Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / So kaufst du deine erste Immobilie!

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So kaufst du deine erste Immobilie! · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks.
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Der Investment Podcast mit Michael Peuker.
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Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge.
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Ich zeige dir heute genau, wie du deine erste Wohnung kaufen
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kannst. Ein Schritt für Schritt Guide,
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wie du deine ersten profitablen Deals machen kannst.
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Genauso wie ich selbst gemacht habe, wie ich selbst geschafft
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habe zu starten und das, was mir jetzt das ganze heute
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ermöglicht, nämlich durch meine Immobilien und durch meine
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anderen Investments finanziell frei zu sein.
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Aber jeder fängt mal an und bei mir war es auch so.
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Gestartet habe ich mich vor einigen Jahren und ich hatte, um
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ehrlich zu sein, 2 verschiedene Starts.
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Der erste Start, der wirklich zeitlich richtige Start war vor
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6 Jahren 56 Jahren, da habe ich die erste Wohnung gekauft und
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das sage ich immer, das war mein inoffizieller Start, weil da
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habe ich gestartet, wo ich noch relativ wenig Knowledge hatte
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und ich habe meine erste Wohnung gekauft, damals in Graz eine
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Zweizimmerwohnung und dachte mir okay Lage passt, Preis passt
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die. Marktsituation passt auch mit
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niedrigen Zinsphasen und war dann nach längeren Überlegungen
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dabei zu sagen, ja der Deal ist es.
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Nachdem ich 3456 Wohnungen angeschaut habe, dachte ich mir,
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ok, die fühlt sich jetzt einfach gut und richtig an.
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Im Endeffekt habe ich dann damals die Chance mitgenommen,
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Kaufmann wurde ist durchgegangen, ich habe sogar
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noch mal 20000 Runterverhandelt dachte mir ja geilster Deal und
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im Endeffekt war der Deal eine komplette Katastrophe, also Phil
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Fill Pain warum? Ich hatte dann Probleme mit der
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Hausverwaltung, ich hatte ich habe den Standort in der.
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Meine Probleme mit der Entwicklung des Standorts.
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Ich habe Probleme, ich habe mit den Mietern, mit den ersten,
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weil die Wohnung eine falsche mietergientel Zielgruppe
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angesprochen hat, ich hatte einen Mietnomaden drin und ich
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hatte einen Wasserschaden, also wirklich alles, was man sich
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vorstellen kann und das bei meiner ersten Wohnung mit damals
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23 Jahren und ich dachte mir, so okay, das kann ja nicht sein,
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also ich kann mir das Immobilien geben, jeder sagt, das ist so
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einfach und habe mir eine kurze Zeit später wieder eine gekauft.
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Warum? Ich bin nur mein Job damals
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relativ viel gependelt von München nach Graz, immer und
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immer wieder, weil ich eben diese Issues lösen musste, habe
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mir dann einen Podcast angehört zu immobilienthemen da dachte
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ich mir okay weißt du was jeder sagt, das ist so leicht, ich
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kaufe mir noch eine zweite Wohnung, gekauft 1 zu 1 dasselbe
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pain plus noch ein paar Steigerungen also das war auch
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eine sehr, sehr spannende Geschichte, die ist damals aus
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Partywohnungen etc. Verwendet worden, so
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Zweitwohnungen natürlich, die Mieten sind dann auch schnell
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mal ausgeblieben, schon wieder viele, viele Schwierigkeiten,
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das war mein eigentlicher Start mit Immobilien, weil ich habe
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danach nach dann Pause gemacht und habe dann richtig neu
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gestartet. Und was meine ich bin richtig
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neu gestartet. Ich habe dann ein 2 Jahre
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genutzt mir wissen aufzubauen, die richtigen Themen, die
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richtigen Sachen zu lernen und dann habe ich richtig in das
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ganze Thema reingestartet und plötzlich auch erfolgreich und
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wie ich das gemacht habe, wie dann der richtige Start
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funktioniert hat, das schauen wir uns jetzt genau an.
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In diesem Video bekommst du alle Tools, alle Insider
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Informationen ein Schritt für Schritt Guide, den dir sonst
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eigentlich keiner zeigt kein 0 815 markler Geschwafelt.
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Kein ich mache dich reich gura Geschwafel, sondern wirklich
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echte Insider Tipps von einem Vollzeitinvestor.
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Ich mache das wirklich mittlerweile schon ein paar
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Jahre auf einem sehr sehr hohen professionellen Level und genau
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das Versuche ich dir jetzt in den nächsten Minuten zu
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vermitteln. Dieses Video kann dir echt viel
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viel Geld sparen, weil du einfach von vielen
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Filmbesichtigungen, von vielen Filmkäufen und vor allem auch
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von noch viel viel mehr Fehlern lernen kannst.
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Egal ob du noch jung bist, egal ob du schon etwas älter bist, ob
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du Angestellter bist, ob du selbstständig bist, ob du
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Student bist, dieses Video. Trifft auf alle deine
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Bedürfnisse zu. Warum?
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Weil der Weg zum Erfolg der Weg gute, profitable Immobilien
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Deals zu machen, er funktioniert für jede Person gleich, wir
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schauen uns an wie du gut finanzierst, wie du gute Deals
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findest, wie man auch offen Market Deals findet und vor
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allem wie man Wohnungen findet, die sich rechnen und nicht nur
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jetzt an Papier, sondern auch wirklich langfristige,
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nachhaltige, gute Investments sind, weil es bringt nichts,
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wenn sich jetzt eine Wohnung zwar in der Situation rechnet,
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man aber langfristige Probleme damit haben wird und ergibt.
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Gibt es diverse Mechanismen, wie man das schon wirklich auf 1515
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20 Jahre vorprognostizieren kann und das versuche ich dir in den
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nächsten Minuten möglichst detailreich mitzuteilen, bevor
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wir in die Praxis reingehen, müssen wir einmal anfangen, das
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ganze Immobilienthema mental richtig einzuordnen.
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Die erste Immobilie ist definitiv die schwierigste, aber
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ich kann dir eines Versprechen nach der ersten Immobilie wirst
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du sehen. Was da dahinter steckt und was
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es damit für Möglichkeiten gibt. Und dann werden dir die anderen
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Wohnungen wesentlich mehr Spaß machen.
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Ich kenne die Blockaden, ich traue mich nicht, ich habe zu
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wenig Geld, ich möchte kein Fremdkapital aufnehmen, Schulden
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ist schlecht, das denkt man sich ja, aber man muss sich mal vor
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Augen führen, wie sind die reichsten Menschen der Welt
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wirklich zu vermögen geworden, teilweise natürlich durch einen
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operativen Business, aber auch wirklich hauptsächlich dann
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dadurch. Dass sie das Geld auch richtig
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investiert haben. Wenn du verstehst, wie du das
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Geld für dich arbeiten lassen kannst, dann kannst du wirklich
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vermögen aufbauen. Jeder fängt mal an, jeder
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startet mal klein, aber das wichtige ist mit einer Struktur
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zu starten, einfach nur blind eine Wohnung zu kaufen, auf
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Willhaben oder auf immer scrout wird nicht positiv enden warum?
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Wenn ich eine Wohnung kaufe, dann mache ich das mit
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Checklisten ohne Ende. Die Wohnung muss mal nur im
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Portal schon 1520 Kriterien erfüllen, damit ich überhaupt in
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die zweite Prüfung gehe, dann muss ich noch mal 5 bis 10
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Kriterien erfüllen. In den Unterlagen selbst, in der
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Detailprüfung, dann muss sie bei der Besichtigung noch mal 5 bis
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10 Kriterien erfüllen, dann muss sie in der Berechnung noch mal 5
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bis 10 Kriterien erfüllen und dann sehe ich erst, ob ich die
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Wohnung kaufen werde, das heißt einfach nur ohne Wissen, ohne
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Erfahrung zu sagen, kaufe jetzt eine Wohnung, wird in der Regel
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nicht so einfach sein, außer du sagst, hey, ich habe jetzt eh
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schon Millionen und ich möchte jetzt einfach nur mal
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schnellstmöglich investieren, aber wenn du sagst hey ich
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möchte jetzt wirklich nachhaltiges aufbauen und
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vielleicht mal dorthin kommen wo der Michael jetzt steht, dann
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ist es wirklich einfach. Ein kontinuierlicher Prozess, an
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den du dich halten musst. Kontinuierliche Strukturen und
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auch wirklich alle Punkte Schritt für Schritt richtig
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umzusetzen. Natürlich die Basis eines jeden
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guten Investments bietet die aktuelle wirtschaftliche Lage,
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das heißt, wo stehen wir gerade auf der Zinslandschaft?
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Im Inflationsniveau ist jetzt gerade eine Zeit, wo man kaufen
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kann. Oder ist es gerade eine Zeit, wo
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ich sage okay, jetzt mache ich lieber hold, jetzt mache ich
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lieber mal ein 2 Jahre nichts und ich warte auf die
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Opportunities was ich sagen kann in Zinsphasen, in denen wir uns
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jetzt gerade befinden, wo man sagt Okay die Zinsen gehen
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kontinuierlich nach unten, wir haben schon viele Zinssenkungen
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gesehen, es gibt es noch mehrere nächstes Jahr geplant natürlich
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das Video soll auch universell sein, das heißt generell immer
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die Zinslandschaft ansehen, egal zu welchem Zeitpunkt wir sind
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wenn die Zinsen eher tendieren oder?
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Nach unten zu gehen ist es prinzipiell immer sehr, sehr gut
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zu kaufen, vor allem auch in Zeiten wie jetzt, wo wir eine
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dementsprechend starke Inflation haben.
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Das heißt, das Geld wird entwertet, warum ist das gut?
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Natürlich, die Schulden werden auch entwertet und wenn die
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Schulden entwertet werden und auf der anderen Seite die Assets
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wie Vermögenswerte wie zum Beispiel Immobilien mehr wert
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werden, hat man einen doppelten Hebel, den man nutzen kann und
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was zusätzlich zur Marktlage auch noch universell wichtig
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ist. Ist deine persönliche Bonität,
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das heißt, wie du gerade auch wirklich selbst finanziell
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dastehst? Wie viele Verbindlichkeiten hast
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du offen? Wie hoch ist dein Einkommen, wie
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stehst du selbst jetzt da? Schau, bevor du dich mit dem
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Thema Immobilien investieren beschäftigst, dass du dein
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Fremdkapital möglichst ideal nutzen kannst?
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Keine Schulden, keine Konsumschulden, eine gute
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Bonität, das heißt mehr oder weniger auch.
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Wenige Verbindlichkeiten, wenige Fixkosten, hohes Einkommen,
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einen möglichst großen Gap in Between, dass man das wirklich
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möglichst effizient ausnutzen kann, das heißt, das sind mal
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die 2 Grundbedingungen, die 2 Grundpfeiler, bevor man weiter
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reingeht. Wie ist die Marktlage und wie
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stehst du persönlich finanziell da?
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Ich weiß viele Spiele mit den Gedanken, OK, ich möchte mir die
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nächsten Jahre Eigenheim kaufen. Und ich möchte mir vielleicht
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direkt ein Eigenheim kaufen oder ich möchte mir vielleicht anhand
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diesen Videos ein Eigenheim kaufen.
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Das soll sich auch rechnen, eventuell später.
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Ja natürlich, Eigenheim kann Sinn machen und ich bin
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persönlich kein Verfechter des Eigenheims, was man so oft hört
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bei immobilienvideos ich finde ein Eigenheim prinzipiell nicht
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schlecht, aber zuerst sollte man seine Bonität zum Investieren
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nutzen, weil man kann mit Investmentimmobilien vorbeugen
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und dann später sagen okay jetzt habe ich noch eine gute Bonität,
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weil ich habe die Wohnungen vermietet, jetzt hole ich mir
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das Eigenheim und niemals umgekehrt, das heißt niemals
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erst das Eigenheim holen und dann sagen, Hey ich.
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Jetzt war es aber trotzdem noch spannend, selbst zu investieren
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und dann hat man einfach keine Bonität mehr, deswegen bessert
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diese Richtung statt die andere Richtung wählen.
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Wenn die ersten 2 Grundpfeiler passen, brauchen wir den dritten
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Grundpfeiler, das ist es deinen Markt zu verstehen, du musst
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deinen Markt kennen wie deine Hosentasche genau so gut musst
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du den kennen, du musst die Stadt kennen, in die du
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investierst. Ich habe dir davor erzählt, dass
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ich meine erste Wohnung zum Beispiel in Graz gekauft habe,
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ich habe Graz damals nicht gut gekannt, ich war da 2, dreimal
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davor dort, dachte mir okay zum zweiten.
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Größte Stadt in Österreich gibt ein bisschen die Industrie kann
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man schon investieren, aber ich kannte den Markt nicht, ich
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kannte die Gegend nicht, wo ich investiert habe, ich kannte die
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Straße nicht und ich habe auch die wirtschaftlichen, die
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demografischen, aber auch die wirtschaftlichen Daten der
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Region der Stadt zu wenig gekannt, war für mich damals ein
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sehr großer Fehler, Graz ist nicht gleich Salzburg, Salzburg
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ist nicht gleich, Wien ist nicht gleich, Frankfurt ist nicht
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gleich Freiburg, jede Stadt ist individuell und jede Stadt hat
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ihre individuelle Marktdynamik. Um jetzt pauschal zu sagen,
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welche Märkte gut sind. Man soll natürlich zusätzlich
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noch seinen eigenen Research machen, wo ich persönlich
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investieren würde in Österreich der beste Markt, Salzburg
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definitiv, dann investiere ich in Wien, investiere teilweise
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auch noch in Graz, in vereinzelten Gassen, sogar in
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Graz breche ich schon als Gassen hinunter, wo man kaufen kann und
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wo nicht, in Linz teilweise auch Klagenfurt, Innsbruck auch ein
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sehr sehr spannender Markt, Grenzstädte in Vorarlberg,
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Villach und dann macht es das in Österreich schon mal.
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In Deutschland haben wir ein bisschen mehr Opportunities, da
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haben wir zum Beispiel auch Städte wie Düsseldorf, da haben
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wir Freiburg, da haben wir Leipzig.
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Sich also viele spannende Märkte.
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Aber das Wichtige ist, immer selbst zu prüfen, das heißt
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Angebot und Nachfrage, immer der erste Check, wenn man Immobilien
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macht, wie stehen wir, was Angebot und Nachfrage betrifft.
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Der zweite Check wie viele Arbeitsplätze gibt es, welche
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Wirtschaft ist da, wie entwickelt sich der Standort,
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was jetzt quasi Neubauten betrifft, wird da viel gebaut
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oder ist das eher überschaubar, wo liegen die Mieten aktuell,
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wieviel Potenzial ist bei den Mieten noch drinnen?
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Wie schnell kann ich eine Wohnung vermieten?
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Ganz, ganz wichtig, ein Beispiel dazu, ich hatte letztes Jahr 3
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Wohnungen gekauft, eine davon in Graz, eine in Wien, eine in
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Salzburg und ich habe alle 3 zur selben Zeit zum Installieren
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online gestellt, hatte bei der Wohnung in Graz eine Miete nach
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3 Wochen bei der Wohnung in Wien eine Miete nach einer Woche und
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in Salzburg hat die nach 24 Stunden 300 Anfragen das ist die
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Magie von Immobilien, das ist das wo ich sage das macht Spaß
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dort zu investieren wo kannst du diese Marktdaten finden?
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Natürlich bei Statistik Austria, bei Immoscout, bei Willhaben und
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beim Immobilienpreisindex. Du kannst dir ja online so viele
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Daten holen, um das eben für dich alles richtig analytisch
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anzugehen. Die typischen Marktphasen
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schauen so aus Boom, Überhitzung, Korrektur,
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Stabilisierungsphase, das sind die 4 Marktphasen und du
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solltest eher die Marktphasen wie Boom vermeiden, weil da
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investiert jeder, da ist eher teuer, Überhitzung auch nicht
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ideal, sondern du willst eher Marktphasen investieren, die in
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einer Korrektur sind, weil dann kaufst du gut ein und.
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Oder in einer Stabilisierungsphase, weil dann
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geht es auch tendenziell wieder nach oben.
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Aber du darfst niemals in eine Marktphase investieren, wo alles
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toll ist und jeder schreit, Kauf jetzt Immobilien, du musst in
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Phasen wie aktuell investieren und ein guter Immobilieninvestor
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findet vor allem die guten Deals in den Krisenzeiten so und bevor
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es jetzt in die Immobiliensuche geht, geht es eben darum, wie
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man Eigenkapital aufbaut und wie man richtig finanziert, weil das
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sind die Grundpfeiler, die auch noch stehen müssen.
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Das Grundprinzip ist folgendes 80% Fremdkapital, 20%
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Eigenkapital. Eigenkapital muss nicht mal
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unbedingt Cash sein. Eigenkapital kann auch zum
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Beispiel sein über einen Mietinvestor, über eine
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Lebensversicherung, Wertpapiere. Man hat natürlich auch andere
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Möglichkeiten, aber ich sage immer, man muss zumindest mal
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25000€ kommen, um nachhaltig in Immobilien investieren zu
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können. Und ich empfehle auch dann
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zusätzlich noch mal 5 bis 10000 Puffer auch noch mitzubringen.
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Einfach für die Zeit nach dem Kauf, für die Monate danach,
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warum? Weil natürlich immer was sein
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kann. Beispiel jetzt, ich habe jetzt
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neulich eine Wohnung gekauft, die ist in die Erstvermietung
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gegangen und kurze Zeit später hatte ich auch schon die ersten
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Probleme, weil die Therme gleich mal kaputt war.
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Du kaufst immer ohne Gewährleistung von Privatkunden
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und ich musste eine neue Therme reinkaufen hat jeder 5000€
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gekostet wenn jetzt jemand nur 25 K hat das alles rein
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investiert hätte er spätestens da große Probleme bekommen und.
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Weil natürlich kein Mieter gerne in einer Wohnung wohnt, mit
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kaltem Wasser und ohne Heizung. Das heißt, bei einer Wohnung,
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die 150000€ kostet, brauchen wir noch einmal 15000 Nebenkosten,
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das heißt, wir sind bei 165000,00€.
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In der Regel werden wir dann damit 135000,00€ finanzieren und
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die restlichen 30000,00€ aus Alleinkapital nehmen.
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Was für die Bank sehr, sehr wichtig ist, ist ein monatliches
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Einkommen. Du darfst nur 40% eines
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monatlichen Nettos für die Kreditraten verwenden, das
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besagt die Kim Verordnung in Österreich zukünftig als
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Währaverordnung bei 2 bezeichnet beziehungsweise jetzt eigentlich
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schon offiziell die Währaverordnung.
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Es hat damals eben die Kim Verordnung gegeben, wo es dann
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eigentlich geheißen hat die läuft aus, aber die Banken sind
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immer noch angehalten ähnliche Maßnahmen zu fahren und ich
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würde auch prinzipiell generell empfehlen.
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Immer einen gewissen Eigenkapitalanteil zu nehmen,
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einfach weil du dann auch Cash positiv werden kannst.
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Mit diesen 20% und dann dementsprechend auch weniger
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bangen musst, wenn du nicht monatlich Zuzahlungen machen
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musst. Die Laufzeit mache ich meistens
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so auf 30 Jahre mit einem Fixzins von 10 Jahren.
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Die ersten beginnen jetzt schon wieder variabel zu finanzieren,
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weil die Zinsen jetzt wieder unten sind, die Variablen.
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Ich persönlich bin ein Fan davon, wirklich eher fix zu
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finanzieren. Weil ich es gesehen habe, auch
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durch die Krisen, auch durch die Jahre in der Branche, dass sich
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viele mit diesen variablen Finanzierungen einfach früher
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oder später kalkulieren, macht das Ganze nachhaltig, lockt den
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fix Zins ein, Schau vielleicht mal weg, ob das jetzt ein paar
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Euro mehr sind im Monat, aber du wirst einfach langfristig
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weniger brainfuck haben und du kannst es auch kalkulieren und
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die Banken sind es auch lieber, weil sie sehen, wie du
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kalkuliert, dein Portfolio, dein Vermögen steigern kannst.
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Und das coole ist, du Loggst den fix Zins jetzt ein und du kannst
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ja durch diese Mieterhöhungen, durch die Indexanpassungen die
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Mieten lange. Langfristig immer anpassen, aber
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die Rate bleibt für dich trotzdem gleich, was natürlich
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dann langfristig einfach ein no brainer ist.
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Wie habe ich damals mein Eigenkapital aufgebaut?
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Bei der ersten Immobilie? Ich hatte einfach mega viele
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Nebenjobs, ich habe viel auch nur Selbstständigkeit gemacht,
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habe geschaut, dass ich mit da was dazu verdiene, habe am
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Wochenende gearbeitet, das war so der eine Hebel, wie ich das
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Ganze aufgebaut habe, der zweite große Hebel war natürlich auch
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die Tippgeber Deals, das heißt, ich habe dann am Anfang gesehen
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okay ich möchte in der Branche was machen und ich möchte mich
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da weiterbilden, deswegen queriere ich schon mal Deals,
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mach die nicht selbst, gebt dir eine andere.
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Verfahren Investoren weiter die zahlen mir dann gleich mal 3
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415000 teilweise pro Tippgeber Deal und so kann ich mir
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Eigenkapital aufbauen für das ganze Thema und das war dann
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eigentlich der Hebel, der sogar größer war wie die Nebenjobs
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etc. Bei den Nebenjobs konnte ich
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vielleicht meine 1520 2530€ in der Stunde mehr dazu verdienen,
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habe mit dem Tippgeber habe ich mir meine 5678 Tippgeber Deals
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im Jahr fünfstellig verdient und habe mit der anderen super
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Bolster aufgebaut für die ganzen weiteren Deals, das heißt
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niemals unterschätzen was für eine Magie möglich ist, wenn man
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in der. Branche drinnen ist und gute
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Deals weitergibt. So und jetzt geht es in die Deal
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Akquise, jetzt haben wir mal den Markt festgelegt, wir haben
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festgelegt wo wir Bonitätsmäßig stehen müssen, wir haben mal
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festgelegt was wir an Vorarbeit leisten müssen, bevor wir
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wirklich loslegen können, Deal Akquise selbst ist natürlich bei
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mir anhand von 9 verschiedenen Akquise Kanälen, das heißt ich
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mache jetzt nicht nur einen Akquise Kanal, ich nutze nicht
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nur die Plattformen so wie es viele nutzen.
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Nein, ich habe 8 verschiedene Kanäle, die ich regelmäßig
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bespiele, um so diese Deals zu machen, die ich teile, die ich
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auf Social Media teile, die ich auf Instagram zeige, die ich auf
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TIK tok zeige, die ich auf youtube zeige.
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Das kommt nicht über die Plattformen und über 1 VG
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Straight, das kommt über 9 verschiedene Kanäle, die
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durchgängig bespielt werden und warum schaffe ich das auch so
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kontinuierlich einzukaufen, weil ich es in meinen Routinen
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eingebaut habe? Ich mache es immer und immer
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wieder und so schaffe ich es eben dann auch.
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Um solche Deals zu machen und solche Resultate zu erzielen,
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neben den Portalen, die wahrscheinlich die meisten nur
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am Schirm haben, ist es eine mega wichtige Sache, sich ein
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gutes Maklernetzwerk aufzubauen, damit du auf Market an diese
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Objekte kommst. Weil viele Makler verkaufen,
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bevor sie den Markt schön gerne mal an Stammkunden ist.
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Einfach so ist ein ungeschriebenes Gesetz, und das
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hilft auf jeden Fall sehr. Zweite Punkt Verlassenschaften,
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Notare etc. Ist auch was viele
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unterschätzen, weil dort kommt man an Deals, die kriegt man
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sonst nicht das. Ein Gutachten wird erstellt, da
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werden teilweise Wohnungen bewertet, Wein unter Marktwert
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und man kann das einfach rauskaufen.
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Pflege die Kontakte dorthin, schau, dass du dorthin
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dementsprechend deine Schüler ausstreckst.
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Der nächste Punkt nehme ich auch wirklich verschiedene Parteien,
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das heißt Steuerberater, Anwälte etc.
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Warum, die haben oft Einblicke in Unternehmer, die in
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Schieflage geraten, in Privatpersonen, die in
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Schieflage geraten etc. Und die wissen auch schnell mal
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okay die und die und die Person könnte eventuell verkaufen,
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Pflege die Kontakte dorthin, weil.
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Teil. So entstehen auch gute Deals.
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Einer meiner Deals. Ich habe einen sehr, sehr guten
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Kauf gemacht damals über meinen Friseur, das heißt auch wirklich
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über persönliche Umfeld, wenn du nach außen hin kommunizierst,
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hey, ich kaufe immobilien, ich suche Objekte, willst du auch
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immer mehr Opportunities anziehen, allein gute Tatsache,
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dass andere Leute wissen, du bist auf der Suche nach
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Immobilien, die Personen müssen an dich denken, wenn Sie
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Opportunities reinkriegen und was du nach außen hin gibst, das
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attracktest du auch Hausverwaltungen.
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Die Hausverwaltungen sind oft die ersten, die davon erfahren,
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ob es gute Wohnungen gibt, ob jemand verkauft und
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dementsprechend Kontakte dorthin können die helfen.
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Ich gehe auch auf die meisten Eigentümerversammlungen, weil
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mich das interessiert, wie es mein Haus ausschaut, teilweise
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auch ja, aber was mich viel mehr interessiert, ist auch andere
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Eigentümer kennenzulernen und von denen vielleicht mal
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Wohnungen abzukaufen, dann heißt diese Akquise, Strategien
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forciert zu bespielen und dann. Seine Hausaufgabe zu erledigen.
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Ich habe bereits vorhin erwähnt, ich habe so viele Checkpunkte,
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die ich mobil erfüllen muss, das heißt, wir sind schon bei dem
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Punkt mit ok, jetzt muss ich mal die Post in die Wohnung finden
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und dann muss die noch 3040 Punkte bestehen.
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Ja, ist so, klingt zwar sehr sehr konträr, aber ist so, weil
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ich sage immer es macht mehr Sinn weniger Wohnungen im
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Portfolio zu haben, dafür nur Quality Wohnungen als ein
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riesiges Portfolio und dafür lauter schlechte Deals damit.
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Das heißt Lage, Lage, Lage. Wir prüfen die Lage, wir prüfen
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den Zustand der Immobilie, wir prüfen die Energieklasse des
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Hauses, wir prüfen die monatlichen Kosten, wir prüfen
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den Zustand, die Heizung, wir prüfen alles von A bis z, um
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dann dementsprechend weiter zu gehen.
18:25
Wie gesagt, ich habe da ganze Checklisten, das würde jetzt den
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Rahmen von Video sprengen, wenn ich da jetzt jeden einzelnen
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Punkt durchgehen würde, aber ich glaube ihr versteht es auf was
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ich hinaus will und wenn alle diese Punkte bestanden sind,
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dann geht es in die Kalkulation. Ich nutze da eigentlich
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hauptsächlich mein Immobilienberechnungstool, das
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ihr auch auf meiner Website finden könnt.
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Schaut auf jeden Fall mal vorbei, da findet ihr
18:45
kostenloses Ebook nochmal. Da findet ihr das
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Berechnungstool, da könnt ihr hier für ein Telefonat mal mit
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mir eintragen und dementsprechend dort gehe ich
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dann nochmal das ganze Herz zur Nierenprüfung jetzt zeige ich
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aber auch mal vorweg, was sich mal in erstprüfung 100%
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errechnen muss, wenn man einmal mehr in der Materie drinnen ist,
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kann man sich natürlich dann auch den unsanierten Wohnungen
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widmen. Ich würde immer empfehlen als
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Erstwohnung gerne kaufen, die schon fertig ist, vielleicht ein
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paar oder mehr zahlen als für die Unsanierte auch in
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Redaktion. Wenn ich gleich einen selben
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Zustand bringen würde, einfach weil man mal in die Materie
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reinkommen muss und nicht gleich mit einer Sanierung starten
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sollte. Einmal als Profi, Investor oder
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wenn man mehr im Scale ist, so wie es bei mir ist.
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Ich kaufe eigentlich primär unsanierte Wohnungen.
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An der Stelle möchte ich euch einen Wohnungsstil zeigen, den
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ich immer aus meinem richtigen ersten Wohnungsstil betitele,
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weil das der erste Deal war, wo ich dann gesagt habe, okay,
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jetzt weiß ich, wie das Ganze funktioniert.
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Jetzt weiß ich, wie man richtig einkaufen kann.
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Die Wohnung liegt in einer top Top Lage, sehr sehr gut
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angebunden, also wirklich man ist relativ schnell in der
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Innenstadt drinnen, man hat alles was man braucht im nahen
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Umfeld, wir sind in einer ruhigen Seitengasse, die Wohnung
19:48
hat 30 Quadratmeter, eine klassische Einzimmerwohnung, ich
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habe auf der 1. Seite eine Einzimmerwohnung,
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Zweizimmerwohnungen und Dreizimmerwohnungen im
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Portfolio. Also mal ein Beispiel für deine
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Einzimmerwohnung habe ich sehr sehr gut und günstig eingekauft
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für 106000€, das war direkt aus meinem Netzwerk, die Wohnung war
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schon möbliert, die Wohnung ist jetzt sehr sehr gut vermietet,
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weil du natürlich dann den Vorteil hast.
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Etablierte Wohnungen, kleine Wohnungen, das geht halt schnell
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mal weg, weil jeder mal übergangsweise zumindest oder
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auch wirklich langfristig genauso was sucht, hat einfach
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alle Kriterien erfüllt. Hauszustand Wohnungszustand die
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Zahlen natürlich zahlen datenfakten wir haben da eine
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konstante Rendite von knapp über 6% mittlerweile in der
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Neuvermietung sogar noch mal wesentlich höher.
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Einer Weise der Deal super gerechnet hat, wir haben aber
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auch relativ gut eingekauft, das heißt Quadratmeterpreismäßig war
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man da bei knapp 3500 oder 3600€, was natürlich auch unter
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Markt ist und. Das heißt, wir gewinnen durch
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die Wertsteigerung mit. Wir haben unter Markteinkauf und
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die Wohnung rechnet sich auch super, würde ich persönlich als
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einen meiner coolsten Deals bezeichnen, weil ich die Wohnung
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immer wenn die leer ist, innerhalb von 48 Stunden neu
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vermietet habe, weil genau so was am Markt gefragt ist und
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dass eben alle Checks bestanden haben und warum genau weiß ich,
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dass das Konzept funktioniert, weil ich es schon zig Male
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wiederholt habe, nicht nur mit mir selbst, sondern auch mit
21:00
anderen Leuten. Also ich habe jetzt knapp 20
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Leute dabei auch unterstützt bei dem ganzen Thema, Ich mache so,
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dass ich jedes Portal immer 3 Leute, dahingehend auch ein
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bisschen. Frame und ich noch mal
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intensiver betreue, also wirklich 1 zu 1, mit denen Deals
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gemeinsam durchgehe und nicht einfach da hingehen, erfahren
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kann. Und wenn man die Prinzipien von
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mir verwendet und dieses System genau gleich fährt, die neuen
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Akquise, Kanäle, die Marktanalyse, Checklisten, alles
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von A bis z mitnimmt, dann wird man kontinuierlich gut
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einkaufen. Also ich kann es wirklich
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wirklich bestätigen, wenn man das alles einhält, dass es auch
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nach wie vor funktioniert, man muss keine Angst haben, von der
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ersten Immobilie keine Angst haben, von Horror Deals oder
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sonst was. Ich glaube auf meiner Website,
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wenn man da auch hinschaut, ist das perfekte Beispiel, es muss
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sich. Sich das aktualisiere ich auch
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laufend immer mit meinen aktuellen Kunden.
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Was würde einkaufen, wie würde einkaufen?
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Das Schema ist oft dasselbe und wenn man das reproduzieren will,
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schaut es auf jeden Fall mal auf der Website nach, schaut euch
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ein paar Erfahrungsberichte an. Wie das ist, wie man mit mir da
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eingehen, ein bisschen intensiver arbeiten kann, wie
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man da Deals finden, welche Deals wir da finden, die sind
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alle eigentlich ziemlich im Vergleich zu der Wohnung, die
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ich gerade gezeigt habe. Wenn man die richtigen Methoden
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verwendet, schafft man auch wirklich solche Deals zu
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erzielen, und das ist mal der Punkt, bis man die erste Wohnung
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hat. Und wenn wir dann mal einen Deal
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in dieser Qualität durchbekommen haben und wenn wir dann eine
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passende Wohnung gefunden haben, die eben diese ganzen Kriterien
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erfüllt, die ich gerade gezeigt habe, geht jetzt eigentlich
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hauptsächlich den Deal abzuschließen.
22:21
Das heißt, wir legen ein Kaufverbot, ein Kaufverbot in
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Österreich ist rechtlich bindend, das heißt, wenn wir das
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abschließen, dann müssen wir uns auch.
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Daran halten ist in Deutschland ein bisschen anders.
22:30
Dort ist lockerer, aber in Österreich sollte man wirklich
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nur kaufbotte abgeben, wenn man weiß okay ich will das ganze
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Ding wirklich abschließen, hatte in dem Fall letztes Jahr im
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Dezember hatte ich mit einer Kundin quasi einen Deal
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abgeschlossen, bevor sie mit mir zusammengearbeitet hat, hat sie
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andere Wohnungen angehauft blöderweise rechtlich bindend
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und als wir dann die Zusammenarbeit gestartet haben,
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wusste sie, der Deal ist leider gar nicht gut und wir haben dann
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versucht sie aus dem Vertrag rauszuhalten, hat dann
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schlussendlich funktioniert, weil es dann natürlich auch
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wieder ein paar Schlupflöcher gibt und.
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Aber prinzipiell ist das Kaufverbot wirklich das
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Herzstück von den Ganzen, weil da loggt man alles ein, nicht
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erst beim Kaufvertrag, sondern wirklich schon beim Kaufanbot,
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nachdem wir das eingeloggt haben mit der Unterschrift vom
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Verkäufer, heißt es in die Finanzierung zu gehen.
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Bei der Finanzierung empfehle ich immer, nicht nur bei einer
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Bank anzufragen. Ich empfehle immer verschiedene
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Stakeholder reinzuholen, Finanzierer reinzuholen, ich
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habe dort auch sehr, sehr gut in meinem Netzwerk, also gerne auch
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da mal einfach eine Nachricht droppen, aber auch wirklich
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verschiedene Angebote zu vergleichen um eben die
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bestmögliche Finanzierung für einen zu finalisieren, warum
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sage ich das, weil viele, viele Banken werden dir ganz ganz
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unterschiedliche Finanzierungen vorlegen, das ist teilweise
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verwundert mich das so arg was da was da wirklich abgeht, weil
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das so unterschiedlich ist. Deswegen sich dann nicht lumpen
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lassen, schauen, was ist ein Marktkonform mit anderen
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Investoren reden und danach wirklich schauen, habe ich jetzt
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überhaupt einen guten Deal? Auch nie zu vergessen, als Firma
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hat man immer schlechtere Konditionen, auch wenn man da
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privat haftet wird man niemals Konditionen kriegen wir dann als
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Privatcrasing meiner Meinung nach als Firma zu kaufen nur
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bedingt sinnvoll, wenn man Unternehmer ist und eine
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operative GmbH die hohe Gewinne fährt wenn man immobilienhandel
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macht oder wenn man sagt Hey ich möchte jetzt wirklich ein
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signifikant großes Portfolio aufbauen, dann natürlich auch
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zeitgleich den Kaufvertrag in der Erstellung beauftragter.
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Tragen immer schon, dass man selbst den Kaufvertrag quasi
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beauftragt, weil dann kann man auch immer schauen, dass man da
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bessere Koalition erwischt und eventuell ein bisschen günstiger
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hinbekommt, minder, da das Ganze dann abwickeln und
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dementsprechend eine gute Finanzierung dazu.
24:25
Das heißt, wir haben dann einen günstigen Kaufvertrag und eine
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gute Finanzierung und können dann eigentlich ohne Bedenken
24:30
dementsprechend in die finale Phase gehen.
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Natürlich bevor wir den Kaufvertrag gehen, bevor wir das
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Kaufverbot abgeben, ist natürlich auch noch der Punkt
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sehr, sehr wichtig. Die Unterlagen zu prüfen.
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Die Unterlagen sind das zweite Herzstück, das, was wir neben
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den Objektbedingungsprüfungen der Checkliste selbst, wo wir
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wirklich nur das Objekt begutachten, aber natürlich auch
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die Unterlagen auf Herz und Nieren prüfen.
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Das meine ich, Protokolle, eigentümerversammlungen, da
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meine ich vorschreibungen, da meine ich nutzergutachten,
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Grundrisse etc. Das sind alles Punkte, die man
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natürlich auch dementsprechend genau im Detail prüfen muss,
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bevor man weitere Schritte geht auf der ganze Journey empfehle
25:06
ich auch immer alles möglichst gut zu dokumentieren, alles.
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Alles zu hinterfragen. Ich habe schon so viele Fälle
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gehabt, wo die Exposés falsch waren, habe ich zum Beispiel
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Makler angerufen, habe ich, ich habe eine Wohnung für dich, die
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ist 30 Quadratmeter groß, ich schon ein Kaufverbot gemacht
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habe, teilweise aber natürlich Vorbehalt, die Prüfung der
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Unterlagen, ob das alles stimmt, wenn es halt teilweise schneller
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gehen hat müssen und ich dann gemerkt habe, Hey, der Makler
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hat mich um 5 und 10 Quadratmeter angeschwindelt
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solche Dinge auf jeden Fall prüfen, aber auch zum Beispiel
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dokumentieren was meine ich damit.
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Die Wohnung Filmen letztes Jahr hatte ich den Case, dass wir
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eine Wohnung angekauft haben und dann war plötzlich die Küche
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weg. Es ist keine Küche drin, wir
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waren Allokiert, wo ist die Küche, haben die Marke gemeint,
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ja das war eh schon klar, schau mal im expressiv auf den
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Bildern, dass die Eigentümerin die Küche mitnimmt, dann war
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aber das Thema Nein, nein, nein, man kauft beim Kaufvertrag die
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Wohnung wie besichtigt und bei der Besichtigung war eine Küche
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drin und dann war es eben das große Streitthema, aber bei der
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Besichtigung haben wir gefilmt, das heißt wir haben alle Schwarz
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und weiß gehabt, haben dann natürlich den Streit gewonnen
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und haben dann den Vergleich. Küche reinbekommen, das zeigt
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einfach niemals blind auf alles vertrauen, sondern wirklich
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alles systematisch checken und prüfen und dann erst Investment
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Entscheidungen treffen. Die häufigsten Fehler beim
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Immobilienkäufer sind die folgenden, man ist zu emotional.
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Das heißt, wir handeln immer nur rational.
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Wir handeln niemals emotional, immer nur alles was sich
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rechnet, man kalkuliert keine Rücklagen ein.
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Das Thema was ich vorhin mit der Therme angesprochen habe, man
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muss auch immer denken, hey es kann jederzeit irgendwas sein,
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Immobilien sind jetzt nicht 100% passiv.
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Deswegen immer auch Rückgänge einkalkulieren.
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Nur auf den Preis statt auf die Lage zu schauen.
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Lage, Lage, Lage ist weitaus wichtiger, kein Verständnis für
26:41
Betriebskosten zu haben, auch sehr sehr wichtig, große Fehler
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den viele machen, die steuerlichen Aspekte ignorieren.
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Das ist sehr, sehr wichtig. Deswegen sage ich auch immer nur
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eine Kalkulation entscheidet sich, ob der Deal gut oder
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schlecht ist. Das richtige Risikomanagement,
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was meine ich da damit, damit meine ich den Leerstand, die
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Sanierungskosten, die Zinserhöhung, Mietpreisbremse,
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mieterprobleme, dass auch wirklich alles in seine
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Investment Entscheidung einkalkulieren nach der ersten
27:03
Wohnung kann man dann auch wirklich schon anfangen zum
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Sanieren auch wirklich schauen okay, wie kann ich da jetzt
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nachhaltig viel viel Geld verdienen?
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An dieser Stelle kann ich auch mal kurz den Christoph
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vorstellen, der Christoph habe letztes Jahr im November
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angefangen zu arbeiten, da haben wir eine komplette Sanierung,
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hat er da gemanagt, auch die. Fach von mir begleitet,
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natürlich in Form von Mentoring. Und da haben wir eine Wohnung
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gekauft für 62000,00€. Mittlerweile hat es einen
27:24
Marktwert von über 100000,00€, das heißt, du hast da wirklich
27:26
nachhaltig viel Mehrwert geschaffen und da sind natürlich
27:29
auch Cases, die möglich sind, wenn man dann schon ein bisschen
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genauer, ein bisschen stärker in der Materie drinnen ist und alle
27:34
Punkte richtig einhält. Natürlich kann es auch Sinn
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machen, vermieterte Wohnungen zu kaufen, weil ich das auch sehr,
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sehr oft als Frage bekomme, warum macht das teilweise Sinn,
27:42
weil ich mir einfach immer einen Preisabschlag Einkalkuliere,
27:44
sagen wir mal, die Wohnung ist jetzt für 500,00€ vermietet, ich
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könnte. Haben das jetzt für 700,00€
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vermieten und sie ist noch 2 Jahre vermietet.
27:49
Das heißt wir haben 200,00€ Differenz, das heißt, das sind
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im Jahr 2400€ auf 2 Jahre sind es dann 4800€, das heißt mehr
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oder weniger, das Preise ich einfach ein und sage okay ich
28:00
nehme die Wohnung mit, ich zahle die 4800,00€ weniger, weil wenn
28:02
ich sie jetzt neu vermieten würde, würde ich eben diese
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200,00€ mehr bekommen, zahle die 400€ weniger im Kaufpreis, habe
28:07
aber dafür auch verlässliche Mieter drin, weiß okay die
28:09
nächsten 2 Jahre habe ich da wenig damit zu tun, aus dem
28:12
Punkt ist es für mich auch kein Red Flag, jetzt einmal direkt
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eine vermieterte Wohnung zu kaufen, das heißt um uns alles
28:16
nochmal zusammenzufinden. Fassen.
28:17
Wir brauchen einmal ein gutes Marktverständnis.
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Das ist eine richtige Mindset zum Investieren.
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Wir brauchen die richtige Finanzierung und die gute
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Bonität, wir müssen die Detailberufung bis auf das
28:25
letzte Detail können und wissen, wir müssen den Kaufprozess
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richtig abwickeln mit allen After Sales und dann möglichst
28:33
gut in die Vermietung gehen, Vermietung ist dann das
28:35
Herzstück von den Ganzen, das beginnt aber schon weitaus
28:38
davor, weil ich muss natürlich meine Zielgruppe, an die ich
28:40
später vermieten will, schon am Anfang eigentlich kennen.
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Deine erste Wohnung wird definitiv dein Leben verändern.
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Du musst nur anfangen, wird dich die erste Wohnung gleich reicher
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machen? Nein, wird die zweite 3.4. 5.10.
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Tun ja das schon, vor allem auf die Dauer gesehen, das
28:56
unterschätzen viele, was halt auf diese ganzen Jahre
28:58
eigentlich mit Immobilien wirklich möglich ist.
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Schreibe mir in die Kommentare, in welcher Stadt du aktuell eine
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Immobilie suchst. Ich gebe jedem davon Feedback
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und sage was ich davon halte, von der Region, von der Lage,
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vielleicht auch einmal, wenn man eine Stadt eingibt.
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Diverse mikrolagen Details. Ich freue mich auf euer Feedback
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in allgemein zum Video ich hoffe die Maße Gas hat euch gefallen,
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das Thema ist so so umfangreich und das Video müsste eigentlich
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1020 Stunden gehen, aber wenn man so eine Leidenschaft für das
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Ganze entdeckt wird man sehen was da wirklich alles möglich
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ist. Und auf meinem Kanal werde ich
29:32
euch definitiv das ganze Thema näherbringen.
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Anhand meiner nächsten Videos. Ich zeige euch noch mal ein paar
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genauere Detaileinblicke in die Projekte, deswegen abonniert es
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auf jeden Fall und wir sehen uns im nächsten Video.
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Vielen Dank fürs Einschalten, zuhören und dranbleiben für
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weiteren Content Folge Michael einfach auf Spotify, Instagram
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und youtube bis zur nächsten Folge und bis dahin viel Spaß
29:51
beim Investieren.