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Diese Immobilien verlieren ab 2026 MASSIV an Wert! · Money Talks - Der Immobilien und Investment Podcast mit Michael Peuker

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  Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks.
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  Der Investment Podcast mit Michael Peuker.
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  Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge.
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  Viele Häuser werden ab 2026 faktisch.
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  Unverkäuflich. Und das ist keine Panikmache,
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  das ist Realität. Und der Grund sind die neuen EU
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  Vorgaben. Wenn du ein Haus besitzt oder 1
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  kaufen willst, schau dir das Video unbedingt bis zum Ende an,
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  wenn es nicht einfach um Verbote geht, sondern um viel mehr als
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  das, nämlich etwas viel gefährlicheres Finanzierung.
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  Angebot und Nachfrage und massive Wertabschläge die U.
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  Wird nämlich die Gebäuderichtlinie, die
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  sogenannte EPPD Richtlinie, neu beschlossen.
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  Diese Richtlinie ist bereits in Kraft und alle EU Länder.
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  Auch Österreich, auch Deutschland müssen sie bis Mai
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  2026 in nationales Recht umsetzen.
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  Und genau diesem Zeitpunkt. Werden sich.
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  Die Spielregeln am Immobilienmarkt spürbar
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  verändern. Und das nicht, weil die EU
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  plötzlich. Häuser.
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  Verbietet, sondern weil sie neue Vorgaben hat und klare Ziele für
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  Heizen und Energieeffizienz vorgibt.
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  Und dass diese Ziele. Müssen Staaten, Käufer,
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  Verkäufer und Banken reagieren? Punkt 1 die Energieeffizienz und
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  der größte Irrtum im Internet ist dieser eine Satz ab 2026
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  oder 2033, darfst du Häuser mit schlechter Energieeffizienz
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  nicht mehr verkaufen, so steht das definitiv nicht im EU
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  Gesetz, aber jetzt kommt der entscheidende Teil für
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  Wohngebäude im Bestand schreibt die EU nämlich vor, dass der
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  durchschnittliche Primärenergieverbrauch für das
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  gesamte Wohngebäude gesenkt werden muss, bis 2030 um
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  mindestens 16% bis 2005 und. 30 jeweils um 20 bis 22% im
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  Vergleich zu dem, was 2020 war. Und EU sagt auch ganz ganz klar
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  ein wesentlicher Teil davon soll vor allem durch die Sanierung
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  der schlechtesten der anhand von Energiebedarf schlechtesten
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  Bestandshäuser erfolgen. Das heißt, wenn dein Haus jetzt
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  in einem schlechten energetischen Zustand ist, dann
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  bist du es nicht verboten, aber du bist auf jeden Fall im Fokus
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  was die Sanierungen betrifft, weil bei den schlechtesten
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  Häusern. Haben sie halt dann den größten
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  Impact auf den. Durchschnitt gerechnet.
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  Und was heißt das Ganze? Ist in der Praxis, der Staat
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  muss neue Maßnahmen treffen, Verkäufer haben schwerer, Käufer
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  bewerten strenger und Banken müssen natürlich auch mit den
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  Maßnahmen mitgehen und genau da einstellt das Problem, ein Haus
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  wird nicht unverkäuflich sondern unwirtschaftlich.
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  Punkt 2 sind natürlich die Finanzierungen, die Regelung
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  verbietet natürlich Finanzierungen nicht, sie macht
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  sie aber wesentlich schärfer und kritischer, weil Banken arbeiten
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  immer mit Risikoannahmen. Und Energieeffizienz wird
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  deswegen ein wesentlich wichtigerer Punkt.
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  Ein schlecht gedämmtes Haus mit höheren Energieeffizienzen
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  bedeutet nämlich folgendes höhere laufende Kosten, höhere
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  Sanierungskosten und eine schlechtere Zukunftsfähigkeit
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  und ab 2026 ab Mai 2026, wenn das Ganze in nationales Recht
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  gelangt. Wird das viel, viel wichtiger
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  werden? Die Bank vergibt dann nämlich
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  niedrigere Beleihungswerte, hat strengere
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  Eigenkapitalforderungen und gibt in den vielen Feldern einfach
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  schlechtere Konditionen und teilweise auch gar keine
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  Finanzierungen mehr. Und ohne Finanzierung gibt es
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  natürlich fast keine Käufer mehr, weil wer kann sich
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  heutzutage ein Haus mit 4 500000€ einfach so leisten und
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  das ist der Punkt wo Immobilien faktisch und verkäuferlich
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  werden können, obwohl sie eigentlich legal zum kaufen
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  wären. Aber es funktioniert einfach
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  nicht mehr. Und der nächste Einflussfaktor,
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  also der dritte Punkt, sind Heizungssysteme.
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  Öl und Gas werden zu Preisproblemen das hat die EU
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  eigentlich schon letztes Jahr beschlossen, ab ersten Jänner
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  2025 dürfen keine Förderungen mehr für Stand Alone
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  Heizungssysteme, also zum Beispiel für Ölheizungen und
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  Gasheizungen vergeben werden, das heißt, wer jetzt eine alte
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  Öl oder Gasheizung daheim hat, bekommt für einen Austausch
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  gegen ein gleichwertiges System. Keine Förderungen mehr die
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  politische Richtung ist klar. Fossile Heizungssysteme sollen
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  Schritt für Schritt aus den Haushalten verschwinden.
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  Das Wichtige ist aber, die EU hat jetzt kein pauschales Verbot
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  gegen die Heizungssysteme, sie schreibt aber den Staaten ein
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  Schritt für Schritt System vor, wie sie aus den ganzen System,
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  also aus den fossilen Brennstoffen aussteigen können
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  und sollen und müssen. Und wieder handelt der Markt
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  schneller als die Politik, weil der Käufer sieht jetzt zum
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  Beispiel alte Höhlheizungen, weiß vom Gesetz natürlich und
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  rechnet sofort mit dem Verkäufer ab.
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  Der Punkt ist nämlich der Fernwärme Pellets Wärmepumpen,
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  das kostet schnell mal zwischen 30 bis 60000€ und das muss man
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  ja auch irgendwo einpreisen und der Betrag wird dann von vielen
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  Käufern einfach direkt vom Kaufpreis abgezogen und der
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  vierte Punkt, falls du in Gewerbeimmobilien investierst,
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  wird das Ganze noch klarer für nicht Wohngebäude, also Hotels,
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  Büros etc. Sieht die EU nämlich gewisse
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  Mindeststandards vor, was energieeffizient und Co.
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  Betrifft. Energetisch schlechten Gebäude
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  müssen schrittweise saniert werden bis 2030 gibt es einen
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  Plan und bis 2033 gibt es einen Plan, das ist jetzt keine
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  einfache Zukunftstheorie, das ist auf jeden Fall schon
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  beschlossene EU Politik und deshalb werden schlecht sanierte
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  Gewerbeobjekte in den nächsten Jahren ordentlich unter Druck
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  kommen, unabhängig von der EU, von irgendwelchen Richtlinien
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  gibt es noch einen Punkt der alles andere schlägt.
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  Und das Ganze nennt sich Lage und Nachfrage in Städten wie
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  Wien, Grad, Salzburg, Frankfurt, Freiburg ist das Ganze natürlich
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  ein riesiges Thema, aber wir haben natürlich immer noch eine
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  Top Lage, die die Preisabschläge in manchen Fällen aufgrund des
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  Zuzugs natürlich abfedern wird. In strukturschwachen Regionen
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  ist das Ganze noch mal viel viel dramatischer, weil da hat man
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  die ganzen Einflussfaktoren von der EU, von den neuen
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  Richtlinien plus noch die anderen Punkte, weniger
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  Bevölkerung, weniger Käufer. Stärkere Abwanderung?
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  So und wie kann man sich jetzt dagegen schützen?
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  Die gute Nachricht ist, du musst es nicht panisch sanieren oder
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  blind Geld in ein Haus werfen, der wichtigste Schutz durch
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  strategisches Denken, nicht maximale Energieklasse und zwar
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  musst du die folgenden Punkte einhalten erstens verstehe dein
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  Objekt nicht jedes Haus muss a plus sein, aber.
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  Du solltest wissen, wo du. Stehst, welche Maßnahmen
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  realistisch sind und was sind kosten?
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  Ein einfacher Sanierungsplan ist heute mehr Wert als perfekte
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  Kennzahlen. Zweitens plane ich
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  Finanzierbarkeit nicht nur im Kaufpreis.
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  Ein Haus ist dann zukunftsfähig, wenn ein Käufer es auch in 5
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  oder 10 Jahren noch finanzieren kann, selbst mit strengen
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  Bankregeln. Das bedeutet lieber ein Objekt
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  mit klarer Nachrüstoptionen als eines, das nur mit hohen
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  Abschlägen. Funktioniert.
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  Drittens. Denke an exit Szenarien.
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  Jetzt schon fragte ich nicht, kann ich das Haus heute
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  verkaufen, sondern wer kauft mir dieses Objekt später ab und
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  warum? Wenn du diese Frage sauer
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  beantworten kannst, bist du dem Markt Jahre voraus und viertens
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  ganz entscheidend. Kaufe mit Sicherheitsabschlag,
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  wenn Energie, Heizung oder Lage Schwäche haben, musst du das
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  schon im Preis einpreisen, nicht irgendwann, nicht vielleicht,
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  sondern jetzt, denn am Ende gilt immer noch, und das ist das
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  Allerwichtigste, nicht die EU entscheidet, ob dein Haus
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  verkäuflich bleibt, sondern immer der Markt und selbst wenn
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  der Markt schwerer wird und viel, viel Regulierungen kommen.
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  Im Endeffekt braucht jedes Haus nur einen Käufer und egal ob du
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  jetzt in der Verkäufersituation bist, ob du ein Haus besitzt
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  oder ob du in ein Haus investieren willst.
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  Im Endeffekt ist es immer nur ein Zusammenspiel aus Angebot
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  und Nachfrage. Aber natürlich haben diese
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  externen Faktoren einen mega starken Impact.
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  Es zieht die Leute immer mehr in die Ballungszentren.
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  Dort kann dann immer schlechte, energieeffiziente letzte
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  Sargnagel sein, nicht wegen der EU, sondern vor allem auch wegen
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  den generellen Degrees am Markt. Value plus.
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  Das Risiko will dann halt auch keiner mehr zusätzlich
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  übernehmen, das kostet schnell mal zwischen 30 bis 60000€ und
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  das muss man ja auch irgendwo einpreisen, also warum ist 2026
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  jetzt wirklich am Ende? Punkte in dem ganzen Thema ab
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  2026 wird zum Beispiel nichts verboten, aber ab 2026 greifen
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  neue Förderlogiken, neue Gesetze und es werden viele viele Punkte
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  der EU in nationales Recht umgewandelt.
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  Und genau deswegen sage ich, viele Häuser werden ab 2026
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  unverkäuflich und das nicht, weil das ganze illegal ist,
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  sondern weil sie schwer zu finanzieren werden, weil sie
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  teurer zu sanieren werden und weil einfach Käufer Nachfrage
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  für viele Häuser. Einfachen Hunden Gelb wird, wenn
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  du eine Immobilie kaufen willst, musst du Energieeffizienz,
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  Heizung und Lage gemeinsam denken und nicht einen von den
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  Punkten unberühren lassen, weil dann wird es sich früher oder
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  später einholen, wenn du keine tollen Immobilienfehler machen
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  willst, dann abonniere den Kanal.
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  Ich zeige dir dann nämlich, wie du richtig investierst, wie du
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  gute Käufer findest, wie du gute Deals machst und vor allem auch,
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  wie du zukünftig nachhaltig mit Immobilien ein Portfolio
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  aufbauen kannst und vielleicht irgendwann einmal von deinen
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  Mietanträgen leben kannst. Wir sehen uns im nächsten Video.
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  Vielen Dank fürs Einschalten, zuhören und dranbleiben für
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  weiteren Content Folge Michael einfach auf Spotify, Instagram
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  und youtube bis zur nächsten Folge und bis dahin viel Spaß
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  beim Investieren.