Latest / Huis kopen in Spanje / #10. Koopcontract & aanbetaling – Waar teken je eigenlijk voor?
Transcript
- Sannah: Welkom bij Een Huis Kopen in De podcast voor iedereen die droomt van een huis in Spanje. In deze podcast nemen we je stap voor stap mee door het aankoopproces. Bespreken we de grootste misverstanden en krijg je praktische tips van experts die dagelijks met Spaans wassegoed werken. ⁓ Mijn naam is Sana en samen Jan van Xsoek Een Huis in Spanje.nl helpen we je om goed voorbereid die stap naar een woning in Spanje te zetten. in deze aflevering hebben we het over koopcontract en aanbetaling. ⁓ Na de juridische check van de vorige aflevering voegt het kopen contract en aanbetaling en dat is best een grote stap, want dan is het een soort van officieel. bij deze nieuwe aflevering. Het is aflevering 10 alweer. ⁓ ⁓ En in deze aflevering is ook weer Carlos de gast. ⁓ Leuk dat je er bent. We weer even met Hoe was jullie week? Carlos, wil jij beginnen? Carlos Savenije Martin: Dank je wel, Sanne. Jan Bos: Ja, gaat snel. Carlos Savenije Martin: Dank je wel. Ja, nog steeds spannend. heb een boek afgeschreven van ondernemers in Spanje. ⁓ gaat heet Zorgeloos ondernemen in Spanje. Ik nu bezig met een uitgegevenster om het boek uitgegeven te krijgen. We gaan kijken of we dat in recordtijd voor elkaar kunnen krijgen. Ik zou hem graag volgende maand willen presenteren bij een event waar ik op moet treden. ⁓ ja, andere spannende momenten. zijn ook bezig natuurlijk met onze YouTube-team helemaal geoliet te laten samenwerken. ⁓ Voor de shorts de opnames. Dus ja, dat is even allemaal druk, druk, ⁓ Veel leuke dingen allemaal. Sannah: Nou, zitten een beetje in een marketingjaar nu. Carlos Savenije Martin: Ja, jaar gaat het gaspedaal Sannah: Leuk. Ja, leuk. Jan, hoe was jouw week? Jan Bos: Ja goed, we zijn lekker druk bezig met het in de verkoop nemen van heel veel nieuwe woningen. Dat is positief. Hoe meer aanbod, hoe meer vraag, hoe meer er gebeurt. We wel een interessante ontwikkeling van de week weer en dat sluit wel aan bij het onderwerp van vandaag koopcontract. Omdat toch bij een verkoop van een huis is gebleken dat ondanks dat een koopcontract was getekend, dus met andere woorden, eigenlijk was alle papierwerk gecheckt en allemaal in orde bevonden. Sannah: Hmhm. Jan Bos: De mensen wilden dan nog wel de vergunningen rondmaken voor de onderbouw. Die stond wel op papier aangegeven als onderbouw, maar er was inmiddels een appartement van gemaakt. had men zoiets van, wil ik toch nog officieel maken. En bleek dat het in het register van Monovar, die dan eigenaar is van de weg daarnaast, dat die weg was aangegeven als V-pad. Je kunt het niet meer voorstellen, maar hier wel. ⁓ Carlos Savenije Martin: Ja, maar ja. Jan Bos: Ja, 70 meter breed. Wat inhield het als zij inderdaad die vergunning zouden gaan aanvragen en de gemeente zou zeggen, jongen luister maar dit stuk grond is van ons, eigenlijk helemaal niet van jullie. Waarvan je dan afvraagt, kan dat ooit in het regisse terecht zijn gekomen? Dan loopt je de kans dat je dat stuk grond moet inleveren. Nou in dit geval is dat dan 9.400 meter. Carlos Savenije Martin: real. Sannah: Hm. zo. Jan Bos: Dus je denkt dat je een koopcontract klaar hebt. Je denkt dat je van tevoren al je papierwerk, alles hebt nagekeken. En dan nog loop je het risico dat je ergens tegen een register aanloopt waarvan iedereen eigenlijk ook denkt van ja, de gemeente gaat daar nooit gebruik van maken want het recht om daar een vee pad te maken want het ligt echt in de middle of nowhere. Maar ja, dat is ooit in 1812 zo vastgelegd. Carlos Savenije Martin: Ja. Jan Bos: Dus die koop die gaat toch alsnog niet door. Dus die vond ik wel wat interessant om onder te noemen van zo maak je weer eens wat mee. Sannah: Ja. Carlos Savenije Martin: Nee. Maar vraag je, was het niet te zien in de notarcieplof, in de catastroletaar even even? Dat is raar. De gemeente zei dat die weg daar liep. Jan Bos: Nee, nergens. helemaal nul. Ja. En we hebben de tekeningen gezien, dus het kwam pas echt helemaal naar die tijd. Tot die tijd was alles helemaal... Deze hadden we nog niet meegemaakt, maar die vond ik wel interessant om te volgen. Blijkt toch maar weer dat je je denkt dat je alle systemen en alle kanalen en alle dingen kent. dit is dan weer zo'n tekening waarvan de provincie Valencia ook niet eens wist dat het bestond of dat het er is. En nogmaals, zal nooit iemand gebruik maken van die optie om die grond te claimen. Alleen de koper dat wel ziet, zegt ja, het is dus niet van mij. Sannah: Mwaai. Carlos Savenije Martin: En die 70 meter breed is waarschijnlijk zo'n canada real. Dat is zo'n super vee weg waar de kuddes langs kunnen trekken. vraag je, want moet dan meten vanaf de as van die weg, 35 meter, besloeg dat dan de bouw? Jan Bos: Ja. Nee, je kwam bijna tegen het huis aan. Carlos Savenije Martin: Oké, maar niet het huis zelf. Want ik heb ook... Jan Bos: Nee, wat had gekund is dat het speciaal afgerond van 20.000 naar 11.400 meter zouden inkorten, maar. Dat zou dan eigenlijk gebeuren. Alleen ja, de verkopers waren daar natuurlijk niet blij mee. En die zouden met de prijs nog iets moeten doen waarschijnlijk. De koper die had sowieso een beetje angst weet van ja, moet ik er niet helemaal van afblijven. Dus het huis stond dan nog wel op een eigen perceel, maar eigenlijk een hele strook. is dat perceel ook een hele lange strook langs die weg. ⁓ ja, daar ben je gewoon zoveel meter kwijt. ⁓ Carlos Savenije Martin: Ja. Ja, alleen het punt is, ik heb vaker zo'n soort gelijk gevalletje gehad en de mensen waren niet zozeer de meters kwijt. Alleen moesten die grond die de veeweg besloeg, moesten ze vrij houden van beplantingen en van bouwsels. Dus ja, ze mochten natuurlijk op rondlopen daar, maar just in case mocht er één keer in de 50 jaar daar een herder langskomen met een geitenkudde, dat hij er dan ongestoord langs kan. Jan Bos: Ja klopt. Ja, dan moet die erbij kunnen. Ja, ja. Carlos Savenije Martin: Ja, dat is wel lullig dat dat niet in kaart gebracht is. Want meestal blijkt soort dingen of uit de Catastro of uit de Notasimple omdat die landsgrenzen daar aangegeven staan naar de buren. En dan springt het er gelijk uit. Jan Bos: Nee daarvoor ben ik er ook ingedoken want ik vond het heel interessant om te zien hoe dit dan weer, dus zo heb je wekelijks wel eens iets wat voorbij komt denk ik. Nee, nee wat is het? Nee, nee want het is gewoon helemaal afgezet helemaal, ik werk. Maar dat wordt dus ook lastig om te verkopen want Carlos Savenije Martin: Fysiek was het ook niet zichtbaar. Ook niet voor gedeelte. Hmm, jeetje, dat is wel een boem partie. Sannah: Bcr. Jan Bos: Er gaat geen Nederlander dit zo kopen met deze restrictie. Ook al is er kans 0,001 % dat de gemeente er ooit gebruik van gaat maken. het hekwerk alles staat natuurlijk ook op het perceel van die 20.000 kilometer. Dus je moet het hele hekwerk weg gaan halen, wordt ook een heel moeilijk te verkopen woning kan ik je zeggen. ⁓ Carlos Savenije Martin: Ja, weet je. Bijzondere vrouwen. Sannah: ... Jan Bos: Maar goed, wel weer interessant om iets te leren en van de week weer wat geleerd. Maar dan krijg je ook de vraag van klanten en terecht van jullie controleren toch alles? Ja, dat hebben we gedaan. Maar kun je me dan uitleggen waarom dat dan niet te zien was in het registre en cadastrische? Nee, dat kan ik niet uitleggen. Carlos Savenije Martin: Tot de volgende. Sannah: Ja, voorzichtig. Carlos Savenije Martin: Je kan het alleen maar laten zien, kijk hier, het catastro en zie, wat a simple, en kijk maar er staat nergens bij dat dat grenst aan zo'n veeweg. Want als dat erbij staat dan weet je dat en dan kan je gaan uitzoeken wat voor soort veeweg is dat. Want er zijn verschillende rang en standen daarin, zijn smalere en bredere. Maar je hebt hier de allergrootste te pakken. En dat is wel raar. Sannah: Hé. Jan Bos: Ja. Ja, er gebeurt misschien één, twee keer per jaar dat een koopcontract wordt ontbonden. Nou, in dit geval ook. Sannah: Ja, zo nu ook voor die mensen. Carlos Savenije Martin: Echt dat, ja. Ja. Jan Bos: Nou ja, voor de kopers die hebben hun huis in Nederland verkocht, moeten daar 15 juni uit. De overdracht zou ook eind juni zijn. verkopers van deze woningen hadden al een andere woning weer via ons aangekocht. Dus ja, het een soort domino dee, we alles even stil blijven staan. Sannah: ⁓ nee. Ja, waala. Jan Bos: Tot ziens. Sannah: Oké, maar wel weer een mooi voorbeeld om inderdaad te laten weten hoe het kan zijn in Spanje. Jan Bos: Normaal sprak ik heb je met koopcontract de zekerheid dat jouw advocaat alles heeft nagekeken, dat alles klopt en dat je met een gerust hart kunt kopen. Maar dan blijkt dan toch nog dat er altijd nog ergens een register of iets kan zijn waardoor dingen toch weer anders zijn. En dat blijft de moeilijkheid van Spanje. Dat blijft de noodzaak van het hebben van inderdaad sowieso een advocaat. Sannah: Mm-hm. Ja. Ja. Carlos Savenije Martin: Ja, maar als de overheid het niet goed registreert, dan ben eigenlijk aan de goden overgeleverd. Jan Bos: Ja, daar ben je dan ook. En dit valt dan onder Monova, het ligt in Pinozzo. Ja, Pinozzo hoorde vroeg natuurlijk bij Monova, zo oud is het al. de kans dat er ooit iets mee gebeurt is echt nul. ⁓ kopen zullen wel zeker weten, is die grond van mij? ⁓ grond is dus niet van hun. Carlos Savenije Martin: Oké, onmakkelijk te maken. Sannah: Ja. Carlos Savenije Martin: Ja, Sannah: Veel welzijkheid, Nou ja. Carlos Savenije Martin: Het punt is met die veewegen, staat kan de aanspraak opmaken, maar het is niet zo dat ze daar ook iets mee gaan doen met die grond. is alleen maar dat als er een herder langs komt, ⁓ het langs moet kunnen. En is die ook vaak gebruikt voor de bestrijding van bosbranden. ⁓ Jan Bos: Ja. Maar ja, dit huis staat denk ik 15, 20 jaar of zo. Ja, en al 15, 20 jaar is dat hele perceel van 20.000 kilometer gewoon mijn hele hekwerk, alles om. Ja. Carlos Savenije Martin: En met vergunningen ook, met vergunningen. En niemand heeft toen opgemerkt van, hey jongens er zit een veeweg naast. Dat is wel nalatigheid van de gemeente dan, om dat dan niet te melden. Jan Bos: ondanks die na later uit... Carlos Savenije Martin: Ja, je bent er niet mee geholpen natuurlijk, als we een schuldige moeten aanwijzen... Sannah: Hehehe. Jan Bos: Ja, dat klopt. Sannah: Ja. Oké, deze aflevering gaan we het hebben over koopcontract en aanbetaling. is na die juridische controle. Jan, ons eens meenemen in deze stap? Wat gebeurt er? Jan Bos: Nou in principe, nadat een reserveringscontract is getekend en het depot is betaald, dan gaan alle documenten die we van de woning hebben of hebben opgevraagd naar de advocaat van de koper. duikt in alle documenten die werksnelen lijst af van zaken die die allemaal moet checken. Ons reserveeringscontract heeft hier maximaal twee maanden de tijd om het koopcontract klaar te hebben. Een harrascontract. Veelal is dat wel eerder. Maar die twee maanden is eigenlijk een beetje ingegeven in geval dat je problemen tegenkomt en nog aanvullende zaken moet doen. het moment dat wij ook alles naar de advocaat sturen dan ligt het ook bij de advocaat niet meer bij ons. Sommige klanten moeten er even aan wennen, dan bellen ze toch ons elke keer op met vragen en dingen. je moet echt je advocaat bellen nu, want die zit nu voor op de wagen. Wij volgen het wel. Dus wij vragen ook alle advocaaten, sturen ons alles in CC, zodat we op kantoor altijd kunnen zien hoe ver zijn we, wat loopt, wat loopt niet, wat is anders of wat zouden we moeten aanpassen. op een gegeven moment krijgen we dan berichten dat de koopcontract klaar is en dan kunnen die klanten die tekenen. Dan komen ze toch vaak nog wel even weer terug naar ons. omdat het inderdaad wel moment is van oei, ik ga nu weg tekenen en ik moet nu 10 % vaak betalen aan de verkoper. Dus ja, dan moet ik wel zeker weten dat het allemaal goed is. vanaf dat moment ligt het helemaal bij de advocaat, want die plant dan eigenlijk al vanaf het tekenen van het koopcontract de datum in bij de notaris. Vanaf het koopcontract tot aan de notaris niet verkeerd bedoeld gebeurt er eigenlijk niet zoveel meer want de meeste werk is eigenlijk allemaal gedaan. moet alleen de acten voorbereiden voor de overdracht. Sannah: En met het tekenen van het arrascontract, het koopcontract, doe je ook een aanbetaling. Jan Bos: Ja, en dat is gemiddeld 10 procent. Daar is eigenlijk helemaal geen wettelijke norm voor. Iedereen denkt dat 10 procent wettelijk is, maar dat is helemaal niet zo. Je zou ook een koopcontract kunnen tekenen zonder een aanbetaling te doen. Het is maar net wat je afspreekt. Maar het is te doen gebruikelijk dat je echt wel een redelijke aanbetaling doet en dat is vaak 10 procent. Maar bij duurdere huizen wordt er vaak ook wel een vast bedrag afgesproken. iemand een huis koopt van alle miljoenen, dan is het geen 10 procent, maar betalen ze 20.000 aan, zeg maar. Sannah: He. Ja, dat zie je. Jan Bos: En het is wel interessant waar we het net ook over hadden, want nu is bijvoorbeeld bij dat voorbeeld wat ik noemde is koopcontract getekend. is wel de vraag, normaal gesproken als dan de verkoper niet kan of leveren, die trekt de keutel in zeg maar, dan zou je nog 10 % boete moeten betalen. Dus was de vraag een beetje, ja dat hele verhaal van die V weg, dan kwam natuurlijk in één keer van rechts binnen denderen. ⁓ Sannah: Ja. Jan Bos: Hoe doen we dat met die boete? Maar goed, hebben netjes afgesproken dat die 10 % wordt terugbetaald, die ze hebben aanbetaald en dat die boete vervalt. Want ja, dit is ook niet iets wat de verkopers bewust... Carlos Savenije Martin: Nee, kijk, het gaat natuurlijk ook om wanneer een verkoper zich terugtrekt. Het is niet dat een verkoper zich terugtrekt. Er dient zich ineens een probleem aan dat ook onbekend was voor de verkoper. En het is gewoon toch een geval van, dit geval of van juridische overmacht in deze. ja, als je als advocaat of jurist dit ook niet kan achterhalen omdat de registers dat niet aangeven. is ook niet fysiek te zien dat er zo en zo wegloopt. het gewoon vervelend voor alle betrokken partijen. Jan Bos: Ja. Sannah: KM. Carlos Savenije Martin: de maaklaar, de koper of de verkoper. is gewoon een probleem dat niemand verwacht en niemand kon weten. ⁓ niet als je als verkoper gebouwd hebt en je hebt een bouwvergunning aanvraagt bij de gemeente. De architect heeft tekeningen ingediend bij de gemeente. De gemeente heeft gekeken naar de positie van het huis. zegt dat het huis kan daar staan, dat klopt allemaal. Ze gaan pas 15 jaar later goed kijken of het misschien toch niet gekund. ⁓ is een beetje als mosterd naar de maaltijd natuurlijk. ⁓ Sannah: Ja. Ja, dat is het. Carlos Savenije Martin: Het gaat ook, het overmacht is een heel ander verhaal. Het gaat er gewoon om zo'n, boeteclausule. We noemen het vaak een boeteclausule, maar het is een ontbindingsclausule zonder rechterlijke tussenkomst. Dat betekent, ik heb het er één keer meegemaakt, dat een verkoper die vond ineens een koper die ging gewoon bood veel meer geld. Dus dat was goedkoper voor de verkoper om het dubbele van de aanbetaling te betalen aan de koper. Daarmee gelijk het contract ontbonden te hebben. en de verkoop aan te kunnen gaan met een andere partij. het gebruik wordt altijd uitgelegd als een boeteclausule Het is natuurlijk wel soort afschrikking naar de verkoper toe. Pas op, het gaat je geld kosten als je onderuit wilt. Maar het eigenlijk een oplossing om het contract te ontbinden zonder naar de rechtbank te hoeven. En dan sta je als koper gewoon met lege handen. Dus dan krijg je die dubbele aanbetaling terug, dan is het helaas pindakaas. Dat is dan gelijk ook je schadevergoeding voor de geleden tijd en kosten die je gemaakt hebt. Jan Bos: En voor een koper geldt dat niet, als die niet zijn afspraken nakomt, is die gewoon zijn 10 procent kwijt. Die krijgt geen boete of geen... Die is dan zijn 10 procent kwijt. Ja. Sannah: Ja, nee dat is z'n boete dan. Carlos Savenije Martin: Nogmaals ik maak hier ook wel een beetje de aantekening Er zijn soms gevallen bij waar het niet zo zwart-wit is. En dan proberen we net zoals wat Jan nu net het geval had, toch met onderling goed vinden uit elkaar te ⁓ Dat niemand daarvoor hoeft te bloeden. Bijvoorbeeld, ik heb er een keer zaak mee was een stel die was aan het kopen. En die man die overleed plots, maar ze hadden al aanbetaald. Ja, ben je dan je aanbetaling Sannah: ... Carlos Savenije Martin: Het natuurlijk niet met alle redelijkheid uit te leggen. Maar ja, goed, moet dan de verkoper daar het verlies van nemen. Nou, hoeft dan ook niet. Wat ik toen als oplossing voorgesteld heb, wat ook aangenomen is. Laten we dan de verkoper nieuwe koper zoeken. En als een nieuwe koper gevonden is, dan krijgt die koper zijn aanbetaling terug. Dat ging er al twee maanden overheen. Maar dat we het toch op een amicabele manier kunnen oplossen. Zodat die weden we ook niet met de gebakken peren zat dat die aanbetaling kwijt was. Sannah: Nee, fijn. Jan Bos: We hebben dat onlangs ook gehad Carlos in Pinozo. Dat tijdens koopcontract tekenen dat de eigenaar overleed. had je op tijd het papier werden klaar voor de erfgenamen. En toen kon het gelukkig doorgaan. Carlos Savenije Martin: Ja, ja, ja, dat. Sannah: Heftig. En want we hebben natuurlijk in de vorige aflevering gehad over reserveringscontract. Dat is niet verplicht, maar dat raden jullie wel aan, Jan. Wat is verschil tussen het koopcontract en het reserveringscontract? Welke dingen zijn er meer of minder in? Jan Bos: Het woord zegt het al, je koopt nog niets. Je reserveert alleen het huis. het reserveren houdt dan in dat een ander... Ik heb nu vanmorgen toevallig net een huis verkocht. ⁓ maken we het reserveringscontract op. ⁓ ze dat tekenen, kunnen we de andere bezichtiging afzeggen. En dan is het voor jou gereserveerd in afwachting van jouw advocaat die terugkomt met... Nou, alles staat op groen, we kunnen koopcontract tekenen. Heel simpel eigenlijk. Sannah: Ja, dat is het. Carlos Savenije Martin: Het is een verlopigd koopcontract en is het onderzoek plaatsgevonden. Dan leggen partijen zich definitief vast. Misschien toch wel leuk om nog even te vermelden over de tussentijd tussen het tekenen van een koopcontract en naar de notaris gaan. principe gebeurt er vrij weinig. Het hangt er ook af van welke zaak het is. Soms zijn er zaken waarbij de verkoper nog die tijd ook krijgt om bepaalde zaken te regelen. Dan is de verkoper bezig met zijn adviseurs om dat allemaal voor elkaar te boksen. En wij als advocaten van de... Sannah: Mm-hm. Carlos Savenije Martin: Kopernde zijde en juristen kijken dan, hoe staat het ermee? We houden de vinger aan de pols van heb je dit al, heb je deze verklaring al? Dus dat we op tijd aankomen bij de notatie met alle juiste papieren op zak. En soms zijn er ook dingen waar wij als koper, de kopende partij achteraan moeten jagen. Bijvoorbeeld als we een bepaald certificaat van de gemeente nodig hebben. we willen bijvoorbeeld weten of er misschien nog een project is wat van invloed zou kunnen zijn op dit perceel. dan is dat onze taak als adviseurs van de koper om daar achteraan te zitten. ja, is een beetje relatief, want er gebeurt helemaal niks. In ieder geval voor de kopers misschien niks op dat moment. Die moeten zich alleen maar uit druk maken, moet het geld vrij maken of verder gaan met mijn hypotheekonderhandelingen om dat geld op tijd bij de notaris te krijgen. Maar het is niet helemaal een luwte in die tussentijd. Het wel het meest heftigst dan even voorbij. Sannah: Mhmm. Carlos Savenije Martin: De haast is even weg, de druk is van de ketel. Het is getekend, het geserveerd, de partijen liggen vast met de verplichtingen. Maar het is niet helemaal altijd zo dat er dan helemaal even niks gebeurt. we hebben ook aantekeningen in onze agenda's dan twee weken van tevoren voordat we naar de notaris gaan. Dan gaan we altijd nog een dubbelcheck doen, we alles, staan we klaar, even weer in gesprek met de koper. Dan we nog even de laatste berekeningen maken. We gaan afstellen met de verkopende partijen welke inhoudingen worden nog gepleegd. Heb je dit nog voor elkaar gekregen? Dat niet. Zodat als we bij de notaris aankomen, dat we daar geen vier uur kwijt zijn. Maar dat we er hopelijk binnen een uur weer buiten staan bij de notaris. Sannah: is de tijdlijn en hoe lang duurt het voordat je... Carlos Savenije Martin: Het hangt ervan af, Sanna. Soms hebben kopers nog heel veel huiswerk te doen. Soms niet. Soms heeft de koper nog heel veel huiswerk te doen. Op basis daarvan maken we afspraken meestal tussen de 2 a 4 maanden. Soms ook binnen een maand naar de notaris. Ik heb ooit met tijd toen nog een Pinozzo-kantoorhielte een zaak gehad. Koper, verkoper waren het eens. Alles zag er goed uit. We hebben alle contracten overgeslagen. zijn die week direct naar de notaris gegaan. Heel zelden. Het is meestal wel verstandig om toch dingen eerst vast te leggen dat je het toch niet na een week... dat die kopen zeggen dat doe toch niet. Dan heb je alles voorbereid voor niks. Maar goed, in dit geval was er een goede sfeer onderlinge verstandhouding, konden we dat doen. Maar ja, het hangt even van het geval af. Meestal is een max vier maanden, meestal, maar nogmaals, er zijn een uitzondering op mogen. Sannah: Ja, precies. Jan Bos: En in Spanje heb je eigenlijk ook nooit wat je in Nederland wel hebt met voorbeelden van financieren. Sannah: nee natuurlijk niet. Jan Bos: We hebben nu ook weer iemand die is hartstikke druk met van alles en nog wat. En e-mails die moeten we doorsturen naar de eigenaar hoe graag ze het huis willen hebben. Ze hebben de kleuren behang al uitgezocht. We weten nog niet eens of het financieel rondkomt. Dus probeer ook eerlijk te zeggen, ja maar dan kunnen we toch wel een contract maken onder voorbehoud van. Spanje kennen ze dat niet. ⁓ ook in een reserveeringscontract staat dat eigenlijk nooit. Heel af en toe nemen we het erin op als echt een verkoper ook het niet eens is. En als eigenlijk de verwachting is dat het een kleinigheid is. ⁓ Maar in alle andere gevallen, zeker volgens mij in de koopcontract, de rascontract staat nooit voor behoud van de gering. Carlos Savenije Martin: Om even nog aan te sluiten op wat daar net zei. Kijk, als je soms meer tijd nodig hebt omdat je of je financiering niet rondkrijgt of om andere redenen. Ja, je zit natuurlijk vast aan het datum en je hebt natuurlijk aanbetaald en als je dan niet op tijd afneemt, ben je in principe je aanbetaling kwijt. Als koper. ⁓ Wat ik dan wel eens wil voorstellen is dat er een tweede aanbetaling gedaan wordt en er wordt een annex gemaakt, een supplement op het contract, waarbij we dus de tijd verlengen en de verkooper wat extra geld ziet. lukt het dan wel om de gemoederen aan de verkoopende zijde te bedaren en dat mensen zeggen, oké, je krijgt wat uitstel, want ze hebben ook meer geld dan in hun handen. En jij hebt een groter risico als je het uiteindelijk afhaakt dat je dan nog meer geld verliest. Jan Bos: Ja, want aan de ene kant als de kopen inderdaad niet doorgaat dan kunnen ze die 10 % houden. aan andere kant moet je weer opnieuw beginnen met hele circus. En dan moet je maar afwachten wanneer je wat dan verkocht hebt. Sannah: Ja. Ja, moet je dan de financiering wel rond hebben? Is dat dan... Carlos Savenije Martin: Je moet eigenlijk, van tevoren, tevoren. Jan Bos: Eigenlijk voor... voordat je reservering tegen. Sannah: Dat is dan, ja precies, voor het reservoiringscontract. Ja, check. Jan Bos: Dat je gewoon weet dat je kunt kopen want het voorbehoud van financiering geldt ja, zelfs als je tekent dat de reserveringen hebt en je krijgt financiering rondom je reserveringsbedrag kwijt. Sannah: Ja. Carlos Savenije Martin: Kijk, een huis en een woning kopen in Spanje is meestal gewoon een emotionele zaak, een romantische zaak. En ik zeg natuurlijk als juridische koukleum, ja, laat dan zorgen dat jouw droom geen nachtmerrie wordt. Laat dan eerst eens even voor gaan zitten, hoe wil je dit aanpakken? Hoe wil je dit kopen? Hoe wil je dit financieren? Waar komt het geld vandaan? Laten we eerst gaan structureren en ga dan op pad om te kijken naar woningen. Dan weet je tot hoe ver je kunt gaan. en wat reëel is en wat niet. En dan blijft je gewoon heel veel zenuwen en stress, blijf je dan bespaard. Want stel je hebt nou door een impuls ingetekend op een aankoop van een huis, je hebt genoeg spaarzend, je hebt aanbetaling gedaan, aan de rest komt het nou ook wel. Ja, als de rest nou niet komt... Sannah: Mm-hm. Carlos Savenije Martin: Het is beroepsdeformatie voor mij om altijd in worst case scenario's te denken van what if not. dat is toch wel een dingetje waar je toch even aandacht aan besteed moet worden. Wat is dan het plan? Dus daarom zeg ik altijd jongens laten we gewoon van tevoren even kijken. Ja natuurlijk met een hypotheek als je hem in Spanje aanvraagt totdat je het huis gevonden hebt weet je natuurlijk niet helemaal 100 procent zeker. Maar je kunt wel van tevoren een inkomens toets laten doen en weten hoeveel je eigen inleggen is, wat de kosten zijn. kun je van tevoren berekenen en dan weet je vanzelf wat je plafond is. ⁓ Sannah: Zeker. Carlos Savenije Martin: Tot zover kan ik gaan. zou het nog kunnen zijn dat de taxatie het laat afweten dat de taxateur bepaalt dat de woning veel minder waard is dan voor wat jij het koopt. Dan zou je misschien nog tijdens de contractsonderhandelingen wel die clausule laten opnemen. zegt, goed, de taxatie moet minimaal zoveel opleveren, anders kunnen we wel eens nog onderuit. Niet echt, ook een beetje onder voorbouwd van financiering, maar dan heb je wel wel wat voorwerk verricht. We zijn goed voor zoveel geld, dus in principe moeten we dat kunnen krijgen. Als we het niet krijgen, is het jouw schot verkopen omdat je de woning te duur verkoopt. Dus dan heb je een beetje dat argument om mee te spelen. Maar je hebt wel een beetje onderhandelingsruimte, afhankelijk van de situatie. Maar eerst goed voorbereiden. Sannah: Ja. Zees. Jan Bos: Nou blijft het inderdaad feit, bijvoorbeeld wat ik net noemde, de klant die een koopcontract heeft getekend, overdracht eind mei, raak zijn eigen huis niet kwijt. dan is het wel een kwestie van optijd en in goed overleg met de makelaar en met beide advocaten. Eigenlijk heel vriendelijk vragen of we mogen dat twee maanden verlengen, want heel zwart-wit gezien als een verkoper zegt, nou dat ga ik niet doen, het is 31 mei, je hebt het niet afgenomen. Doei, je je 10 % kwijt en ik ga hem nu bij iemand anders verkopen. Dan heb je geen poten om op te staan. Dus voordat je een koopcontract tekent, zeker dat je je verplichting kunt voldoen. Sannah: Ja, precies. Ja, Zijn er nog voorbeelden waarbij de koop niet door is gegaan en daardoor de aanbetaling kwijt was? Carlos Savenije Martin: Nou, het kan bijvoorbeeld ook gebeuren in een situatie dat er op een gegeven moment een nieuwe omstandigheid naar voren komt. Je hebt het Arras contract al getekend, je hebt aanbetaald en dan blijkt er toch iets een probleempje te zijn om, want iets blijkt niet te legaliseren te zijn. En dat heeft natuurlijk zijn repercussie, zijn invloed op de prijs. Minimaal. kunt zeggen als koper, dan koop ik het niet. Je kunt zeggen, ik wil het alsnog kopen, maar dan wel voor minder geld. Dus dan heb je eigenlijk, had je al onderhandelt, je had al een bod gedaan, maar dan kan je dus eigenlijk een nieuwe onderhandeling ingaan om te proberen de deal alsnog te redden. Als de werkoper daar ook mee akkoord gaat. Kijk, als iets niet te legaliseren is, dan ligt sowieso natuurlijk de, ik wil niet zeggen de ⁓ maar de oorzaak aan de verkopende zijde. Dus dan sta je als koper ook wel sterker om te ⁓ Sannah: Oké. Hm. Carlos Savenije Martin: kiezen of delen, ⁓ het, heb je niks, of we kopen toch van je, maar dan gaat er wel zo en zoveel vanaf. En dan gaat het natuurlijk meestal de verkoper een beetje moren en protesteren, maar ja, gegeven moment als hij over zijn eerste emoties heen is, dan ziet hij ook wel in dat dat misschien niet zo'n slechte optie is. ⁓ het kan wel eens voorkomen dat ook al leek alles al in kannen en kruiken, dat je dan toch nog voor iets lagers kan kopen, maar dat betekent ook dan dat je als koper een bepaald iets voor lief gaat nemen. Dus dat is er weer tegen. ⁓ Sannah: Nee, pas eens. Ja, precies. Carlos Savenije Martin: tegenzijde daarvan. Jan Bos: En soms staan er ook dingen in het koopcontract die gewoon niet reëel zijn. We hebben een huis gehad waar mensen hadden gereserveerd. Advocaat van de kust, allemaal prima. Hij heeft waarschijnlijk geen idee hoe het allemaal hier in Binnenland werkt. En er was een vrijstaande, zeg maar bungalow. En er stond een tuinhuis bij, een grote, 6x6 meter. Maar die stond gewoon los op een tegelvloer, dus die kon je eigenlijk zo optillen. Maar stond ook niet vast in beton of wat dan ook. En ze hadden voorwaarden staan in het koopcontract dat het gelegaliseerd moest worden als zijn de vast gebouw. Nou dat kan dus niet want het is geen vast gebouw. Nou we hebben echt drie vier keer overleg gehad met de advocaat. Ik wil het gewoon zo hebben. Dat is niet te doen. Je kunt hem niet niet registreren als vast gebouw want het is geen vast gebouw. Of we moeten hem alsnog betonnen vloer erin vast maken aan de vloer. krijg je een heel andere constructie met zoals die er nu staat is het niet te legaliseren als zijn de vast gebouwen. Nou vervolgens hebben die kopers ook afgehakt omdat het niet te registreren was. Sannah: Dat is ook frustrerend. Jan Bos: Je vraagt hem iets wat gewoon niet kan. Sannah: Nee. Carlos Savenije Martin: Het wel bijzonder geval wat je noemt Jan, want het zou wel kunnen zijn dat gemeente zegt, goed, het is misschien geen vaststaand gebouw, maar het staat al zes jaar. Dus we gaan het wel zodanig aanmerken, als je het niet legaliseert dan beboeten wij je. Jan Bos: Ja. Ja, nee, maar het is een beetje lastiger. Maar het was gewoon geen vast gebouw. We komen ook wel op plekken waar echt een betonvloer ligt en dan kun je zien dat die in de vloer is verankerd. Dan praat je met gemak een beetje over een vast gebouw. Maar dit was gewoon een tuinhuis die misschien met de eerste beste windbui of windvlagen. Dus ja, dat was niet te doen. En ik denk dat soms ook dat soort kreten, zeg maar, dan in een koopcontract komen omdat een Sannah: Hahaha. Bijzonder dat term. Jan Bos: Potentiële koper zeg maar door van alle informatie op Facebook helemaal wiebelig wordt. dan is het ook aan een advocaat om netjes uit te leggen om te luisteren dit kan wel, dat kan niet. Want achterliggende gedachte was dan als het gelegaliseerd is hoe ik hem nooit weg te halen. Maar nu hoeven ze hem ook nooit weg te halen. dat was niet de reden. ⁓ Sannah: Hmm. Mhmm. Nee. Oké, dat is het. Carlos Savenije Martin: Ja, en als die zo uit elkaar te halen is, dan kan je hem altijd weer weghalen. Jan Bos: Ja precies. Sannah: Wat bijzonder inderdaad dat dat zo'n dun lijntje is eigenlijk. Hoe zit het nou? Jan Bos: Is het ook? Wat voor de ene, dat is best lastig ook voor ons. Als we een huis in de verko nemen, staat een k-poort, die staat dan wel in vier betonnen poten in de grond gegoten. Is dat nou vast of is dat niet vast? Zeg maar. Carlos Savenije Martin: Ja. Ja, ik zeg altijd tegen de mensen, laat er maar een klimop overheen groeien. Dat is geen constructie. Sannah: Ja. Jan Bos: Ja. Sannah: Nee, dan heeft ze het geen dak. Jan Bos: Ja, oké. Carlos Savenije Martin: Die klim op kan het natuurlijke dak vormen. het is geen gebouwd dak. Sannah: Dank Jan Bos: Maar het staat wel open voor interpretatie, maar, de regels. En waarbij de ene advocaat zegt, nee, ik vind dat het wel vast is of niet, of heb je geen vergunning voor nodig, de andere wel. De leveranciër van de Carport roept altijd, je hebt geen vergunning nodig, dat zou ik ook roepen. Ja. Carlos Savenije Martin: Toch, maar het is wel... Nee, die wil verkopen. Het is meestal gemeentearchitect die bepaalt of het wel of niet door de vingers gezien kan worden. En de ene gemeentearchitect is niet gelijk aan de andere. Sannah: Haha. Jan Bos: Dat klopt, maar voor die is het alweer lastig. Hoe is die gebouwd? Zit die in beton? Zit die dan vast? Is het dak waterdicht? Carlos Savenije Martin: We moeten weer een rapportje overschrijven en kunnen beargumenteren. Jan Bos: Ja. Sannah: dus het is nog steeds belangrijk om een goede makelaar uit te zoeken en een goede advocaat. ⁓ Carlos Savenije Martin: Ja, in principe is het zo als je een contract tekent zich gedaan vast. Dat heeft consequenties als je eronderuit wilt. Jan Bos: Ja, en... Sannah: Ja, precies. Jan Bos: Nou, hebben ook vanmorgen had ik ook een online gesprek nog, zeg maar in de auto even met een potentiële nieuwe klant. En die vroegen ook van checken jullie dit, checken jullie dat. Wat wij doen is wij zorgen dat we een goede advocaat kunnen aanbevelen en samen zijn we dan eigenlijk soorten met team. Wij mogen juridisch geen advies geven. Wij hebben door schade en schande en ervaring wel een idee hoe het zit. Maar wij zullen nooit bijvoorbeeld bij verkoop van een huis of in de verkoopnemer van een huis, zelf bepalen. cardboard mag blijven staan of dit mag. We checken dat altijd dubbel. Nogmaals omdat het afhang van de gemeente, met name de gemeente, van de regels van de ⁓ komt daar dan iets uit waarmee je terug kunt naar de klant. Sannah: Ja, precies. mooi. Hebben we nog laatste uitschieters? Hoe noem je dat? ⁓ ⁓ Carlos Savenije Martin: Famous last words. Jan Bos: Het enige wat ik heb is, volgens mij heb ik de vorige keer ook al iets verteld, is dat we ook advocaat hebben die absoluut niet met een reserveringscontract willen werken. is een goed recht, we leven in een vrij land. Ik ben ervan overtuigd, ik ben ervan overtuigd, dat een ARAS-contract opmaken van een woning die je als advocaat totaal nog niet kent. Dat je er altijd wel een week of twee, drie van nodig hebt om alles even heel goed te kunnen bekijken. Natuurlijk kun je de eerste quickscan doen, maar om alles op bereid te hebben om 100 % groenlicht te geven van, nou, dit kun je met een gerust hart kopen. je die advocaat dan volgt, ⁓ zit je een week of twee, drie in het luchtledige, waarbij toch het risico loopt dat hij inderdaad alsnog verkocht wordt. Sannah: Hmm. Jan Bos: En je wel zeker moet weten dat het koopcontract niet afgerafeld is. Het geeft ook rust als je een reserveringscontract hebt getekend. Dat er geen druk op zit of het nou twee weken duurt of zes weken, dat maakt niet uit. Als er maar goed onderzoek is gedaan en dat er een goed koopcontract uitkomt. dat is de waarom ik pleit voor een reserveringscontract en een koopcontract. Om rust te hebben. Sannah: Ja, precies. Ja. Duidelijk, dankjewel. Jan Bos: Want ook als wij een huis verkopen van een andere makelaar. Wij vragen naar papierwerk op. 910 keer hebben die makelaars papierwerk nog niet in huis. Dan ben al week verder voordat je een aantal documenten hebt. gaat er nog een week over een voor dat de noten simpeler binnen is. weet ik welke documenten je allemaal deelt. bent al 2-3 weken kwijt voor het verzamelen van alle... documenten en dan moet de advocaat nog beginnen met het met het met check-in voorbereiden dus dan heeft hij daar gewoon zo vier of zes weken onderweg en als je dan geen reserveertes contract hebt dan weet ik zeker dat in de tussentijd dat huis al lang weer verkocht is Sannah: Ja, precies. top. ⁓ jullie wel. ⁓ week is de laatste stap van het aankoopproces, namelijk overdracht bij de notaris. Daarna is champagne tijd. Maar dat betekent dat we daarna nog geen onderwerpen op de plank hebben. ⁓ En ik weet dat Jan natuurlijk heel veel vragen krijgt van allerlei klanten die we zeker in een aflevering kunnen behandelen. Jan Bos: Graag gedaan. Carlos Savenije Martin: Dank u wel. Sannah: Maar mocht jij als luisteraar een vraag hebben, laat het dan vooral eventjes weten. Of een onderwerp waarover je graag meer wil horen en weten. Dan gaan we daarmee in de slag. week dus nog wel het feest, de notaris en de overdracht gaan we het over hebben. Dus mocht je ook daar over vragen hebben, laat het ons weten. We zijn te beluisteren via je favoriete podcastkanaal, maar ook via YouTube. En ons vooral ook op social media via xsoekernuizespanje.nl Dank jullie wel en dan zien we elkaar volgende week weer. Doei. Carlos Savenije Martin: Graag gedaan. Jij ook, bedankt. Oké, tot ziens. Jan Bos: Tot volgende