19:24
en plus du loyer,
19:25
donc leurs charges
19:26
réelles. Et
19:28
donc ça c'est vraiment
19:30
très important
19:31
de ne pas ignorer cela.
19:32
Et les infractions urbanistiques ?
19:33
Ben ça c'est
19:34
ça fait vraiment partie inhérente de nos vérifications,
19:36
de notre métier,
19:37
c'est de vérifier avant tout achat
19:39
la régularité urbanistique,
19:40
de vérifier si
19:41
le bien
19:42
est bien
19:43
reconnu comme tel.
19:45
Je prends un exemple pour un appartement,
19:47
bon nombre d'appartements
19:48
encore ont des.
19:49
ont des balcons,
19:50
terrasses qui ont été recouvertes sans permis pour faire une pièce habitable.
19:54
Les châssis n'ont souvent pas le bon matériau ou la bonne couleur.
19:57
Des chiens assis dans les appartements en toiture,
19:59
donc des lucarnes qui ont été créées sans permis,
20:02
des terrasses aménagées sur des toitures plates
20:04
qui ont été
20:05
aménagées sans permis.
20:07
Et donc ça ce sont tous des exemples
20:09
d'infractions urbanistiques que
20:10
peu de
20:12
particuliers vérifient.
20:14
Et même on nous dit souvent oui mais ça c'est vérifié par le notaire.
20:17
Mais le
20:17
notaire, malheureusement,
20:18
il ne visite pas le
20:19
Le bien avant de passer à un acte,
20:20
et donc ils se fient aux renseignements urbanistiques et les renseignements urbanistiques.
20:23
Eux, ne
20:24
l'urbanisme ne
20:26
visite pas non plus
20:27
le bien avant
20:28
de remettre
20:29
le les renseignements urbanistiques,
20:31
c'est simplement sur dans leur base de données,
20:33
ils vérifient ce que eux connaissent du bien,
20:35
ce que le propriétaire
20:36
vendeur annonce de son bien.
20:39
Et alors ils font une comparaison et ils écrivent uniquement
20:42
ce dont ils sont au courant.
20:42
Mais y a plein de choses dont ils ne sont pas au courant,
20:44
qui ne sont pas relevées par l'enseignement urbanistique.
20:46
Et donc c'est pas du tout suffisant.
20:48
Il faut vraiment se rendre à l'urbanisme et comparer
20:50
la situation
20:51
de fait avec la situation de droit
20:53
et de
20:54
jouer au jeu des 7 erreurs.
20:56
Et donc ça c'est vraiment très important de vérifier cela,
20:58
notamment aussi dans des immeubles de rapport où on se rend souvent souvent compte
21:01
que y a un appartement
21:04
non reconnu.
21:05
Dans le limite de rapport,
21:06
par exemple,
21:06
3 unités,
21:07
mais en fait,
21:07
y en a 4ya un studio en sous-sol
21:09
qui est loué mais pas reconnu.
21:11
Et donc ça aussi c'est primordial de ne pas le valoriser pour ne pas
21:14
faire perdre d'argent à l'acquéreur.
21:17
Voilà, tant qu'on parle des choses qui font un un petit peu peur,
21:19
y a
21:20
certains propriétaires qui sont refroidis
21:22
par de mauvaises expériences avec des locataires.
21:24
Je parle de dégâts locatifs,
21:25
de défaut de paiement.
21:27
Est Ce qu'il y a des façons de se protéger de ça et comment ?
21:30
En fait,
21:31
le risque se joue dès l'achat du bien.
21:32
En réalité,
21:33
si on achète un bon bien localisé,
21:36
bien rénové,
21:36
qui attiré,
21:37
ça attiré de meilleurs locataires et donc y a statistiquement moins d'impayés de dégâts,
21:41
moins de vacances locatives entre 2 locataires et autres.
21:45
Donc déjà
21:46
bien acheter c'est
21:47
le principal.
21:49
Ensuite, il existe plusieurs protections,
21:51
bien choisir son locataire.
21:53
Sur base d'un bon dossier,
21:54
ne pas
21:55
hésiter à vraiment demander,
21:57
évidemment en toute égalité par rapport à ce
21:59
qu'on peut demander ou pas demander au locataire,
22:00
mais tous les documents
22:02
nécessaires, avoir une bonne garantie locative,
22:06
des éventuellement des garants.
22:08
Bon, il existe des assurances de loyers impayés,
22:10
avoir un bail solide,
22:11
bien rédigé,
22:12
un état des lieux détaillé aussi,
22:13
et donc avoir une bonne gestion aussi,
22:15
avoir un bon gestionnaire où gérer soi-même
22:18
et d'être vigilant,
22:20
de relancer son locataire au moindre impayé et autres.
22:23
Le fait qu'un locataire sente aussi que le bailleur est derrière suit bien son dossier,
22:26
ça évite aussi pas mal de problèmes par la suite,
22:29
mais c'est une inquiétude très fréquente et légitime.
22:32
Mais voilà,
22:33
si on achète bien et qu'on gère bien.
22:36
On réduit ce risque.
22:37
On en a parlé un
22:38
petit peu tout à l'heure et je sais qu'il y
22:40
a parfois un petit peu de mythe autour de
22:42
ça. C'est le rendement.
22:44
C'est quoi finalement le rendement qu'on peut attendre d'un investissement immobilier et
22:48
comment est ce qu'on peut l'optimiser si ça a du sens ?
22:50
Bien sûr,
22:52
le rendement qu'on peut obtenir
22:55
à Bruxelles,
22:56
disons pour donner un exemple,
22:58
parce que les rendements vont varier d'une commune à l'autre.
23:00
Sur un bien résidentiel classique,
23:02
on va dire
23:03
non meublé,
23:06
va tourner autour de
23:08
aujourd'hui de
23:09
4 et 5%
23:09
brut. Brut,
23:11
ça veut dire quoi exactement ?
23:12
Brut alors
23:12
brut, ça veut dire quoi ?
23:13
Ça veut dire
23:14
qu'on multiplie le loyer mensuel par 12 et qu'on le divise par le prix d'achat
23:20
plus les frais liés à l'achat,
23:21
le droit d'enregistrement,
23:22
les frais de notaire et les éventuels travaux
23:24
que le
23:25
l'acquéreur aurait investi.
23:28
Et donc ça,
23:30
c'est le rendement classique.
23:32
On peut évidemment maximiser le rendement en
23:35
louant plus court terme que
23:37
des baux classiques
23:38
de 3 ans ou 9 ans.
23:41
Et alors ?
23:42
Généralement, le court terme
23:43
va de
23:43
pair avec du meublé.
23:44
Alors attention,
23:46
donc qui dit plus de rotation,
23:48
qui dit plus de gestion parce qu'il faut
23:50
acheter les meubles,
23:51
les renouveler tous les x années parce qu'il y a
23:53
un degré d'amortissement des meubles va dire plus de rendement.
23:56
mais. Il faut de nouveau être vigilant parce que
24:00
entre le rendement brut et le rendement net,
24:02
lorsqu'on a justement calculé le remplacement des meubles,
24:05
les charges qui sont souvent comprises dans des loyers meublés,
24:09
les taxes aussi,
24:10
très important,
24:11
mais de plus en plus de communes appliquent une taxe sur les meublés.
24:14
Et il faut pas oublier non plus qu'à l'impôt des personnes physiques,
24:16
à l'IPP,
24:17
il faut déclarer la partie meuble
24:20
d'un bail meublé et donc qu'il
24:22
y a une certaine fiscalité qui pèse là-dessus.
24:24
Il faut vraiment bien calculer que lorsque on déduit tout ça,
24:28
le rendement net ne soit pas équivalent ou même inférieur d'une location
24:32
plus classique.
24:32
C'est souvent le piège dans lequel il ne faut pas
24:34
tomber. Y a les meublés,
24:36
y a
24:37
la colocation,
24:39
une colocation co-living qui
24:41
était très prisée y a encore quelques années,
24:43
mais qui ralentit quand même.
24:45
Il faut dire,
24:46
on se demande si on n'est pas un petit peu dans une bulle maintenant
24:48
de la coloc parce qu'il y en a eu beaucoup qui ont été
24:50
créés. Faut regarder si la demande suit toujours.
24:53
Et alors,
24:53
y a
24:53
vraiment une chasse à la coloc
24:55
de par les communes
24:57
qui taxe également
24:58
spécifiquement le co-living.
25:01
Non seulement en meublé,
25:03
mais certaines communes aussi en
25:04
taxation spécifique
25:06
par rapport à ça.
25:06
Et les mêmes taxes s'appliquent que sur les meublés d'ailleurs aussi à l'i.
25:09
pp et sur les communes.
25:11
Et donc ça devient
25:12
quand même vachement moins rentable qu'avant.
25:14
Et on se rend compte qu'il y a pas mal de colocs qui sont
25:17
aujourd'hui revendues et qui ne trouvent pas spécialement toujours preneurs.
25:21
Et donc c'est quelque
25:22
chose que l'on analyse un petit peu
25:24
en ce moment pour voir quelle voie ça va prendre.
25:26
On est un petit peu dans un une phase
25:28
d'attente par rapport à la à la colocation.
25:30
Donc attention de ne pas se faire aveugler
25:32
par une promesse de rendement à priori élevé.
25:34
Voilà exactement.
25:35
Et alors aussi,
25:36
ce qu'il faut faire attention lorsqu
25:37
on achète une colocation toute fait,
25:40
c'est de ne pas capitaliser les loyers pour la
25:42
valoriser sur base des loyers actuels qui sont
25:44
évidemment surévalués par rapport au type de bien.
25:48
Il s'agit d'une maison unifamiliale pour la plupart des pas dans une coloc,
25:51
divisée en 8,
25:52
10, 12 chambres.
25:53
Et donc moi je dis toujours à mes clients,
25:54
il faut essayer
25:56
d'acheter soi-même pour bien faire,
25:57
pour avoir le meilleur rendement possible,
25:59
un bien en tant.
26:00
Maison unifamiliale et puis le transformer soi-même en coloc.
26:03
C'est alors là qu'on obtient le meilleur rendement.
26:05
Il faut vraiment éviter de
26:07
surpayer une un bien,
26:09
une maison unifamiliale
26:10
parce qu'elle est déjà louée en colocation
26:12
et que si la coloc s'arrêtait un jour
26:14
pour une raison ou une autre,
26:15
on obtienne plus jamais ce prix-là en la revendant à une famille classique
26:19
en tant que maison unifamiliale.
26:20
Ça, c'est aussi des pièges dans lequel il ne faut pas tomber.
26:24
Notre rôle,
26:25
c'est vraiment de vérifier si le bien s'y prête vraiment.
26:27
D'analyser la demande locale pour cela,
26:30
valider les aspects réglementaires et fiscaux et surtout le business
26:32
plan afin de calculer quel est vraiment le rendement net.
26:35
Et plus de rendement,
26:36
c'est presque toujours plus de gestion et plus de complexité.
26:38
Donc il faut vraiment faire un trade off par rapport à ça.
26:40
On va se dégourdir un petit peu les jambes,
26:42
on va passer
26:43
rapidement dans la cuisine
26:45
pour quelques minutes sur le grill.
26:47
On appelle
26:49
ça cuisson saignante ou bien cuite pour vous
26:51
entre les 2.
26:52
Je dirais rosé ou à point.
26:52
Ok, je vous rassure,
26:53
on va pas parler cuisine,
26:54
mais on va bien parler immobilier.
26:56
Donc le principe c'est
26:57
simple, je
26:58
vous donne
26:58
une affirmation et vous répondez
27:00
rapidement, d'accord
27:02
ou pas d'accord.
27:04
Les propriétaires belges sont trop taxés,
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d'accord, il est préférable d'investir dans un bien 9 plutôt qu'un bien à rénover.
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Pas d'accord,
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les locataires ont trop de droits,
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d'accord, il est légitime pour un propriétaire de demander
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un revenu 3 fois supérieur au montant du loyer,
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d'accord. immeuble de rapport,
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c'est le must en termes d'investissement immobilier.
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Tout à fait d'accord.
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Donc beaucoup de d'accord dans tout ça.
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Pas trop faux,
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ça va ?
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Non. On va passer un petit peu dans la salle de bain rapidement aussi.
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Et ici,
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on va faire un petit instant de vérité face au miroir.
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Là aussi,
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je vous demande
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de ne pas trop hésiter,
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d'y aller franco.
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C'est quoi finalement
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votre plus belle réussite,
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votre fierté au niveau professionnel ?
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Ah, ça c'est difficile à
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dire rapidement.
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Eh bien,
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c'est C'est arrivé une ou 2 fois en 12 ans.
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Maintenant que bailleurs ça
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existe, c'est d'en fait
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avoir une
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bonne surprise sur le nombre d'unités reconnues dans un bien immobilier
28:00
de rapport,
28:01
un immeuble de rapport.
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Je m'explique,
28:03
donc on va,
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on va toujours à l'urbanisme vérifier combien d'unités sont reconnues.
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Et il nous est arrivé 2 fois
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où on démontre que qu'il y a
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par exemple
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4 unités reconnues sur les 5 et donc on fait toute notre valorisation,
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on achète sur cette base,
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on explique aux vendeurs voilà
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ce que l'urbanisme nous a dit à
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l'aide de
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plans et autres.
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Et 2 fois sur 12 ans,
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en réalité,
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on s'est rendu compte
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après l'acte
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que finalement l'unité qui était censée ne
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pas être reconnue était
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reconnue quand même.
28:33
Donc une bonne surprise,
28:34
une bonne surprise.
28:35
Un courrier s'était perdu d'un ancien propriétaire qui avait fait
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une. Une demande
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de reconnaissance pour en prouvant que le bien était déjà là avant 1993,
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avant qu'il ne faille demander de permis pour diviser.
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Et ce genre de courrier s'était perdu.
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Même l'urbanisme ne l'avait plus.
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Et alors,
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en allant montrer cela à l'urbanisme,
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ils ont effectivement reconnu qu'ils avaient commis une erreur.
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Et donc le
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client Ben a fait une super affaire parce que
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voilà, il a acheté un immeuble avec
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un appartement ou même 2
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en plus
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dans 2 pas de figure.
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Voilà. OK,
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donc c'est
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ça reste rare malgré tout.
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Ah oui,
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ça reste très rare.
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Mais donc ça c'est voilà.
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On a toujours une grande fierté quand nos clients font une
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bonne affaire et que tout est bien
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vérifié. Ouais.
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Et à l'inverse,
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la plus grosse erreur
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que vous
29:20
avez pu faire en terme d'investissement?
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? Mais en
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fait, je pense
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que c'est parfois l'inverse aussi parce que
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l'urbanisme, c'est pas toujours une matière facile
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et donc il nous est.
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On a déjà failli avoir le pas contraire,
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c'était de
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se dire:
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Ben tiens,
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ça et ça,
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c'est régulier,
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ou bien on va pouvoir
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analyser un projet en faisant une rehausse.
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Par exemple,
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on achète une dent creuse,
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c'est à dire un bâtiment qui est un peu plus bas que les autres.
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Et on va se renseigner et autre.
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On nous dit que y aura tout à fait un potentiel de le faire.
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Et puis on se rend compte que parfois c'est un peu moins facile.
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Et donc le business plan,
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heureusement, on prévoit toujours des marges
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aussi sur le budget travaux,
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sur le potentiel à obtenir aussi dans des projets de développement.
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Et donc
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voilà, on
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c'est toujours très
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compliqué. On prévoit aussi toujours un budget d imprévus.
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Parce qu'on a beau être prudent sur les budgets
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travaux lors de la hausse des matériaux et autres,
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on se rend compte que lorsqu'on a le feedback de nos clients acquéreurs,
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il y
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a parfois des surprises.
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Et donc
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là, c'est vrai qu'on a parfois chaud de se dire tiens,
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est-ce qu'on a vraiment budgétisé suffisamment
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et est-ce que tout le potentiel
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va vraiment pouvoir avoir lieu et autre.
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Donc il
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y a vraiment une grande prudence qui de
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plus en plus au fur et à mesure des années chez nous
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pour éviter ce genre
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de risques.
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Donc ça souligné à quel point c'est important de
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bien ficeler son projet.
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Exactement, tout à fait,
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se faire bien conseiller,
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prendre des marges dans tout
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pour être sûr que le rendement soit toujours.
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Au Au rendez-vous en tant que conseillers,
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nous intervenons en
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amont, là où le risque se crée vraiment.
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En fait,
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c'est dès l'achat.
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On gagne de l'argent à l'achat et pas à la vente.
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En fait,
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pour faire une bonne affaire,
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il faut commencer par bien acheter et c'est là où nous,
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en fait,
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on conseille aussi beaucoup sur des biens hors marché,
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donc qui ne sont pas officiellement en vente mais dont on sait
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que le propriétaire est prêt à se défaire parce que alors
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là, on n'est pas en concurrence avec d'autres acheteurs
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et c'est là qu'on arrive à
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faire faire les meilleures affaires,
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on va
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dire. On va terminer ce tour du proprio en prenant un petit peu l'air
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dans le jardin.
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En plus,
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il fait plutôt agréable en ce moment.
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On en profite aussi pour
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regarder un petit peu à l'horizon.
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L'immobilier, selon vous,
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ça restera toujours un investissement
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intéressant et à quelles conditions?
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? Oui,
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pour les raisons que j'ai évoquées au départ,
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vraiment d'une classe d'actifs à part entière qui a quand même beaucoup de qualités,
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tant d'un
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point de vue inflation que diversification que autres.
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Ça restera toujours une classe d'actifs intéressante,
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mais comme je disais,
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ce n'est pas un placement passif.
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On peut pas penser comme on
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achèterait un indice en bourse ou une action,
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simplement le voir apparaître et puis regarder
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des années plus tard ou bien chaque jour.
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Ça dépend le profil d'un investisseur boursier
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et de se dire voilà,
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est ce qu'on a,
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est ce qu'on quels sont les dividendes qu'on a obtenus
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et est ce qu'on a obtenu une plus-value ou non?
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? C'est vraiment pas
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passif et les erreurs à l'achat se paient aujourd'hui.
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Aujourd'hui, beaucoup plus cher
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dû au fait
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que les taux d'intérêt ont
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ont monté et que les prix n'ont pas
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baissé, ou en tout cas baissé suffisamment que pour que la marge
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d'un de taux d'intérêt entre le rendement obtenu et le
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la marge bancaire
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soit suffisamment élevé que pour se tromper.
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En fait,
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aujourd'hui, la vraie valeur c'est d'être bien conseillé pour dénicher les bonnes
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affaires et
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éviter des erreurs coûteuses.
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en fait.
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Mais à part ça?
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? Voilà,
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la classe de diversification
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aa toujours fait ses preuves et quand on regarde la stabilité
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aussi de l'immobilier
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et même l'évolution des
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prix depuis des dizaines d'années,
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il y a jamais vraiment personne qui a vraiment
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perdu de l'argent sur l'immobilier et ça c'est très
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stable en fait,
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c'est pas volatile.
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Merci Adrien Devos,
32:46
avec grand plaisir,
32:47
merci pour l'invitation,
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merci à nos auditeurs.
32:49
On se retrouve le mois prochain avec un nouvel invité
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pour un autre retour du proprio.
32:53
Au revoir,
32:54
au revoir.
33:01
Vous avez écouté le
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Tour du Proprio,
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le podcast 100% immobilier du soir,
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en partenariat avec les agences immobilières Trevi,
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la référence depuis plus de 45 ans,
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qui vous accompagnent
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en toute confiance
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partout en Belgique.