Latest / Del Sueño a la Llave: Compras con Ricardo y Sandra / Gastos de Cierre Explicados: Un Análisis Real del Closing Disclosure y ALTA
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- Ricardo: Hola, gracias por acompañarnos a otro episodio de nuestro podcast del sueño a la llave. Estamos aquí para hablar de lo que son los gastos de cierre y vamos a entrar más profundo a ese tema, porque anteriormente lo tocamos, pero vamos a hablar un poquito más a fondo. Antes de entrar en eso, lo primero que quiero hacer es enseñarles un documento que es el contrato de compraventa. Quiero decirles que este podcast, este específicamente va a tener muchas cosas que vamos a enseñar en la pantalla. Les recomiendo si lo están escuchando, si lo pueden ver en YouTube o en cualquier lugar donde se vea el video, pero vamos a estar enseñando en la pantalla. Voy ahora a compartir lo que es el contrato de compraventa. Este es el contrato que usamos. Cuando se pone una oferta en una casa, La oferta en sí es un contrato de compraventa. Si aceptan la oferta y la firman, ya eso llega a ser el contrato que vas a comprar la casa. En este contrato y esto es lo que quiero explicar rapidito. Ahí pones aquí mismo pones lo que es el precio de la casa. Ese es el Purchase Price. Ese es el precio que estás poniendo la oferta. Eso no significa que ese es el precio que está el precio delistado, lo que están pidiendo por la casa. Puede ser más, puede ser menos, casi siempre es menos. La segunda línea aquí es el depósito. Este es el Ernest Money Deposit o también se le llama el escro deposit. Es el depósito de garantía donde para sacar la casa del mercado se pone un depósito y ese depósito se acredita al día del cierre. Se te devuelve Si te sales del contrato bajo alguna de las contingencias del contrato, como yo he explicado anteriormente. A veces hay otro depósito. Olvídense de esto. Esto no es importante. Aquí se pone lo que es la la compañía de título normalmente, que es la persona que va a aguantar el depósito que tiene el escro. Muy importante aquí en la C. Esta es la C donde dice Financing. Aquí pones lo que. te está prestando el banco. Si es una oferta cash que no te está prestando el banco nada, no se pone nada. Pero normalmente aquí se pone lo que te está prestando el banco y eso vamos a decir que es un FHA y es un 96.5 por ciento. Ahí se pone el 96.5 por ciento que te está prestando el banco. Y entonces aquí en la E te dice el balance to close. Eso es lo que tienes que traer a la mesa, pero en realidad no incluye. lo que llaman los closing costs, los prepaid y los prorations. O sea, estos son todos los gastos de cierre. Lo que se incluye aquí es el precio de la casa, que es aquí al principio, menos lo que pusiste de depósito de garantías, menos lo que te está prestando el banco. Y entonces lo que te queda aquí es la parte de la casa que tú estás pagando, que es el down payment, menos. el depósito de garantía es lo lo el único la cifra que está aquí. Pero volvemos a decir que eso no incluye los closing costs, prepaid y los los prorations. Y de eso Sandra va hablar un poco sobre eso y qué es lo que cómo se desglosa todo eso en un documento que ya tiene que se llama el Closing Disclosure. Déjame pasárselo aquí a Sandra para que ella te lo explique bien a fondo. OK, Sandra. Sandra Spencer: Ok, algo bien que quiero aclarar o puntualizar aún la cantidad del préstamo en un FHA que es este documento también se refiere a un escenario en FHA la cantidad del préstamo también va a variar va a ser diferente a la del contrato en los documentos del préstamo y la razón es porque como yo explique anteriormente el FHA incluye en el préstamo parte de un mortgage insurance que requiere FHA que se financea y eso se añade a la cantidad del préstamo por lo tanto en un FHA la cantidad del préstamo nunca va a ser exactamente el 96.5. ¿Va a ser el 96.5? Ricardo: Eso es interesante, Sandra, porque eso confunde a todo el mundo. Sandra Spencer: a todo el mundo. Ricardo: Porque yo pongo ahí en el contrato el 96.5 y eso es nada más que esa parte que es lo que están financiando, pero lo que en realidad va a ser el préstamo va a incluir más todavía porque incluye Sandra Spencer: Correcto. Ricardo: ese mortgage insurance. Ok. Sandra Spencer: Correcto. Bueno, comenzando con este escenario específico. estamos viendo que la cantidad del préstamo son 243 436 el interés en este caso es un 6.75 si recuerdo correctamente esto es un préstamo bond por lo tanto ese interés quien lo estableció fue el estado o sea tiene un programa de asistencia para para el enganche o el down payment en este caso entonces esos 1578 con 92 es solamente el principal y el interés por esa cantidad que son los 243 436 Entonces, más abajo, si estamos mirando en el próximo bloque, no tiene ninguna penalidad, no es un préstamo que se convierte en un balón, que significa que hay que pagar después de cierta cantidad de años el préstamo completo. ¿Por qué? Porque es un interés fijo a 30 años. Entonces, en el próximo bloque vamos a ver que están entonces desglosando el pago mensual completo. Ahí entonces tenemos nuevamente el principal y el interés. Luego tenemos entonces lo que les mencioné que es la otra parte del mortgage insurance, porque hay una parte que se financea y hay una parte que el cliente la paga mensualmente. Eso 109.13 es esa cantidad. Luego entonces la otra cantidad que vemos que son los 331. y cambio eso es los taxes y el seguro de la casa. Esa cantidad es la que se va a quedar mensualmente en la cuenta que también se le llama escro y al final del año el banco entonces envía ese pago total del seguro y de los taxes al county y a la compañía de seguro. O sea, en esos 300 y pico de dólares están incluidos el pago del seguro y el pago de los taxes mensual. Y eso totaliza un pago mensual de hipoteca de 2019 con 93 centavos. Y eso es básicamente lo que el cliente va a pagar mensualmente. Anualmente el banco hace lo que se llama un estudio de valor de la casa y de los taxes y esa cifra que vemos ahí de los 331 que los clientes se confunden mucho es la única cifra que puede anualmente cambiar. puede subir o puede bajar y eso va a depender del valor de la propiedad y va a depender de cómo está el mercado y si el seguro subió, si bajó la condición de la casa y muchas veces nos llaman y nos dicen oye pero por qué me subió el pago tú me dijiste que no me iba subir el principal y el interés nunca te va subir ni se va a mover a menos que da un cambio de la nota de la casa o sea menos que tú refinances o modifiques ese pago de 1578.99 siempre se va a quedar así, pero la otra cifra sí puede variar. En el próximo tenemos Ricardo: Una pregunta Sandra. Sandra Spencer: un resumen de los gatos de cierre. dice que el total son unos 14,508,95 y ya aquí estamos incluyendo todo aquí ya se está incluyendo lo que faltó de pagar de el down payment o el enganche y de los gastos de cierre o sea ahí ya le han acreditado lo que el cliente puso para que sacaron la casa del mercado que es el airness money o el escro y cualquier crédito si por ejemplo el cliente pagar la tasación que siempre hay que pagarle al frente eso también se acredita ahí ya o cualquier crédito que el vendedor le haya dado. En este caso los clientes de hecho recibieron dinero de lo que habían entregado ya. Quiero explicar esto porque en una compra de una casa el cliente nunca recibe dinero de vuelta. A lo que me refiero es Si el vendedor les da 10 mil dólares, un crédito para gastos de cierre, y solamente se usan 9 mil, los mil dólares que no se utilizaron van de vuelta al vendedor. Este dinero que los clientes están recibiendo fue del dinero que ellos pusieron. Si ellos ponen 2 mil 500, por ejemplo, y se utilizaron solamente 2.000, se trata de utilizar la total y siempre se va a acreditar primero todo lo que el vendedor dio y ofreció y se va a proteger al cliente. Por lo tanto, en este caso, lo que sucedió fue que de lo que ellos dieron de depósito, no tuvieron que utilizar todo. ¿Por qué? Porque el vendedor les había dado dinero suficiente para cubrir inclusive parte del down payment. Ricardo: No, lo que quería es aclarar dos o tres cositas. Número uno, hablaste de el interés fijo y está claro de que esa parte no cambia, pero no todos los préstamos tienen interés fijo. Casi todo lo que nosotros hacemos tienen interés fijo, correcto? Sandra Spencer: Correcto, ese es este escenario. Ricardo: Este el escenario. Puede haber préstamos que no tienen interés fijo, pero lo normal es que el préstamo es interés fijo. a los 30 años normalmente, correcto. Sandra Spencer: Correcto. Ricardo: Ok, entonces lo otro que mencionaste aquí, hablaste del escro, quiero que estar claro porque esa es la confusión número uno de mi parte, es la, el depósito de garantía que nosotros le llamamos el Learn as Money Deposit, que yo expliqué al principio, que es esa parte donde en el contrato se dice vas a sacar la casa del mercado, como mencionaste tú. y se da un depósito y ese depósito se acredita al final el día del cierre. En este caso se acreditó el depósito, pero no lo tuvieron que usar todos. Por lo tanto, Sandra Spencer: correcto. Ricardo: por eso se devuelve parte del dinero. Pero ese depósito de garantía, ese Earnings Money Deposit se deposita en lo que se llama una cuenta de escro. Se llama cuenta de escro porque ese es el tipo de cuenta donde una entidad, en este caso, en el caso del depósito de garantía, es la compañía de título. Esa entidad agarra tu dinero y lo mantiene en una cuenta separada que se llama una cuenta de fide y comiso, que en inglés la cuenta de escro. Esa cuenta de fide y comiso es igual a la cuenta que agarra, que aguanta lo que es el prestamista para aguantar lo que es el pago por adelantado de el seguro y de los impuestos de la casa. Eso también se paga en cada pago, se paga por adelantado y se aguanta en una cuenta de escro, que también se llama igual porque es el mismo tipo de cuenta y es una cuenta de fideicomiso donde esa cuenta al final el banco va a pagar, ellos mismos pagan los taxes y el seguro, pero no lo están pagando de su dinero, lo están pagando de tu dinero que tú diste de pago a pago en esa cuenta. Las dos son cuentas de Sandra Spencer: De hecho, en él... Ricardo: escro, pero son dos cosas completamente diferentes. Sandra Spencer: correcto. Y de hecho, en el estado de cuenta mensual de la casa, ellos ven el balance que tienen en su escro. Esa es una de las cosas que el estado de cuenta enseña. So, tú vas a saber. Y cabe señalar que es a fin de cada año que ellos pagan, de acuerdo a cuando se venzan los taxes en ese condado y de acuerdo a cuando tú cerraste y cuando se venza tu seguro. Y en el seguro, en el caso del seguro, tiene la oportunidad de buscar otros estimados de compañías de seguro, si te subes el seguro, en ese momento tú sí tienes esa oportunidad. En el caso de los taxes del condado es diferente, los establece el condado. Lo que tú sí tienes es el derecho, y Ricardo lo puedes explicar si quieres, del Homestead Exemption, que es lo que aplica el cliente solo para tu casa primaria. Si quieres explicar eso un momentito. Ricardo: Básicamente, el homestead es un programa del gobierno donde te dan un descuento. Te dan un descuento por ser tu residencia primaria. No todas las residencias tienen homestead, pero cuando tú compres una casa el el próximo año, en marzo, tienes antes de esa fecha, tienes que solicitar lo que se llama el homestead. El Homestead significa que es tu residencia primaria. Lo que va a ser eso es que te va a bajar la base que usan para imponer los impuestos. Por lo tanto, si la casa va vale 300 mil dólares, te va a bajar unos 25 mil dólares. Puede ser hasta 50 mil dólares donde la base baja. Vamos a decir que entonces te baja 250. Los impuestos, los taxes van en los 250, la base 250, no los 300. Por lo tanto, eso te baja muchísimo lo que son los taxes. El homestead también te da un límite, un cap en lo que se puede subir los taxes de año a año. Por lo tanto, no siempre pueden subir igual. Hay una casa y también dan otras ventajas que si 500 dólares por una cosa, por la otra, si es viuda, si si la persona es veterano, te dan diferentes rebajas. Todo eso. Lo que significa que una persona que estuvo en su casa muchísimo tiempo que no le ha subido tanto los impuestos puede pagar muchísimo menos que otra persona que es inversionista, que no vive en la casa, que está pagando lo máximo. Eso es lo que es el homestead. Sandra Spencer: Ok. Y es bien importante que en cuanto reciban su título oficial, vayan al county y lo hagan y nos pueden hacer preguntas si no saben cómo hacerlo, siempre se lo explican en el cierre. y nosotros también. puede que me vean mirando para el lado aquí porque estos números aquí al frente están muy pequeñitos, así que me disculpan. Pero básicamente aquí entonces voy a tratar de desglosarles para que tengan una idea más clara del detalle de los gastos de cierre. so primeramente tenemos lo que la cantidad de puntos si estás pagando puntos de originación por el interés para bajarlo. En este caso no hay ninguna cantidad ahí porque este programa del estado no permite que se le carguen puntos al cliente y simplemente como dije anteriormente cuando yo voy a reservar el dinero escojo el interés que esté disponible pero siempre va a ser lo que se llama al par. Al par significa que ni paga el banco ni paga el cliente. Entonces, lo siguiente es el procesamiento del banco. Eso incluye underwriting, procesamiento, todas las personas que tocan el préstamo durante el proceso del banco está incluido ese fee y es una cantidad estándar ya establecida. Aunque el préstamo sea 800 mil dólares, eso lo que el banco cobra. Ok, mil 295 dólares. Entonces, luego de ahí, vamos a los servicios que el cliente dice que no tiene la oportunidad de escoger quién le da esos servicios. Y a lo que se refiere es que quien escoge la compañía de títulos, uno compra una casa, usualmente es el vendedor. Correcto, Ricardo. Ricardo: El vendedor usualmente escoge la compañía de título. Ahora, el comprador también puede escoger la compañía de título. Lo que pasa es que si el comprador la escoge, lo que nosotros hacemos normalmente estándar es que entonces el comprador tiene que pagar por el seguro de título y todas las compañías de título son más o menos igual. Yo siempre le digo no, el seguro de título es más. Sandra Spencer: son porcentajes establecidos ya. Ricardo: O sea que vete con la compañía de título que escoge el vendedor. y así te ahorras dinero. Sandra Spencer: Correcto. Ok, entonces ahí tenemos primeramente la tasación. La tasación, como he mencionado anteriormente, la única cantidad y la cantidad del crédito por sacar el crédito que el cliente tiene que pagar por adelantado. Una vez yo le envío los documentos iniciales, que es el estimado, el cliente lo firma todo, inmediatamente le llega un link que es seguro, no es a mí que me deje el dinero, ni al procesador, ni a nadie. Ahí mismo el cliente pone su tarjeta y paga esa cantidad y esa cantidad se le acredita. En este caso ellos no lo pagaron por adelantado. Entiendo yo porque está ahí en el lado de que lo van a pagar en el cierre, pero usualmente es la norma que lo paguen antes. Luego tenemos todos ese un fee, el compliance, ese un fee que solamente es por este caso que se le paga al departamento de housing de la florida a florida housing o sea que en un fha regular esa cantidad no la vas a ver pero ellos ese es un FIC que ellos tienen que hay que pagarles luego tienes la cantidad del crédito Y ya de ahí el certificado para saber si la propiedad está en un área de inundación o no. Es automáticamente el sistema. Inmediatamente yo pongo la dirección del sistema, el sistema corre ese reporte. Y ahí ya se sabe si hay que pedir al cliente si necesita seguro para inundación o no. Luego... un funding fee, el tax fee, sea el funding es cuando, ¿cómo se dice eso en español? el dinero se entrega, ¿no? Se hace un release del dinero, ellos, la compañía de título cobran un fee por eso, que es el dinero que le envía el banco a la compañía de título. Luego ahí comienzan los gastos de títulos que tienes el endorsement, el recording, el título del banco, el título de la propiedad, los otros FISC, lo que se dice HUD, todo eso son cantidades que se le están entregando al departamento de housing de la Florida que fueron los los que en este caso están proviendo el dinero al cliente para la asistencia al enganche o el down payment y los gastos de cierre. Luego de eso tienes el survey de la propiedad que eso es el estudio de aire y mensura, correcto? Ok, I got it. Correcto. Eso se Ricardo: Correcto. El estudio de argumento es el survey de la propiedad. Sandra Spencer: cobra en cualquier préstamo. y estándar es más o menos esa cantidad, 425. Eso yo siempre trato de que lo ordenen una vez el préstamo esté aprobado, pero es muy importante porque eso lo que le da las coordenadas, todo lo que el cliente realmente está comprando, los límites de la propiedad, si tienen que pedir un permiso y cualquier cosa que necesiten hacer cambio en la propiedad, eso es muy importante que lo tengan. para poder ejercer cualquier cosa que quieran hacer o cambien la propiedad. ¿Alguna otra cosa que quieras añadir sobre el survey? Ricardo: No, lo que sí te quiero decir que funding la palabra no existe en español porque lo acabo de buscar. La palabra funding Sandra Spencer: No existe. Ricardo: no porque funding en español es fondos, pero no es un verbo. O sea que Sandra Spencer: interesante. Ricardo: funding es depósitos de fondos, depositar fondos. Sandra Spencer: wow, Bueno, pues Funding es cuando ya la compañía, cuando ya el banco envía el dinero a la compañía de título, ya tú puedes estar tranquilo de que ese dinero ya se te prestó. Así que cuando escuches Funding que no tiene... No sé, en español. Ricardo: El depósito de los fondos, es el depósito de los fondos. Sandra Spencer: Exacto, ya entregaron los fondos. Entonces ahora vamos al total que se ve ahí, ese total obviamente está resumiendo la línea A hasta la D y entonces el total son 9.582. Esa la primera parte de los gastos de cierre que si vemos está incluyendo básicamente los gastos de título estándares y lo que te está acordando el banco o lo que en este caso no. pero pudieras estar pagando por originación o puntos para tu interés. Entonces, ahí vamos ahora a lo que son los prepagados. El recording es parte del título. Lo ponen ahí en otro, en ese mismo cuadrito, pero sería parte del título. Entonces, ahí estamos viendo los prepagados, todo lo que se le envía al county que usualmente se envía un año de taxes y un año de seguro. Y volvemos a lo mismo. Eso es para que la cuenta de escro que vas a tener, que la vas a ver el balance todos los meses en tu estado de cuenta, no comience en negativo, porque entonces sí te sube tu pago mensual al final del año y el banco, porque el banco va a pagar de su dinero y tú le tienes que pagar al banco. Entonces nos aseguramos de que esa cuentita esté con la cantidad que necesitas. al fin de año, se estima. Entonces, aparte de eso, te piden también unos tres meses adicionales del seguro. sea, todos esos cálculos se hacen volvemos a lo mismo para asegurarnos que el cliente tenga suficiente en esa cuenta de esto para comenzar a hacer sus pagos y que no empiecen negativos. Luego de eso, entonces, en este caso vamos a hablar de Aquí está incluido. Ricardo, ¿quieres mencionar esto? Aquí está incluido la comisión de los realtors, la del lado del vendedor, la del lado del comprador. Si hay algunas reparaciones, es donde se incluyen. Si se fijan, está todo en el lado derecho. Todo en la columna derecha significa que son gastos del vendedor, no del comprador. Entonces, todos esos gastos en este caso que se ven ahí porque en una en una venta en una compra, ok? El vendedor también tiene gastos de título, tiene gastos de cierre y eso que ustedes ven en esa columna de la derecha todo eso el título del owner's title, el título abstracto, el recording, si hay algún lien en la propiedad que hay que pagarle al county y todo lo que se le paga a la compañía de título que lo paga el vendedor. lo vas a ver en la columna derecha. Ricardo: viendo aquí que el la comisión, o sea, cuando hablaste de la comisión, normalmente la comisión la paga el vendedor, o sea. es lo normal. Hay veces que parte de la comisión la paga el comprador si el vendedor eso es un arreglo que llegamos a ese. O sea, eso lo hacemos cuando hacemos la oferta. Normalmente con la oferta hay una adenda que ahora se incluye que dice el contrato depende. Es una contingencia especial que esto empezó nada más que hace como tres años, pero ponemos el contrato depende a que lleguemos a un acuerdo con la comisión. Y ese acuerdo lo voy a trabajar yo, pero normalmente nosotros vamos a hacer todo lo posible para que el vendedor pague los dos lados de la comisión. Como está aquí en estos momentos, se está pagando igual. Son 6200, dice aquí. O sea que se divide igual la mitad. El vendedor está pagando los dos lados, la mitad para el agente del vendedor y la otra mitad para el agente del comprador. Y para que lo entiendan, el normalmente lo que hace el vendedor, el vendedor está diciendo yo estoy pagando la comisión a mi agente y el agente en sí está compartiendo esa comisión que recibió, que normalmente es vamos a decir un 5 por ciento, pero puede ser más o menos. Eso es negociable, pero el agente del vendedor comparte esa comisión con el otro agente que le trae un comprador. Por eso es que es esa mentalidad de que está pagando los dos lados porque yo le estoy ayudando como representante del comprador. Sandra Spencer: si vamos aquí al total, volvemos a ver entonces nuevamente. el total del comprador 14.508 que eso incluye todo lo que yo les he mencionado y a mano derecha se ve que entonces está el total del vendedor que ahí está incluyendo la comisión hubo una reparación en este caso de plomería que también lo pagó el vendedor eso usualmente no lo vas a ver en un documento normal que no tenga reparaciones, pero en este caso pues por eso el número del vendedor está en alto, 27 mil porque todo es incluido. Entonces en la columna tercera que ves es donde dice pay by orders, que hay 90 dólares, eso seguramente fue algún crédito que excedió y lo tuvo que absorber el banco. En la próxima página, aquí vemos que donde dice que se está calculando los gastos de cierre. El Loan Estimate, que es el documento que se les envía inicialmente al cliente, siempre, y le explico esto al cliente, siempre va a ser más alto, siempre. Porque nosotros no podemos decirle al cliente que le vamos a cobrar el que todo le va a salir en 13 mil y luego subirse a las 16 mil. Entonces, en ese momento, cuando yo someto el préstamo, yo no tengo los gastos de títulos exactos. Hay muchos, muchos números que no están completamente fijos, que yo no los tengo todavía. entonces el sistema lo calcula basado en el código postal y lo calcula en el espectro más alto para proteger al cliente y para protegerse ellos también por si hay que hacer ajustes. Entonces aquí vemos que comenzó todo en 15.297 y al final bajó a 14.508 Entonces, luego vemos ahí entonces lo que dio el cliente de down payment que fueron 4564 y al final esa cantidad se quedó igual. Puso un depósito de esos 4564 de 2500 esa cantidad también al final se quedó igual. El luego eso está en cero porque no hubo ningún fondo adicional del cliente. el vendedor se dice que le iba a hacer un crédito de 9.750 ese crédito bajó a 8.000 dólares en este caso. Esas son negociaciones que ocurren a lo largo de la transacción y luego al cualquier otro ajuste que se haya hecho de 10.000 dólares bajo a 9.222.72. Entonces en este caso él decía que el cliente se le iba a devolver 2.389 y bajo a 649 y en este caso también el cliente tuvo una deuda que tuvo que pagar y de ahí entonces fue que bajaron los 2.300 y pico que iban a recibir de su escro que explicamos anteriormente bajo a 649 En la próxima línea es básicamente un resumen de la transacción. aquí vemos que todo, todo, incluyendo el mortgage insurance, este número confunde mucho, incluyendo absolutamente todo, subía a 265.071 con 10 centavos. El precio de la propiedad eran 248. los gastos de cierre incluyendo todo el down payment inclusive eran 14.508.95 había un lien, adicional también que lo paga en este caso el comprador de $2,537,46 luego entonces tenemos una cantidad de $24,69 que eso realmente está prorrateado a esa cantidad de días de cuando el vendedor cierra, depende de cuando el vendedor cierre. Entonces luego tenemos lo que ya de nuevo volvemos a resumen. La cantidad que se paga en el cierre a nombre del comprador total son 265 720 con 87 ahora bien esa no es la cantidad que se envía a título ahí está incluyendo lo que pagó el vendedor lo que pagó el comprador a este incluyendo todo ahí se le, si te fijas, le quita el depósito que fueron 2500 que aquí fue como comenzó el préstamo y entonces bajamos a la cantidad del préstamo actual que son 243,436 y eso está incluyendo la parte del seguro de FHA que se financia. se le quita el crédito del vendedor, que fueron de 8 mil dólares en este caso. Down payment assistance o la asistencia que le está dando el estado que son 10 mil dólares menos los 200 y pico que mencioné anteriormente que hay que pagar de que es un funding fee que ellos piden el comprador se queda con 9947 dólares con 50 centavos que le están dando al frente para gasto de cierre y down payment. Se hizo un ajuste en el título de 817,50 esos ajustes los hace título no sabría explicarte la razón del ajuste honestamente no sé si tú sabes Ricardo pero esos ajustes que se hacen de acuerdo al día del cierre de acuerdo a la cantidad del préstamo y de acuerdo a los porcentajes establecidos ya por el estado y siempre se va a beneficiar el cliente eso no se le da al banco Ricardo: Mm-hmm. Sandra Spencer: siempre al cliente Entonces, más abajo tienes también los taxes que pagó el cliente desde enero hasta junio. Ese es un crédito que se le está dando al cliente porque esa parte es cuando el cliente no vivió en la casa. Quien vivió en la casa ahí fue el vendedor. Y ya lo último entonces, finalmente... Aquí está la cantidad total que incluye absolutamente todo que son 265 mil 720 se incluye los 10 mil dólares del DPA o el Dump Payment Assistance y entonces se le entregaron al cliente vuelvo y repito no es cash que se le da cash back. es de los 2500 que ellos entregaron por todos los créditos que recibieron a ellos le sobró de esos 2500 $649.77 y eso básicamente es el resumen de todo lo que cubre este documento. este documento vuelvo y repito lo he dicho anteriormente es el documento que tiene que firmar el cliente por lo menos tres días antes del cierre tienen que por lo menos abrirlo mirarlo y aceptarlo aunque haya que hacerle cambios todavía eso es bien importante que el cliente entienda que tiene que hacerlo tres días antes porque si no dilata el cierre si tienen preguntas de cualquier cantidad específica de lo que sea de lo que estamos hablando en términos de números en términos de cómo se divide todo sabemos que es complicado es como si fuera un pie que se divide en diferentes partes pero al final es completo es todo una cantidad y cuando yo le digo al cliente tu gasto de cierre van a de tu bolsillo 10 mil dólares, yo siempre estoy incluyendo down payment y gastos de cierre. En el caso de Ricardo, Ricardo no discute gastos de cierre con el cliente solamente down payment y el contrato y él tiene que llenarlo en el contrato como el contrato lo pide. Que lo único que el contrato menciona es el down payment y en letras pequeñas dice, como dijo Ricardo, que hay gastos adicionales que son los gastos de cierre. Ricardo: Muy bien, ahora que Sandra terminó de explicar todo ese documento, ese es el el Disclosure, el Closing Disclosure, A que que prepara Sandra, que prepara el prestamista, entonces le manda todos los números, toda la información a la compañía de título. En ese momento, la compañía de título organiza toda la información en otro documento. Y es el que le voy a enseñar porque eso confunde, pero son los mismos números. Déjeme ponerlo en la pantalla. Muy bien. Este documento es lo que le llaman el alta, es el American Land Title Association. Es otro documento estándar que prepara la compañía de título. este caso, la compañía de título es esta Prestige. Entonces Prestige prepara este documento donde tiene todos los números. Aquí va a tener quién es el comprador. Yo borré esta información porque esto de verdad es el mismo préstamo que estaba enseñando Sandra con los mismos números. Aquí está el precio de la. Todo está organizado diferente, pero es la misma cosa. En este caso, lo que hace la compañía de título normalmente cuando dan este alta Settlement Statement es que ponen solamente el lado del vendedor. A veces te dan uno que se llama el alta Combined Settlement Statement, donde tiene la información del vendedor y del comprador. Pero en este caso es solamente la parte de el comprador. Aquí te dice el precio de la casa 248 mil dólares, se puso un depósito de 2500 dólares, el vendedor de un crédito de 8000 dólares, que por cierto eso para estar claro es algo que se negocia cuando se hace la oferta que a veces el vendedor da un crédito para los gastos de cierre del comprador. Es una negociación. que se hace y en otro video podemos explicar más. Creo que lo explicamos en otro anteriormente. Sandra Spencer: Sí, lo explicamos. Ricardo: Ok, bien, entonces aquí está ese crédito que son los 8000 dólares. También tenemos aquí DPA from US Bank Association 9000 947. Sabes lo que es esto Sandra? Sandra Spencer: Si eso es lo que expliqué en el otro, que es la ayuda que le está dando el Estado, que son 10.000 menos un FII que ellos cobran de 200 y pico dólares, se le quita a los 10.000 y esa es la cantidad que le queda al cliente. Ricardo: Y ahí volvemos a lo mismo, son exactamente los mismos números pero organizados diferentes. Los prorations otra vez es el prorrateo de los impuestos. Normalmente el vendedor va a pagar los impuestos hasta el día del cierre cuando vivió en la casa ese año y el comprador de ese momento en adelante. En este caso. Sandra Spencer: que lo veis abajo, los 24 dólares y piquitos. Ricardo: Sí, y en este caso esos son los no nada Loren porque hay diferentes tipos de taxes, pero los taxes que son los principales son los va a pagar el comprador. El comprador va a pagar esos taxes porque esta casa cerró el en junio, junio Sandra Spencer: 30 Ricardo: 30 de este año. Por lo tanto, el comprador esos taxes no se pagan hasta noviembre. El comprador va a pagar los taxes del año completo. pero le corresponden al vendedor desde enero hasta junio. Por lo tanto, se le da un crédito al comprador de en este caso los 1019.87 porque se le da en crédito en ese momento, porque el comprador lo va a tener que pagar todo completo en noviembre. Y nada, todo lo demás es igual. La cantidad del préstamo 243 mil se da el appraisal. FII, que hablamos de todo eso lo hablamos anteriormente que esa es la tasación de los 525 todos estos números son los mismos números que vimos anteriormente pero solamente la parte de el comprador y aquí te sale al final que el comprador se le devuelve los 649.77 porque como dijo Sandro anteriormente le sobró de los 2500 que puso de depósito de garantía de eso se sobró algo de dinero porque como recibió créditos del comprador y recibió ayuda, le sobró dinero al final. Solamente se puede devolver el dinero que pusieron de depósito de garantía, no que o sea, si recibe más ayudas y más ayudas y no pusieron depósito, eso se va por encima, eso no se puede acreditar. Sandra Spencer: Eso es abstracto. Ricardo: Ok. Y nada, al final Esto se firma, lo firman los compradores y lo firma la compañía de título. Este documento es importante porque este documento después que se firma es el documento que vas a utilizar para poder abrir la cuenta del agua, hacer todo que tengas prueba de que la casa ya es tuya después del cierre. Es específicamente este documento que estamos viendo en la pantalla. Muy bien, y es lo que se llama el alta settlement statement. ¿Alguna otra cosita Sandra? Sandra Spencer: No, no, yo creo que si ellos tienen algunas preguntas las pueden enviar. Sabemos que es mucha información. Todo va a variar, como dijo Ricardo, de acuerdo al tipo de préstamo que sea. En este caso yo escogí el FHA. Entiendo que actualmente el FHA el más complicado porque tiene otras cosas adicionales que no tiene. El convencional es un poco más en blanco y negro. pero hay muchas cosas que de acuerdo a cualquier escenario si hay una asociación, si no hay asociación, es un condominio, si no es un condominio, o sea que en general lo que queríamos era que tuvieran una idea de cómo se dividen los gastos de cierre porque cualquier transacción importada que sea va a tener gastos de título, va a tener down payment, va a tener taxes, va a tener gastos de seguro prepagados y queríamos cubrirlos para que el cliente entienda en qué está incurriendo cuando compra una casa en términos de dinero así que espero que hayan entendido Ricardo: Correcto. Incluso si es una compra cash van a ver gasto de cierre siempre, Sandra Spencer: Correcto. Ricardo: siempre hay gasto de cierre. O sea, no es que y eso son es parte de una compra, parte de lo que cuesta básicamente comprar una casa. Muy bien. Como dijo Sandra, espero que lo hayan entendido. Muchísimas gracias por escuchar y mirar este episodio, porque les recomiendo que lo hayan visto en video. Sandra Spencer: Get away and see. Ricardo: Muy bien. Esto ha sido del sueño a la llave. Muchísimas gracias. El Ricardo López, Marisol Sandra Spencer: y... Ricardo: Properties. Sandra Spencer: Sandra Spencer de US Bank, aquí a la orden siempre. Ricardo: Gracias, nos vemos en la próxima. Sandra Spencer: Hasta la