Latest / À propos / Le tour du proprio : le logement abordable avec Jean-Baptiste Van Ex, CEO de Vicinity

Transcript

Le tour du proprio : le logement abordable avec Jean-Baptiste Van Ex, CEO de Vicinity · À propos

0:00
Le Tour du proprio,
0:02
le podcast 100 % immobilier du soir en partenariat avec les agences immobilières Trévy.
0:14
Bonjour, je m'appelle Marie-Ève Reps et vous écoutez le Tour du proprio,
0:18
le podcast
0:19
100 % immo du soir.
0:20
Se loger,
0:21
c'est un droit,
0:22
mais un droit qui semble de moins en moins accessible.
0:25
Avec les prix de l'immobilier qui flambent,
0:27
Beaucoup de Belges ont du mal à trouver un logement décent
0:29
et qui leur convient.
0:30
Voilà pourquoi certains experts parlent d'une crise du logement abordable dans notre pays.
0:34
Mais c'est quoi au juste un logement abordable ?
0:37
Et comment faire pour rendre le logement plus accessible ?
0:39
C'est ce
0:39
dont on va discuter avec Jean-Baptiste Van Eyckt,
0:42
notre invité du jour.
0:43
Il est CEO de Vicinity,
0:45
un fonds qui construit des logements durables
0:47
et abordables
0:48
et qui les met ensuite en location.
0:50
C'est aussi et surtout
0:51
un grand passionné du sujet.
0:58
Bonjour Jean-Baptiste Vanneix.
0:59
Bonjour Marie-Eve.
1:00
Vous allez bien ?
1:01
Plutôt pas mal.
1:02
Vous êtes prêts pour ce tour de proprio ?
1:04
Vous me direz ça après.
1:05
On y
1:06
va alors.
1:06
On va commencer par le hall d'entrée.
1:08
C'est pas un endroit où on reste très longtemps.
1:10
On va juste le traverser mais quand même en discutant
1:12
et on en profite avec une petite question personnelle.
1:15
Est-ce que ça vous arrive
1:16
de travailler à la maison ?
1:17
Assez souvent en fait.
1:19
Et quand vous travaillez,
1:19
est ce que vous avez un endroit attitré ou
1:22
un endroit préféré pour travailler à la maison?
1:24
? Non,
1:24
moi j'ai la chance d'avoir plusieurs enfants
1:26
et des jeunes enfants à la maison,
1:27
donc je M adapté en fait
1:29
à la situation
1:31
de la famille.
1:32
Et donc je travaille dans la cuisine,
1:34
dans notre chambre,
1:35
dans le bureau,
1:36
de temps en temps,
1:37
sous la table de la salle à manger,
1:38
en fait un peu partout.
1:38
Et aujourd'hui,
1:39
on a la chance de pouvoir travailler en fait d'un peu près partout.
1:42
Et donc j'ai vraiment pas d'endroit attitré,
1:44
loin de là,
1:44
même pas une petite vue préférée,
1:46
un petit endroit plus cosy qu'un autre.
1:48
Vous êtes vraiment polyvalent.
1:49
En fait,
1:50
l'endroit que je préfère à la maison,
1:51
c'est dans la cuisine
1:53
parce que vous cuisinez?
1:54
? Non,
1:54
parce que je suis proche de la machine à café,
1:56
parce que si j'ai une petite fringale,
1:58
bah c'est à disposition
1:59
de manière assez simple.
2:01
Voilà, tout simplement
2:02
pour des aspects pratico pratiques et pour un peu de gourmandise.
2:05
On fera un petit tour par la cuisine après,
2:07
mais on va d'abord aller dans le salon.
2:09
C'est là qu'on s'installe pour
2:10
parler du sujet du jour
2:12
qui est le logement abordable.
2:14
Votre entité Vicinity,
2:16
vous faites du logement abordable,
2:17
mais qu'est-ce que c'est exactement Vicinity ?
2:20
Parce que
2:20
je crois que nos auditeurs ne connaissent pas forcément.
2:22
Donc si vous deviez résumer en quelques mots vos
2:25
activités, alors
2:26
votre question est excellente,
2:28
qu'est-ce que c'est du logement abordable ?
2:30
J'y reviens dans un instant,
2:31
mais je crois que c'est le
2:31
c'est le nœud du problème.
2:32
Alors Si vous me permettez,
2:34
avant qu'on ne parle de vicinity,
2:36
j'aimerais vous parler de
2:37
du logement et de la problématique d'accessibilité au logement.
2:41
Comme vous le savez,
2:41
le logement,
2:42
c'est un des premiers critères d'intégration
2:44
des gens et des et des familles.
2:46
Sans logement,
2:46
en fait,
2:46
on ne peut pas s'épanouir
2:49
et aucune personne,
2:50
ni famille,
2:51
ni même une société ne peut s'épanouir.
2:52
Donc l'immobilier résidentiel joue un rôle prépondérant
2:56
dans le développement
2:58
et l'épanouissement d'une société.
2:59
Ce que nous avons constaté,
3:00
c'est que y avait un vrai problème d'accessibilité au logement.
3:03
Et que ce problème,
3:04
depuis une quinzaine d'années,
3:06
touchait en fait de
3:07
plus en plus la population
3:08
moyenne. Quand nous avons créé
3:10
Vicinity, notre objectif a été
3:13
à quelle époque la création de Vicinity?
3:15
? En 2020,
3:17
donc il
3:17
y a 5
3:18
ans. Moi,
3:19
j'ai été banquier pendant
3:21
près de 15 ans
3:22
et j'ai décidé de quitter la banque pour laquelle je travaillais
3:25
pour créer Vicinity il y a à peu près 5 ans
3:27
maintenant. Aujourd'hui,
3:28
en fait,
3:29
Vicinity, c'est quoi?
3:30
? C'est une société qui a pour vocation
3:32
d'offrir du logement
3:34
à la population
3:35
moyenne. Et ce que nous considérons,
3:38
nous, comme population moyenne
3:40
et comme logement abordable pour cette population,
3:43
c'est en fait la population moyenne.
3:45
On va regarder la courbe des revenus et nous,
3:47
on va considérer que la population moyenne se trouve entre le 4e
3:50
et le 7e décile.
3:52
Et notre mission,
3:53
c'est d'offrir des logements
3:54
à cette population et
3:56
du logement qui soit accessible.
3:58
Pour cette population,
3:59
quel type de logement?
4:00
? C'est du logement locatif,
4:01
il me semble exactement.
4:02
Donc nous,
4:02
on offre du logement effectivement locatif.
4:06
Pourquoi? ?
4:06
Et c'est vraiment le positionnement stratégique de Vicinity,
4:09
c'est qu'on a
4:10
constaté en fait que
4:12
les gens
4:13
allaient de plus en plus vers le marché locatif
4:16
pour 2 raisons principales salon nous.
4:18
La première,
4:19
c'est une raison économique,
4:20
les gens n'ont plus les moyens d'acheter,
4:22
mais la 2e raison qui est peut-être une
4:24
raison encore plus forte.
4:26
C'est qu'au fond,
4:27
aujourd'hui, nos modes de
4:28
vie ne correspondent plus au fait d'être propriétaire.
4:31
Au niveau privé,
4:32
Ben les familles malheureusement se composent,
4:34
se décomposent,
4:35
se recomposent
4:36
et donc nos besoins évoluent en fonction de cela.
4:38
Et au
4:39
niveau professionnel
4:39
aussi, on a besoin de flexibilité.
4:42
Et donc on constate aujourd'hui que dans la plupart des grandes villes
4:45
européennes, mais en fait même mondiales,
4:49
les gens deviennent
4:50
de plus en plus
4:51
locataires. Pour vous donner un exemple chiffré,
4:54
à Bruxelles,
4:55
y a 15 ans.
4:56
Il y avait un peu près
4:58
60% de propriétaires
4:59
aujourd'hui. 15 ans plus tard,
5:01
il y a moins de 40% de
5:02
la population qui sont propriétaires.
5:03
Donc il y a une majorité en fait des Bruxellois
5:06
qui sont aujourd'hui locataires.
5:07
Et donc nous,
5:08
notre positionnement,
5:09
et c'est pas mieux ou moins bien,
5:11
c'est juste notre positionnement,
5:12
c'est d'offrir effectivement du logement
5:13
locatif pour la population
5:15
moyenne. On a évoqué le concept de logement abordable,
5:19
c'est peut être le moment de le définir.
5:20
C'est quoi
5:21
un logement abordable
5:22
selon vous ?
5:23
C'est une question extrêmement
5:24
importante et extrêmement difficile,
5:28
en tout cas difficile à y répondre.
5:30
Pourquoi ? Parce que
5:31
l abordabilité
5:34
aujourd'hui, on ne va pas pouvoir la traiter en fait
5:37
au niveau du loyer,
5:38
en tout cas selon nous,
5:39
dans le marché locatif,
5:40
tout simplement parce que
5:42
c'est un marché qui est
5:42
extrêmement. Tendu.
5:45
Et aujourd'hui,
5:46
il est difficile pour nous en fait
5:48
de travailler sur un loyer plus bas que le loyer de marché
5:51
parce que
5:52
les coûts de construction,
5:53
ils sont à peu près les mêmes partout.
5:55
Les coûts du foncier,
5:56
ils sont ce qu'ils sont
5:57
et donc il est très difficile de travailler sur ce loyer.
5:59
Alors, comment est ce que nous allons travailler sur l'abordabilité?
6:02
? C'est qu'on va travailler sur le total cost of
6:04
living, donc le coût total de l'habitation.
6:06
Et c'est sur ce point-là qu'on va essayer d'offrir de l'accessibilité pour
6:10
nos locataires.
6:11
Alors, pour avoir ce coût total de l'habitation le plus bas possible,
6:14
on va travailler sur 5 critères.
6:17
Ces 5 critères sont:
6:18
un, la localisation;
6:20
2. la consommation énergétique de nos immeubles;
6:23
3. l'utilisation
6:25
de nos immeubles;
6:26
4. les espaces communs.
6:29
J'y reviendrai dans un instant,
6:31
et 5 d'offrir quelques services
6:33
pour nos
6:34
locataires. Je les reprends rapidement
6:36
ces 5 critères.
6:38
Le premier,
6:38
l'accessibilité. Aujourd'hui,
6:41
quand on regarde le panier des ménages,
6:44
à peu près 10% en fait des dépenses des ménages sont liées
6:47
à l'accessibilité aux transports.
6:50
Une grande partie est donc liée à la voiture,
6:53
si on peut offrir des immeubles.
6:55
Où les gens n'ont pas besoin de voiture privative.
6:58
On va leur permettre en fait d'avoir des logements qui sont donc de
7:01
facto moins chers.
7:03
Et donc le
7:04
la partie qui va être libérée
7:06
va pouvoir être utilisée en partie pour le logement,
7:08
mais en partie aussi pour d'autres choses.
7:11
Donc tous nos immeubles sont localisés dans les villes,
7:14
dans les centres villes,
7:15
à proximité
7:16
des gares,
7:17
à proximité éventuellement du métro,
7:20
à proximité des écoles.
7:21
Des lieux de
7:23
détente, mais aussi
7:24
des lieux de consommation
7:26
très important.
7:27
2e critère pour fixer ce
7:29
coût total de l'habitation le plus bas possible,
7:31
c'est la consommation énergétique de nos immeubles.
7:33
Et là,
7:34
on va travailler
7:35
sur le kilowattheure au mètre carré.
7:37
Tout simplement.
7:38
Et là,
7:38
on va avoir aujourd'hui,
7:40
nous, des immeubles qui sont en moyenne sur notre portefeuille
7:42
à 64 kilowatt heure du mètre carré.
7:44
Ça vous dit rien comme ça?
7:45
? Mais je vais vous donner quelques
7:47
quelques chiffres par rapport à cela.
7:48
Aujourd'hui, la moyenne en Belgique,
7:50
on est à peu près à 300 kilowatt heure du mètre
7:53
carré. L'exigence européenne pour 2050,
7:55
on est à 100.
7:57
Nous sommes aujourd'hui à 64
7:58
en moyenne sur le portefeuille.
8:00
Et le meilleur immeuble
8:01
dans le portefeuille de Vizincity,
8:02
on est à 15 kilowattheure du mètre carré.
8:05
Pour vous donner une idée,
8:06
donc, 15 kilowattheure versus la moyenne
8:08
du portefeuille belge,
8:09
300. Aujourd'hui,
8:11
un immeuble qui consomme 15
8:13
kilowattheure du mètre carré est quasiment
8:15
à la neutralité.
8:17
Pour un 80 m2,
8:18
on estime
8:20
que ça va coûter
8:20
entre 10 et 15€
8:21
d'électricité et de chauffage par mois.
8:24
Ça veut dire que ça permet vraiment au locataire
8:26
d'avoir une économie substantielle
8:29
sur cette partie là.
8:30
La 3e,
8:32
Le 3e critère,
8:33
c'est la consommation et l'utilisation d'immeubles.
8:36
On va,
8:37
avec un cahier des charges très spécifique,
8:39
avoir des immeubles qui consomment peu.
8:40
Je vous donne un exemple très concret on essaie d'avoir des immeubles avec
8:44
pas ou peu d'ascenseurs.
8:46
Pourquoi ? Parce qu'un ascenseur,
8:47
ça coûte entre 6 et
8:49
8000€ d'entretien par an de facto.
8:50
Si on n'a pas 2 cages
8:52
d'ascenseur mais une seule,
8:53
bah de facto,
8:54
ça va coûter moins cher.
8:55
À l'utilisation
8:56
et comme ça et moins de
8:57
charges communes
8:58
pour les occupants.
8:59
Alors exactement.
9:00
4e point,
9:01
c'est des espaces communs.
9:03
Dans tous nos immeubles,
9:04
on a des espaces communs,
9:05
une buanderie commune,
9:07
une chambre d'amis,
9:08
un grand espace avec une cuisine,
9:10
salle à manger,
9:10
salon où les gens vont pouvoir organiser toute une série d'activités.
9:14
Et en fait,
9:14
ces espaces communs
9:16
vont permettre,
9:17
en mutualisant certains espaces,
9:19
d'avoir des appartements peut-être un peu plus petits.
9:22
En fait,
9:22
pour prendre un exemple concret,
9:24
une chambre d'amis.
9:25
Que Un exemple que j'aime bien si je veux utiliser,
9:27
on l'utilise peut être
9:29
2*3 fois par an et donc on en a pas besoin
9:31
d'en avoir une privative chez nous.
9:33
Vous avez la possibilité,
9:34
c'est compris dans le loyer,
9:35
de réserver une chambre d'amis.
9:37
Quand vous avez un membre de votre famille
9:39
ou un ami qui vient
9:41
passer le weekend,
9:42
Ben vous réservez cette chambre,
9:43
elle est accessible,
9:44
y a une petite chambre,
9:44
une petite salle de bain
9:46
et c'est compris.
9:47
Donc dans le loyer,
9:47
Ben ça permet d'avoir donc des factures.
9:49
des. Espaces peut être privatifs,
9:52
un peu plus petits et donc de facto,
9:53
on va avoir un prix de loyer qui sera moins cher.
9:56
Et enfin,
9:57
le dernier critère pour diminuer ce total
9:59
cost of living,
10:00
c'est qu'on a mis en place quelques services qui sont offerts à nos locataires
10:04
et qui permettent effectivement d'avoir des
10:07
consommations, des dépenses peut être plus basses.
10:09
Je vous donne 2 exemples.
10:11
Le premier,
10:12
c'est qu'on a
10:12
finalisé. Un
10:14
partenariat avec un opérateur téléphonique
10:17
qui met à disposition de nos locataires
10:19
des abonnements à
10:21
Internet pour un prix
10:23
nettement moins cher que ce qu'ils auraient
10:25
en fait à payer en tant que personne lambda
10:27
s'ils prenaient un abonnement.
10:28
Et on parle vraiment de montant quand même
10:31
substantiel, on parle de plusieurs
10:33
dizaines de d'euros
10:34
par mois.
10:36
Et 2e exemple,
10:37
nous avons dans tous nos immeubles des buanderies communes
10:40
et là,
10:40
ils ont accès dans ces buanderies à des machines.
10:43
Professionnelle à
10:44
un tarif assez réduit et donc de
10:46
facto, là,
10:46
ça leur permet aussi de faire
10:48
une économie substantielle si on le
10:50
rapporte en euros par an.
10:52
Et via
10:52
une place dans son appartement aussi,
10:54
puisqu on a pas besoin d'avoir une machine individuelle dans son propre appartement.
10:58
Exactement. Alors,
11:00
tous nos appartements,
11:01
que ça soit du studio aux 5 chambres,
11:03
ont la possibilité techniquement
11:05
d'avoir une machine à laver et ou un séchoir.
11:09
Mais en fait,
11:09
la plupart de nos locataires
11:11
aujourd'hui décident de ne pas avoir de machine
11:14
ou de séchoir privé,
11:16
mais d'utiliser ces buanderies.
11:18
Effectivement, il y a un double effet,
11:19
c'est que ça
11:20
c'est un gain de place et c'est un gain
11:22
aussi économique.
11:24
Et donc,
11:24
pour conclure,
11:25
via en fait ces 5 critères,
11:26
on a vraiment en fait mis en place un
11:29
système qui permet d'avoir un coût total de l'habitation
11:32
qui est
11:32
en fait
11:33
bien moindre que
11:34
la moyenne des appartements sur le marché.
11:37
Et alors aussi,
11:38
évidemment, un élément extrêmement important qui ne se calcule pas
11:41
en argent
11:42
sonnant et trébuchant,
11:44
mais c'est que
11:45
nous tentons de mettre des espaces
11:47
et des immeubles à disposition du marché et de nos locataires
11:50
où il fait bon vivre.
11:52
Et ça,
11:52
c'est extrêmement important.
11:53
On tente de créer des communautés dans nos immeubles parce que
11:57
les gens qui habitent chez nous,
11:58
nos locataires.
12:00
Ne sont peut-être pas propriétaires économiques et juridiques de ces immeubles,
12:04
mais notre volonté,
12:05
c'est qu'ils s'approprient en fait
12:07
finalement cet
12:08
espace et qu'ils puissent se sentir comme s'ils
12:10
étaient chez
12:11
eux. Donc ça,
12:11
c'est un élément aussi extrêmement
12:14
important dans notre
12:15
approche et dans notre stratégie.
12:17
Pour que l'auditeur se figure peut-être un
12:19
un petit peu mieux de quoi on parle.
12:21
Ça ressemble à quoi concrètement ?
12:22
Alors, un immeuble Vicinity,
12:24
c'est du 9,
12:24
de l'ancien,
12:25
c'est grand,
12:26
y a beaucoup d'appartements,
12:27
y a différents
12:28
âges. Est-ce qu'on peut décrire un petit peu l'un de vos immeubles et
12:32
combien vous en avez d'ailleurs ?
12:33
Alors aujourd'hui,
12:34
le portefeuille
12:34
de Vicinity,
12:36
c'est un peu près
12:37
1000 unités,
12:38
400 qui sont existantes et opérationnelles.
12:41
Et 600 qui sont soit en construction,
12:43
soit en développement.
12:44
Au niveau de la zone géographique,
12:46
nous sommes présents
12:48
en Belgique pour le moment,
12:49
Bruxelles, la Flandre
12:51
et la Wallonie.
12:52
Pour le moment,
12:53
les villes où nous sommes présents,
12:54
c'est Anvers,
12:55
Wilvoorde, Bruxelles,
12:56
Wavre, Nivelles et Liège.
12:58
Mais on a la volonté de se développer dans
13:00
d'autres villes.
13:02
Et alors ?
13:02
En termes de taille,
13:03
on est entre,
13:05
je dirais,
13:05
20, 25 appartements
13:07
jusqu'à notre plus grand projet,
13:09
c'est 200
13:10
unités. Et alors?
13:12
? Ce qui est évidemment extrêmement important
13:14
par rapport à votre question,
13:15
c'est qu'on fait en fait tous types d'immeubles.
13:16
On construit des immeubles neufs,
13:18
on fait de la rénovation
13:21
d'immeubles existants,
13:23
et alors dans
13:23
une moindre mesure,
13:24
mais ça peut arriver.
13:25
Nous pouvons aussi acheter des
13:26
immeubles existants où on va pas faire grand chose en terme de.
13:30
Positionnement et de
13:30
travaux. On va essayer évidemment de le mettre au niveau
13:34
de Vicinity,
13:36
mais voilà,
13:37
ça c'est un petit peu les 3 types
13:38
d'opérations que nous faisons.
13:41
Vous avez évoqué tout à l'heure l'aspect communautaire.
13:43
C'est quelque chose dont on entend beaucoup parler aujourd'hui,
13:46
qui est peut-être parfois aussi idéalisé.
13:49
Est-ce que ça prend vraiment en Belgique ?
13:51
Est-ce que ça fonctionne ?
13:54
C'est une excellente question.
13:55
Au début que j'ai lancé Vicinity très naïvement,
13:58
je pensais que ça fonctionnerait de manière tout à fait
14:00
naturelle. La réalité,
14:02
c'est que c'est pas aussi simple que cela.
14:04
La réalité,
14:05
c'est que
14:05
dans certains immeubles,
14:06
ça fonctionne très bien,
14:08
dans d'autres
14:08
immeubles, ça fonctionne à moitié
14:10
et dans d'autres immeubles,
14:11
ça fonctionne pas du tout.
14:13
Aujourd'hui, je n'ai pas encore réussi à identifier
14:16
la date
14:17
ou les raisons.
14:18
Ce que je peux vous dire,
14:19
c'est que dans tous nos immeubles,
14:20
on essaye.
14:22
De mettre
14:22
en place
14:24
une communauté.
14:25
Mais on veut absolument que la communauté se développe par elle-même.
14:29
Si nous imposons en fait des choses,
14:31
en fait,
14:32
nous n'aurons pas réussi.
14:33
Ce qu'on doit essayer,
14:34
c'est d'offrir un cadre de vie dans lequel les gens vont pouvoir justement
14:39
créer cette communauté.
14:41
Et là,
14:42
la première chose,
14:43
c'est de
14:44
d'offrir des immeubles.
14:45
Dont l'architecture,
14:46
dont l'aménagement des espaces permet en fait une vie
14:49
en partie
14:51
en communauté.
14:51
Alors, nos immeubles,
14:53
chacun a bien son appartement,
14:55
studio, une chambre,
14:56
2 chambres,
14:56
3 chambres,
14:56
4 chambres.
14:57
Et les espaces privés sont
14:58
la très grande majorité des espaces,
15:00
à peu près nonante,
15:01
5%. L'espace Cobain ne représente finalement
15:03
que 5%.
15:04
Un 2e élément sur lequel on essaie de travailler,
15:07
c'est que dans nos immeubles.
15:09
On essaie d'avoir un ambassadeur qui est
15:11
un de nos locataires
15:12
et qui va animer en fait
15:14
ou tenter d'animer
15:16
la communauté.
15:17
Il va créer un petit groupe WhatsApp,
15:18
il va essayer de créer quelques
15:19
activités, et alors ?
15:20
un élément aussi par lequel on essaie d'animer cette communauté,
15:24
mais ce
15:24
de nouveau sans trop nous en mêler,
15:26
c'est que on redistribue potentiellement
15:29
1% de nos loyers à nos locataires.
15:31
Donc chaque année,
15:32
on fait à peu près à cette période.
15:34
Maintenant, on fait un appel à projet en disant à nos locataires,
15:37
voilà. Si vous le souhaitez,
15:39
nous pouvons redistribuer
15:41
1% de
15:41
des loyers.
15:43
Proposez-nous des projets
15:45
et nous allons
15:47
regarder ça avec vous.
15:49
Et dans la plupart des cas,
15:50
on accepte de les financer.
15:52
Je peux vous donner quelques exemples.
15:53
On a construit et
15:55
financé un four à pain dans un de nos immeubles.
15:58
Souvent, on
15:59
finance des bacs potagers,
16:00
souvent nous finançons des meubles de jardin,
16:03
un barbecue.
16:04
Et ces différents éléments,
16:06
en fait,
16:06
de permettent d'abord aux gens,
16:07
dans l'analyse des projets et la mise en place de ce projet,
16:11
de se réunir,
16:12
donc de créer finalement
16:13
un début de communauté.
16:14
Et puis,
16:15
une fois que les projets sont financés et mis
16:16
en place,
16:17
bah ça leur permet aussi d'animer
16:19
et de continuer à construire cette communauté
16:22
entre eux.
16:22
Mais c'est vrai que la réalité,
16:24
c'est que certains immeubles.
16:25
Ça fonctionne très bien et d'autres moins bien,
16:27
mais ça,
16:27
je peux pas
16:27
vous donner
16:28
la recette.
16:30
Peut-être que
16:31
dans quelques années,
16:33
ce qui est important pour nous,
16:34
j'en ai pas encore parlé,
16:35
c'est que nous avons en fait digitalisé la quasi-totalité en fait
16:39
de nos activités au sein de nos immeubles.
16:41
Et donc on
16:42
pour la gestion,
16:43
vous voulez dire
16:44
pour la
16:44
pour la gestion d'abord locative,
16:46
ensuite pour la gestion
16:48
administrative, pour la gestion des énergies via
16:51
des compteurs.
16:53
Intelligent, on a mis en place ce qu'on appelle un 1erp,
16:55
1erp belge
16:56
qui s'appelle Odoo,
16:56
tout simplement,
16:58
où depuis la comptabilité jusqu'à la gestion locative en passant par les
17:02
compteurs, Ben effectivement,
17:03
on gère toute une série de choses dans un modèle qui est globalisé.
17:06
Donc ça nous permet en fait d'avoir pas mal aussi de
17:09
données et
17:09
on fait pas mal d'analyses de ces données,
17:11
ce qui permet effectivement d'adapter notre stratégie.
17:14
par rapport
17:15
effectivement. à l'analyse de ces données
17:18
et aux résultats qu'on peut
17:19
avoir par rapport à l'analyse de ces données-là.
17:21
Et l'aspect communautaire est analysé.
17:23
Pour le moment,
17:23
on n'a pas encore tiré de grandes conclusions par rapport à ça,
17:27
mais je suis certain que
17:29
nous arriverons à le faire dans les
17:30
années à venir.
17:32
Vous évoquiez tout à l'heure
17:34
plusieurs centaines
17:35
de logements
17:36
en développement.
17:36
On sait aujourd'hui que c'est de plus en plus difficile de construire ou de rénover,
17:40
vu notamment les coûts que ça implique.
17:42
Comment vous faites-vous pour pouvoir
17:44
Au final,
17:45
quand même,
17:45
proposer des logements à des loyers,
17:47
on va dire,
17:48
dans les prix du marché et être rentables en même temps,
17:51
c'est une très bonne question.
17:53
Alors, l'équation immobilière elle
17:54
est extrêmement difficile.
17:56
Jusqu'en 2022,
17:57
le marché immobilier a connu
17:59
pendant 15 ans,
18:00
en fait,
18:01
une période assez exceptionnelle où où les prix
18:03
n'ont fait que monter.
18:05
Bah, les taux d'intérêt étaient très bas,
18:07
sinon négatifs.
18:08
Comme vous le savez,
18:09
les coûts de construction étaient très bas et très stables
18:11
et donc de facto,
18:12
bah les prix montaient.
18:13
donc. Les marchés étaient vraiment
18:16
en surchauffe
18:18
en 2022.
18:19
Bah, la situation a totalement
18:21
changé. Les coûts de construction ont commencé
18:24
à monter de manière importante,
18:26
les taux d'intérêt
18:28
ont monté de manière pas trop important,
18:29
mais par contre de manière extrêmement
18:31
rapide. Et tout ça a vraiment chamboulé
18:34
tout le marché
18:36
immobilier. Et c'est vrai que
18:38
aujourd'hui. Pour arriver
18:41
à faire tourner une opération immobilière,
18:43
bah c'est pas facile.
18:45
La réalité,
18:46
donc, c'est que c'est pas facile.
18:47
Mais la réalité,
18:47
c'est aussi qu'on y arrive.
18:49
Comment ? En travaillant vraiment avec,
18:52
je dirais,
18:52
très en amont dans les
18:53
opérations, avec des cahiers des charges spécifiques,
18:56
en travaillant avec des partenaires promoteurs immobiliers
18:59
que nous allons aussi pouvoir accompagner,
19:01
que nous allons pouvoir financer.
19:03
Aujourd'hui, nous avons la chance d'avoir pas mal de
19:05
d'equity disponibles.
19:08
D'autres acteurs peut-être en ont
19:09
peut-être un peu moins en ce moment.
19:11
Et donc
19:11
y a une possibilité de partenariat entre
19:13
un promoteur immobilier et nous-mêmes qui sommes
19:16
investisseurs. Et alors, ?
19:17
on va essayer de travailler aussi sur de la récupération de matériaux.
19:22
Le dernier immeuble qu'on a
19:24
qu'on a construit récemment,
19:26
Ben on
19:28
a et utilisé en fait et ou réutilisé pas mal de matériaux.
19:32
Je vous donne quelques exemples.
19:34
Nous avons
19:34
pour tous les lampadaires en fait.
19:37
Intérieur, réutiliser
19:39
des matériaux,
19:41
toute une série des carrelages ont été réutilisés.
19:43
On a réutilisé des poignées de porte venant d'un immeuble de bureaux.
19:45
On a.
19:46
On a vraiment essayé de travailler là-dessus
19:49
et y a rien à faire.
19:49
Ce sont des économies aussi.
19:52
Et c'est
19:53
effectivement Ben
19:54
en sommant toute une série de paramètres que vous arrivez à
19:57
avoir un coût qui est.
20:00
Je dirais acceptable et qui permet une opération de
20:03
tourner. Mais vous avez raison,
20:05
c'est une équation qui est
20:06
extrêmement difficile
20:08
et aujourd'hui,
20:09
malheureusement, il est très difficile,
20:11
compte tenu de cet élément là,
20:13
Ben d'arriver à avoir des loyers qui soient plus bas.
20:16
Parce que en fait,
20:16
on est dans un marché
20:18
où la demande est tout à fait excédentaire
20:20
par rapport à une offre qui est finalement
20:23
assez limitée.
20:25
Et donc.
20:26
En fait,
20:26
la seule manière de
20:28
travailler sur le long terme,
20:29
sur les prix,
20:31
donc sur l'accessibilité,
20:33
c'est de travailler sur l'offre.
20:35
Et là
20:36
aujourd'hui, malheureusement,
20:37
y a pas mal de
20:38
freins finalement à
20:39
l'offre et on doit,
20:41
mais ça mettra du temps,
20:42
Bah en tant qu'acteur immobilier,
20:44
travailler tous ensemble
20:45
en partenariat avec les
20:47
autorités publiques
20:49
à éliminer
20:51
ces freins
20:52
et à pouvoir augmenter l'offre.
20:54
Ces freins justement,
20:55
c'est l'occasion d'en parler des principaux,
20:57
quels sont-ils ?
20:57
Oh, il
20:58
y en
20:58
a plusieurs évidemment.
21:00
Un Un frein,
21:01
ça pourrait être
21:02
où c'est
21:02
la fiscalité,
21:04
ça c'est certainement
21:06
un frein.
21:06
Un 2e frein,
21:07
bah c'est l'urbanisme
21:08
de pouvoir obtenir
21:10
des permis.
21:10
On sait qu'aujourd'hui c'est quelque chose qui est
21:13
extrêmement difficile.
21:16
Un autre frein,
21:17
c'est je ne suis pas spécialement contre l'encadrement des
21:20
loyers en tant que tel ou pour être contre,
21:22
mais la mise en place de l'encadrement des loyers à Bruxelles
21:26
a clairement aujourd'hui un impact
21:29
négatif sur le marché
21:31
et donc sur l'offre potentielle
21:34
du marché.
21:34
Et donc
21:34
là où on avait finalement eu une bonne idée,
21:37
on constate
21:39
malheureusement en
21:41
aval que c'est une fausse bonne idée qui va avoir un impact en fait
21:44
négatif. Sur le marché,
21:46
parce que l'offre
21:48
va s'en voir limiter et donc les prix vont s'en voir en fait
21:51
augmenter. Voilà,
21:52
ça ce sont 3
21:54
freins à l'augmentation de l'offre.
21:57
Mais je le répète,
21:58
la seule manière de travailler sur l'accessibilité du
22:01
logement, c'est vraiment d'augmenter
22:04
l'offre. Et de manière
22:05
importante, parce que la solo économie qui fonctionne toujours,
22:08
c'est l'offre et la demande.
22:08
Donc si on
22:10
augmente l'offre,
22:10
pas forcément les prix
22:11
s'adapteront potentiellement
22:13
ou se stabiliseront en tout cas.
22:15
à la baisse.
22:16
On va passer dans la cuisine.
22:17
Désolée, on ne va pas prendre un café maintenant parce que la cuisine,
22:20
c'est plutôt l'endroit où on passe sur le grill,
22:22
comme on appelle
22:24
ça ici.
22:24
Donc en fait,
22:24
le principe est simple :
22:26
je vais vous donner une affirmation
22:28
et en réfléchissant le moins possible,
22:30
vous me répondez d'accord ou
22:32
pas d'accord.
22:32
On y va ?
22:33
Parfait. Le droit au logement est suffisamment respecté en Belgique.
22:37
D'accord. Les partenariats public-privé sont une bonne façon de développer du logement abordable.
22:42
Potentiellement d'accord.
22:44
Il faut baisser la TVA de la construction neuve de 21 à 6
22:47
%. Totalement d'accord.
22:48
Être locataire,
22:49
c'est jeter de l'argent par les fenêtres.
22:51
Ça, c'est totalement
22:52
faux. Pas d'accord alors.
22:54
Pas d'accord du tout.
22:55
Et une petite dernière.
22:56
Pour contenir les prix,
22:57
il faut autoriser à construire des logements plus petits.
23:00
Certainement. Donc d'accord.
23:01
Sans transition,
23:02
on va vite à la salle de bain
23:04
pour un rapide
23:04
face au miroir.
23:06
On appelle ça l'instant de vérité.
23:08
Et là aussi,
23:09
je vais vous demander une réponse un petit peu plus
23:11
spontanée et rapide.
23:13
Quel est le projet que vous avez réalisé et dont vous êtes le plus fier ?
23:16
Et pourquoi alors ?
23:17
Avant de venir ici,
23:19
donc, j'ai quitté mes équipes
23:20
avec lesquelles nous étions en offside
23:22
pendant 2 jours.
23:25
En fait,
23:26
ma plus grande fierté et mon plus grand bonheur,
23:27
c'est d'avoir réussi à créer une équipe
23:30
extrêmement compétente et extrêmement soudée
23:33
qui permet au projet de Vicinity de se développer.
23:35
La mesure politique que vous voudriez supprimer ou au contraire
23:39
instaurer ? Alors je
23:40
pense, vous en avez parlé tout à l'heure,
23:41
que effectivement une TVA
23:44
réduite à 6%
23:46
pour le logement.
23:47
Alors on peut évidemment y mettre quelques conditions et je pense que même c'est important.
23:51
Mais ça me semble être une
23:53
extrêmement bonne
23:55
piste pour
23:55
augmenter finalement l'offre dont on parlait tout à l'heure.
23:59
Vous n'êtes pas le seul à réclamer ça.
24:00
Je pense que
24:01
la Fédération M Build
24:03
a aussi demandé ça récemment.
24:05
Quelles seraient alors peut-être la ou les conditions que vous imposeriez
24:09
par rapport à ces 6% ?
24:10
Un premier élément pourrait être la taille des logements.
24:14
Il est évident que si on a un logement de
24:17
250 300 m2,
24:18
je ne sais pas.
24:19
Peut-être que là,
24:20
dans ce cadre-là,
24:20
on pourrait garder
24:22
une TVA à un taux
24:23
supérieur aux
24:25
6%. Si on ne s'adresse pas à la population
24:29
moyenne, si on ne s'engage pas à garder les logements
24:32
sur le long terme,
24:34
ce qui est le pas actuellement en fait dans le
24:35
pas de la loi
24:36
de démolition reconstruction auquel nous faisons nous effectivement
24:40
énormément appel pour développer des opérations.
24:43
Et je peux vous dire que si cette
24:45
mesure devait être.
24:46
Supprimer ce qui a été potentiellement le cas il y a 2 ans et
24:50
demi. Bah
24:51
c'est très simple,
24:52
la quasi-totalité des opérations
24:54
que je monte
24:55
et que nous montons,
24:56
nous les acteurs
24:58
investisseurs dans l'immobilier résidentiel abordable,
25:00
ne se ferait plus.
25:01
Allez, on va terminer ce tour du proprio par un petit passage
25:04
par le
25:05
jardin. En plus,
25:06
comme vous le voyez,
25:06
on a une très
25:08
belle vue,
25:08
c'est l'occasion de regarder à l'horizon.
25:10
Est-ce que vous êtes optimiste pour le droit au logement en Belgique ?
25:13
L'accès au logement en Belgique ?
25:14
Ah. Comme je suis de nature optimiste,
25:17
je vais vous dire
25:18
oui, mais
25:20
il est
25:20
indispensable que
25:23
les pouvoirs publics
25:26
écoutent et nous
25:27
entendent par rapport à cela.
25:30
Vous savez,
25:31
l'immobilier, si on le prend dans son ensemble,
25:34
on ne s'en rend pas toujours compte.
25:36
C'est 500000 emplois
25:38
en Belgique,
25:39
donc on est un des secteurs.
25:42
Je dirais
25:43
les plus importants du moteur économique belge.
25:46
Pour le moment,
25:47
il y a
25:48
énormément d'éléments
25:50
qui, malheureusement,
25:52
est en train de gripper cette machine
25:54
et il y en a d'autres qui pourraient encore plus la gripper.
25:57
Donc, il est fondamental
25:59
que les pouvoirs publics soient à notre écoute et qu'on puisse travailler
26:04
acteurs privés,
26:05
acteurs publics,
26:06
main dans la main
26:07
pour que
26:07
ensemble nous puissions mettre en place d'énormes.
26:10
qui permettront
26:11
au marché immobilier de se développer
26:14
de manière saine et sereine dans les
26:16
années à
26:17
venir. Merci
26:18
Jean-Baptiste Baneix.
26:19
Merci aussi à nos auditeurs.
26:20
On se retrouve le mois prochain
26:22
avec un nouvel invité
26:24
et un autre Tour du Proprio.
26:25
Au revoir.
26:26
Au revoir Marie-Ève
26:28
et merci.
26:34
Vous avez écouté le
26:35
Tour du Proprio,
26:37
le podcast
26:38
100 % immobilier du soir.
26:40
En partenariat avec les agences immobilières Trévy,
26:43
la référence depuis plus de 45 ans,
26:45
qui vous accompagné
26:46
en toute confiance
26:48
partout en Belgique.