Latest / Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker / Die Wahrheit über Immobilien in Österreich – warum die meisten Investoren scheitern

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Die Wahrheit über Immobilien in Österreich – warum die meisten Investoren scheitern · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks.
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Der Investment Podcast mit Michael Peuker.
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Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge.
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Ich zeige dir heute die Wahrheit übers Immobiliengame in
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Österreich und warum viele glauben, Sie verstehen den
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Markt, aber in Wahrheit eigentlich gar keine guten Deals
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machen. Ich habe selbst ein großes
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Portfolio in Wien, Salzburg, Graz, das sind meine 3
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Hauptstädte, habe aber schon in vielen, vielen anderen Städten
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auch schon gekauft, geflippt gemeinsam oder mit
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Geschäftspartnern und kann deswegen einen relativ guten
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Rundumblick geben, wo es sich lohnt und wo es sich eben nicht
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lohnt. Die größten Fehler sind einfach
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die folgenden, wenn man in der falschen Lage kauft, falsch
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finanziert, falsche Wohnungsgrößen kauft in Städten
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wo diese Wohnungsgrößen eben nicht angesagt sind.
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Das sind so Dinge, da kann man schnell mal einfahren, aber auch
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mit falschen Mieten kalkuliert oder dementsprechend im
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Mietrecht irgendwo hängen bleibt in Altbauregulierungen etc.
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Und sich dann dementsprechend den kompletten Deal kaputt
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macht. Im Endeffekt lasst sich das
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Ganze auf 3 ganz ganz wichtige Punkte herunterbrechen, der
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erste ist Lager Wohnungsgröße als die Grundbedingungen von
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Objekt, das zweite ist politische Regulierungen.
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Und das Dritte ist alles rechtliche.
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Die 3 Punkte sind eigentlich die entscheidenden, die man
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miteinander in Einklang bringen muss, um einen nachhaltigen
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guten Immobiliendeal einfach hinzulegen und die schauen wir
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uns jetzt Schritt für Schritt an und was auch wichtig ist, man
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muss versuchen jetzt schon den Zukunftszustand von den
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einzelnen Punkten mehr oder weniger richtig zu
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interpretieren. Beispiel Fischament ich.
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Ich habe in Fishament verschiedene Objekte angeschaut,
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wollte in Fishament tätig werden, habe aber einen
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wichtigen Punkt übersehen. In Wien hat es diese ganzen
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Thematiken geben bezüglich neuer Piste bezüglich mehr Kapazitäten
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für den Flughafen etc. Hätte zukünftig wahrscheinlich
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ein Top Output auf Fishament gehabt, einfach mehr
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Mitarbeiter, mehr Leute die dort was brauchen, noch moderate
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überschaubare, günstige Immobilienpreise.
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Habe mich dann aber dagegen entschieden, weil es geheißen
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hat, der Flughafen Wien geht eher zurück.
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Was Kapazitäten betrifft geht eher zurück was Ressourcen
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betrifft und dementsprechend ist es als zukünftiges Investment
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weniger Smart, weil wir setzen nicht auf Wachstum von
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Flughafen, sondern im Gegenteil und dementsprechend macht es
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auch keinen Sinn dann deswegen auf Immobilien dort zu setzen
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und das betrifft jetzt nicht nur die Lage, das betrifft eben die
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3 Punkte die ich gerade genannt habe, Lage, Wohnungsgröße,
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politische Dinge und. Richtige Sachen.
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Warum nenne ich Lage und Wohnungsgröße hinein?
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Weil jede Stadt mit verschiedenen Wohnungsgrößen
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einhergeht, Städte mit Unis, studentenstädte, kleine
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Wohnungen, wie geht es immer, Immobilien am Land eher auf
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Immobilien im Bildern am Land eher auf Familien ausgerichtet?
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Also das sind ganz, ganz wichtige Punkte in jeder Stadt.
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10 andere Wohnungstypen deswegen geht das Ganze eigentlich Hand
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in Hand miteinander, was immer sehr, sehr schwierig ist.
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Egal wo. In Österreich sind Städte, die
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zu klein sind, wo es eben wenig Studienplätze gibt oder
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beziehungsweise nicht mal eine Uni gibt, wenig Schulen gibt,
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ist quasi eine Lage wo wenig Zuzug ist.
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Das heißt eine schlechte Entwicklung langfristig und sind
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im Allgemeinen auch strukturschwache Regionen,
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deswegen schaue ich mir immer schon vorweg sehr sehr gerne an.
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Welche Lagen entwickeln sich gut?
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Das heißt mehr oder weniger? Wo kommt viel Zuzug rein und wo
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ist eher Abwanderung, weil das Macht das Investment schon
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frühzeitig spannend oder zu Right Flag, die Lagen in
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Österreich, wenn wir das jetzt runterbrechen wollen und uns mal
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anschauen okay wo in Österreich ist denn überhaupt spannend
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Immobilien zu kaufen natürlich mikrolage nicht vernachlässigen,
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aber ich sage jetzt mal von den Städten her in Wien natürlich.
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Da kommen wir nachher noch mal ganz, ganz genau auf die
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einzelnen Punkte. Aber Wien ist natürlich einer
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der spannendsten Märkte in Österreich, mein Lieblingsmarkt
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Salzburg sehr, sehr viel Potenzial.
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Da geht richtig, richtig viel die nächsten Jahre einfach
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aufgrund von Angebot Nachfrage, weil das dort so schlecht in der
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Reaktion steht. Wir haben Innsbruck, was auch
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sehr sehr spannend ist. Wir haben Villach, Klagenfurt
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auch spannende Märkte, wir haben Linz was teilweise auch spannend
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ist, weil wir dort auch viele Industrie haben, viele Jobs
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haben. Die Grenzstädte Vorarlberg, die
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alle sehr, sehr spannend sind. Aber wir haben zum Beispiel in
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einzelnen Fällen auch Graz, Graz sehr der Mikrolagen abhängig.
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In Graz kann es wahrscheinlich 90% von Graz nicht kaufen, aber
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in diesen 10% kann es natürlich trotzdem immer spannend sein.
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Ich schaue mich immer sehr sehr gerne an, niemand
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Bevölkerungswachstum, auch wie Einkommensstark ist die
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Bevölkerung, da gibt es auch viele Statistiken dazu und.
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Damit man weiß okay was für Leute wohnen da überhaupt.
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Aber auch der zweite Punkt ist, wieviel Arbeitsplätze gibt es
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da, was ist da in Planung und vor allem auch wieviel Neubauten
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gibt es in dieser Stadt, also wieviel wird da gebaut, was kann
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uns da die nächsten Jahre erwarten oder ist es eher
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dementsprechend entspannt, dass da wenig neu gebaut wird, das
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heißt mehr oder weniger wieder zu einer Nachfrage.
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Angebot Überschuss kommt, wo man auch immer darauf aufpassen
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muss, jeder sagt immer ja. Touristische Vermietung das
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Beste was man machen kann et cetera et cetera, schaut
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vielleicht am Lechenstift in manchen Fällen gut aus, weil wir
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oft top Renditen haben mit Airpnb und Co.
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Auch am Land die ganzen Wohnungen bei den Seen et
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cetera, aber die Frage ist halt auch immer, wir wollen jetzt
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nicht nur von der Rendite profitieren, wir wollen auch
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eine Wertsteigerung mitnehmen und wer kauft dir das dann
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wieder ab wenn du es schon dementsprechend hohe
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Quadratmeterpreise hast? Das darf man auch niemals
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vergessen. Der nächste Punkt, die
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Wohnungsgröße und ich habe echt. Echt schon viel probiert.
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Ich habe schon probiert ein Zimmer, 2 Zimmer, 3 Zimmer, 4
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Zimmer, 5 Zimmer, einmal sogar 6 Zimmer und ich kann sagen es ist
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eigentlich immer auf selber auf selber hinaus gelaufen, ein
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Konzept funktioniert, das sind keine ein Zimmer Wohnungen und
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es sind Wohnungen wenn sie größer werden die wirklich
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tauglich sind. Alles geht auf diese Art von
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Wohnung in den Städten, wo ich regelmäßig kaufe, zurück. 30
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Quadratmeter Wohnung, 40 Quadratmeter, Wohnungen, das
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wird immer gehen, was aber natürlich der Faktor ist, warum
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das oft auch schwer werden kann, weil wir mittlerweile ein
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Durchschnittsgehalt haben von. 25 netto, ich hab jetzt hier
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schon gesehen, jetzt nicht genau im Kopf, aber sagen wir mal 25
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netto jetzt kostet aber so eine Einzimmerwohnung mittlerweile
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schon in vielen Städten mit Strom, Gas, Internet, alles
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allen drum und dran, all in schon mal knapp 1000€ so jetzt
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sind das schon wieder ein sehr sehr hoher prozentualer Anteil
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von Einkommen von den Personen. Jetzt wird das zukünftig
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wahrscheinlich eher noch mal kleiner werden.
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Das heißt, in den nächsten Jahren die WG Zimmer werden
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definitiv mehr kommen, weil sich die Leute irgendwann die
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einzelnen Wohnungen nicht mal leisten können, das ist der
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wichtige Punkt, dass man jetzt eigentlich auch schon vorbeugt
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mit WG kann man sehr sehr wenig falsch machen, einfach wenn man
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sich die wirtschaftliche Entwicklung in vielen Städten
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anschaut, wird das immer immer wichtiger werden, was man zu
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großen Wohnungen sagen muss. Ich dachte früher immer ja an No
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brainer, weil die Quadratmeterpreise günstiger
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sind ist. Im Endeffekt ist es so, schaut
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oft von der Rendite her sehr, sehr gut aus.
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Also man glaubt, man kann gleich mal seine 6 7% Rendite bei
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größeren Wohnungen bekommen, weil das Ding ist.
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Leerstand ist da halt richtig, richtig richtig richtig
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richtiger Killer, wo man immer darauf aufpassen muss, dass
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quasi wenn dann da Leerstand ist, dann tut das richtig weh,
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man hat viel von seinem Budget, von seiner Bonität in einem
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Objekt drinnen, man hat weniger gestreut, was auch wieder ein
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negativer Punkt ist und auf der anderen Seite.
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Wenn man jetzt zum Beispiel eine große Wohnung in einem Haus hat,
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das Haus saniert wird, hat man natürlich mit einem
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dementsprechend hohen Produzenten Anteil und muss dann
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für die Sanierung proportional mehr bezahlen.
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Und im Endeffekt, wenn es schlecht hergeht, kann das Ganze
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zu einem Renditekiller fürs komplette Portfolio werden,
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deswegen würde ich eher auf die Städte gehen, eher kleine
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Wohnungen, eher wg. Wohnungen bis vielleicht 6070 80
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Quadratmeter, wenn es dann schon ein 3 Zimmer wg werden soll,
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wenn es wirklich ein Top Deal ist.
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Dann kann man das natürlich auch machen.
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Das Beispiel kann natürlich auch negativ gehen, also ich habe
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letztes Jahr im im Sommer 3 Zimmer Wohnung wo ich mir
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eigentlich gedacht habe okay perfekt gute Quadratmeterpreis
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getrennt wg. Bad 3 WG Zimmer und dann
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dementsprechend auch super vermieten, habe bei der Lage
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also es war die Wohnung war in Wien aber bei der Mikro Mikro
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Lage etwas Abstriche gemacht habe das sofort gemerkt es war
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einfach viel schwerer da WG zusammen zu bekommen und
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dementsprechend 3. Gute, finanzstarke Mieter zu
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finden und habe mich dann wieder entschieden die Wohnung zu
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verkaufen, weil eben dann keine passende, ja keine passenden
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Mieter gefunden werden haben können.
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Und das hat mir auch wieder gezeigt.
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Hey, bei den kleinen Wohnungen ist mir das noch nie passiert
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und bei den Wohnungen, wo eben die Lage gepasst hat, ist mir
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das auch noch nie passiert und da hat zwar die Lage von Wien
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als Stadt gepasst, die Mikrolage aber nicht, weil wir waren da im
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10 Bezirk in einer nicht so geilen Lage, sondern die letzte
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Wohnung, die ich den 10 gekauft habe für.
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Da hat er noch ein paar andere lustige Stories dazu geben, aber
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es hat mir einfach, zeigt er weg davon und eher dann auf die
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kleinere Wohnungen gehen und auf stärkere Lagen, weil es gibt ein
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Punkt, das sollte man niemals Kompromisse machen.
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Wohnungszustand kann man gerne Kompromiss machen oder bei
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anderen Punkten auch, aber niemals bei der Lage, weil die
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Lage entscheidet einfach langfristig ob sich das ganze
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Ding lohnt oder ob man als früher oder später einfach
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abschreiben muss. Dann natürlich die ganzen
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Punkte, was rechtlich betreffen. In Österreich sind wir da
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wesentlich mehr wie in Deutschland, was das Mietrecht
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betrifft eingeschränkt, wir haben die Altbauwohnungen, die
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quasi den mag unterliegen, das heißt mehr oder weniger sehr
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sehr eingeschränkt sind sehr sehr schlecht zu vermieten sind
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deswegen ich persönlich eher abschaffenden Altbauwohnungen
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auf der einen Seite das, dass man das quasi beachtet, dass man
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das mag, versteht auch Neubau ist nicht gleich Neubau, das
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heißt, nur wenn man es gar nicht im Altbau ist, kann man es auch
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nicht alles kaufen, was mietrechtlich das Ganze
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betrifft. Ist ein mega wichtiger Punkt
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oder ein Punkt, der dann im Endeffekt ein Deal Maker oder
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Dealbreaker sein kann. Zum alpa mache ich euch gerne
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mal eine eigene Folge, wenn euch das Ganze interessiert.
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Man kann alpa teilweise machen, man muss nur sehr sehr viel
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beachten, dann das Thema Steuerfehler und im OS in
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Österreich ist es so, dass man quasi.
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Immobilien immer mit 30% versteuert wenn man die, wenn
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man anlageimmobilien verkauft, da gibt es jetzt nicht die 10
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zehnjahresregel, so wie in Deutschland, dass man nach 10
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Jahren steuerfrei verkaufen darf, außer man ist natürlich
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Hauptwohnsitz gemeldet, 2 Jahre nach Ankauf oder 5 Jahre
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innerhalb der letzten 10 Jahre und der dritte Punkt, der
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mindestens genauso wichtig ist, ist das Thema Politik.
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Wo greift die Politik jetzt ein? Das heißt mehr oder weniger im
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Mietrecht. Wir sind mittlerweile in
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Österreich mit einer Regierung, die eher auf der linken Seite
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angesiedelt ist. Wir haben mit Babela mit SPÖ
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jemanden, der für den Bereich Wohnen zuständig ist, der schon
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dementsprechend die ersten Maßnahmen in Eingriffe annonced
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hat und auch schon durchgeführt hat, deswegen muss man das immer
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direkt on Track halten, wir müssen wissen, was kommt auf uns
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zu, was haben Sie vor, was machen Sie, dass man das Ganze
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einfach schon frühzeitig sieht. Ein Punkt, der meiner Meinung
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nach immer wichtiger werden wird, auch von den EU
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Regulierungen ist die Energieklasse von Haus, dass man
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da dementsprechend einfach schon schaut okay wie ist der aus
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Zustand, welche Energieklasse haben wir auf der anderen, auf
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der einen Seite natürlich wegen Sanierungsmaßnahmen die man so
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umsetzen müssen, auf der anderen Seite kann es meiner Meinung
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nach kommen in den nächsten Jahren.
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Dass wir einen Eingriff haben, Mietrecht und nicht mehr anhand
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von Baujahr das Ganze definiert wird.
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Das heißt, dass man sagt, Hey, alles Altbau ist quasi ab 1945
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ab 1953 baubewegungsdatum, sondern quasi alles ist
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reguliert im Richtwertmietzins, dass eben quasi ihr Haus in
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einer schlechten Energieklasse hat.
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Das heißt mehr oder weniger, dass es so kommen könnte, dass
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man sich quasi in freien Markt frei sanieren könnte, wenn man
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quasi diverse Sanierungsmaßnahmen nach Haus
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machen würde, würde meiner Meinung nach Sinn machen, ob es
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die Politik so umsetzt, kann ich nicht sagen, kann es mir mal gut
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vorstellen, weil es einfach auf der Hand liegt, weil mehr oder
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weniger, es gibt Häuser, die sind im Altbau, aber energetisch
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viel besser banant wie Häuser, die als Neubau gelten und
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dementsprechend die Altbauhäuser sind reguliert und die
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Neubauhäuser nicht. Das macht meiner Meinung nach
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teilweise keinen Sinn. Mal schauen was sich da die
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nächsten Jahre noch tun wird, aber immer auf jeden Fall die
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politischen Punkte mit einkalkulieren.
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Welche Partei ist oben hat natürlich auf der einen Seite
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nationale Ebene sehr sehr wichtig, aber auf der anderen
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Seite natürlich auch auf Ebene der Städte, quasi der der
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Länder, das heißt mehr oder weniger.
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Wem haben wir in Wien? Wem haben wir in der Steiermark,
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wem haben wir in Salzburg mehr oder weniger, welche politischen
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Kräfte wirken da? Dementsprechend wird es
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natürlich auch unterschiedliche politische Maßnahmen geben und
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natürlich auch das Thema Finanzierung ganz, ganz wichtig.
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Wie haben wir die Kim Verordnung gehabt, die einen großen
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Einfluss hatte, die ist mehr oder weniger jetzt immer noch
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aufrecht, nennt sich jetzt nur anders und in einer anderen Form
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ein bisschen aber mehr oder weniger auch immer bedenken, hey
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wir haben da diverse Maßnahmen, wir müssen das Eigenkapital
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einbringen. Wir müssen alle Punkte davon
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einhalten, weil sonst funktioniert es nicht und im
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schlimmsten Fall hast du Kaufverbot unterschrieben.
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Denkst, du kriegst die Finanzierung und da funktioniert
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es in der Praxis nicht und dann wird es halt richtig
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problematisch und niemals vergessen.
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In Deutschland ist es nicht so, aber in Österreich ist ein
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Kaufverbot rechtlich bindend, das heißt, bevor man da
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kaufverbot abschließt, sollte man sich Bewusstsein, genau was
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man tut, was man da kauft und mehr oder weniger wie alle 3
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Punkte stehen nämlich Punkt. Lage und Wohnungsgröße Punkt
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Politik und Punkt, Recht und das nicht nur im jetzt Zustand,
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sondern im Zustand 1015 20 Jahre im Voraus.
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Ich habe erst vor kurzem eine Wohnung verkauft die irgendwie
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top Deal war als Top Deal. Super Lage, alles eigentlich
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sehr sehr attraktiv, bin dann damals den Keller runter
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gegangen weil als bisschen mehr geregnet hat und der Keller war
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komplett nass. So, jetzt habe ich mir gedacht,
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OK, da passt zwar alles, da passt Lager, da passt
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Wohnungsgröße, politisch et cetera.
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Habe natürlich alles mit einkalkuliert, aber mehr oder
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weniger so jetzt haben wir einen nassen Keller, jeder andere hat
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gesagt, OK ist ja egal, kann man den Keller nicht nutzen, ich
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habe es dann auch bei der Eigentümerversammlung
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angebracht, dann ist das eben quasi analysiert worden und dann
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hat sie im Kreisen, hey, es ist nichts Schlimmes, es ist nur
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wegen Technik der 60er Jahren in den Haus.
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Der Fall, dass man da quasi dementsprechend nassen Keller
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haben, einfach da nichts lagern. Und was ich mir wieder denke,
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OK, jetzt ist zwar jetzt OK, aber wie schaut das aus in 1515
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20 Jahren wenn der Keller jetzt nass ist?
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Da gibt es zukünftige Probleme, das kann gar nicht sein, dass
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dann dementsprechend nichts passieren wird.
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Habe dann die Wohnung wieder kurzerhand verkauft und das ist
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das, was ich immer sage und was ich immer klären will.
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Zuerst müssen die Grundbedingungen passen und dann
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müssen auch die Bedingungen der Zukunft passen.
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So und jetzt die Frage der Fragen wo in Österreich kann man
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jetzt Geld verdienen in definitiv in richtigen Lagen,
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das heißt schau dir davor an Angebot und Nachfrage wo passt
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das? Beachte Punkte die ich davor
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gesagt habe und. Und kombiniert die Lage mit der
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richtigen Wohnungsgröße. Dann hast du schon mal den
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ersten Teil der Hausaufgabe gemacht, sagen wir mal das
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Beispiel, du nimmst in Salzburg eine gute Wohnung in einer Lage,
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dementsprechend die von der Mikrolage attraktiv ist.
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Vielleicht ist es nicht die schlechteste Stadt, gegen muss
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es natürlich nicht beste Stadt gegen sein, aber wir haben das
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auf jeden Fall mal abgedeckt und nehmen uns dann quasi eine
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kleinere Wohnung, die dementsprechend auch immer mit
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den Bedingungen in Salzburg sich super vermieten wird, dann
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rechnen wir das ganze konservativ durch, weil das
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ganze muss sich vor allem auch immer noch.
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Rechnen dazu mache eigenes Video beziehungsweise habe ich schon
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eigene Videos aufgenommen. Das ist der zweite wichtige
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Punkt, sind wir bei der Wohnung Salzburg 130 140000 Klein
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Einzimmerwohnung 3540 Quadratmeter Check, dann noch
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die Politik mit einkalkulieren was für Regulierungen stehen an
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was hat die Politik vor? Lässt sich das damit
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vereinbaren? Sollte in den Salzburg mit den
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aktuellen Bedingungen auch gut passen und dann natürlich das
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Ganze auch immer möglichst lange halten, nicht als Spekulation
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sehen, dass man sagt, Hey, in einem Jahr verkaufe ich wieder,
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sondern auch wirklich plant okay wie schaut das Ganze jetzt in
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1515 Jahren aus, wenn es das genauso umsetzt und das genauso
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beachtest in Kombination natürlich auch mit den
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rechtlichen Themen, das heißt was genau?
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Muss man da vermeiden, ist ein ganz, ganz wichtiges Thema.
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Im Notfall natürlich auch immer mit an Experten, entweder
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Immobilieninvestor oder Anwalt etc.
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Durchsprechen, weil so Sachen wie die ganzen rechtlichen
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Thematiken, wenn man da gedeckelt ist, das kann wie
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gesagt auch ein Neubau sein, dann macht man sich selbst, dass
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Investor einfach keine Fallen lagen am Land lagen in der
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Pampa, ferienvermietungen dort etc.
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Habe ich schon angesprochen, da bin ich jetzt kein großer Fan
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davon. Machen auch viele, verkaufen
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auch immer viele als die besten Investments, aber dann sage ich
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natürlich immer wieder, hey okay Rendite zwar gut, aber wer kauft
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dir das Ding ab und wieviel Wertsteigerung hast du
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mitgenommen und spätestens bei dem Punkt sind dann wieder die
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meisten still, weil da gibt es dann vielleicht nicht.
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Weil da gibt es jetzt vielleicht nicht die positivste Rückmeldung
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drauf und ich sage immer, Hey, Immobilien muss sich jetzt nicht
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nur mit Cashflow, mit Rendite rechnen, sondern auch
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langfristig mit Wertsteigerung, weil wir wollen ja im Endeffekt
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den Kredit tilgen, wir wollen den Cashflow mitnehmen, und wir
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wollen auch eine super Wertsteigerung mitnehmen, weil
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nur, wenn diese ganzen Faktoren ineinander einzahlen, sage ich
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mal, lohnt sich das ganze auch wirklich langfristig, macht Spaß
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und vor allem lässt dein Portfolio skalieren, weil wenn
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du ein 2 schlechte Deals hast oder vielleicht ja 2 ein 2 gehen
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vielleicht noch, aber vielleicht unter.
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Nochmal 34 schlechte Deals machen die Banken das ganze
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Spiel halt auch nicht mehr mit und vor allem sind Immobilien
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Investments zu interessant, weil wir halt mit den Banken im
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Einklang sind, weil wir mit den Banken das gemeinsam aufbauen
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können und weil unser Eigenkapital zu gut verzinst
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ist. Und ja, das sind die wichtigsten
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Faktoren meiner Meinung nach, um in Österreich erfolgreich in
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Immobilien zu investieren. Viele übersehen entweder das
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rechtliche, übersehen das politische oder wir sehen eben
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das Lage Thema mit den einzelnen Faktoren, die natürlich.
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Tendenziell sehr, sehr wichtig sind und auf viel, viel tiefere
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Ebene noch mal greifen müssen. Ich habe es jetzt versucht
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teilweise vereinfacht darzustellen, aber wenn man das
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alles einhält, dann dementsprechend steht ein guter
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Deal nichts entgegen und ich sage immer jede Mobile ist
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individuell, jeder Messe ist individuell und man muss sich
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immer Case für Case anschauen und dementsprechend.
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Hoffe ich. Die Folge hat euch gefallen, hat
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euch weitergeholfen, abonniert meinen Podcast.
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Die nächsten Wochen kommt sehr sehr viel neues, bin auch gerade
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dabei mir mein eigenes Podcast Studio einzurichten, also
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dementsprechend viel Content für euch, schreibt mir eure
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Themenwünsche in die Kommentare und wir sehen uns im nächsten
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Video. Vielen Dank fürs Einschalten,
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zuhören und dranbleiben für weiteren Content Folge Michael
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einfach auf Spotify, Instagram und youtube bis zur nächsten
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Folge und bis dahin viel Spaß beim Investieren.