Latest / Huis kopen in Spanje / #18: Dit moet je weten als je een B&B wil starten in Spanje
Transcript
- Sannah: Welkom bij een nieuwe aflevering van Een Huis Kopen in Spanje. De podcast voor iedereen die droomt van een huis in Spanje. In deze podcast timpen we je stap voor stap mee door het aankoopproces, bespreken we de grootste misverstanden en krijg je praktische tips van experts die dagelijks met Spaanse vastgoed werken. Fijten en fabels. Mijn naam is Sanna en samen met Jan van Ik zoek een huis in Spanje.nl helpen we je om goed voorbereid die stap naar een woning in Spanje te zetten. En we zeggen het in de intro van de podcast. Iedereen die droomt van een huis in Spanje. Maar soms hebben het droom van een BNP in Spanje. jan: Heel veel mensen. denk dat Sannah: Ja. jan: wij, lieg ik niet, denk minimaal een derde, misschien wel de helft van de aanvragen zijn mensen die plannen hebben voor bed en breakfast, voor verhuur, voor camperplekken, voor blijven Nederlanders, VOC en mentaliteit. Dus iedereen komt hier om iets te ondernemen. En dat Sannah: Haha, ja. Ja. jan: is ook hartstikke goed. Graag zelfs. Alleen ja, daar hoort wel een bepaalde route bij. Want het is helemaal geen ABC in Spanje. Daar willen mensen niet ontmoedigen, Sannah: Nee, pas eens. jan: maar wel eerlijk informeren, zeg maar. Sannah: Ja, want we vinden het erg relevant op deze aflevering nu op te nemen, want jij ziet veel dingen voorbijkomen. Kun je daar eens ons meenemen? jan: Nou ja, we hadden natuurlijk voor vandaag de podcast alweer gepland, maar dit weekend zag ik weer twee filmpjes voorbij komen van van makelaars. Allemaal prima. Met grote teksten onder optie tot BNB. Ja, als je dat huis op me kijkt, ik hoef de advocaat niet eens in te schakelen op de architect. Daar krijg je gewoon nooit geen vergunning voor voor een BNB. En Sannah: Nee. jan: dat zijn dan de koi boys die hier nog steeds allemaal rondlopen. En dat zijn er nogal wat. Er zijn ook heel veel goede, serieuze makelaars trouwens. Dan ga je meteen een krom staan en dan denk je, de klanten waarmee ze nu rondlopen, die denken het zou wel. Ik heb geen idee, jij woont hier in Spanje, ik niet. Het zou wel zo zijn. ja, zo zien Sannah: Hmhm. jan: we dagelijks van dit soort voorbeelden voorbijkomen met desinformatie, informatie wat gewoon niet klopt. En wat gewoon eigenlijk mensen een worst voorhouden is, wat je gewoon niet kunt waarmaken. Met mogelijk alle gevolgen van die. Sannah: Ja, precies. jan: Er zijn natuurlijk mensen genoeg die er dan in trappen. De makelaar krijgt zijn commissie en dan zijn we helemaal popiopi. En de koper zit met de gebakken peren. Want die gaat Sannah: Hmhm. jan: met de status, de benen acht maanden later weer terug naar Nederland met een illusiearmor. En dan denken we, ja in Spanje kan niks, mag niks. het Spanje is ook een land van regels. Sannah: zondag. jan: Heel veel dingen kunnen ook niet. Heel veel dingen kunnen wel. Maar wat niet kan is dat je als makelaar, zeg maar, je huiswerk niet doet en gewoon mensen dingen voorschotelt die gewoon patty-net niet waar zijn. En dat Sannah: Nee. jan: vind ik gewoon kwalijk om te zien, en daarom ook zei, we het daar eens over hebben, want het is met scheringen aan inslag aan het worden. Ook als je huizen geadverteerd ziet worden, staat erbij ideaal als bed en breakfast. omdat het pand 7 slaapkamers heeft. Maar je Sannah: Hmhm. jan: krijgt geen vergunning daar. Dus het is niet Sannah: Nee. jan: ideaal als bed en breakfast. Dus waarom bied je dat ook aan als ideaal als bed en breakfast? Sannah: Mm-hm. jan: Maar ja, heel veel makelaars zitten toch anders in de wedstrijd dan wij erin zitten. Wij willen gewoon zeker weten dat als iemand een bed en breakfast zoekt, dat we dan de panden laten zien, waarvan we ook zeker weten dat je er een vergunning op kunt krijgen. Dat zijn ook nog hele routes waar je moet voldoen. En de vergunning krijg je uiteindelijk ook pas waarschijnlijk een jaar nadat je al open bent. Maar dat is allemaal geen probleem. We zorgen gewoon dat de informatie klopt. En wij moeten heel vaak ook mensen teleurstellen. is voor ons ook een hele zoektocht. nu net weer mensen gehad die hebben een budget van half miljoen 500.000 euro. zoeken een bed en breakfast. Nou, dat denk ik in eerste instantie zal toch niet zo moeilijk zijn. Maar goed, de wens is, het moet wel buitenaf liggen, moet vrij liggen, moet... Nou, dan heb je criteria 1 al wat lastig wordt. Ja, dan zijn we gewoon soms een week mee bezig om de goede panden bij elkaar te vinden en van tevoren te checken of dat allemaal kan. Sannah: Mm-hm. jan: Ja, en dat is wat anders als met mensen meelopen en een filmpje maken ongevraagd, waar de eigenaar helemaal niet van af weet en dan nog roepen. dat is wel een optie tot bed en breakfast, want dan staat daar een garage, een dubbele garage, die kun je zo ombouwen. Dan Sannah: Ja. jan: jij, je loopt gewoon uit je nek te lullen. Dat kan gewoon helemaal niet. Sannah: Ja, en wij Nederlanders denken maar dat alles in Spanje maar kan en dat we alles wel kunnen verbouwen. Maar dat is dus niet zo. jan: Ja, en waar dat ook vandaan komt weet ik ook niet, want inderdaad Nederlanders denken, in Spanje kan alles. Dus je kunt gewoon een zwembad aanleggen. In Spanje is een land van veel meer regels dan in Nederland. Dus waar dat beeld door Sannah: Mm-hm. jan: ontstaan is weet ik niet. Maar wat ik wel weet is dat er een aantal makelaars zijn die dat beeld... Zeg maar juist en bevestigen we je, het komt allemaal goed. Maar heel veel dingen komen gewoon niet goed. En dat is gewoon een doodzoon Sannah: Nee. jan: dat jij wel serieus op zoek Weet wat je wil, weet wat je budget is. Dat je met dat soort koi boys in aanraking komt en er nog intrapt ook. Sannah: Dus met deze aflevering willen we besparen dat jan: Waarschuw. Sannah: je heel veel geld in een pand stopt zonder dat je daar vergunning voor krijgt voor een jan: Ja. Sannah: BNB bijvoorbeeld. jan: Nou, en dat je daarin ook goed begeleid wordt. En de begeleiding begint natuurlijk vanuit de makelaar, maar dan ook vervolgens met de architect. Je hebt er eigenlijk een architect voor nodig om die vergunningen uiteindelijk te krijgen. Dus dat je een goede architect erbij hebt die ook ervaring heeft, motoristische verhuur. Ja, dat is gewoon een hele route. heb je gewoon een team voor nodig. En de mensen waar ik het nu over heb, dat is geen team. Dat zijn gewoon kooiboys die een beetje rondrijden. Sannah: Mm-hm. jan: Die lijmen plakken alles bij elkaar. Wij werken, ze hebben pas een aanvraag gedaan om in ons huis te komen bekijken die wij verkoop hebben. We gaan er niet eens op in. Ik wil gewoon niets mee met dat soort mensen te maken hebben. Ik vind het gewoon triest dat je Sannah: Nee. jan: op die manier je geld verdient en dat je niet je huiswerk doet. En overal worden fouten gemaakt. Wij zullen ongetwijfeld fouten maken, maar we gaan niet op voorhand roepen voor je optie tot BNB als we compleet al van tevoren weten dat dat nooit gaat lukken. Sannah: Nee, precies. Nee, want je hebt dus te maken met vergunningen en ook met degene die het kopen, moeten ook aan bepaalde eisen voldoen? Of hoe zit dat? jan: Nee, de koper hoeven in die zin niet aan eis te versieren. Je kunt natuurlijk een bepaalde of een bestaande bed en breakfast overnemen. Dat is overigens het meest makkelijke. Dat is ook meest dure, want dan zit de vergunning al op. Vaak kun je die vergunning ook overnemen. Ook dat wordt allemaal gecheckt van tevoren voordat er überhaupt spraak is van overname. Sannah: Mhmm. jan: Dat verschilt allemaal per regio, per gemeente. De ene keer zit hij op het pand, andere keer op de persoon. Nou, dat laatste dat het op de persoon zit, daar gaan ze in Spanje van af. Want dat slaat natuurlijk nergens op. Ik ben geen bed en breakfast. Mijn pand kan wel een bed en breakfast zijn, dus dat wordt veranderd. Dus dat is het meest makkelijke. Dan weet je een beetje van tevoren waar je aan begint. Het lastigste is natuurlijk het deel dat als mensen hun huis zien dat ze denken, dat lijkt me wat. Zou ik daar een bed en breakfast kunnen beginnen? Dat je dan op voorhand inderdaad met de architect al een eerste check doet en dat is echt binnen een dag helder. Dat was zelden natuurlijk met het hotel toe waar je dan begonnen. kunt dan bestemmingsplanen. Kun je in eerste instantie al zien van hey, zou je er een aanmerking komen voor een vergunning? Ja of nee? En als het nee is, dan blijft het ook nee. Kun je doen en laten we het wil krijg je gewoon nooit gaan vergunnen. Maar het is gewoon een andere materie en het is een materie waar gewoon heel veel maaklaars en geen verstand van hebben, niet van willen hebben, die hebben ook geen back office, die werken met z'n tweeën. Ja Sannah: Ja. jan: snelle filmpjes, nou ja ik word er helemaal durrelduurzoon. Sannah: Jullie proberen je te onderscheiden door echt vanuit de klant te denken. Eerst een soort van tevoren gesprek, een intake met de klanten hebben om te zorgen dat jan: Ja. Sannah: je ook de juiste bezichtingen plant en dat je gewoon weet van oké de huis die ik laat zien die zijn ook echt passen in dat plaatje zeg maar. jan: Ja. Ja, en nogmaals, je kunt de mensen niet kwalijk nemen. hebben mensen erbij die hebben via ons een volmacht geregeld voor een advocaat. Via onze bankrekeningnummer geopend, via onze huizen bekeken. hebben weet ik veel hoeveel contactmomenten gehad. En uiteindelijk kom je er dan achter dat ze toch een woning ergens hebben gekocht buiten ons om. Maar prima, dan mag we leven in een vrij land. Ja, Sannah: Hmhm. jan: en dan zie ik op Facebook alweer de drama's voorbij komen van ja, we krijgen geen vergunning. Het trapt er ook niet in in die verhalen. Zorg dat je huis... Sannah: Nee. jan: Zorg zelf ook dat je helder bent en dat je van tevoren een architect in de hand hebt genomen of via ons of zelf die dat voor jou checkt voordat je erin trapt. Het is gewoon het erin trappen. En voor dat soort panden betaal je dan ook nog meer omdat zogenaamd een optie tot BNB mogelijk is. Ja, dat is helemaal niet mogelijk. Dus je betaalt ook nog te veel voor zijn huis. En aan andere kant is natuurlijk, mensen moeten zelf ook real zijn. Sannah: hee jan: We hebben nu weer een aanvraag zonder namen te noemen, 175.000 euro budget, vrijstaand, zoveel slaapkamers, zwembad, binnen half uur Sannah: ja, tuurlijk. jan: van de strand. Ja hoor. Ja, die mensen die hebben de laatste tien jaar niet op idealisten of onze website gekeken. er Sannah: Nee. jan: zijn nog dingen die kunnen of niet. Sannah: Nee precies, je moet wel een beetje realistisch zijn. jan: Ja. Sannah: en in eerder aflevering ook met Linda bijvoorbeeld hadden we het ook over de keuze maken met je hoofd en met je hart. Je wil natuurlijk tot klanten een keuze maken met hun hart, omdat ze jan: Ja. Sannah: een droom najagen die ze hebben. jan: Ja. Sannah: Maar zorg er dan wel voor dat je een goede makelaar hebt die jouw hoofd kan zijn. Dus die af en toe tegen jou zegt, hey dit klopt niet. jan: Ja. hebben en soms is dat ook vervelend als je voor mensen niet dat kunt vinden wat ze zoeken. Alleen dat is dan wat het is. Wij gaan niet dan plan B doen en we gaan nou weet je wat dan proberen we dat wel en we zien het later wel. Dat gaan we gewoon niet doen. Mensen gaan de hele eeuwen steken in de plannen hier en die hebben een droombeeld. Bnb voor liefde. Wij willen dat ook. Allemaal prima. Maar Sannah: Ja. jan: wel als het kan en als het klopt. er zijn ook, dat is de andere kant, er zijn ook Nederlanders die denken inderdaad we hebben gewoon nergens mee te maken. We hebben pas mensen gehad die zijn een campingterrein begonnen op een perceel van nog in 2.000 vierkante meter. Nou Sannah: Mhmm. jan: weet je sowieso dat dat niet kan, want dan mag je nog niet eens een huis opbouwen. Camperplekken, aangelegd, elektra, waterverziening kon allemaal niet op. Heel voorzichtig eens gevraagd van, heb je nou vergunning? Nee, als we alles klaar hebben dan gaan we die vergunning aanvragen, komt allemaal goed. Nou, je raad het al, zijn een jaar verder. Toiletgebouw is weg, elektra aansluiting is weg, onkruid staat tot hier. Dan denk je, ja, waarom doe je dat ook? Waarom zorg je niet als klant ook, als koper, dat je je goed informeert? Zoek de goede Sannah: Ja. jan: partijen erbij. in Nederland ga je toch ook niet meer zo een pand kopen met een paar caravans in de tuin poten. Waarom zou je dat hier wel doen? Heel bijzonder af en toe. En het is gewoon Sannah: Nee, ja, precies. jan: een complexe... materie. kunt ook niet zeggen dat één vier regels zelf. Als je een bed en breakfast wil beginnen in Spanje, moet het hierop wel doen. Het verschilt Sannah: Nee. jan: per gemeente, verschilt per regio. De bestemming ligt het in een dorpje, ligt het in de campo. Dat zijn ook gewoon geen dingen wat een ABC is. Sannah: Nee precies, dat vroeg ik me nog af. Dus het verschilt echt per regio of per platteland in een dorp, dat soort dingen. Ja. jan: Ja, ja, Sienas wij bijvoorbeeld, ik noem het wat, we hadden pas een heel mooi grondstuk in de verkoop. Groot genoeg om, in ieder geval, wat groter betreft in aanmerking te komen voor een vergunning. Toen hebben we ook van tevoren dat hele traject doorlopen. Dus we zijn bij de gemeente geweest, hele plannen ingediend. Nou, dan kunnen we het ook aanbieden als zijnde zo'n vierhonderd meter grond. Er stond al een kleine huisje op. En hier kun je een vergunning krijgen voor een camperplek tot vijftig stuks. Dan weten we gewoon zeker dat dat klopt. Sannah: Ja precies, want als je dus een perceel of een huis koopt waarvan je een B &B wil maken, hoe gaat dat dan in zijn werk? Dus dan spreek je de wens uit bij jullie, jullie plannen een aantal bezichtigingen in en dan... jan: Ja. Ja. Nou, is de eerste stap de architect in schakelaar. Vaak doen we dat al voor dat we de pand gaan kijken. Sturen we de locatie door, de gegevens door. Die komt binnen een dag bij ons terug van ik heb met de gemeente gebeld op die plek is het mogelijk om bed en breakfast te beginnen. Maar dan heb je nog lang geen vergunning. dan gezien de ligging van de pand zeg maar en de omstandigheden, kun je dan vergunning aanvragen. En dat is dan een heel traject, want dan moet je voldoende aan alle voorwaarden die verschillen ook weer per regio, per gemeente. Hoe Sannah: Hm. jan: breed de deuren moeten zijn, wel of geen invalide kamer. Sannah: Nootuitgang, Ja. jan: brandblusses, nooduitgang, dat wordt dan twee, drie keer gecontroleerd en uiteindelijk na een, soms twee jaar krijg je je officiële vergunning uiteindelijk binnen. hebben dus ook Nederlanders die zeggen, ja maar ik wil eerst zeker weten dat ik die vergunning binnen heb. Ja, dan kun je dus in Spanje niks kopen, want dat is het kip met ei verhaal Sannah: Nee. jan: zeg maar. Sannah: Ja. jan: Maar als je dan dus weer een goede architect hebt die je kunt vertrouwen, die zijn werk goed doet, die op papier kan aantonen, van mij betekent, ga je met die man mee naar de gemeente van, we kunnen inderdaad vergunningen krijgen, dus je kunt beginnen. Want ook als je begint met die bed en breakfast, met de ver-uur, je kunt gelijk beginnen. Ook al heb je de vergunning nog niet binnen, maar je hebt de aanvraag gedaan, dus je krijgt je nummer ook binnen. En dan vervolgens gaan ze controleren of het kan. Maar wij proberen bij alle panden als we gewoon van tevoren weten, joh we zoeken toch een huis met drie kamers voor de verhuur. Dat we van tevoren checken, van zou dat bij dit pand wel of niet mogelijk zijn. Anders gaan we er helemaal niet kijken, dan heeft het helemaal geen zin. Sannah: Nee, pas eens. Nee. jan: En dat is ook wat ik dan krommetenen van krijg, dat ik al die filmpjes voorbij zie komen, al die snelle henkjes. Dan je, jongens, jongens, je weet totaal Sannah: Hehehe. jan: niet waar we lult, maar het allerbelangrijkste is dat je de klant niet centraal stelt. Je vindt jezelf belangrijker dan de klant en dat kan nooit. gewoon mensen mensen misleiden. Daarom zei ik al in begin, Sannah: Ja. Nee. Ja, precies. jan: we moeten gewoon koeien letters erboven zetten, waarschuwing, let op. Sannah: Ja. jan: Want dat is het ook. Sannah: Niet oké, nee. En wat als je nou wel een toffe huis hebt gezien bij zo'n shady makelaar waarvan je niet helemaal zeker weet of het een goede makelaar is? Kun je dan zelf ook een architect in de arm nemen of kun je dan met dat huis naar jullie gaan en zeggen, hey, ik heb deze gezien, wat denken jullie daarvan? jan: Nou ja, zou ook kunnen. Het beste is om eerst een maaklaar te kiezen waarvan je mag verwachten dat die meer kennis, know-how en ook de belangen van jou centraal stelt om daarmee op huisjeacht te gaan. Maar Sannah: Ja. jan: in principe kan iedereen zelf een architect inhuren. In principe zou elke architect ook die informatie moeten kunnen geven. Maar het is wel zo dat wij bijvoorbeeld, als het om terrestrische verhuur, met één architectenbureau samenwerken die daar gewoon echt in gespecialiseerd zijn. Voor hen is dat gewoon veel makkelijker, als je een architect die een nieuwbouwhuis ontwerpt is wat anders dan een architect die een bed en breakfast-regel moet moeten regelen. Dus als je zelf wat tegenkomt, kom je op idealist en huis tegen, je stuur het ons toe en vragen ons, dan denk je dat je hier een vergunning voor kunt krijgen, dan gaan wij het regelen, maar dan loopt het via ons, dan begeleiden wij erin. Sannah: Ja. jan: En dan kan het met enige regelmaat voorkomen dat we je moeten telleurstellen sorry, je krijgt geen vergunning. Sannah: Ja. jan: De andere kant is ook, er worden ook bed en breakfasten aangeboden. En daar staat dan bij, die draait al 20 jaar als bed en breakfast. We kregen ook de vraag om die bed en breakfast in in de verkoop te nemen. Dus ik vroeg me weer alle documenten toesturen, kopie van de vergunning. Nee, vergunningen hebben we niet, maar we draaien al 20 jaar hoor, dus dat is geen probleem. Maar Sannah: Ja, dat vroeg ik me nog af, ja. jan: je hebt geen vergunning. Dus al Sannah: Hey. jan: draaien al 100 jaar. Als vandaag morgen oom agent komt, dan kun je gewoon sluiten. Zonder vergunningen. Het is geen gewoonte Sannah: Ja. Ja. jan: recht. Het is niet omdat je al 20 jaar draait dat ze daarom niet meer mogen zeggen "stoppen". In verleden maakte Sannah: Hey. jan: dat natuurlijk in Spanje ook niet zoveel uit. Je had een kamer vrij en dat gooi je gewoon in de verhuur. Sannah: Mhmm. jan: Op Booking, Airbnb wordt het allemaal al wat strenger. Dan moet je al een nummer hebben. Er zijn ook heel veel mensen, dat heb je niet van mij, maar het is wel zo, die zogenaamd met een boekingsnummer op boekings staan, gewoon kamers verhuren, die hebben gewoon helemaal geen vergunning. Maar die bedenken zelf een nummer, dan ze het op booking adverteren. Sannah: Je moet een soort vergunningsnummer hebben of zo. jan: Je moet een nummer hebben, een vergunningsnummer. En met dat Sannah: Hmhm. jan: nummer mag je dan adverteren op booking. Maar goed, die mensen bedenken zelf dat nummer. Een booking denk je, Sannah: oké. Ja. jan: ja, het zou wel. Ik heb het nummer nog nooit gezien. En dan gaan ze gewoon adverteren op booking en dan doen ze gewoon een booking via booking, maar. Alleen dat Sannah: Ja. jan: is leuk en aardig. Alleen als de controle komt, bekeuringen van 4-5 duizend euro zijn niet uit de lucht. Want dan zijn ze gewoon heel streng in en terecht. Sannah: Bijzare. precies. Ja, dus als er ergens staat, dit is een bestaande bed en breakfast, dan nog moet je... jan: Absoluut ook alles moet kloppen. Het is gewoon een hele ingewikkelde materie. En dat was wat mij van de week ook stodde. dacht van je roept zo makkelijk. Opzie tot, opzie hier. Je kunt dat ombouwen. Je kunt wel ombouwen. Maar je krijgt gewoon geen vergunning. En zorg in Spanje dat je je vergunningen voor elkaar hebt. Want het is echt een land waar je niet wil zitten als je vergunningen niet voor elkaar hebt. Sannah: Nee, want ze zijn ook steeds strenger aan het worden, begrijp ik. jan: Absoluut en ook terecht. Ik regels zijn regels. En als jij er moet voldoen, moet een ander er ook aan voldoen. Dus Sannah: Ja. jan: ik had pas ook een heel mooi project gezien van iemand die ging ook een camperpark beginnen, maar. Maar op een plek waarvan ik dacht, nou volgens mij... Ik kan dat nooit. Dus ik had wel even netjes gereageerd van, hoop dat ik het allemaal goed voor elkaar heb en prima en succes. Maar goed, er kwam ook het verhaal van, de bouwer en iedereen, ook de maakklep, hebben gezegd eerst alles klaarmaken en dan gaan we die vergunningen aanvragen. Ze zijn de vermogen aan het investeren voor iets Sannah: Hmm. jan: van 5, 6, 7 camperplekken. Die gaan geen vergunningen krijgen. Sannah: Nee. Nee. jan: En dan denk ik, jongens, jongens, dit is nou net een reden waarom Spanje soms zo bekend staat om dit soort toestanden, zeg maar. Sannah: Ja. jan: Ja, ik wil gewoon echt mensen op de hard drukken, zorgen voor de goede partijen die erbij haalt. En dan af en toe maar een teleurstelling omdat het budget niet ruim genoeg is of het huis zit en vandaag nog niet bij. Maar ga vooral niet, niet, niet, niet, paar tijd achter de wagen spannen, want voor elk project waar je aan begint kun je op voorhand weten, kan ik hier een vergunning voor krijgen? Ja of nee, 100 procent zeker. Sannah: Ja. jan: Dus elk verhaal dat komt van nee, we gaan eerst maar bouwen en gaan eerst wel zien en dan vragen we het dan aan. Stop er maar mee, stop er maar niet in, want dat is geen enkele garantie dat je die vergunning krijgt. Sterker nog, dat is voor mij al een garantie dat je die vergunning nooit krijgt. Sannah: Nee. kan je als je bij zo'n, wellicht een beetje shady makelaar, want bij jullie op de website staat het natuurlijk ook niet, wij checken alle vergunningen en er staat gewoon een huis te koop. Kun je bij zo'n makelaar dan ook bijvoorbeeld bij jullie dan aanvragen van hey, kan ik zien dat er daadwerkelijk een vergunningsoptie is voor een Bettenbergfest? jan: Ja, dat kan. Maar dat doen wij gewoon met de architect. En ik krijg Sannah: Ja, precies. jan: dan zwart of wit terug van het kan of het kan niet. Of je Sannah: Ja. jan: moet dan die voorwaarden voldoen of dit moet nog veranderd worden. Maar dan zou het wel kunnen. Dan weet je gewoon. Dan kun je ermee door. Sannah: En ook als het een bestaande BNB is, dan zou je de makelaar kunnen vragen, mag ik de vergunningspapieren zien? jan: Ja hoor, we hebben een hele mooie bed en breakfast in de verkopen hier in Pinozo. We alle papierwerk is op orde. binnen een uur na de bezichtiging kunnen ze alle documenten inzien. Dat is geen enkel probleem. Sannah: Ja, top. Alleen maar jullie zullen waarschijnlijk nooit bij een huis staan. Optie voor Brethenbergfest. jan: Nee, is of een bed en breakfast of het is er niet. En als Sannah: Ja, precies. Ja, ja, en dan... jan: wij denken dat we een huis in de verre kop hebben waar je een vergunning voor kunt krijgen, dan staat het er ook bij dat er een mogelijkheid is om een vergunning te krijgen en dat we dat van tevoren al gecheckt hebben. En dat is ook de beste route. En dat is ook wat ik bedoel met ook een beetje zelf nadenken. De filmpjes waar ik het dan over heb, mensen staan te kijken bij een huis van €190.000. Die zoeken dan een bed en breakfast met vier kamers. Met zwembad, met alles. Die tijd is in Spanje al 6, 7, 8 jaar geleden. Dus je moet zelf ook reëel zijn. Met het budget wat ik heb, mag ik daar ook van verwachten dat ik daar een bed en breakfast voor kan kopen. Want zelfs Sannah: Ja. Ja. jan: in een omgeving als Granada is onder 9.000 euro op dit moment met bed en breakfastvergunningen al bijna niet meer te doen. staan. Costa Blanca Sannah: Nee. jan: of Costa Calida of Costa del Sol helemaal niet. Sannah: Nee, precies. Want wat is jan: Maar het is... Sannah: de gemiddelde prijs dan nu? Kun je dat een beetje zeggen of? jan: De klanten die we hadden, die een budget hadden tot een half miljoen, dat was al aardig puzzelen moet ik zeggen. Sannah: Ja, precies. Dat is minimaal een half miljoen. jan: Wil je serieus iets doen, dan praat je sowieso over een halve miljoen, maar zeg je van joh, er zitten natuurlijk ook nog verschillen in bed en breakfast en toeristische verju. Iedereen noemt het altijd bed en breakfast, maar je hebt soms ook panden waar bij wijze van spreken een oude schuur bij zit, waar je misschien een of twee appartementen kunt maken. Dat je die appartementen voor de verju kunt gebruiken. Dan praat je over een hele andere vergunning. En dat is ook wat anders dan een bed en breakfast, want dat is sowieso altijd zonder ontbijt. En dat is een makkelijkeren vergunning, want dat is gewoon de mensen de sleutel geven. Daar is je appartement of je studio, hoe je het noemt. En dan kunnen ze dan een week zitten of twee weken of hoelang ze hoe lang ze willen. En Sannah: Hmhm. jan: dat is een heel andere vergunning. is normaal gesproken makkelijker dan een bed breakfast vergunning. Maar ook die vergunning kun je van tevoren en moet je van tevoren eerst checken. Is dat mogelijk? Nee, want je kunt niet in elk. PAN 2 als Nederlanders zien overal kansen en dan raakt dit en raakt dat. Sannah: Ja. jan: Ja, dat klopt. Maar laten we eerst even checken of het allemaal kan. En daar ligt gewoon de Sannah: Ja, dat is het. jan: crux. En ik vind dat je als makelaar daarin een hele belangrijke rol hebt om mensen niet op het verkeerde been te zetten. Maar met reële informatie bedienen, maar. En dan inderdaad soms ook helaas moeten teleurstellen, want ik kan je niet meer helpen. Sannah: Ja, precies. En heb je dan ook, want je noemt best wel feitelijke dingen waarop je een vergunning kan bouwen, dus x-aantal vierkante meter, dat soort dingen. Zijn er ook, hoe noem je dat, niet feitelijke, maar bijvoorbeeld concurrentie in de buurt? Is dat ook iets waar je op afgekeurd kan worden voor een vergunning? jan: Dat heb ik nu nog, tot nu toe nog niet meegemaakt. Nee, Nee, ik Sannah: Oké, oké. jan: denk dat dat ook de minste beweegrede is voor de gemeente om eventueel vergunningen af te wijzen. Misschien in de toekomst als er nog veel meer bij komen dan wel. Maar op dit moment Sannah: Hmhm. jan: is dat geen criteria van gemeente om te zeggen man, je krijgt geen vergunningen. Sannah: Nee precies, nee. En hoe zit dat met hotel? jan: Het hotel is weer een appje totaal andere vergunningen weer voor nodig, ook andere voorzieningen. Sannah: Ja. jan: Ja en voor een hotel ook hetzelfde route die wij we gehad toen we de pand wilden kopen heb ik eerst de architect gevraagd. Ik heb gezegd, je dan een hotel beginnen? Kun jij me laten zien dat dat kan? Ja of nee? En binnen een dag had ik op de app het document waarin staat dat je daar vergunningen voor kunt krijgen. ja, Mitch inderdaad alle voorwaarden voldoet en toen hebben we het gekocht. En dat is ook de route. Dus je moet gewoon zwart en wit hebben dat dat kan. En het heeft nogmaals ook totaal geen zin om allemaal panden te gaan bekijken en jezelf te verlekkeren. wat leuk en mooi. Ga dan niet kijken als je echte wensen hebt om met een breakfast te beginnen. Dus je zoektocht Sannah: Nee, pas eens. jan: wordt dan heel erg beperkt. Dat snap ik ook. En je vraagt je dan ook af van ja, maar het staat ook op de idealisten. Met ideaal als bed en breakfast warm zetten ze dat dan bij. Ja, dat zetten ze erbij om gewoon een pand te verkopen. En Sannah: Ja. jan: zal hun er zorg zijn dat je later geen vergunning krijgt. Ze hebben een commissie Sannah: Nee. jan: ontvangen. Het is verkocht. Doei, volgende. Sannah: Ja precies, echt niet oké. jan: Dat is nog steeds het land waar we leven. En dat blijft Sannah: Ja. jan: dus ook zo zolang andere makelaars dit zo blijven doen. Sannah: Ja, precies. Ik denk dat het handig is om nog een keer een aparte podcast op te nemen over hoe herken je nou een goede makelaar versus een niet goede makelaar. jan: Ja, en dat is ook lastig. De maatlaars waar ik over heb, hele flashy TikTok en YouTube en Sannah: Ja. jan: holladier en tatoeages, er zijn er ook twee die hebben zo'n tv-programma in Nederland gehad. Nou echt, die mogen hier het land niet eens meer in, geloof ik. Hoe kun jij vanuit de Nederlandse stoel nou... Staat er niet boven, want ik ben een beroepsoplechter. Of staat er niet boven, want ik ben serieus. Ik Sannah: Nee. Nee. jan: denk dat mensen zelf, als ze plan hebben voor een bed en breakfast, zijn keurige documenten voor, waar moet je op letten, waar moet je niet op letten. Ga op referenties af, ga op grootte van de kantoor ook af. Maaklaars die ik het over heb die rijden hele dag rondjes, die hebben net een kantoor en er zit een barretje in voor de vrijdagmiddag. Dus informeer je over wie is die maaklaar, hoeveel ervaring heeft hij, hoeveel verkopen doet hij per jaar, kijk referenties na. Ga een online gesprek in. Kijk of je dan denkt van nou die weten inderdaad wat over gaat als het over bed en breakfast gaat. Dus doe al die stappen en het bekijken van huizen. is aan het eind van de rit. En dat kunnen inderdaad dan minder huizen zijn als dat je gehoopt had. Sannah: Ja, ja, precies. Ja. Ja, en als je het nog niet zeker weet, dan ga er in alsof je zeker weet dat je een bed en breakfast wil hebben. jan: Ja, En inderdaad roept de hulp in van derden, in dit geval dan een goede architect die kan checken. Sannah: Ja. jan: Andere kanten hebben nu ook iemand dat pand was gekocht hebben, daar krijg je een vergunning voor voor bed en breakfast. Alleen die wil dan nu zeker weten dat die een bepaald aantal kamers daar mag gaan maken. Dat kunnen we dus nog niet toezeggen, want dat hangt af van het plan zoals straks wordt ingediend. Dus op die plek kun je vergunning krijgen, maar in die toezegging staat nu nog niet van je mag daar vijf kamers maken. Dat hangt af van het straks ontwerp, of het allemaal klopt, met de doorgangen, de breedte. Misschien kun er wel zes maken, maar zou er ook vier kunnen zijn. Want er komt natuurlijk wel een heel plan straks met alle tekeningen, met hele onderbouwing. Dat is een hele boekwerken, want dit is wat we gaan maken. Dan pas weet je, nou dan kunnen we inderdaad zoveel kamers maken. Sannah: Precies, ja want daar huur je dus die architect voor in. Die heb je wel echt nodig, je kan het niet zonder architect doen. jan: Ja, die doet absoluut. Nee, absoluut een architect voor inuren. Bij vorige keer een die die ervaring heeft met de bed en breakfast en met toeristische verhuur. Want zijn inderdaad hele boekwerk, maar ook ook bijvoorbeeld als gevolg ervan ook je je elektra moet dan weer andere voorwaarden voldoen dan dan bij een normaal huis. Dus komt een hele rij bij kijken. Komt gewoon veel kennis know-how bij kijken en dat is wat anders als optie tot bed en breakfast. Sannah: Ja, we zullen zien. Nee. jan: Sommigen weten totaal niet wat er over gaat en het interesseert ze ook niet. ja, daar lopen we gewoon dagelijks toch wel tegen aan. Het maakt me ook niet uit dat iemand aan huis bent, een andere makelijker of... Ik vind dat allemaal prima. Wij redden ons wel, maar ik vind het erg en misleidend, zeg maar, dat je als makelaar mensen gewoon totaal op verkeerde benen bent. Sannah: Ja, precies. En ook als je het hobbymatig wil gaan doen is het belangrijk om een vergunning te hebben. Stel dat je gewoon een fulltime baan hebt en af en toe een keer een gast die betaalt. jan: Als je naar buiten toe gaat presenteren als Bed & Breakfast, dan moet je gewoon die vergunning hebben. dan kun je niet onder de radar doen. als je een casita hebt en je doet af en toe keer familielid of een vriend van een vriend en je adverteert verder niet, dan zullen mensen niet zo wakker liggen. En als je een keer een Sannah: Nee, nee, pas eens. jan: camper bij jouw deur neerzet via een website van campervrienden, ligt er ook niemand wakker van, twee campers ook nog niet. Maar ga je meer campers neerzetten, dan moet je alweer zoveel voorwaarden voldoen. Septic tank, toiletgebouw. komt hele Spaanse democratie, je wordt wakker hier. Sannah: Ja, precies, ja. jan: En dat is ook prima, maar dan moeten we ons gewoon aanhouden. Het is wat het is. Sannah: Ja, logisch. jan: En soms hebben we ook panden erbij dat we denken, jongens, doodzonder dat je daar geen vergunning kunt krijgen. Ja, dat is gewoon zo. Sannah: Ja, precies. En kan je een inschatting geven van hoeveel het kost om een BNB eigenlijk op te starten? Want je hebt dus een architect nodig, vergunningen. jan: Nou, die architecten kan weleens oplopen tot 15.000 euro, maar dat zijn voor hun ook hele trajecten die ze moeten doen. Sannah: Ja, precies. jan: Ja, en de verdere opstart hangt natuurlijk van het pand af. En ik ben ook niet zo bang als Nederlanders, zeg als we serieus plan hebben voor een bed en breakfast, dat we dat tot een succes maken. Maar je start wel een hele onderneming en het begint inderdaad met je papierwerk. Met een goed architect, vervolgens ook met een goede promotie, een goede inrichting. Dus het is wel investeren, je begint wel een bedrijf. En ook dan weer, je kunt dan niet voor 100, 900, 1000 euro een bed breakfast op gaan starten, gaan runnen, gaan... Ja, zijn toch... mag ik niet helemaal zeggen, maar ook af en toe dan wel de gelukszoekers die denken van dat is gewoon leuk en dan gaan we lekker erbij doen. Het is wel serieus, serieus een bedrijf opstarten. En als je dat serieus Sannah: Zeker, ja absoluut. jan: doet, je steekt serieus tijd en energie in met de goede mensen. Dan heeft dat pand ook weer een bepaalde waarde. je dan over vijf jaar denkt, ga het verkopen, dan heb je gewoon een goedlopende B &B met omzet. Wat we ook zelf in het verleden ook hebben gehad. Dan kun dat ook prima verkopen. Sannah: Je kan ook weer waarde toevoegen aan een pand door dat je kan laten zien dat dit het omzet. jan: Absoluut, Ik denk dat zo'n beetje bijna de helft van de waarde waar wij toen voor verkocht hebben zat in het feit dat er een bed en breakfast in zat en dat er omzetting zat. Sannah: Oké. Ja. Ja, dat is echt interessant, ja. jan: Dus aan de ene kant moet je er wel in investeren, maar aan andere kant komt dat ooit ook wel weer terug. Sannah: Ja, precies. je goed businessplan hebt. jan: En hoe beter als je tech nu hebt, hoe makkelijker het later weer verkopen is. Sannah: Precies, ja. En die vergunnen raak, kostte die ook nog... jan: Nee, die vergunningen hadden eigenlijk zelf hier, dat is het geld niet. Het geld zit Sannah: Nee. jan: hem echt inderdaad in de architect en eventuele aanpassingen. Soms zijn dat ook hele aanpassingen. Daar denk ik van, jongens, waar gaat het over? Er mag geen open slaande deur zijn, maar er moet een schuifdeur zijn. Als je dan drie keer hebt gevraagd waarom, dan weet eigenlijk ook niemand. Maar het staat ergens in een artikel, gooi die schuifdeur er maar gewoon in, zou wel goed zijn. Je Sannah: Ja. jan: moet ook een... Soms hebben ze nog hele oude reels, een klachtenboek. dan moet je echt bijvoorbeeld een bed breakfast, als je binnenkomt, daar moet je een botje op hangen. Een klachtenboek ligt hieronder, pen en papier. Daar kun je klachten op schuiven. De Sannah: Wauw. jan: gast is weg in je schut, een briefje af en de klacht is weg. Sannah: Ja, precies. jan: In sommige regio's is bijna verplicht dat op elke kamer een echt televisie moet hangen. Sannah: Nou, oké. Lekker modern. jan: Anders krijg je vergunning niet. Dan maak je foto's, hang je overal, of zet je een tv neer en maak foto's en naar de volgende kamer. En dan is het klaar, dan heb je vergunning. Dus er zijn wel heel veel krommerregels. Er moet ook bijvoorbeeld in een keuken een ventilatierooster in de deur. Dan schroef je een ventilatierooster op de deur, zit niet eens een gat achter. Dan maak je foto's van. Dus het Sannah: Toch sticker, ja. jan: is... Uiteindelijk een vergunning krijgen is een heel traject en dat is alleen maar een uitdaging. En met goede mensen kom je er absoluut doorheen. En dat was ook gewoon mijn ergernis, dat er met zoveel gemak wordt gepraat over, he, hoor je dit, je kunt dat, je kunt zus en zo. Nou, de klant denkt, dat is prima, hartstikke leuk, voor twee ton een mooi Sannah: Ja. jan: huisje. ik, ja, nou, dan vervolgens. teleurstelling op teleurstelling. En dan krijg je dus de naam met z'n allen in Spanje kek uit en de makelaars en al architecten en allemaal corrupten en je moet naar Sannah: Ja. jan: de gemeente, dan moet je gewoon 5000 euro aftikken en onder de tafel krijg je wel vergunningen of vergeet het allemaal. Sterker nog, Sannah: Mhmm. jan: als je met die 5000 euro aankomt, dan wordt er gelijk de Gardia Civil gebeld. Zo werkt het niet meer in Spanje. In Spanje hebben ze gewoon regels, Sannah: Nee, proost eens. jan: je aanhouden. Hou je er aan niks aan hand, hou je er niet aan, en je groot probleem. Sannah: Nee, precies. Ja, duidelijk. Is er ook nog iets met de hypotheek of dat anders werkt dan... of het geld dat je investeert, dat er anders werkt dan bij een gewoon huis kopen? jan: Nou bij een hypotheek op een bed en breakfast kijken ze eigenlijk totaal niet naar de bed en breakfast zelf. kijken gewoon naar het pand. Dus ze kijken ernaar dat er zes slaapkamers in zitten. En niet dat er vier van voor het bed breakfast worden gebruikt. Dat voegt voor de hypotheek geen waarde toe. Dus je krijgt echt een taxatie op het pand. Dus Sannah: Oké. jan: eigenlijk is je je zakelijke deel wordt niet getaxeerd want dat is niks waard. Op zich is dat... Sannah: Nee, precies. nee. Dat is voor de aankoop van een bestaande bed en breakfast wel interessant om te weten natuurlijk. jan: Ja lastig. Ja, zeker ook als je een groot gedeelte hypotheek nodig hebt. een Sannah: Ja. jan: bestaande bed en breakfast, ik noem maar zo, stel dat een bed en breakfast 500.000 euro kost, zou me niks verbazen dat het pand eigenlijk 3 ton waard is en de handel is 2 ton. Maar die 2 Sannah: Ja. Ja. jan: ton keuze schudden, die wordt niet getaxeerd. Sannah: Nee, precies. Je kan maar een hypotheek krijgen tot x percentage van de taxatiewaarde. jan: Ja, en niet kan is dat je je hebt ook mensen die zeggen we hebben onze baan opgezegd we gaan een bed en bestaan een bed en breakfast overnemen er zit een ton omzet in die dan zeg maar die patheek willen verkrijgen op de op eigenlijk op toekomstige inkomsten van de bed en breakfast. Telt dus niet mee. Al Sannah: ja, nee, precies. jan: draait hij al 100 jaar. Als je één keer hier bent, hebt drie jaar gedraaid en je hebt plan op het te verbouwen, dan kun je aan de hand van die omzet misschien wat geld lenen. Maar je kunt geen hypotheek krijgen, zeg maar, op de te verwachte inkomsten van de Bed & Breakfast. En dat is ook goed Sannah: Nee, nee precies, nee. jan: om mensen daar gelijk op te wijzen. Sannah: Ja, ja. Mooi. Nou, volgens mij hebben we alles wel behandeld. jan: Ja, eerlijkheid duurt langs, gezond verstand ook. Dus zelf goed nadenken, zorg dat je helder bent, je zwart of wit hebt en dat je ook als je panden wil gaan bekijken, waar je mogelijkheden zou willen hebben voor toeristische verhuur, dat je dat van tevoren ook met de maaklaar communiceert. Dat je van tevoren ook zegt, ik wil wel weten dat het zin heeft om bij de panden te gaan kijken, want anders ben ik voor niks rondjes aan het rijden. verhaal eigenlijk en de koi boys waar we het over hebben ja die zullen over tien jaar nog wel in Spanje zitten maar Sannah: Hmhm. jan: probeer ze veel mogelijk uit te gaan met je eigen intuïtie, je eigen gevoel. Plan eerst een online afspraak in, neem alle plannen en wensen door en realizeer je dat dat ook een groot aantal wensen misschien niet niet kunnen. Sannah: Nee, nee. En realiseer je ook dat je echt een bedrijf start. Dat je niet alleen een huis voor jezelf koopt. jan: Ja, maar ook die begeleiding is ook belangrijk dat je dat vanuit makelaskantoor, zeg maar, doet. Dat je met de juiste accountants in contact brengt, opstarten van een bedrijf. Het is gewoon een hele rit, zeg maar. Het is meer dan inderdaad die ene zin. Je hebt ook een optie om een bed- en back-face te beginnen. Dan begint voor sommigen de ellende. Sannah: Ja, precies. Ja. Ja, absoluut. Dank, Jan. Mochten luisteraars jan: Graag gedaan. Sannah: nog vragen hebben, dan laat het vooral even weten in de comments hieronder. Of stuur ons een berichtje via een van de social media kanalen, ook als je onderwerpen hebt voor andere afleveringen. En dan zien we je de volgende keer weer. Dank je wel. Doei! jan: Helemaal goed. Doei.