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4. Por qué los primeros años de tu hipoteca se sienten como que no avanzas · Camino a la Libertad — El Podcast

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  Speaker 2: Bienvenido a Camino a la Libertad, el podcast. Llegamos a
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  Speaker 2: la parte 4 de nuestra serie especial sobre de deudor
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  Speaker 2: a millonario. Y hoy tocamos la deuda más grande que
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  Speaker 2: la mayoría de las personas va a tener en toda
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  Speaker 2: su vida, la hipoteca. Llevas 10 años pagando tu hipoteca puntualmente,
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  Speaker 2: sin faltar un solo mes. Un día, por curiosidad, entras
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  Speaker 2: a ver el estado de cuenta y buscas cuánto capital
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  Speaker 2: te queda por pagar. Y la sorpresa es incómoda. después
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  Speaker 2: de 10 años de pagos religiosos, el monto que realmente
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  Speaker 2: debes apenas bajó una fracción de lo que esperabas. La
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  Speaker 2: primera reacción es pensar que algo está mal, que te
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  Speaker 2: están cobrando de más, que hay un error. Pero no
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  Speaker 2: lo hay. Es otra vez matemática. Solo que esta vez
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  Speaker 2: es una matemática que casi ningún banco te explica con
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  Speaker 2: calma el día que firmas. Este es el capítulo que
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  Speaker 2: Isela Muñoz llama Sin Rodeos, la hipoteca que nunca termina
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  Speaker 2: de pagarse. no porque sea imposible pagarla, sino porque así
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  Speaker 2: está diseñada para sentirse durante buena parte del camino. La
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  Speaker 2: idea central aquí es entender cómo funciona la amortización, sin
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  Speaker 2: necesidad de fórmulas ni matemática complicada. Cada pago mensual de
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  Speaker 2: una hipoteca se divide en dos partes, una que va
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  Speaker 2: a interés y otra que va a capital, lo que
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  Speaker 2: de verdad reduce lo que debes. En los primeros años
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  Speaker 2: del préstamo, La gran mayoría de ese pago mensual se
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  Speaker 2: va en interés, y solo una porción pequeña reduce el
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  Speaker 2: capital real.¿ Por qué se estructura así? Porque el interés
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  Speaker 2: se calcula sobre el saldo que todavía debes, y al
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  Speaker 2: principio ese saldo es el más alto que va a
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  Speaker 2: ser en toda la vida del préstamo. Así que el
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  Speaker 2: interés generado también es el más alto. A medida que
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  Speaker 2: pasan los años y el capital sí empieza a bajar,
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  Speaker 2: la proporción se invierte. Cada vez más del pago va
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  Speaker 2: a capital y menos a interés. Es un proceso lento
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  Speaker 2: al inicio y que se acelera con el tiempo. Pero
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  Speaker 2: lento al inicio en una hipoteca a veces significa la
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  Speaker 2: primera década completa. Esto no es un engaño ni un
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  Speaker 2: error de cálculo. Es simplemente cómo funciona matemáticamente cualquier préstamo
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  Speaker 2: a largo plazo con pagos fijos. El problema es que
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  Speaker 2: casi nadie te sienta el día de la firma a
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  Speaker 2: explicarte esto con calma. Por eso la sorpresa de, llevo
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  Speaker 2: 10 años pagando y debo casi lo mismo, se siente
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  Speaker 2: como una traición, cuando en realidad era predecible desde el
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  Speaker 2: primer pago. Hagamos la cuenta con números simples para que
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  Speaker 2: se sienta real. Imagina una hipoteca a 30 años. En
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  Speaker 2: el primer pago, es completamente normal que cerca de tres
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  Speaker 2: cuartas partes de ese dinero se vaya a interés y
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  Speaker 2: solo una cuarta parte reduzca el capital. Con el paso
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  Speaker 2: de los años, esa proporción se va invirtiendo poco a poco.
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  Speaker 2: Pero el cruce, el punto donde por fin la mayoría
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  Speaker 2: del pago empieza a ir a capital, muchas veces no
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  Speaker 2: llega sino hasta pasada la mitad del plazo total. Es decir,
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  Speaker 2: en una hipoteca a 30 años, es posible seguir pagando
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  Speaker 2: mayormente interés durante los primeros 15 años. Por eso, los
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  Speaker 2: primeros años se sienten como que no avanzas. Matemáticamente, casi
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  Speaker 2: no lo haces en términos de capital. La segunda idea
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  Speaker 2: tiene que ver con una tentación muy común. Refinanciar la
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  Speaker 2: hipoteca cada vez que las tasas de interés bajan un
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  Speaker 2: poco o cada vez que el pago mensual se siente pesado.
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  Speaker 2: Refinanciar puede tener sentido en situaciones puntuales. Por ejemplo, si
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  Speaker 2: consigues una tasa notablemente mejor. Pero hay un efecto secundario
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  Speaker 2: que pocas veces se explica con la misma claridad que
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  Speaker 2: la ventaja. Cada vez que refinancias, generalmente reinicias el reloj
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  Speaker 2: de la amortización. Es decir, vuelves a empezar en el
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  Speaker 2: punto donde la mayoría del pago mensual, otra vez, se
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  Speaker 2: va a interés en vez de a capital. El alivio
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  Speaker 2: se siente inmediato, baja el pago mensual, pero el costo
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  Speaker 2: real es que alargas el periodo donde estás pagando mayormente
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  Speaker 2: interés puro, a veces por años adicionales. Esto no significa
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  Speaker 2: que refinanciar sea siempre mala idea. Significa que hay que
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  Speaker 2: hacer la cuenta completa.¿ Cuánto te ahorras en tasa contra
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  Speaker 2: cuántos años más de mayormente interés? Estás aceptando de nuevo,
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  Speaker 2: en vez de decidir solo mirando si el pago mensual baja.
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  Speaker 2: Y hay un costo adicional que casi siempre se olvida
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  Speaker 2: en esa cuenta. Refinanciar no es gratis. Casi siempre implica
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  Speaker 2: de nuevo gastos de apertura, avalúo y trámites legales que
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  Speaker 2: se suman al capital que ya debías. Si vas a
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  Speaker 2: refinanciar cada dos o tres años persiguiendo una tasa apenas mejor,
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  Speaker 2: esos gastos repetidos, sumados al reinicio constante de la amortización,
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  Speaker 2: pueden terminar costándote más de lo que la tasa más
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  Speaker 2: baja te ahorra. La pregunta correcta nunca es solo,¿ la
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  Speaker 2: tasa nueva es mejor?¿ Es el ahorro total descontando estos
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  Speaker 2: gastos justifica reiniciar el reloj otra vez? Y hay una
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  Speaker 2: tercera trampa, más silenciosa todavía, que tiene que ver con
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  Speaker 2: los costos adicionales que se esconden dentro del mismo pago
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  Speaker 2: mensual sin que lo notes. Seguros y cargos que se
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  Speaker 2: agregan al recibo, aparte del interés y el capital. Uno
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  Speaker 2: de los más comunes es un seguro que el banco
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  Speaker 2: exige cuando el enganche inicial fue bajo, pensado para proteger
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  Speaker 2: al banco, no a ti. en caso de que dejes
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  Speaker 2: de pagar. Este seguro puede sumar una cantidad nada despreciable
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  Speaker 2: al pago mensual y muchas veces sigue cobrándose años después
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  Speaker 2: de que, en la práctica, ya no debería ser necesario,
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  Speaker 2: simplemente porque nadie pidió que lo quitaran. Vale la pena
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  Speaker 2: revisar cada cierto tiempo si ese tipo de cargos siguen
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  Speaker 2: aplicando en tu caso o si ya cumpliste la condición
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  Speaker 2: para que se eliminen. Es una llamada de 10 minutos
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  Speaker 2: que puede bajarte el pago mensual sin refinanciar nada. El
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  Speaker 2: ejercicio de esta semana, si tienes una hipoteca activa, es este.
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  Speaker 2: Entra a tu estado de cuenta más reciente y busca
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  Speaker 2: el desglose de tu último pago.¿ Cuánto de ese pago
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  Speaker 2: fue a interés y cuánto fue a capital? La mayoría
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  Speaker 2: de los bancos lo muestran, aunque en letra pequeña. Con
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  Speaker 2: ese número en la mano, considera algo simple. Un pago
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  Speaker 2: extra al año. por pequeño que sea, dirigido específicamente a capital,
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  Speaker 2: no como adelanto de cuota, sino aclarando con el banco
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  Speaker 2: que vaya directo a reducir el saldo, puede recortar varios
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  Speaker 2: años del plazo total del préstamo, precisamente porque reduce el
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  Speaker 2: saldo sobre el que se calcula el interés desde ese
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  Speaker 2: momento en adelante. No hace falta una cantidad enorme, incluso
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  Speaker 2: un pago extra modesto, hecho con consistencia cada año, cambia
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  Speaker 2: la trayectoria completa del préstamo. Si no tienes hipoteca todavía,
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  Speaker 2: guarda esta idea para el día que la tengas. Y
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  Speaker 2: si conoces a alguien pagando una ahora mismo, esta es
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  Speaker 2: una lección que vale la pena compartirle. Un último dato
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  Speaker 2: que ayuda a decidir si vale la pena hacer ese
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  Speaker 2: pago extra. Confirma con tu banco que no exista una
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  Speaker 2: penalización por pago anticipado en tu contrato. En algunos países
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  Speaker 2: y con algunos productos hipotecarios, existe una cláusula así. Y
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  Speaker 2: aunque suele ser un porcentaje pequeño, vale la pena conocerla
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  Speaker 2: antes de hacer el pago extra para asegurarte de que
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  Speaker 2: efectivamente todo ese dinero adicional va a reducir tu capital
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  Speaker 2: y no una parte se pierde en una comisión que
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  Speaker 2: nadie te mencionó al firmar. Eso es la parte 4
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  Speaker 2: de Deudora Millonario.¿ Por qué los primeros años de hipoteca
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  Speaker 2: se sienten como que no avanzas la trampa de refinanciar
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  Speaker 2: sin hacer la cuenta completa? y el poder de un
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  Speaker 2: pago extra a capital. Síguenos en X en Camino a
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  Speaker 2: la Libertad. La próxima semana cerramos esta serie con la
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  Speaker 2: última parte, Libre de Deudas.¿ Y ahora qué? Nos escuchamos pronto.