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#5 « Moi chercher toit » : quand acheter un bien immobilier révèle les inégalités · À propos

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Le soir,
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repensons notre quotidien.
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Il est absolument pas fair-play que
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certains d'entre nous
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aient un accès à l'investissement dans la propriété au travers de la disponibilité d'un patrimoine
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antérieur et que
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d'autres n'aient que
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les revenus de leur travail.
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Les Belges
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ont une brique dans le ventre.
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Cette expression,
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vous l'avez déjà entendu ?
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Et bien,
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en Belgique,
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en 2026,
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devenir propriétaire,
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c'est une idée qui est encore très partagée dans les esprits.
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Ces dernières semaines,
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j'ai rencontré une petite dizaine de
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jeunes qui cherchent à acheter leur premier bien immobilier
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où qui viennent de le faire.
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Tous ont des parcours différents et pourtant les
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témoignages que j'ai entendu sont souvent les mêmes.
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Le marché immobilier
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est complexe,
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c'est parfois difficile de réunir assez d'argent sur
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son compte et beaucoup de questions se posent
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par où commencer,
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à quoi faire attention avant de signer,
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ou encore est-ce que c'est ?
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Impossible d'acheter sans
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un patrimoine familial.
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Dans cette série de 5 épisodes,
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je vous offre une sorte de mode d'emploi pour comprendre ce
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qui se joue aujourd'hui sur le marché immobilier bruxellois
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et ce qu'il dit de notre société.
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Je m'appelle Laure Dehuit et vous écoutez à
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propos le podcast d'actualité du journal Le Soir
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grand angle.
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Pour ce 5e et dernier épisode,
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j'ai rencontré Thibault qui a acheté un premier appartement à 26
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ans avec sa copine il y a une dizaine d'années.
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Avec lui,
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on prend un peu de recul sur ce marché immobilier bruxellois
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et les inégalités qui existent.
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Alors, je m'appelle Thibault Delaix,
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je suis cadre syndical à la CSC,
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mais je m'exprime aujourd'hui à titre privé.
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Je suis né et j'ai grandi à Liège
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et je vis depuis que j'ai
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19 ans à Bruxelles.
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Alors, j'ai acheté un appartement
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en 2011,
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j'avais donc 26 ans et en réalité,
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je venais d'avoir mon
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premier enfant.
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La dernière colocation était une colocation,
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on était plusieurs couples ensemble,
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c'était super,
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mais c'est donc là que ma compagne est tombée enceinte
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et c'est là que on a eu notre premier enfant.
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Mais on avait promis à nos colocs que on resterait pas indéfiniment avec un bambin
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dans leur mur.
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Et donc,
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qui dit acquisition d'un bien dit
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nécessité d'obtenir un prêt hypothécaire.
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Et là où nous,
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on a bénéficié d'une chance incroyable,
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dont je suis absolument conscient.
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Donc elle n'est pas la même pour tous,
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loin de là.
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Il s'est trouvé qu'il y avait des héritages et un tout petit peu d'argent
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du côté de ma famille et donc j'ai pu
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bénéficier d'une forme de
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d'avance de la part de mes parents
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auxquels je
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reste extrêmement reconnaissant,
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qui m'a permis
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de me présenter devant une banque en disant
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on a les 10% de fonds propres nécessaires pour pouvoir bénéficier d'un crédit hypothécaire.
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Mais c'est vrai que ça crée une inégalité terrible.
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Au bout d'un moment,
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l'appart s'est trouvé être un peu étroit parce qu'on avait
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un 2e
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petit bout et que on avait plus tout à fait
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la place qu'il nous fallait et on a pu revendre.
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et. On a pu investir
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dans une petite maison
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et à nouveau,
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rien de tout ça n'aurait été possible s'il
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y avait pas eu cette impulsion de pépin.
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Est Ce
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qu'une aide externe est indispensable
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pour acheter un bien immobilier ?
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Si on n'a pas la chance de posséder un patrimoine,
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est-ce que c'est possible d'acheter aujourd'hui à Bruxelles ?
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J'ai posé la question à Gaëtan Brüls,
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qui est expert immobilier.
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Il est le fondateur de la société Locustone qui accompagne et conseille les
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acquéreurs pendant leur processus d'achat.
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Effectivement, aujourd'hui,
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avec des droits d'enregistrement à 12,5
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% qu'il faut financer en fonds propres et souvent entre
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15 et 20 %
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de fonds propres,
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de la valeur
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du bien à sortir de sa poche,
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ce n'est pas avec
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un début de carrière
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qu'on va pouvoir mettre suffisamment d'argent de côté.
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Aujourd'hui, pour acheter un appartement à 300 000 ou une maison à 300 000,
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il faut 60 000 € de fonds propres.
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Qui arrive à mettre 60 000 € de fonds propres
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en début de carrière ?
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Personne. C'est sûr que sans l'aide
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externe, la plupart du temps de parents,
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c'est très compliqué d'avoir accès
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au logement.
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Je pense qu'on veut
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devenir trop rapidement propriétaire.
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Aujourd'hui, la location a quand même plusieurs avantages.
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Le premier avantage,
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c'est que c'est moins cher.
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Mensuellement, vous payez moins quand vous êtes locataire.
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2e, c'est la flexibilité.
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Ben ça facilite
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la possibilité de
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déménager. Être locataire
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en étant locataire,
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vous économisez
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virtuellement tous les mois un montant.
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Si ce montant là soit vous le vous l'économisez et vous le
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placez correctement dans la bourse par exemple ou dans d'autres placements,
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Ben ça vous rapporte
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autant que si vous êtes-vous remboursez un crédit hypothécaire.
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Actuellement, il faut pas se leurrer si on veut acheter avant.
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Même 40 ans.
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Aujourd'hui, on en est là avant 40 ans.
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Si on n'a pas un coup de pouce de parents,
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pour moi,
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c'est quasiment mission impossible.
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Et c'est même dangereux de vouloir à tout prix
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devenir propriétaire
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sans un apport
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quelconque. Je
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me suis demandé,
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est-ce que c'est possible d'éviter la surenchère des prix quand on veut acheter un bien ?
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J'ai posé la question à Thibault.
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On a bénéficié d'un petit coup de chance et on s'est très bien
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entendu avec la vendeuse.
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Elle avait convenu d'un système de vente que moi je trouve
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très correct.
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C'est comme ça que j'ai revendu mon appart,
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c'est comme ça que je voudrais pouvoir revendre ma maison.
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C'est qu'elle avait fixé le juste prix qu'elle estimait
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pour son bien
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et elle proposait aux gens de signaler si jamais
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ils étaient prêts
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à payer cette somme.
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Mais par contre,
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il n'y avait pas de système de surenchère,
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ce que j'ai trouvé très correct.
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C'est marrant parce que
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donc tant pour l'appartement que pour la maison,
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à chaque fois les propriétaires
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m'avaient expressément signalé ne
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pas vouloir contribuer à une espèce de.
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Surchauffe du marché immobilier en disant avec cet argent là,
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j'ai le nécessaire pour procéder à l'acquisition de mon bien suivant et
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voilà. C'était quoi
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le prix du bien de l'appartement à l'époque et par rapport à vos revenus ?
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Du coup,
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qu'est ce que ça représentait ?
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Donc l'appartement,
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je crois que c'était
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240 et c'était un appartement qui faisait entre
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80 à nonante mètres carrés.
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Je pense que
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c'est un appartement qui désormais va valoir.
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L'ordre de 323 150,
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je sais pas très bien,
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je suis pas à ce
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point au courant,
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mais à mon avis,
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on est on est dans ces gammes là et lorsque nous on l'a vendu une
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demi-douzaine d'années plus tard,
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on était déjà à 15% de plus-value je pense.
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C'est quand même assez impressionnant de voir quel est le taux de progression
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du marché.
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Pour précision,
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tout ça est situé à Etterbeek,
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Etterbeek qui fait l'objet
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malgré tout d'un phénomène
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assez spécifique de forts investissements,
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précisément de la part de
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fonctionnaires européens et donc avec des portefeuilles
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qui sont autrement garnis.
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Et là,
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il y a parfois.
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Une difficulté de
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rivalisation sur l'accessibilité aux biens
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où le match
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est un petit peu déséquilibré.
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Tout ce que l'on voit du type Airbnb,
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et cetera,.
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donc en fait
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des particuliers qui
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acquièrent des biens pour les mettre en enfin pour
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les mettre en location au travers d'une plateforme.
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Et eux,
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comme ils peuvent espérer une rente locative très élevée de ces biens là,
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ils peuvent acheter à des prix
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qui sont des prix colossaux en se disant je sais bien que J achète
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au-delà de la valeur mais c'est pas grave.
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Ce qui l'importe c'est que moi j'ai plein d'unités locatives
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et je vais les amortir et elles se rembourseront d'elles même
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à moyen
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terme. Ça,
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c'est aussi en train de
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D attirer les prix à la hausse
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de façon terrifiante
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et les gentils petits
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acquéreurs privés qui cherchent avec leurs maigres moyens.
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À se débattre dans ce marché là,
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ils sont
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nettement plus à la peine,
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ça c'est certain.
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Voilà, ça c'est des choses qui existaient pas
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de la même façon lorsque moi
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j'ai acheté il y a 10 ans,
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lorsque j'ai voulu vendre mon appart,
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il y a des personnes
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qui venaient et qui faisaient aucun mystère du fait que
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ils voulaient
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transformer l'appart pour
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en faire une unité locative.
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C'était même assez clair sur le fait que
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ce soit des de la location court terme
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pour maximiser
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les gains qu'on pouvait en
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espérer. Ça,
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j'ai pas eu envie de le revendre
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par exemple.
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Cet extrait de Thibault,
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je l'ai fait écouter à Gaëtan Bruehls,
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qui est expert en immobilier,
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et je lui ai demandé
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qu'est ce qu'il faut faire face à l'arrivée des fonctionnaires européens et des acheteurs d'airbnb ?
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Je vais revenir sur le chiffre de l'augmentation de 15%
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sur c'est
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10 ans ou
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plus ou moins.
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C'est tout à fait normal
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en fait,
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et c'est
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une des forces d'ailleurs de l'immobilier en Belgique,
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c'est que
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le marché prend de la valeur pour tous ceux qui ont des projets d'acheter.
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C'est une bonne nouvelle.
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Ça veut dire que
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quel que soit le bien que vous allez acheter en Belgique,
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il va prendre de la valeur chaque année et quand vous allez revendre,
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Ben vous allez gagner,
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vous allez faire une belle plus-value sur les fonds propres que vous allez
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injecter dans
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l'appartement ou la maison.
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Donc c'est une bonne nouvelle
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cette prise de valeur et ce qui est important c'est.
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Que Effectivement,
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Bruxelles prend
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pas mal de valeur
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parce que on part de très loin.
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Je reviens sur
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Bruxelles, est une capitale
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très bon marché.
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Le prix immobilier de Bruxelles est
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presque anormalement bon marché.
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On est
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quand même à un lieu sur une carte qui
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est assez
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importante. Donc il y a c'est normal qu'il y ait un
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rattrapage au fur et à mesure sur le prix de l'immobilier.
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Enfin normal.
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Je parle de théorie
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et je comprends que pour les Bruxellois,
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c'est difficile parce
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que, et c'est là tout le problème,
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c'est que
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c'est un rattrapage qui est logique maintenant,
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qui ne bénéficie pas malheureusement
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aux Bruxellois
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parce que les Bruxellois n'ont pas leurs revenus et
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leur capacité d'emprunt qui suit cette tendance à Bruxelles.
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Et ça,
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c'est vrai que c'est
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un vrai problème.
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Maintenant, ce n'est pas la concurrence des expats
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ou des nouveaux types d'investissements
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qui est la cause
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de cette hausse de prix.
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C'est vraiment
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le côté capital européen quand il y a effectivement.
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Une demande qui est beaucoup plus élevée que l'offre.
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Ce qui est le cas actuellement,
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c'est que on a parfois des personnes qui,
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par fatigue de recherche et qui à un moment veut absolument acheter,
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aura tendance à acheter trop cher par rapport à la moyenne
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des biens.
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Mais c'est lui qui va perdre.
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Le marché va continuer à prendre de la valeur,
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mais son bien,
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vu qu'il part
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de plus haut,
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va prendre moins de valeur et donc le jour où il va revendre,
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bah il va récupérer.
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d'argent, il sera perdant.
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Pourquoi j'explique ça ?
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C'est que
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les expats
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et surtout les investisseurs immobiliers
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sont très conscients de
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ce phénomène là.
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Donc c'est pas eux qui achètent plus cher.
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C'est souvent justement des particuliers qui,
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par peur
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de louper une opportunité,
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vont acheter plus cher.
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Est-ce que
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finalement c'était un bon investissement l'appartement à l'époque ?
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Et est-ce que vous referiez
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ce choix ?
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Bah oui,
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oui, c'est un terriblement bon investissement.
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Il y a
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plein d'études d'économistes
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qui tendent à démontrer que
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les gens,
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nous tous,
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on peut quasiment réaliser plus d'argent dans
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la plus-value de
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nos biens immobiliers au cours d'une existence
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que dans les revenus qu'on peut espérer de notre travail.
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C'est complètement injuste,
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mais c'est une réalité
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économique contemporaine.
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Mais c'est comme ça que
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il est absolument pas fair-play que
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certains d'entre nous aient un accès à l'investissement dans
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la propriété au travers de la disponibilité d'un patrimoine.
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Antérieures et que
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d'autres n'aient que les revenus de leur travail.
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On a quand même un décrochage du pouvoir d'achat
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des personnes
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qui ne
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vivent que
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des revenus de leur travail.
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Donc bien sûr,
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eux, il y a une espèce de double peine où
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non seulement
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ils ont
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des revenus qui sont pas dans une logique de croissance,
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mais en plus
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ils ne peuvent pas investir dans du capital propre et donc ils sont obligés de
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verser une rente.
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à des personnes dont,
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quelque part,
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le seul mérite,
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pour une bonne part,
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est d'avoir eu des parents qui ont pu leur léguer des
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avoirs sur lesquels ils ont continué à construire du patrimoine.
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Et ça,
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c'est inévitablement à un moment,
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il va falloir qu'on se regarde
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dans le blanc des yeux en
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reconnaissant qu'on ne peut pas avoir une société qui se fracture entre
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des rentiers et des travailleurs.
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Et donc
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oui, c'était une chance immense et il faut pouvoir mesurer que
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ça a été un privilège et qu'il y a des
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inégalités à corriger.
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Alors, comment faire pour ne pas participer à ce
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système ? est-ce que c'est même possible de ne pas y participer ?
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La seule manière qu'on pourrait avoir pour diminuer en tout cas hausse des prix,
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c'est que
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l'ensemble des acquéreurs se mettent d'accord de ne pas acheter
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aux prix qui sont demandés.
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Tant qu'il y a des acquéreurs qui sont prêts à
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acheter au prix qui est affiché ou mettre plus,
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ça va continuer à tirer le marché vers l'autre.
11:14
Mais de nouveau,
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est-ce que c'est
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un problème ?
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Pas forcément parce que quand on est on est propriétaire,
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on est bien content
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que son bien continue à prendre de.
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De la valeur.
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Parce que si demain on a,
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comme on a eu aux États-Unis,
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comme il y a eu en Espagne,
11:26
un parc immobilier qui se crash complètement et que tous les biens perdent complètement leur
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la valeur et qu'il faut absolument revendre parce qu'on perd son boulot,
11:32
et cetera.
11:33
La banque,
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elle va réclamer ses
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ses sous.
11:35
Et donc qui se retrouve complètement lésé,
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c'est le propriétaire.
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Idéalement, il faut que le marché immobilier continue à prendre de la valeur,
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pas forcément prendre des 15,
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20% chaque année,
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mais qu'il y ait une
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prise de valeur linéaire
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chaque année,
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mais ça malheureusement
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aller contre.
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Contre cette hausse,
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pour moi,
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c'est une utopie.
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Quand tu observes le marché aujourd'hui,
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est-ce qu'il y a des choses qui te
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sautent aux yeux?
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? Oui,
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donc il
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y a un vrai phénomène d'emballement
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lié à des localisations.
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Donc on voit que il y
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a des prix au mètre carré très élevés
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dans des quartiers spécifiques,
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dans des communes spécifiques.
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Et ça,
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c'est quelque chose qui a été
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très fort étudié par les géographes urbains,
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que de façon un peu regrettable lorsque l'on
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amélioré la qualité de vie dans certains quartiers,
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le premier réflexe.
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Propriétaires, dans une logique de marché
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qui est complètement libre,
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c'est de
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réévaluer leur prix à la hausse et donc en quelque sorte faire
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augmenter le coût de la vie pour
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soit les locataires,
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soit par des
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effets cascade,
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soit les catégories de
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publics qui peuvent accéder au quartier.
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Et en fait,
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c'est une force centrifuge qui
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chasse petit à petit de
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ces quartiers là
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les populations qui sont
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les moins fortunées.
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Donc c'est terrible à dire.
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Parfois, le fait d'améliorer la qualité de vie contribue
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à faire exfiltrer.
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Et de
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façon un peu insidieuse,
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les publics les
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moins nantis de ces quartiers.
12:56
Et ça,
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tant qu'on on n'aura pas procédé à une forme de
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régulation des prix,
13:00
on va en permanence être confronté à une difficulté.
13:03
Et on voit que la mobilité résidentielle,
13:05
désormais, ce sont des personnes qui quittent ces quartiers,
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qui se gentrifient.
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Un bon exemple,
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c'est le quartier environnant,
13:11
le canal,
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qui est en train de changer de visage,
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mais pour lesquels.
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n'est pas facile pour les populations
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historiques des quartiers
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de se maintenir.
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Et alors, ?
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on voit que la mobilité résidentielle,
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désormais, ça n'a même plus vraiment d'autres
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communes de Bruxelles,
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c'est plutôt la périphérie bruxelloise.
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Et c'est comme ça qu'on voit des petites villes qui sont
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bien connectées en termes
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de réseau ferroviaire,
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qui deviennent un peu les dortoirs de
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la force de travail
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ouvrière dans des boulots à pénibilité plus importante.
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Et on
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voit que c'est Ninove,
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c'est Alost,
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c'est Al,
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c'est Vilvoorde qui deviennent
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un peu les.
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La 2nde ligne de réception de ces publics là,
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ça, il va falloir qu'on se pose un jour la question sérieusement.
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Par ailleurs,
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ce que l'on voit à Bruxelles,
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c'est que
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il y a une vraie
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difficulté qui tient au fait que on a de plus en plus soit
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des biens d'assez haut standing et des quartiers qui
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se referment un tout petit peu sur
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des catégories,
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des publics à gros portefeuille comme on le voit dans le Bruxelles du Sud-Ouest.
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Et puis alors des endroits qui sont
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les poches de concentration de la pauvreté bruxelloise.
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Mais on a de moins en moins une espèce d'entre 2
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et ça le risque.
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C'est que à terme,
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il y ait une polarisation forte et qui est
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qu'on perde une forme de lien sociétal
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qui tient à ce rôle.
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Oui, d intermédiaire de toute classe moyenne.
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Et ça,
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il faut vraiment qu'on soit vigilant et ça passe par l immobilier
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aussi. Et la même chose.
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J'ai fait écouter cet extrait à notre expert.
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Alors là,
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on rentre
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dans un un problème qui est vraiment essentiel,
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c'est l'accès à des logements
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bon marché
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sur Bruxelles.
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C'est le manque de logements abordables
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dans le 9 en fait,
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parce que
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le marché du 9
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tire tout le marché.
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Et à Bruxelles,
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on voit qu'il y a un manque
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énorme de
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biens neufs sur le marché.
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Or, le manque de biens neufs
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crée de la rareté et la rareté fait
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des augmentations de prix.
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Et là,
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c'est vraiment de
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décisions politiques qui doivent être faites.
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C'est de vraiment mettre un énorme coup d'accélérateur pour
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mettre sur le marché un maximum de logements pour que
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Ben en fait l'offre soit équivalente à la demande,
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voire même
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un peu plus élevée.
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Parce que s'il y a plus d'offres que de demande,
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Ben ça va tirer les prix vers le bas.
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Tant que
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la demande est plus élevée que l'offre,
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Ben ça va tirer les prix vers le haut.
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Le problème aujourd'hui,
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c'est que effectivement on a un parc immobilier très ancien
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qui doit être rénové,
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mais on n'a pas forcément la capacité financière
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chez les propriétaires actuels
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de faire les travaux eux-mêmes ou
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de chez les nouveaux acquéreurs,
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d'acquérir et de faire les travaux.
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C'est un problème de pouvoir d'achat.
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Et donc quel est le nœud là-dedans ?
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C'est d'augmenter le pouvoir d'achat des Bruxellois pour qu'ils aient accès à la propriété.
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Qu'est Ce que doit faire le politique ?
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C'est à la fois favoriser l'émergence de projets pour qu'il y ait plus de
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biens sur le marché.
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pour. Avoir une balance entre l'offre et la demande qui soit meilleure,
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plus d'offres que de demandes,
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c'est ça qui va faire baisser les prix et à la fois
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mettre des politiques en place pour augmenter le pouvoir d'achat des Bruxellois
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pour qu'ils aient toujours accès
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au logement.
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On a parlé que ici du marché acquisitif.
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Il faut bien dire que
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à Bruxelles,
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de mémoire,
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je crois que c'est jusqu'à septante pour
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100% du public
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qui est dans de la location.
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Et le marché locatif,
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c'est encore tout un une autre problématique.
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Et là,
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on a une vraie difficulté parce que on voit,
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notamment sur les questions d'isolation,
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que les propriétaires
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sont assez peu scrupuleux parce que ça
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nécessite pour eux
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d'investir et que il y a pas de retour financier à en espérer,
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si ce n'est
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une amélioration du bien-être de leur locataire.
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Et ça,
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il faut qu'on trouve
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des instruments contraignants parce que c'est juste plus possible
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que des personnes
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bénéficient de rentes qu'ils accumulent et que
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il n'y ait
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aucun système de
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réinvestissement dans
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l'outil de cette rente qui profite aux personnes.
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Qui assume le poids de la location ?
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Au-delà de
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des recherches individuelles qu'on mène
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pour nos biens,
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il faut qu'on
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collectivement on se pose la
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question de comment on
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veut structurer ce marché pour que tout le monde ait une possibilité d'accès.
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Le logement,
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c'est pas un bien qui est un bien
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classique, c'est un bien qui constitue un droit.
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Aussi, au titre de
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ce droit,
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il n'est pas complètement déraisonnable
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d'imaginer que on interfère dans les logiques de
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structuration de ce marché pour s'assurer que
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il n'y ait pas d'inégalités d'accès.
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Qui soit croissante et qu'on restaure une capacité pour ceux qui
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en ont moins de pouvoir prétendre à un chez eux
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eux aussi.
17:38
Merci d'avoir écouté cet épisode.
17:40
Il fait partie d'une série de 5 podcasts qui tentent de
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répondre à une question simple mais devenue de plus en plus
17:45
complexe comment acheter un bien immobilier à Bruxelles aujourd'hui ?
17:49
Si vous souhaitez aller plus loin,
17:50
les autres épisodes explorent d'autres réalités du marché immobilier,
17:54
toujours à partir de témoignages et du regard d'un expert.
17:56
Je vous invite à aller les découvrir.
17:58
Merci beaucoup
17:59
et à bientôt.