Latest / Canal Ser Flamengo / BAP DETALHA TODO PLANEJAMENTO PARA CONSTRUIR O ESTÁDIO DO FLAMENGO - APRESENTAÇÃO COMPLETA

Transcript

BAP DETALHA TODO PLANEJAMENTO PARA CONSTRUIR O ESTÁDIO DO FLAMENGO - APRESENTAÇÃO COMPLETA · Canal Ser Flamengo

0:00
Ok, então vamos botar apresentação na tela, pessoal,
0:03
nós tínhamos nos comprometido a falar do novo estádio do
0:05
Flamengo. Nós vamos falar sobre a
0:09
viabilização desse sonho da nação.
0:11
Por favor, vamos lá, vamos lá. O projeto que foi apresentado em
0:16
2024, no formato que ele foi apresentado, ele é inviável
0:22
porque ele apresenta falhas de premissas e omissões
0:25
importantes. O primeiro deles é o custo
0:28
subestimado. Não é de 1,9 bilhão como foi
0:32
apresentado aqui e que sequer trazia.
0:35
É custo de capital associado. Segundo é que o prazo é pra
0:42
dezembro de 29. Era irreal, porque nós
0:46
aprendemos e vamos detalhar um pouquinho mais aqui o impacto da
0:50
natuj que sequer foi comentado, né?
0:54
É por ocasião da apresentação do estudo.
0:57
Nós fomos surpreendidos por uma carta da naturj há algum tempo
1:01
atrás, dizendo que o descomissionamento do terreno
1:04
que ela se encontra hoje tudo der certo.
1:06
São 4 anos, 4 anos. Então descomissionamento da
1:11
naturj levaria mais tempo do que supostamente a construção do
1:16
estádio. Houve uma simplificação do
1:19
impacto da descontaminação também, que ela não pode ser
1:22
realizada em 5 meses e vai ser detalhado aqui vai ser
1:25
apresentado o relatório final dos estudos que foram
1:27
realizados. Então havia erros de premissa.
1:35
Muito tem se falado de Project finance.
1:38
Project finance precisa ter os números checados e bem
1:43
considerados como factíveis, então?
1:48
As receitas do modelo de negócio que foi apresentado, todas elas
1:52
superfaturadas, e nós vamos mostrar aqui para vocês, seja o
1:56
cepacs, seja a receita do dia dos jogos, seja as receitas de
2:01
marketing. Os senhores aprovaram ou
2:04
suportaram a hipótese de um estádio de 78000 lugares, o que
2:10
não foi dito no dia, que 30% desses assentos são premium.
2:14
Então esse é um estádio. Elitizado.
2:19
E para vocês terem uma noção, no Maracanã esse número é 14% de
2:22
assento. Se a gente achar que naquela
2:24
região do Gasômetro a gente vai fazer um estádio com esse nível
2:30
de qualificação, não fica de pé a premissa de receita?
2:34
O valor médio do ingresso é de 195,44 BRL hoje.
2:44
O ticket médio do Maracanã está em 84 e para o jogo com o
2:48
Estudiantes, amanhã, deve ser de 101, 102 BRL.
2:52
Então o que aqui está dizendo é o seguinte, Flamengo e
2:55
Estudiantes, quando o estádio estivesse pronto, seria 195 e 44
3:00
de média na receita do jogo. Flamengo e Bangu, primeira
3:04
rodada do carioca, também. Então são mais de 35 jogos por
3:09
ano. Vocês imaginem que isso não é
3:11
viável. E o modelo de financiamento
3:14
irreal, porque ele teria uma alta saída de caixa sem receita
3:18
garantida. Nós vamos falar um pouquinho das
3:21
expectativas que havia sobre é cepac, é venda de cadeira e
3:27
neming rights. Acho que todos os senhores
3:30
conhecem o estádio que atende pelo nome de Maracanã.
3:32
Por acaso é a nossa casa? Nós estamos há 8 meses buscando
3:38
alguém que queira colocar neming rights no Maracanã.
3:41
Que é um estádio de primeira linha no Brasil, altamente
3:44
conhecido, terceiro ponto turístico mais visitado do Rio
3:48
de Janeiro. E depois de 8 meses de busca,
3:51
nós temos 3 interessados em botar a sua placa junto ao
3:56
Maracanã, que é o estádio que tá aí desde 1950 e que tá pronto.
4:00
Ele fecha o contrato 24 horas depois.
4:02
A empresa coloca o nome lá. Vocês imaginem um estádio que
4:06
não tem data para ficar pronto. No futuro, há uma taxa de 15% de
4:13
juros ao ano. Na hora que você descontasse
4:16
esse valor presente, provavelmente a gente não IA
4:18
receber dinheiro nenhum pelos name rights.
4:22
Então o modelo de financiamento que foi sugerido também é real.
4:28
Isso significa dizer o seguinte, matematicamente, aquele projeto
4:31
para ficar de pé só se o clube virasse uma saf.
4:35
Era a única alternativa. O clube virando saf, você vendia
4:38
um pedaço do Flamengo. Pegavam e meio 2 bi de reais e
4:42
você colocava nesse, nesse estádio, qualquer outra
4:45
alternativa não ficaria de pé. A gente vai falar um pouco mais
4:50
disso hoje ao longo do dia. Pode passar, por favor, o que
4:54
que foi aprovado? A compra do terreno, que se
4:59
baseava numa estimativa preliminar de um custo total de
5:01
2 bi. Então essa é uma fotografia do
5:04
documento da arena que dizia que seria entre 1 e meio e 2 bi.
5:08
Que seria um investimento total estimado para o estádio total,
5:12
contemplando uma área construída aproximadamente 200000 m² quem
5:17
que pese o estádio ocupar uma área menor, mas você tem pisos
5:20
diferentes, esse estádio tem 67 andares, então cada andar é como
5:24
se fosse uma lâmina, então isso vai acarretando uma metragem
5:29
maior e com capacidade entre 70 e 80000 espectadores.
5:33
E quais seriam as Fontes de recursos que os senhores foram
5:37
apresentados? O potencial construtivo da
5:40
Gávea, que são cepacs, name rights e sector rights.
5:45
O sector rights é você chegar e chamar a norte de setor Ambev,
5:49
chamar sul de setor Heineken, chamar o Maracanã mais de setor
5:54
Visa. Então você venderia esta
5:56
propriedade, né? E isso seria uma das Fontes de
5:59
de receitas. Hoje, enquanto nós estamos
6:02
falando aqui, nós estamos tentando há 8 meses vender
6:04
sector rights no Maracanã. Não conseguimos vender nenhum.
6:08
Setor, porque para comprar um sector Lights, a empresa chega e
6:12
fala, mas vem cá, eu sou cartão de crédito, eu sou Visa.
6:16
Se eu comprar norte e botar o nome de Visa na norte, eu quero
6:20
que você proíba o ELO, o Amex e a Mastercard digitar em qualquer
6:25
outro lugar do estádio. Aí você está vendendo uma
6:28
exclusividade. Quando você vai vender uma
6:29
exclusividade, você quer um pouco mais de dinheiro.
6:32
Então isso não dá tanto dinheiro, mas obriga você a se
6:35
comprometer com propriedade que são.
6:37
Mais complexos, então mais fácil falar do que fazer a
6:44
comercialização de produtos premium, que seriam camarotes e
6:47
cadeiras. O aumento de margem de
6:50
remuneração do matchday nós vamos mostrar aqui que havia uma
6:54
comparação, se vocês lembram, o Maracanã dava 30% de margem o
6:58
ano passado. O Maracanã tá dando 70 agora,
7:01
então o aumento de margem da remuneração do netday hoje eu
7:05
não preciso construir um estádio novo para ter.
7:08
Porque o Maracanã já dá isso sem que eu coloque um centavo de
7:10
investimento. Agora, pra quem ganha 30 no
7:14
Maracanã, ganharia 70 no estádio novo.
7:18
Mesmo perfil de gestão tem não sei como seria feito, mas isso
7:22
estava no plano. Venda de apartamentos do morro
7:26
da viúva e a participação de sócios e torcedores pode passar
7:33
bom, ao longo de 24, o Flamengo já tinha.
7:37
A expectativa que o custo total seria maior.
7:39
E omitiu essa informação a todos os senhores.
7:43
Então temos um documento da própria arena que foi
7:47
apresentado para a gestão durante o processo eleitoral,
7:52
onde eles diziam, olha, depois de nos aprofundarmos 3 ou 4
7:57
meses nos estudos, né? Que nós fizemos?
8:00
Nós estamos voltando para você. Estamos dizendo que olha que nós
8:02
entendemos que custa 275000000 mais do que a gente falou.
8:06
Esse documento está aqui dentro. São 3 volumes que nós vamos
8:10
disponibilizar para os senhores, com todos os outros relatórios
8:13
que suportam o que está sendo dito hoje aqui na Secretaria dos
8:16
conselhos. Tem uma versão digital disso
8:18
aqui, então o primeira parte. Trata do que foi apresentado à
8:26
presidência do conselho de administração como orçamento
8:29
base para o ano de 25 para o triângulo de 2526 e 27 e que ele
8:36
falava de 1.9 bi como orçamento que tinha aderência com o que
8:42
foi aprovado ou com o que foi indicado.
8:44
Em julho, Flamengo já sabia que custaria 275000000 a mais.
8:50
Isso aqui tem só um print do lado direito do documento.
8:54
Da própria arena a própria arena já havia comunicado ao Flamengo.
8:58
Então, quando houve uma apresentação aos sócios no dia
9:01
22 de novembro, onde os senhores receberam camisas, o clube já
9:05
sabia que não custava 1.9, que custava 275000000 a mais apenas
9:10
pela granularização das informações que haviam sido
9:15
passadas até então. A diferença daquelas 2 certas
9:19
ali são os 160 170000000 do terreno.
9:22
Se vocês somarem isso, vão dar os 2.2 bi, pode passar, por
9:26
favor? Após a revisão do projeto feita
9:30
este ano pela gv, verificamos que alguns itens relevantes que
9:34
constavam no memorial descritivo não foram orçados.
9:38
Eu vou explicar para vocês para quem não é de construção civil
9:41
ou para quem não entende o que que é o memorial descritivo,
9:43
quando você vai comprar um apartamento na planta.
9:46
A construtora mostra para você uma fotografia ou uma projeção
9:51
3D de como vai ficar o prédio. Para você ter uma noção, ela te
9:55
mostra uma planta básica do apartamento.
9:57
Ela diz, olha na sala, vai ser mármore, travestino, travestino.
10:01
Os banheiros vão ser em box, as cozinhas vão ser em porcelanato.
10:06
Qualquer coisa que que o valha bom, na foto que nós vimos, nós
10:10
teríamos é painéis. Né?
10:15
E televisores EE telas absolutamente fantásticas.
10:19
Era a foto do estádio da gente quando a gente foi olhar o
10:23
orçamento que foi apresentado aqui, o estádio para custar 1.9
10:29
bi. Ele não tinha iluminação cênica,
10:33
ele não tinha aquela escultura linda do do Urubu em cima, ele
10:38
não tinha aquele telão magnífico daquela foto.
10:41
Aquele telão custa alguma coisa. Como 200000000 de reais não
10:44
estava colocado no plano, ele só não tinha pintura das Lajes do
10:49
estádio. A gente IA entregar o estádio no
10:50
osso, não tinha pintura e houve alguns itens que a gv observou
10:56
que deviam estar no projeto dessa magnitude.
10:58
Então não havia previsão de geradores de emergência.
11:01
Então nós íamos colocar o estádio desse tamanho sem
11:04
colocar geradores de emergência. E não havia preparações
11:08
adicionais para elétrico e ar-condicionado para as
11:10
concessões de alimentos e bebidas.
11:12
Ora, se você queria vender e tem que vender alimento e bebida com
11:16
ticket médio de 195 BRL, evidentemente que você devia ter
11:21
a essas previsões. Então, quando foram incorporados
11:28
e atualizados os custos do que se devia ter?
11:33
O relatório da GV apontou para quase 2.7 bi, foi uma revisão no
11:36
final de agosto. E o que que estava atualizado
11:40
nisso? Inflação, contingências e
11:42
insumos e o custo de capital ainda dependendo do plano de
11:47
financiamento. Por quê?
11:49
Porque você podia tomar 2 bi ou 2 bi e meio para fazer o
11:52
estádio, ou você podia tentar acumular capital ou fazer um
11:56
blend, né? Eu vou, como a gente compra um
11:59
apartamento, é muito comum você botar um valor de de entrada.
12:03
E depois você pegar um pedaço de financiamento com caixa
12:05
econômica, com o Itaú, qualquer coisa que o valha.
12:08
Então nos 2.6 bi, não estavam isso.
12:12
Nós entendíamos que, para que não houvesse comprometimento
12:17
esportivo do Flamengo em performance, como a gente disse
12:21
durante o processo eleitoral, nenhum risco do Flamengo virar
12:24
uma saf. Que nós tínhamos que gerar um
12:27
excedente de resultado operacional que fosse criando
12:31
uma poupança para o Flamengo. E esta poupança substituiria o
12:35
dinheiro que nós tomaríamos de terceiro.
12:38
E o que nós identificamos é que no ritmo de resultado que nós
12:41
estamos tendo, com o que a gente projeta para os próximos anos, a
12:45
gente conseguiria acumular 700000000 de reais a mais para
12:51
confecção desse projeto. Ora, isso significa ao custo de
12:55
dinheiro de hoje, 12 e meio, milhões de reais por mês,
12:58
150000000 de reais a mais por ano, então quando você pega os
13:03
2.7 bi de cima e coloca o custo de capital, que seria 440, 440,
13:08
450000000, você chega ao custo total deste estádio de 3.1
13:15
bilhões de reais, tá ok? Custo de oportunidade de
13:19
capital, possibilidade de Project finance e outros
13:23
detalhes vão ser é discutidos e detalhados pelo o gv.
13:27
Pode passar, por favor? Então, resumindo, foi discutido
13:32
aqui que nós teríamos um estádio que o custo seria entre 1 e meio
13:36
e 2 bi e menos de 1 ano depois a gente descobre que ele custa
13:39
mais de 50%, mais de quase 60% mais do que havia sido sugerido
13:43
pra gente. Então, na apresentação do codi,
13:45
ele entrou em meio bi. O orçamento para o codi outubro
13:48
de 24 falava em 1.9 bi, o documento da arena, antes da
13:52
apresentação para os sócios, no dia 22 de novembro.
13:54
Já falavam de 2.2 bi sem custo de capital.
14:00
A arena, em março desse ano, solicitado pela gente, fez uma
14:03
revisão de custo e apontou para 2 e meio bi os tudo que elas
14:06
tinham feito, que eles tinham feito.
14:08
E com esse número que a gente acabou de ver, OFGV com o custo
14:12
de capital. 3.1 bilhões de reais, esse é o resumo do que a
14:16
gente viu até agora. Então as premissas não eram
14:18
corretas, nem os custos estavam adequados, então aqui tá a
14:22
primeira parte da entrega, que é a relativa a custos, pode mudar,
14:26
por favor. Segundo problema grave, o prazo
14:32
irreal, o remanejamento da naturj não foi considerado no
14:37
cronograma do estádio. O que que nós aprendemos sobre?
14:44
A presença da naturj no terreno. E isso nós apenas perguntamos a
14:50
eles, ok, nós não tivemos que espremer a naturj, nós não
14:54
tivemos que contratar alguém para fazer uma investigação.
14:58
Nós simplesmente perguntamos a ele qual era a situação real do
15:01
terreno. Eu, na minha ignorância,
15:04
entendia que a naturj pegava um pedaço que não era nem 10% do
15:08
terreno, 55% do terreno que a gente recebeu.
15:13
Tá ocupado pela naturg. Hoje a tem uma operação de gás
15:18
encanado para região metropolitana, com estação de
15:21
bombeamento, laboratório e tubulações ativas.
15:24
Dentro do terreno. Nós conseguimos um mapa com a
15:28
naturg de por onde passam as tubulações.
15:31
Claro que a tubulação passa no meio do campo de futebol que a
15:35
gente quer construir e sem aquela remoção você não consegue
15:40
começar a obra, nenhum processo de contaminação.
15:43
O que que a naturj precisa? Ela precisa de um terreno
15:46
adequado a ser fornecido pela prefeitura para iniciar o plano
15:49
de remanejamento. Havia um terreno em
15:52
consideração, esse terreno chegou num determinado momento,
15:56
eu não sei precisar porque ele não foi adiante.
15:59
Era um acordo entre a naturj e a prefeitura, então eles voltaram
16:02
a estaca zero, a naturj, enquanto eu estou conversando
16:05
com vocês aqui, ela precisa achar um novo terreno e que a
16:08
prefeitura esteja de acordo. Né?
16:10
E que ele chegue a um acordo comercial em relação ao custo e
16:14
que cheguem a bom termo dessas negociações.
16:18
A estimativa da Nature de tempo de remanejamento do
16:22
planejamento, que é o que eu estou dizendo, ao total
16:26
descomissionamento, que é o termo que caracteriza a limpeza
16:30
total do que temos lá, é em torno de 4 anos.
16:37
Após a obtenção do terreno, conforme comunicar após a
16:41
obtenção do outro terreno, né? Oficial da naturg?
16:45
Isso é uma carta que eles mandaram pra gente em 10 de
16:48
setembro, então a gente perguntou isso pra eles, porque
16:52
a gente tinha algumas previsões e nós pensamos, que tal a gente
16:56
perguntar pra quem é dono do negócio?
16:58
Tá lá. E quando eles responderam, nós
17:01
nos surpreendemos e perguntamos, mas por que que esse tempo todo?
17:04
Isso é uma surpresa pra gente, por que que vocês estão dizendo
17:06
só agora? E eles disseram, porque ninguém
17:08
perguntou isso antes pra gente pode ir adiante.
17:13
Continuando, tem um cenário complexo de descontaminação.
17:19
A existe no Google 21 estudos de acesso público desde o ano 2000.
17:28
E que se vocês procurarem estes esses documentos, ficava
17:33
claríssimo para um leigo que não havia hipótese da
17:36
descontaminação ser rasa, ser fácil e ser feito em 5 meses,
17:42
então esse processo está muito claro por uma das frentes de
17:46
trabalho que foram contratadas pela gente, de que demoraria
17:50
entre 18 e 24 meses após a saída da naturj.
17:56
Porque o que que a relator diz? Não vou deixar vocês
17:58
contaminarem nada e meterem uma picareta, uma perfuração,
18:01
destaca aqui para furar um tubo de gás que alimenta quase meio
18:06
milhão de casos no Rio de Janeiro.
18:09
Então, sem a descontaminação completa do local, você não pode
18:12
obter licença de construção, certo?
18:14
Então aqui tem uma ordem dos fatores que alteram o produto
18:17
final, tá certo? Esse é um caso clássico, onde 9
18:20
mulheres não vão fazer um bebê em 1 mês.
18:22
Não tem como, o papel aceita. Mas a vida Como Ela É, você vai
18:26
ter que encadear esses fatos e isso vai gerar um efeito cascata
18:31
que afeta evidentemente o prazo do que a gente é imagina que
18:34
possa ser feito. O terreno pode passar, por
18:36
favor? Então, a data da inauguração,
18:41
prevista para dezembro de 29 a esses detalhes foram ignorados
18:47
no estudo de 24. O tempo estimado da anatúrgica,
18:51
eu já falei, de 4 anos após a Posse de um terreno, seguido da
18:54
descontaminação, de 18 meses a 20 a 2 anos.
18:58
É impossível começar a obra em menos de 67 anos com outros 3 ou
19:03
4 adicionais de construção. Então esse terreno, ainda que a
19:07
gente tivesse os 3 bilhões nas mãos hoje, ele não poderia ficar
19:12
pronto em dezembro de 29 por essas impossibilidades provadas
19:15
e que serão detalhadas em estudos apresentados aqui.
19:19
Mesmo que tivéssemos todos os recursos, OK, então esse estádio
19:22
não ficaria pronto antes de 2034.
19:25
Segundo a gvi, o financiamento viável pelo custo do dinheiro
19:29
que nós vivemos hoje em dia é o de poupança própria, que é mais
19:33
ou menos o que eu falei, você? Quando quer construir uma casa
19:36
de praia, o melhor modelo é você acumular algum capital.
19:39
Você começar a fazer com sua com com seu dinheiro e você tentar
19:43
aí o mais longe possível que você pode com seu dinheiro.
19:46
E mais perto do final da obra, você pegar um financiamento.
19:49
Por quê? Porque quanto menos tempo você
19:52
dever, menor é o juros que incide sobre o teu projeto, não
19:57
é? Então quando você coloca estas
20:00
variáveis, a gente acredita que você está adicionando mais 2
20:04
anos aí, então para construir este estádio nas condições que
20:09
foram apresentadas. Junho de 36.
20:14
Isso se não acontecer nenhuma intercorrência absurda no meio
20:17
do caminho, a de alguma liberação de de, de de licença
20:21
ou de alguma coisa, enfim, então esse é o cenário realista que a
20:25
gente concluiu depois de quase 8 meses de trabalho.
20:28
Pode passar outro ponto. A gente tem começado a escutar
20:35
falar sobre Project finance, que nada mais é do que projeto
20:38
financeiro. De um novo estádio, então?
20:43
Não sei se os senhores se recordam.
20:45
Nós dissemos que o Maracanã vai atingir com os patamares de
20:50
performance, que nós temos alguma coisa como 205000000 de
20:54
reais ano de receita. Esse estádio teria quase 400,
20:58
390000000 de receita por ano. Só que 30% dos lugares estão
21:04
marcados ali em vermelho. São lugares premium em uma
21:09
região. Desafiadora para você ter um
21:12
público premium. Então você fazer um estádio
21:14
elitizado naquela região, com valor médio de ingresso a 195,
21:20
isso aqui você vai ter que vender norte a 130 BRL para
21:23
chegar nesse preço, 140 BRL. Então, quando a gente vê que a
21:28
gente hoje vem de norte a 70, 80 BRL e muitas pessoas, pelas
21:34
dificuldades que tem passado, entendem que isso é um ticket
21:37
caro. Achar que você teria condições
21:39
de vender por um ticket muito mais caro não se mostra
21:43
realista, então. E as receitas próprias do
21:46
estádio também estavam infladas name rights do Maracanã nós não
21:51
conseguimos fechar até hoje, tá certo?
21:54
Não tem um único centavo de investimento em Patrocínio
21:58
adicional no Maracanã hoje. Mas esse novo estádio tinha
22:00
outros 60000000 ano de patrocínios que seriam vendidos.
22:06
Nós não sabemos ainda quais. Quais seriam os patrocínios que
22:10
nós estaríamos vendendo para buscar esses 60000000?
22:13
Vou repetir para os senhores, não são 60000000 eventuais, é 1
22:17
ano sim. O outro também, 60000000
22:19
vendidos de patrocínios extras, sem que houvesse uma definição
22:23
clara, é de quais seria os patrocínios.
22:28
Bom, o modelo de financiamento é irreal.
22:32
Ele é lesivo ao futebol, porque, evidentemente, quando você entra
22:35
num projeto desses. É uma tolice para não dizer uma
22:38
mentira que se você não conseguir pagar as contas, você
22:42
achar que porque eu separei um projeto, ele não vai contaminar
22:45
o Flamengo. É óbvio que com isso aqui, quem
22:48
vai colocar a garantia é o Flamengo.
22:50
Então significa dizer, você não compra Samuel Lino, você não
22:55
traz os jogadores que nós trouxemos porque o dinheiro
22:58
deveria ir para o estádio. Aí você começa a comprometer a
23:02
performance esportiva do clube, compromete a performance
23:05
esportiva do clube. Num clube como o nosso, quase
23:07
30% da receita depende de você tá disputando tudo durante a
23:11
maior parte do ano ou mais longe que você puder.
23:14
O modelo é esse, tanto é que as premiações quando você é campeão
23:17
são maiores. Se você performa mal, você não
23:21
vai ter o dinheiro das premiações por um lado, e você
23:25
não vai ter o tipo de público, o tipo de renda que nós estamos
23:27
tendo no Maracanã, tá certo? O time tá muito bem, tá?
23:30
Em primeiro lugar, é um padrão de atendimento no estádio você
23:34
não tá bem, vai ter outro padrão, então.
23:36
Acreditar que isso não contaminaria o clube de futebol
23:43
é uma temeridade. É ou ingenuidade chamam os
23:46
senhores do que os senhores desejarem, então não é realista
23:51
um financiamento baseado em intensitações de bilhões e nem
23:54
minha right de camarote Maracanã tá pronto.
23:56
A gente não consegue vender nem minha rights na taxa de juros
23:59
atual, com 15% ao ano. Quem for adiantar pra gente, 12
24:04
anos, quem entende minimamente matemática financeira, com 15%
24:09
de de juros, você recebe zero na cabeça, praticamente zero, né?
24:13
Passou de 67 anos. Na hora que você vai compor os
24:16
juros, vai levar o dinheiro inteiro.
24:18
Então, somente financiaria um projeto desses quem fosse sócio
24:23
do Flamengo. Qual seria o modelo mais
24:25
conhecido pelos senhores de sociedade?
24:28
Uma saf, tá certo? Que podia oscilar entre 30 e
24:31
50%. Ela pagaria esses custos a mesmo
24:36
que a gente conseguisse antecipar essas receitas em
24:39
grande volume. A gente IA ter um desconto tão
24:41
elevado pelo custo dos juros que o que a gente IA receber de
24:44
dinheiro seria mínimo. Seria ridículo.
24:46
Então, AO Brasil pode melhorar taxa de juros?
24:50
Pode melhorar, pode. O que a gente não pode, a gente
24:53
não pode apostar na vida, o que a gente não pode perder.
24:56
Certo? Então não faz sentido o Flamengo
24:58
entrar num projeto desse acreditando que a taxa de juros
25:00
no Brasil vai cair, porque essa estrada aqui não tem nem
25:04
retorno, nem acostamento. Na hora que a gente entrasse
25:06
nela, a gente IA ter que rezar pra taxa de juros cair, né?
25:11
Como o nosso negócio não é um negócio de fé, não
25:13
necessariamente de fé, é melhor andar pelo lado de seguro da
25:16
rua, né? Valores e reais de cepacs.
25:22
O orçamento desse projeto foi apresentado apontava para
25:26
552000000 de cepacs. O que acontece é que tem quase
25:29
115000 m² de cepac ofertados no mercado do Rio de Janeiro.
25:32
Como a taxa de juros sobe, mercado imobiliário sofre.
25:35
Então quem tem cepac, que devia ser 4000 BRL, o metro quadrado
25:42
está vendendo a 1200 1400 BRL está vendendo com deságio.
25:50
Você para colocar num projeto desse, você tem que botar pelo
25:53
que o mercado oferece hoje. Então, sem o Flamengo colocar os
25:56
seus cepacs, eu posso comprar o cepac por 1204 BRL hoje.
26:00
Então, o que tem que colocar na planilha da gente é 1204 BRL por
26:03
por metro quadrado, e não o que a gente colocou.
26:05
E isso totaliza 194000000. Isso foi recalculado pela gv e
26:07
confirmado por especialistas do mercado imobiliário.
26:15
Não existia um estudo robusto de retorno de investimento ou de
26:18
taxa interna de retorno ou qualquer outro ou qualquer outro
26:21
método corredor empresarial que a gente possa usar para atrair
26:23
um parceiro para o projeto. Não foi considerado se o retorno
26:26
do estádio compensaria o investimento a se geraria mais
26:31
receitas ao futebol ou se seria um dreno de dinheiro, como
26:35
ocorreu com o Corinthians, Atlético Mineiro.
26:37
Eu costumo dizer que é o seguinte, aprender com a nossa
26:39
experiência é prova de inteligência.
26:42
Aprender com a dos outros é prova de sabedoria.
26:45
Veja o que aconteceu com o Corinthians e com o Atlético
26:48
Mineiro nesse processo, tá certo?
26:51
E quando o Atlético fez a taxa média de juros eram 11%.
26:55
Deu no que deu, né? Pra quem entende um pouquinho de
26:57
matemática financeira, Ah, são só 4 pontos percentuais a mais
27:01
de taxa de juros por ano, meu amigo, isso aí faz uma diferença
27:05
num projeto de 10 anos, se bobear, você paga outra, outra
27:09
casa. Com com essa variação, pode
27:12
passar, por favor. Então, qual foi a premissa que a
27:14
gente fez? Nós contratamos essas empresas,
27:17
nós nós pedimos a elas. Isso é uma coisa importante para
27:20
dizer para os senhores. Nós fomos atacados dia sim, o
27:25
outro também dizendo que a gente não queria fazer o estádio.
27:28
Nós aguentamos tudo absolutamente calados, mas o
27:31
estudo que nós pedimos era o estúdio de viabilização do
27:33
estádio em cima de premissas reais.
27:37
A gente não pediu estudo para desqualificar.
27:40
O sonho do estádio, todo rubro negro que é um estádio, o
27:44
importante é a que custo e a que preço, né?
27:47
Qual é o preço que nós estamos dispostos a pagar?
27:49
Então nós pedimos um estudo para viabilizar o estádio sem virar
27:52
saf nem impactar o futebol, como é que ele poderia ser feito?
27:56
E nós vamos apresentar aqui hoje para os senhores, criamos um
27:58
time dedicado para a gestão, com projeto, não é com pmwher,
28:03
Project management, quer dizer, quem é que uma pessoa que vai
28:06
tomar conta disso o tempo inteiro?
28:08
Nós recontratamos a arena que tinha feito o estudo do estádio
28:11
para apoio técnico ao projeto. Dentro dessa nova visão,
28:15
contratamos AGV para realizar o estudo de viabilidade econômico
28:18
financeira que será apresentado para os senhores hoje.
28:21
Contratamos é estudos aprofundados do terreno.
28:24
Os senhores vão ver de meio ambiente, de parte de qualidade,
28:28
solo, de fundações, de tudo a tivemos algumas reuniões com a
28:34
prefeitura, algumas delas secretas, onde?
28:38
Nós resolvemos algumas Pendências que tinha com AGU,
28:45
com a prefeitura e com a própria naturj, tá certo?
28:50
Então nós não fomos discutir apenas é, não queremos fazer um
28:54
negócio ou queremos o dinheiro de volta.
28:56
Como é que a gente faz pra fazer, mas não tem um
28:59
compromisso, nenhuma espada na cabeça da gente de fazer tão
29:02
rapidamente. Com o custo de dinheiro do jeito
29:05
que está e sem a gente ter tempo para acumular capital, para não
29:10
ter que incorrer em juros tão exorbitantes e, evidentemente,
29:14
avaliação de alternativas eficientes de estádio.
29:16
Muitas vezes você quer botar mármore no piso da tua casa e
29:20
você descobre que você pode botar um porcelanato lindo de
29:22
morrer, que não é necessariamente uma mármore, mas
29:24
atende perfeitamente AA sua as suas necessidades.
29:29
Pode passar. Então, esse time de
29:31
especialistas ficam 7 meses trabalhando no desenvolvimento
29:34
desse projeto. É viável de estádio para o
29:36
Flamengo? E qual foi a conclusão que nós
29:39
chegamos a? Por todas as restrições que
29:42
existem em relação às secretarias, né, que aprovam
29:46
esse tipo de projeto. A gente jamais conseguiria fazer
29:49
um estádio ali para 78000 pessoas.
29:51
Ele tem que ser para 72000 e com redução, né?
29:56
De assentos premium e ajuste do preço de ingressos a valores
29:59
realistas. Não vai acontecer aquele número
30:02
papel. Aceita qualquer coisa.
30:03
Se achar que a gente vai cobrar o ingresso médio de 195 BRL.
30:07
Isso aí é preço de Barcelona. A gente vai cobrar preço de
30:10
ingresso do Barcelona numa num país que a moeda é em euros do
30:15
Brasil, a gente acredita que não vai acontecer.
30:19
O custo revisado desse novo estádio cai para 2.2 bilhões,
30:24
que é algo muito mais razoável, e isso inclui o estádio.
30:28
As contingências, o terreno e o custo de capital e o custo do
30:34
entorno por meio de um acordo que nós fizemos com a
30:37
prefeitura, que era uma zona de sombra.
30:41
Tá absolutamente Combinado, escalonado e resolvido.
30:47
Então isso aqui era uma era, um ponto importante.
30:50
Só para que os senhores tenham noção, no estádio do Atlético
30:53
Mineiro, o entorno do estádio alin Betim custou 400000000 de
30:57
reais. Se a gente tivesse que pagar
31:00
aquilo ali, né, como foi feito lá, isso coloca um peso e
31:05
provavelmente jogaria mais Um Par de anos.
31:07
Essa expectativa de prazo para frente com isso tudo?
31:11
Prazo de conclusão mínimo é em junho de 36, dependendo de
31:15
fatores externos. A gente não sabe o que que vai
31:17
acontecer. Essa taxa de lá 25 a 20, é se o
31:22
pessoal de meio ambiente resolve embarreirar com alguma coisa e
31:25
não aprovar o que a gente tem, enfim, vai saber.
31:28
AA estratégia de financiamento viável é baseada
31:31
fundamentalmente na geração de recursos internos nossos.
31:34
Então eu preciso acumular dinheiro 5 ou 6 anos para que de
31:37
alguma maneira eu possa, vamos supor, dar de entrada nesse tipo
31:42
de de de projeto. E isso teria um Lastro no
31:48
aumento de receitas orçamentárias e rentabilidade
31:50
que felizmente hoje estão vendo que nós estamos conseguindo.
31:53
Nós fechamos o ano passado com 8% de margem operacional.
31:57
E nós fechamos os 6 primeiros meses desse ano com 28% de
32:01
margem operacional. Então esse aumento de eficiência
32:04
operacional, associado ao aumento de receita que a gente
32:08
teve, gera o volume de reais muito maior do que estava
32:11
orçado. Para gente, parte disso vai
32:13
alimentar a performance esportiva.
32:16
E o que sobra, em tese, seria para colocar nesse cofrinho da
32:21
poupança, para que a gente possa investir a 15% ao ano e juntar a
32:25
capital. Para construir o nosso estádio.
32:27
E isso sem gerar impacto na performance esportiva,
32:31
evidentemente. Então, mal comparando, a gente
32:35
tinha um estádio de 78000, complexo, elitizado.
32:38
Estamos fazendo um estádio otimizado, com 72000 lugares,
32:42
com perfil mais popular, identificado com Flamengo.
32:45
O custo de 3 bi, onde você não sabia exatamente o que estava
32:49
dentro, está caindo para 2.2 bi, incluindo tudo, inclusive a
32:53
parte do entorno do estádio. O prazo de conclusão era
32:56
novembro de 29. Está indo para um prazo mínimo
32:59
em junho de de 36. É importante que a gente diga
33:03
que a gente tem o Maracanã, que é 2044, ok?
33:06
Então se tem algo que nós temos, é tempo para fazer isso com
33:10
calma, sem afetar nem a Independência econômica e
33:13
financeira do Flamengo, que o Flamengo não vai virar saf, nem
33:16
você comprometer performance esportiva, a estratégia de
33:20
financiamento baseado em antecipação de receitas, que era
33:23
tudo que tinha lá. Retirando o recurso do futuro do
33:26
clube, que é quando você tira name rights do futuro, quando
33:29
você tira cadeiras do futuro, você está tirando a receita do
33:31
estádio do futuro, que hoje eu ganho um jogo sim, e o outro
33:34
também no Maracanã. Quando eu antecipo essa receita,
33:37
quando o estádio estiver pronto, eu não vou ter essa receita
33:39
depois, certo? Então nós estamos indo para o
33:44
modelo baseado na geração de recursos internos, o impacto
33:48
relevante na receita e na performance de futebol, porque
33:50
não tinha dúvida que isso teria impacto pelo que a gente
33:53
apresentou até agora. E a gente vai fazer um estádio
33:56
com aumento de receitas orçamentárias e rentabilidade,
33:58
sem gerar impacto na performance esportiva.
34:01
Pode passar? Então, para finalizar, essa
34:04
primeira parte embasados pelos estudos realizados é o município
34:08
e o Flamengo assinaram um acordo, repactuando o prazo de
34:11
obrigações. E aqui cabe um agradecimento a
34:14
ao prefeito Eduardo Paes e a toda a equipe dele, que quando
34:17
nós mostramos os estudos, eles entenderam perfeitamente.
34:21
AOO prefeito chegou a dizer, eu quero saber o que que é o ideal
34:24
para o Flamengo. Se vocês quiserem, a gente faz
34:27
uma operação para devolver o dinheiro do terreno para vocês.
34:30
E vocês esquecem Oo terreno, esquecem a construção do
34:34
estádio. E o que nós dissemos foi, olha,
34:37
nós queríamos ficar com o terreno.
34:39
Vamos liberar o dinheiro para a caixa econômica.
34:41
Vocês nos liberam de algumas obrigações, nós vamos assumir
34:45
outras obrigações, lastreadas nos documentos que nós estamos
34:48
agora apresentando. E nós vamos ficar com o terreno.
34:52
Então, hoje o Flamengo é proprietário daquele terreno.
34:56
Está certo? Hoje, amanhã, daqui a 10 anos,
34:59
aquele é o patrimônio do clube de regatas do Flamengo e que não
35:02
está mais alienado sob nenhuma forma, nem com potencial risco
35:07
de judicialização pela caixa econômica, que também com este
35:11
acordo, pôde receber o dinheiro que estava depositado em juízo.
35:15
E pode também ter a liberação das emissões das cepacs que eles
35:19
precisavam, que seriam emitidas pela prefeitura, para que eles
35:22
procedessem com construções que eles tinham interesse de fazer e
35:26
complexos imobiliários ali na região do Porto.
35:30
AO município assumiu oficialmente a responsabilidade
35:35
pela remoção e realocação de toda a infraestrutura de gás da
35:38
natuja existente. Isso já saiu no documento que os
35:41
senhores devem ter visto a questão de 1 mês atrás.
35:44
A nós teríamos um prazo de 18 meses para apresentar o projeto.
35:48
A somente após a completa remoção da naturgia.
35:51
Por questões óbvias, como foi mostrado aqui, a após a emissão
35:54
das licenças do Flamengo terá um prazo de 36 meses para construir
35:59
as obras, prorrogáveis por iguais períodos.
36:01
Quer dizer, o objetivo da gente é fazer o estádio sem que isso
36:05
sangre e os cofres do Flamengo. E a prefeitura está dizendo,
36:08
olha, AAO tempo que vocês precisarem, nós vamos conceder
36:12
esse tempo para vocês. O município, por sua vez,
36:15
assumiu a responsabilidade pelas adequações de mobilidade
36:18
imobiliária urbana. São esses 400000000 que eu falei
36:21
no entorno do estádio do Atlético AEA que não sejam
36:28
imediatamente adjacente seu terreno significa dizer que
36:31
quando você constrói um negócio dessa calçada, o calçamento, a
36:35
parte que é imediatamente contígua ao ao imóvel que você
36:38
tá construindo, a responsabilidade é sua.
36:41
Mas rua de trás, acesso de rua de trás e outras coisas que
36:46
custou uma Fortuna. De alguma maneira, a prefeitura
36:48
está assumindo essa responsabilidade.
36:51
O município vai apresentar um projeto de lei que autoriza as
36:53
cepacs da sede da Gávea. Mas nós não temos pressa nisso,
36:57
porque com 60% de deságio dos cepacs hoje, eu prefiro esperar
37:01
para que o mercado imobiliário melhore.
37:03
Só vai acontecer isso quando taxa de juros cair.
37:05
E aí a gente tenta acelerar esse processo para que a gente possa
37:09
pegar as cepacs. E não vender a 1200 armas,
37:11
vender talvez a 2 e 800 3000 BRL o metro quadrado e com isso
37:15
fazer um dinheiro a mais. Bom, com isso eu vou passar para
37:18
o Alexandre Rangel, que vai detalhar.
37:21
É algumas das coisas que eu coloquei aqui como considerações
37:25
estratégicas, conceituais. Muito obrigado, muito material.
37:29
Eu queria dizer para os senhores que a gente entende.
37:40
A densidade, a profundidade do que foi apresentado aqui.
37:44
Talvez a gente tenha decepcionado alguns que achavam
37:49
que a gente viria aqui para explicar porque que a gente não
37:51
faria o estádio. Fica muito claro que a gente
37:58
vive uma época de guerra, de narrativas, né?
38:01
Mas tem uns que trabalham a Sério e a fundo pelo bem do
38:06
Flamengo, curto prazo. Nós vamos acompanhar o processo
38:10
de remanejamento da natur junto à prefeitura, porque nós
38:13
entendemos que nós somos parte interessada.
38:15
Então a gente gostaria de, na medida do possível, tentar
38:18
acelerar esse processo entendendo todas as situações de
38:22
contorno que foram apresentadas. Tem a demolição e limpeza do
38:25
terreno, que é parte do Flamengo aqui.
38:27
A gente pode começar na parte que não tem nada a acompanhar, o
38:31
processo de aprovação legislativa das cepacs isso a
38:33
gente não tem tanta pressa. Mas isso vai ter que ser feito
38:36
em algum momento. Eu Acredito que isso seria
38:38
acelerado na medida em que houvesse uma melhora muito
38:41
rápida e dramática do mercado imobiliário no Rio de Janeiro
38:44
por uma queda repentina de juros, que eu particularmente
38:47
não acredito. Mas o drive disso aqui, quem vai
38:49
comandar isso definitivamente é é o custo do dinheiro no
38:53
mercado. Assinatura do termo definitivo
38:56
junto AAGU caixa prefeitura, no médio e longo prazo, detalhar
39:01
estruturar esse projeto executivo para licenciamento e
39:04
construção.