Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / So kaufe ich Immobilien regelmässig 20-30% unter Marktwert

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So kaufe ich Immobilien regelmässig 20-30% unter Marktwert · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks.
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Der Investment Podcast mit Michael Peuker.
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Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge.
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Herzlich Willkommen zur zweiten Podcast Folge.
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Zuerst mal möchte ich mich für Feedback in der 1.
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Folge bedanken. Ich habe so so viele Nachrichten
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bekommen, das mutiert mich natürlich auch extremst
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weiterzumachen und euch noch mehr Mehrwert zu liefern.
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Und wie gesagt, ich habe es auf Instagram angekündigt.
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Ich habe auch ein kleines Gewinnspiel vorbereitet, das
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wird natürlich dann auch ausgelost.
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Und ja, ich bin schon sehr, sehr gespannt, was kommt.
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Es sind viele, viele Themen stehen an, es wird jetzt
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wöchentlich ein neuer Podcast kommen, also ich freue mich in
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diesem Jahr ein Teil Eurer Investment Journey zu sein, euch
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bei dem ganzen Thema zu begleiten. 2026 ist noch ganz
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frisch, jetzt geht's los und. Macht dieses Jahr zu etwas ganz
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Besonderem und startet wirklich mit etwas aufzubauen, weil wir
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haben ein Jahr, wo wir noch viele viele Chancen und
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Möglichkeiten gehabt haben und um mal kurz klarzustellen, wie
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verrückt das teilweise ist, was in steigenden Immobilienmärkten
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möglich ist. Ich mache das immer so, ich
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lasse mir jedes Jahr mein Portfolio bewerten und ich
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schaue mir immer okay was sagt denn die Bank, wieviel ist denn
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die Wohnung jetzt wert und. Und ich habe teilweise
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Wohnungen, die habe ich circa vor genau einem Jahr gekauft und
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die Bank hat mir die für 10 20000 noch mal höher bewertet
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und das sind jetzt keine falschen Zahlen, das ist einfach
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marktwert und das zeigt mir auch teilweise, was wirklich in einem
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Jahr möglich ist und was auch wirklich möglich ist, wenn man
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gute kalkulierte Immobiliendeals macht und wir sind jetzt auch
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noch in einem Markt, wo man steigende Märkte haben.
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Mal schauen, wie oft die Zinsen in diesem Jahr gesenkt werden.
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Die EZB hat angekündigt, sie will gar nichts senken, bei der
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Fed wird es dieses Jahr Wechsel geben, das heißt, wir werden
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einen neuen Präsidenten quasi sehen, der Paul ist kurz vorm
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Gehen, sagen wir mal so, und dann hat Donald Trump ja auch
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schon eine aggressivere Zinspolitik angekündigt, er will
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die Zinsen senken, weil wir wissen ja, wenn die Zinsen nach
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unten gehen, ist die EZB auch im Zugzwang.
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Und dann hast du natürlich auch direkte Effekte auf die
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Immobilienmärkte. Also das sind 2 sehr, sehr
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wichtige Faktoren, aber nichtsdestotrotz das wichtigste,
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egal wie der Markt gerade ist. Wir müssen ja unter Markt
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einkaufen und wir müssen Wohnungen kaufen, die sich auch
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rechnen, in jeder Zinsphase, und das ist auch das Thema vom
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heutigen Podcast. Wir schauen uns heute an, wie
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kann man wirklich Immobilien unter Marktpreis kaufen.
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Und ich sage mal gleich vorweg, es geht darum nicht auf mich
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haben oder auf Immo Scout oder so Schnäppchen zu finden oder
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Makler besonders ein Grund zu verhandeln.
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Nein, es geht wirklich darum, welche Prozesse, welche Systeme
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und welches wissen muss man sich aufbauen um wirklich langfristig
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und vor allem auch kontinuierlich um den Marktpreis
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zu kaufen und dafür braucht es vor allem 3 Grundpfeiler.
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Der eine ist wissen, der zweite ist Netzwerk.
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Und der Dritte ist Liquidität. Und diese 3 Grundpfeiler müssen
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möglichst auf einer Skala von 0 bis 10 auf einer 8 sein, um da
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wirklich langfristig mit einem System kontinuierliche gute
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Deals abzuschließen. Ich zeige euch später dann das
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Ganze anhand von einer meiner Wohnungen und ich zeige euch
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auch das Ganze anhand von verschiedenen Wohnungen von
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Kunden, die ich betreut habe, wo wir auch regelmäßig unter Markt
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einkaufen, das. Aber zuerst müssen wir mal
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definieren, was heißt das überhaupt unter Markt
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einzukaufen. Unter Markt heißt, Du kaufst
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eine Immobilie unter ihrem realistischen Zielbaren Wert,
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nicht unter irgendeinem Fantasiepreis oder Anzeige nicht
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unter irgendeinem Wunschpreis des Verkäufers, sondern unter
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dem Preis, den ein informierter Käufer unter normalen
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Marktbedingungen bezahlen würde, und der Marktpreis entsteht in
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online, entsteht dort, wo Angebot, Nachfrage, Zustand,
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Lage und Entscheidungsgeschwindigkeit
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zusammenkommen. Das ist ganz, ganz wichtig, was
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da natürlich auch immer sehr, sehr stark hilft.
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Ich bin extremst nah dran am Grundbuch bei Kaufvorträgen etc.
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Ich schaue mir auch wirklich auch immer an und was wurden da
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ähnliche Wohnungen verkauft und was kann man da auch wirklich im
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Verkauf erzielen, aber das Ganze dann noch kombiniert mit viel
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Erfahrung gibt dann am Schluss den besten.
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Die beste Ausgangssituation sage ich mal um wirklich einen
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nachhaltigen guten Deal unter Marktpreis zu machen.
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Gestern ganz ganz lustig. Ich habe einen Real gepostet von
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einer Wohnung im 5. Bezirk Nähe Hauptbahnhof.
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Kaufpreis waren 160000€ für 50 Quadratmeter und eine Person hat
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es kommentiert in der Lage finde ich maximal 32 Quadratmeter für
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den Kaufpreis. Ja tatsächlich, du wirst in der
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Lage für den Kaufpreis nur wenige Quadratmeter finden, aber
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auch nur wenn du kein Wissen hast, kein Netzwerk hast und
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eine schlechte Liquidität hast. Weil dann wirst du immer mehr
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bezahlen wie andere Leute, die da einfach weiter sind wie du.
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Aber jetzt mal zur zentralen Frage, Warum werden Immobilien
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unter Marktpreis verkauft? Die Antwort ist simpel, aber
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viele ignorieren sie, Menschen verkaufen nicht Immobilien, sie
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lösen Probleme und die häufigsten Gründe in der Praxis
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sind Zeitdruck, zum Beispiel durch Scheidung, Erbschaft,
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liquiditätsbedarf, Überforderung, Sanierung.
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Schlechte Miete in der Vergangenheit, schlechte
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Verwaltung, fehlende Marktkenntnis.
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Das ist ein sehr, sehr, sehr, sehr wichtiger Punkt, den man
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oft hört. Emotionale Distanz zu Immobilien
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oder einfach der Wunsch nach Ruhe, das Ganze schnell und
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unkompliziert abzuschließen. Und genau hier entstehen unsere
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Chancen nicht durch ausnutzen, sondern durch Verstehen und
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Handlungsfähigkeit. Das ist einer der größten
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Denkfehler, den viele machen, sie vergleichen einfach
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Quadratmeterpreise, die Wohnung kostet 4000 pro Quadratmeter,
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der Durchschnitt in der Gegend liegt bei 4500, also Deal.
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Nein, so funktioniert das Ganze nicht, du musst immer den
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Kontext verstehen, den Zustand der Wohnung, Zustand des Hauses,
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Stockwerk, Lift. Grundriss, Mietrecht,
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energiezustand, Zielgruppe, Vermietbarkeit, Exit, Szenario,
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das sind alles essentielle Punkte und die definieren den
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Preis erst deswegen. Lustigerweise 2 Wohnungen im
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selben Haus können realistischerweise 20 bis 30000€
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Unterschied im Wert haben und genau da beginnt das Wissen um
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Geld zu sparen. Viele fragen mich immer nur, wie
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finde ich die Wohnungen, wo muss ich schauen, welche haben oder
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auf welcher Seite. Verstehe nicht, dass die Arbeit
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weit vor den Akquise Methoden beginnt, die schauen wir uns
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später auch noch an, aber die Arbeit beginnt weit, weit davor
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als Beispiel einer meiner Mentis hat bei mir den kickoffice
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Mentoring gemacht, am Montag war das und am Dienstag ruft sie
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mich ganz fertig an und dann sage ich eh, was ist los, warum
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was passt nicht. Dann sagte sie mir, ja, Sie hat
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eine Wohnung angekauft. Am Samstag war sie bei der
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Besichtigung, da waren extremst viele Leute, sie dachte, das ist
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das Schnäppchen, weil da so viele Leute waren bei der Open
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House Besichtigung hat am Sonntag noch ein Kaufverbot
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gelegt und hat dann am Dienstag den Zuschlag bekommen und dann
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ruft sie mich an und sagt Hey sei in unserem Workshop gestern
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sagte ich ich will mich auskennen in der Materie weiß
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ich einfach ich habe viel zu viel bezahlt und.
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Und dann sage ich so, ja, schickt mir mal die Details
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rüber und dann haben wir festgestellt, dass sie 220 K für
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eine Wohnung geboten hat, wo ich maximal 180 bezahlt hätte und
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das zeigt wieder die Wichtigkeit sich Wissen anzueignen, weil in
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Österreich ein Kaufverbot ist bindend, das heißt, wenn ihr da
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wirklich was macht und ein Kaufverbot legt, müsst ihr euch
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Bewusstsein, dass ihr wissen solltet, was ihr tut und da
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gehören einige wichtige Grundpfeiler dazu, zum Beispiel
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ist das die Frage, was ist der echte Marktwert, nicht der
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Angebotspreis. Welche Mengen sind teuer?
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Welche Mengen sind nur optisch ist auch ein ganz, ganz großer
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Unterschied, was sind die Bank kritisch, was sind sie nicht
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kritisch, welche Käufer und mietergruppe ist realistisch,
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das heißt an wem kann ich vielleicht später mal verkaufen
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und an wen kann ich das ganze Ding überhaupt erst vermieten
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und je besser dein Wissen ist, desto schneller kannst du
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entscheiden und die Geschwindigkeit am
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Immobilienmarkt ist eine der wertvollsten Fähigkeiten
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überhaupt, deswegen einer der Grundpfeiler die ich dir
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vorgenannt habe Liquidität. Dann noch kombiniert mit Wissen
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und Netzwerk, dann ist es die beste Ausgangssituation für gute
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Deals. Oftmals höre ich, dass viele
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Leute sich das Wissen an den Job aneignen wollen, also während
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sie im Prozess sind. Das Problem ist, Immobilien ist
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kein Übungsfeld, jeder Fehler kostet Geld und manche Fehler
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kosten dich Jahre. Ich habe selbst bei meinen
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ersten 2 Deals nicht gut einkauft und ich weiß es ist
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dann wesentlich schwerer weiter einzukaufen, erstens.
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Deine Motivation wird weniger und zweitens, die Banken sind
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natürlich dann auch nicht mehr so motiviert, dich weiter zu
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finanzieren und unter Marktpreis kaufen funktioniert nur dann,
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wenn du vor dem Kauf schon weißt, worauf du achten musst.
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Nicht perfekt, aber ausreichend um keine tollen Fehler zu
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vermeiden. Das ist ganz ganz wichtig und
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wenn du das notwendige Wissen hast, die Immobilie wirklich
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komplett gut bewerten kannst, das Haus bewerten kannst, die
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Dirk wolle die bewerten kannst, dann ist natürlich ein zweiter
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wichtiger Grundpfeiler das Netzwerk.
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Also Menschen, die Objekte zeigen, bevor die online sind.
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Menschen, die wissen, dass du schnell entscheiden kannst, dass
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sie dir die Objekte geben, weil du commitments hast, dass sie
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dir zutrauen, sauber und zuverlässig zu kaufen, Menschen,
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die Probleme haben und Lösungen suchen, die müssen genau bei dem
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Punkt an dich denken, das ist so so wichtig, weil nur dann kommst
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du zu Deals aus deinem Netzwerk. Es reicht jetzt nicht ein Handy
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mit hunderten Kontakten, sondern wirklich explizit exklusive und
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hochwertige Kontakte. Ich kann euch sagen, ich habe
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hunderte Kontakte in der Immo Branche in ganz Österreich
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verteilt, aber wirklich die guten Deals sage ich mal 80% der
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Deals die ich mache kommen von 5 Leuten.
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Netzwerk entsteht nicht übernachtet, es entsteht durch
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einen kontinuierlichen Aufbau und je stärker dein Netzwerk
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wird desto weniger Konkurrenz hast du bei guten Deals.
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Deswegen mache ich auch Social Media, deswegen kann ich das
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alles so transparent da im Podcast überall teilen.
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Bei mir findet ihr immer noch 100% Transparenz auf allen
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Kanälen. Weil ich keine Angst vor
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Konkurrenz haben muss, weil ich weiß, mit meinem Netzwerk komme
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ich sowieso zu meinen Deals. Deswegen unterstütze ich auch
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andere Leute beim Kauf, das ist bei mir der Punkt, weil ich
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einfach weiß, hey, ich habe sowieso das Netzwerk und ich
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kann immer kaufen, wenn ich kaufen will und in der
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Geschwindigkeit, in der ich auch will und in der Geschwindigkeit,
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in der ich mich auch wohl fühle, das Ganze natürlich kombinieren
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mit schnellen Entscheidungen, das heißt?
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Wenn jetzt eine Person schon für eine Entscheidung zum Überlegen
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2 Wochen braucht, wird die nie zu gute Deals kommen.
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Das heißt, ihr müsst Commitment zeigen, ihr müsst wissen, hey,
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ich kann da jetzt schnell entscheiden, ich bin offen und
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wenn der Deal passt, dann passt er.
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Aber wenn es schief geht, habe ich auch den notwendigen
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Background um das Ganze wieder auszubaden.
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Als Beispiel ein Deal den ich gemacht habe letztes Jahr im
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November. Es war eine sehr, sehr coole
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Wohnung, die hat sich so ereignet.
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Ich habe einen Kontakt gekriegt, also einen Anruf gekriegt von
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ihm aus dem Netzwerk, er hat eine coole Wohnung für mich, 60
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Quadratmeter 150000,17€ Bezirk in Wien, ich war gerade in der
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Therme in Falkensteiner in Stegersbach, eine sehr, sehr
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coole Therme, auf jeden Fall zu empfehlen.
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Und ich habe gesagt, okay, ich breche dann gerne meinen Urlaub
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jetzt ab. Ich fahre jetzt nach Wien, ich
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schaue mir die Wohnung an, bin dann dort hingefahren, natürlich
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immer Zeitdruck, Zeitdruck, Zeitdruck, habe die Wohnung
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vielleicht 10 Minuten besichtigt und habe vor Ort das Kaufanbot
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unterschrieben, das ist Commitment und das können nur
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die wenigsten so. Die Wohnung habe ich eh auch
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schon zig mal auf meinen Kanälen geteilt, da gibt es auch ein
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ausführliches Video auf youtube dazu, wo ich dann nochmal alles
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genauer vorstelle. Und die Wohnung habe ich dann
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bei der Bank zu finanzieren eingereicht und die Bank hat sie
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mir gleich für 190000 bewertet. Ähnliche Wohnungen in ähnlichem
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Zustand sind auch um die 190 bis 200 gelistet und auch im
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Grundbuch verkauft worden und das zeigt mir einfach, ich habe
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die Schnelligkeit gezeigt, ich habe die Liquidität gezeigt, ich
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habe das Netzwerk gehabt und ich kann das wissen, also ich bin da
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reingegangen und habe gewusst, dass.
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Etc. Deal und das hat wirklich auch
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nur passieren können, weil ich einfach im Voraus die Wohnung
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schon bewertet habe. In der Zeit wo ich von der
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Therme zur Wohnung fahren bin, habe ich mir natürlich alle
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Unterlagen geholt, habe die Wohnung schon komplett durch
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bewertet und wusste okay wenn ich vor Ort bin und da jetzt
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nicht ein 2 größere Red Flags sind, Installationsthemen etc
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etc. Dann ist das ein fixer Deal.
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In dem Fall wollte der Käufer Sicherheit und Tempo und ich
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habe ihm beides geliefert und so ist das ganz einfach passiert
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und das ist auch ein großer Fehler, den viele machen.
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Schnelligkeit ist kein Risiko, Schnelligkeit ist Kompetenz,
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viele glauben schnell, entscheidend ist riskant.
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In Wahrheit ist genau das Gegenteil der Fall.
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Schnelligkeit ohne Wissen ist gefährlich, Schnelligkeit mit
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Wissen ein Vorteil. Je besser du vorbereitet bist,
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desto weniger musst du zögern und genau dieses Zögern kostet
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vielen Menschen jedes Jahr viel Geld, so und wenn wir jetzt
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wissen haben, wenn wir Netzwerk haben, wenn wir Liquidität
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haben, was kann noch helfen die richtigen Akquise Kanäle zu
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bespielen? Ich persönlich nutze nicht nur
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ein nicht nur 2, sondern ich habe 8 verschiedene Akquise
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Kanäle, die ich regelmäßig bespiel um zu guten Deals zu
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kommen. Das ist sicherlich natürlich das
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Netzwerk, wo ich verschiedene Arten von Personennetzwerk habe,
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das heißt Anwälte, Notare, Steuerberater etc, aber vor
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allem auch Makler, Makler sind, wenn man langfristig.
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Viel am Markt machen will meiner Meinung nach auch ein bisschen
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so der goldene Gral, um zu guten Wohnungen zu kommen, ein gutes
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Markennetzwerk zu haben mit Komponenten makern, um
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zusammenzuarbeiten. Ich habe da wirklich viele immer
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Netzwerk wo ich sage, Hey die sind Gold wert, da passt nicht
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nur menschlich, da passt es auch fachlich, da kann man vertrauen
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und das ist natürlich ein mega Faktor, weil oft drehen sich
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immer Bilder über Makler und da das Netzwerk zu hegen und zu
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pflegen. Ist für mich persönlich einer
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der größten Hebel gewesen, natürlich auch die Kanäle,
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natürlich auch die Plattformen, ein Willhaben Immo, Scout,
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Immowelt, Standard Immobilien. Also es gibt da sehr sehr viele,
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man sollte auf allen Kanälen natürlich einen Blick werfen und
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regelmäßig die guten Deals identifizieren.
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Zu diesen 8 Akquise Kanälen kann ich gerne noch mal eine extra
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Podcast Folge machen, wo wir Kanal für Kanal drauf eingehen
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und. Und wie genau ich da die guten
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Deals identifiziere. Aber selbst über die
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Plattformen, wenn man weiß, wie das Ganze funktioniert, dann
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kann es auch Sinn machen, darüber zu kaufen.
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Und ich sage immer so 90% der Immobilien auf den Plattformen
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kann man wahrscheinlich vergessen, aber die 10% die gut
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sind, da muss man wissen, wie findet man die, wie verhandelt
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man dort die Preise und wie schließt man dort auch wirklich
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Deals ab. Ganz ehrlich, warum kauft man
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90% der Leute nicht unter Marktpreis?
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Nicht, weil die Deals nicht da sind und nicht, weil der Markt
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schlecht ist, sondern weil sie sich zu wenig vorbereitet haben,
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weil sie unsicher sind, weil sie Angst vor Entscheidungen haben
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und weil sie kein Netzwerk haben und der Marktplatz kaufen ist
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kein Trick, es ist ein Skill, ein Skill, den man lernen kann,
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wenn man bereit ist, zuerst zu investieren in Wissen und in
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Beziehungen, und später dann die Lorbeeren zu ernten, das ist
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überall so im Leben, egal wo, egal wie, man muss einfach.
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Die Arbeit davor ist oft die, die entscheidend ist.
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Dasselbe ist, wenn man sich jetzt irgendwie ein großes Ziel
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nimmt, dann muss man auch davor die Arbeit machen und kann dann
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später die Lorbeeren ernten. Und es ist natürlich auch alles
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mit harter Arbeit verbunden, vor allem am Anfang, man hat noch
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nichts, man muss starten, aber das ist auch ein Zusammenspiel
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aus Geduld und Wissen, und das ist wirklich die Kernkompetenz
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hinter dem ganzen und da muss man auch bereit sein, an sich
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selbst zu arbeiten. Kleine Schwankstory dahingehend.
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Als ich Student war, habe ich einige Jahre lang auf sehr, sehr
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hohem Level Poker gespielt und habe da in Las Vegas gespielt,
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in England gespielt, relativ weit verbreitet und dort hatte
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ich einen Skill, den ich sehr sehr gut konnte, den ich mir
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erst aneignen musste, nämlich geduldig sein.
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Das sitzt teilweise Minuten, Stunden, wo du keine Hand
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gewinnst. Aber du musst geduldig bleiben.
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Und wenn dann die Hand kommt, reichen dir ein 2 gute Hände, um
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das Spiel zu gewinnen und genau dasselbe ist auch beim
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Immobilien geben. Du musst nicht zig Immobilien
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kaufen, du musst nicht extremst viel ankaufen, sondern du musst
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geduldig sein, du musst das Wissen haben, du musst richtig
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kalkulieren, richtig berechnen, richtig prüfen können.
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Und dann, wenn die Deals kommen, das Commitment zeigen.
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Das ist was, was ich bei mir immer sehr, sehr gut
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durchgezogen habe, also die ersten Wohnungen, die ich
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gekauft habe, auch ohne viel Netzwerk wissen, warnen Fail.
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Später habe ich dann gelernt, okay, wie funktioniert das
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Ganze, wie kann ich mir da jetzt ein Netzwerk auch zukaufen, wie
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komme ich dann an die richtigen Personen.
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Als ich das dann verstanden habe, hat das Ganze dann für
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mich einfach ein Hebel oder eine eine Lawine oder eine Welle
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angenommen. Und die sich dann einfach immer
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wieder reproduzieren lässt. Also ich sag mal so, in einem
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guten Monat, in der Regel bekomme ich 23 Wohnungen
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angeboten, die Entdeal sind, dann evaluiere ich immer okay
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ist jetzt für mich addeal ist jetzt für Kunden addeal oder ist
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die quasi für Tippgeber addeal ich habe mir am Anfang auch als
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ich mit der irgendwo Branche gestartet habe, mein ganzes
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Eigenkapital nur mit Tippgeber aufbaut, indem ich einfach immer
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die richtigen Personen miteinander verbunden habe und
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dann irgendwann mal verstanden habe, hey.
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Wenn du einen guten Deal hast, wirst du immer einen Käufer
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finden und wenn du quasi einer Person einen Deal unter
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Marktpreis anbietest, das belegen kannst, wirst du immer
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auch deine Provision dafür bekommen und so dementsprechend
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auch teilweise mehr verdienen können, wie jetzt der Makler
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oder so. Deswegen Tippgeber ist mächtig,
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gute Immobiliendeals sind mächtig um das Ganze nochmal
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zusammenzufassen, baue dir deine Liquidität auf, bilde dich
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weiter, baue dir ein Netzwerk auf und dann.
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Dranbleiben. Gesetz der großen Zahlen
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möglichst hohe Schlagzeilen an Deal Opportunities an Land sind
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und wenn eine Deal Opportunity allen Kriterien entspricht, dann
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auch wirklich Commitment zeigen und zuschlagen.
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Wenn du aus dieser Folge nur eine Sache mitnimmst, dann
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diese, der Markt ist nicht unfair, er belohnt einfach
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Vorbereitung nicht die lautesten, sondern die die
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verstehen was sie tun sind die die am Ende vielleicht die guten
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Deals machen. Und wenn dir die Folge gefallen
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hat, abonniere den Podcast und schicke es dir jemanden, der
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glaubt, dass es keine guten Deals mehr gibt.
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Wir hören uns in der nächsten Folge und ich wünsche euch einen
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guten Start ins Jahr 2026. Vielen Dank fürs Einschalten,
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zuhören und dranbleiben für weiteren Content Folge Michael
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einfach auf Spotify, Instagram und youtube bis zur nächsten
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Folge und bis dahin viel Spaß beim Investieren.