Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / Zinsen, Inflation, Unsicherheit: Marktupdate in turbulenten Zeiten

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Zinsen, Inflation, Unsicherheit: Marktupdate in turbulenten Zeiten · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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Aktuell ist eine der turbulentesten Zeit im
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Immobilienmarkt der letzten Jahre fast täglich neue News
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Iran, Krieg, Inflation, Staatsanleihen werden erhöht,
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besser verzinst. Es geht aktuell sowas von
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drunter und drüber, deswegen in der jetzigen Folge schauen wir
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uns mal an auf welche KP is auf was müssen wir achten und vor
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allem was sind in der aktuellen Marktphase konkrete
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Handlungsempfehlungen an der Stelle auch mal kurz der Hinweis
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Abonniert bitte oder folgt mein Kanal und lasst mal eine 5
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Sterne Bewertung da oder einen Daumen nach oben.
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Und ich freu mich immer so, wenn ihr Kommentare schreibt.
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Ich beantworte jedes Kommentar selber, weil das macht mir immer
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Spaß, wenn ich seh OK ihr interagiert euch, interessiert
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das und schreibt es mir auch eure Themenwünsche rein also ich
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mach den Podcast genau nach den Themen die euch interessieren,
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nutzt die Chance, schreibt es rein, welches Thema betrifft
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euch, schlagt es vor, macht es direkt bei Spotify direkt bei
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Youtube, da seh ich echt tatsächlich jedes Kommentar.
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Also ich würde mich da mega Ohren Support freuen, weil jetzt
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auch extrem spannende Partnerfolgen kommen dazu.
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Dafür will ich noch nicht so viel vorwegnehmen, aber da
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könnte es auf jeden Fall schon sehr sehr gespannt sein.
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Bin jetzt mittlerweile seit 6 Jahren am Immobilienmarkt tätig,
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fast 7. Ich hab viele viele Marktphasen
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durcherlebt ich kenn die Niedrigzinsphase in covid, ich
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kenn die ersten steigenden Zinsphasen 20. 2223 ich kenne
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das, wenn wirklich niemand kaufen will, aber die jetzige
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Marktphase habe ich so in der Form noch nicht gesehen warum,
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weil sich einfach so viel am Markt tut.
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Es sind so viele externe Einflussfaktoren, die täglich
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neue Insights bringen, die täglich neue Änderungen bringen
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und wer jetzt in der jetzigen Marktphase Immobilien kaufen
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will, muss mehr wissen als je zuvor, was er tut.
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Ich habe euch dazu ein paar Zahlen mitgebracht, wie schaut
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der Markt aus, befinden wir uns in einem Wachstumsmarkt oder
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eher einer fallenden Markt die Österreichische Nationalbank,
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die O NB bringt einmal in. Quartal, den sogenannten
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Wohnimmobilien Preis Index raus und letztmalig stand dabei 272,5
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Punkte, was ein neuer Höchststand war, also seit der
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Korrekturphase und insgesamt also bundesweit ist die
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Immobilienmarkt beziehungsweise Immobilienpreise um 3,3%
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gestiegen seit Ende 2024, das heißt es sieht alles aus wie
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Wachstumsmarkt auch in Wien 3,5% Wachstum seit Ende 2024 also es
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wirkt so österreichweit, dass wir uns in den kompletten
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Wachstumsmarkt befinden. Finden was da jetzt aber sehr,
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sehr viele übersehen, ist die Tatsache, dass dieser
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Wachstumsmarkt die letzten Ende letzten Jahres Anfang diesen
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Jahres relativ intensiv war mit Irankrieg und den anderen
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geopolitischen Faktoren haben wir da schon wieder an
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deutlichen Rücksetzer gesehen, die man auch erwähnen muss und
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dieser Rücksetzer gibt natürlich Chancen, da gibt Chancen für
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neue Investitionen, aber und ich sag es euch immer wieder, je
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nachdem wenn der Markt steigt ist es immer leicht zu kaufen,
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wenn dauerhaft steigt. Jetzt gerade ist aber kurz
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wieder seitwärts gegangen und die Kennzahl, auf die man
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schauen muss oder auf die ich immer schaue, ist die Inflation.
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Also wo genau steht die Inflation?
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Wir hatten jetzt zum Beispiel im Juli 2026 eine Inflation in
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Österreich von 2,7% zum Vorjahr, das sind EZB Ziel der Inflation
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sind 2%, das heißt wir sind 0,7% über diesen Zielwert, so was
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heißt das jetzt, wenn die Inflation steigt, dann steigen
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die Zinsen zum Beispiel durch Gerangelegt, das ist immer sehr
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sehr. Aktuell sehr, sehr guter,
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präsenter ausgangsfaktor warum? Weil mit Trump und der USA ist
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es immer wieder ein Thema, dass die Inflation angekurbelt wird,
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und das heißt, die Zinsen steigen, heißt im Endeffekt für
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unsere Investoren, dass natürlich auch schwerer wird,
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gute Deals zu finden, weil es muss sich ja mit den aktuellen
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Zinsen rechnen. So, und jetzt gibt es Investor A
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und Investor B. Investor A sagt okay ich kauf
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gar nicht, weil es steigt, Investor B nutzt das Ganze
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einfach klug. Für mir, wenn ich so Phasen hab
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wie jetzt gerade die steigende Märkte sind, eine steigende
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Zinsphasen sind oder eher unsichere Zinsphasen, ist es ein
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mega guter Punkt zu verhandeln warum viele der Competitor,
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viele andere, die auf diverse Objekte mitbieten werden nervös,
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weil die Bank sagt, Hey der Zinssatz jetzt erhöht, springen
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doch ab und dann ist es deine Chance als Investor wenn du gut
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verhandeln kannst. Deswegen sind mir solche
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Marktphasen teilweise sogar lieber wie Marktphasen vor der
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Zins ganz ganz weit unten ist. Wo halt jeder kaufen kann.
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Und dann ist es dementsprechend einfach immer so viel
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Competition und viel schwerer einzukaufen.
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Also das ist ein signifikanter wirtschaftlicher Faktor, den man
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gerade beachten muss. Also ich schau mir jedes Monat
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zum Beispiel die Inflationszahlen an, ich schau
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mir jedes Monat beziehungsweise die auf tägliche Basis den
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Zehnjahres Swap an, also der Zehnjahres Swap, das ist quasi
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der langfristige Zins, der steht aktuell bei 3 Komma 16, das
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heißt er ist wieder extremst nach oben geschossen, wir waren
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schon. Bei 2,7 und 60 in diesem Jahr.
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Also wir waren schon weit, weit drunter.
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Was heißt es, die langfristigen Finanzierungen waren schon
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wesentlich günstiger, das heißt mehr oder weniger, die
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Marktpreise müssen natürlich dann dementsprechend auch
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diesmal besser sein, wie wir jetzt in je nach Februar, März
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gekauft hätten, deswegen immer ganz ganz wichtig das zu
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beachten und ein weiterer Faktor ist, dass die deutschen
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Staatsanleihen auf 15 Jahres hoch sind, das heißt,
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Deutschland gibt die Staatsanleihen zu sehr sehr
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guten Zinsen hoch und das muss. Muss sich ja auch wieder auf der
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anderen Seite irgendwo finanzieren.
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Ist auch wieder ein Indikator dafür, dass es schwerer ist, zu
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guten Zinsen Immobilienkredite Einzulogen und das ist meiner
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Meinung nach auch einer der wichtigsten Faktoren so, wir
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sehen jetzt gerade OK Zinsen um steigen, die Rangkriege sind
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viele viele geopolitische Unsicherheiten, aber, und das
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ist ein entscheidender Punkt, der den Immobilienmarkt
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langfristig nachhaltig profitieren lassen wird, also
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wenn man sich es anschaut in den meisten österreichischen
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Städten. Ein Neubaustopp ist, das zeigen
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auch alle Statistiken, egal wie man es anschaut, es wird
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tendenziell viel, viel weniger gebaut.
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So, und wenn nicht zu viel weniger gebaut wird, hat das
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eine einzige logische Folge, dass die Mieten langfristig
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steigen werden, weil das lernt man schon auf der Universen
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Semester Angebot Nachfrage wird das Angebot verknappt und die
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Nachfrage steigt und die Nachfrage steigt nachweislich.
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Wir haben in fast allen Städten an Zuzug aus dem Ausland.
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Wir haben dementsprechend steigende Bevölkerungszahlen,
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aber wir haben sinkendes Angebot und alleine durch diese
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Tatsache, dass das Angebot sinkt durch diesen Neubaustopp, haben
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wir nachhaltige Wertsteigerung und nachhaltige höhere Mieten
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geschaffen, das heißt zum Vermieten meiner Meinung nach
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sehr, sehr attraktiv die nächsten Jahre und viele
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Investoren sprechen über die sogenannte Dekade des Bestands,
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was? Was heißt das, dass sich so ist
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jetzt so gut wie selten zuvor für Bestandsimmobilien rechnet
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und wenn man die alten Märkte kennt, also ich glaub viele,
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viele, viele, die sich schon seit Jahren im Markt
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beschäftigen, wissen, hey, wenn du 2000 fünfer Wohnung gekauft
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hättest, wo die jetzt steht und im Vergleich dazu unfassbare
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Zahl und wenn man da denkt, hey, da war dieser Neubaustopp nicht
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mal noch da, war noch kein Neubaustopp und die Preise haben
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sich trotzdem so heftig entwickelt.
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Also der Neubau ist so ein wichtiger Indikator, den man
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auch auf monatliche Basis nicht auf Dicke über die Zinsen,
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vielleicht aber auf monatliche Basis beobachten muss.
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Wie entwickelt sich das, wie schauen da die Statistiken aus
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und dann dementsprechend einfach sieht okay es wird wenig gebaut,
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ich schaue mir zum Beispiel die die und die und die Stadt an,
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wie schaut es da aus, wie viele neue Wohnungen kommen dazu, wie
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viele nicht, zum Beispiel Graz, Graz war so der verschworene
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Markt, Immobilien, Österreichische Immobilienhandel
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und. Und ist nach wie vor immer noch
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nicht die Top Adresse zum investieren.
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Das freut mich zu behaupten, aber es war schon wesentlich
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schlimmer, weil es waren da viele, viele Neubauprojekte
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geplant, die es dann wieder abgeblasen haben.
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Es hat schon mit den Prognosen relativ schlimm ausgeschaut und
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selbst Graz hat sich mittlerweile tendenziell wieder
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etwas verbessert, also der Neubau wird einen signifikanten
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Einfluss haben, was ich aber auch aktuell extrem stark
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beobachtet, dass es einen extremen Shift gibt, auch welche
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Wohnungen angefragt werden. Also früher war das so.
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Du hast quasi fast immer ident oder ähnliche Anfragen gehabt,
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ob das jetzt die 2 Zimmer war, die 3 Zimmer oder das ist bitte
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die schicker oder Penthouse Wohnung war nicht identisch
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natürlich aber in Relation gesehen zu der Leute die sich
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das potenziell leisten könnten hast du immer ähnliche ähnliches
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fern gehabt. Mittlerweile ist es so, dass
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wirklich die eher Luxus Wohnungen teilweise sehr sehr
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lange leer stehen, also das merkt man extremst auch zum
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Beispiel wenn man jetzt da in. Etwas teureren Orten unterwegs
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ist, wo es früher als die ja die Luxusgegenden, sagen wir mal,
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keine Ahnung feldner Wörter sehe oder sonstige gegen Kitzbühel,
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wo es einfach so da ist, da merkt man, hey, da dreht sich
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aktuell weniger am Immobilienmarkt und auch am
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Luxussegment in den Städten neulich mit einem Baudreher
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gesprochen, das hat mich sowas von fasziniert.
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Der Luxus Immobilienhandel und das.
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Hat eben erzählt, dass sie Wohnung kauft.
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Haben in sehr sehr guter nachhaltiger Lage und dass die
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Wohnung sich jahrelang nicht verkauft hat, dass die letzten
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Jahre komplett tote Hose gewesen und das heftige ist.
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Mittlerweile haben die schon sehr, sehr lange im Bestand, die
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haben da auch schon die Elektrik und die Technik und Co.
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Wieder neu müssen in der Wohnung was warum, weil die einfach über
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die Jahre niemand ankauft, hat das Ganze was die damals bei der
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Sanierung eingebaut haben schon wieder veraltet war, fand ich
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extremst heftig, obwohl niemand drinnen gewohnt hat und.
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Und das zeigt halt einfach OK das High and Luxus, das schläft
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auch gerade etwas, da wird auch aktuell etwas weniger agiert.
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Die Wohnungen die gefragt sind sind natürlich die WG tauglichen
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Wohnungen und die Einzimmerwohnungen, also das ist
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schon signifikant und zieht sich sehr sehr stark durch bei WG
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tauglich meiner Meinung nach immer mehr im Kommen warum die
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Leute die sich vor Jahren die Dreizimmerwohnung geholt haben
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holen sich jetzt die Zweizimmerwohnung, die Leute die
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sich vor vor Jahren die 2 Zimmer geholt haben holen sich jetzt
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die ein Zimmer. Und die Leute, die sich die
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Einzimmerwohnung geholt haben, haben jetzt bald nur ein Budget
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für die WG Zimmer und das ist natürlich ein Trend der, was man
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merkt, dass wo sich der Markt einfach tendenziell hin
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entwickelt und deswegen ist auch die Stadtwahl, wo man kauft,
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wichtiger denn je, egal für welchen Markt ihr euch
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interessiert, schaut euch davor an.
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Zuzug, Abwanderung, wer wohnt dort und vor allem auch welche?
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Unternehmen sitzen dort und wachsen diese Unternehmen oder
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sind die eher am absteigenden Ast?
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Das kann so ein wichtiger Einflussfaktor sein.
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Wir wollen immer nur den Lagen kaufen, die Aufstrebend sind,
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die Unternehmen dort haben mit Arbeitsplätzen und die sich
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nachhaltig über die nächsten Jahre entwickeln.
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Was sind jetzt die konkreten Tattoos, die konkreten Tattoos,
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sind die, dass ich einen Punkt immer sage, Hey, das ist so, so
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wichtig, dass ihr das Macht, wenn ihr eine Wohnung kauft und
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kauft, die in aktuellen Marktphase verhandelt, so gut
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ihr könnt, nutzt diesen Vorteil, aber beachtet das Timing, also
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kauft genau dann ein, wenn das Timing gut ist.
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Beobachtet die Inflation, beobachtet die Geopolitik sehr
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sehr wichtiger Faktor und dann wenn ihr Ankauft.
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Loggt euch den Zins ein auf 10 Jahre, dann seid ihr nicht von
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so aktuellen thematischen Themen so stark betroffen, dann kann
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euch das egal sein, ob jetzt der Iran kriegt oder sonstiges da
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reinfährt. Loggt den Zins ein, Macht keine
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variablen Finanzierungen, ich habe die Marktphasen gesehen, wo
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einer nach den anderen dann untergegangen ist, mit komplett
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variabel finanziert, niemand weiß es, niemand hat eine
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Gaskugel, niemand weiß wie sich, wie sich die Zinsen entwickeln.
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Loggt es fix ein auf 10 Jahre. Ihr könnt ruhig schlafen,
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vielleicht sogar länger und ihr könnt es auch planbar kalkuliert
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ankaufen und das ganze funktioniert natürlich nur, wenn
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ihr die richtigen Objekte kauft, also Objekte Risiko rechnen
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schon von Tag 1. Wir wollen ja auch keine Objekte
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kaufen, die Cash und negativ sind, dann macht es die Bank
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natürlich auch nicht ewig mit, wenn ihr die ganze Zeit nur Cash
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und negative Wohnungen reinkauft ihr müsst Cash und positive
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Wohnungen kaufen, die sich entwickeln können, noch mal nach
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oben um den Zins fix einloggen, das ist was was ich sage, Hey,
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das ist eigentlich. Das einfachste, was man machen
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kann. Und dann darf man keinen
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Kompromiss machen, wohin das zweite, was auch noch sehr
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interessant ist. Gerade merke ich, dass hier
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relativ viele Leute, dass man oft hört, hey fixen Flipp fixen
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Flipp, beste Zeit für fixen Flipp würde ich um ehrlich zu
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sein nicht unterschreiben, habe die letzten Jahre sehr sehr viel
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Geflippt in vielen vielen verschiedenen Märkten, in
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vielen, vielen verschiedenen Ländern sogar und ich habe
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einfach gemerkt aktuell zum Flippen oft.
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Sehr, sehr viele Unsicherheitsfaktoren, wenn man
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mit der Bank Philipp, das heißt mehr oder weniger einfach durch
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die Zinslandschaft, ist es aktuell zu flippen nicht so
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attraktiv, weil du quasi nicht so schnell an Käufer findest und
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du oft den Zins nicht so ideal einloggen kannst.
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Wenn du es die Möglichkeiten hast.
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Mit was ich sehr gern arbeite, entweder Eigenkapital viel
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Eigenkapital stellen und die Wohnung zu kaufen oder das
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zweite ist mit Kontokorrent zu arbeiten, ist auch die zweite
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Option. Ist tut man sich natürlich etwas
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leichter, aber im Allgemeinen zu flippen gerade meiner Meinung
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nach ein bisschen ein schwerer Markt.
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Ich würde da noch ein bisschen zu warten, bis ich wieder mehr
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ins Flip Geschäft reingehe. Ich habe selbst dass in Q 1 sehr
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sehr sehr viele Wohnungen abstoßen, muss ja auch in Q 2
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Reihen jetzt im Nachhinein gutes Timing, weil wir haben gesehen
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OKQ 1 so ein Anstieg bei den Preisen, also das war vom Timing
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sehr sehr gut, bevor in der Iran Krieg oder Roundabout wo der
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Iran Krieg gestartet hat mit einer leichten Zeitverzögerung
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hat man an dem Berg, dass die Zinsen steigen.
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Deswegen mein flippen, muss man sich noch besser auskennen.
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Also wenn ihr jetzt flippt, macht es entweder ihr habt es eh
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schon viel Erfahrung oder b auf jeden Fall irgendwie an die
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Erfahrung kommen damit ihr wisst OK was zieht was zieht nicht,
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das ist ein sehr sehr wichtiger Punkt und wie gesagt die Kale
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des Bestands nutzt die die Kale des Bestands und jetzt noch zum
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zweiten Punkt, nämlich nicht nur eure Handlungsempfehlungen was
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mache ich jetzt also, wie handle ich gerade, was ist gerade mein
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Fokus also ich nutze. Gerade das Kapital, was ich
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jetzt aus dem Flips gerade rausgezogen habe für alternative
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Investments auch teilweise natürlich auch an der Börse
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relativ viele Chancen gehabt. Die letzten paar Monate, wo ich
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auch stärker aktiv war, weit in Bind hold Wohnungen zu kaufen,
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das heißt, meine Städte sind Wien, Salzburg, Graz, wo es
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natürlich immer für Bind Hold Super Chancen gibt, Super
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Opportunities gibt. Und auch das Thema
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Auslandsimmobilien, bei mir gerade ganz ganz groß auf der
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Agenda. Ich habe auch dieses Jahr schon
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über 20, über 20 Flüge, bei mir habe ich 20 glaube ich sogar auf
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der Uhr, also ich bin gerade sehr sehr umtriebig, auch was
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internationale Investments betrifft, bin da gerade auch
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wirklich dran, ein 2 etwas größere Projekte abzuschließen
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und auch dementsprechend da viel zu machen.
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Aber ich merke es und das macht mir gerade richtig viel Spaß für
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jemanden, der gern verhandelt. Man kann in der aktuellen
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Marktphase wieder verhandeln, das erinnert mich sehr gut an
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2023, wo das Halt auch super funktioniert hat, wo man auch
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wirklich wieder viel mit dem Verkäufer reden konnte, das
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merkt man jetzt wieder tendenziell sehr sehr stark.
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Du kannst verhandeln deswegen was ich auch für mich immer
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sage, der Verhandlungskill ist der mächtigste, wenn du es nur
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schaffst bei einer Wohnung es teilweise jetzt gehabt die
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letzten 2 Monate um 3040 50 60000 runter zu verhandeln.
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Hast du halt so einen großen Vorsprung gegenüber anderen
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Investoren gegenüber deinem Portfolio, gegenüber anderen
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Portfolio und wo du einfach auch mit weniger in Cam, vielleicht
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teilweise auch oder auch mit weniger Kapital auch die
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größeren Player schlagen kannst. Wenn du diesen Skill beherrscht.
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Das merke ich so stark und dementsprechend auch aktuell
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Opportunities offen halten. Es sind die verrücktesten
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Sachen, haben teilweise Gutachten vorliegen aus aus
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Konkursverfahren wo man sich denkt, Crazy der Gutachter hat
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das so was von niedrig bewertet. Weil er die aktuelle Marktphase
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ist so Abstrafend bewertet, weil es ja gerade etwas schwerer ist,
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dass du denkst, hey, das sind schnäppchenpreise, wenn du dir,
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wenn du auch schon andere Marktphasen kennst und wenn du
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auch weißt, irgendwann wird es wieder zu den anderen
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Marktphasen gehen, also auch so Gutachten gerichtswohnungen für
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mich ein sehr, sehr großes Augenmerk.
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Ich habe jede Woche, glaube ich, 34 verschiedene Gutachten
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vorliegen, die ich prüfe und. Und schaue mir das ganze sehr,
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sehr intensiv an. Dazu kommt auch in den nächsten
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Tagen auch noch mal Erfolge, wo man ein größeres Garage Paket
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erworben haben und das sind auch so Sachen, wo sich eigentlich
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sehr sehr schwer getan hat die letzten Jahre, wo man jetzt sagt
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hier da kann man echt wieder nachhaltiger guter Deals
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eintüten und ein Punkt den ich natürlich auch noch zu beachten
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habe und den ich auch täglich tracke ist der Ölpreis.
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Wir müssen natürlich auch immer schauen wie sich der verhält,
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der ist jetzt gerade bei. 7790 das heißt mehr oder weniger, wir
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sind schon wieder etwas nach unten gegangen, aber den Ölpreis
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regelmäßig zum Tracken, die Inflationsdaten regelmäßig zu
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tracken, den 10 Jahres shrop regelmäßig zu tracken, lohnt
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sich also das Ganze wirklich regelmäßig anzuschauen lohnt
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sich einfach und. Ich setze den Tracker, schaust
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dir an, ich habe, ich habe relativ viel, auch mit
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Checklisten, also ich habe meine Punkte die ich täglich Check und
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dann schaue ich einfach okay wie handelt der Markt und das
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beeinflusst die nicht nur die Immobilienpreise, das
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beeinflusst die Aktienpreise, das beeinflusst die auch die ETF
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Preise, die Kryptopreise und die Marktphase jetzt gerade ist zwar
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angespannt, aber wenn ihr euch jetzt intensiv informiert und am
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Ball bleibt macht es halt auch die guten Deals.
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Also was ist jetzt dein konkreter Umsetzungsplan?
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Das ist der, dass du auf der einen Seite gute Lagen
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selektierst gut. Gute Zinsphasen mitnimmst also
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mehr oder weniger, da eben auch viel Vergleich schaust, dass du
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zur richtigen Zeit kaufst. Den Verhandlungs Skill lernst
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die aktuell marktkonditionen richtig mitnimmst und wenn du
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dann kaufst, langfristigen Zinsen finanzierst.
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Also so ist eigentlich mehr oder weniger die Erfolgsformel, die
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ich jetzt gerade eigentlich am besten ans Herz legen würde und
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die ich auch versuche für mich anzuwenden.
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Bei mir ist jetzt gerade aktuell relativ exotisch auch, aber ich
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sage okay. Wo kommt die Opportunity?
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Welche Opportunity ist die größte?
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Ich nehme immer wieder kleinere Opportunities mit, wie gesagt,
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Ich bin gerade sehr sehr auch etwas höher an Cash höher an
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Liquidität um dementsprechend die große Chancen mitzunehmen
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und in der nächsten Folge zeige ich euch einmal 3 aktuelle
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Deals, damit sie auch seht. OK was ist jetzt gerade in der
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Marktphase möglich, die die letzten glaube ich 4 bis 8
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Wochen so was finalisiert worden sind und.
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Und das hätte sie auch. Bei jedem Deal ist sehr, sehr
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viel verhandelt worden, also in diesem Sinne der Markt Crash,
18:14
nicht der Markt hat nur sehr sehr viele Möglichkeiten,
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Opportunities aktuell zu bieten und jetzt liegt es bis an euch
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die mitzunehmen. Es liegt mir die mitzunehmen, es
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liegt an jedem die ganze Sache mitzunehmen, manche machen es,
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manche nicht und ein Punkt den ihr machen könnt ist wie gesagt
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den Kanal abonnieren weil da gibt es regelmäßige Updates und
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ansonsten sehen wir uns in der nächsten Folge ich freue mich.