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Le tour du proprio : le crédit hypothécaire avec Vincent Reynaerts, courtier (RFC Group) - « À propos », le podcast du Soir · À propos

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Le Tour du proprio,
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le podcast
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100 % immobilier du soir
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en partenariat
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avec les agences immobilières Trévy.
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Bonjour, je m'appelle Marie-Eve Reps
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et vous écoutez le Tour du proprio,
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le podcast
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100 % immo du soir.
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Devenir propriétaire est de plus en plus difficile pour beaucoup de Belges.
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D'abord à cause des prix de l'immobilier,
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mais aussi parce que ça coûte de plus en plus cher d'emprunter.
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On a beau répéter qu'on est très loin des
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toits de chiffres que nos parents ont connus,
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le constat est le même :
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la hausse des taux pèse clairement dans le budget des
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acheteurs. les banques ont aussi des critères de plus en plus stricts.
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Faut-il pour autant renoncer à ces produits immobiliers ?
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Pas forcément.
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Ouvrez bien vos oreilles
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parce que notre invité du jour,
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Vincent Reinhardt,
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va nous donner de précieux conseils pour financer un achat immobilier.
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Il est courtier et gestionnaire de patrimoine chez RFC Group.
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Il enseigne les matières du crédit hypothécaire à Lumons
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et il a écrit deux livres sur le sujet qui nous
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intéresse. Bonjour Vincent Reinhardt,
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vous allez bien ?
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Très bien,
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merci beaucoup.
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Bienvenue dans ce tour du proprio.
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Cette fois,
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on met le mot "proprio" entre guillemets,
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parce que la maison dans laquelle on vous reçoit,
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on ne l'a pas encore à proprement parler achetée.
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On est encore en cours de démarche
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pour obtenir les financements,
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donc on compte sur vos conseils.
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J'espère que je serai de bon conseil.
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On compte sur vous en tout cas.
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Mais avant
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qu'on parle de ça,
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on a une petite tradition dans ce podcast,
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c'est qu'on commence toujours par une question un petit peu plus personnelle.
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Toujours en lien avec l'immobilier,
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je vous rassure.
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Donc j'ai envie de vous demander c'est quoi votre pièce préférée de la maison
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et pourquoi ?
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C'est une très bonne question.
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Je pense
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que c'est la
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chambre à coucher parce qu'on en on y fait généralement de beaux rêves en fait,
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et on
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se reconstruit pendant la nuit pour être en pleine forme
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le lendemain matin parce que les journées sont longues.
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Donc voilà,
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vous êtes adepte du sommeil réparateur,
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alors vous avez besoin de
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beaucoup dormir.
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Oui, c'est un bon conseil déjà pour commencer,
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je pense.
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On va pas passer dans la chambre aujourd'hui,
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on va plutôt s'installer dans le salon pour
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discuter, ce sera plus confortable.
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Il faudrait commencer par placer un petit peu de contexte.
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Quand on parle justement de
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taux d'intérêt aujourd'hui,
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quelle est la tendance et surtout à quoi est-ce
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qu'on peut s'attendre dans les prochains mois ou années ?
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Je parle pour les acheteurs notamment,
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qui aura un projet en cours.
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La tendance elle est
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elle est assez claire malheureusement depuis quelques semaines,
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voire quelques mois,
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c'est qu'elle est haussière.
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Alors, je n'ai pas de boule de cristal,
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mais on
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peut dire qu'il y a quand même 3 facteurs qui vont influencer le futur:
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c'est l'inflation anticipée
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en fonction de
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des investisseurs.
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S'ils pensent que l'inflation va perdurer ou augmenter
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encore au vu des événements géopolitiques et autres,
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il y a pas que ça non plus.
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Les taux risqueraient encore
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d'augmenter. Alors on parle bien des taux hypothécaires,
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on ne parle pas des taux sur les
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obligations d'État ou
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de la Banque
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européenne, centrale européenne.
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Il y a aussi
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bien sûr la politique budgétaire des États,
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notamment ici la
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Belgique. On entend qu'il y a beaucoup d'argent
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à trouver,
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donc ça pourrait avoir un impact.
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Et puis
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également la rentabilité des banques en fait,
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voilà tout simplement.
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Donc ces 3 facteurs là vont
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influencer la poursuite.
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La stagnation ou la baisse.
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Alors mon sentiment
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personnel, c'est que
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là ça commence à faire un peu cher.
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Là maintenant,
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pour les candidats acheteurs,
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je pense que les banques vont devoir
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diminuer encore un peu leurs marges sur
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les crédits.
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En tout cas,
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en Belgique,
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il y a quand même une forte
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concurrence entre les banques et donc on je ne
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pense pas que ça va continuer fortement à augmenter.
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On ne va pas arriver à 6%.
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quoi. Justement,
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aujourd'hui, on est en moyenne à combien?
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? Alors
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tout dépend de la,
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il y a plusieurs facteurs,
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ça dépend de la quotité.
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Donc si vous achetez à du
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100% de quotité,
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alors la quotité,
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qu'est ce que c'est ?
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C'est peut être
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intéressant à redéfinir,
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c'est le rapport entre le crédit,
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le montant du crédit
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et la valeur du ou des biens que vous mettez en garantie.
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Donc si vous achetez à du
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100% de quotité,
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c'est à dire que vous achetez
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en gros
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le vous
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empruntez le prix d'achat
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et donc dans ce cas-là,
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les taux vont être
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relativement élevés.
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On est à facilement au-dessus de 4 et demi,
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voire au-dessus de 5 dans certaines banques si
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on est
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dans un ratio
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en dessous de
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nonante pour 100 de quotité.
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Donc on a fait un un effort d'apport
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de 10% du prix d'achat.
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Là on
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va, on va se retrouver aux alentours de 4.
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Après ça dépend
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un peu du on va dire du pedigree du candidat emprunteur.
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Voilà. Et puis.
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Et puis si on
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est en dessous de 80% de quotité,
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on sera en dessous de 4.
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Mais bon,
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voilà, c'est quand même pas très bas quoi.
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Par rapport à ce qu'on a connu il y a quelques années surtout.
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Oui, clairement,
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on était à 1% il y a 4 ans,
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donc c'est
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ça a fortement augmenté.
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Justement, tant qu'on parle
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de quotité,
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est-ce que c'est
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encore facile,
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on va dire,
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d'emprunter 100% aujourd'hui
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ou même plus parfois ?
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Alors à nouveau,
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donc on
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a bien défini ce que
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c'était la
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quotité. Emprunter
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100% de quotité aujourd'hui,
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c'est relativement facile
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jusqu'à 500
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000€. Au-delà,
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Les banques commencent à vraiment demander un apport personnel,
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au-delà bien sûr des frais d'acquisition qui sont composés de
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des droits d'enregistrement,
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des frais de notaire et de l'hypothèque si on achète
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avec un emprunt hypothécaire.
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Donc 100% de quotité,
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les banques
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suivent. C'est pas un gros gros souci
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de trouver des solutions pour
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les clients,
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mais il y a
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d'autres calculs qui se font en amont,
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notamment le
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l'endettement qui est quand même
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plus restrictif
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que si
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on était à moins de nonante pour 100 de quotité.
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Et alors l'attention
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au PEB.
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Donc la banque va faire
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particulièrement attention au nombre de kilowattheures
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du bien
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et il n'est pas rare que
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si on est à 100% de quotité et que le PEB
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est beaucoup trop élevé,
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la banque exige
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que des travaux se
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fassent. Ou alors elle prend en compte dans
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l'endettement comme si les travaux devaient se faire.
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Et donc ça rajoute encore une couche au niveau de l'endettement.
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Et là,
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malheureusement, avec les taux qu'on connaît actuellement,
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ça commence à devenir vraiment très compliqué.
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Donc on a vite
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1% de taux au-dessus,
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enfin lorsqu'on est à-dessus 100% de quotité.
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Voilà maintenant
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emprunter aussi les frais d'acquisition.
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C'est extrêmement rare que la banque le fasse puisque
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légalement elle n'a plutôt droit
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qu'à 5%
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de des primo acquéreurs,
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pas de l'ensemble de ces crédits,
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mais des primo acquéreurs qui peuvent
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réaliser des
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opérations. Donc c'est vraiment du compte goutte.
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Une des solutions,
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c'est éventuellement de mettre
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un autre bien en garantie,
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un 2e à ce
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moment-là, on peut emprunter.
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Beaucoup plus bien sûr et ces frais d'acquisition également.
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Mais là on n'est plus à du 100% de quotités,
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on n'est pas à plus que 100% puisque
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il y a un 2e bien qui vient
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en garantie.
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On voit souvent des publicités comme ça.
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Enfin, j'ai encore croisé une publicité sur les réseaux
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où quelqu'un dit mais chez nous on prête à 116% de quotités ou 112,
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je sais plus combien c'était.
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Ben non,
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parce que quand
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on a une écoute
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jusqu'à la fin,
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on s'aperçoit que ils disent Ah mais
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vos parents peuvent mettre leur maison en garantie.
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Donc là on n'est plus à 116,
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112 ou.
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peu importe,
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on sera beaucoup moins puisqu'il y a un autre bien.
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Donc quand on
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parle de plus que 100% de quotité,
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c'est qu'on emprunte.
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Donc le montant du crédit est supérieur à la valeur
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du ou des biens qui sont mis en garantie.
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Ça, c'est vraiment très compliqué aujourd'hui.
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Justement, par rapport à ces frais d'achat,
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en général,
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on les finance
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grâce à son épargne ou grâce
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à l'aide
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familiale. Est-ce qu'il y a d'autres solutions ?
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pour se constituer cette épargne
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en vue de
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financer les frais d'achat ?
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Alors bon,
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il faut quand même
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dire que la concurrence entre les régions est une bonne chose.
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Bruxelles est à la traîne considérablement,
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mais on
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a vu que
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le gouvernement wallon a décidé
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d'abaisser les droits d'enregistrement pour les primo-acquéreurs,
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et je vous passe tous les détails,
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mais à du
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3% au lieu de
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12,5% avant avec peut-être
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une possibilité à 6,
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là c'est quand
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même largement
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intéressant, et notamment
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pour les personnes moins nanties,
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et je pense
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Souvent, parce qu'on parle
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souvent de plus en plus,
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et c'est tout à fait normal,
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de des femmes
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qui sont parfois seules avec des
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enfants, et cetera.
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J'ai de plus en plus de clientes,
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alors même si les taux sont un peu
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compliqués aujourd'hui,
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on l'a déjà dit,
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mais simplement sur l'épargne
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qu'elles ont pu acquérir,
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enfin ouais,
8:00
acquérir, mettre en place,
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voilà, il est plus facile aujourd'hui
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pour un parent monoparental d'acquérir un bien grâce à ces réformes.
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Ça, c'est vraiment quelque chose
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de très
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de très chouette en fait
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pour ces familles monoparentales.
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parce que.
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Elles peuvent sécuriser leur habitation et je pense que
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tout le monde rêve d'avoir
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une habitation à soi
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et de ne pas être mis dehors par un propriétaire
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qui veut déménager,
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enfin qui veut faire des travaux,
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et cetera.
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Il y a une facilité
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et la Flandre a diminué à
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2%, donc Bruxelles est un peu à la traîne.
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Par contre,
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oui, l'épargne
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personnelle, les parents
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bien évidemment.
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Et alors ?
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Par contre,
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je j'attirerai l'attention à pour tous les indépendants.
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Qui ont mis peut être en place
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1eip ou une PLCI
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de façon moindre,
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mais en tout cas
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1eip, un engagement individuel de pension.
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Pour faire simple,
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c'est la société.
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On est dans le 2e pilier de pension,
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c'est la société qui met de l'argent
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en respectant des règles bien évidemment
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fiscales et légales dans un
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panier. En fait,
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on met de l'argent dans
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un panier fiscal et le
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chef d'entreprise pourra en profiter à sa pension.
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mais. Avant ça,
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il peut
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récupérer de l'argent
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qui a déjà été mis dedans
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pour un
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pour un but immobilier
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et donc
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le les frais
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d'acquisition, c'est bien un but immobilier
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et donc il pourrait récupérer
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cet argent pour payer ces frais
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si il ne les a pas en personne
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physique tout de suite.
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Par contre,
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pour les
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autres, oui c'est plus compliqué,
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c'est vraiment beaucoup plus compliqué.
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Il y a aussi une autre solution,
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c'est que
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éventuellement des parents,
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papa, maman pourraient faire un un
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emprunt à titre personnel.
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et faire une donation
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à leurs enfants pour qu'ils puissent avoir les frais d'acquisition,
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mais là on en revient à finalement un don des parents.
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On a bien posé le contexte,
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on va passer aux choses plus concrètes pour ça,
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on va aller dans le bureau parce que c'est là que sont tous nos documents,
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donc ce sera un petit peu plus facile.
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En fait,
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avant d'avoir le coup de cœur pour cette maison,
9:55
on avait une petite idée de notre capacité d'emprunt,
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mais on n'a pas fait énormément de
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démarches, donc je ne sais pas si on a bien
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fait. Dans l'idéal,
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Quand est-ce qu'il faut aller voir son banquier quand on
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a un projet immobilier,
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à quel moment alors ?
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C'est une très bonne question
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et c'est vraiment super intéressant parce que la plupart du temps,
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on va vous dire bah dès que vous avez l'idée d'acheter,
10:14
vous allez voir votre banquier
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ou votre courtier,
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vous discutez un peu avec lui.
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Première petite parenthèse,
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évitez les,
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vous pouvez aller jusque là parce que
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la réalité bancaire ne
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veut pas dire que c'est une réalité
10:26
pour vous.
10:26
D'accord, vous pourriez très bien aller jusqu'à
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un remboursement de
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par exemple de 1800€
10:30
par mois.
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Oui, sur papier,
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oui, mais vous ?
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Vous avez 3 enfants,
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vous aimez aller au restaurant,
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vous allez en vacances,
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enfin peu importe,
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et donc vous c'est pas une réalité.
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Donc attention à ces
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voilà le maximum,
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c'est vous qui devez mettre votre capacité
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sur la table et pas le banquier ou le courtier.
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Après, il faut y aller
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dès le début,
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mais surtout c'est
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vous devez absolument y retourner
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au moment où
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vous commencez à
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apercevoir la maison
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que avant de faire une offre.
11:01
ou enfin voilà.
11:02
Pourquoi ? Parce que j'ai déjà eu les cas où
11:04
des personnes se sont engagées pour des maisons,
11:06
des appartements.
11:08
Ah bah le
11:08
banquier avait dit qu'il n'y avait pas de problème,
11:10
mais le banquier il l'a rencontré il y a 3
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mois. Le temps de la recherche est normal,
11:14
le temps passe
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et en fait les conditions n'étaient plus
11:18
possibles. Alors
11:19
dans le cas
11:20
dont je vous parle,
11:20
c'est un couple qui voulait acheter à du
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100% de quotités.
11:23
La banque avait dit pas de problème,
11:24
on vous suit,
11:25
si ce n'est que
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15 jours avant qu'ils.
11:28
Qui signe le
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l'offre? ?
11:29
Eh bien,
11:30
et là,
11:30
ils avaient en plus signé sans clause suspensive.
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Donc voilà.
11:32
Et pour la clause suspensive,
11:34
cher ami politique,
11:35
ce serait peut être pas mal que qu'on puisse légaliser,
11:38
obliger, obliger
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plutôt cette
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clause suspensive
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dans tous les cas.
11:44
Mais donc voilà,
11:45
ils étaient
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sans clause suspensive et en fait la banque a dit:
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mais je suis
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désolé, mais l'enveloppe est pleine,
11:49
on ne finance plus du 100% de quantité.
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Vous voyez
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un autre cas,
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c'est un un couple.
11:55
Ben Ils étaient vraiment ric et rac
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sur l'endettement,
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les taux ont continué à augmenter
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et là ils savaient plus acheter.
12:01
quoi. Donc
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il y a quand même lieu d'avant de s'engager,
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surtout dans une perspective ou dans une période
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de taux qui augmente.
12:08
Eh bien,
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il faut
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faire attention et il faut
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continuellement se renseigner pour voir si les possibilités existent toujours.
12:15
On a un petit peu parlé des taux.
12:17
Comment on
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fait pour obtenir le meilleur taux?
12:19
? est-ce qu'il faut aller voir plusieurs banques?
12:21
? Est Ce qu'on peut par
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exemple se fier aux banques qui sont
12:24
100% en ligne?
12:24
? Alors,
12:25
les banques
12:25
en ligne,
12:27
moi je travaille avec
12:28
enfin pas faire de pub en
12:30
fait, mais je travaille avec des banques
12:31
en ligne
12:31
et donc
12:33
j'en vois des clients là-bas avec
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grand plaisir,
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c'est très efficace,
12:36
il y
12:37
a aucun aucun
12:37
souci. Bon,
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alors de
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faire le tour des banques,
12:40
c'est quand même très marrant parce que.
12:42
vous allez chez votre boucher
12:43
et que vous voyez un steak
12:45
qui vous dit,
12:46
je suis désolé pour les vegan en fait,
12:48
mais un steak qui vous fait de l'oeil,
12:50
vous allez pas voir
12:50
le boucher en face en disant,
12:52
écoute, voilà,
12:52
j'ai vu
12:53
que le steak était à 30 euros le kilo là,
12:55
est-ce que tu me le fais moins cher ?
12:57
Bon, c'est vraiment que dans le monde bancaire que ça fonctionne comme ça,
13:00
je trouve ça un peu
13:01
particulier, d'autant plus lorsqu'on
13:05
est client dans sa
13:05
propre banque.
13:06
La fidélité n'est pas forcément récompensée.
13:08
Absolument pas,
13:08
ça je trouve ça vraiment
13:10
Assez incroyable.
13:10
Donc oui,
13:11
bien sûr,
13:12
faire différentes banques,
13:15
aller voir des courtiers
13:16
aussi parce que,
13:17
et là j'ouvre encore une autre
13:19
perspective de réflexion,
13:20
c'est que le taux n'est pas tout.
13:23
Lorsque je l'enseigne à mes étudiants,
13:26
le taux c'est vraiment la dernière roue du carrosse.
13:28
c'est pas ça qui vient en premier.
13:30
la. Première chose à auquel il faut,
13:34
à laquelle il faut réfléchir,
13:35
et l'analyse,
13:36
c'est vraiment le type d'amortissement
13:38
qui vous convient.
13:39
Vous pourriez
13:40
Je pourrais vous donner
13:42
un montant de crédit,
13:44
un taux
13:44
et un une durée totalement identique,
13:47
et je pourrais
13:48
vous donner donc
13:49
5 à 6 mensualités différentes
13:51
et considérablement différentes.
13:53
Et pourtant,
13:53
c'est le même taux.
13:54
Donc c'est d'abord voir comment je vais amortir
13:58
mon capital
13:59
et puis ensuite.
14:01
Je vais regarder
14:03
le taux et choisir le plus bas,
14:05
là à ce moment-là,
14:06
je paierai moins
14:07
en fait.
14:07
Et quelles sont justement alors les
14:09
différentes possibilités d'amortir
14:11
son capital ?
14:11
Qu'est-ce que ça signifie concrètement ?
14:13
Alors la grande majorité
14:15
des clients
14:16
prennent, parce
14:16
qu'on leur propose pas autre chose,
14:18
une mensualité constante.
14:19
Donc là,
14:20
on parle pas de taux fixe ou de variable,
14:22
ça n'a rien à voir.
14:23
Donc c'est à dire que la mensualité va rester constante pendant la durée du crédit.
14:26
Voilà, il y a pour les personnes plus nanties.
14:31
Celles qui gagnent
14:31
vraiment beaucoup mieux leur vie,
14:33
qui a 1111
14:34
ratio très important entre
14:36
leur revenu et.
14:37
endettement, moi je leur conseille clairement d'aller vers
14:40
un amortissement constant de capital.
14:42
Alors la première mensualité est
14:43
on va dire quasiment 20% plus chère qu'une mensualité constante.
14:47
Mais pour eux,
14:48
c'est pas grave.
14:49
Mais par contre,
14:50
non seulement l'amortissement est beaucoup plus rapide,
14:53
donc s'ils veulent réutiliser en termes d'encours
14:55
ou en termes de garantie pour acheter un autre bien,
14:57
c'est très efficace.
14:58
Et surtout,
14:59
c'est que sur la
14:59
globalité du crédit,
15:00
ils payeront facilement
15:02
10% en moins d'intérêts.
15:04
Donc ce n'est pas négligeable en fait.
15:05
Après, à l'inverse,
15:06
vous avez d'autres solutions où
15:08
la mensualité est plus basse au départ,
15:10
mais ça vous permet d'avoir
15:12
une faisabilité d'emprunt,
15:14
c'est à dire que vous avez des revenus
15:16
plus modestes.
15:17
Et bon ben voilà,
15:18
c'est plus compliqué,
15:19
les taux sont montés.
15:19
Donc vous avez certaines banques
15:21
qui offrent ce
15:22
qu'on appelle des
15:24
amortissements linéaires à la carte.
15:26
Vous allez pouvoir
15:27
gérer un peu votre
15:28
type d'amortissement,
15:29
donc plus bas au départ.
15:30
Et puis ça va être
15:31
Ça va monter au fur et à mesure du temps en fait.
15:34
Mais ça,
15:34
par contre,
15:35
le crédit passe.
15:36
Mais par contre,
15:37
vous allez payer facilement
15:38
10% d'intérêt en plus sur la durée.
15:40
Donc faut bien rappeler aussi que ce n'est pas quelque chose de monolithique.
15:43
Un crédit hypothécaire,
15:44
ça peut être refinancé
15:45
et que ça peut
15:46
être remodulé.
15:48
Au cours
15:48
de l'emprunt.
15:49
Et puis pour
15:50
un dernier exemple,
15:51
il y en a encore d'autres,
15:52
mais un dernier exemple,
15:53
c'est le crédit
15:54
terme fixe ou le crédit bullet où là vous ne payez que de l'intérêt.
15:57
Vous allez me dire mais quel est l'intérêt de
15:58
payer que de l'intérêt parce qu'on abortit pas?
16:00
? Donc ça c'est vraiment le crédit qui vous coûte le plus cher.
16:03
Oui, mais
16:03
si vous avez
16:04
50 ans
16:06
et que
16:06
vous voulez acheter votre
16:08
une maison là parce que vous avez encore vous venez divorcer,
16:10
vous avez encore 3 enfants,
16:12
et bah vous savez que dans 15 ans les enfants seront plus là,
16:15
mais dans 15 ans vous arrivez à votre pension.
16:17
vous allez avoir une
16:19
assurance groupe qui va tomber.
16:20
Pourquoi aujourd'hui
16:22
devoir payer le capital alors que vous avez une assurance groupe dans 15 ans ou
16:26
une maison
16:27
en Espagne,
16:29
vous en avez 60,
16:30
vous savez que dans 7 ans vous allez toucher votre
16:33
assurance groupe
16:34
en tant qu'employé,
16:35
mais ça peut être aussi un EIP dont on a
16:37
parlé tout à l'heure pour les chefs d'entreprise en
16:39
fait, ou l'INAMI pour les médecins par exemple.
16:42
Donc il ne faut pas hésiter à personnaliser finalement.
16:44
Il faut aujourd'hui
16:46
La grosse erreur,
16:47
c'est de faire comme
16:49
papa et maman
16:49
à l'époque,
16:51
qui ont vu des taux à 14% il y
16:54
a 40 ans et ça
16:55
a diminué au fur et à mesure du temps.
16:56
Aujourd'hui, on n'est plus du tout dans cette perspective-là
16:59
et donc il faut simplement personnaliser.
17:00
Tout à fait,
17:01
c'est vraiment le terme,
17:02
la structure financière
17:04
pour soi et surtout aussi non seulement
17:07
au moment de l'achat,
17:07
mais aussi d'imaginer qu'il va y avoir des changements dans le temps.
17:10
On parlait des banques,
17:12
est-ce qu'il y a éventuellement d'autres
17:13
acteurs à sonder pour financer son achat ?
17:16
Il y a bien sûr tout ce qui est fond du logement
17:18
dans les 3 régions.
17:19
Il y
17:19
a des organes
17:21
donc régionaux qui peuvent
17:23
prêter. Bon,
17:24
attention, c'est très efficace,
17:27
mais c'est souvent un retour sur la gestion des dossiers qui est très longue.
17:32
Le problème,
17:32
c'est que la clause suspensive
17:34
parfois est très courte
17:36
et donc ça pose un sérieux problème d'engagement.
17:38
Et comme ce sont des personnes qui sont moins nanties,
17:40
bien évidemment,
17:40
qui passent par là,
17:41
on se retrouve vite avec une parfois une
17:43
un refus
17:44
alors que la clause suspensive est passée.
17:46
Et ça,
17:46
c'est devenu une catastrophe.
17:48
Donc faut vraiment bien
17:50
maîtriser le timing de la clause suspensive,
17:52
et ça pour tout le monde,
17:53
quoi qu'il arrive
17:55
par rapport à ces organes.
17:55
Mais en effet,
17:57
c'est un
17:57
rôle, c'est
17:58
un des rôles de l'État de pouvoir
18:00
aider les personnes à devenir propriétaires.
18:02
Et je pense qu'en Belgique,
18:03
ils le font pas mal puisqu'on est quand
18:05
même un
18:06
des pays avec un un
18:06
pourcentage de propriétaires relativement
18:08
élevé, puisqu'on est à septante pour 100 de propriétaires en Belgique,
18:11
donc c'est pas mal.
18:13
Un petit mot sur les taux,
18:14
taux fixe,
18:15
taux variable,
18:16
qu'est ce qu'il vaut mieux choisir
18:17
alors aujourd'hui ?
18:18
Un taux variable,
18:19
assurément. Alors comment ça fonctionne ?
18:21
Parce que c'est pas c'est pas au petit bonheur la chance,
18:23
c'est pas la banque qui décide.
18:24
Donc lorsque vous allez chez le notaire,
18:27
vous allez
18:28
en fait
18:29
cliquer votre taux
18:31
commercial qu'on vient de vous
18:33
donner à au taux
18:34
Olo. Olo,
18:35
c'est le obligation linéaire obligacy,
18:37
c'est l'obligation d'État.
18:40
Et donc
18:41
votre taux variable,
18:41
Ben admettons que il soit variable tous les 5 ans,
18:43
Ben donc il y a le Holo Abcde
18:45
et donc
18:47
bah 5
18:48
ans, c'est
18:48
ça sera
18:49
le E.
18:49
Voilà, puisque le A c'est un an.
18:51
Voilà. Et donc vous regardez en fait
18:54
le taux Holo qui est
18:55
très élevé aujourd'hui
18:56
alors qu'il était négatif il y a 5 ans.
19:00
Donc malheureusement,
19:01
tous ceux qui ont des taux révisables aujourd'hui Ben voient leur taux
19:04
fortement augmenter puisque les taux Holo ont.
19:06
Fortement augmenté aussi.
19:07
Par contre,
19:07
ceux qui prennent un taux hallo aujourd'hui,
19:09
bon, je les connais pas par cœur,
19:10
mais à 4%.
19:11
Par exemple,
19:12
si leur taux est à 4% et qu'on
19:15
se retrouverait
19:16
dans 5 ans
19:17
comme il y a 5 ans
19:19
à du
19:19
0% au
19:21
niveau des
19:21
obligations belges,
19:22
eh bien il serait donc à 0 également
19:24
puisque 4 moins.
19:26
Donc si le taux hallo
19:27
diminue de 4,
19:27
leur taux commercial qui était à 4 diminue de 4,
19:29
donc il se retrouverait à 0.
19:31
Je fais très simple,
19:31
mais c'est vraiment comme ça que ça se passe.
19:33
Donc oui,
19:34
clairement, aujourd'hui,
19:35
le taux à taux variable
19:37
et je le prendrais
19:38
même assez court.
19:39
En fait,
19:39
pas besoin de prendre un taux à 5 ans ou 10 ans,
19:42
j'oserais clairement
19:43
aller vers un taux
19:44
annuel ou triennal.
19:46
Ouais, est-ce
19:46
qu'il y a pas de risque justement que
19:48
ce soit à la hausse ?
19:49
C'est un un danger.
19:51
Alors oui,
19:52
il faut toujours parler de danger,
19:53
ça c'est évident.
19:55
Bon, déjà,
19:56
le taux ne peut pas faire plus que doubler,
19:57
mais. Ça,
19:58
c'est légal,
19:59
mais vu les circonstances,
20:00
on arriverait
20:01
à des taux énormes,
20:02
ce serait catastrophique.
20:02
Bon, on peut toujours refinancer,
20:04
on peut toujours récupérer un nouveau taux commercial,
20:06
donc ça,
20:06
c'est une première chose.
20:08
Deuxième chose,
20:09
c'est que
20:10
si le taux devait,
20:12
admettons, doubler dans 10 ans,
20:14
ça ne double que l'intérêt qui est encore dû,
20:17
puisqu'on a déjà amorti pas mal de
20:19
capital. Donc ce n'est pas un doublement de la mensualité.
20:21
Ça, c'est
20:22
une deuxième chose importante.
20:24
3e chose,
20:25
Ben c'est que
20:26
aujourd'hui, on a des obligations belges à
20:32
4%. Si elles devaient encore augmenter,
20:34
c'est pas 14 milliards que
20:35
le gouvernement
20:36
Battle Waiver va
20:37
devoir trouver.
20:38
Alors, toute
20:39
la comment dire,
20:40
la dette ne se
20:41
n'augmente pas en une seule fois.
20:42
Il y a des obligations sur un an,
20:44
3 ans,
20:44
10 ans,
20:44
30 ans,
20:45
enfin voilà.
20:46
Mais c'est sûr que c'est pas une bonne chose,
20:48
donc il va falloir clairement
20:50
pour l'ensemble.
20:51
Du monde,
20:51
que ça soit les États-Unis.
20:53
Trump aa
20:54
critiqué ouvertement
20:55
la Fed
20:56
il y a pas si longtemps que ça,
20:57
il y a quelques jours.
20:58
Ça va poser un vrai vrai problème
21:00
à tous les États
21:01
si le coût de la dette augmente à ce point là.
21:04
Donc je ne
21:06
pense pas
21:07
que ça puisse continuer
21:09
encore là.
21:10
On a quand même
21:11
plus que quadruplé depuis
21:13
5 ans,
21:13
c'est vraiment énorme.
21:15
OK, on y
21:16
voit plus clair,
21:16
donc on va faire un petit tour rapidement dans la cuisine.
21:18
C'est pour notre séquence qu'on appelle "Sur le grill".
21:21
Je vous explique le principe,
21:22
c'est simple,
21:23
je vais vous donner une affirmation
21:25
et vous me répondez d'accord ou pas d'accord.
21:27
D'accord. Ça fait un premier d'accord,
21:30
on y va.
21:32
C'est plus difficile d'emprunter seul
21:34
qu'à 2.
21:35
Oui, d'accord.
21:35
Le taux est l'élément le plus important à
21:37
prendre en compte quand on signe un crédit.
21:39
Pas d'accord.
21:39
Je l'ai expliqué tout à l'heure pourquoi.
21:41
Le prêt hypothécaire sur 40 ans est une bonne solution ?
21:44
D'accord, pour
21:45
la majorité des gens.
21:47
Je pense que s'il faut étaler,
21:48
pourquoi pas.
21:49
Maintenant, le coût
21:50
en termes d'intérêt sera
21:51
beaucoup plus conséquent.
21:53
Donc je pense que ça doit se moduler.
21:55
On pourrait ouvrir un crédit sur 40 ans
21:58
et au bout de 5
21:58
ans, lorsque les revenus ont augmenté,
22:00
de réduire
22:01
pour diminuer le coût global.
22:03
Les mensualités ne doivent pas dépasser un tiers des revenus des
22:06
emprunteurs. C'est absolument.
22:07
Alors ça,
22:08
je ne sais pas d'où ça vient,
22:09
c'est pas d'accord.
22:10
Il n'y a aucune banque
22:11
et je travaille avec beaucoup de banques.
22:13
Aucune banque
22:14
qui, dans ses critères d'acceptation,
22:16
impose un tiers.
22:16
Donc c'est une idée reçue.
22:17
Mais totalement.
22:19
Je ne sais même pas d'où ça vient.
22:21
Il faut que je fasse ces recherches parce que voilà.
22:22
On y
22:23
va pour la dernière.
22:25
Les banques ont des critères trop stricts en
22:27
ce qui concerne l'octroi des crédits hypothécaires aujourd'hui.
22:30
Je pense que pour les PEB,
22:31
je serais d'accord.
22:33
Le PEB est
22:33
une. Je trouve personnellement que c'est
22:36
pour des raisons
22:37
écologiques, énergétiques,
22:38
je suis tout à fait d'accord,
22:39
mais financièrement,
22:40
ça n'a
22:41
aucun sens.
22:41
C'est un gouffre financier et l'amortissement de ces frais liés au PEB
22:46
s'étale sur des parfois des
22:47
dizaines d'années,
22:48
ça n'a aucun sens.
22:49
Par contre,
22:50
non, en termes de risques,
22:52
elles ont raison de
22:54
faire attention à qui emprunte.
22:55
Il ne faut pas prêter de l'argent à n'importe qui,
22:57
pas parce que je n'ai
22:57
pas confiance dans ces gens,
22:58
mais il y a
22:59
des situations macroéconomiques où
23:02
oui, belges,
23:03
enfin pas macroéconomiques à ce moment-là.
23:05
en tout cas nationale,
23:06
qui pourrait faire que
23:07
l'économie pourrait
23:09
moins bien aller,
23:10
des pertes d'emplois.
23:11
Et là,
23:11
si les banques commencent à
23:12
être mal en point,
23:14
là ce serait vraiment une catastrophe nationale et donc tout
23:17
le monde perdrait son argent qui est dans la banque.
23:18
Il ne faut pas oublier qu'on est créancier des
23:20
banques. Ça tombe bien que vous parliez
23:22
de PEB parce qu'on voulait
23:24
vous emmener au grenier et on ne vous y emmène pas par hasard.
23:27
C'est parce qu'en fait,
23:28
si on achète cette maison,
23:29
on voudrait à la fois isoler et aménager cet espace.
23:33
C'est l'occasion de parler
23:34
du fameux PEB.
23:36
C'est quoi son rôle aujourd'hui
23:38
au moment de l'emprunt ?
23:39
Est-ce que c'est plus facile,
23:40
par exemple,
23:40
d'obtenir un crédit
23:42
pour une maison rénovée
23:43
que pour
23:43
une passoire énergétique,
23:44
par exemple ?
23:45
On parlait des quotités.
23:46
Si on est en dessous de 90 % de quotités,
23:48
ça ne va pas être plus facile ou plus compliqué,
23:50
ce sera la même chose.
23:50
Par contre,
23:52
vous pourriez avoir un taux plus bas si votre maison a
23:55
un PEB
23:56
plus agréable,
23:57
en tout cas,
23:58
un meilleur PEB.
23:59
Maintenant, en termes de travaux,
24:01
ce que je conseille toujours à mes clients.
24:02
Un, il y a une réalité
24:04
structurelle du bien,
24:05
on peut pas faire
24:06
tout et n'importe quoi
24:07
parce que sinon ça coûte
24:10
un avion de chasse,
24:11
pour reprendre un exemple,
24:12
il était dans la presse
24:13
il y
24:14
a pas très longtemps.
24:14
Donc il faut quand même faire attention,
24:16
il faut raison garder.
24:17
Il faut quand même
24:18
bien calculer non seulement le coût
24:20
des travaux,
24:21
mais surtout
24:22
le comment dire la diminution
24:26
du coût énergétique.
24:29
Et de voir sur combien d'années on va l'amortir.
24:31
Donc si vous êtes à une
24:33
lettre, on va faire simple,
24:34
une lettre
24:35
G par exemple,
24:36
et que vous faites des travaux pour aller jusqu'à du D,
24:38
oui, pourquoi pas?
24:39
À un certain moment,
24:41
quand vous arrivez
24:41
à du C,
24:43
ça va être
24:44
de plus en plus difficile
24:45
de pouvoir faire des travaux qui,
24:46
en fonction du bien que vous avez acquis,
24:49
de pouvoir réaliser des travaux qui vont diminuer encore et encore et encore
24:52
le PEB.
24:54
Là, je pense qu'il
24:55
y a
24:55
vraiment une grosse réflexion à faire de la part des propriétaires.
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Parce que les travaux peuvent coûter très cher,
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donc ça augmente à ce moment-là l'endettement
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et ça augmente le risque aussi pour les candidats emprunteurs
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puisqu'ils doivent le payer.
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C'est pas gratuit.
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Justement, si on prévoit des rénovations,
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à quel moment il faut
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en tenir compte dans le financement ?
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est-ce que c'est dès l'achat ?
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Ah oui,
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clairement. Alors le danger,
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c'est que on fasse un devis
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un petit peu trop léger
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et donc
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le temps d'acheter le bien.
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Il y a encore 2 3 mois qui se passent
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parce que on doit signer chez
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le notaire.
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Après, c'est de recontacter l'entrepreneur,
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si on n'a pas,
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on peut pas l'avoir
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tout de
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suite. Bon,
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donc il peut se dérouler quelques
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quelques mois
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et là,
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par contre,
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les prix peuvent augmenter,
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donc il faut vraiment faire attention.
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Toujours augmenter un petit peu plus le budget travaux
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initialement parce que si vous n'utilisez pas tout,
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c'est pas grave,
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vous laissez le surplus à la banque et ça,
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c'est pas du tout un souci.
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Mais par contre,
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c'est dès le départ
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puisque comme ça vous avez
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votre crédit de travaux qui
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rentre dans votre
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crédit d'habitation
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et donc
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ce crédit de travaux va s'étaler aussi sur 20,
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25, 30 ans le
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cas échéant.
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Donc ça vous coûte
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moins cher
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en termes d'endettement
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que si vous ne le prenez que dans 2 ans.
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Et là,
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vous devez passer par un crédit à
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personnel travaux
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qui pourra être effectué sur 10
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ans, peut être 15 grand maximum,
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mais pas plus
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en fait.
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OK, on va redescendre sur la terrasse,
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prendre un peu l'air,
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profiter de ce beau temps une fois qu'on aura obtenu
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notre crédit pour cette maison.
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est-ce que c'est intéressant à un moment
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de le renégocier ?
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Quand et comment ?
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Alors clairement,
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avec les taux qu'on a
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aujourd'hui, à enfin
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tous ceux qui
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financent aujourd'hui refinanceront.
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Alors je ne sais pas quand,
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mais dès que les taux auront baissé.
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Donc si vous êtes très proche de
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votre de votre achat,
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en règle générale,
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dès que vous êtes à
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1% de moins,
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vous pouvez le refinancer.
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Alors, c'est pas gratuit,
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d'accord ? Si vous restez dans la même banque,
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la banque va être
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un peu moins encline
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à diminuer le taux,
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comme si vous alliez dans une autre banque,
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parce qu'elle sait très bien qu'il y a pas à nouveau
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l'hypothèque à repayer,
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les frais de notaire et autres.
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Mais ça se recalcule
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très simplement.
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Et donc,
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bah on
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parlait de nos parents,
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en tout cas des miens,
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parce que
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vous êtes beaucoup plus jeune que moi,
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mais des miens
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qui ont
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refinancé et refinancé sur
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les 25 30 années.
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De leur emprunt,
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ils ont financé
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probablement 567 fois
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parce que les taux sont passés de 14 à 3
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à 3%.
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Donc faut pas avoir peur.
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Dès que vous pouvez gagner de l'argent,
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il faut pas,
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il faut y aller
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clairement. N'hésitez pas,
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vous pouvez aller voir votre banquier,
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votre courtier,
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c'est un un simple calcul.
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Donc si on doit résumer
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ce que vous avez dit.
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Contracter un crédit,
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c'est pas juste une étape et puis on l'oublié.
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Il faut quand même être
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proactif, ne pas hésiter à réviser de temps
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en temps,
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à se renseigner,
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c'est pas
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juste, on signe et puis c'est fini.
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Non, pas du tout du tout à nouveau,
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comme je disais tout à l'heure,
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c'est pas
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c'est pas une pierre qu'on
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dépose dans le jardin et
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puis qui ne bougera plus.
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Non, non,
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pas du tout,
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c'est quelque chose qui doit se penser,
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ça doit se penser en fonction de l'évolution de la famille,
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ça doit se penser aussi.
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Voilà, j'avais un client qui
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a qui souhaitait
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être en mi-temps
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pour. s'occuper des
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enfants. On a rebougé un petit peu,
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on a réorienté l'amortissement du
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crédit pour
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donner un petit peu plus
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de latitude de cash-flow
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pendant cette période de
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mi-temps et
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puis hop,
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on est revenu à autre chose après.
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Ça doit vraiment se penser avec
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peut-être un héritage qui va arriver
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un jour ou l'autre,
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un changement d'emploi,
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un peu plus de risques,
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un peu moins de risques,
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une maladie,
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une perte d'emploi.
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Tout ça doit être pensé et peut être
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modifié ou modulé avec le temps.
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Merci beaucoup.
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Bonjour Vincent Reinhardt.
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Merci pour la visite de la maison.
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Merci pour tous ces conseils,
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ça va nous être bien
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utile. Un grand
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plaisir. Merci aussi à nos auditeurs.
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A bientôt pour un autre Tour du Proprio et un autre thème
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100 % immo.
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Au revoir.
28:44
Au revoir.
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Vous avez écouté le
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Tour du Proprio,
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le podcast
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100 % immobilier du soir,
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en partenariat avec les agences immobilières Trevi,
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La référence depuis plus de 45 ans
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qui vous accompagne
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en toute confiance
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partout en Belgique.