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Alugar ou Comprar Imóvel em 2026? A verdade matemática que não te contam. · The Alpha Room

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Alugar ou comprar o próprio móvel?
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Uma das conversas mais polêmicas entre família, amigos e até o
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mercado financeiro. E a gente foi condicionada a
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acreditar que quem paga aluguel hoje está simplesmente jogando
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giro fora e quem está comprando tijolo está num caminho certo de
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sucesso financeiro. Mas será que isso é virar de
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absoluta? Hoje vamos tirar a emoção da
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jogada, analisar friamente os números e adaptar essa realidade
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para nosso mercado aqui no Brasil.
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Focando especialmente em São Paulo, eu já te adianto que não
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tem certo e errado nessa história.
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Tem matemática, o seu momento de vida e a clareza sobre o que
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cada escolha vai representar. Então puxa uma cadeira, porque
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hoje vamos quebrar alguns paradigmas.
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Então vamos começar pelo começo. O grande sonho de um imóvel
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próprio. Se você fechar os olhos e pensar
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numa vida financeira bem sucedida, muito provavelmente
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você está pensando no imóvel próprio.
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E isso não é por acidente. Existe uma força cultural muito
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forte, passada de geração em geração pelos nossos pais e
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bisavós, de que a única forma de medir sucesso de alguém é
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através da escritura de uma propriedade.
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E historicamente, em momentos de hiperflação no Brasil, o imóvel
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era realmente em Porto Seguro. Era uma forma de proteger o seu
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capital. A sociedade, a mídia e até o
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governo incentivaram constantemente a aquisição de
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imóveis. Mas o que muitas vezes
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esquecemos que o mundo mudou. E o custo de vida nas grandes
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cidades também mudou drasticamente e as regras
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financeiras que funcionaram 30 anos atrás podem não ser mais as
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melhores estratégias para o seu bolso.
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Então isso nós leva para a segunda parte do nosso papo para
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tomar uma decisão inteligente. Eu quero desmontar 4 grandes
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mitos sobre ser proprietário de um imóvel.
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Primeiro mito é preço de imóveis só sobem.
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Você já deve ter ouvido isso bastante, mas sempre uma palavra
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muito forte e a verdade é que não.
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Não sobe, sempre existe a inflação, que faz parecer o
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número absoluto maior, mas o valor real de mercado oscila
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bastante. Além disso, a grande maioria das
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pessoas quer sim os custos fantasma.
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Custos como IPTU, ipbi, condomínio, manutenções e
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reformas que podem consumir totalmente seu lucro na hora da
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venda do seu imóvel. Mito 2, o valor dos imóveis
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dobra a cada 10 anos. Esse é um clássico.
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Mesmo nas raras vezes em que isso acontece na velocidade
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esperada, a matemática não é tão simples.
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De novo, os custos de manutenção de uma propriedade ao longo de
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uma década corroem grande parte desse ganho.
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Isso nem considerando o custo de oportunidade.
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Se você pegar o seu dinheiro que você deu com uma entrada no seu
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imóvel, mais as parcelas, os juros, tudo mais que você paga
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para o banco do financiamento, e colocasse isso num portfólio bem
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diversificado, sem muito risco. O retorno líquido dessa carteira
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muitas vezes vai ser maior do que a valorização do seu imóvel.
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Mito 3, você pode se alavancar para aumentar seu investimento.
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Faz sentido, certo? Você paga 20% como entrada,
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financiar o restante e ganha em cima de 100% da valorização do
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imóvel. Isso se chama alavancagem.
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Só que a alavancagem é uma faca de 2 gumes.
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A alavancagem funciona muito bem quando o mercado está em alta.
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Mas funciona muito mal quando o mercado está em queda.
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Se o mercado, por exemplo, cai 10 ou 15%, você não perde apenas
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uma fração do imóvel. Dependendo de quanto você deu de
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entrada o seu patrimônio líquido, aquela operação pode
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ser destruído. Mito 4, eu recebo vantagens
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tributárias e consigo guardar dinheiro eu já ouvi isso várias
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vezes de pessoas que enxergam o financiamento do imóvel com uma
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poupança forçada. A frase é, se eu não tenho um
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boleto gigante para pagar. Eu vou acabar gastando esse
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dinheiro para outras coisas que eu não preciso.
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Além disso, argumentam com isenção de imposto de renda na
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venda de um imóvel, se comprar outro ou até o uso do FGTS.
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Mas você acha realmente que pagar juros altíssimos para um
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banco é um bom caminho de guardar dinheiro?
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A disciplina financeira e investimentos líquidos costumam
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ser ferramentas muito mais eficientes do que imobilizar o
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seu patrimônio por 30 anos. Pagando o dobro do valor
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emprestado em juros. E aqui precisamos entrar na
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parte mais prática. Faça simulações de alugar e
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comprar um imóvel comprar um imóvel, para a maioria das
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pessoas, é a maior aquisição da vida.
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Você não deveria tomar sua decisão de 7 dígitos baseado num
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comentário que se o tio te deu num churrasco no final de
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semana, você deve ter ouvido várias vezes que aluguei, é o
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dinheiro jogado fora. O que a gente está pagando?
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O financiamento do proprietário do imóvel.
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Mas a realidade é outra, você está pagando por receber valor
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de volta, você está pagando por ter um teto sobre sua cabeça.
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Eu quero que você presta bem atenção porque, principalmente
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em cidades de custo de vida alto, como Hamburgo, Los Angeles
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e São Paulo, 3 cidades que eu vivi, pode não fazer sentido
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financeiramente comprar um imóvel na sua vida.
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Eu vou te dar um exemplo pessoal meu quando eu mudei para o
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Brasil em 2014. Meu primeiro aluguel que eu
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paguei foram 5000 BRL pra um apartamento que valia mais ou
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menos 1000000 de reais. Certo dia, a minha proprietária
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me perguntou, se eu não quiser comprar esse imóvel, porque
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será, né? Eu realmente pensei sobre
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comprar esse imóvel e eu fiz as contas e a minha conclusão foi a
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seguinte, o seu aluguel é o custo máximo que você vai ter e
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a sua parcela de um financiamento de um imóvel é o
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custo mínimo que você vai ter. Olha só o que eu quero dizer com
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isso? O seu aluguel é 5000 BRL, mais
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IPTU e condomínio. Beleza, mas se eu tenho um
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problema com o encanamento, mando uma mensagem pra minha
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proprietária. Se o teto tá vazando, mando
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mensagem pra minha proprietária resolver.
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Então o meu aluguel e os custos de IPTU e condomínio são fixos e
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mais previsíveis. Eu sei que quanto eu vou pagar,
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eu sei que eu não vou ter um custo extra ao longo desse
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tempo. Agora, se você decidir comprar
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um imóvel de 1000000 de reais, eu fiz uma simulação aqui pra
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você ver como é que funciona. Você pagaria 20% como entrada
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nesse imóvel, ou seja, 200000 BRL que já não vão render mais
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na sua conta e financiar o restante, que seriam os 800000
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BRL com todas as taxas e juros. Hoje em dia, a gente está em
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2026. Agora, a parcela custaria mais
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ou menos entre 8009 1000 BRL, ou seja, 80% mais caro.
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Do que o aluguel mensal? Além de tudo isso, você tem que
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arcar de todos os custos lincados com o seu imóvel que
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você não teria como equilíbrio. Então todas as manutenções ou
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até reforma de estrutural do prédio, você que tem que pagar
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do seu próprio bolso. E para finalizar, no final das
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contas você acaba pagando mais que o dobro do apartamento,
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1000000 para você em forma do apartamento e outro 1000000 para
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o banco. Em forma de juros, mas uma coisa
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é extremamente importante, você tem que ter a disciplina de
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investir a diferença entre a parcela do financiamento e o
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aluguel. Não adianta você pegar essa
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diferença e gastar aumentando o seu padrão de vida, se não o
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aluguel perde totalmente a sua essência.
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Novamente, não é regra, mas a simulação tem que ser feita e é
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obrigatória. Mas agora você vai me perguntar,
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e investir em imóveis, faz sentido?
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A minha resposta é, pode fazer muito sentido.
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Se você sabe muito bem os números envolvidos,
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principalmente no mercado brasileiro, eu vou te trazer
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aqui um estudo para a gente analisar juntos na cidade de São
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Paulo. Se você olhar junto aqui comigo
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esse gráfico, entre janeiro 2009 e janeiro de 2012 nós tivemos um
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verdadeiro boom imobiliário em São Paulo.
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As valorizações médias dos últimos 12 meses, mês a mês,
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nesse período chegaram a 20 a 30% ao ano.
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Quem comprou aí realmente foi um gênio das finanças.
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Mas atenção, aqui não é a regra que que aconteceu depois.
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Então, se você olhar, de janeiro de 2012 até 2016, a valorização
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média despencou pra quase zero. E o mais revelador, de 2016 até
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quase agora 2025, as valorizações anuais ficaram
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praticamente abaixo da inflação. O que significa isso na prática?
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Significa que quem comprou o imóvel nos últimos 9 ou 10 anos
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em São Paulo provavelmente perdeu dinheiro com isso.
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Os imóveis não valorizaram acima da inflação, ou seja, perderam o
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poder de compra. E isso sem considerar os custos
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ocultos que eu já mencionei. Se você olhar para imóveis como
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um veículo de investimento, trata isso como um negócio.
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Olha para fluxo de caixa, cap rate e outras indicadores.
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Para você ter certeza o que você está gastando e o que está
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entrando para você. Se isso fizer sentido no papel,
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pode seguir como investimento. Ah, mas comprei o meu móvel com
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50% de desconto porque o cara estava quebrado.
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Maravilha. Maravilha para você, né?
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Coitado do cara que estava vendendo.
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Mas isso não é regra que define o mercado imobiliário.
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Falta a parte mais importante, mas antes de tudo, se você está
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assistindo até aqui. Se inscreve no canal porque vou
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trazer cada vez mais análises para você tomar melhores
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decisões financeiras. Chegamos na grande questão e aí
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faz sentido comprar um imóvel ou não?
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Como eu já disse no início, não tem certo e errado.
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Moradia é tanto uma decisão financeira quanto uma decisão de
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estilo de vida e emocional. Eu também vou comprar um imóvel
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em algum momento da minha vida. Eu já sei que vai ser uma
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decisão ruim financeiramente para saber se você está
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realmente preparado para fazer essa aquisição de um imóvel.
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Eu fortemente recomendo que você faça a si essas 5 perguntas.
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Pergunta número 1, eu vou viver aqui os próximos 10 anos?
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Quando você compra um imóvel, você já tem uma lista de coisas
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para pagar, é comissão, é imposto, é cartório.
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Então antes de você receber as chaves, você já está dezenas de
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milhares do negativo. Então, para isso fazer sentido
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financeiramente, você tem que diluir esses custos ao longo de
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um período. E aqui uma década é 11 período
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razoavelmente ok para você fazer um cálculo.
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Além disso, é se você tiver algum plano de vida ou carreira
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de mudar da cidade ou até de país, pensa 2 vezes se você quer
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realmente imobilizar seu patrimônio num imóvel que não
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pode ter liquidez no momento da sua mudança.
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Pergunta número 2, os meus custos mensais com um imóvel vão
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representar menos do que 28% da minha renda total da família?
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Seja extremamente conservador. A soma da parcela do
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financiamento mais IPTU, condomínio, seguro e outros
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custos não devem superar 28% da renda da família, no máximo 30%.
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Mas tudo além disso te coloca num risco desnecessário
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financeiramente e pode comprometer a sua capacidade de
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investir e curtir a sua própria vida.
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Não adianta você ter uma casa maravilhosa e não conseguir
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Viver A Vida que você queria com sua família.
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Pergunta número 3, eu tenho pelo menos 20% do valor para dar como
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entrada. Isso não é somente uma exigência
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dos bancos, mas isso já é uma prova de disciplina financeira,
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que você consegue juntar dinheiro para também manter os
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custos da sua propriedade depois da aquisição.
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Pergunta número 4, eu vou me sentir mal se o valor do meu
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imóvel diminuir? Como a gente viu na análise de
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São Paulo, o mercado oscila bastante.
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E se a sua resposta, pois sim, se está tratando o seu imóvel
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como um investimento especulativo.
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Em primeira mão, você deve ver o seu imóvel como uma despesa
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aonde você vai viver com a sua família e não como principal
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motor da sua Riqueza. E por fim, a pergunta é, número
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5, eu estou realmente empolgado a comprar esse imóvel.
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Parece meio óbvio, né? Mas não é.
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Muitas pessoas compram imóveis por simplesmente ter pressão, os
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pais estão cobrando ou os amigos estão comprando ou você se sente
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um fracassado por pagar aluguel. Se você assumir uma dívida de 40
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ou 30 anos e abrir mão de mobilidade, você tem que ter
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100% super mega empolgado por comprar esse imóvel, ficar nesse
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bairro, pintar as paredes e tudo mais.
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Não se sente o fracassado? Se você está pagando o aluguel,
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se você mantém a sua disciplina e se planeja bem, o aluguel só
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te ajuda a crescer para onde você quer chegar agora, se a sua
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resposta for não para algumas dessas perguntas, talvez aí o
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aluguel não seja aquele mostra que eles te pintaram.
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Talvez o aluguel seja a ferramenta para te dar
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flexibilidade no seu orçamento para criar um patrimônio de
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verdade. A mensagem principal hoje é, não
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seja refém do senso comum, seja dono dos seus números e das suas
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decisões. Se esse vídeo te ajudou em
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enxergar o mercado imobiliário com um pouquinho mais clareza,
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deixe o seu like, se inscreva no canal e manda esse vídeo para
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aquele amigo que está prestes a entrar no financiamento
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imobiliário. Te vejo no próximo episódio.
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Um grande abraço.