Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / 28 Immobilien in 2 Jahren und das OHNE Eigenkapital: Die Strategie von Immobuddies

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28 Immobilien in 2 Jahren und das OHNE Eigenkapital: Die Strategie von Immobuddies · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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Noris no fun mäßig, so ein bisschen ins kalte Wasser
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gesprochen, aber ja, dadurch hab ich dann immer mehr gelernt,
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immer mehr. Gelernt und du steigst jetzt
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auch ins Off tellergeschäft rein.
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Ja, was hast du da für ein Objekt, was hast du vor, wie ist
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dazu kommen zu dem Objekt? Und wie wir jetzt das Projekt
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entwickeln. Du gehst so zu mir alle aus,
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exakt mit da die ich diese Hektik tun.
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Du zahlst keine Einkommenssteuer, du zahlst
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keine Lohnsteuer. Ich kenne sehr viele Investoren,
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die das so machen, also fast keine Einkommen oder sehr wenig
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sehr kleine Steuerlast. Dafür, dass man eben so ein
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erhöhtes Vermögen hat, ne also vermögensmillionär zu sein mit
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Immobilien ist jetzt nicht schwer.
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Heute mir zu Gast in money talks Podcast.
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Mette von Instagram Account Immobar ist und wir plaudern ein
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bisschen, wie er sich sein Portfolio aufgebaut hat, was das
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Geheimnis hinter seiner Social Media Strategie ist und wie er
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den deutschen und den österreichischen Immobilienmarkt
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sieht. Ich habe mich die letzten Tage
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in Wien begleitet, ich habe auch einiges für seinen Account
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gemacht und jetzt bin ich gespannt mal wie es sein Fazit
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zum österreichischen Markt ist. Aber auch wer das Ganze
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auffordert war damals mit der wichtigsten Frage.
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Wette, was denkst du über den österreichischen Markt, was du
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die letzten Tage aufgefasst hast?
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Wie war denn dein Eindruck von Wien?
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Ja, was ist so deine Meinung? Dazu also ich finde Wien als
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Stadt sehr sehr schön. Das ist halt eine Weltstadt, gar
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keine Frage, ne, das ist sehr geile Foodsport, sehr geile
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kaffeehäuser, historisch, ich mag das dann, wenn eine Stadt
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alt ist und viel Historisches zu sehen ist, Feier ich also es
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macht mega Bock. Auch an der Donau und so.
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Jetzt bei dem Wetter. Wir haben jetzt auch Glück
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gehabt, die letzten 23 Tage mit dem Wetter an sich eine sehr
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sehr geile Stadt, wirklich der Immomarkt der Immomarkt jetzt zu
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investieren rein als Kapitalanlagen Wien als Standort
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ist natürlich eine Top Anlage, ist ja gar keine Frage so von
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den Rahmenbedingungen her hast du ja selber auch gesagt, das
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ist ein bisschen ja schwieriger, kniffliger.
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Als in Deutschland, in Deutschland.
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Also ich kaufe auch in der A Lage, Ich kaufe unter Marktwert
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den Quadratmeterpreis in Köln, kaufe ich ja, weil ich aus Köln
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komme, Köln, Düsseldorf so unter Marktwert einkaufen mit einer
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Rendite von mindestens 7%, eigentlich immer in letzter Zeit
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und kann trotzdem mindestens 100% finanzieren, wenn nicht
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sogar 110% das heißt? Ich kann den vollen Kaufpreis,
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wenn nicht sogar inklusive Nebenkosten, also komplett ohne
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Eigenkapital. Ich mache das regelmäßig und das
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ist halt eben so ein so ein starker Hebel, wie man da auch
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eben schneller wachsen kann. Die einzige Aufgabe, die ich
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dann gut machen muss, ist eben unter Marktwert einzukaufen, das
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ist die einzige Aufgabe für mich als Investor in Deutschland und
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wenn man das gut hinbekommt, dann baut man sich auch bisschen
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so dieses Vertrauen bei den Banken auf.
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Und entsprechend kann man dann auch, ich sag mal, schnell
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wachsen. Man muss nachhaltig sein, jeder
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Deal muss in sich geschlossen, geiler Deal sein und ja, da kann
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man relativ schnell wachsen, ich glaube das ist hier hier in
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Österreich bisschen kniffliger ne, also du hast dieses
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steuerfreie verkaufen nach 10 Jahren nicht, vollfinanzierung
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ist auch knifflig, du hast gesagt 80% Finanzierung ist eher
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so Standard. Ist jetzt 20% Eigenkapital vom
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Kaufpreis und ist schon nicht wenig.
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Nicht wenig, ja, du denkst also für 28 Wohnungen, was du die
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letzten 2 Jahre gekauft hast? Du willst in Österreich, sagen
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wir mal im Durchschnitt bei einer Wohnung letzten mal immer
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so 30 bis 35000 waren Eigenkapital für so eine
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Einzimmerwohnung oder teilweise zweizimmerwohnung geht es dann
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schon 40 45000 und Eigenkapital benötigt.
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Ja, da ist dann bei 28 Wohnungen schon Hausnummer.
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Ja und bei dir wie bei wie vielen von den 28 hast du es
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wirklich geschafft 100% zu finanzieren?
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Schon bei den meisten. Oder ist es mal so, mal so oder
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welche Parameter nimmt die prangt damit, um dir wirklich
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dir 100% Finanzierungen zu geben?
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Die 100% Finanzierung hab ich bei allen Immobilien gehabt.
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Oh also alle. Wow.
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Wieviel Eigenkapital für die für die 28 Wohnungen hast du da?
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Ja, manche habe ich mit einer 110% finanziert, manche mit
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sogar mit 120%, also sogar noch mal extra on top
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Modernisierungsdarlehen, also in den Kaufpreis on top Nummer
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bekommen. Ja auf diese Baufinanzierung
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dieses Darlehen 100% 110% sehr oft auch ne, also ein Kaufpreis
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plus Nebenkosten mitfinanziert bekommen und ja das.
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Hat halt auch gut geklappt, weil ich eben günstig eingekauft hab
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und günstig einkaufen konnte. Das war eben nicht einfach ne
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das hinzubekommen, aber das ist ja quasi das, worin wir ziemlich
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gut sind und auch auf unserem Kanal immer wieder bewerben und
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oder nach außen tragen, das ist das Wichtigste ist, das machst
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du genauso ne wenn man über Marktwert kauft macht das im
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letzten technisch eben keinen Sinn, macht vielleicht Sinn wenn
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man irgendwie in der Innenstadt ein Penthouse kaufen will, ne
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darüber haben wir gestern auch geredet an der Donau irgendwo.
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Ist natürlich ultra geil, aber rechnet sich halt nicht.
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Mehr sprechen wir da von einzelnen Wohnungen
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hauptsächlich oder ist wirklich eigentlich Mehrfamilienhäuser so
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der Place to go, generell am Kölner Markt oder allgemein so
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in in Deutschland, weil in Österreich sag ich mal die
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vermehrt der Investoren sucht halt eher einzelne Wohnungen,
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einen Halt mit diversen Zins, wenn du das ganze Zinshaus
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nimmst musst du wieder ganz andere Dinge beachten, was ist
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da dein Ansatz? Hast du dafür einzelne Wohnungen
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oder mehrere Häuser? Ich hab Sohn als auch ich hab
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Wohnungen, ich hab Mehrfamilienhäuser, es kommt
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ganz drauf an, also wenn du n geilen Deal auf deinem Tisch
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liegen hast, dann nimmst du den mit, so ist egal ob das jetzt in
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der Wohnung ist oder ob das n Mehrfamilienhaus ist.
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Mehrfamilienhaus natürlich dann n anderes Volumen wenn man da
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jetzt neben die Nebenkosten selber tragen muss, da sind es
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halt 10% von 700006 100000 so n 6 Parteien Haus beispielsweise 5
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Parteien Haus was auch immer. Dann passen mal schnell 60000€,
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ein Kapital aus dem Hebel und das die muss er erstmal haben
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netto auf deinem Konto, nur damit du die auch dann
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theoretisch einbringen kannst. Und du musst ja noch Puffer
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haben. Du kannst auch nicht den letzten
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Set ausgeben von deinem Vermögen, deswegen ne bei
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Mehrfamilienhäusern ist es halt eben ne ne höhere
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Einstiegshürde, aber bei Wohnungen kannst du eben ne
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geilere anfangsrendite erzählen, wenn du eben Bezugsfrei kaufst.
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Kannst du auch ne renovieren oder in der Küche reinmachen und
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was auch immer und dann Neuvermietung zu Marktpreisen
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marktgerechte Preise und dann ja kannst du so an den Start gehen
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und hast dann wie gesagt 7 8% Rendite die ich am Schnitt immer
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gemacht habe die letzten Jahre, die letzten 2 aber jetzt bei
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einer Wohnung sogar 9% und so also es kommt immer drauf an und
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ja das ist eben so. Meine Strategie sag ich mal
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einfach alles mitzunehmen, was es gibt, außer ne Hauptsache.
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Das ist günstig. 7 8% Rendite ist aber sehr Wahnsinn.
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Also die beste Wohnung von mir Bestand hat 8,4, die war aber
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off Market Deal wo wir halt dreimal verhandelt haben über
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Wochen ja und dementsprechend dann der Verkäufer halt auch
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nicht so motiviert war den höchsten Preis abzurufen und das
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war schon auch sehr wichtig muss man sagen ja und über 8% ist bei
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uns eher unrealistisch. Ich sag mal so, in der Regel
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kaufe ich so 5,5 bis 6% Anfänge in der Regel so 5% so und wenn
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also fortgeschrittene Anfänge mit Wissen so in der im Bereich
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von 5% alles darunter rechnet sich halt jetzt nicht so gut.
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Ja und diese 78 9% bei Dieter sind die, dann sind das auch
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schon vermietete Immobilien oder ist da auch viel quasi wirklich
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bestandsgerät wo du dann auch durch die Vermietung auch viel
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Optimierst? Sowohl als auch.
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Also wenn wenn eine Immobilie bereits vermietet ist.
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Dann berücksichtige ich diese Miete natürlich und entsprechend
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biete ich dann Kaufpreis an oder bezahle halt maximal eine eine
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gewisse Summe, wenn man von Markt marktwerten spricht.
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Die Frage kommt bei mir auch immer sehr oft, damit bestimmst
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du denn den Marktwert und ne was zahlst du denn da gibt es 3
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Verfahren, einmal das Ertragsratverfahren, das
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Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
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Ertragswertverfahren sagt aus, dass du quasi das zahlst,
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wieviel der Ertrag eben ist. Ne wie der Name sagt, in einer
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Immobilie beispielsweise normalerweise für 1000€
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Vermietbar wäre kalt, aber sie nur für 600000 sag ich 600,00€
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vermietet ist kalt, dann zahlst du eben ne 600 * 12 aufs Jahr
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gerechnet und dann Faktor beispielsweise maximal 15 so,
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das heißt du hast dann n anderen Preis, wie wenn es für 1000,00€
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kalt vermietet ist. Mal 12 * 15 ne beispielsweise
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als Beispielrechnung, das wäre ertragswert.
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Ansonsten haben wir ja Vergleichswert, das sind eben
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vergleichbare Wohnungen mit ähnlicher Bausubstanz in der
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Umgebung, ne Wohnungen die am Markt angeboten werden und
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Sachwertverfahren eben nach dem Zustand der Immobilie selber.
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Das heißt, wenn du jetzt einen Altbau hast mit Holzbalken
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decken, das vergammelt gerade. Kannst du logischerweise nicht
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so viel zahlen wie bei einer 70er Jahre Massivbau Immobilie,
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die vielleicht mit 5000€ schon hübsch gemacht werden kann.
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Mhm, Mhm, du gehst nur zu mir aus exakten Meter, die ich, die
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sehr heftig tun. Du zahlst keine
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Einkommenssteuer, du zahlst keine Lohnsteuer, wie
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funktioniert das? Das ja, das ist.
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Ich kenne sehr viele Investoren, die das so machen, also fast
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kein Einkommen oder sehr wenig, also sehr kleine Steuerlast.
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Dafür, dass man eben so ein erhöhtes Vermögen hat, ne also
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vermögensmillionär zu sein mit Immobilien ist jetzt nicht
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schwer, wenn man 5 Wohnungen kauft a 200000 ist man ja schon
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vermögensmillionär, aber auch gleichzeitig natürlich
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schuldenmillionär, da ist es so, dass in Deutschland du, du
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kannst ja gegen dein privates Einkommen beispielsweise du hast
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ein Gehalt auf dieses Gehalt und auf deine Einnahmen zahlst du ja
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deine private Einkommensstärme des Jahres, die dann bestimmt
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wird und gegen diese Einnahmen kannst du ja immer Ausgaben
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rechnen, ne so pendelpauschale also diese diese.
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Der der Arbeitsweg, den kannst du ja absetzen.
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Gewissen Sätzen und Cent zahlen und so weiter will jetzt nichts
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beides sagen, aber die Ausgaben für die Immobilie die du
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vermietest kannst du ja auch vollständig absetzen.
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Also das heißt die Zinsausgaben, die Ausgaben für Renovierung,
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für Reparaturarbeiten, die Abschreibung, das ist ein sehr,
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sehr wichtiger Punkt beim Kauf, ich zahle ja die Nebenkosten,
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das wird ja auch auf die Abschreibung quasi gezählt.
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Plus die die fiktive Abschreibung, quasi die die
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fiktive Ausgabe, die Abschreibung.
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Wenn ich eine Immobilie in Deutschland kaufe, hat die
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standardmäßig 50 Jahre restnutzungsdauer, so wenn ich
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die heute kaufe, das macht, dann das macht dann 2% 2%
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Abschreibung von vom Gebäudewert wenn ich jetzt hingeh und n
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restnutzungsdauer Gutachten mache, der Gutachter sagt Das
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Ding ist nicht 50 Jahre nutzbar sondern nur noch 25 Jahre.
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Das heißt verkürzt das Ganze um um die Hälfte.
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Das heißt, ich habe meine Abschreibung dann auf 4% erhöht
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und kann dann 4% des Gebäudeanteils eben gegen meine
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ein gegen meine Einkünfte setzen.
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Und wenn du das bei 5 Immobilien schon machst, hast du ordentlich
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ausgaben, die erstmal natürlich auch Papier stattfinden, aber
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die eben dein Einkommen reduzieren, ohne dass du es
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ausgibst. Und das ist eben so ein Punkt.
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Den, den dann einige machen, dass man quasi dann ne seine
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seine diese Investments alle gegen seine Einnahmen rechnet,
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das ist ja auch quasi ein Anreiz Investments überhaupt zu
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tätigen. Der Gesetzgeber ist ja nicht
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also der, das ist ja kein der, der ist ja nicht dumm, diese
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Gesetze gibt es ja aus einem gewissen Grund und ohne diese
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Gesetze wäre es wahrscheinlich noch schlimmer, dieser ganze
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Immobilienmarkt, damit der alles verrotten sage ich, oder und.
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Keiner wird mir was kaufen, weil es was ankommen auch lohnt.
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Stichwort, du musst ja irgendwie auch für die Investoren
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attraktiv machen. Ja und ich glaub das ist so ein
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Ding, was in der Politik in Deutschland um Lösung in beiden
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Ländern eigentlich immer nicht 100% angekommen ist.
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Ja, dass man auch in Österreich, man überlegt sich nur OK, wie
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kann man mehr regulieren, wo kann man den Vermieter noch
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extra einschränken. Aber man vergisst eigentlich.
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OK, wer bringt eigentlich den Wohnraum?
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Ich war gestern bei 2 Wohnungen von mir, die beide
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sanierungsbedürftig waren, ja und wir hätten das sonst
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gemacht, wir hätten die Wohnung sonst wieder Vermietbar gebracht
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im Endeffekt du brauchst Investoren wenn du die
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Investoren nur einschränkst und das unattraktiv machst.
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Ja ohne irgendwelche Incentives, dann funktioniert der ganze
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Markt doch nicht und in Österreich ist auch dieses
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riesige Thema, dass die mit Mietpreisbremse und Kurs dagegen
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wirken gut, dann rechnet sie es auch nicht mehr zu bauen, noch
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weniger Neubau ja als. Endeffekt weniger Angebot, noch
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mehr Nachfrage in den Zuzug. Deutschland wächst massivst,
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Österreich wächst massivst, wenn man sich die ganzen Statistiken
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und Prognosen anschaut und über müssen die Leute wohnen, weil es
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noch mehr, noch weniger Immobilie gibt, dann wird
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einfach auch die Miete in nachhaltig noch mehr steigen,
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also. Ich glaube, das ist ein richtig
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wichtiges Ding. Unter dem Stichwort Abschreibung
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und Co. Das ist einer der wenigen
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Möglichkeiten und das ist immer so witzig, weil das die
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wenigsten verstehen bei meinen Reels jedes Mal.
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Ich kriege so viel hate, ah, du musst das ja noch versteuern,
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oder das ist Vorsteuer, Vorsteuer und Immobilien lohnen
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sich nicht, weil es. Kommt die Steuer weg und
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einfach, weil sich da. Viele einfach auch nicht bewusst
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sind. Wie stark einen diese Vorteile
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der Abschreibung sind. Ja, also und und was es da
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Einkaufmöglichkeiten gibt, also ja, das ist ein sehr sehr
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essentieller Punkt dazu. Ja, wir sehen jetzt mal bei
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Immobilie 28, nehmen uns gern mal mit viele die den Podcast
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anhören sind jetzt gerade mal bei Immobilie 1 oder Immobilie
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2. Ja was was hat dein Zugang noch
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zu den ganzen oder eben was hat dein ja dein Motivationsschrei
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in die Richtung, wann hast du gestartet, wie hast du gestartet
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und wie schnell und wie ging dieser Step von Immobilie 1 bis
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Immobilie 28 gesagt bis auf deine Journey.
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Meine Journey. Ich habe ja vor zweieinhalb
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Jahren ungefähr angefangen, intensiv mich mit dem Thema zu
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beschäftigen. Das Thema habe ich schon seit
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über 10 Jahren quasi im Hinterkopf, seitdem ich 17 bin,
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habe ich damals habe ich schon Bücher gelesen und so ne, ich
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habe studiert und auch in der Studienzeit immer wieder damit
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beschäftigt, aber jetzt nie irgendwie so in die Umsetzung
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gekommen, weil ich hatte eben auch kein Einkommen, ne als
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Student, ich hatte einen Nebenjob bei RTL.
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In Köln und hab 450€ verdient im Monat so und dann später
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Teilzeit, da verdienst du auch nur 8 900€ kriegst du jetzt
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wieder zippelungscherweise ja und dann nach der nach dem
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Studium ne versucht selbst hier nicht zu werden ne Rope Tracking
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dies und das verschiedene Sachen probiert einfach aber erstens
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hatte ich keinen Spaß dran plus es hat sich auch gar nicht
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gelotet also es kam nichts bei Funken ne klassische mehrere
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Fake businesses quasi oder Fake Cases.
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Ja, und dann habe ich irgendwann meinen Mentor kennengelernt.
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Das ist wir sind Freunde, aber ich sag mal Mentor, weil das
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dann quasi einfacher zu verstehen ist.
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Wir haben uns kennengelernt, das ist der Pojan, das ist der
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andere Immobody mit ihnen zusammen haben wir dann
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immobodys auch gegründet, als Plattform, als Channel auf
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Social Media, um eben dieses Wissen rüberzubringen, weil wir
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waren der Meinung, dass es niemanden in deutschsprachigen
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Raum gab, der das bis dato so rüber gebracht hat, wie wir es
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für richtig halten, weil ich habe gesehen bei Poyan er hat
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damals über 200 Immobilien gehabt und da war der 3031 oder
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so, also das war ja, er war auch sehr jung, lass es 32 sein, so
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und mit 32 und über 200 Immobilien fand ich schon, das
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war für mich unvorstellbar, so wie das gehen sollte.
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Und dann hat er ja, er hat auch weitergekauft, er hat
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mittlerweile über 350 Immobilien und N Immobilien Portfolio Wert
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von 60000000. Wie gesagt vielleicht auch mehr,
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ich weiß es nicht, aber ist auf jeden Fall richtig viel und
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damals hat mich das so inspiriert und gesagt, Ey das
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was der Macht, das will ich auch machen ne voll cool und dann ja
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habe ich immer wieder Fragen gestellt beim Kaffee trinken und
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ja Bro wie machst du das, wie machst du dies?
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Sie hat mich jetzt nicht irgendwie irgendwie 10 Stunden
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lang therapiert, Seminar gegeben, so nach dem Motto,
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sondern so wie wir jetzt reden. Ich hab immer gefragt, Ey, wie
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machst du dies, wie machst du das und wie funktioniert das,
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was machst du bei Mietnomaden, was machst du hier, so hab ich
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das Ganze dann immer durch Fragerei gelernt, hab die ganze
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Zeit Immobilien besucht, selber auf immoscout Dutzende
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Besichtigungen gemacht und so von Immobilien durchdachte sie
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könnten sich eventuell rechnen. Und Finanzierungen angefragt,
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die nicht geklappt haben wegen meinem Einkommen damals und so
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und dann ja vor zweieinhalb Jahren, dann ging es schon in
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die Richtung, wo es langsam geklappt hat, und ja, dann habe
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ich angefangen zu kaufen, meine erste Immobilie habe ich gekauft
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für 150070 Quadratmeter in Köln, 1968 Baujahr, also Massivbau
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auch schon, und ja, das ist jetzt für 9,6% Rendite.
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Vermietet beziehungsweise wirft 9,6% ab.
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Ist schon sehr stark für 400€ Cashflow, Überstunden jeden
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Monat und ja das war die erste Immobilie, da habe ich die
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Schlüssel bekommen März 24 die haben jetzt Juni 26 also
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bisschen mehr als 2 Jahre ja und dann habe ich direkt die nächste
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gekauft mit 120% Finanzierung in der Top Lage 2500,00€ unter
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Marktwert den Quadratmeter. Und auch wie 7,3% Rendite oder
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so 7 Komma für irgendwie sowas. Ja und dann immer weiter
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gekauft, einfach ne eine Runde mit der anderen.
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Die ersten 3 Immobilien muss ich sagen ohne Finanzierungszusage
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gekauft. Ich wusste schon, dass ich die
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irgendwie bekomme, aber halt jedes Mal so noris no fun mäßig
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so n bisschen ins kalte Wasser gesprochen aber ja dadurch hab
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ich dann immer mehr gelernt, immer mehr gelernt, das war das
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größte Learning, ne dass ich die erste Immobilie gekauft hab.
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Dann hab ich erst gecheckt, wie das funktioniert und das ist
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eben das Wichtigste eigentlich, dass man erst mal so n bisschen
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basisrissen ist, man jemanden hat, der schon da ist, wo man
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hin will und dann selber kaufen, damit man auch selber das einmal
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durchweben muss, damit man das checkt und dann ist man
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rebitible. Und wenn du quasi immer so viel,
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wenn du weiß ich immer ohne Eigenkapital gekauft hast, wo
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stehst du dann? Cashflow seitig also sind die
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alle der Cashflow positiv oder hast du auch Cashflow negative,
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danke. Alles in Cashflow positiv, außer
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eine Immobilie. Das ist zweite Immobilie von
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euch gerade erzählt hab die Harz 30€ minus Cashflow Vorsteuer war
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für mich in Ordnung weil die Lage top top ist, besser als die
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anderen Immobilien von der Lage her richtig gut also da sind
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auch Villen und sowas in der in der unmittelbaren Umgebung so so
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kleines Villenviertel sehr sehr gehobene Eigentümer so
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gehobeneres ja Umfeld dort. Und 120% finanziert ne.
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Also ja, das hat 50000€, kostet mit Tiefgarage und ich habe
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jetzt bekommen von der Bank 290000 ungefähr, also 40 KM mehr
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waren so was da ohne Makler also 8,5% Nebenkosten in NRW.
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Bei dem Kauf und ja und top Nummer 20000
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Modernisierungsdarlehen bekommen dafür in.
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Das ist, das ist echt heftig. Ja, ja, was denkst du, welche
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Märkte in Deutschland sind die spannendsten, wenn sie jetzt
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sagen musst die Top 5 zum einkaufen, wo man eben auch
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solche Renditen hinkriegt, aber auch eine nachhaltige
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Entwicklung hat. Also ich sag jetzt natürlich
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Köln nur weil ja ne ich kenne mich da blind aus, ich komme aus
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Köln. Kaufe auch weiter da und die
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performen super und ich weiß es steigt auch weiterhin.
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Es ist eine a Lage, es ist eine Millionenstadt deswegen, also es
20:21
ist ein O'brainer wenn man innerhalb der Kölner Stadt
20:22
Grenzen kauft, nicht überall. Es gibt natürlich auch Orte sind
20:27
bekannt für negative Schlagzeilen bei Spiegel TV oder
20:30
so zum Beispiel, aber wenn man aufpasst und so in 23 lagen
20:35
nicht kauft und woanders gute Lage, gute Bausubstanz, dann
20:39
macht man nichts falsch damit. Ja, Köln, Düsseldorf so, weil da
20:44
haben wir noch gute Einkaufspreise, aber trotzdem
20:47
viel Nachfrage bei Mietern. Das heißt, wir haben viel
20:51
Nachfrage, gute Preise und ja, ergibt automatisch eine gute
20:58
Rendite mit nachhaltiger Wertsteigerung.
21:01
Dann hast du natürlich Märkte wie München beispielsweise, ist
21:04
einer der teuersten Städte in Europa und da hast du eben, ich
21:09
sag mal das Problem, dass du. Eher schlechtere Anfangsrenditen
21:13
hast du halt eben teuer einkaufst.
21:15
Da kostet dann 13€ schnell mal 500000, ja.
21:18
Was heißt dieser Quadratmeterpreis?
21:19
Miete in München Quadratmeter Durchschnitt.
21:22
Also das, was ich jetzt beobachtet habe und links rechts
21:25
gehört habe so zwischen 5 und 8000€, Mhm Mhm und nur das was
21:29
ich einkaufen. Würde also so die Mietung.
21:31
Vergleichbar wie hier vermietet man sich auch paar Euro mehr.
21:34
Ich hab 25,00€, das ist 30 vielleicht so in Köln, nachlage
21:38
in Köln, ich bekomm so 18€ kalt mhm, aber dafür zahle ich.
21:43
Dafür zahle ich unter 3000€ den. Dollar ne.
21:46
Wow also. Ich bezahle fast ein Drittel von
21:49
dem, was es in München kosten würde.
21:52
Heftig, heftig, klar, München ist München, aber natürlich
21:55
etwas besser als Köln, finde ich als Lage ja, aber ansonsten
21:59
Berlin, Hamburg, Berlin, Hamburg, München, wie gesagt
22:03
alle 3 Standorte geil, Großstädte, Millionenstädte.
22:07
Aber Berlin ist dann zum Beispiel wieder von von den
22:10
Regulierungen her so stark wie meiner Meinung nach.
22:12
Macht keinen Spaß. Wir gibt aber natürlich genug
22:16
Leute, die Ultra erfolgreich sind, auch München, auch Berlin,
22:19
auch Hamburg, jeder mag es halt anders und jeder hat andere
22:22
Vorlieben, wenn man zum Beispiel im Ruhrgebiet kauft, hat man
22:25
hohe Renditen, dafür etwas weniger Wertsteigerung, also
22:29
wenn man sagt, ich will, Hauptsache viel Cashflow, da
22:31
kann man auf dem Ruhrgebiet kaufen, man sieht, mit Cashflow
22:36
kann es. Für 10€ vermieten hast du dann
22:39
auch Renditen von 9% oder so. Ja, maximili frei.
22:43
Ich sag immer, wie schaut es aus um 1525 genau deswegen, ich bin
22:47
einfach ein großer Fan von den Städten, weil das denk mir immer
22:50
es bringt jetzt nichts so die höchsten Renditen irgendwo in
22:53
nirgendwo zu fahren und dann dementsprechend irgendwann in
22:55
ein paar Jahren. Da holst dich halt quasi ein und
22:58
das ist selber wie keine Ahnung. Ich kann jetzt auch irgendwo im
23:00
Ausland hingehen, irgendeinen Markt suchen, wo ich 1015 20%
23:04
Rendite kriege, aber irgendwann ist es dann quasi ausgebrannt,
23:07
als das ist eben was sehr, sehr wichtiges, ja eine Frage, die
23:11
ich auch noch sehr sehr spannend finden würde, es wird da sehr
23:14
oft über die positiven Dinge gesprochen, ja immer, wie leicht
23:17
das ist, wie gut das Immobilie jetzt irgendwie sinnvoller Co.
23:20
Hast du in deiner Journey auch oft schon mal.
23:23
Negative Erfahrungen gemacht hast du auch schon mal mit nem
23:26
angehabt. Hast du schon mal Probleme
23:27
gehabt irgendwelche Bunke wo du gesagt hast, hey das macht
23:30
keinen Spaß, ich überlege jetzt sogar mal zu stoppen, hast
23:33
irgendwann mal schon so richtige Fuck ups auf gehabt.
23:36
Ja zu stoppen nicht. Das kommt für mich gar nicht in
23:39
Frage aufzugeben, das kommt gar nicht in Frage.
23:44
Aber natürlich gibt es Momente, die extrem, die einem extrem auf
23:48
den Keks gehen. Und wo wieder denkst Alter, ja
23:51
gar kein Bock, jetzt schon wieder ein Problem und so
23:54
Mietnomaden und so habe ich gar keine Probleme mit, also mache
23:57
ich noch nie in Kölns Nachfrage so groß ist so und auch wie in
24:01
anderen Städten, dass sich die Leute, das glaube ich, gar nicht
24:04
erlauben können oder nur oder erlauben da irgendwie nicht ihre
24:09
Miete zu zahlen oder so, weil die Mieter suchst du dir auch
24:12
vorher aus vernünftig und wenn jemand halt nichts zahlt, dann
24:17
kannst du die halt abmahnen. Und dann ja beim Amtsgericht
24:22
übers Amtsgericht Halt über deinen Anwalt eine Mahnung
24:25
schicken und kannst im schlimmsten Fall nach paar
24:29
Monaten schon sein. Keine Ahnung, pfänden lassen
24:33
oder räumen lassen, was auch immer klar dauert, das bisschen
24:36
dauert paar Wochen, aber so lange dauert das jetzt nicht und
24:40
das ist jetzt auch kein großer Stress, wenn irgendwie jemand
24:43
drin ist und mich zahlt oder so. Den kriegt man raus.
24:45
Also da hab ich kein Problem mit, aber was halt nervt ist zum
24:49
Beispiel so n Wasserschaden hatte ich jetzt vor Kurse
24:51
Wasserschaden. Wie ist es abgehauen und.
24:53
Dann ja läuft immer noch Versicherungs fall natürlich.
24:58
Jetzt muss n Sachverständiger raus und der Gutachter war da
25:01
letzte Woche und sieht OK ja ist halt n pain weil der Gutachter
25:05
kommt und sagt er ja das war wahrscheinlich schon n
25:07
Vorschaden von der anderen Versicherung und dann müssen wir
25:10
noch mal n Sachverständigen schicken wir müssen mit der
25:12
alten Versicherung reden ja aber.
25:14
Der Wasserschaden ist ja immer noch da.
25:16
Was soll ich machen, so dann, bis der Sachverständige jetzt
25:19
anruft und vorbeikommen will, da geben die schon wieder 23 Wochen
25:22
so, ja, aber das Ding muss ja jetzt gehoben werden, ne, da
25:25
muss man gucken, OK mach ich das dann erst mal in Vorkasse oder
25:28
zahlen die das oder zahlen die pauschale Summe?
25:31
Mit welcher Versicherung muss ich jetzt reden weil ich dann
25:33
gewechselt hab beim Kauf ja ist halt so n so n Pain oder wenn
25:38
man renovieren muss kennst du das ja sicherlich, Handwerker
25:40
sind auch manchmal wirklich wie zuverlässig für Menschen.
25:42
Oder für IT. Ja, manchmal auch Mieter.
25:46
Der eine, der der Handwerker sagt, Ich komme morgen und dann
25:49
kommt der nicht morgen. Der Mieter hat es sich drauf
25:51
eingestellt, dann kommt der Handwerker übermorgen und der
25:53
Mieter sagt ja, ich bin doch nicht da und dann steht der
25:56
Handwerker vor der Tür und kommt nicht rein und so, also es ist
26:00
ha. Da researed Phillip Phillip.
26:02
Aber wer ist denn dein klassischer Mieter?
26:04
Vermietest du dann auch auf viele Leute, die beim Amt sind,
26:06
beide, die arbeitslos sind, wo du direkt die Miete vom Staat
26:09
kriegst, oder? Ist es für die eine
26:11
Grundbedingung, dass sie arbeiten, wäre so der klassische
26:15
Mieter, weil das ist auch so der Unterschied zwischen Bäusche und
26:17
Österreich, sag ich mal. Ihr habt auch den Vorteil dafür,
26:19
dass direkt sagen könnte, wenn Person arbeitslos ist, dann hat
26:22
die überweist das Amt quasi direkt, dann oh ja, als als
26:26
Vermieter ja sich super findet in Österreich in einer anderen
26:28
Form, ich seh mal als erstes die Person selbst wenn jetzt
26:31
arbeitslos ist. Ich persönlich versuch eher
26:34
Leute die keinen Job haben auch nicht unbedingt zu vermieten.
26:37
Weil ich lieber eher Leute pushen will, die auch arbeiten.
26:40
Und im zweiten Fall auch natürlich ein fixes Dingmäßiges
26:43
Gehalt haben. Aber ich habe es ja eine durch
26:45
den wieder der oder andere Perspektive und ich kenne auch
26:48
teilweise Vermieter in Deutschland, die vermieten 100%
26:50
nur Mieter die wo das Geld quasi vom Amt kommt, ja ja wie machst
26:54
du das bei? Total unterschiedlich also.
26:58
Teilweise kommen Leute zu mir, die sage ich, wir wollen eine WG
27:01
machen, teilweise kommt da eine Familie rein, die dann normal da
27:05
wohnen wollen. Jetzt eine Familie als ein
27:07
Mieter quasi, ist immer unterschiedlich.
27:10
Also weil wenn die sagen, ja, wir sind vom, wir sind quasi
27:14
arbeitslos, kriegen Geld vom Jobcenter beispielsweise und
27:18
wollen dann eine WG machen, dann sage ich ja okay, dann bringen
27:20
wir halt die Bestätigung vom Amt, wenn das Amt direkt an mich
27:24
bezahlt, dann ist das okay aber wenn das Amt an den Mieter zahlt
27:28
und der Mieter das nicht überweisen muss, das kann wieder
27:32
mit Risiken verbunden sein, Risiko im Sinne von.
27:35
Dass der Mieter, den das einfach nicht zahlt, so, und der ist ja
27:37
eh beim Amt, dann ist das halt ein bisschen kniffliger.
27:40
Deswegen sage ich immer okay wenn du dann die Wohnung haben
27:44
möchtest, dann hol dir bitte die Bestätigung oder reicht das ein,
27:48
dass das Amt direkt an mich überweist?
27:51
Und das ist das geilste letzter Werktag im Monat kommen dann
27:53
alle ein Tag, der Tag der und auch teilweise bevor die
27:57
Bankkarten eingezogen werden, da ja weil ein Mieter, der zahlt
28:01
dann mal am zweiten oder mal am dritten so, dann muss halt immer
28:05
ins Konto gucken beim Amt, da Bundesagentur für Arbeit und
28:08
oder so die Ganzen, die ganzen Eingänge so, aber ich habe
28:12
natürlich auch Mieter, die Arbeiten, die verdienen ihr Geld
28:14
selber und bezahlen das Geld natürlich auch manchmal ein paar
28:18
Tage Verzögerung sagt dann hey. Wir meinen da bitte überweis die
28:21
Miete mal ne ist jetzt 5 Tage vergangen seit Monatsbeginn und
28:25
dann sage ich ja, sorry wir hatten noch das dies das kennst
28:29
ja Mieter ne kennst du sicherlich auch, aber in den
28:33
meisten Fällen klappt das also. Mhm, cool, cool, cool.
28:37
Und du steigst jetzt auch ins Aufstellergeschäft ein.
28:40
Ja, was hast du da für ein Objekt, was hast du vor, wie ist
28:44
dazu gekommen zu dem Objekt? Und wie wir uns das Projekt
28:47
entwickeln. Das war eher Zufall.
28:49
Ein Kollege hat mich, hat mir das Explosier geschickt, hat
28:52
gesagt, Hey, guck mal, mein Kumpel ist Makler, weil er ist
28:55
off Market noch, du kannst besichtigen gehen, ist ganz neu
28:58
am Markt und ja mich besichtigen gegangen, relativ schnell
29:03
gesehen, dass das ein geiles Objekt ist.
29:05
Also Bausubstanz sauber massiv, baut natürlich einiges an
29:10
Sanierungsbedarf, das Haus hat keine Heizung und so weiter.
29:14
Die Heizung hab ich jetzt auch dann bestellt, kostet auch
29:16
natürlich sechsstellig, kostet so viel wie der 9 Elfer von dem
29:20
ein oder anderen bestimmt, die ich dann für die Heizung
29:23
rausgeben muss. Aber ja wertet das Haus
29:27
natürlich auf und dadurch kann ich dann die Einheiten auch alle
29:29
verkaufen, sind 18 Parteien 18 Einheiten die ich jetzt alle
29:33
einzeln abverkaufe ja ich hab das als Paket gekauft zu einem
29:36
guten Einkaufspreis logischerweise.
29:39
Ich hab sagen, OK, das berechnet sich vorne bis hinten.
29:42
Also es ist ich hab auch genug Puffer.
29:43
Risikopuffer hab ich auch genug also wenn ich irgendwie
29:46
kalkuliere bei 18 Parteien bei dem Volumen bleibt irgendwie nur
29:50
so 40000 Gewinn das ist natürlich gar kein Puffer drin,
29:53
so ist das machst du wahrscheinlich wieder Verlust
29:56
mit aber das wenn du so n Projekt machst musst du halt
30:00
natürlich erstmal gut durchkalkulieren aber ich hab da
30:02
relativ schnell gesehen OK das kann man machen ja aufgeteiltes
30:07
Gebäude. Saubere Bausubstanz wie gesagt,
30:11
muss bisschen saniert werden, aber ist jetzt nichts, keiner
30:14
raketenwissenschaft? Komplett bestandsfrei.
30:17
Das heißt, dass man also komplett quasi ohne aktuelle
30:20
Miete drinnen. Ist doch doch.
30:21
Ja, ja, 6 Einheiten davon waren frei.
30:24
OK, ja, mittlerweile hab ich schon 4 weg, OK sind nur noch 14
30:29
über, du hast ja verkauft auch ja ja ich hab schon verkauft,
30:31
bin gerade dabei also es läuft gerade, ich verkaufe auch selber
30:34
unter Marktwert. Also es ist jetzt nicht so, dass
30:37
ich irgendwie gekauft habe, normal und dann teuer verkaufen
30:40
will oder so. Ich verkaufe trotzdem zu sehr
30:42
guten Preisen, damit eben ja der Abverkauf schneller geht.
30:46
Ist halt immer so eine Sache ne wenn du sagst du hast Zeit,
30:49
willst aber ein paar Euro mehr haben, dann wartest du halt bei
30:52
mir, ich will einfach, dass es zügig vorangeht und verzichte
30:55
dann auf ein paar Euro, Hauptsache ist dann
30:58
abgeschlossen das Projekt und verkaufe dann entsprechend dann
31:01
auch bisschen unter Marktwert ne.
31:02
Also das heißt meine Käufer kaufen dann auch.
31:05
Das heißt, Kapitalanlage renovieren das und vermieten mit
31:08
auch mindestens 6% Rendite 6,5 Rendite weiter.
31:13
Wie ist das? Wie ist das ganze Projekt
31:15
strukturiert, angstseitig und welche Zielsetzung hast du oder
31:18
welche Timeline hast du auch dahinter?
31:22
Ja, das mit dem Darlehen war ziemlich geil.
31:23
Ich hab ein Verkäuferdarlehen. Bekommen Oh tatsächlich zu 100%.
31:26
Wow plus Nebenkosten. Sogar wow.
31:29
Ich geb, ich geb vielleicht kurz was ein Verkäuferdarlehen.
31:30
Ist Verkäuferdarlehen ist. Wenn du mir jetzt eine Immobilie
31:33
verkaufst. Jetzt bei diesem
31:35
Aufteilergeschäft zumindest bei beiden holt es das immer ein
31:38
bisschen anders, bisschen kniffliger, aber bei dem
31:42
Aufteilergeschäft geht es bei fixen Flip, du gibst mir das
31:45
Objekt, du sagst ey, das ist ein normaler Verkauf, wir gehen zum
31:48
Notar, es ist alles schriftlich festgehalten, aber du gibst mir
31:52
das Geld mit jeder abverkauften Einheit zurück oder mit mit dem
31:56
Abverkauf der der Immobilie, das heißt, wenn ich jetzt eine
31:59
Wohnung verkaufe für 200. Kriegst du 150, wenn das der
32:04
Abgabepreis ist, von dieser Wohnung ablösepreis sozusagen
32:07
von dieser Einheit, und die Differenz bleibt bei, bleibt
32:10
dann bei mir, dann ich das dann laufend entwickeln kann und so,
32:12
das ist zum Beispiel jetzt ein sehr, sehr geiler dealwesen, die
32:16
ich dann ohne Eigenkapital quasi kaufen konnte, dann auch aus den
32:20
Laufenden gewinnen dann auch die Heizung bezahlen kann und so die
32:24
ganzen Investments tätigen kann und energetisch auch aufwerten
32:27
kann. Ja, das sind dann so ja Deals,
32:31
die man sich dann eben positiv entwickelt.
32:34
Ja, Verkäufer da irgendwie gesagt hat man eine bestimmte
32:38
Deadline dann ich habe die bis nächstes Jahr.
32:40
OK, also bei der im im das Frühling Frühling muss alles
32:44
quasi. Da können wir auch verkauft
32:45
sein. Dann will er quasi, wenn es
32:47
nicht verkauft ist, dann muss ich quasi selber rauskaufen.
32:50
OK, kann dann aber mit der Bank das dann finanzieren oder so,
32:53
wenn ich dann nur noch keine Ahnung 10 Stück über hab oder
32:55
so. Wenn übt ne, dann natürlich Plan
32:58
B. Muss auch verschiedene Szenarien
33:00
durchspielen, wenn Plan A nicht klappt, beispielsweise dass wenn
33:04
immer weiß OK wie mache ich dann da weiter, wie mache ich Spiel
33:06
hier weiter als Semester muss man einfach nur Probleme lösen.
33:10
Ja OK, sehr, sehr spannend. Ja, klingt auf jeden Fall gut
33:13
und vor allem so oft. Alle Geschäfte kriegen natürlich
33:15
immer dann. Aktiven aktives zusätzliches
33:18
Vermögen ein ja, aber irgendwie muss man ja dann auch die
33:20
Projekte weiterfinanzieren und natürlich auch Break Record für
33:23
eine Bank. Ja, die Bank sieht dann auch OK
33:26
damit, die kennt sich aus, der weiß was er tut, denn
33:28
finanzieren wir gehen ja nächstes Mal auch ein oder wenn
33:30
sie da was vorzuweisen hat. Ja ich glaube das ist auch immer
33:32
ein wichtiger Punkt, den wir für die unterschätzen.
33:35
Was ist deine Vision? Also wohin soll es gehen, wie
33:39
hast du es? Keine Ahnung bestandseinheiten
33:41
Ziele im Kopf hast du kein Flow Ziele im Kopf was ist ein
33:44
bisschen deine Vision mit Immobilien, wo soll es da
33:46
hingehen? Immobilien sind für mich einfach
33:49
ein Tool, ein Ja Vermögensaufbau Tool um finanziell frei zu
33:57
werden, finanziell frei im Sinne von.
33:59
Man kann auch sogar mit 2000€ finanziell frei sein, wenn man
34:02
irgendwie. In Thailand lebt am Strand und
34:05
ne wenig Fixkosten hat und sagt EY mir reicht das wenn ich keine
34:10
Ahnung in einem einzimmer Apartment lebe und dann mein
34:13
Leben da chille. So und Remote arbeiten kann.
34:17
Aber ich sag mal so ich will quasi so viel auch passives
34:22
Einkommen aber auch dann vermögen auf Papier und so
34:24
aufbauen, dass ich sage OK ab jetzt ab diesem Zeitpunkt ist
34:29
das nur noch ich sag mal Hobby. Einfach immer weitermachen.
34:32
Ich habe jetzt kein konkretes Ziel vor Augen, auch damals, als
34:35
ich vor 2 Jahren, dann habe ich aktiv angefangen zu kaufen, vor
34:38
zweieinhalb Jahren habe ich es auch nicht gesagt, dass ich
34:41
irgendwie 28 Immobilien haben muss in 2 Jahren, sondern ich
34:44
habe einfach gekauft und ich einfach weitermachen.
34:47
Man hat natürlich irgendwie das große ganze Ziel vor Augen, dass
34:51
ich nicht mal so wirklich definiert habe, es einfach quasi
34:54
finanziell frei sein und einfach.
34:57
Aktuell ist es möglich, deswegen kaufe ich aktuell ein und
35:00
solange es möglich ist. Solange man die Möglichkeiten
35:02
hat aktuelle Zinslage aktueller Markt gibt das eben her und dann
35:06
kauft man ne. Mhm, was ist deine persönliche
35:10
Vision oder Vision für in 1020 Jahren siehst du dich keine
35:14
Ahnung auf Thailand oder siehst du die mit deinem eigenen
35:17
Kaffee, dass du schon mal capturst?
35:18
Die gehören dann chillen den ganzen Tag oder siehst du dir
35:21
das? Großinvestor, der in die halbe
35:23
Stadt gehört, oder oder sagst du, ich lass einfach mein
35:26
komplett lieber auf mich zukommen.
35:28
Ich habe tatsächlich nicht so vor, ich habe nicht vor,
35:31
irgendwie ein Office zu haben in der Kölner Innenstadt mit 40
35:35
Mitarbeitern oder so und dann von morgens bis abends Termine
35:39
und so, darauf habe ich gar keinen Bock, lieber habe ich
35:42
bisschen bis sag mal weniger. Gott sei Dank ist es trotzdem
35:46
so, dass. Ist wahrscheinlich mehr als die
35:49
der Großteil der Bevölkerung in meinem Alter.
35:51
Also das ist auf jeden Fall, dass man, dass wir beide, glaube
35:54
ich, es bläst ne, dass wir so die Möglichkeit haben und dann
35:57
auch an diesem Punkt Schweden im Leben, aber ich muss jetzt nicht
36:01
irgendwie die größte Immobilienfirma in Deutschland
36:03
werden oder so, es reicht, wenn ich irgendwie selber über
36:07
whatsapp und über meine Excel Tabelle zu Hause dann am Laptop
36:10
meine keine Ahnung 100 Einheiten verwalte oder so ab und zu mal
36:14
so ein fixen Flipprojekt mache. Dafür dann quasi mein Leben.
36:17
Chillen kann so ne nach dem Motto, also komplett 100% nur
36:21
noch chillen ist langweilig und man muss auch ein bisschen
36:23
beschäftigt sein irgendwie, aber dass man trotzdem weitermacht,
36:26
aber so oft tschäbig ne, weil aktuell ich arbeite ja
36:29
vielleicht 80 Stunden die Woche und das auch sehr intensiv und
36:32
mach Calls und Aufteilerprojekt und Immobilie hat ein
36:37
Wasserschaden, macht Probleme und dann ab und zu noch nie ne
36:39
wie sieht es in Wien? Macht mir mega Spaß, aber es ist
36:42
halt trotzdem unterwegs und machst tust es halt nur mal
36:45
anstrengend und es ist halt viel Stress.
36:48
Also ich werd nächstes Jahr 30 oder gesagt OK bis bis ich 30
36:51
würde würde ich quasi auf einem Level sein wo ich sagen kann OK
36:54
ab jetzt kann ich entspannter machen und dann nur noch keine
36:56
Ahnung 30 Stunden die Woche arbeite das reicht dann
36:59
irgendwie. Nur so auf dem Off chillig,
37:01
einfach geil, geil, geil kann ich, kann ich teilweise selber
37:06
gut erleben, ja. Ja, Mette, sehr, sehr coole
37:08
Folge, viele Inputs auch mal für die Leute, die sich auch mehr
37:11
für Deutschland interessieren, für den deutschen Markt
37:13
interessieren, ich glaub da waren es richtig viele Mehrwert,
37:17
viel wichtig, viel mehr Mehrwert dabei.
37:19
Ich sag danke fürs vorbeischauen.
37:21
Ja ich hör jetzt im nächsten Folge mette danke dir geile.
37:24
Junk pu die Einladung. Danke.
37:25
Wir hören uns nächstes mal bis dann.
37:27
Ciao ciao.